【重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展探析8600字（論文）】

重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展分析摘要：房地產(chǎn)是當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重大問(wèn)題和關(guān)鍵領(lǐng)域。過(guò)去幾十年，中國(guó)房地產(chǎn)在城市化背景下逐步完善，部分家庭已經(jīng)能夠低價(jià)購(gòu)買(mǎi)并增值，實(shí)現(xiàn)了早期的財(cái)務(wù)自由。低成本的多家庭自由。房子的主人。有的家庭為了尋找“末班車(chē)”，負(fù)債上百萬(wàn)，繼續(xù)背負(fù)重?fù)?dān)；很多家庭呻吟連連，“坐車(chē)”難，只好“躺下”。房地產(chǎn)在GDP中增長(zhǎng)最快的部分超過(guò)7%，它創(chuàng)造了巨大的財(cái)富，創(chuàng)造了巨大的財(cái)政收入，解決了數(shù)千萬(wàn)個(gè)工作崗位，這就是原因。高額債務(wù)拉大了貧富差距。在這次疫情中，房地產(chǎn)行業(yè)的問(wèn)題和房地產(chǎn)管理政策的問(wèn)題，在房地產(chǎn)行業(yè)的集體行動(dòng)下，房地產(chǎn)是一個(gè)非常特殊的品類。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)現(xiàn)狀;問(wèn)題;對(duì)策目錄TOC\o"1-2"\h\u22693一、引言 13005二、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 127901三、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在問(wèn)題 415120（一）行業(yè)方面 45902（二）房地產(chǎn)企業(yè)方面 47520四、當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)策 613493（一）持續(xù)做好行業(yè)疫情防控為前提 617480（二）加大政策支持 622411（三）優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 620411（四）開(kāi)展新的營(yíng)銷思路 710609（五）提升持有運(yùn)營(yíng)能力 73306（六）提升產(chǎn)品服務(wù)品質(zhì) 710849五、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展案例分析 827978（一）重慶市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 814799（二）重慶市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的問(wèn)題 117922（三）重慶市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展完善建議 1212326總結(jié) 146303參考文獻(xiàn) 14一、引言在我國(guó)社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制建立和完善過(guò)程中，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，帶動(dòng)了建筑、建材等行業(yè)的發(fā)展。交通、中介、金融，在國(guó)家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中占有重要地位。產(chǎn)業(yè)發(fā)展的速度和質(zhì)量在一定程度上決定了我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的速度和質(zhì)量。當(dāng)然，在房地產(chǎn)行業(yè)帶動(dòng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，“炒房”、“房?jī)r(jià)膨脹”、“房?jī)r(jià)膨脹”、“房?jī)r(jià)泡沫”、“房三角債”等各種現(xiàn)象也隨之而來(lái)?！拔覀兏Ｋl(fā)生了。嚴(yán)重的城市病在增加。雖然國(guó)家在不同時(shí)期參與了確保房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，特別是今天，已經(jīng)出臺(tái)了一套控制和管理原則，但一些問(wèn)題根本沒(méi)有解決，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的銜接需要推進(jìn)，管理政策必須解決。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀2019年12月，武漢爆發(fā)新型冠狀病毒，并迅速在全國(guó)蔓延?？