中國房地產(chǎn)行業(yè)分類、市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)及產(chǎn)業(yè)鏈全景圖譜分析

精品研報(bào)·專題定制·產(chǎn)研服務(wù)智研咨詢出品房地產(chǎn)精品研報(bào)·專題定制·產(chǎn)研服務(wù)智研咨詢出品房地產(chǎn)智研產(chǎn)業(yè)百科·產(chǎn)業(yè)研究第一站/房地產(chǎn)/實(shí)用的產(chǎn)研百科工具房地產(chǎn)TOC\o"1-5"\h\z\u一、定義及分類 1二、行業(yè)政策 2三、發(fā)展歷程 3四、行業(yè)壁壘 41、技術(shù)壁壘 42、政策壁壘 43、資金壁壘 44、人才壁壘 4五、產(chǎn)業(yè)鏈 51、行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈分析 52、行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)分析 5（1）碧桂園控股有限公司 5（2）萬科企業(yè)股份有限公司 6六、行業(yè)現(xiàn)狀 8七、發(fā)展因素 91、有利因素 9（1）宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)推動(dòng) 9（2）家庭人均收入增加推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展 9（3）政策調(diào)控有利于房地產(chǎn)行業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展 92、不利因素 9（1）土地成本升高 9（2）人力成本提高 10（3）銀行利率過高造成房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量下跌 10八、競(jìng)爭格局 11九、發(fā)展趨勢(shì) 12一、定義及分類房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)按土地用途分類，可分為住宅用地、公用設(shè)施用地（包括商業(yè)用地）、工業(yè)用地、儲(chǔ)存地、對(duì)外交通用地、道路及倉庫用地、市政用地、綠地、特殊用地；按房屋用途分類，可分為住宅用途的住房、工業(yè)用途的住房、商業(yè)用途的住房、娛樂和體育設(shè)施、政府和公用事業(yè)、多用途建筑（復(fù)合建筑，也稱為城市綜合建筑）。二、行業(yè)政策近年來，國家出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策，旨在加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管、促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展。2023年4月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、市場(chǎng)監(jiān)管總局印發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》，提出具有市場(chǎng)支配地位的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，不得濫用市場(chǎng)支配地位以不公平高價(jià)收取經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)不得強(qiáng)制要求加入平臺(tái)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)實(shí)行統(tǒng)一的經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得干預(yù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)自主決定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2024年2月，浙江省人民政府印發(fā)《關(guān)于下達(dá)2024年浙江省國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃的通知》，提出要推進(jìn)“住有宜居”，積極探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式，更好支持剛性和改善性住房需求，穩(wěn)步推進(jìn)保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城中村改造“三大工程”。三、發(fā)展歷程中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展經(jīng)歷了五個(gè)階段，分別是1990年以前的零星探索階段、1991-1994年的騰飛階段、1994-2010年的全國化布局階段、2010-2020年的布局收獲階段以及2020年至今的業(yè)務(wù)收縮階段。1980年房子正式被定義為商品，同年，北京市住房統(tǒng)建辦公室率先掛牌，成立了北京城市建設(shè)開發(fā)總公司（首開集團(tuán)），拉開了房地產(chǎn)綜合開發(fā)的序幕。1991年國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)若干問題的通知》明確指出：房地產(chǎn)業(yè)在我國是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，隨著城鎮(zhèn)國有土地有償使用和房屋商品化的推進(jìn)，將成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。2011年5月，“限購”政策首次出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)，房價(jià)于年末開始走低。2016年12月，國家首次提出“房住不炒”。2019年至2020年底，房住不炒深入人心，市場(chǎng)成交放緩，大部分地區(qū)房價(jià)不再上漲甚至開始走低，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化嚴(yán)重，一二線城市和三四線城市房產(chǎn)分化加劇。2021年國家提出“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的政策基調(diào)，房地產(chǎn)“三條紅線”出世。2023年市場(chǎng)初步趨穩(wěn)，“保交樓”“保交付”政策呼之欲出，存量房貸矛盾產(chǎn)生，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記完成。四、行業(yè)壁壘1、技術(shù)壁壘房地產(chǎn)投資是一個(gè)高度專業(yè)化的領(lǐng)域，涉及多個(gè)復(fù)雜且相互關(guān)聯(lián)的領(lǐng)域，如市場(chǎng)分析、項(xiàng)目策劃、建筑設(shè)計(jì)、工程管理等。隨著科技的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的技術(shù)也在不斷更新?lián)Q代，房地產(chǎn)投資者需要不斷學(xué)習(xí)和適應(yīng)新技術(shù)。因此，對(duì)于新進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)存在一定的技術(shù)壁壘。