碧桂園滬蘇區(qū)域常熟紫云名邸項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)

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滬蘇區(qū)域常熟紫云名邸項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)

紫云名邸項(xiàng)目管理部

2017年1月6日

說(shuō)明1、投資回顧，明確投資意見(jiàn)表上供貨要求，如貨量、時(shí)間2、以銷(xiāo)售鋪排時(shí)間節(jié)點(diǎn)和財(cái)務(wù)資金運(yùn)做要求為依據(jù)，報(bào)建、工程力爭(zhēng)滿(mǎn)足要求，以實(shí)現(xiàn)雙享利益最大化3、明確內(nèi)控開(kāi)盤(pán)、開(kāi)放時(shí)間節(jié)點(diǎn)及招標(biāo)、采購(gòu)、出圖時(shí)間安排4、策劃展示區(qū)，首推貨量區(qū)的布置與開(kāi)工建設(shè)要點(diǎn)5、核實(shí)工程數(shù)據(jù)、營(yíng)銷(xiāo)數(shù)據(jù)、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的正確性與完整性6、需要項(xiàng)目總、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人參會(huì)項(xiàng)目概況一營(yíng)銷(xiāo)策劃三前置策劃四報(bào)建策劃五工程策劃六財(cái)務(wù)策劃七投資回顧二

目錄常熟市隸屬于江蘇省蘇州市，常熟全市常住人口,約151萬(wàn)人。中國(guó)經(jīng)濟(jì)最強(qiáng)縣級(jí)市之一，2016年縣域經(jīng)濟(jì)賽迪百?gòu)?qiáng)榜第四名，經(jīng)濟(jì)十分發(fā)達(dá)；是中國(guó)歷史文化名城，吳文化發(fā)祥地之一；中國(guó)優(yōu)秀旅游城市

、國(guó)際花園城市。一、項(xiàng)目概況-城市簡(jiǎn)介宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2015年全市戶(hù)籍總?cè)丝?06.82萬(wàn)城區(qū)人口101.27萬(wàn)常住人口151.01萬(wàn)GDP/增速2044.88億/7.2%人均GDP/增速135431元/1.71%財(cái)政收入/財(cái)政支出369.18億/155.26億城鎮(zhèn)居民人均可支配收入50413元城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款/人均1112.99億/7.4萬(wàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額670.07億固定資產(chǎn)投資/增速631.22億/-3.0%房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（億元）150.58億全市商品住宅銷(xiāo)售面積200.50萬(wàn)m2平均交易價(jià)格（元/㎡）8175一、項(xiàng)目概況-城市布局主城區(qū)-虞西片主城區(qū)-西北片主城區(qū)-舊城片主城區(qū)-西南片主城區(qū)-城南片主城區(qū)-東南片主城區(qū)-東北片港區(qū)-梅李片港區(qū)-碧溪西片港區(qū)-碧溪東片“雙城十片”空間布局

“雙城”指主城區(qū)和港區(qū)。常合高速公路以西為主城區(qū)，面積約225.8平方公里，以東為港區(qū)，面積約123.6平方公里?！笆奔粗行某菂^(qū)范圍內(nèi)以道路、河道等劃分的十個(gè)分片，其中主城區(qū)包括舊城片、虞西片、西北片、東北片、西南片、城南片、東南片，港區(qū)包括梅李片、碧溪西片、碧溪東片。城市發(fā)展方向主城區(qū)以向北為城市首要發(fā)展方向，向東為城市重要發(fā)展方向；港區(qū)生活性用地梅李與碧溪相向發(fā)展，生產(chǎn)性用地以向東為城市首要發(fā)展方向，向南為城市重要發(fā)展方向。本案萬(wàn)科新城一、策劃背景-項(xiàng)目區(qū)位體育中心科普館昆承中學(xué)中江商務(wù)中心（酒店、餐飲）省常熟中學(xué)常熟市文化片區(qū)東部地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃文化片區(qū)■位于中心城區(qū)東北，城市重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)■集文體、教育、娛樂(lè)、商務(wù)、居住為一體■具有文化特色的城市綜合文化片區(qū)■總用地面積3.71平方公里■“一軸、一心、兩組團(tuán)”結(jié)構(gòu)形式。一軸：東西向公共服務(wù)設(shè)施軸

一心：集文化、體育、娛樂(lè)、商業(yè)服務(wù)等公共設(shè)施服務(wù)核心區(qū)

兩組團(tuán)：兩個(gè)居住組團(tuán)國(guó)際展覽中心小學(xué)（規(guī)劃）行政服務(wù)中心（在建）目前已經(jīng)建成■體育中心，總投資9億■金山中路，總投資1.76億■香山中路，總投資0.76億■文化片區(qū)綠化慢行系統(tǒng)工程，總投資3.6億■三環(huán)路快速化改造東北環(huán)段，總投資52億目前在建■檔案館，行政服務(wù)中心■凱文小學(xué)，凱文幼兒園琴川中南一、策劃背景-項(xiàng)目區(qū)位東三環(huán)路香山北路常滸河南側(cè)--河流地塊內(nèi)部東側(cè)--河流、高架、綠化帶東側(cè)--混凝土廠(chǎng)北側(cè)--常滸河西側(cè)--公交站（僅1路）西側(cè)--常熟大劇院南側(cè)--萬(wàn)科公望紅梅路高壓線(xiàn)一、策劃背景-項(xiàng)目學(xué)區(qū)介紹★根據(jù)常熟市教育局文件（常教[2015]36號(hào)）關(guān)于公布2015年常熟市城區(qū)小學(xué)、幼兒園、初中施教區(qū)的通知內(nèi)容，則我部所劃定學(xué)區(qū)范圍，如下：①小學(xué)學(xué)區(qū)：新區(qū)小學(xué)（含新區(qū)幼兒園）范圍——東至原興隆小學(xué)施教區(qū)、南至青墩塘轉(zhuǎn)南至青墩塘轉(zhuǎn)常滸河接新世紀(jì)大道、西至新世紀(jì)大道、北至長(zhǎng)江路接?xùn)|三環(huán)延至北三環(huán)接原興隆小學(xué)施教區(qū)；②中學(xué)學(xué)區(qū)：昆承中學(xué)（當(dāng)?shù)刈钣忻袑W(xué)）范圍——東至東三環(huán)河、南至青墩塘、西至常滸河與青墩塘交界處、北至常滸河。★學(xué)區(qū)內(nèi)主要競(jìng)品項(xiàng)目：①中南錦苑、?？吐⌒乓宦⊥ィㄔ谑垌?xiàng)目）②金桂家園（安置房項(xiàng)目）③萬(wàn)科公望、新城虞悅豪庭、中南新地塊本案

目錄項(xiàng)目概況一營(yíng)銷(xiāo)策劃三前置策劃四報(bào)建策劃五工程策劃六財(cái)務(wù)策劃七投資回顧二二、投資回顧-地塊基本信息占地：80.62畝容積率：2.2地價(jià)：

694.5萬(wàn)/畝總價(jià)：

5.6億樓面地價(jià)：4735.47元/平。付款時(shí)間：2016-11-22是否可提前預(yù)售：否建筑密度：≤20%建筑限高：無(wú)90/70:滿(mǎn)足當(dāng)?shù)匾笊虡I(yè)比例：無(wú)住宅面積：115764.31m2是否符合土規(guī)：是是否符合林規(guī)：是是否符合城規(guī)：是是否具備開(kāi)工條件：是高層洋房1#2#5#3#11#6#8#7#10#9#12#13#項(xiàng)目整體定位：勞斯萊斯產(chǎn)品二、投資回顧-項(xiàng)目市場(chǎng)定位優(yōu)勢(shì)機(jī)會(huì)1、碧桂園為中國(guó)地產(chǎn)三強(qiáng)企業(yè)，開(kāi)發(fā)實(shí)力雄厚，我司品牌具有優(yōu)勢(shì)；2、今年碧桂園在常熟三盤(pán)聯(lián)動(dòng)，極大提升了碧桂園品牌知名度高，廣大市民對(duì)我司產(chǎn)品認(rèn)知度高；3、地塊商業(yè)及文體配套成熟，區(qū)域內(nèi)有世貿(mào)商圈和政府行政服務(wù)中心（國(guó)稅局、工商局、電信局等）；4、地塊周?chē)浅墒煨^(qū)，生活環(huán)境好，受到富人認(rèn)可；5、該板塊學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)明顯，有用片區(qū)內(nèi)最好的小學(xué)和城區(qū)范圍內(nèi)最好的初中；6、我司戶(hù)型優(yōu)勢(shì)明顯，在常熟具有相當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)力。1、近年來(lái)，常熟住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，市場(chǎng)預(yù)期向好，文化片區(qū)地段價(jià)格最高已漲至2萬(wàn)/㎡；2、我司已有常熟文化片區(qū)項(xiàng)目琴川碧桂園和柏悅?cè)A府項(xiàng)目，目前品牌已成功落地，若我司開(kāi)發(fā)目標(biāo)地塊，可借力品牌效應(yīng)及美譽(yù)度；3、目前文化片區(qū)是常熟市政府重點(diǎn)打造的區(qū)域，今后會(huì)成為常熟市的富人最為集中的，大型高端生活社區(qū)；劣勢(shì)威脅靠近三環(huán)高架；噪聲污染該地塊競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)較多，土地高溢價(jià)幾率大；二、投資回顧-總結(jié)事項(xiàng)是/否描述城市是否存在富裕人群是常熟市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)位列全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣第四位，2015年GDP達(dá)2000多億。私營(yíng)業(yè)主眾多，存在大量富裕人群。當(dāng)?shù)赜绣X(qián)人改善需求是否還有釋放空間是富人聚集的小區(qū)戶(hù)型多為140㎡以下，通過(guò)訪(fǎng)談了解到存在相當(dāng)一部分改善型需求。區(qū)位是否被有錢(qián)人認(rèn)可是地塊位于常熟市文化片區(qū)，片區(qū)內(nèi)擁有體育中心，常熟大劇院等大型公共配套場(chǎng)所且教育資源豐富，是常熟市政府目前極力打造的高品質(zhì)生活社區(qū)。是否能夠配備當(dāng)?shù)刈詈玫男W(xué)是距地塊0.1km處有該片區(qū)最好的小學(xué)和城區(qū)內(nèi)頂尖的初中。精工產(chǎn)品是否具備競(jìng)爭(zhēng)力是常熟市民十分認(rèn)可我司品牌以及我司精工產(chǎn)品，我司產(chǎn)品進(jìn)入該市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，優(yōu)勢(shì)明顯。