傮w而言，疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了短期影響，但全年影響有限。這主要是因?yàn)樽≌飿I(yè)的影響小于商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)物業(yè)的虧損大于辦公物業(yè)，租金收入明顯下降，影響經(jīng)營(yíng)信用質(zhì)量。給予。商品產(chǎn)品。2020年的房市不容樂(lè)觀。初受疫情沖擊，基建和房地產(chǎn)可能是未來(lái)三季度經(jīng)濟(jì)政策的重點(diǎn)，未來(lái)不可否認(rèn)。因此，在流動(dòng)性較高的環(huán)境下，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策有望“救市打壓”，為房企并購(gòu)留出更多空間。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，首先，疫情倒逼賣(mài)火爆品的開(kāi)發(fā)商“放慢腳步”，收益受阻，現(xiàn)金流壓力不小。風(fēng)險(xiǎn)越大，資金壓力越大。..其次，此次疫情對(duì)三四線城市購(gòu)房需求影響較大，對(duì)三四線城市有組織的企業(yè)影響較大。...第三，開(kāi)發(fā)商最直接的反應(yīng)是在線銷售，這是一種開(kāi)放的在線銷售方式，例如在線售樓處的迅速普及。但由于沒(méi)有線下跟蹤或轉(zhuǎn)化，僅線上很難達(dá)到效果，對(duì)實(shí)際收貨的影響有限。最后，新開(kāi)發(fā)商住房的銷售將更多地依賴線下中介渠道。未來(lái)，鏈接渠道有望全面滲透到整個(gè)行業(yè)，所有流程、鏈接、文檔等方式。首先，隨著就業(yè)和生產(chǎn)的恢復(fù)，房地產(chǎn)有望復(fù)蘇。關(guān)系到房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)增長(zhǎng)，作為緊急情況，疫情不能對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響。隨著疫情消退，二季度房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)或?qū)⒅鸩交謴?fù)。預(yù)計(jì)今年下半年將恢復(fù)增長(zhǎng)。二是房地產(chǎn)企業(yè)在銷售、投資、復(fù)工管理等方面采取積極措施，影響不大。由于銷售辦事處的關(guān)閉和隨后的止贖，房地產(chǎn)銷售將在短期內(nèi)下降。全國(guó)房屋銷售將在第一季度下降。預(yù)計(jì)平均下降率將超過(guò)30%。湖北和武漢預(yù)計(jì)將超過(guò)50%。執(zhí)政后，房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)緩慢，房?jī)r(jià)高、成交量大。如圖1所示，公布銷售目標(biāo)的房企前4個(gè)月銷售目標(biāo)平均完成率為20.06%，一季度累計(jì)增長(zhǎng)7.65個(gè)百分點(diǎn)，但規(guī)模依然不大。OK2019年同期竣工率（2019年1-4月竣工率為26.34%），表1為2020年1-7月中國(guó)房地產(chǎn)銷售業(yè)績(jī)前10名，房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)自一月以來(lái)。至2020年7月同比基本622.2億元，其中18家房地產(chǎn)公司銷售額超過(guò)1000億元（3年同比（3年同比）15家）。100億元房企125家，50億元以上房企156家。房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)平均股份銷售額為468.9億元，平均股份銷售面積為353.7萬(wàn)平方米。單月，房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)7月份銷售額同比平均增長(zhǎng)25.8%，環(huán)比下降16.8%。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資也在增加，這體現(xiàn)在企業(yè)收購(gòu)?fù)恋厣?。如圖2所示。就消費(fèi)者而言，總體而言，他們對(duì)疫情防控充滿信心，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)充滿信心。83%的受訪者預(yù)計(jì)收入將持平或上升。但受疫情影響，整體消費(fèi)趨于防御性，前三類為儲(chǔ)蓄、大宗商品（購(gòu)房、購(gòu)車(chē)等）、醫(yī)療。從房地產(chǎn)消費(fèi)來(lái)看，房?jī)r(jià)有望穩(wěn)中有升，雖然衡量保值能力是公認(rèn)的主流觀點(diǎn)，但年度購(gòu)房計(jì)劃更為理性。多套房對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的預(yù)測(cè)較為保守，更多認(rèn)為保值防通脹、買(mǎi)房屬于防御性設(shè)置。