房產(chǎn)集團(tuán)公司工程驗(yàn)收及交付階段管理指引

-PAGE128-管理制度目的：工程的驗(yàn)收及交付是房產(chǎn)開發(fā)的重要階段，在工程驗(yàn)收及交付過程中，通過標(biāo)準(zhǔn)化流程管理，高效率完成政府及主管部門的綜合驗(yàn)收，高質(zhì)量并及時(shí)完成集團(tuán)要求的一房一驗(yàn)和整改，確保交付工程質(zhì)量在可控范圍內(nèi)。適用范圍：集團(tuán)各項(xiàng)目公司工程驗(yàn)收及交付階段工作管理。運(yùn)作流程圖工程交付階段工作流程圖：人防工程驗(yàn)收工作流程圖：消防驗(yàn)收工作管理流程圖：交付業(yè)主工作流程：流程說明工程交付階段工作管理流程說明：序號(hào)工作內(nèi)容重點(diǎn)說明前置條件階段成果1工程完工施工單位、監(jiān)理、工程部核查工程完工。2第一階段1、施工單位完成設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容，監(jiān)理公司核查。施工單位自檢合格監(jiān)理復(fù)驗(yàn)合格一房一驗(yàn)2、監(jiān)理公司提出整改意見，施工單位對(duì)不合格項(xiàng)目進(jìn)行整改，經(jīng)監(jiān)理復(fù)驗(yàn)合格。（工程驗(yàn)收）3、工程部根據(jù)工程進(jìn)度制定《項(xiàng)目一房一驗(yàn)工作計(jì)劃》，使三個(gè)階段的一房一驗(yàn)工作交叉有序進(jìn)行。詳見QD-11-09《精裝修項(xiàng)目內(nèi)部驗(yàn)收工作規(guī)程》3第二階段1、

工程部組織公司營銷、前期、物管等部門進(jìn)行樣板驗(yàn)收，以客戶驗(yàn)收角度，結(jié)合正反兩方面問題，針對(duì)觀感和功能合理性，形成《本項(xiàng)目交付驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》文件，組織培訓(xùn)與學(xué)習(xí)。1、單位工程監(jiān)理復(fù)驗(yàn)合格2、《驗(yàn)工程部復(fù)驗(yàn)合格一房一驗(yàn)2、