目錄項(xiàng)目概況一營(yíng)銷(xiāo)策劃三前置策劃四報(bào)建策劃五工程策劃六財(cái)務(wù)策劃七投資回顧二三、營(yíng)銷(xiāo)策略—房地產(chǎn)數(shù)據(jù)蘇州房地產(chǎn)政策逐漸收緊，尤其是10月的限購(gòu)政策，層級(jí)高、范圍廣，短時(shí)間或不會(huì)松綁；常熟緊跟市場(chǎng)政策，11月起全面實(shí)行限價(jià)政策3月4月5月6月3.1央行降準(zhǔn)3.18蘇州出臺(tái)樓市十條4.1起蘇州銀行業(yè)實(shí)施“房八條”8月5.1起實(shí)施營(yíng)改增10月5.23土拍限價(jià)9月7月6.21蘇州公積金繳存基數(shù)上調(diào)7.27《蘇州市戶(hù)籍準(zhǔn)入管理辦法》正式出爐8.11蘇州出爐“蘇十五條”重啟限購(gòu)，調(diào)控升級(jí)8.23蘇州市掛牌出讓27宗土地10.03蘇州重啟限購(gòu)11月11.30蘇州出臺(tái)《加強(qiáng)商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)工作的通知》2016年1月以來(lái)居住證、降低首付、降低契稅、降準(zhǔn)、上調(diào)公積金存款利率等一系列利好政策依然頻出，刺激著蘇州樓市愈演愈烈、成交火熱。但自3月份以來(lái)，樓市政策開(kāi)始收緊。”蘇十條”、“房八條”、“土拍限價(jià)”、“蘇十五條”的出臺(tái)，對(duì)穩(wěn)定蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展、調(diào)控市場(chǎng)供需平衡、規(guī)范個(gè)人住房貸款造成一定的影響，有利于減少土地市場(chǎng)資金過(guò)剩導(dǎo)致的泡沫，市場(chǎng)逐漸趨于理性。蘇州10月“限購(gòu)令”新政出臺(tái)，政府調(diào)控更為嚴(yán)苛嚴(yán)格，且具有全國(guó)性，此次限購(gòu)層級(jí)高，吳江，昆山，太倉(cāng)均包括在內(nèi)，或?qū)⒊掷m(xù)一段時(shí)間；雖常熟市未在大蘇州限購(gòu)范圍內(nèi)，但迫于政策壓力，以及市場(chǎng)差異化政策調(diào)整，11月份起常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)全面實(shí)行限價(jià)政策；11月常熟實(shí)現(xiàn)限價(jià)三、營(yíng)銷(xiāo)策略—房地產(chǎn)數(shù)據(jù)供銷(xiāo)面：從近年常熟住宅市場(chǎng)供銷(xiāo)情況來(lái)看，供銷(xiāo)逐年逆轉(zhuǎn)，買(mǎi)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向賣(mài)方市場(chǎng)，然而進(jìn)入2014年，受13年土地市場(chǎng)集中放量影響，供應(yīng)激增，但是成交明顯不足，市場(chǎng)進(jìn)入低谷，15-16年受一系列利好政策以及核心區(qū)多新項(xiàng)目入市影響，供銷(xiāo)兩端均大幅回升；15-16年受多方利好政策以及核心區(qū)多新項(xiàng)目入市影響影響，常熟市場(chǎng)供銷(xiāo)兩端均大幅上揚(yáng)三、營(yíng)銷(xiāo)策略—競(jìng)品概況123456地塊地處文化片區(qū)核心區(qū)位，在售樓盤(pán)較為集中，各個(gè)樓盤(pán)去化速度均較快存貨量少，高層住宅（精裝）銷(xiāo)售均價(jià)17000-18000元/㎡左右；產(chǎn)品類(lèi)型多偏向于剛需和首改。①：中南雅苑(毛坯）占地82畝，容積率1.5，總建面11萬(wàn)㎡，產(chǎn)品為別墅、花園洋房和高層（毛坯）90-140㎡共668戶(hù)，2016年6月28日首次開(kāi)盤(pán)，累計(jì)成交225套，去化32%，開(kāi)盤(pán)均價(jià)1.5/㎡，目前二期已加推，總共成交215套，銷(xiāo)售均價(jià)1.67萬(wàn)/㎡。疊墅價(jià)格2.2萬(wàn)/㎡，洋房1.67萬(wàn)/㎡。②：碧桂園柏悅?cè)A府（精裝）占地94畝，容積率2.0，總建面12.56萬(wàn)㎡，產(chǎn)品為高層洋房（140&260㎡），共691套，2016年6月25日開(kāi)盤(pán)，累計(jì)已售677套，去化率98%，開(kāi)盤(pán)均價(jià)14582元/㎡，目前銷(xiāo)售均價(jià)15512元/㎡③：萬(wàn)科公望（精裝）項(xiàng)目占地123.7畝，容積率2.4，總建面19.8萬(wàn)㎡，產(chǎn)品為高層、小高層90-140㎡，共計(jì)850套，2016年1月1日首次開(kāi)盤(pán)，累計(jì)已銷(xiāo)售731套，去化86%，三月份均價(jià)小高層1.4萬(wàn)/㎡，近日即將新推108㎡（3室2廳2衛(wèi)）和138㎡（

4室2廳2衛(wèi)）產(chǎn)品。目前高層均價(jià)1.65萬(wàn)/㎡，小高層銷(xiāo)售均價(jià)1.85萬(wàn)/㎡。④：中南錦苑（毛坯+精裝）占地105畝，容積率2.3，總建面40萬(wàn)㎡，產(chǎn)品為高層90-140㎡，共2591套，2014年4月20日開(kāi)盤(pán)，截止目前累計(jì)已售2491套，去化率96%，當(dāng)時(shí)開(kāi)盤(pán)均價(jià)1萬(wàn)/㎡，2016年3月份均價(jià)1.4萬(wàn)/㎡，目前均價(jià)高層毛坯均價(jià)1.5萬(wàn)/㎡，高層精裝均價(jià)1.6萬(wàn)/㎡。⑤：琴川碧桂園（精裝）項(xiàng)目占地57.4畝，容積率2.4，總建面約9.2萬(wàn)㎡，產(chǎn)品為高層洋房85-140㎡，共747套，2015年12月首次開(kāi)盤(pán)，累計(jì)已售746套，去化率100%，開(kāi)盤(pán)均價(jià)12926/㎡，三月份銷(xiāo)售均價(jià)13792/㎡，目前銷(xiāo)售均價(jià)14021元/㎡。⑥：新城虞悅豪庭（精裝）項(xiàng)目占地131畝，容積率2.0，總建面約17.5萬(wàn)㎡產(chǎn)品為高層90-140㎡，共計(jì)940套，2015年11月28日首次開(kāi)盤(pán)，累計(jì)已銷(xiāo)售660余套，去化70%，開(kāi)盤(pán)均價(jià)1萬(wàn)/㎡，三月份均價(jià)1.4萬(wàn)/㎡，目前銷(xiāo)售均價(jià)1.6萬(wàn)/㎡。近日將新推二期120㎡-190㎡新品。本案三、營(yíng)銷(xiāo)策略—競(jìng)品分析項(xiàng)目周邊潛在直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目共有4個(gè)，普通住宅存量約30萬(wàn)方，去化周期約12個(gè)月；2017年競(jìng)品存量約22萬(wàn)方，集中在萬(wàn)科公望，新城虞悅豪庭以及中南新地塊片區(qū)項(xiàng)目名稱(chēng)占地（㎡）容積率已推售建面物業(yè)主力戶(hù)型裝修標(biāo)準(zhǔn)總?cè)セ浚īO）總?cè)セ士偞媪?016年預(yù)計(jì)存量2017年預(yù)計(jì)存量2018年預(yù)計(jì)存量(㎡)類(lèi)型(㎡)（元/㎡）(㎡)(㎡)(㎡)(㎡)文化片區(qū)萬(wàn)科公望824622.4142529.74高層

小高層96-116㎡三房

123㎡三房138㎡四房（將推）萬(wàn)科C+

萬(wàn)科B標(biāo)101377.1271%96531.6841152.6255379.060中南錦苑1400002.4336000高層96-130㎡三房142㎡四房毛坯精裝316376.3394%6921.386921.3800新城虞悅豪庭872732138568.41高層

小高層86-117㎡三房125㎡三房140㎡四房精裝1200-1500103909.8375%70636.1734658.5835977.590中南新地塊613152.2//120三房140/160四房200四房///134893/134893/合計(jì)----617098.15------521663.2885%308982.2382732.58226249.650注：存量統(tǒng)計(jì)選取本案相近區(qū)域的直接競(jìng)品三、營(yíng)銷(xiāo)策略—競(jìng)品對(duì)標(biāo)項(xiàng)目紫云名邸中南錦苑萬(wàn)科公望新城虞悅豪庭

