福州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則暫行模板

福州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則（暫行）一、為促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康有序發(fā)展，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，增加物業(yè)服務(wù)行為透明度，保障物業(yè)企業(yè)和業(yè)主正當(dāng)權(quán)益，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理措施》及省物價(jià)局、省建設(shè)廳《福建省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施措施》精神，結(jié)合本市實(shí)際，制訂本實(shí)施細(xì)則。二、本實(shí)施細(xì)則適適用于福州市行政區(qū)域內(nèi)含有法定物業(yè)服務(wù)資質(zhì)物業(yè)企業(yè)對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為。三、政府提倡業(yè)主經(jīng)過公開、公平、公正市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)企業(yè)；激勵(lì)物業(yè)企業(yè)開展正當(dāng)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，嚴(yán)禁價(jià)格欺詐和價(jià)格歧視，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)經(jīng)過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成。四、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)該遵照正當(dāng)、合理、公開和收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量相符標(biāo)準(zhǔn)。五、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施統(tǒng)一政策、分級(jí)管理。市政府價(jià)格主管部門會(huì)同市房地產(chǎn)行政主管部門制訂福州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則，縣（市）區(qū)政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)督管理工作。六、物業(yè)企業(yè)服務(wù)收費(fèi)按不一樣物業(yè)性質(zhì)和特點(diǎn)實(shí)施政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)整價(jià)。住宅前期物業(yè)（不含酒店式公寓、別墅、低密度聯(lián)排高級(jí)住宅，下同）服務(wù)收費(fèi)實(shí)施政府指導(dǎo)價(jià)。實(shí)施政府指導(dǎo)價(jià)物業(yè)企業(yè)服務(wù)收費(fèi)包含物業(yè)服務(wù)費(fèi)、房屋裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)、停車管理費(fèi)。物業(yè)企業(yè)依據(jù)業(yè)主委托提供前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定以外服務(wù)，其服務(wù)收費(fèi)由物業(yè)企業(yè)和委托服務(wù)業(yè)主雙方約定。業(yè)主大會(huì)成立后住宅物業(yè)及其它類型物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施市場(chǎng)調(diào)整價(jià)。七、物業(yè)服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定，對(duì)住宅、非住宅房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取費(fèi)用。實(shí)施政府指導(dǎo)價(jià)物業(yè)服務(wù)費(fèi)采取包干制形式，由市政府價(jià)格主管部門會(huì)同市房地產(chǎn)行政主管部門制訂《福州市一般住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)指導(dǎo)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》（以下簡(jiǎn)稱《收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》），并定時(shí)公布。房屋裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)是指物業(yè)企業(yè)對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)房屋裝修過程中產(chǎn)生建筑垃圾提供清運(yùn)服務(wù)所收取費(fèi)用。房屋裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)《福州市住宅物業(yè)小區(qū)房屋裝修垃圾清運(yùn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》（另文下達(dá)）實(shí)施。業(yè)主無裝修，物業(yè)企業(yè)不得收費(fèi)。停車管理費(fèi)是指物業(yè)企業(yè)對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)車輛停放提供管理服務(wù)所收取費(fèi)用。停車管理費(fèi)具體管理措施及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)另文下達(dá)。八、實(shí)施政府指導(dǎo)價(jià)物業(yè)服務(wù)費(fèi)，實(shí)施招投標(biāo)，開發(fā)建設(shè)單位在委托招投標(biāo)前，應(yīng)依據(jù)物業(yè)特點(diǎn)和服務(wù)要求，按《收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》確定對(duì)應(yīng)服務(wù)等級(jí)及具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后進(jìn)行招投標(biāo)，并和中標(biāo)物業(yè)企業(yè)在協(xié)議中約定服務(wù)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容及具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。