驗(yàn)收前完成組織施工、監(jiān)理、物管、銷售的學(xué)習(xí)、培訓(xùn)。收標(biāo)準(zhǔn)》培訓(xùn)完成（工程聯(lián)合驗(yàn)收）4第三階段1、物管公司組織營銷、工程部對(duì)每套住宅進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收中提出的質(zhì)量問題由工程部負(fù)責(zé)組織施工進(jìn)行最后整改。工程部復(fù)驗(yàn)合格物管公司復(fù)驗(yàn)合格一房一驗(yàn)2、工程部合理、高效落實(shí)整改、消項(xiàng)工作，逐步做好物業(yè)移交的相應(yīng)工作，促使盡快“關(guān)門”。（工程聯(lián)合驗(yàn)收）5前期工作協(xié)調(diào)、準(zhǔn)備前期部完成前期資料準(zhǔn)備。6竣工資料施工單位完成竣工資料的整理匯總。工程完工施工單位完成竣工資料匯總、自檢合格。整理匯總7竣工資料審核1、監(jiān)理公司核查竣工資料的內(nèi)容。竣工資料施工單位自檢合格資料經(jīng)監(jiān)理公司復(fù)驗(yàn)合格。2、施工單位對(duì)不合格資料進(jìn)行整改，經(jīng)監(jiān)理公司復(fù)驗(yàn)合格。3、按集團(tuán)GT/QD11-08《竣工驗(yàn)收工作規(guī)程》開展竣工驗(yàn)收工作。8政府驗(yàn)收資料匯總工程部負(fù)責(zé)將涉及政府職能部門驗(yàn)收的工程資料整理匯總。監(jiān)理公司復(fù)驗(yàn)合格工程部檢查合格后，報(bào)前期部復(fù)驗(yàn)。9政府驗(yàn)收資料審核前期部對(duì)需政府職能部門驗(yàn)收的資料進(jìn)行核查。資料經(jīng)工程部復(fù)驗(yàn)合格。資料經(jīng)前期部檢查合格，具備申報(bào)政府職能部門驗(yàn)收條件。工程部組織進(jìn)行整改，經(jīng)前期部復(fù)驗(yàn)合格。10防雷檢測(cè)前期部完成申請(qǐng)報(bào)告申領(lǐng)填寫及報(bào)驗(yàn)的相關(guān)資料準(zhǔn)備。防雷設(shè)施施工完成，現(xiàn)場(chǎng)具備驗(yàn)收條件防雷驗(yàn)收經(jīng)氣象局驗(yàn)收合格。11衛(wèi)生防疫驗(yàn)收完成申請(qǐng)報(bào)告申領(lǐng)填寫及報(bào)驗(yàn)的相關(guān)資料準(zhǔn)備。具備驗(yàn)收條件，資料手續(xù)已辦理齊全。衛(wèi)生防疫經(jīng)衛(wèi)生局驗(yàn)收合格。12環(huán)保驗(yàn)收1、建設(shè)項(xiàng)目竣工環(huán)保驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告工程完工，具備現(xiàn)場(chǎng)檢測(cè)要求，按要求與市政接通、分流，各項(xiàng)指標(biāo)滿足要求。環(huán)保驗(yàn)收經(jīng)環(huán)保局驗(yàn)收合格。2、建設(shè)項(xiàng)目竣工環(huán)境保護(hù)驗(yàn)收監(jiān)測(cè)報(bào)告，并附有關(guān)污染防治設(shè)施設(shè)計(jì)資質(zhì)等材料3、建設(shè)項(xiàng)目環(huán)評(píng)批復(fù)4、排水管理備案表5、內(nèi)容包含噪音、空氣質(zhì)量、排污許可等13燃?xì)馔饧膀?yàn)收1、由燃?xì)馐┕挝唤M織，報(bào)區(qū)燃?xì)廪k申請(qǐng)驗(yàn)收現(xiàn)場(chǎng)施工全部完成，資料手續(xù)已辦理齊全。經(jīng)燃?xì)夤掘?yàn)收合格。2、簽訂用氣合同或在燃?xì)夤緺I業(yè)所備案允許住戶開戶3、跟蹤施工過程，及時(shí)做好溝通工作，確保交付時(shí)小區(qū)能通氣。14交警驗(yàn)收完成申請(qǐng)報(bào)告申領(lǐng)填寫及報(bào)驗(yàn)的相關(guān)資料準(zhǔn)備?，F(xiàn)場(chǎng)具備驗(yàn)收條件。經(jīng)交警公司驗(yàn)收合格。15綠化驗(yàn)收綠化面積審核表（申請(qǐng)單位加蓋公章）綠化竣工及綠地面積實(shí)際測(cè)繪完成，現(xiàn)場(chǎng)具備驗(yàn)收條件。綠化工程經(jīng)區(qū)綠化辦驗(yàn)收合格。1、

