山東泰安市房地產(chǎn)市場調(diào)研研究報告

山東山東省泰安市房地產(chǎn)市場調(diào)研匯報投資管理中心04月目錄一、泰安城市發(fā)展概況 21、 泰安城市概況 22、 泰安交通區(qū)位 33、 房地產(chǎn)投資運(yùn)行情況 34、 全市商品房銷售情況 4二、泰安土地市場 51、 市區(qū)近期土地出讓 52、 泰西片區(qū)土地情況 7三、泰安預(yù)售商品房市場 81、 預(yù)售商品房市場情況 82、 預(yù)售商品房板塊分析 93、 泰安關(guān)鍵項目分析 114、 泰安市場總結(jié) 20一、泰安城市發(fā)展概況泰安城市概況泰安——泰山腳下一座文化名城、歷史名城、旅游名城。泰安市在山東省中部地域，東西長約176.6公里，南北寬約93.5公里。占全省面積6.2%。城區(qū)在泰山腳下，城區(qū)依山而建，山城一體，北距省會濟(jì)南市66公里，南至三孔圣地曲阜市74.6公里，同時也是山東省“一山、一水、一圣人”泰安北臨濟(jì)南，以泰山為界；南和濟(jì)寧市相連，東和萊蕪和臨沂地域毗鄰，西隔黃河和聊城市相望。同時也是處于中國東部最關(guān)鍵發(fā)展帶——京滬發(fā)展帶上，是濟(jì)南向南聯(lián)絡(luò)門戶。-泰安經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)較快發(fā)展，GDP總量整體上穩(wěn)步增加，泰安GDP值達(dá)成1716億元。盡管多年GDP穩(wěn)步增加，不過GDP增加率整體上展現(xiàn)下滑趨勢，關(guān)鍵是因為泰安城市長久以來關(guān)鍵依靠以旅游為主第三產(chǎn)業(yè)。泰安工業(yè)制造業(yè)等第二產(chǎn)業(yè)底子薄，多年開始起步，有望為城市發(fā)展帶來新產(chǎn)業(yè)支柱。(數(shù)據(jù)起源：泰安統(tǒng)計局·統(tǒng)計公報)泰安交通區(qū)位泰安市位處山東濟(jì)南南面，距離濟(jì)南市區(qū)僅66公里。泰安處于國務(wù)院黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展計劃區(qū)域，往北緊鄰泰安可輻射經(jīng)濟(jì)圈有京津唐經(jīng)濟(jì)圈，距離約為4小時高速車程，往南距離長三角經(jīng)濟(jì)圈約6小時高速車程。泰山西站（京滬高鐵）泰安到北京：估計1.5小時泰安到上海：估計3.5小時泰安城際交通發(fā)達(dá)，現(xiàn)在已經(jīng)有G104等多條國道、列車軌道線，同時泰安城西經(jīng)過有京滬高速和京福高速。估計初立即通車京滬高鐵也將通車，京滬高鐵設(shè)計時速為350公里/小時，到時泰安抵達(dá)京津唐和長三角經(jīng)濟(jì)圈泰山西站（京滬高鐵）泰安到北京：估計1.5小時泰安到上海：估計3.5小時房地產(chǎn)投資運(yùn)行情況從下表可看出，泰安市-房地產(chǎn)開發(fā)投資及增加速度出現(xiàn)一定震蕩，但整體保持強(qiáng)勁上漲勢頭。尤其是從開始，上漲勢頭愈加迅猛，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資額從33.9億元，增加到52.2億元，三年平均年增加達(dá)成32.37%。其中增加最快，較上漲51.3%。這關(guān)鍵和全國房地產(chǎn)市場上漲、開發(fā)商對市場樂觀預(yù)期有很大關(guān)系，加大了房地產(chǎn)市場投資力度。