2、政策壁壘由于政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，如限購、限貸等，限制了房地產(chǎn)投資者的進(jìn)入。疊加政府對(duì)土地供應(yīng)的計(jì)劃和控制，使得房地產(chǎn)投資者難以獲得土地資源。此外，新進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)存在一定的稅收政策壁壘，如房產(chǎn)稅、土地增值稅等，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的投資成本。3、資金壁壘房地產(chǎn)投資需要大量的初始投資，包括土地購置費(fèi)、建設(shè)成本等，使得小型投資者難以進(jìn)入。加上銀行對(duì)房地產(chǎn)投資的貸款條件嚴(yán)格，投資者難以獲得足夠的融資支持。此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較高，且資產(chǎn)流動(dòng)性較低，使得新進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)面臨一定的資金壓力。4、人才壁壘房地產(chǎn)市場(chǎng)需要具備高素質(zhì)的人才，如優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理、設(shè)計(jì)師、工程師等，然而，高素質(zhì)人才的短缺以及人才管理的難度成為房地產(chǎn)投資者面臨的一大挑戰(zhàn)。此外，由于房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭較為激烈，優(yōu)秀的人才很容易被其他行業(yè)或競(jìng)爭對(duì)手挖走，增加了房地產(chǎn)投資者的人才管理難度。五、產(chǎn)業(yè)鏈1、行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈分析房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上游主要是工程機(jī)械和建筑建材，其中，工程機(jī)械包括重卡、挖掘機(jī)、起重機(jī)等；建筑建材包括建筑施工企業(yè)及鋼筋、水泥、鋁材、玻璃等建材。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中游為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈下游主要為消費(fèi)者。2、行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)分析（1）碧桂園控股有限公司碧桂園控股有限公司是一家在國內(nèi)有名的以房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)，涵蓋建筑、裝飾、物業(yè)管理、酒店開發(fā)管理、教育等行業(yè)的綜合性企業(yè)集團(tuán)，企業(yè)主要從事住宅、商業(yè)和酒店等項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)，業(yè)務(wù)遍及中國各地以及海外市場(chǎng)，是中國十大房地產(chǎn)企業(yè)之一。企業(yè)總部位于廣東佛山順德，它采用集中及標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)營模式，業(yè)務(wù)包含物業(yè)發(fā)展、建安、裝修、物業(yè)管理、物業(yè)投資、酒店開發(fā)和管理、以及現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、機(jī)器人。此外，企業(yè)還提供多元化的產(chǎn)品以切合不同市場(chǎng)的需求，各類產(chǎn)品包括聯(lián)體住宅及洋房等住宅區(qū)項(xiàng)目以及車位及商鋪，同時(shí)還開發(fā)及管理若干項(xiàng)目內(nèi)的酒店，提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的升值潛力。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年上半年，由于物業(yè)交付量的增加，企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)營收同比增長41.18%至2208.03億元。（2）萬科企業(yè)股份有限公司萬科企業(yè)股份有限公司始創(chuàng)于1984年5月，總部設(shè)在廣東深圳。近年來，企業(yè)始終堅(jiān)持不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營服務(wù)并重的發(fā)展方向，主營業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營和物業(yè)服務(wù)，除了傳統(tǒng)的開發(fā)業(yè)務(wù)，企業(yè)的業(yè)務(wù)還包括物業(yè)服務(wù)、物流倉儲(chǔ)服務(wù)、租賃住宅、商業(yè)開發(fā)和運(yùn)營、標(biāo)準(zhǔn)辦公與產(chǎn)業(yè)園、酒店與度假等領(lǐng)域。企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)中擁有良好的品牌知名度和市場(chǎng)份額，這為企業(yè)未來的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年上半年，企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)營收同比下降3.81%至1843.62億元，主要是企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模下降，2023年上半年企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)算面積同比下降5.2%至1241.9萬平方米。六、行業(yè)現(xiàn)狀從房地產(chǎn)施工面積來看，2017年到2021年，我國房地產(chǎn)施工面積整體保持上升趨勢(shì)。截至2021年，施工面積已經(jīng)達(dá)到97.54億平方米，同比增長5.2%。2022年至2023年，我國房地產(chǎn)施工面積出現(xiàn)下滑，2023年中國房地產(chǎn)施工面積同比下降7.36%至83.84億平方米，主要是房地產(chǎn)項(xiàng)目開工數(shù)量減少，疊加房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)下降。從房地產(chǎn)竣工面積來看，我國房地產(chǎn)竣工面積呈現(xiàn)震蕩下降的趨勢(shì)。2023年中國房地產(chǎn)竣工面積同比增長15.78%至9.98億平方米，主要是保交樓工作順利推進(jìn)，帶動(dòng)我國房地產(chǎn)開放項(xiàng)目竣工進(jìn)度加快。七、發(fā)展因素1、有利因素（1）宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，且周期性強(qiáng)，因此高度依賴宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年，我國國內(nèi)生產(chǎn)總值增長率達(dá)到5.2%，房地產(chǎn)行業(yè)隨著國內(nèi)GDP的增長，也迎來了自身的高度發(fā)展時(shí)期，逐漸在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)重要位置。