立項(xiàng)文件2、

建設(shè)工程規(guī)劃許可證（含附件、附圖）、綠化竣工圖及電子文件3、

綠地面積明細(xì)表（測(cè)管辦蓋章）、建設(shè)項(xiàng)目綠地測(cè)繪成果及電子文件（測(cè)管辦蓋章）4、

相應(yīng)設(shè)計(jì)圖及建施圖5、

前期部組織提前進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘，與驗(yàn)收部門做好溝通工作。16單體面積實(shí)測(cè)1、竣工總評(píng)圖（含電子文件）工程整體竣工。單體面積經(jīng)測(cè)繪公司驗(yàn)收合格。2、竣工綠化圖（含電子文件）3、全套竣工圖（建筑、結(jié)構(gòu)、水電、暖通）及室外場(chǎng)地管網(wǎng)竣工圖（含電子文件）4、定位、放樣資料17人防面積實(shí)測(cè)及測(cè)管備案1、竣工文件、竣工總評(píng)圖、竣工地形圖、竣工附圖各3份及電子文件（由測(cè)繪單位提供）人防工程完工，資料準(zhǔn)備齊全。經(jīng)測(cè)管辦驗(yàn)收合格。2、綠化面積測(cè)繪表、綠化竣工圖各3份及電子文件（由測(cè)繪單位提供）3、原始定位放樣資料（復(fù)印件）4、全套竣工圖（建筑、結(jié)構(gòu)、水電、暖通）及室外場(chǎng)地管網(wǎng)竣工圖及電子文件5、規(guī)劃許可證（含附件、附圖）6、申請(qǐng)備案表（加蓋建設(shè)單位及測(cè)繪單位公章）18自來水通水及驗(yàn)收1、簽訂用水合同現(xiàn)場(chǎng)施工全部完成，資料齊全。經(jīng)自來水公司復(fù)驗(yàn)合格。2、由區(qū)水務(wù)公司組織驗(yàn)收19正式電開通及驗(yàn)收1、用電申請(qǐng)報(bào)告及一戶一表資料清單2、簽訂用電合同現(xiàn)場(chǎng)施工全部完成，資料齊全。經(jīng)電力公司復(fù)驗(yàn)合格。3、開閉所、公、專變、一戶一表安裝驗(yàn)收合格14、詳見《正式電開通流程》20單體工程竣工驗(yàn)收1、督促施工、監(jiān)理單位對(duì)工程整改復(fù)驗(yàn)，確保工程實(shí)體質(zhì)量合格。工程質(zhì)量經(jīng)監(jiān)理復(fù)驗(yàn)合格單體工程質(zhì)量通過質(zhì)監(jiān)站驗(yàn)收2、相關(guān)施工資料準(zhǔn)備齊全。3、

合理溝通、做好質(zhì)監(jiān)站檢查時(shí)間安排21人防驗(yàn)收1、整套人防地下室竣工圖完成人防地下室，設(shè)備安裝到位，現(xiàn)場(chǎng)具備驗(yàn)收條件。人防工程經(jīng)人防辦驗(yàn)收合格。2、防空地下室專項(xiàng)竣工驗(yàn)收意見書3、隱蔽驗(yàn)收記錄；設(shè)備及原材料的合格證；人防設(shè)備廠家資質(zhì)材料；4、人防工程平戰(zhàn)轉(zhuǎn)換方案及要求圖紙5、相應(yīng)的人防易地建設(shè)費(fèi)或修建人防工程核定單詳見《人防驗(yàn)收流程》22消防驗(yàn)收1、

單線及園區(qū)消防管線完成，通過調(diào)試。原則上現(xiàn)場(chǎng)條件完全滿足消防驗(yàn)收要求。消防工程經(jīng)消防部門驗(yàn)收合格。2、