與過(guò)去相比，受訪者對(duì)開(kāi)發(fā)商品牌和社區(qū)的獨(dú)特品質(zhì)（密度、建筑間距、綠化景觀、精裝質(zhì)量等）的關(guān)注度有所提高。與此同時(shí)，優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理的付費(fèi)意愿也越來(lái)越高，超過(guò)90%的受訪者接受優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理溢價(jià)。圖1房企銷售操盤(pán)金額情況表12020年1月至7月中國(guó)房地產(chǎn)銷售業(yè)績(jī)TOP10圖22020年1月至6月50家代表房企每月拿地總額三、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在問(wèn)題（一）行業(yè)方面1.短期需求受沖擊，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求延后受疫情影響，全國(guó)多個(gè)城市商品房線下銷售暫停，春節(jié)假期銷售面積較上年大幅減少。2020年春節(jié)假期，全國(guó)30個(gè)大中城市商品房交易面積為3.75萬(wàn)平方米，較2019年的19.55萬(wàn)平方米下降81%，2018年。短期內(nèi)，疫情對(duì)房地產(chǎn)銷售產(chǎn)生巨大影響，一季度房地產(chǎn)銷售壓力較大。2.受房地產(chǎn)開(kāi)工影響，土地成交受沖擊更大房地產(chǎn)行業(yè)，從小年到正月十五一般是停工時(shí)間，1月至2月的開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工面積占全年比重也較小。但值得注意的是，疫情可能對(duì)土地成交及后續(xù)開(kāi)發(fā)投資產(chǎn)生更大的負(fù)面影響。3.商業(yè)地產(chǎn)受影響大于住宅，商鋪受沖擊又大于寫(xiě)字樓商鋪的承租方主要是零售商戶，春節(jié)是傳統(tǒng)的旺季，但今年關(guān)店、客流量大幅減少，租金飆升成為商家的一大經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。極其困難。因此，非典時(shí)期的經(jīng)驗(yàn)表明，商業(yè)地產(chǎn)的租金收入同比下降4%以上。總體來(lái)看，疫情對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響明顯大于對(duì)住宅地產(chǎn)的影響，短期風(fēng)險(xiǎn)仍需警惕。（二）房地產(chǎn)企業(yè)方面1.主流房企銷售額同比下降主流房企銷售同比明顯放緩。主要原因是今年春節(jié)假期提前到了1月份，因?yàn)榇汗?jié)假期提前了。24日，受疫情影響，春節(jié)假期延長(zhǎng)三天，交易日數(shù)減少。另一方面，疫情的迅速擴(kuò)大導(dǎo)致交易量下降。自暴發(fā)以來(lái)。由于居民出行明顯減少，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)和地方政府要求取消對(duì)市場(chǎng)交易產(chǎn)生重大影響的售樓處暫停銷售。2.企業(yè)現(xiàn)金流受沖擊，中小型企業(yè)償債壓力增大筆者選取了中國(guó)大陸A/H主業(yè)上市的295家房企，根據(jù)營(yíng)收規(guī)模，2019年?duì)I收超過(guò)1000億元，500億至1000億元，房企1010億元至500億元和100億元以下分別定義為超大、大、中、小型房企，對(duì)應(yīng)數(shù)量分別為9、12、64、210、3%、4%。,22%,和210,分別。71%。從表面上看，非常大的公司流動(dòng)比率和財(cái)務(wù)比率較低，而大型房地產(chǎn)公司和大公司的流動(dòng)比率和財(cái)務(wù)比率應(yīng)該是精益管理的結(jié)果，并且處于安全水平。中型房企流動(dòng)比率和資本充足率明顯下降，償債能力下降應(yīng)歸咎于經(jīng)營(yíng)壓力顯著增加。小型房地產(chǎn)公司的流動(dòng)比率和財(cái)務(wù)比率非常高，這主要是因?yàn)樗鼈兓I集資金的能力較低，并且依賴于實(shí)時(shí)融資。與中型房地產(chǎn)公司一樣，償付能力下降幅度很大。3.中小型房地產(chǎn)企業(yè)杠桿風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題近幾十年來(lái)，由于房屋建設(shè)階段大、預(yù)售數(shù)量多，房地產(chǎn)公司資產(chǎn)重、負(fù)債高。由于疫情對(duì)房企現(xiàn)金流的影響，部分房企現(xiàn)金流壓力加大。收入不足100億元的小型房地產(chǎn)企業(yè)，在資金有限、發(fā)展空間不足等內(nèi)外壓力下，可能退出整合重組或倒閉。市場(chǎng)上的財(cái)富。同時(shí)，要防范中小企業(yè)1-500億元商品貶值風(fēng)險(xiǎn)。