規(guī)劃圖開(kāi)發(fā)商品牌碧桂園集團(tuán)中南集團(tuán)萬(wàn)科集團(tuán)新城地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)參數(shù)建面15.76萬(wàn)方33.6萬(wàn)方25.54萬(wàn)方17.5萬(wàn)方容積率2.22.42.42.0綠地率35%35%35%35%車(chē)位比1：1.851：1.11：1.21：1.12戶(hù)數(shù)628270017081476產(chǎn)品類(lèi)型高層高層，商業(yè)小高層，高層，商業(yè)小高層，高層，商業(yè)建筑風(fēng)格新中式ARTDECO法式風(fēng)格海派風(fēng)格新古典風(fēng)格園林規(guī)劃內(nèi)部一軸四點(diǎn)四組團(tuán)，5重立體園林外部：市政公園，環(huán)水，城市步道內(nèi)部：法式中央水景園林外部：體育中心內(nèi)部：基本無(wú)園林規(guī)劃外部：市政公園內(nèi)部：一軸兩組團(tuán)多重園林外部：城市步道主力面積140-260㎡（四/五房）96-142㎡（三/四房）96-142㎡（三/四房）88-140㎡（三/四房）售價(jià)預(yù)計(jì)入市價(jià)精裝18000元/㎡+精裝18000元/㎡精裝18000元/㎡精裝17000元/㎡智能化系統(tǒng)四重安防系統(tǒng)、電梯刷卡入戶(hù)、3合一智能門(mén)鎖、一鍵離家模式、高清對(duì)講系統(tǒng)、室內(nèi)電梯呼叫、緊急呼叫按鈕、直飲水入戶(hù)，易速遞系統(tǒng)新風(fēng)系統(tǒng)，外遮陽(yáng)系統(tǒng)，全屋一鍵斷電系統(tǒng)，車(chē)輛識(shí)別系統(tǒng)，燃?xì)庾詣?dòng)報(bào)警系統(tǒng)，24小時(shí)電視監(jiān)控，背景音樂(lè)系統(tǒng)24小時(shí)電視監(jiān)控、地暖系統(tǒng)、數(shù)字可視對(duì)講數(shù)字可視對(duì)講全屋一鍵斷電系統(tǒng)，24小時(shí)電視監(jiān)控，地暖中央空調(diào)系統(tǒng)物業(yè)弘陽(yáng)物業(yè)（外聘）綠城物業(yè)（外聘）萬(wàn)科物業(yè)（自持）新城物業(yè)（自持）后期產(chǎn)品無(wú)無(wú)95㎡/115㎡125㎡，140㎡去化情況/去化897套，10.38萬(wàn)㎡，15.44億去化882套，10.12萬(wàn)㎡，15.46億去化890套，9.74萬(wàn)㎡，14.4億三、營(yíng)銷(xiāo)策略—競(jìng)品對(duì)標(biāo)對(duì)比項(xiàng)萬(wàn)科公望中南錦苑新城虞悅豪庭入戶(hù)門(mén)/步陽(yáng)德曼入戶(hù)鎖小高層密碼卡鎖（雅樂(lè)）高層門(mén)鎖一般指紋密碼鎖電子密碼鎖地板實(shí)木復(fù)合品牌實(shí)木復(fù)合（巴洛克）實(shí)木復(fù)合開(kāi)關(guān)面板西蒙狄耐克飛雕、西門(mén)子馬桶科勒TOTO科勒龍頭；花灑摩恩TOTO歐琳、科勒可視對(duì)講視德安立林定制窗戶(hù)塑鋼鋁材斷橋，鋁合金抽油煙機(jī)方太方太老板櫥柜組合櫥柜（無(wú)品牌）博洛尼工廠(chǎng)化定制地磚/冠珠/外立面真石漆涂料涂料電梯/日立三菱遮陽(yáng)擋電動(dòng)電動(dòng)電動(dòng)水槽/博洛尼歐琳浴霸/櫻花三雄極光、松下內(nèi)門(mén)/免漆門(mén)肯迪亞空調(diào)/大金日立對(duì)比總結(jié)：從競(jìng)品的裝修標(biāo)準(zhǔn)分析，多數(shù)項(xiàng)目帶有1200-2500元/㎡的精裝；屬于市場(chǎng)中等偏下的水平，且碧桂園柏悅?cè)A府項(xiàng)目部分客戶(hù)反映，裝標(biāo)相對(duì)偏低，未來(lái)本案提升溢價(jià)空間，對(duì)于裝修品牌上，選擇差異化的同時(shí)，我們會(huì)使用高于競(jìng)品項(xiàng)目最高水平的標(biāo)準(zhǔn)；三、營(yíng)銷(xiāo)策略—競(jìng)品對(duì)標(biāo)碧桂園紫云名邸140㎡戶(hù)型中南新地塊140㎡戶(hù)型優(yōu)勢(shì)：整個(gè)面寬大，客廳面寬4.6m；餐廳以及廚房面積大；主臥衣帽間設(shè)置；主衛(wèi)飄窗設(shè)計(jì)；劣勢(shì)：主臥無(wú)陽(yáng)臺(tái)，主臥面寬相對(duì)較大總結(jié)：雖兩戶(hù)型均四開(kāi)間朝南，南邊通透；但我司整體戶(hù)型舒適性較高；面寬14.2m面寬14m三、營(yíng)銷(xiāo)策略—競(jìng)品對(duì)標(biāo)碧桂園紫云名邸180㎡戶(hù)型中南新地塊160㎡戶(hù)型優(yōu)勢(shì)：整個(gè)面寬大，客廳面寬5m；餐廳以及廚房氣派；中西廚設(shè)置，老人房套房設(shè)計(jì)，北陽(yáng)臺(tái)，北飄窗設(shè)計(jì)，劣勢(shì)：次臥無(wú)陽(yáng)臺(tái)；總結(jié)：雖兩戶(hù)型相差20㎡，但我司從面寬，生活功能需求上更勝一籌；面寬17.5m面寬15.4m三、營(yíng)銷(xiāo)策略—競(jìng)品對(duì)標(biāo)碧桂園紫云名邸260㎡戶(hù)型中南新地塊200㎡戶(hù)型優(yōu)勢(shì)：整個(gè)面寬大，各個(gè)房間舒適面寬，增加了儲(chǔ)物間設(shè)置；北陽(yáng)臺(tái)以及飄窗，高附加值；劣勢(shì)：主臥設(shè)置陽(yáng)臺(tái)，客廳面寬達(dá)6m；總結(jié)：競(jìng)品將客廳和陽(yáng)臺(tái)做足了，但犧牲了其余房間舒適性；且無(wú)北陽(yáng)臺(tái)面寬19.05m面寬17.65m三、營(yíng)銷(xiāo)策略—項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析市場(chǎng)及對(duì)比競(jìng)品，項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)：1、雖然常熟整體市場(chǎng)限價(jià)，但常熟整體市場(chǎng)庫(kù)存縮減；2、常熟整體市場(chǎng)健康向好，改善型市場(chǎng)需求；3、隨著土地越來(lái)越稀缺，價(jià)格上漲趨勢(shì)明顯，本案文化片區(qū)區(qū)域價(jià)格看漲空間較大；4、目前市場(chǎng)大平層產(chǎn)品較為稀缺，且競(jìng)品產(chǎn)品定位差異化，后期有較大的市場(chǎng)空白和市場(chǎng)機(jī)遇；5、通過(guò)競(jìng)品對(duì)標(biāo)，我司在產(chǎn)品打造上，更勝一籌；三、營(yíng)銷(xiāo)策略—項(xiàng)目定位所以，本案的形象定位高品質(zhì)的生活場(chǎng)所，是光耀門(mén)第與掌控資本后的蘇式生活遙相呼應(yīng)是物質(zhì)到達(dá)一定高度后的享受是精神從不妥協(xié)的勤勉奮進(jìn)是事業(yè)、愛(ài)情、生活、財(cái)富……集大成者有兩層含義其一旗幟鮮明的亮出項(xiàng)目的身份屬性，拔高了客戶(hù)門(mén)檻其二開(kāi)門(mén)見(jiàn)山的傳達(dá)項(xiàng)目的產(chǎn)品屬性，鎖定改善客戶(hù)群本項(xiàng)目形象定位：一方面凌駕在前三個(gè)項(xiàng)目定位之上，另一方面應(yīng)與眾多競(jìng)品形成差異，以掌控資本后的蘇式生活主打，與市場(chǎng)形成差異化；定位語(yǔ)：虞城影響力，大邸在此SLOGAN：掌控資本后的蘇式生活三、營(yíng)銷(xiāo)策略—推廣思路11月4月12月1月2月3月5月6月7月線(xiàn)上主題推廣內(nèi)容事件營(yíng)銷(xiāo)圈層活動(dòng)豪宅項(xiàng)目特質(zhì)產(chǎn)品價(jià)值解讀客戶(hù)需求與產(chǎn)品對(duì)位/發(fā)布會(huì)后續(xù)炒作新品上“柿”事件發(fā)布會(huì)事件園林/物業(yè)價(jià)值情懷客戶(hù)證言產(chǎn)品細(xì)節(jié)炒作開(kāi)盤(pán)等銷(xiāo)售信息釋放紫云會(huì)·有紫有味季紫云會(huì)·紫說(shuō)紫話(huà)季紫云會(huì)·紫由紫在季媒體端對(duì)開(kāi)盤(pán)進(jìn)行預(yù)測(cè)地脈價(jià)值/品牌解讀市場(chǎng)占位品牌導(dǎo)入期廣泛拓客期硬廣強(qiáng)拓期+開(kāi)盤(pán)沖刺期常銷(xiāo)期+示范區(qū)公開(kāi)期虞城影響力，大邸在此碧桂園4號(hào)作品，敬請(qǐng)期待掌控資本后的蘇式生活高端系，科技豪宅大邸席位，正在甄選6月17日盛大開(kāi)盤(pán)用品位，化解爭(zhēng)議——蘇式品位生活示范區(qū)，相鑒恨晚發(fā)布會(huì)炒作五重立體園林解讀客戶(hù)身份教育資源案名解讀產(chǎn)品稀缺純粹性項(xiàng)目與城市關(guān)系產(chǎn)品文化涵養(yǎng)活動(dòng)炒作事件營(yíng)銷(xiāo)（和項(xiàng)目形象理念銷(xiāo)售息息相關(guān)，形成閉環(huán)），紫云會(huì)炒作圈層生活方式示范區(qū)事件2/18案名發(fā)布會(huì)5/1發(fā)布會(huì)6/17盛大開(kāi)盤(pán)5/27示范區(qū)媒體組合線(xiàn)下為主：自媒體+軟文+周邊戶(hù)外+項(xiàng)目周邊導(dǎo)視線(xiàn)上：本地4大網(wǎng)絡(luò)、大V炒作、常熟電視廣告，日?qǐng)?bào)，自媒體，軟文等線(xiàn)下：市區(qū)主干道戶(hù)外，鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心戶(hù)外，商場(chǎng)停車(chē)場(chǎng)，加油站，社區(qū)廣告等全面鋪排三、營(yíng)銷(xiāo)策略—拓客思路1堅(jiān)持“老業(yè)主”不動(dòng)搖2堅(jiān)持“圈層為王”不動(dòng)搖3堅(jiān)持“多渠道”不動(dòng)搖拓客目前常熟琴川碧桂園+碧桂園·柏悅?cè)A府老業(yè)主數(shù)量約1500戶(hù)，里面客戶(hù)不乏優(yōu)質(zhì)客戶(hù)，深挖老業(yè)主資源，不動(dòng)搖；利用“紫云會(huì)”打造高端圈層純粹社交平臺(tái)，對(duì)話(huà)高端客戶(hù)，打通客戶(hù)資源，進(jìn)行種子客戶(hù)發(fā)酵，堅(jiān)持高端圈層，不動(dòng)搖；前期研判精準(zhǔn)客戶(hù)，實(shí)施大客戶(hù)拜訪(fǎng)，電話(huà)call客，植入，派單，巡演等多渠道，堅(jiān)持不動(dòng)搖；“三個(gè)堅(jiān)持，不動(dòng)搖”核心拓客策略三、營(yíng)銷(xiāo)策略—貨量盤(pán)點(diǎn)項(xiàng)目可售套數(shù)628套，其中高層140平占比50.96%、180平占比24.52%，260平占比24.52%；項(xiàng)目總貨量預(yù)計(jì)20.77億，計(jì)劃首批供貨約9.06億。注：以上數(shù)據(jù)為預(yù)估數(shù)據(jù)。產(chǎn)品類(lèi)型戶(hù)型面積段套數(shù)貨量占比單價(jià)（萬(wàn)元）貨值(萬(wàn)元)貨值占比洋房Y96%1.88294439.80%Y52%1.85142124.68%YJ26026715424.52%1.87401235.52%合計(jì)628100%1.8208377100%三、營(yíng)銷(xiāo)策略—銷(xiāo)售計(jì)劃6月8月5月27日示范區(qū)公開(kāi)3月4日示范區(qū)公開(kāi)2017年7月4月5月9月10月6月17日首次開(kāi)盤(pán)11月8月下加推12月10月中加推12月加推5月1日產(chǎn)品發(fā)布會(huì)推售節(jié)點(diǎn)1、推售策略：2017年全年采用小步快跑策略進(jìn)行多頻次加推，一方面便于推廣蓄客，另一方面也可實(shí)現(xiàn)更多市場(chǎng)發(fā)聲，制造持續(xù)熱銷(xiāo)氛圍；2、以上推盤(pán)結(jié)合開(kāi)工節(jié)點(diǎn)，全年推出20.77億；首推9.06億YJ140洋房1#2#3#6#7#，248套6.43億YJ180洋房8#，34套1.14億YJ260洋房5#，34套1.63億第一次加推4.93億YJ180洋房11#，60套2.00億YJ260洋房12#，60套2.85億第二次加推2.00億YJ180洋房10#，60套2.00億第三次加推4.78億YJ140洋房9#，72套1.87億YJ260洋房13#，60套2.88億三、營(yíng)銷(xiāo)策略—關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)時(shí)間事項(xiàng)2016年10月12日摘牌2017年5月27日示范區(qū)開(kāi)放（內(nèi)控）2017年6月17日首期開(kāi)盤(pán)（內(nèi)控）

