酒店-項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

如家項(xiàng)目可行性研究報(bào)告PAGE1PAGE4如家酒店連鎖公司可行性研究報(bào)告可行性研究報(bào)告項(xiàng)目如家酒店連鎖公司HomeInns&HotelsManagementCo.關(guān)于可行性研究報(bào)告為了尋求項(xiàng)目業(yè)主和如家酒店連鎖公司雙方之間的合作意向，如家酒店連鎖公司特此對(duì)項(xiàng)目改造經(jīng)營(yíng)進(jìn)行了研究和預(yù)測(cè)。（一）項(xiàng)目概述：1、項(xiàng)目名稱：項(xiàng)目2、地址：3、項(xiàng)目形式：按“如家便捷酒店”的市場(chǎng)定位改造裝修“項(xiàng)目”,品牌形象全國(guó)一致,定名為“如家便捷連鎖酒店”店。4、項(xiàng)目規(guī)模：暫定間客房5、項(xiàng)目定位：干凈、方便、溫馨6、平均房?jī)r(jià)定位：150元（門(mén)市定價(jià)為雙標(biāo)房、大床房188元，單人房148元，鑒于該物業(yè)樓體徑身過(guò)窄，估計(jì)改建后單人房所占比例將超過(guò)40%，造成總體平均房?jī)r(jià)下滑）7、客房平均出租率預(yù)估：85%7、改建投資匡算：600萬(wàn)元人民幣8、總面積：3735平方米9、租金價(jià)格：元/平方米.天，年租金：萬(wàn)10、承租時(shí)間：15年11、改建投資回收：約八年二、管理方（如家酒店連鎖公司）介紹：如家酒店連鎖公司注冊(cè)于中國(guó)北京，由中國(guó)旅游業(yè)兩大巨頭（攜程旅行網(wǎng)和首都旅游集團(tuán)）合資成立，公司是從高端切入中國(guó)經(jīng)濟(jì)型酒店市場(chǎng)的戰(zhàn)略投資者。我們通過(guò)品牌經(jīng)營(yíng)的方式投資酒店、出售特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、發(fā)展市場(chǎng)營(yíng)銷聯(lián)盟店，并為加盟酒店提供品牌、銷售、管理、培訓(xùn)、技術(shù)等支持及服務(wù)，以增強(qiáng)其競(jìng)爭(zhēng)力和盈利能力，共同為中國(guó)酒店業(yè)創(chuàng)造一個(gè)消費(fèi)者信賴和忠誠(chéng)的連鎖國(guó)際品牌。股東公司介紹攜程旅行服務(wù)公司國(guó)內(nèi)著名的旅行服務(wù)企業(yè)和最大的酒店賓館分銷商，創(chuàng)立于1999年初，公司吸收著名國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)融資公司softbank（軟銀），IDG，orchid（蘭花基金）。2000年10月，攜程并購(gòu)了北京運(yùn)通商務(wù)旅行服務(wù)公司，攜程總公司在上海，旅在酒店管理上的經(jīng)驗(yàn)會(huì)為如家酒店連鎖提供廣泛的支持。如家酒店連鎖的技術(shù)優(yōu)勢(shì)如家酒店連鎖在攜程全國(guó)客源網(wǎng)絡(luò)、call－center的基礎(chǔ)上，形成了中國(guó)唯一的中央預(yù)訂系統(tǒng)的雛形，這也是國(guó)外酒店集團(tuán)的核心網(wǎng)絡(luò)；如家酒店連鎖適應(yīng)經(jīng)濟(jì)性酒店的需要，在國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀管理軟件的基礎(chǔ)上，集中了酒店軟件方面的精英，開(kāi)發(fā)了自己的PMS酒店管理軟件，該軟件集穩(wěn)定、快捷、全面、靈活于一身，與中央預(yù)定系統(tǒng)連接后，可以實(shí)現(xiàn)客史共享、網(wǎng)上訂房，從而提高酒店管理服務(wù)水平，穩(wěn)定忠誠(chéng)客戶，降低酒店銷售成本。