(數(shù)據(jù)起源：泰安統(tǒng)計局·統(tǒng)計公報)全市商品房銷售情況從泰安全市多年來商品房銷售情況看，商品房銷售量由80.3萬平方米，上漲到208.2萬平方米。全市商品房銷售面積整體呈增加態(tài)勢，盡管泰安全市商品房銷售量微漲，但和全國房地產(chǎn)市場猛烈萎縮形成鮮明對比，說明泰安房地產(chǎn)市場較為穩(wěn)健、健康。(數(shù)據(jù)起源：泰安統(tǒng)計局·統(tǒng)計公報)從泰安市區(qū)商品房（含市區(qū)預(yù)售商品房及二手房）成交情況來看，實際成交各類商品住宅8903套、115萬平方米、32億元，分別較增加61%、36%、96%。泰安市區(qū)商品房（含預(yù)售商品房及二手房）成交情況比較年份商品房成交套數(shù)（套）89035530商品房成交面積（萬㎡）11585商品房成交金額（億元）3216初步估量，泰安市場上未來3年內(nèi)在售項目、在建項目和已拍賣土地待建項目總待推量估計在200萬平方米左右。這些項目全部會在未來3年內(nèi)推向市場，能夠預(yù)見未來幾年泰安房地產(chǎn)市場競爭將日益猛烈。二、泰安土地市場市區(qū)近期土地出讓泰安房地產(chǎn)市場總體規(guī)模較小，公開掛牌出讓土地較少，了解到從下六個月到，泰安城區(qū)（含郊區(qū)）公開掛牌出讓土地約25幅（含工業(yè)及舊城改造土地），其中規(guī)模成功出讓商業(yè)、居住用地為7幅，總計土地約1200畝。具體土地信息總表以下表所表示：土地編號土地位置土地性質(zhì)使用年限土地面積容積率成交單價成交總價競得企業(yè)成交時間-20號泰肥路北側(cè)，南至巖莊村土地、東至韓劉馮村居住70年35830㎡(53.75畝）136萬元/畝1934.82萬元山東泰安鵬程置業(yè)11月1日-21號泰肥路北側(cè)，南至巖莊村土地、東至巖莊村居住70年54443㎡(81.66畝)1.236萬元/畝2939.922萬元山東泰安鵬程置業(yè)11月1日-24號上高辦事處佛光路以西，北上高路以南，居住70年161486㎡(242.23畝)1.4140萬元/畝33912.06萬元山東泰安恒基置業(yè)11月23日-3號粥店街道辦事處小堰堤村居住70年178459㎡(267.69畝)233萬元/畝8833.7205萬元泰安天潤人和置業(yè)3月6日-1號岱岳區(qū)緊鄰京滬高速鐵路泰山站，北至靈山大街，南至大河路,商業(yè)

金融

居住商業(yè)、金融40年，居住70年146674㎡(220.01畝)商業(yè)金融2.5居住1.8120萬元/畝26401.32

萬元濟(jì)南玫德鑄造和濟(jì)南天義置業(yè)3月18日-4號高新區(qū)西天門大街以南、鳳凰支路以西、鳳祥路居住70年142288㎡(213.43畝)1.8517元/㎡62萬元/畝13232.784萬元泰安海普地產(chǎn)3月6日-8號旅游開發(fā)區(qū)內(nèi)大河路以東，環(huán)湖路以南，天平湖北岸，濱湖路綠帶霞灣區(qū)以北商服40年74785㎡

(112.18畝)小于1.01155元/㎡

(77萬元/畝)8637.6675萬元泰山德美置業(yè)4累計1191畝--08號：樓面價1155元/平方米-24號：樓面價：1500元/平方米-01-24號：樓面價：1500元/平方米-01號：按2.2平均容積率算,樓面價818元/平方米-20號：樓面價540元/平方米-21號：樓面價450元/平方米-20號：樓面價540元/平方米-21號：樓面價450元/平方米路博園-03號：樓面價248元/平方米路博園-03號：樓面價248元/平方米-04號-04號：樓面價517元/平方米備注：-01號地為商業(yè)、金融和居住用地，容積率按平均容積率2.2計算；-08號地為商業(yè)服務(wù)用地；其它地塊均為居住用地。