未實(shí)施招投標(biāo)由開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)企業(yè)依據(jù)《收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》在協(xié)議中確定服務(wù)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容及具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)企業(yè)和業(yè)主前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議（協(xié)議）中需列明和開發(fā)建設(shè)單位約定服務(wù)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容、具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方法及計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等內(nèi)容。包含物業(yè)買受人共同利益約定應(yīng)該一致。前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議期滿但未成立業(yè)主大會(huì)，其具體收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主和物業(yè)企業(yè)依據(jù)《收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》在物業(yè)服務(wù)協(xié)議（協(xié)議）中約定。無法約定由樓盤所在地縣（市）區(qū)政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門協(xié)調(diào)。實(shí)施市場(chǎng)調(diào)整價(jià)物業(yè)服務(wù)費(fèi)能夠采取包干制或酬金制等形式，具體服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)形式等由業(yè)主或經(jīng)業(yè)主大會(huì)經(jīng)過由業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主和物業(yè)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)協(xié)議（協(xié)議）中約定。九、包干制是指由業(yè)主向物業(yè)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或虧損均由物業(yè)企業(yè)享受或負(fù)擔(dān)物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方法。酬金制是指業(yè)主向物業(yè)企業(yè)預(yù)交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)企業(yè)在預(yù)收物業(yè)服務(wù)資金中按約定百分比或約定數(shù)額提取酬金，其它全部用于物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定支出，結(jié)余或不足均由業(yè)主享受或負(fù)擔(dān)物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方法。十、實(shí)施物業(yè)服務(wù)費(fèi)包干制，物業(yè)服務(wù)費(fèi)組成包含物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)企業(yè)利潤(rùn)；實(shí)施物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制，預(yù)收物業(yè)服務(wù)資金包含物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)企業(yè)酬金。物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出組成通常包含以下部分：1、物業(yè)服務(wù)人員工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按要求提取福利費(fèi)等；2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；3、物業(yè)服務(wù)區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4、物業(yè)服務(wù)區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5、物業(yè)服務(wù)區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6、辦公費(fèi)用；7、物業(yè)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8、物業(yè)共用部位、共有設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；9、經(jīng)業(yè)主同意其它費(fèi)用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)該經(jīng)過專題維修資金給予列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或物業(yè)服務(wù)成本。十一、實(shí)施政府指導(dǎo)價(jià)住宅依法改作寫字樓，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按該住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)2倍確定。依法改作其它用途其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按該住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)2.5倍確定。十二、本實(shí)施細(xì)則所指物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不包含物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)由業(yè)主使用公共水電費(fèi)用。公共水電費(fèi)用單獨(dú)按實(shí)由業(yè)主分?jǐn)?，具體分?jǐn)偞胧┯晌飿I(yè)企業(yè)和業(yè)主在物業(yè)服務(wù)協(xié)議（協(xié)議）中約定。物業(yè)企業(yè)使用由物業(yè)企業(yè)負(fù)擔(dān)。十三、物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應(yīng)該向最終用戶收取相關(guān)費(fèi)用。物業(yè)企業(yè)接收委托代收上述費(fèi)用，可向委托單位收替換辦手續(xù)費(fèi)，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。物業(yè)企業(yè)不得以任何名義向供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位收取物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)計(jì)劃配套設(shè)施用房物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。十四、物業(yè)企業(yè)每個(gè)月應(yīng)在小區(qū)醒目處公布一次當(dāng)月由業(yè)主使用公共水電費(fèi)用分?jǐn)偩唧w情況。十五、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)建筑面積收?。ú缓`屬間），建筑面積包含套內(nèi)建筑面積和公共部位和共用房屋分?jǐn)偯娣e。已辦理房屋全部權(quán)證，按房屋全部權(quán)證登記建筑面積收??