此外，還有以下幾種情況：一是質(zhì)量不達(dá)標(biāo)。由于疫情的爆發(fā)，全國(guó)各地停工一兩個(gè)月。這往往會(huì)影響實(shí)際進(jìn)度。房屋建設(shè)。您可能需要提供大量不動(dòng)產(chǎn)。它會(huì)影響您的房屋質(zhì)量以滿足最后期限。二是資金難以收回。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是關(guān)于金錢(qián)和技術(shù)的。，而專注于房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理和開(kāi)發(fā)的投資方式則花費(fèi)了大量資金。大流行使房地產(chǎn)行業(yè)的許多房屋未售出，而這些未售出的房屋將在主要活動(dòng)和生產(chǎn)恢復(fù)之前不會(huì)出售。房地產(chǎn)企業(yè)最重要的資金來(lái)源是：銷售收入和未償還的資金，這給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了很大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，三是銷售額大幅下降。疫情的影響，讓消費(fèi)者的觀望態(tài)度“非常強(qiáng)烈”，從投機(jī)和后續(xù)購(gòu)買(mǎi)到理性的神秘購(gòu)物。此外，由于今年經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重低迷，消費(fèi)資金不足，房地產(chǎn)需求將明顯減少，從而導(dǎo)致待售房屋的建設(shè)。四、當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)策中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎和股市一樣患上了同樣的病，需要用強(qiáng)力的“政策”藥物來(lái)治療，但與股市不同的是，股市受到利好政策的刺激，推動(dòng)一定是股市繁榮，房地產(chǎn)市場(chǎng)需要用過(guò)熱的投資和嚴(yán)格的政策來(lái)擠壓它以冷卻過(guò)高的房?jī)r(jià)。（一）持續(xù)做好行業(yè)疫情防控為前提2月1日，人民銀行、財(cái)政部、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、國(guó)家外匯管理局五部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)金融監(jiān)管工作的通知》協(xié)助?！弊龅搅?。中央銀行正在鼓勵(lì)適當(dāng)降低貸款利率。合理延長(zhǎng)個(gè)人抵押貸款。全國(guó)60多個(gè)城市關(guān)閉了商品房銷售部門(mén)。商業(yè)地產(chǎn)影響較大，萬(wàn)達(dá)、龍四、華潤(rùn)、新城、遠(yuǎn)洋等20余家房企紛紛出臺(tái)商業(yè)地產(chǎn)減租措施。1月24日至2月25日全國(guó)共33天，多城宣布，2月9日之前所有在建項(xiàng)目不復(fù)工。（二）加大政策支持房地產(chǎn)業(yè)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的壓艙石，政策導(dǎo)向尤為重要。疫情期間，政府還出臺(tái)了一攬子扶持政策，保障市場(chǎng)穩(wěn)定。中央政府可以鼓勵(lì)地方政府銷售優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。土地、建設(shè)措施等搬遷條件給予優(yōu)惠。保持家的主基調(diào)，不投機(jī)取巧，不改變總體政策框架。為保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和增加商品消費(fèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)執(zhí)行政策將保持中性和寬松。（三）優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)堅(jiān)持高端、適度、有序的原則，合理控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模、優(yōu)化房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，培育新的增長(zhǎng)點(diǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與旅游、醫(yī)療、養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)相融合、跨界發(fā)展，逐步構(gòu)建以經(jīng)營(yíng)性旅游地產(chǎn)為主導(dǎo)，居住、商業(yè)、養(yǎng)老和辦公地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展的產(chǎn)品體系。