消防高壓試水完成。3、

消防通道環(huán)通道完成，通過驗(yàn)收。4、

消防報(bào)警系統(tǒng)完成，通過檢測(cè)。5、

消防產(chǎn)品、材料檢測(cè)完成。詳見《消防驗(yàn)收流程》23質(zhì)監(jiān)資料備案由工程部負(fù)責(zé)整理人防、消防及單體驗(yàn)收資料的匯總。人防驗(yàn)收、消防驗(yàn)收和單體驗(yàn)收合格。質(zhì)監(jiān)資料整理匯總完成備案。24規(guī)劃驗(yàn)收資料審核前期部匯總各項(xiàng)規(guī)劃驗(yàn)收資料并審核。政府職能部門驗(yàn)收的資料合格。規(guī)劃資料經(jīng)前期部復(fù)驗(yàn)合格，具備規(guī)劃驗(yàn)收申請(qǐng)條件。25規(guī)劃驗(yàn)收1、建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告工程整體竣工，現(xiàn)場(chǎng)具備驗(yàn)收條件，資料齊全。經(jīng)區(qū)規(guī)劃分局規(guī)劃處驗(yàn)收合格。2、立項(xiàng)文件3、土地批復(fù)或土地證復(fù)印件4、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（含附件、附圖）復(fù)印件、規(guī)劃驗(yàn)線單、施工許可證5、1：500實(shí)測(cè)竣工地形圖（附光盤）6、房屋竣工建筑面積匯總表7、建筑單體平、立、剖面竣工圖8、室外場(chǎng)地管網(wǎng)（給水、排水、雨水）竣工總平圖9、環(huán)保部門驗(yàn)收意見、消防部門驗(yàn)收意見、綠化部門驗(yàn)收意見、污水排放部門驗(yàn)收意見10、綠化竣工總平圖、測(cè)量隊(duì)放樣定位成果報(bào)告、建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收?qǐng)?bào)告26竣工檔案移交1、項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、規(guī)劃、施工許可、竣工驗(yàn)收相關(guān)的政府批文完成竣工階段中所形成的所有文件材料?？⒐n案移交城建設(shè)檔案館。2、工程項(xiàng)目施工準(zhǔn)備、施工及竣工三個(gè)階段中所形成的應(yīng)當(dāng)歸檔保管的文件材料均屬移交范圍3、列入移交范圍的竣工檔案必須是原件，并根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)《建設(shè)工程文件歸檔整理規(guī)范》（GB/T50328-2001）和GTR72101-01《工程竣工檔案移交書》要求組卷，確保檔案完整、齊全和準(zhǔn)確。4、重點(diǎn)工程、重大工程（15000平方米以上）必須移交聲像資料（含照片、錄音、錄象帶、光盤等）27竣工驗(yàn)收備案1、工程竣工驗(yàn)收備案表三份竣工資料齊全。在行政服務(wù)中心建設(shè)局建設(shè)處完成竣工驗(yàn)收備案。2、工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告3、工程施工承包合同4、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件及驗(yàn)收人員簽署的竣工驗(yàn)收原始文件5、規(guī)劃、公安消防、環(huán)保、城建檔案等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件6、施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書7、按集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)格式編制商品住宅的《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》8、室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)報(bào)告完成竣工驗(yàn)收備案是向業(yè)主交付的前提條件。28工程結(jié)算配合1.施工合同及補(bǔ)充協(xié)議、甲方分包合同、各類材料和設(shè)備的采購合同；工程通過綜合驗(yàn)收。工程部配合成本部完成工程結(jié)算。2.經(jīng)工程部確認(rèn)的設(shè)計(jì)變更聯(lián)系單；3.經(jīng)工程部核實(shí)、簽證的與設(shè)計(jì)變更聯(lián)系單相關(guān)的工程量；4.經(jīng)工程部核實(shí)、簽證的各類分包工程（硬質(zhì)景觀、綠化工程、幕墻、鋁合金、涂料等）的工程量清單。