營(yíng)銷(xiāo)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)首開(kāi)貨量9.06億，銷(xiāo)售指標(biāo)7.44億；

目錄項(xiàng)目概況一營(yíng)銷(xiāo)策劃三前置策劃四報(bào)建策劃五工程策劃六財(cái)務(wù)策劃七投資回顧二項(xiàng)目總經(jīng)理周慷總經(jīng)理助理顧程程工程部經(jīng)理徐正國(guó)綜合部造價(jià)部營(yíng)銷(xiāo)部財(cái)資部工程管理、監(jiān)理開(kāi)發(fā)報(bào)建土建工程師資料員李超王磊褚敏佳工程（監(jiān)理）部開(kāi)發(fā)部人力/行政/后勤等水電工程師徐國(guó)平成本控制營(yíng)銷(xiāo)財(cái)務(wù)資金項(xiàng)目采用外判監(jiān)理開(kāi)發(fā)報(bào)建劉順營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理疏義國(guó)造價(jià)主管孫曉丹行政主管李靜項(xiàng)目部組織策劃項(xiàng)目部配置10人財(cái)務(wù)經(jīng)理黃建芬四、前置策劃-人員架構(gòu)三、前置策劃——集團(tuán)職能中心組織策劃四、前置策劃—組織保障職能中心部門(mén)職能中心對(duì)接人區(qū)域?qū)尤隧?xiàng)目對(duì)接人運(yùn)營(yíng)中心運(yùn)營(yíng)管理部張遠(yuǎn)衛(wèi)計(jì)中心安省設(shè)計(jì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人徐長(zhǎng)正省結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)徐雪省建筑設(shè)計(jì)孫群省規(guī)劃設(shè)計(jì)韓省水電設(shè)計(jì)顧茵環(huán)境院林宏意-裝修院古淑程管理中心工程管理部吳紹佑正本管理中心招標(biāo)部張宗曉?xún)r(jià)部李政配套陳紀(jì)國(guó)期部郭柱正購(gòu)中心采購(gòu)部鄧金集團(tuán)職能中心組織策劃三、前置策劃——集團(tuán)職能中心組織策劃四、前置策劃—組織保障D子公司組織策劃子公司總部對(duì)接人子公司現(xiàn)場(chǎng)對(duì)接人項(xiàng)目對(duì)接人騰安機(jī)電黎江自國(guó)方石材馬俊向茵綠化謝愛(ài)廣代家居鐘耀志、前置策劃-合作項(xiàng)目管理合作項(xiàng)目規(guī)定動(dòng)作情況項(xiàng)目名稱(chēng)合作方名稱(chēng)合作模式我司股權(quán)比例是否已發(fā)聯(lián)系單成立董事會(huì)

日期召開(kāi)董事會(huì)

會(huì)議日期

（含計(jì)劃召開(kāi)時(shí)間）工作交接會(huì)議

日期上傳四項(xiàng)資料情況

（①會(huì)議紀(jì)要、②合作公司章程、③項(xiàng)目月報(bào)、④公司年報(bào)）備注紫云名邸新城、弘陽(yáng)股權(quán)合作34%是2016-12-282016-12-282017-1-13公司章程和年報(bào)已上傳