通過(guò)總部經(jīng)濟(jì)、金融、會(huì)展、文化、創(chuàng)意等新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí);通過(guò)引進(jìn)智慧產(chǎn)業(yè)和健康產(chǎn)業(yè)，與房地產(chǎn)業(yè)相融合。結(jié)合疫情之中人們對(duì)物業(yè)服務(wù)給出了不同的評(píng)價(jià)，城市中優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)的重要性得到了普遍認(rèn)同，出行限制也使得解決“最后一公里”的街區(qū)商業(yè)重要性上升。（四）開(kāi)展新的營(yíng)銷思路營(yíng)銷好壞的標(biāo)準(zhǔn)是客戶，而不是公司本身。大多數(shù)消費(fèi)者對(duì)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營(yíng)銷漠不關(guān)心，對(duì)常見(jiàn)的房地產(chǎn)廣告、信息和活動(dòng)漠不關(guān)心，無(wú)聊、一掃而光，已經(jīng)形成了超強(qiáng)的“免疫力”。為了實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)營(yíng)銷，必須有一些東西引起他們的注意。地產(chǎn)策劃協(xié)調(diào)、建筑改造、產(chǎn)品優(yōu)化、禮品定位、限時(shí)搶購(gòu)、周年慶典、慶典福利、新老客戶答謝等組合促銷活動(dòng)。結(jié)合改造、企業(yè)包裝、營(yíng)銷策略、促銷策劃、投資管理等專業(yè)地產(chǎn)管理，快速有效地將項(xiàng)目形象重塑為明星銷售項(xiàng)目的新形態(tài)。達(dá)到短期出清的目的。（五）提升持有運(yùn)營(yíng)能力積極提升主機(jī)業(yè)務(wù)管理能力，完善商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)產(chǎn)品體系。進(jìn)一步提升存量資產(chǎn)租金收入水平，充分發(fā)揮融資功能，平衡現(xiàn)金流和利潤(rùn)貢獻(xiàn)，同時(shí)根據(jù)庫(kù)存現(xiàn)金，穩(wěn)步提升自有優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目數(shù)量。加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷，拓展新的銷售模式。增加您的房主品牌的曝光率，以吸引購(gòu)房者的注意力。加強(qiáng)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，以增強(qiáng)綠色和環(huán)境保護(hù)等多樣化的人道主義需求。（六）提升產(chǎn)品服務(wù)品質(zhì)我們將繼續(xù)提升品牌價(jià)值，加快項(xiàng)目銷售，擴(kuò)大住房開(kāi)發(fā)規(guī)模。依托現(xiàn)有項(xiàng)目，我們精心打造了多條產(chǎn)品線。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從價(jià)值鏈設(shè)計(jì)、采購(gòu)、建設(shè)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)實(shí)施綠色智能產(chǎn)品戰(zhàn)略，提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，不斷提升房地產(chǎn)服務(wù)質(zhì)量和價(jià)值。提高房地產(chǎn)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，關(guān)注市場(chǎng)需求回報(bào)點(diǎn)，積極進(jìn)取；找準(zhǔn)市場(chǎng)切入點(diǎn)，低價(jià)選擇機(jī)會(huì)進(jìn)入；保證房企管理能力積極募集資金。五、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展案例分析（一）重慶市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀1.重慶市房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)情況在2021年的1月份到10月份期間，重慶的房地產(chǎn)施工面積共達(dá)到了26341.47億元，比上一年下降了0.2%，具體情況見(jiàn)下圖5.1。