29工程結(jié)算成本部負(fù)責(zé)工程結(jié)算，工程部配合審核?？⒐を?yàn)收已備案。完成工程結(jié)算。30分戶移交工程部與物業(yè)公司協(xié)調(diào)辦理分戶移交，使整改工作在物業(yè)公司的管理下完成，避免由整改引起的二次污染、損壞。住宅質(zhì)量驗(yàn)收合格（少于5項(xiàng)觀感問題），手續(xù)辦理完成。完成單套住宅的鑰匙管理權(quán)由施工單位向物業(yè)公司移交。31設(shè)施設(shè)備測(cè)試移交工程部組織總、分包單位，監(jiān)理公司、物管公司對(duì)電梯、消防、人防、水泵、強(qiáng)弱電等設(shè)備進(jìn)行全面測(cè)試和技術(shù)交底，使相應(yīng)設(shè)備能夠在專人管理下使用，避免因管理責(zé)任不清引起的設(shè)備損壞或因設(shè)備故障引起的財(cái)產(chǎn)損失。設(shè)施設(shè)備測(cè)試驗(yàn)收合格，運(yùn)行正常。完成設(shè)施設(shè)備管理權(quán)由施工單位向物業(yè)公司移交。32公共區(qū)域移交工程部組織總、分包單位，監(jiān)理公司、物管公司對(duì)架空公共區(qū)域驗(yàn)收合格。完成公共區(qū)域管理權(quán)由施工單位向物業(yè)公司移交。層、泛會(huì)所、首層門廳、電梯廳等公共區(qū)域進(jìn)行驗(yàn)收、整改和移交；對(duì)公共區(qū)域進(jìn)行有效的維護(hù)和布置。33資料移交1.建筑平面戶型圖、水電管線布置圖等全套工程技術(shù)資料；資料完整。完成單體工程相關(guān)資料向物業(yè)公司移交。2.各施工單位承建項(xiàng)目一覽表；3.各施工單位的施工合同復(fù)印件。34園區(qū)整體移交著重交接硬質(zhì)景觀的清洗、維護(hù)，綠化的日常保養(yǎng)與更換，各類管線施工資料、各類閥門、計(jì)量表、設(shè)備所在位置及操作方法。園區(qū)整體驗(yàn)收合格。完成園區(qū)整體管理權(quán)由總包單位向物業(yè)公司移交，完成園區(qū)的封閉管理。35物業(yè)移交按移交次序分別填寫《GTR02100-01小區(qū)交接明細(xì)表》，完成分戶、設(shè)施設(shè)備、公共區(qū)域、園區(qū)整體及資料全部向物業(yè)公司移交。移交條件已具備。完成向物業(yè)公司的全部移交。36工程部交付配合準(zhǔn)備相關(guān)交付資料。37成立交房應(yīng)急維修小組組織施工單位技術(shù)能手，成立交房應(yīng)急維修小組，對(duì)驗(yàn)房中發(fā)現(xiàn)的易處理問題予以快速解決，以便于問題的快速整改消項(xiàng)和業(yè)主收房。維修人員篩選考核完成。成立交房應(yīng)急維修小組。38營銷部交付配合準(zhǔn)備交付相關(guān)資料。39財(cái)務(wù)部交付配合準(zhǔn)備交付相關(guān)資料。40交付業(yè)主1、成立交房領(lǐng)導(dǎo)小組向業(yè)主交付的條件全部具備。完成向業(yè)主交付。2、成立交房應(yīng)急維修小組3、成立交付日常維修小組通過日常工作觀察，篩選施工單位技術(shù)骨干力量，組成交付日常維修小組，在集中交付后3個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，對(duì)工程質(zhì)量問題進(jìn)行維修，同時(shí)逐漸完成維修工作向物業(yè)管理公司的過渡。4、場(chǎng)地、物料準(zhǔn)備交付場(chǎng)地：根據(jù)集中交付房源數(shù)量，設(shè)置有次序并相對(duì)獨(dú)立的驗(yàn)證區(qū)、交款區(qū)、物業(yè)服務(wù)中心、收房等候區(qū)、物料準(zhǔn)備區(qū)（各區(qū)域功能詳見項(xiàng)目交付流程），完成QR11-12《房產(chǎn)品檢驗(yàn)合格證》和《GTR02100-02_入伙通知書》工程部與材料設(shè)備部配合對(duì)易丟失、損壞、色差差異、加工周期長的材料，準(zhǔn)備相應(yīng)比例的備品備件。5、陪客戶現(xiàn)場(chǎng)交房：現(xiàn)場(chǎng)交房時(shí)少說多聽，按統(tǒng)一說辭回答業(yè)主問題，填寫《GTR02100-03_房屋交付驗(yàn)收清單》。6、交房應(yīng)急維修詳見《交付管理流程》及QD-13-14《房產(chǎn)品交付工作規(guī)程》41交付后跟蹤服務(wù)1、配合成本部做好工程結(jié)算。交付業(yè)主已完成。配合完成交付后的跟蹤服務(wù)。2、配合物管做好后續(xù)的整改及空關(guān)房的檢查。3、配合客戶服務(wù)部處理客戶投訴及相應(yīng)維修工作?？