四、前置策劃-現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)展工作1、場(chǎng)地平整完成2、電話(huà)、電纜線(xiàn)拆除完成3、電纜線(xiàn)遷移完成4、給水管協(xié)調(diào)遷移5、現(xiàn)場(chǎng)勘探完成6、場(chǎng)地臨時(shí)出入口完成四、前置策劃-現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)展工作7、臨電完成，現(xiàn)場(chǎng)已通電8、臨水合同已簽訂完成9、臨時(shí)用路磚渣鋪設(shè)完成10、樁基單位試樁作業(yè)四、前置策劃-準(zhǔn)備工作抓設(shè)計(jì)主線(xiàn)設(shè)計(jì)部門(mén)輸出成果完成日期安省綜合樓單體方案1月5日安省示范區(qū)道路及管網(wǎng)圖未完成安省綜合樓基礎(chǔ)圖預(yù)計(jì)2月12日綜合樓施工圖預(yù)計(jì)2月12日綜合樓裝修水電暖圖預(yù)計(jì)2月15日裝修設(shè)計(jì)院綜合樓裝修材料表預(yù)計(jì)1月15日綜合樓裝修水電條件圖預(yù)計(jì)2月15日綜合樓裝修施工圖預(yù)計(jì)2月15日綜合樓軟裝預(yù)計(jì)2月15日景觀(guān)設(shè)計(jì)中心景觀(guān)方案1月5日?qǐng)@建施工圖預(yù)計(jì)1月15日水電結(jié)構(gòu)圖預(yù)計(jì)2月15日綠化施工圖預(yù)計(jì)2月15日設(shè)計(jì)部門(mén)輸出成果完成日期安省YJ260,YJ180,YJ140單體方案1月5日安省板房樁基圖預(yù)計(jì)2月12日板房施工圖預(yù)計(jì)2月12日板房裝修水電暖圖預(yù)計(jì)2月15日裝修設(shè)計(jì)院板房裝修材料表預(yù)計(jì)1月15日板房裝修水電條件圖預(yù)計(jì)2月15日板房裝修施工圖預(yù)計(jì)2月15日板房軟裝預(yù)計(jì)2月15日綜合樓樣板房設(shè)計(jì)部門(mén)輸出成果完成日期安省總平報(bào)建版預(yù)計(jì)1月10日總平施工圖預(yù)計(jì)1月10日安省貨量樁基圖預(yù)計(jì)2月12日貨量單體施工圖預(yù)計(jì)2月12日貨量地庫(kù)圖預(yù)計(jì)2月12日裝修設(shè)計(jì)院貨量裝修圖預(yù)計(jì)2月15日人防設(shè)計(jì)院人防設(shè)計(jì)圖預(yù)計(jì)2月15日景觀(guān)設(shè)計(jì)中心貨量景觀(guān)圖預(yù)計(jì)2月15日貨量區(qū)圖紙四、前置策劃-準(zhǔn)備工作抓招標(biāo)合約主線(xiàn)序號(hào)招標(biāo)工程名稱(chēng)（貨量區(qū)）進(jìn)場(chǎng)需求范圍招標(biāo)立項(xiàng)書(shū)提交時(shí)間招標(biāo)進(jìn)展1道路開(kāi)口招標(biāo)2月15日整個(gè)地塊未提交未定標(biāo)2土方工程2月20日整個(gè)地塊12月20日已完成3室內(nèi)消防單位招標(biāo)3月1日整個(gè)地塊未提交未定標(biāo)4鋅鋼欄桿3月25整個(gè)地塊未提交未定標(biāo)5防火門(mén)2月15日整個(gè)地塊未提交未定標(biāo)6二標(biāo)段總承包工程待定二期貨量未提交未定標(biāo)7人防工程2月15日人防部分未提交未定標(biāo)8室外供配電招標(biāo)待定整個(gè)地塊當(dāng)?shù)貕艛?-9燃?xì)鈫挝淮ㄕ麄€(gè)地塊當(dāng)?shù)貕艛?-10自來(lái)水單位待定整個(gè)地塊當(dāng)?shù)貕艛?-11弱電：有線(xiàn)電視、網(wǎng)絡(luò)待定整個(gè)地塊當(dāng)?shù)貕艛?-責(zé)任人：工程-徐正國(guó)合約-范浩婧序號(hào)招標(biāo)工程名稱(chēng)（展示區(qū)）進(jìn)場(chǎng)需求范圍招標(biāo)立項(xiàng)書(shū)提交時(shí)間招標(biāo)進(jìn)展1首期貨樁基工程1月10日首期貨量12月26日已提交12月31日已完成2首期貨總承包工程1月15日首期貨量未提交總包單位考察中3樁基檢測(cè)工程2月15日首期貨量已完成單位已確定，當(dāng)?shù)亻L(zhǎng)期合作單位4展示區(qū)園建工程+永久圍墻4月15日展示區(qū)范圍未提交未定標(biāo)5鋁合金門(mén)窗2月15日板房、綜合樓未提交未定標(biāo)6室內(nèi)裝修工程2月15日展示區(qū)范圍未提交未定標(biāo)7機(jī)電安裝3月15日展示區(qū)范圍未提交未定標(biāo)8營(yíng)銷(xiāo)圍擋、廣告標(biāo)識(shí)工程4月15日首期貨量未提交未定標(biāo)9亮化工程泛光照明4月15日首期貨量未提交未定標(biāo)四、前置策劃-準(zhǔn)備工作抓招標(biāo)合約主線(xiàn)四、前置策劃-準(zhǔn)備工作抓采購(gòu)主線(xiàn)序號(hào)材料名稱(chēng)及型號(hào)標(biāo)準(zhǔn)供貨周期下單時(shí)間需求到場(chǎng)時(shí)間1潔具類(lèi)（洗手盆、坐廁、水龍頭、浴室鏡等）303月1日4月1日2配電箱302月20日3月20日3燈具類(lèi)403月1日4月10日4開(kāi)關(guān)面板303月10日4月10日5電器類(lèi)（抽油煙機(jī)、其他）303月10日4月10日6精裝修類(lèi)（門(mén)、木地板、樓梯扶手、櫥柜）452月20日4月5日7家具（樣板房）453月1日4月15日8飾品（樣板房）甲指（項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)分包B類(lèi)）453月1日4月15日甲供供貨方式序號(hào)材料名稱(chēng)及型號(hào)標(biāo)準(zhǔn)供貨周期下單時(shí)間需求到場(chǎng)時(shí)間甲指（項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)分包B類(lèi)）1鋅鋼組合欄桿309月25日10月25日2防火門(mén)409月20日10月30日甲分包責(zé)任人：工程-王磊區(qū)域-杜衛(wèi)尉四、前置策劃-準(zhǔn)備工作抓采購(gòu)主線(xiàn)四、前置策劃-準(zhǔn)備工作抓采購(gòu)主線(xiàn)供貨方式序號(hào)材料名稱(chēng)及型號(hào)標(biāo)準(zhǔn)供貨周期下單時(shí)間需求到場(chǎng)時(shí)間甲指（項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)分包C類(lèi)）1鋁合金門(mén)窗及配件153月10日3月25日甲指乙供鋁合金、鋼材等序號(hào)材料名稱(chēng)及型號(hào)標(biāo)準(zhǔn)供貨周期下單時(shí)間需求到場(chǎng)時(shí)間1拋光磚、仿古磚302月20日3月20日2外墻涂料302月20日3月20日3內(nèi)墻涂料302月18日3月30日4反應(yīng)型防水卷材302月10日3月10日5電線(xiàn)203月1日3月20日6電纜203月1日3月20日甲指（簽三方合同）乙供：水泥、黃沙、模板等，需提醒跟蹤總包單位確保材料供應(yīng)四、前置策劃-管理保障管理保障開(kāi)工、開(kāi)放、開(kāi)盤(pán)目標(biāo)明確區(qū)域互動(dòng)每周五與區(qū)域平臺(tái)互動(dòng)，匯報(bào)進(jìn)度、協(xié)調(diào)問(wèn)題每周計(jì)劃會(huì)每周日召開(kāi)下周計(jì)劃會(huì)組織策劃下周工作安排周報(bào)、月報(bào)區(qū)域部門(mén)、政府領(lǐng)導(dǎo)每日例會(huì)（現(xiàn)場(chǎng)會(huì)）裝修進(jìn)場(chǎng)前：每日1會(huì)裝修進(jìn)場(chǎng)后：每日2會(huì)

目錄項(xiàng)目概況一營(yíng)銷(xiāo)策劃三前置策劃四報(bào)建策劃五工程策劃六財(cái)務(wù)策劃七投資回顧二五、報(bào)建策劃-當(dāng)?shù)貓?bào)建政策開(kāi)、竣工要求辦理施工許可證、交付備案，其中規(guī)劃驗(yàn)收、消防驗(yàn)收是重點(diǎn)開(kāi)工報(bào)建手續(xù)辦理按照江蘇省常熟市相關(guān)要求預(yù)售條件按提供的商品房樓層總數(shù)計(jì)算，開(kāi)發(fā)建設(shè)的層數(shù)達(dá)到工程建設(shè)總層數(shù)的五分之一以上。限購(gòu)/限價(jià)限價(jià)抗震設(shè)防等級(jí)七度融資條件

四證齊全冬歇期

無(wú)雨季

6月梅雨季開(kāi)發(fā)報(bào)建費(fèi)用總費(fèi)用：130元/㎡（未繳納）土地稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)契稅：3%（已繳納）五、報(bào)建策劃-當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)規(guī)費(fèi)繳費(fèi)情況規(guī)費(fèi)繳費(fèi)情況建設(shè)單位前期繳納規(guī)費(fèi)一覽表