圖5.12015-2021年重慶市房地產(chǎn)施工和竣工面積統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，華經(jīng)產(chǎn)業(yè)研究院整理從各類別房屋來(lái)看，如下圖5.2所示，在2021年重慶商品住宅施工面積為17350.17萬(wàn)平方米，和上一年相比，減少了174.43萬(wàn)平方米，觀察下圖5.3可以知道，在2021年新開(kāi)工施工面積有2757.36萬(wàn)平方米，而竣工面積主要有1835.18萬(wàn)平方米；而商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的施工面積為2844.66萬(wàn)平方米，和上一年相比少了149.59萬(wàn)平方米，新開(kāi)工施工面積為387.57萬(wàn)平方米，竣工面積為256.14萬(wàn)平方米；辦公樓施工面積為736.55萬(wàn)平方米，相比2020年同期減少了693.52萬(wàn)平方米，新開(kāi)工施工面積為92.93萬(wàn)平方米，如下圖5.4所示，竣工面積為82.52萬(wàn)平方米。圖5.22015-2021年10月重慶市各類房屋施工面積統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，華經(jīng)產(chǎn)業(yè)研究院整理圖5.32015-2021年重慶市各類房屋新開(kāi)工施工面積統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，華經(jīng)產(chǎn)業(yè)研究院整理圖5.42015-2021年10月重慶各類房屋竣工面積統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，華經(jīng)產(chǎn)業(yè)研究院整理2.重慶市房地產(chǎn)業(yè)供需情況重慶房地產(chǎn)的供需情況是重慶房地產(chǎn)發(fā)展質(zhì)量衡量的重要標(biāo)準(zhǔn)，總體來(lái)看重慶的房地產(chǎn)供需關(guān)系是維持在一個(gè)平衡的狀態(tài)。在需求方面，商品住宅銷售面積變化很大，2014年較2015年的銷售面積增加了約三分之一，并在2016年它是由三分之一下降。在銷售領(lǐng)域，在2015年的較高水平超過(guò)1000萬(wàn)m2，2016年約800萬(wàn)m2，2017年相較于2016年變化不大，大體保持不變，2018年較之前一年有少量的下降，2017年銷售面積有小小的上升。重慶樓市在2018年的主要目標(biāo)還是清空住房存量。2021年重慶仍然把去庫(kù)存作為首要任務(wù)。年初，重慶出臺(tái)《推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革方案》，明確提出在2到3年內(nèi)完成1000萬(wàn)平方米去庫(kù)存任務(wù)，今年房地產(chǎn)去庫(kù)存的目標(biāo)是800萬(wàn)平方米。今年上半年，重慶市共完成房地產(chǎn)去庫(kù)存455.65萬(wàn)平方米。為了減少商品房存量以及住房存量，重慶市預(yù)計(jì)在兩年之內(nèi)將土地規(guī)模逐年減少10%，新開(kāi)工的商品房面積也保證在3%以內(nèi)，利用貨幣化安置法減少了房地產(chǎn)庫(kù)存量400萬(wàn)平方米。并且市長(zhǎng)黃奇帆還向市民表示，從2021年起到2023年，重慶每年將關(guān)閉500家房地產(chǎn)公司，3年關(guān)掉1500家。所以說(shuō)重慶市目前已經(jīng)加快了“去庫(kù)存”的速度，但在未來(lái)幾年，重慶市依然無(wú)法擺脫大量房地產(chǎn)庫(kù)存造成的壓力。據(jù)重慶市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2022-9月，重慶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)住宅施工面積7155.76萬(wàn)平方米，住宅竣工面積2135.91萬(wàn)平方米，共計(jì)9291.67萬(wàn)平方米，按照人均30平方米計(jì)算，可以允許643萬(wàn)人居住。3.重慶市房地產(chǎn)業(yè)銷售情況根據(jù)圖5.5所示的內(nèi)容可以知道，2021年1-10月重慶的商品房銷售面積達(dá)到了5139.03萬(wàn)平方米，和上一年相比增加了293.39萬(wàn)平方米，而這一年商品房現(xiàn)房的銷售面積為905.89萬(wàn)平方米；商品住宅銷售面積為4185.46萬(wàn)平方米，相比2020年同期增長(zhǎng)了398.57萬(wàn)平方米，其中商品住宅現(xiàn)房銷售面積為377.23萬(wàn)平方米。圖5.52021年1-10月重慶市商品房及商品住宅銷售面積統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，華經(jīng)產(chǎn)業(yè)研究院整理（二）重慶市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的問(wèn)題1.中低價(jià)位房供應(yīng)不足在重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中，那些經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格都要比市場(chǎng)價(jià)格便宜一些，這也導(dǎo)致了一些投機(jī)倒把的人看中了重慶市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，炒房的人逐漸變多，政府人員的腐敗現(xiàn)象也不斷加重。