從上表成交土地數(shù)據(jù)顯示，泰安土地拍賣以畝為單位，土地拍賣時加價方法為按畝加價，加價最低單位為1萬元/畝。從公開顯示信息來看，大部分地塊競拍企業(yè)較少，通常每塊土地競拍企業(yè)數(shù)為2-4家，部分地塊僅有一家企業(yè)競拍，基礎(chǔ)以掛牌底價成交。泰西片區(qū)土地情況泰西片區(qū)3月-4月開啟了三幅土地拍賣，其中3月成交兩幅土地，4月18日成交一幅。短短2個月，推出3幅地塊掛牌，說明泰安城市已經(jīng)開始開啟西部城區(qū)建設(shè)。3月成交兩幅土地中，其中一幅為-4號地塊，在路博園東南角約5公里處鳳凰小區(qū)邊，項目為70年居住地塊，容積率為1.8，成交地價為62萬元/畝，樓面價517元/平方米。另一幅為-1號地塊，處于京滬高鐵泰安站東側(cè)地塊，于路博園東北角約1.5公里處，為商業(yè)、金融和居住綜適用地，成交地價為120萬元/畝，假如取2.2平均容積率計算，樓面價為818元/平方米。已于4月18日掛牌出讓-8號地塊，在天平湖北岸，屬于商業(yè)服務(wù)性質(zhì)用地，使用權(quán)為40年，容積率為1.0，土地掛牌起價（底價成交）為77萬元/畝，折合樓面價為1155元/平方米。三、泰安預(yù)售商品房市場預(yù)售商品房市場情況從下表數(shù)據(jù)看市區(qū)（泰山區(qū)、岱岳區(qū)）商品住宅預(yù)售情況，市區(qū)商品住宅預(yù)售成交均價為3974元/平方米，較成交均價2757元/平方米增加44.14%，一季度成交價格為4444元/平方米，較成交價格增加11.83%。市區(qū)商品住宅預(yù)售情況比較年份一季度商品住宅預(yù)售套數(shù)（套）50529422256商品住宅預(yù)售面積（萬㎡）6.0333.9428.00商品住宅預(yù)售金額（億元）2.6813.497.72商品住宅預(yù)售均價（元/㎡）444439742757預(yù)售成交價格增加率11.83%44.14%——從泰安市區(qū)近十二個月來商品（預(yù)售）住宅成交面積走勢來看，5月前市場成交低迷，以后至1月市區(qū)商品住宅得到集中放量，從2月開始到3月成交面積又進(jìn)入萎縮時期，且萎縮幅度較大。今年2月商品住宅成交12227平方米，較1月34437平方米萎縮64.5%，3月份成交量較2月增加11.1%，達(dá)成13587平方米。（數(shù)據(jù)起源：泰安房管局）從成交量走勢可看出，作為三線城市，其成交活躍程度顯著滯后于一、二線城市，而伴隨房價上漲，2-3月，成交量猛烈萎縮。從泰安近十二個月來市區(qū)商品住宅成交價格走勢來看，價格整體走勢波動較大，關(guān)鍵是因為泰安市場較小，輕易受到部分盤集中在1-2個月內(nèi)放量成交影響，整體平穩(wěn)性較差。不過成交價格顯示，總體上價格集中在3500元/平方米到5500元/平方米之間，形成箱體震蕩。（數(shù)據(jù)起源：泰安房管局）預(yù)售商品房板塊分析依據(jù)泰安房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況，能夠把整個泰安預(yù)售商品房市場劃分為五大板塊，它們分別是：市中心區(qū)板塊、市政府板塊、泰南板塊、泰東板塊和泰西板塊。市中心區(qū)板塊：是泰安高級商品房集中開發(fā)區(qū)，也是泰安高端用戶購房首選區(qū)域之一，交通、醫(yī)療和商業(yè)等配套設(shè)施完善，生活、工作方便，現(xiàn)在市區(qū)房價關(guān)鍵集中在7000-10000元/平方米，區(qū)域內(nèi)圣源美郡銷售別墅產(chǎn)品，現(xiàn)在均價更是達(dá)成1元/平方米。