原甲方已將用于一期開(kāi)發(fā)的建設(shè)規(guī)費(fèi)已全部繳清，總計(jì)繳納1409萬(wàn)?；A(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)、施工圖審查費(fèi)等…五、報(bào)建策劃-當(dāng)?shù)貙徟鞒涛?、?bào)建策劃-流程圖紫云名邸項(xiàng)目開(kāi)發(fā)報(bào)建流程圖—前期營(yíng)業(yè)執(zhí)照刻章-2016.12.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)辦理證明-2017.1.22土地出讓合同-2016.10.28環(huán)評(píng)2016.12.28建設(shè)用地批文2017.1.4立項(xiàng)2016.12.30用地規(guī)劃許可證2017.1.4交地確認(rèn)書(shū)2016.10.12繳清土地款2016.11.22國(guó)土證-2016.12.02發(fā)包初步方案-1.23直接發(fā)包-1.23合同備案-1.24質(zhì)監(jiān)-1.24安監(jiān)-1.24施工許可證-1.25規(guī)劃許可證1.22施工圖審查2017.1.9-1.23規(guī)劃公示2017.1.9交評(píng)-2017.1.6初步方案2016.12.05人防2017.1.12價(jià)格備案地名審核資本金存入物業(yè)備案面積預(yù)測(cè)繪預(yù)售許可證2017.6.10公司名稱(chēng)核準(zhǔn)-2016.10.19已完成進(jìn)行中48天51天189天五、報(bào)建策劃-流程圖紫云名邸項(xiàng)目開(kāi)發(fā)報(bào)建流程圖—后期提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)規(guī)劃驗(yàn)收國(guó)土驗(yàn)收建設(shè)工程檔案消防驗(yàn)收民防工程竣工驗(yàn)收民防工程竣工驗(yàn)收建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案重點(diǎn)+難點(diǎn)總平審查需加強(qiáng)與規(guī)劃局的溝通協(xié)調(diào)、車(chē)位、綠化、及相關(guān)地方法規(guī)需及時(shí)了解圖紙出圖速度、圖紙審查速度關(guān)系到整體進(jìn)度質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)、施工許可均需網(wǎng)上申報(bào)，紙質(zhì)較為繁瑣，需提前做好準(zhǔn)備明確預(yù)售條件、價(jià)格備案、資金監(jiān)管等相關(guān)問(wèn)題五、報(bào)建策劃-重點(diǎn)、難點(diǎn)違法開(kāi)工成本高，且很難打招呼考慮交樓需求五、報(bào)建策劃-已開(kāi)展的工作發(fā)改、規(guī)劃、國(guó)土、住建、供電水、燃?xì)狻⑾?、防雷等初步溝通、資料獲取主要事項(xiàng)完成情況確定設(shè)計(jì)、環(huán)評(píng)、地勘單位獲取周邊市政道路管網(wǎng)信息、現(xiàn)場(chǎng)地形圖、基準(zhǔn)點(diǎn)移交詳細(xì)地質(zhì)勘探報(bào)告土地使用權(quán)合同規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)建方案圖紙、文本等項(xiàng)目立項(xiàng)已完成確定房產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)代辦單位以及房產(chǎn)資質(zhì)辦理已完成已完成已完成已完成已完成已完成初步完成（常熟已審批通過(guò)，預(yù)計(jì)20號(hào)拿證）環(huán)境影響評(píng)估，交通影響評(píng)估已完成五、報(bào)建策劃-報(bào)建關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)完成規(guī)劃設(shè)計(jì)條件國(guó)有土地使用權(quán)證簽訂土地出讓合同建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證商品房預(yù)售許可證產(chǎn)權(quán)辦理主要事項(xiàng)責(zé)任人：劉順2016年10月12日完成2016年10月28日完成2017年1月4日完成2016年12月2號(hào)完成2017年1月22日正在申辦2017年1月25日正在申辦2017年6月10日預(yù)售條件：工程建設(shè)總層數(shù)的五分之一2019年2月28日2019年3月19日綜合驗(yàn)收通過(guò)。完成節(jié)點(diǎn)時(shí)間首期貨量關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)總平面定案規(guī)劃許可證辦理招投標(biāo)辦理質(zhì)監(jiān)安監(jiān)辦理施工許可證辦理消防圖審查五、報(bào)建策劃-兩證策劃其他局辦：房管民防消防市政鎮(zhèn)政府規(guī)劃交通立項(xiàng)人防設(shè)防防雷審圖規(guī)費(fèi)交納配套費(fèi)人防費(fèi)白蟻防治規(guī)劃技術(shù)服務(wù)防雷設(shè)計(jì)審查面積預(yù)測(cè)等地勘審查勘察、設(shè)計(jì)進(jìn)市備案設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)人技術(shù)人員一覽表全套施工圖設(shè)計(jì)直接發(fā)包申請(qǐng)安全生產(chǎn)考核合格證書(shū)工程預(yù)算書(shū)與施工組織設(shè)計(jì)直接發(fā)包手續(xù)施工合同、專(zhuān)業(yè)分包、勞動(dòng)分包合同、監(jiān)理合同備案質(zhì)監(jiān)手續(xù)辦理（五方責(zé)任主體簽字）安監(jiān)手續(xù)辦理（施工人員意外

傷害保險(xiǎn)）消防設(shè)計(jì)專(zhuān)篇及藍(lán)圖紅線(xiàn)圖用地許可證申報(bào)材料準(zhǔn)備貨幣資本金消防審核意見(jiàn)書(shū)或者聯(lián)系單施工圖審核報(bào)告建筑工程項(xiàng)目登記聯(lián)系單施工圖審查辦證所需資料預(yù)售證五、報(bào)建策劃-兩證策劃開(kāi)發(fā)項(xiàng)目備案表國(guó)土證同意預(yù)售說(shuō)明預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議關(guān)于施工進(jìn)度的說(shuō)明物業(yè)用房確認(rèn)聯(lián)系函資質(zhì)證書(shū)地名批復(fù)路址批復(fù)綠色二星承諾函價(jià)格流傳單面積預(yù)測(cè)報(bào)告投入資金證明建筑工程五方建設(shè)主體備案意見(jiàn)建設(shè)單位竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和單位工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收施工許可證消防設(shè)計(jì)審查施工圖設(shè)計(jì)審查合格文件施工單位竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告監(jiān)理單位質(zhì)量評(píng)估報(bào)告設(shè)計(jì)單位質(zhì)量檢查報(bào)告單位工程竣工驗(yàn)收證明書(shū)市政工程質(zhì)量檢測(cè)和功能性試驗(yàn)資料規(guī)劃驗(yàn)收證明環(huán)保驗(yàn)收證明氣象防雷驗(yàn)收證明質(zhì)量保修書(shū)商品住宅保修書(shū)竣工備案表辦證所需資料商品房住宅使用說(shuō)明書(shū)鋼結(jié)構(gòu)工程備案表敲章、質(zhì)量保修書(shū)、施工許可證、單項(xiàng)質(zhì)量驗(yàn)收?qǐng)?bào)告法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其它文件節(jié)能專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收

目錄項(xiàng)目概況一營(yíng)銷(xiāo)策劃三前置策劃四報(bào)建策劃五工程策劃六財(cái)務(wù)策劃七投資回顧二六、工程策劃-里程碑計(jì)劃六、工程策劃-里程碑計(jì)劃（項(xiàng)目?jī)?nèi)控）六、工程策劃-項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏貨量（萬(wàn)m2）貨值（億）開(kāi)盤(pán)時(shí)間首期5.179.066.17二期6.2711.71--合計(jì)11.4420.77--★●●首期貨量二期貨量●●六、工程策劃-總承包單位標(biāo)段劃分地下室標(biāo)段樓號(hào)戶(hù)型單元數(shù)戶(hù)數(shù)整棟面積(㎡)一標(biāo)段1#YJ140T(18X)13651842#YJ140T(18X)272103683#YJ140T(18X)13651845#YJ260T(17X)13490616#YJ140T(18X)13651847#YJ140T(18X)272103688#YJ180T(17X)1346307地下室------19213合計(jì)--932070869二標(biāo)段9#YJ140T(18X)2721036810#YJ180T(30X)1601105711#YJ180T(28X)1601105712#YJ260T(30X)1601560013#YJ260T(30X)16015600地下室------20333合計(jì)--631284015一標(biāo)段二標(biāo)段六、工程策劃-展示區(qū)范圍及板房設(shè)置綜合樓YJ180板房YJ140板房YJ260板房參觀(guān)動(dòng)線(xiàn)展示區(qū)參觀(guān)動(dòng)線(xiàn)圖YJ180樣板房YJ260樣板房YJ140樣板房綜合樓綜合樓綜合樓★●●●★★停車(chē)場(chǎng)展示區(qū)臨時(shí)停車(chē)場(chǎng)道路設(shè)置原則：1、項(xiàng)目四周有新開(kāi)河道，出入必須要設(shè)臨時(shí)橋。東三環(huán)路上有老路口，故在東側(cè)搭設(shè)1#臨時(shí)橋。前期展示區(qū)施工的施工通道，后期做為業(yè)主參觀(guān)出入口。

2、項(xiàng)目施工許可證取得后即招標(biāo)施工正式小區(qū)出入口2#正式橋。必須4月初完成并投入使用，做為施工出入口。

3、沿展示區(qū)四周設(shè)置環(huán)形通道，局部位置影響地庫(kù)施工的前期占用紅線(xiàn)外場(chǎng)地。后期地庫(kù)完成并回填后再施工混凝土路面道路。

六、工程策劃-臨路（開(kāi)放前，樁基、土方施工中）2#正式橋1#臨時(shí)橋臨時(shí)道路場(chǎng)地內(nèi)原村道道路設(shè)置原則：1、場(chǎng)地開(kāi)挖后由于展示區(qū)開(kāi)放把一標(biāo)的原施工出入口封閉。把場(chǎng)地分成兩塊

2、出入口調(diào)整為正式2#橋位置。

3、臨時(shí)道路如紅線(xiàn)所描述，中間增加回轉(zhuǎn)場(chǎng)地。六、工程策劃-臨路（展示區(qū)開(kāi)放后）2#正式橋1#臨時(shí)橋臨時(shí)道路展示區(qū)范圍展示區(qū)位置DN50（施工用水）六、工程策劃-臨水給水接駁點(diǎn)DN50（生活用水）臨水方案：施工場(chǎng)地外臨設(shè)給水接駁點(diǎn)一個(gè)，供給施工場(chǎng)地內(nèi)的生活用水和現(xiàn)場(chǎng)生產(chǎn)的施工用水以及消防用水。

六、工程策劃-臨電500kvA500kvA臨電方案：現(xiàn)場(chǎng)已通電，一臺(tái)500kvA的變壓器供展示區(qū)與辦公生活區(qū)用電，一臺(tái)500kvA的變壓器供主樓前期開(kāi)挖用電。

六、工程策劃-臨設(shè)辦公生活區(qū)設(shè)置：

由于紅線(xiàn)范圍內(nèi)可布置場(chǎng)地相對(duì)狹小，及后續(xù)PC結(jié)構(gòu)的采用，部分生活區(qū)設(shè)置在離項(xiàng)目較近的東三環(huán)生活區(qū)范圍內(nèi)。1、辦公區(qū)設(shè)置在項(xiàng)目紅線(xiàn)內(nèi)的東北邊，無(wú)需多次搬移；

