碧桂園集團睢寧項目資金策劃會

滬蘇區(qū)域睢寧項目資金策劃匯報人：張玉波2016年10月18日2024/6/14一、引言1、企業(yè)管理的核心是財務(wù)管理，財務(wù)管理的核心是資金管理，資金管理的核心是現(xiàn)金流管理；2、現(xiàn)金流管理是收、支、控三方面有效組合，是結(jié)合項目從投資拿地、過程開發(fā)及銷售、首尾竣工及交付的閉環(huán)管理；3、以資金策劃為契機，將現(xiàn)金流管理從前端進行規(guī)劃，并以資金策劃方案為指導(dǎo)進行過程管理；4、資金策劃不是單一財務(wù)策劃，是涉及投資拿地、項目開發(fā)、營銷、成本及其他職能部門的綜合運營管控；5、資金策劃是在集團/區(qū)域資金管控模式前提下，以項目最少年化自有資金占用及綜合收益最大化為目標；CONTENTS目錄項目整體經(jīng)營指標項目資金策劃總結(jié)項目資金策劃內(nèi)容4項目整體經(jīng)營指標01項目區(qū)位簡介項目開發(fā)計劃簡介項目主要經(jīng)濟指標項目營銷貨量鋪排及推售計劃一、項目區(qū)位簡介市場定位：目標市場為睢寧改善型高端人群；項目位于城北新區(qū)板塊，緊臨縣政府；重要節(jié)點距離KM時間分鐘觀音機場4230睢寧高鐵站4.25淮徐高速6.58京福線7.410縣政府0.81縣中心36高速收費站6.68汽車客運站6.38一、項目區(qū)位簡介新城二甲醫(yī)院（建設(shè)中）楓華麗景五星級酒店（在建）縣政府花徑公園新城區(qū)實驗學(xué)校（已投入使用）睢寧碧桂園一期藝術(shù)館、博物館、圖書館、展覽館（建設(shè)中）云河公園本案高鐵站（規(guī)劃中）教育配套：新城區(qū)實驗學(xué)校，九年一貫制，新建，名氣較弱；醫(yī)療配套：新城醫(yī)院，在建，預(yù)計18年建成；景觀配套：花徑、云河兩大公園；商業(yè)配套：五星級酒店、生活配套匱乏；公建配套：藝術(shù)館、圖書館、規(guī)劃館、博物館項目位于江蘇省徐州市睢寧縣北部新城發(fā)展區(qū)。主城區(qū)人口23萬；建有徐州唯一機場觀音機場，規(guī)劃有2個高鐵站點，距離北側(cè)高鐵站約4公里，周邊暫無交付居住區(qū)；一、項目區(qū)位簡介占地：2期66.8畝，3期133.7畝容積率：1.44地價：111萬/畝總價：2.226億樓面地價：833元/平供地計劃：2016年10月付款時間：8月底12114萬，11月付清

7861萬，2017年8月清2285萬，共計22260萬

土地分宗情況：三宗地是否可提前預(yù)售：溝通中是否可規(guī)劃變更：是是否可調(diào)整戶型：是建筑密度：2期≤24%，3期≤22建筑限高：2期符合方案3期≤55米公建配套：無是否符合土規(guī)：符合是否符合林規(guī)：符合是否符合城規(guī)：符合是否具備開工條件：是地塊北至：永昶路地塊東至：花徑公園地塊南至：永安路地塊西至：規(guī)劃路新城實驗學(xué)校江蘇省睢寧高級中學(xué)新城醫(yī)院縣政府徐州市田家炳中學(xué)睢寧碧桂園本案2024/6/14一、項目主要經(jīng)濟指標序號項目名稱單位策劃方案版一項目整體技術(shù)指標1總占地面積㎡1336692容積率1.443建筑面積㎡2292404樓面地價元/㎡833二核心經(jīng)營指標1計劃總收入萬元1313202計劃總支出萬元1170203凈利潤萬元14300三價值雙享經(jīng)營指標1年化自有資金投入萬元86002投資峰值萬元228003年化自有資金回報率萬元166%4成就共享金額萬元1900一、項目開發(fā)計劃簡介土地獲取同心共享投入國土證工程規(guī)劃證施工許可證項目開盤首批交樓2016-9-22016-10-252016-10-252016-11-252016-12-052017-01-202018-01-302018-01-25竣工1、土地款分期支付簡介：8月底12114萬，11月付清7861萬，2017年8月付清2285萬，共計22260萬2、項目分期開發(fā)簡介：無分期開發(fā)計劃一、項目營銷貨量鋪排及推售計劃首推貨量后續(xù)貨量首推貨量后續(xù)貨量序號樓棟+戶型套數(shù)面積金額均價（㎡）（萬元）（元/㎡）117#,18#,20#（Y008T）