市政府板塊：是泰安高端商品房另一個聚集區(qū)域，該板塊是泰安城市中心新區(qū)，圍繞城市時代發(fā)展軸兩側(cè)布局。良好居住環(huán)境和完善、高端市政配套是吸引居民購房關(guān)鍵條件。板塊內(nèi)起點高，計劃合理，配套設(shè)施跟進(jìn)較快，現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)商品住宅銷售價格關(guān)鍵集中在6000-8000元/平方米之間。泰南板塊：距離市中心較遠(yuǎn)，交通存在很多不便，對本市購房者吸引力不夠，版塊內(nèi)在售項目關(guān)鍵以奧林匹克花園為代表，銷售價格在3800元/平方米左右，關(guān)鍵用戶還是以當(dāng)?shù)鼐幼橹?。泰東板塊：是多年泰安房地產(chǎn)開發(fā)燒點區(qū)域，板塊內(nèi)關(guān)鍵項目是寶龍城市廣場和志高國際，兩個項目全部以商業(yè)SHOPPINGMALL為主打，同時方特歡樂世界立即于5月開園，能夠預(yù)見城東板塊將會成為泰安未來商業(yè)綜合區(qū)。泰東板塊現(xiàn)在在售住宅項目均價在6000元/平方米左右，商業(yè)均價在8000-15000元/平方米。泰西板塊：現(xiàn)在還處于商品房開提議始階段，區(qū)域內(nèi)在售項目較少，區(qū)內(nèi)項目均以較高端品質(zhì)別墅和洋房產(chǎn)品上市為主?，F(xiàn)在泰西板塊關(guān)鍵有新湖綠園、龍灣別墅和御府苑三個項目，其中前兩個項現(xiàn)在期部分均已基礎(chǔ)售罄，期待后期開發(fā)上市，而御府苑項目也僅少許存量待售。龍灣別墅，其一期、二期別墅已經(jīng)售罄，二期獨棟別墅銷售均價在8000元/平方米左右。依據(jù)售樓人員透露信息，御府苑土地成本大約在40萬元/畝。得益于泰西區(qū)域開發(fā)開啟，便利高速、國道交通及京滬高鐵泰安站建設(shè)，板塊房價存在較大上漲空間，泰西板塊是未來泰安房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)鍵區(qū)域所在。各版塊分布，及關(guān)鍵商品住宅預(yù)售價格范圍以下圖所表示：泰安關(guān)鍵項目分析（1）、龍灣別墅項目名稱：龍灣別墅項目位置：路博園片區(qū)，泰山大街西段開發(fā)商：泰安玉環(huán)府房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占地面積：260畝建筑面積：10萬平方米主打產(chǎn)品：獨棟別墅、雙拼別墅、聯(lián)體別墅、一般住宅開盤時間：銷售單價：別墅8000元/平方米，住宅4700元/平方米主力總價：獨棟別墅240-400萬元，聯(lián)體別墅160-220萬元去化情況：別墅平均每個月銷售2-4棟，現(xiàn)在剩下10棟左右用戶群體：關(guān)鍵以本市人員為主、部分為下屬縣市人群項目特征：龍灣別墅是路博園片區(qū)最早開發(fā)項目之一，項目沉淀時間較長，品質(zhì)較高，主打別墅概念。項目成功地吸引了市中心區(qū)和下屬縣市人員前來購房，和市區(qū)項目進(jìn)行用戶競爭，起到分流中高端用戶群體作用。（2）、御府苑項目名稱：御府苑項目位置：路博園片區(qū)，臥虎山路盡頭開發(fā)商：泰安市時代房地產(chǎn)開發(fā)主打產(chǎn)品：聯(lián)排別墅、疊加別墅開盤時間：3月銷售單價：聯(lián)排別墅4860元/平方米，疊加別墅3600元/平方米主打戶型：93-106平方米兩房，118-121三房和131-139四房去化情況：平均每個月銷售9套，現(xiàn)在剩下40套左右用戶群體：關(guān)鍵以泰安下屬縣市購房者為主項目特征：本項目是路博園片區(qū)又一別墅項目，相對龍灣別墅而言，其品質(zhì)稍低。