如家酒店連鎖的人才優(yōu)勢(shì)酒店品牌的競(jìng)爭(zhēng)就是人才的競(jìng)爭(zhēng)，香格里拉酒店集團(tuán)得到迅速的發(fā)展除了集團(tuán)具有的營(yíng)銷服務(wù)特色外，人才的集聚形成的優(yōu)勢(shì)也是至關(guān)重要的，如家連鎖公司聚集了攜程旅行網(wǎng)與首旅集團(tuán)的精英人才，他們具有風(fēng)險(xiǎn)融資、企業(yè)運(yùn)營(yíng)、酒店管理上的豐富經(jīng)驗(yàn)。也為企業(yè)的發(fā)展提供了堅(jiān)強(qiáng)的保證。項(xiàng)目分析項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目為一幢7層路的物業(yè),建筑面積為3735平方米。租賃物業(yè)每層面積約為534平方米，預(yù)計(jì)2-7層每層可改客房16間，一樓可改客房8間，一樓剩余部分用于改建為接待大廳及簡(jiǎn)易的早餐廳。酒店改造分析由我方對(duì)酒店進(jìn)行全方位改造，總體投資預(yù)計(jì)600萬(wàn)元左右。原建筑原本定位為辦公大樓，建成后未經(jīng)使用。目前該大樓水、電的容量基本能滿足酒店要求，煤氣可能需要增容。建筑原有電梯一部，在現(xiàn)有客房數(shù)量基礎(chǔ)上預(yù)計(jì)無(wú)需在改建過(guò)程中增設(shè)電梯。大樓布局規(guī)劃與客房排布設(shè)置基本相符，原有分割需重新設(shè)計(jì)，重新分割主要以客房為主，盡可能的開(kāi)發(fā)房間，預(yù)計(jì)改建客房108間，在租賃物業(yè)小院內(nèi)設(shè)置一些綠化景觀，一樓將設(shè)為簡(jiǎn)單餐飲，提供自助早餐和中餐。市場(chǎng)定位分析酒店裝修改造完成后，酒店以商務(wù)客人為主體，酒店主要功能為客房和部分餐飲，其他營(yíng)業(yè)項(xiàng)目改造為客房，最終改造客房108間，價(jià)格定位應(yīng)以提高平均房?jī)r(jià)為出發(fā)點(diǎn)，將酒店的門(mén)市價(jià)格定位在188元左右。同時(shí)降低折扣比率，實(shí)施實(shí)價(jià)銷售，與周邊酒店差異化經(jīng)營(yíng)。借助中央預(yù)訂等網(wǎng)絡(luò)銷售平臺(tái)和強(qiáng)大的市場(chǎng)營(yíng)銷手段，優(yōu)化客源結(jié)構(gòu)，以商務(wù)散客和旅游散客為主，平均房?jī)r(jià)經(jīng)預(yù)算可定為150元，然后隨著出租率的提升逐步調(diào)整平均房?jī)r(jià)，提高營(yíng)收。合作方式分析基于以上分析，我們認(rèn)為合作方式為租賃物業(yè)，改造成如家直營(yíng)店－如家快捷酒店店，由于目前該物業(yè)尚未投入使用，酒店所需經(jīng)營(yíng)設(shè)備均需重新購(gòu)置，需要投入很大資金改造經(jīng)營(yíng)，該酒店改造成商務(wù)酒店后，必將產(chǎn)生良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)及很強(qiáng)的品牌影響，清新的風(fēng)格必然對(duì)該房產(chǎn)的項(xiàng)目增值產(chǎn)生較大的影響，也能為業(yè)主提供穩(wěn)定的租金收入。三、經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)分析平均房?jī)r(jià)：150元平均出租率：85%客房數(shù)：108間年?duì)I業(yè)收入：502萬(wàn)元客房經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)：261萬(wàn)營(yíng)業(yè)稅、投資利息：28萬(wàn)租金：157萬(wàn)所得稅前利潤(rùn)：約76萬(wàn)投資金額：600萬(wàn)回收期：約8年通過(guò)項(xiàng)目的市場(chǎng)銷售分析，我們初步設(shè)定賓館的平均房?jī)r(jià)為150元，平均出租率是根據(jù)周邊相類似的酒店的近幾年平均出租率推算出來(lái)的，為75％。