306

35,137

20,2225,600232#（YJ140，9F）

36

4,965

3,2276,500333#（YJ140+Y008T，9F）

45

5,339

3,4706,500434#（YJ260，9F）

18

4,884

3,1746,5005BJ260（35#-40#，48#-52）

22

5,570

5,90410,6006G419（41#-47#，53#-59#）

28

4,846

5,13710,600首期小計

455

60,741

41,135-序號樓棟+戶型套數(shù)面積金額均價（㎡）（萬元）（元/㎡）116#,19#,21#,22#(Y008T)

432

50,894

28,5015,600223#、24#、29#、30#(YJ260T)

144

39,148

24,3996,254325#-28#、31#（YJ140T)

180

24,826

16,1376,500460#-65#，73#-77#、84#-88#(BJ260)

32

8,102

8,58810,600566#-72#，78#-83#（G419）

26

4,500

4,77010,6006商業(yè)12,6002,0808,000首期小計

815

130,069

84,474-項目資金策劃內(nèi)容02關(guān)鍵政策梳理專題方案策劃項目股權(quán)架構(gòu)股權(quán)架構(gòu)圖滬蘇區(qū)域睢寧項目股權(quán)架構(gòu)圖睢寧項目合作方式：睢寧碧桂園順德碧桂園碧享投資中心共享投資有限公司股東概況股東1股東2股東3股東4股東5股東名稱順德碧桂園碧享投資中心共享投資公司股份占比

85%13%2%利潤分配比例85%

13%2%每一天資金成本19.01萬每一天管理費用7.13萬元每一天年化自有資金成本11.88萬元每一天資金占用成本周期開發(fā)間接費用與銷管費用總額5165萬/項目開發(fā)周期724天周期年化自有資金成本8600萬/項目開發(fā)周期724天關(guān)鍵政策梳理—集團內(nèi)部一、融資方式內(nèi)部開發(fā)貸二、擔保方式內(nèi)部融資：四證齊全、最高額度為資金峰值的70%，每期提款上限為不超過本期實際已支出金額；三、融資成本內(nèi)部融資年化6%可貸1年期四、其他暫無關(guān)鍵政策梳理—外部一、融資方式：項目開發(fā)貸款，三證報批，四證齊全提款；二、商業(yè)按揭：首套房一般20%首付（若有房貸記錄則首付比例為30%），2套房要30%首付；首套執(zhí)行基準利率，二套房利率上浮10%；三、公積金按揭：主體封頂可辦理準入手續(xù)，地區(qū)額度比較緊張，投放周期長；四、預(yù)售資金監(jiān)控：根據(jù)工程進度申請使用監(jiān)管資金，項目完成初始登記全部返還監(jiān)管資金；五、投資拿地階段獲得的優(yōu)惠政策：無；六、合作方特殊要求等：暫無。關(guān)鍵政策梳理—睢寧按揭貸款政策一、農(nóng)業(yè)銀行：貸款利率：首套執(zhí)行9折利率，二套無房貸也是9折，二套有房貸款利率上浮10%。首付款：洋房20%，二套無貸款20%，二套有房貸30%（單身、已婚），別墅30%，商鋪不能做。二、睢寧農(nóng)商行貸款利率：首套基準利率，二套房利率上浮10%；首付款：洋房首套單身30%、已婚20%；二套30%；商鋪、別墅50%；