項目標(biāo)關(guān)鍵賣點是“低總價別墅”，關(guān)鍵針對那些難以負(fù)擔(dān)市區(qū)高房價需求者。（3）、新湖綠園項目名稱：新湖中寶項目位置：天平湖片區(qū)，岱岳區(qū)財政局旁開發(fā)商：新湖地產(chǎn)開發(fā)主打產(chǎn)品：一般住宅開盤時間：一期1月31日銷售單價：4000元/平方米主打戶型：130平方米三房去化情況：一期已經(jīng)售完，二期估計在6月開盤（4）、新興園項目名稱：新興園項目位置：市政府板塊，體育場路西側(cè)開發(fā)商：山東新興元地產(chǎn)占地面積：12萬平方米建筑面積：40萬平方米主打產(chǎn)品：一般住宅開盤時間：11月28日銷售單價：二期估計五一開盤價5600元/平方米去化情況：一期只剩下3套140平方米戶型用戶群體：以當(dāng)?shù)毓珓?wù)員、機(jī)關(guān)機(jī)關(guān)為主項目特征：項目靠近市政府，是市中心大盤項目，銷售均價比較適宜，關(guān)鍵吸引本市公務(wù)員等在項目周圍上班各類人員。（5）、新城國際項目名稱：新城國際項目位置：市政府板塊，東岳大街和長城路交匯處開發(fā)商：泰安市大展城市發(fā)展在售單元：1號樓，33層，一般住宅開盤時間：1月銷售單價：5000元/平方米主打戶型：89平方米兩房和115平方米三房去化情況：約70%用戶群體：關(guān)鍵以本市居住購房為主項目特征：本項目是離泰安市政府較近一個項目，一期已經(jīng)基礎(chǔ)落架。該項目實施每棟單獨開盤，前期蓄水期較長，開盤后去劃速度較快。（6）、優(yōu)山美地項目名稱：優(yōu)山美地項目位置：老市區(qū)板塊，天外村邊上開發(fā)商：山東魯能置業(yè)集團(tuán)占地面積：178畝建筑面積：7.6萬平方米主打產(chǎn)品：主體酒店和產(chǎn)權(quán)式別墅酒店（別墅）別墅主力面積：獨棟別墅350-370平方米，雙拼別墅330平方米左右開盤時間：1月主力總價：獨棟別墅400-600萬元，雙拼別墅280-380萬元去化情況：剩下12棟用戶群體：關(guān)鍵是生意人，當(dāng)?shù)卣剂?，本省其它縣市占三成項目特征：該項目是泰安現(xiàn)在最為高端項目。項目分為高級酒店和產(chǎn)權(quán)式別墅。較高銷售單價和總價全部彰顯了該項目標(biāo)高端定位。相對于其它項目來講，該項目銷售速度比較通常，用戶關(guān)鍵是生意人，以當(dāng)?shù)貫橹?。?）、御泉大院項目名稱：御泉大院項目位置：老市區(qū)板塊，解放軍88醫(yī)院東南側(cè)開發(fā)商：山東大安建業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建筑面積：3萬平方米主打產(chǎn)品：多層住宅開盤時間：3月銷售單價：9000元/平方米主力戶型：90平方米兩房，130平方米三房去化情況：一期85套，現(xiàn)在剩下4套用戶群體：以周圍縣市購房者為主項目特征：該項目是泰安市區(qū)少有中式多層住宅，戶型設(shè)計契合了泰安當(dāng)?shù)刭彿空呙娣e要求和居住習(xí)慣，所以銷售進(jìn)度比較快。目標(biāo)用戶也關(guān)鍵鎖定為本市和周圍縣市居住性購房者。