房地產(chǎn)綜合項目公司收購要點及盡職調(diào)查清單

房地產(chǎn)項目企業(yè)收購關(guān)鍵點一、房地產(chǎn)收購種類房地產(chǎn)項目收購包含：在建工程轉(zhuǎn)讓和項目企業(yè)收購兩種1、在建工程轉(zhuǎn)讓又叫轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)（爛尾樓收購）2、項目企業(yè)收購又叫股權(quán)轉(zhuǎn)讓二、項目企業(yè)股權(quán)收購步驟：1、項目收購意向書2、項目盡職調(diào)查3、洽談?wù)絽f(xié)議4、交接三、意向書意向書包含：1、意向股權(quán)數(shù)量；2、對價金額；3、意向金（通常鎖定1000萬-5000萬共管30天）四、項目盡職調(diào)查包含：1、項目企業(yè)主體調(diào)查；2、項目企業(yè)財務(wù)審計；3、所收購項目標主體調(diào)查1、項目企業(yè)主體調(diào)查（1）營業(yè)執(zhí)照（包含正副本是否過期）；（2）多種開發(fā)資質(zhì)（3）稅務(wù)登記（4）企業(yè)組織代碼（5）貸款卡（6）全部股東存在和變更情況（7）股東章程改變情況（8）歷次股東會議會議紀要（9）歷次董事會會議紀要2、項目企業(yè)財務(wù)審計（1）對項目企業(yè)資產(chǎn)負債表、損益表和現(xiàn)金流量表進行審計（目標是關(guān)鍵審查項目標資產(chǎn)和負債情況；稅務(wù)情況和債務(wù)情況）（2）項目企業(yè)需提供原始憑證和賬冊（3）項目企業(yè)往來賬款情況（目標關(guān)鍵是考察項目標采取是否潔凈）（4）項目企業(yè)財務(wù)現(xiàn)金流調(diào)查（目標關(guān)鍵是預(yù)防項目企業(yè)利用財務(wù)手段清理債權(quán)債務(wù)）（5）審計項目企業(yè)資金到位和使用情況（6）審計項目企業(yè)納稅情況、債務(wù)情況和項目企業(yè)銀行賬戶3、所收購項目標主體調(diào)查（1）項目標全部權(quán)證和批文，包含①項目標國有土地使用證和土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議和土地出讓金繳納發(fā)票；②項目標建設(shè)用地計劃許可證或計劃意見書；③項目標建筑工程計劃許可；④開工證等。（2）項目所在地計劃情況（包含控制性計劃和具體性計劃）（3）項目標可行性批復(fù)（4）項目標規(guī)范性調(diào)查（5）項目標以前經(jīng)濟活動調(diào)查五、洽談?wù)絽f(xié)議六、交接和變更1、企業(yè)證件交接2、企業(yè)全部印章交接3、企業(yè)全部材料交接4、項目場地交接七、股權(quán)收購難點1、溢價處理方法2、或有負債確保溢價處理方法關(guān)鍵是股權(quán)+負擔負債或有負債確保關(guān)鍵預(yù)防項目企業(yè)對外擔保、對外協(xié)議和對外經(jīng)濟活動風險

房地產(chǎn)項目收購盡職調(diào)查清單項目收購?fù)ǔ７譃槎?，一類是房地產(chǎn)項目企業(yè)股權(quán)收購，一類是房地產(chǎn)項目在建工程轉(zhuǎn)讓或現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓。一、包含企業(yè)類文件1、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照正副本2、企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書3、企業(yè)章程4、企業(yè)歷次股東會、董事會決議5、企業(yè)稅務(wù)登記證6、企業(yè)組織機構(gòu)代碼證7、企業(yè)銀行開戶證實和貸款卡8、企業(yè)從成立至現(xiàn)在股東變更情況和注冊資本法人代表變更情況9、企業(yè)歷次注冊和增資驗資匯報經(jīng)過對企業(yè)類文件盡職調(diào)查關(guān)鍵是了解企業(yè)法人現(xiàn)實狀況及歷史沿革。二、設(shè)計開發(fā)項目類文件1、“一書二證”建設(shè)用地同意書，建設(shè)用地計劃許可證，建設(shè)工程計劃許可證2、國有土地使用權(quán)證3、國有土地出讓協(xié)議及動拆遷賠償協(xié)議4、發(fā)改委立項文件或可行性方案批復(fù)5、施工許可證6、預(yù)售許可證7、大產(chǎn)權(quán)證或小產(chǎn)權(quán)證8、計劃審核意見書或計劃部門對方案批復(fù)9、項目擴初批復(fù)10、項目各類市政配套部門咨詢意見11、項目標方案文本、擴初文本或施工圖12、項目標地質(zhì)勘探匯報13、項目標各類驗收匯報14、項目面積測繪資料收購項目標報批報建或施工到不一樣階段需提供以上不一樣文件，由淺到深到細。經(jīng)過以上文件盡職調(diào)查關(guān)鍵是了解：1、項目土地取得起源及正當性，土地使用時間和原始土地價格多少，并結(jié)合財務(wù)調(diào)查了解土地款項支付情況2、項目計劃主管部門審批用途及各類經(jīng)濟技術(shù)指標3、依收購項目進展到不一樣階段了解所需相關(guān)政府職能部門審批文件和手續(xù)是否完整，是否正當4、如項目工程已實際開工，應(yīng)了解項目工程圖紙、開工審批手續(xù)及政府質(zhì)檢部門階段驗收匯報和工程檔案必需文件圖紙，以確保以后完工驗收合規(guī)性。三、包含財務(wù)類資料1、涉稅文件：發(fā)票深綠采購文件和稅收優(yōu)惠、財務(wù)獎勵類文件；2、企業(yè)歷年報表及審計匯報；3、企業(yè)全部賬本，包含：總賬、明細賬、現(xiàn)金日志賬、成本臺賬等；4、銀行及非金融機構(gòu)貸款明細；5、對外擔保明細；6、開戶銀行明細；經(jīng)過財務(wù)類文件盡職調(diào)查關(guān)鍵有以下多個方面作用：1、了解注冊資本和歷次增資情況，檢驗注冊資金到位情況；2、了解企業(yè)資金流向，關(guān)鍵檢驗往來款、應(yīng)收應(yīng)付款情況；3、了解各類協(xié)議款項支付情況，估計和計算推行協(xié)議還應(yīng)支付款項；4、具體檢驗進入成本或存貨類科目標發(fā)票正當性、合規(guī)性，避免稅務(wù)風險；5、檢驗企業(yè)涉稅事項：稅金是否依法足額繳納，是否存在稅務(wù)風險。印花稅繳納情況等；6、檢驗財務(wù)科目設(shè)置和賬目是否齊全、合規(guī)、正當；7、確保財務(wù)反應(yīng)成本是否合規(guī)正當，以免引發(fā)以后收購以后增加本企業(yè)土地增值稅和所得稅負擔。四、企業(yè)經(jīng)濟協(xié)議推行情況企業(yè)簽署全部協(xié)議，并關(guān)鍵檢驗一下協(xié)議：1、土地出讓協(xié)議、動拆遷賠償合相同包含取得土地使用權(quán)簽署相關(guān)協(xié)議；2、勘探、設(shè)計、監(jiān)理、施工合相同設(shè)計項目工程建設(shè)協(xié)議；3、貸款協(xié)議及擔保協(xié)議；4、以上協(xié)議推行情況，包含：協(xié)議金額，協(xié)議變更情況，已付款、未付款、應(yīng)付款