雖然近幾年我國國內(nèi)生產(chǎn)總值增長率有所放緩，房地產(chǎn)強(qiáng)周期性導(dǎo)致其短期內(nèi)增長也有所放緩。但從長期來看，隨著我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和城市化進(jìn)程的推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)仍然會(huì)保持較穩(wěn)定的增長勢(shì)頭。（2）家庭人均收入增加推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展家庭作為房地產(chǎn)行業(yè)住宅市場(chǎng)的主要消費(fèi)主體，其收入水平直接影響著購房能力和購房需求。近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長和居民收入水平的快速提高，家庭收入的快速增加也增大了居民對(duì)改善型房屋的需求量，從而在一定程度上推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的抬升，并促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展。此外，家庭收入水平的增加還有助于提高居民的購房能力。隨著收入的提高，居民可以承擔(dān)更高的房貸壓力，進(jìn)而購買更高價(jià)值的房產(chǎn)。這種購房能力的提高不僅促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售增長，還有助于推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。（3）政策調(diào)控有利于房地產(chǎn)行業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)不僅是我國經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，也是與人民生活息息相關(guān)的民生產(chǎn)業(yè)。近年來，隨著國家經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和投資持續(xù)增加，房地產(chǎn)價(jià)格也隨之上漲。政府為了抑制過度的房地產(chǎn)投資行為，避免房價(jià)波動(dòng)過大，保障房地產(chǎn)行業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行了一定程度的政策調(diào)控。從近年房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際運(yùn)行情況看，宏觀調(diào)控已初顯成效。國家宏觀調(diào)控使得房地產(chǎn)市場(chǎng)更趨規(guī)范，有利于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。2、不利因素（1）土地成本升高房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型和資源整合型行業(yè)，其中土地是彈性很小的資源。由于土地占用資金量較大、占用期較長，因此土地成本在房地產(chǎn)開發(fā)成本占有較大的比重。當(dāng)可用于開發(fā)的土地資源稀缺性上升時(shí)，開發(fā)企業(yè)對(duì)土地資源的爭奪也在一定程度上推高了土地的市場(chǎng)價(jià)格。土地成本的上升將直接推高房地產(chǎn)行業(yè)的成本，從而壓縮房地產(chǎn)行業(yè)利潤。（2）人力成本提高隨著中國人口增速放緩，人口紅利逐漸萎縮，未來的人力成本可能會(huì)逐步提升。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，除了其本身運(yùn)營活動(dòng)所需要的大量銷售、服務(wù)和管理人員相關(guān)成本會(huì)有所增長，人力成本的提高還會(huì)影響房地產(chǎn)行業(yè)上游的建筑施工等勞動(dòng)力密集型行業(yè)，由于建筑施工大量依賴于勞動(dòng)力投入，人力成本的增加將直接推高建筑成本，從而直接和間接地壓縮房地產(chǎn)行業(yè)的利潤空間。（3）銀行利率過高造成房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量下跌首先，從房地產(chǎn)需求角度來看，我國多數(shù)地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格超過居民的支付能力，多數(shù)購房者通過銀行等渠道貸款購房，銀行利率與消費(fèi)者的購房意愿有緊密聯(lián)系。在銀行利率過高的情況下，將會(huì)打消一部分消費(fèi)者的購房意愿，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量下跌、開發(fā)量減少的后果。其次，從房地產(chǎn)供給角度來看，銀行貸款是多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道，向銀行申請(qǐng)貸款作為工程項(xiàng)目建設(shè)資金，如果銀行貸款利率過高，則會(huì)削弱房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力，既有可能在項(xiàng)目建設(shè)期間因各類突發(fā)狀況而出現(xiàn)項(xiàng)目爛尾、資金鏈斷裂等風(fēng)險(xiǎn)隱患，也會(huì)在后續(xù)房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)通過抬高銷售價(jià)格來轉(zhuǎn)嫁成本，并打消部分消費(fèi)者的購房意愿。八、競(jìng)爭格局從2003年至今，房地產(chǎn)行業(yè)不斷成熟，整體呈現(xiàn)業(yè)績持續(xù)增長、房地產(chǎn)企業(yè)分化加劇、房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提高的發(fā)展態(tài)勢(shì)。與此同時(shí)，憑借各方面的競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)，大型房地產(chǎn)企業(yè)正以超越行業(yè)平均增速的水平增長；而中小型房地產(chǎn)企業(yè)則由于綜合競(jìng)爭實(shí)力較弱，所面臨的生存和發(fā)展壓力增大，生存空間被日益壓縮。中國房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭的態(tài)勢(shì)已經(jīng)趨于固化，出現(xiàn)了明顯的強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面，房地產(chǎn)行業(yè)洗牌加速。目前，我國主要房地產(chǎn)上市企業(yè)包括碧桂園、萬科A、保利發(fā)展、中國恒大、華潤置地、龍湖集團(tuán)、招商蛇口、新城控股等。從房地產(chǎn)上市企業(yè)業(yè)績來看，2023年上半年，碧桂園、萬科A、保利發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營收分別為2208.03億元、1843.6