（8）、圣源美郡項目名稱：圣源美郡項目位置：老市區(qū)板塊，天外村內(nèi)開發(fā)商：泰安圣源地產(chǎn)企業(yè)主打產(chǎn)品：聯(lián)排別墅開盤時間：中銷售單價：1元/平方米主打戶型：130-160平方米去化情況：現(xiàn)在項目基礎(chǔ)售罄，剩下10多套用戶群體：主力用戶為生意人和公務(wù)員項目特征：該項目是泰安市少見銷售單價過萬住宅項目。項目坐落于泰山腳下，加上老市區(qū)成熟配套和便利交通條件，全部為項目標(biāo)高端定位提供了有力支撐。（9）、寶龍城市廣場項目名稱：寶龍城市廣場項目位置：泰東板塊，溫泉路西側(cè)開發(fā)商：山東寶龍實業(yè)發(fā)展占地面積：356畝建筑面積：約33萬平方米（其中商業(yè)26萬平方米，住宅約7萬平方米）主打產(chǎn)品：商業(yè)店面，公寓樓開盤時間：12月銷售單價：內(nèi)街店面8000-9000元/平方米，外街店面15000元/平方米，住宅3500元/平方米（已于售罄）主力店：銀座、麥當(dāng)勞、肯德基等去化情況：住宅全部售罄，商業(yè)還有約3億元未售用戶群體：住宅以當(dāng)?shù)貫橹?，商業(yè)用戶組成比較復(fù)雜，關(guān)鍵是生意人項目特征：該項目是泰安第一個大型商業(yè)SHOPPINGMALL輔以少許公寓樓綜合型項目，項目伊始曾在泰安造成不小轟動，泰安寶龍城市廣場是寶龍集團(tuán)SHOPPINGMALL開發(fā)理念在泰安又一次成功復(fù)制，也奠定了泰安城東板塊作為泰安市商業(yè)中心地位。（10）、志高國際項目名稱：志高國際項目位置：泰東板塊，溫泉路東側(cè)開發(fā)商：山東志高集團(tuán)建筑面積：約42萬平方米（其中商業(yè)12萬平方米，住宅約30萬平方米）主打產(chǎn)品：商業(yè)店面，公寓樓開盤時間：商業(yè)估計下六個月開盤，住宅估計明年開盤估計定價：店面0元/平方米左右，住宅6000元/平方米左右主力店：特易購、四星電影院等去化情況：將于近期對外公開銷售項目特征：該項目是繼寶龍城市廣場以后又一個大型商業(yè)SHOPPINGMALL項目。項目有12平方米商業(yè)和30萬平方米住宅，不管從商業(yè)還是從住宅體量上講全部是泰安大盤。志高國際和寶龍城市廣場強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合無疑確定了泰安商業(yè)之城地位。（11）、奧林匹克花園項目名稱：奧林匹克花園項目位置：泰南板塊，龍?zhí)赌下烽_發(fā)商：山東華新房地產(chǎn)開發(fā)、中體產(chǎn)業(yè)集團(tuán)占地面積：500畝建筑面積：30萬平方米主打產(chǎn)品：現(xiàn)在準(zhǔn)備推出第四期，以小高層為主開盤時間：四期估計5月開盤銷售單價：估計3800元/平方米主力戶型：89平方米兩房和115-120平方米三房去化情況：估計5月份開盤用戶群體：一期關(guān)鍵以內(nèi)部職員認(rèn)購為主，三期關(guān)鍵是本市居民居住購房項目特征：項目分五期開發(fā)，暗合奧運(yùn)五環(huán)，整個小區(qū)計劃為奧運(yùn)金杯造型，這些全部表現(xiàn)了項目名稱和項目計劃完美融合。因為項目距離市中心較遠(yuǎn)，一期多層關(guān)鍵被內(nèi)部職員認(rèn)購，二期別墅還未動工，三期多層+小高層關(guān)鍵被內(nèi)部職員和本市居民所消化，現(xiàn)在正準(zhǔn)備推出四期。泰安市場總結(jié)泰安房地產(chǎn)投資和商品房開發(fā)進(jìn)入快速發(fā)展通道，土地供給逐年放大，土地出讓價格也逐年上升；從多年泰安商品房銷售情況看，泰安商品房成交量逐年增加；相對于泰安經(jīng)濟(jì)情況來講