三、郵儲銀行：貸款利率：首套執(zhí)行9折利率，二套房最低基準1.1倍；首付款：洋房首套20%，已婚20%，二套房首付30%，別墅首付30%。關(guān)鍵政策梳理—睢寧公積金政策一、公積金準入政策：主體封頂可辦理準入手續(xù)；二、貸款條件：公積金連續(xù)繳存6個月以上或累計繳存一年（12個月）才可申請貸款且公積金繳納金額需達到一定標準才可貸款；（計算公式：月繳額×貸款年限×12×2+余額×2）三、首付款比例：正常20%，辦理第二套住房公積金個人住房貸款，購房款首付比例不低于50%；四、貸款利率：執(zhí)行人民銀行規(guī)定的利率；五、最高限額：夫妻雙方均繳納公積金：最高可貸30萬，一方繳納公積金：最高可貸24萬六、合作方特殊要求等：暫無。需關(guān)注：根據(jù)一期實際操作經(jīng)驗，當?shù)毓e金貸款額度不足，放款困難，建議設(shè)定合理的價格拉差，引導(dǎo)客戶選擇商貸，盡量不使用公積金。專項策劃方案—開發(fā)貸融資/內(nèi)部借款項目明細

備注貸款銀行江陰農(nóng)商行

申報金額1.5億

預(yù)計獲批時間2017-1-5

貸入計劃2017-1-15

還貸計劃2018-1-15

難點

利率

蘇北地區(qū)貸款利率能否滿足集團要求利率（上浮or基準）需協(xié)調(diào)項

證件項目開發(fā)部同事需推進各證件的辦理，報批及提款條件

一、目標策劃—財務(wù)回款籌備前期籌備銀行按揭：敲定合作銀行，與合作銀行確定查詢征信的操作；公積金購房：確定公積金購房政策及要求和操作流程；簽約流程：認購當天簽約（集中推售）。落定認購嚴控中長期及低首付付款方式的使用比例；引導(dǎo)客戶選擇有利于快速回款的付款方式（例如折扣差異，設(shè)定價格拉差）；合作銀行配置人員駐場辦理按揭業(yè)務(wù)（集中推售）。樓款催收組織支持(成立追款小組，賞罰分明，責任到人，細化到戶);按揭放款，對內(nèi)與營銷部門，對外與銀行保持清晰溝通，定期梳理欠款原因，制定回款方案；監(jiān)控樓款解凍，督促提醒開發(fā)根據(jù)工程進度及時解凍資金。專項策劃方案—監(jiān)控資金解凍監(jiān)控資金：全額監(jiān)控，根據(jù)工程進度提取監(jiān)控資金應(yīng)對措施：1、跟政府談判，申請不進行資金全額監(jiān)管，降低監(jiān)管資金標準；2、針對一期工程按時交付業(yè)主，作為跟政府溝通的有利要素；3、目前通過溝通政府，睢寧地區(qū)按照銷售面積100元/方監(jiān)管，針對我司

可否進一步放寬要求。專項策劃—第1年現(xiàn)金流分析序號現(xiàn)金流項目第1個月第2個月第3個月第4個月第5個月第6個月第7個月第8個月第9個月第10個月第11個月第12個月回正時間（5個月）一合約銷售1樓款收入

12316

92008900887886001134685008500762402開發(fā)成本支出5251000130046002800300045004200350038003500327253土地費用支出1212766878482285229284稅費支出68451149449347763047247242335薪酬支出70707070707070705606利息支出707070707070704907其他收入/支出二

經(jīng)營性現(xiàn)金流-12127-1193-8848-130069625749526637453783707640882103153041借款收還貸款3收到股東投入4564564歸還股東借款200200三

籌資性現(xiàn)金流456-20015256四

項目凈現(xiàn)金流-12127-737-8848-130021962574952663745378370763888210330560專項策劃—第1年現(xiàn)金流分析第1年累計凈現(xiàn)金流專項策劃—項目周期現(xiàn)金流序號現(xiàn)金流項目合計第1年第2年第3年及以后備注一

合約銷售

1樓款收入1313207624054372708

2開發(fā)成本支出8178632725480001061

3土地費用支出2292822928

4稅費支出9751423330182500

5銷管支出16255601065

6利息支出905490415

7其他收入/支出2525

二

經(jīng)營性現(xiàn)金流

14300153041849-2853

1借款收入1500015000

2歸還貸款1500015000

3收到股東投入456456

4歸還股東借款456200256

三

籌資性現(xiàn)金流

015256-15256

四

項目凈現(xiàn)金流

1430030560-13407-2853

一、專項策劃—周期現(xiàn)金流