；未辦理房屋全部權(quán)證，按購(gòu)房協(xié)議標(biāo)明建筑面積收取。十六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用從物業(yè)交付買受人之日起按月收取，物業(yè)服務(wù)協(xié)議（協(xié)議）另有約定從其約定。十七、納入物業(yè)服務(wù)范圍已完工但還未出售，或因建設(shè)單位原因未按時(shí)交付物業(yè)買受人物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)或物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。物業(yè)交付買受人后，物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)相關(guān)配套設(shè)備設(shè)施還未完備，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可合適降低，降低幅度在15%以內(nèi)，差額部分由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)擔(dān)。物業(yè)企業(yè)和業(yè)主前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議（協(xié)議）中應(yīng)對(duì)上述情況作具體說明。十八、業(yè)主應(yīng)該根據(jù)物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)協(xié)議（協(xié)議）約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或物業(yè)服務(wù)資金，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該督促其限期交納；逾期仍不交納，物業(yè)企業(yè)能夠依法追繳。業(yè)主和物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或物業(yè)服務(wù)資金，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，原業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)該結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或物業(yè)服務(wù)資金。十九、實(shí)施物業(yè)服務(wù)酬金制方法，預(yù)收物業(yè)服務(wù)資金屬于代管性質(zhì)，為所交納業(yè)主全部，物業(yè)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定以外支出。物業(yè)企業(yè)應(yīng)該向業(yè)主大會(huì)或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每十二個(gè)月不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金收支情況，同時(shí)接收業(yè)主或業(yè)主大會(huì)質(zhì)詢。二十、實(shí)施物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制方法，物業(yè)企業(yè)或業(yè)主大會(huì)能夠根據(jù)物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定聘用專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金收支情況進(jìn)行審計(jì)。審計(jì)費(fèi)用負(fù)擔(dān)經(jīng)業(yè)主大會(huì)經(jīng)過并由業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主和物業(yè)企業(yè)在服務(wù)協(xié)議中約定。二十一、物業(yè)企業(yè)已經(jīng)接收委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)對(duì)應(yīng)收取服務(wù)費(fèi)用，其它部門和單位不得反復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同費(fèi)用。二十二、物業(yè)企業(yè)對(duì)同一物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)同一交付時(shí)間、同一使用性質(zhì)、同一類型物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，應(yīng)按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)收取，不得以任何形式采取價(jià)格歧視。二十三、物業(yè)企業(yè)不得向進(jìn)入小區(qū)內(nèi)為業(yè)主提供配送、裝修、維修、安裝、中介等服務(wù)外來人員收取任何費(fèi)用。二十四、各相關(guān)物業(yè)企業(yè)應(yīng)該按要求實(shí)施明碼標(biāo)價(jià)，在其服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置或收費(fèi)地點(diǎn)，統(tǒng)一采取收費(fèi)標(biāo)價(jià)牌形式實(shí)施明碼標(biāo)價(jià)。實(shí)施明碼標(biāo)價(jià)方法由價(jià)格主管部門統(tǒng)一要求，各級(jí)價(jià)格主管部門價(jià)格監(jiān)督檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)對(duì)明碼標(biāo)價(jià)格式進(jìn)行監(jiān)制。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)內(nèi)容包含：物業(yè)企業(yè)名稱、收費(fèi)對(duì)象、服務(wù)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格管理形式、收費(fèi)依據(jù)、價(jià)格舉報(bào)電話12358等。二十五、為確?！妒召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》制訂正確性和可指導(dǎo)性，每十二個(gè)月第四季度由政府價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門選定一定數(shù)量有代表性物業(yè)企業(yè)作為成本監(jiān)審對(duì)象，于第二年第一季度由政府價(jià)格主管部門進(jìn)行成本監(jiān)審。物業(yè)企業(yè)應(yīng)該配合政府價(jià)格主管部門并如實(shí)提供物業(yè)服務(wù)成本，不得弄虛作假。二十六、各縣（市）政府價(jià)格部門會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門在市級(jí)《收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》范圍內(nèi)核定本行政區(qū)域一般住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)指導(dǎo)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并報(bào)市政府價(jià)格主管部門及市房地產(chǎn)行政主管部門