蛻敉对V處理及維修工作標(biāo)準(zhǔn)（GT/QP14《客戶服務(wù)管理程序》、GTS03300-2001《投訴處理工作規(guī)定》、GT/QD14-03《維修工作規(guī)程》）、GRS03200-2010《工程維修管理標(biāo)準(zhǔn)》、GTS03201-2010《工程檢修服務(wù)禮儀標(biāo)準(zhǔn)》、GTS03202-2010《維修過程成品保護(hù)操作標(biāo)準(zhǔn)》GTR03200-01《維修工作單》、GTR03300-02《維修派工單》、GTR03300-03《維修確認(rèn)單》42維保期完成后結(jié)算梳理維保期費(fèi)用支出及憑證，核實(shí)后，退還質(zhì)保金。維保期完成結(jié)算完成提交報(bào)告43項(xiàng)目工程后評(píng)價(jià)工程部負(fù)責(zé)項(xiàng)目整個(gè)建設(shè)過程中在設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、材料供應(yīng)等方面進(jìn)行回顧、反思，梳理得與失，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，形成工程營造后評(píng)價(jià)報(bào)告交付業(yè)主完成提交評(píng)價(jià)文件44項(xiàng)目成本后評(píng)價(jià)成本部負(fù)責(zé)項(xiàng)目整個(gè)工程營造過程中對(duì)成本把控方面進(jìn)行回顧、反思，列舉案例，分析原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，形成工程成本后評(píng)價(jià)報(bào)告交付業(yè)主完成提交評(píng)價(jià)文件45項(xiàng)目前期后評(píng)價(jià)前期部負(fù)責(zé)項(xiàng)目整個(gè)建設(shè)過程中前期工作方面進(jìn)行回顧、反思，梳理與政府職能部門溝通、協(xié)調(diào)中的得與失，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，形成前期工作后評(píng)價(jià)報(bào)告交付業(yè)主完成提交評(píng)價(jià)文件46項(xiàng)目物業(yè)后評(píng)價(jià)物業(yè)公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程營造、交付業(yè)主方面進(jìn)行回顧、反思，梳理存在的問題和不足之處，收集、整理業(yè)主的反映意見，形成物業(yè)后評(píng)價(jià)報(bào)告交付業(yè)主完成提交評(píng)價(jià)文件47項(xiàng)目營銷后評(píng)價(jià)營銷公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目整個(gè)工程營造、營銷工作方面進(jìn)行回顧、反思，梳理工程形象配合、營銷節(jié)點(diǎn)把控中的得與失，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，形成營銷后評(píng)價(jià)報(bào)告交付業(yè)主完成提交評(píng)價(jià)文件48項(xiàng)目財(cái)務(wù)后評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)項(xiàng)目整個(gè)建設(shè)過程中資金流轉(zhuǎn)、融資貸款等方面進(jìn)行回顧、反思，形成財(cái)務(wù)后評(píng)價(jià)報(bào)告交付業(yè)主完成提交評(píng)價(jià)文件49項(xiàng)目后評(píng)價(jià)1.總結(jié)項(xiàng)目營造過程的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn).工程竣工驗(yàn)收提交總結(jié)報(bào)告，集團(tuán)總師辦備案2.內(nèi)容包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目品質(zhì)、工程成本、工程質(zhì)量、工程進(jìn)度、協(xié)調(diào)溝通、團(tuán)隊(duì)建設(shè)等方面50結(jié)束消防驗(yàn)收管理流程說明：序號(hào)工作內(nèi)容重點(diǎn)說明前置條件階段成果1園區(qū)消防管線完成園區(qū)消防系統(tǒng)檢測(cè)、調(diào)試正式水開通檢測(cè)記錄、調(diào)試記錄2單線消防管線完成消火栓系統(tǒng)檢測(cè)、調(diào)試正式水開通檢測(cè)記錄、調(diào)試記錄3資料準(zhǔn)備4監(jiān)理、項(xiàng)目工程部、施工單位驗(yàn)收組