由于金橋路上的中低檔酒店的競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈，多半以旅游團(tuán)隊(duì)為主，房?jī)r(jià)競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈。為了避免此類情況的出現(xiàn)，如家酒店連鎖將客源市場(chǎng)的定位重點(diǎn)放在商務(wù)散客。而如家酒店連鎖的主要優(yōu)勢(shì)就是商務(wù)散客的客源。根據(jù)攜程旅行網(wǎng)在同類市場(chǎng)的商務(wù)散客的銷售經(jīng)驗(yàn)，做到75％的年平均出租率是有一定把握的。通過(guò)以上基本數(shù)據(jù)測(cè)算出來(lái)的全年的客房營(yíng)業(yè)收入為402萬(wàn)左右，所得稅前利潤(rùn)34萬(wàn)，投資回收期限約9年。五、合作展望如測(cè)算表所示，由于原建筑改建工程量較大，實(shí)際可用于改建的建筑面積有限。以1.15元/天/平方米將是如家快捷酒店所能承擔(dān)的最高房租，維護(hù)較好的酒店在經(jīng)營(yíng)六至七年后就需要重新裝修，而以1.15元/天/平方米(157萬(wàn)/年)的價(jià)格租賃該項(xiàng)目后的回收期為八年，則表示如家快捷酒店在租賃該建筑經(jīng)營(yíng)后幾乎無(wú)利潤(rùn)可言。但考慮到該建筑在，目前發(fā)展勢(shì)頭明顯,整個(gè)城市的商業(yè)運(yùn)營(yíng)氛圍十分濃厚,對(duì)擅長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)商務(wù)酒店,有效吸納商務(wù)客人的如家酒店而言,在該城市設(shè)立自營(yíng)酒店是勢(shì)在必行的。且如家涉足市場(chǎng)已有相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間但始終未在該城市開(kāi)發(fā)酒店，對(duì)如家擴(kuò)大在華東區(qū)域的影響力是十分不利的。該物業(yè)雖處于小路中，但屬鬧中取靜之處，且樓高超過(guò)前面門(mén)面房，仍較醒目。綜合以上因素，我司認(rèn)為在該處成立如家酒店直營(yíng)店，對(duì)于如家快捷酒店的發(fā)展能起到一定的推動(dòng)作用，達(dá)到不錯(cuò)的廣告效應(yīng)，提高如家酒店在上海乃至全國(guó)的品牌知名度。顧?quán)嵵叵驑I(yè)主提出租賃合作要求，希望與業(yè)主進(jìn)行合作，共同利用相互資源，發(fā)揮雙方的優(yōu)勢(shì)資源，實(shí)現(xiàn)“雙贏”的目標(biāo)。如家連鎖酒店公司商務(wù)部如家加盟條件1、城市選擇：●省會(huì)城市、直轄市及全國(guó)主要經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市；●經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二、三線商旅城市；●如家尚未布點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)商旅城市；●其他有成長(zhǎng)潛力的城市。2、地理位置：●靠近大型商業(yè)中心、CBD、展覽中心、游樂(lè)中心、交通中心、交易中心，有充足的客源支持；●具有良好的可視性及廣告效果；●交通方便快捷；●周邊有完善的餐飲、商業(yè)配套。3、物業(yè)條件：●建筑面積要求：和頤酒店7000-20000m2、如家/莫泰快捷3000-6000m2；●房間數(shù)要求：和頤酒店120-280間、如家/莫泰快捷80-130間；●租賃年限：和頤酒店10年以上、如家/莫泰要求8年以上?！裰苓呥M(jìn)出通暢并有一定的停車(chē)位；●系統(tǒng)配套（可改造）：用水