2、生活區(qū)分兩部分進(jìn)行設(shè)置，一部分放置項(xiàng)目紅線(xiàn)內(nèi)北側(cè)，一部分與東三環(huán)生活區(qū)設(shè)置在一起；3、充分考慮搶工階段施工最高人數(shù)，做好規(guī)劃，并預(yù)留部分房間做辦公室及倉(cāng)庫(kù)。辦公區(qū)生活區(qū)（紅線(xiàn)內(nèi)）生活區(qū)（東三環(huán)）加工場(chǎng)地設(shè)置原則：1、設(shè)置在塔吊覆蓋范圍內(nèi)，材料方便堆放。設(shè)置在路邊，方便運(yùn)輸。

2、加工場(chǎng)地設(shè)置避開(kāi)展示區(qū)范圍，避開(kāi)前期需要開(kāi)挖位置，避免二次挪騰。3、展示區(qū)開(kāi)放后，6號(hào)樓位置交通不便。為了展示區(qū)內(nèi)盡量少有材料吊運(yùn)，材料考慮堆放在6號(hào)樓北側(cè)

六、工程策劃-加工場(chǎng)布置2#正式橋1#臨時(shí)橋臨時(shí)道路場(chǎng)地內(nèi)原村道鋼筋加工場(chǎng)木工加工場(chǎng)六、工程策劃-塔吊布置塔吊設(shè)置：1、塔吊設(shè)置盡可能全覆蓋，以便加快施工速度；2、塔吊位置避開(kāi)管網(wǎng)；材料堆場(chǎng)設(shè)置貨量區(qū)和靠近道路，避開(kāi)園建綠化主景區(qū)及地下管線(xiàn)。3、最南側(cè)有高壓線(xiàn)，1#，2#樓的塔吊要考慮減短塔臂，保持安全距離塔吊入口門(mén)衛(wèi)六、工程策劃-基坑支護(hù)及排水基坑支護(hù)及排水方案（已出具方案并報(bào)集團(tuán)審批）：1,基坑周邊較空曠，但局部與紅線(xiàn)間距較近，基坑開(kāi)挖以紅線(xiàn)為限。2,基坑開(kāi)挖深度一般為4.23~4.83m,除暗河塘外，土質(zhì)較好。安全等級(jí)定三級(jí)。3,一般地段采用自然放坡+掛網(wǎng)噴漿支護(hù)。暗河塘地段有淤泥土，采用鋼板樁支護(hù)4,基坑排水采用坑底周邊設(shè)置明溝排水，并設(shè)置一集水坑，將地表水引至集水坑及時(shí)排除。5,為防止基坑底部積水，基坑開(kāi)挖施工期間可在坑底設(shè)置300×300臨時(shí)性的排水土溝和集水坑，做到有水即排；坑底排水溝應(yīng)離開(kāi)基坑底邊線(xiàn)0.20m以上，且排水溝設(shè)置不得影響墊層對(duì)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的支擋作用。6,基坑邊壁頂設(shè)置排水管，統(tǒng)一排到附近雨水或下水管道或河中。排水管的數(shù)量可根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況進(jìn)行設(shè)置。六、工程策劃-展示區(qū)樁基范圍和樁型樁基方案：（一）17層、18層高層住宅擬選用PHC500管樁，壁厚125mm，AB型，樁長(zhǎng)27米/28米（1#2#樓為28米）（二）車(chē)庫(kù)擬選用預(yù)制鋼筋混凝土方樁，AZH-35-7.0B，混凝土強(qiáng)度等級(jí)C30，樁長(zhǎng)7米（有效樁長(zhǎng)6.4米（三）28層、30層高層住宅擬選用邊長(zhǎng)500mm預(yù)應(yīng)力混凝土空心方樁，內(nèi)徑280mm，AB型，樁長(zhǎng)34米/35米（10#13#樓為34米），HKFZ-AB500(280)。展示區(qū)樁基范圍六、工程策劃-展示區(qū)樁基施工安排樁基安排：1、展示區(qū)全部在地庫(kù)范圍內(nèi)。故樁基任務(wù)量比較大。現(xiàn)場(chǎng)施工考慮使用2臺(tái)樁機(jī)24小時(shí)施工兩班倒。2、樁機(jī)走向圖如圖。樁機(jī)A，試樁時(shí)把影響開(kāi)挖的地庫(kù)樁先打完。拿證后打6#主樓樁，然后打5號(hào)主樓樁。樁機(jī)B先施工8號(hào)主樓樁，然后換夾具打地庫(kù)樁。3、每棟主樓預(yù)計(jì)總樁長(zhǎng)1500米左右，按樁機(jī)每臺(tái)施工700米/天算，預(yù)計(jì)5天完成主樓施工，地庫(kù)樁在開(kāi)工后10天全部完成展示區(qū)樁基范圍8#樓6#樓5#樓樁機(jī)A走向樁機(jī)B走向●首期二期六、工程策劃-土方平衡首期場(chǎng)地平均標(biāo)高約+2.6m，開(kāi)挖深度為4.3米二期場(chǎng)地平均標(biāo)高約+3.24m，開(kāi)挖深度為4.9米場(chǎng)地情況1、項(xiàng)目地質(zhì)情況以黏土和粉質(zhì)黏土為主，地表為蘇州典型的水網(wǎng)澤地2、項(xiàng)目西北角原印染廠(chǎng)基礎(chǔ)約1000平方。3、場(chǎng)地北側(cè)有淤泥棄土，且堆高約2米，面積約3000平方土方方案1、展示區(qū)開(kāi)挖全部外運(yùn)。首期的主樓土方外運(yùn)。2、展示區(qū)回填時(shí)考慮從場(chǎng)地內(nèi)車(chē)庫(kù)位置開(kāi)挖取土回填。內(nèi)倒節(jié)約成本。3、除展示區(qū)回填土場(chǎng)內(nèi)內(nèi)倒外，其余土方均外運(yùn)。后期場(chǎng)地綠化回土需回購(gòu)。土方量:1、首期首期開(kāi)挖平均深度4.33米，二期開(kāi)挖平均深度4.97米。按照1:1放坡開(kāi)挖。9.29萬(wàn)方2、回填厚度1.2米，土方回填合計(jì)約4.46*1.2=5.35萬(wàn)方六、工程策劃-土方開(kāi)挖二期范圍一期范圍展示區(qū)【展示區(qū)主樓地下室開(kāi)挖方案】1、場(chǎng)地內(nèi)計(jì)劃需要4臺(tái)大挖機(jī)、2臺(tái)小挖機(jī)、20輛大土方車(chē)，卸土位置計(jì)劃2臺(tái)大挖機(jī)，開(kāi)挖土方進(jìn)度根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)打樁進(jìn)度，主樓樁基完成后三天內(nèi)完成主樓土方開(kāi)挖；2、地庫(kù)樁完成后，由西往東地庫(kù)開(kāi)挖.【首期貨量地庫(kù)開(kāi)挖方案】1、展示區(qū)開(kāi)挖完成后，首期貨量區(qū)土方開(kāi)挖，場(chǎng)地內(nèi)計(jì)劃需要2臺(tái)大挖機(jī)、2臺(tái)小挖機(jī)、15輛大土方車(chē)，卸土位置計(jì)劃2臺(tái)大挖機(jī)；四、開(kāi)發(fā)計(jì)劃—綜合樓節(jié)點(diǎn)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)開(kāi)始時(shí)間完成時(shí)間歷時(shí)天數(shù)備注開(kāi)工2017-3-122017-3-121完成至±02017-3-122017-4-120地下一層主體結(jié)構(gòu)封頂2017-4-22017-4-87地上兩層（物業(yè)用房）一層砌體2017-4-82017-4-114二層澆筑完成后7日拆模，一層開(kāi)始砌筑。3天完成砌筑抹灰完成2017-4-122017-4-132一層砌筑完成后兩天外立面抹灰2017-4-142017-4-163結(jié)構(gòu)封頂后8天裝修工程2017-4-142017-5-825物業(yè)用房裝修相對(duì)簡(jiǎn)單外墻保溫和涂料2017-4-172017-4-237室內(nèi)交付后，外墻確保質(zhì)量外架拆除2017-4-242017-4-252市政園建綠化2017-4-132017-5-1533在地庫(kù)上建設(shè)，預(yù)留保潔時(shí)間清潔拓荒2017-5-82017-5-103營(yíng)銷(xiāo)提前進(jìn)駐六、工程策劃–工序編排（售樓處）四、開(kāi)發(fā)計(jì)劃—樣板房9#、8#節(jié)點(diǎn)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)開(kāi)始時(shí)間完成時(shí)間歷時(shí)天數(shù)備注開(kāi)工2017-3-122017-3-121可提前做樁基工程2017-3-122017-3-1875#6#8#樓管樁長(zhǎng)度共計(jì)約4100米（正式樁基圖未出）土方開(kāi)挖2017-3-192017-3-2575#6#8#樓及地庫(kù)開(kāi)挖深度4.3米。展示區(qū)共計(jì)開(kāi)挖外運(yùn)約3.8萬(wàn)方。樁基檢測(cè)前置。正負(fù)零2017-3-242017-4-512原則墊層跟著土方上三層結(jié)構(gòu)2017-4-62017-4-1510標(biāo)準(zhǔn)層3天一層,3層18號(hào)拆模，20號(hào)完成砌筑，21號(hào)交付裝修。六層結(jié)構(gòu)2017-4-162017-4-2611標(biāo)準(zhǔn)層3天一層（總體25號(hào)）1-4層外墻抹灰2017-4-172017-4-215砌體拆模就跟上1-4外墻保溫2017-4-212017-4-254流水節(jié)拍施工1-4外墻涂料2017-4-262017-4-304考慮天氣和質(zhì)量，外立面標(biāo)準(zhǔn)要高裝修工程2017-4-212017-5-15253層樣板間。走廊電梯前室。家私飾品2017-5-162017-5-183市政園建綠化2017-4-132017-5-1533在地庫(kù)上建設(shè)，預(yù)留保潔時(shí)間清潔拓荒2017-5-192017-5-21325號(hào)驗(yàn)收，27號(hào)開(kāi)放六、工程策劃–工序編排（實(shí)體板房）5月18日完成所有作業(yè)，5月19日開(kāi)始保潔，25日聯(lián)合驗(yàn)收，27日滿(mǎn)足開(kāi)放條件六、工程策劃-主體工程策劃重點(diǎn)2016-5-27完美開(kāi)放

2017-4-10

土方回填完成一、售樓處三、園林綠化2016-5-27完美開(kāi)放二、高層洋房樣板房5#、6#、8#樓3-18樁基完成5-20周邊園建綠化完成4-25外架拆除5-25聯(lián)合驗(yàn)收2016-5-27開(kāi)放4-13抹灰完成4-8主體封頂5-9家私飾品進(jìn)場(chǎng)4-11裝修進(jìn)場(chǎng)5-8裝修完成5-25聯(lián)合驗(yàn)收3-25基礎(chǔ)開(kāi)挖完成2017-3-12開(kāi)工2017-3-12開(kāi)工

5-3園建退場(chǎng)5-15綠化退場(chǎng)4-15三層主體完成4-13綠化進(jìn)場(chǎng)4-5正負(fù)零4-30外架拆除4-20裝修進(jìn)場(chǎng)5-15裝修退場(chǎng)4-20砌體抹灰完成4-11砌體完成

4-8

園建進(jìn)場(chǎng)4-20園建大面積鋪裝完成4-21大型樹(shù)木種植完成5-8小型灌木、草皮等造景完成4-23自動(dòng)噴灌、給排水井、照明等完成5-19停車(chē)場(chǎng)完成六、工程策劃-難點(diǎn)分析展示區(qū)設(shè)置在負(fù)一層地下室之上，室外園建綠化開(kāi)工困難，所需條件如下：

地下室完成；

主樓及地庫(kù)之間后澆帶砌筑處理完成；

土方回填完成；

外架下落完成，關(guān)鍵路線(xiàn)長(zhǎng)，開(kāi)放時(shí)間較緊，有一定難度。售樓處及實(shí)體樣板房在負(fù)一層整體地下室之上，工序多且售樓處利用物業(yè)用房，位于負(fù)一層地下室之上，使得售樓處及實(shí)體樣板房施工無(wú)法前置，只能出正負(fù)零后施工。該項(xiàng)目為三方合作項(xiàng)目，需交涉事情多，溝通協(xié)調(diào)有一定困難，影響開(kāi)發(fā)進(jìn)度。展示區(qū)六、工程策劃-管理思路及趕工措施趕工方法有工作面、有人夜間照明24小時(shí)三班倒搶白天、戰(zhàn)雨天，作息實(shí)行三班倒“現(xiàn)場(chǎng)一遍燈，燈下一遍人”及時(shí)審圖，優(yōu)化工法（例：外墻線(xiàn)條、二次結(jié)構(gòu)一次成形）；提前交底，定期培訓(xùn)，獎(jiǎng)懲掛鉤，責(zé)任到人；明確重點(diǎn)，制定專(zhuān)項(xiàng)措施；分析工量，進(jìn)行措施優(yōu)化（排柵搭設(shè)考慮到外墻石材施工，一次到位）；夜間趕工雨季施工，制定專(zhuān)項(xiàng)預(yù)案；合理堆放材料保證暢通。六、工程策劃-夜間照明搶工布置要點(diǎn)：1、專(zhuān)人負(fù)責(zé)夜間照明，移動(dòng)式照明配合固定式照明，保證晚上展示區(qū)照明效果；2、備移動(dòng)照明支架用于機(jī)動(dòng)作業(yè)，補(bǔ)充光源；3、現(xiàn)場(chǎng)以臨建樣板房、洋房為主塊區(qū)，每個(gè)片區(qū)布置兩盞2000W高壓鈉燈；4、局部區(qū)塊再以碘鎢燈重點(diǎn)布置。5、保證施工區(qū)域沒(méi)有陰影、沒(méi)有死角，為夜間施工做好準(zhǔn)備工作。六、工程策劃—展示區(qū)開(kāi)放日YJ140、YJ180和YJ260樣板房2017年5月27日高端物業(yè)展示業(yè)主邀約規(guī)范精品工程展現(xiàn)優(yōu)美環(huán)境展示媒體追蹤報(bào)道1精心策劃2預(yù)演培訓(xùn)3開(kāi)辟拓客渠道及力度4媒體宣傳政府溝通5項(xiàng)目物業(yè)營(yíng)銷(xiāo)合力7工地預(yù)演應(yīng)急小組

碧桂園“過(guò)程精品人居典范”展示區(qū)開(kāi)放日6常態(tài)滾動(dòng)開(kāi)放★●●●1、展示集團(tuán)品牌形象2、精裝修板房3、展示材料樣板間4、展示工藝樣板間5、展示現(xiàn)場(chǎng)實(shí)體質(zhì)量6、展示安全文明施工7、展示公共部位溫馨通道展示重點(diǎn)

目錄項(xiàng)目概況一營(yíng)銷(xiāo)策劃三前置策劃四報(bào)建策劃五工程策劃六財(cái)務(wù)策劃七投資回顧二項(xiàng)目每一天費(fèi)用15.68萬(wàn)每一天管理費(fèi)用7.67萬(wàn)元每一天內(nèi)部計(jì)息8.00萬(wàn)元七、項(xiàng)目每一天費(fèi)用資金回正晚一天，成就共享金額減少5.03萬(wàn)元備注：預(yù)計(jì)全周期數(shù)據(jù)七、項(xiàng)目資產(chǎn)情況一覽表表一：項(xiàng)目貨量情況科目①已推未售貨量②未推貨量③已摘牌未開(kāi)發(fā)土地合計(jì)未售總值已竣工在建已取預(yù)售證在建未取預(yù)售證①+②+③合計(jì)0億元0億元0億元0億元19.38億元19.38億元0萬(wàn)㎡0萬(wàn)㎡0萬(wàn)㎡0萬(wàn)㎡14.26萬(wàn)㎡14.26萬(wàn)㎡洋房0億元，0萬(wàn)㎡0億元，0萬(wàn)㎡0億元，0萬(wàn)㎡0億元，0萬(wàn)㎡18.72億元，11.54萬(wàn)㎡18.72億元，11.54萬(wàn)㎡車(chē)位0億元，0萬(wàn)㎡0億元，0萬(wàn)㎡0億元，0萬(wàn)㎡0億元，0萬(wàn)㎡0.66億元，2.72萬(wàn)㎡0.66億元，2.72萬(wàn)㎡備注:1、已摘牌土地80.63畝，694.54萬(wàn)/畝，合計(jì)5.6億元；無(wú)未摘牌儲(chǔ)備土地，按容積率2.19，售價(jià)預(yù)計(jì)18000元/m2，預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)4.73億元。

2、車(chē)位總貨值/項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)=0.66億/4.73億=13.95%。

表二：整體利潤(rùn)情況金額單位:億元科目已出規(guī)劃未出規(guī)劃合計(jì)已售未售土地（畝）

80.63

080.63總收入（億元）0

19.380

19.38總成本0

14.650

14.65凈利潤(rùn)0

4.730

4.73凈利潤(rùn)率0.00%24.39%024.39%表三：截止2016年12月31日資金情況科目金額(億元)備注我司合作方累計(jì)銷(xiāo)售回籠資金00已簽約未收款：0億累計(jì)投入資金

1.97

3.80地款:5.768億;工程款:0億;稅金:0.003億;其他:0.003億；累計(jì)經(jīng)營(yíng)資金凈回籠

-1.97

-3.80銀行存款余額:0.11億,貸款余額:0億,故回籠集團(tuán)的資金總凈額為:-5.88億備注：碧桂園方股權(quán)占比34%，其余兩合作方各占比33%。收入為不含稅金額七、財(cái)務(wù)策劃—項(xiàng)目目標(biāo)（項(xiàng)目?jī)?nèi)控）本期總地價(jià)：5.60億本期面積：80.63畝每畝地價(jià):694.54萬(wàn)元容積率：2.19樓面地價(jià)：4852.28元/㎡土地獲利倍數(shù)：0.29首次預(yù)售總貨量9.06億預(yù)計(jì)投入峰值6.26億總可售面積13.81萬(wàn)㎡

總收入：19.38億總投入：14.65凈利潤(rùn)總額:4.73億IRR：50.70%凈利率:24.39%自有資金回報(bào)率178%成就共享獎(jiǎng)金目標(biāo)1626萬(wàn)回正時(shí)間2017-06-30成就共享達(dá)成時(shí)間2017-08-30按現(xiàn)在實(shí)際情況測(cè)算七、財(cái)務(wù)策劃—財(cái)務(wù)資金策劃累計(jì)現(xiàn)金流量10月、11月支付土地款去化達(dá)80%，預(yù)分紅七、財(cái)務(wù)策劃—財(cái)務(wù)資金策劃序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2016年2017年2017年2017年2017年2018年2018年2018年2018年2019年2019年2019年2019年4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度一現(xiàn)金流入25506802000060717581675525830745149579213491111000001銷(xiāo)售收入2150680040717581675525830745149579213491111000002貸款收入400002000020000二現(xiàn)金流出2078055773519262181202022624545062439215630222956767474127397511土地成本57680576800000000000002開(kāi)發(fā)成本54154018469721113519271466146614669263951367474