特別是一些位于職能部門(mén)的人員，利用手中的權(quán)力為自己謀財(cái)，沒(méi)有真正努力解決重慶市的市民住房問(wèn)題，鉆政策以及法律的漏洞，把自己的利益相關(guān)方一起納入到保障體系，占據(jù)名額，導(dǎo)致社會(huì)資源分配不均的問(wèn)題出現(xiàn)，造成了極其惡劣的影響。2.房地產(chǎn)市場(chǎng)供需不平衡據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)：在2020年，全國(guó)有接近一半的購(gòu)房者都是出于一種投機(jī)心理，他們購(gòu)房的主要目的是為了能夠?qū)崿F(xiàn)財(cái)產(chǎn)的增值并賺取一定的利潤(rùn)，這也導(dǎo)致了在重慶很多地區(qū)出現(xiàn)“天價(jià)”房產(chǎn)的現(xiàn)象。重慶人口的增加可以刺激人們的購(gòu)房需求在一定程度上。然而在重慶市大多數(shù)的人處于中等收入和低收入水平，除了解決日常消費(fèi)外，沒(méi)有能力支付過(guò)高的房?jī)r(jià)。住房供求矛盾突出，住房消費(fèi)在居民收入中的比重也在下降。商品房供需不平衡，影響了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。近年來(lái)，重慶具有較高的空置率，住房供應(yīng)超過(guò)人們的需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)緩慢。住房供應(yīng)不斷的增加，市場(chǎng)供求不平衡，各種各樣的因素導(dǎo)致了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)需求不平衡，所以在一定的程度上也影響到了重慶市房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。3.政府監(jiān)管不力從政府監(jiān)管平臺(tái)關(guān)于房地產(chǎn)商的投訴案例中，我們發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商因?yàn)榭梢宰孕性O(shè)定認(rèn)籌條件，比如約定按照意向房源的總價(jià)，根據(jù)個(gè)人的貸款情況，提前凍結(jié)或者支付大額資金、因?yàn)榉吭淳o俏，經(jīng)常出現(xiàn)臨時(shí)通知客戶，緊急要求付款，或者要求一次性支付房款等篩選客戶的行為。這些刻意的行為導(dǎo)致一些購(gòu)房者錯(cuò)失公平購(gòu)房的機(jī)會(huì)，盡管購(gòu)房者可以通過(guò)各種渠道進(jìn)行投訴，但政府部門(mén)也沒(méi)有充分的依據(jù)去有效的監(jiān)管這些行為。（三）重慶市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展完善建議1.調(diào)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的供需關(guān)系針對(duì)目前重慶市的情況，需要加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)的有效供應(yīng)，把租賃住房納入到住房長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃中去，推動(dòng)租賃住房的規(guī)范化、合法化。對(duì)于城市中不同群體的需求，制定不同檔次的租賃住房，通過(guò)透明的價(jià)格、規(guī)范化的操作，讓居住者住的踏實(shí)，免除時(shí)常搬家的煩惱。政府與當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)進(jìn)行協(xié)調(diào)，以適當(dāng)降低貸款和財(cái)產(chǎn)稅的門(mén)檻。同時(shí)，鑒于房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，政府或第三方可以為有關(guān)企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)提供保證。重慶具有獨(dú)特的地形，有山有相對(duì)分散的住宅建筑。周邊基礎(chǔ)設(shè)施不健全，這是不利于家庭，衣食頭部的日用品，并不能滿足消費(fèi)者的消費(fèi)需求。因此，在強(qiáng)化基礎(chǔ)設(shè)施投入的前提下，提高便利性性和居住性。除此之外，各地方政府應(yīng)利用財(cái)政補(bǔ)貼，稅收，引導(dǎo)更多相關(guān)的企業(yè)開(kāi)展更多的房地產(chǎn)供應(yīng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，力爭(zhēng)形成之間的生產(chǎn)服務(wù)企業(yè)和房地產(chǎn)良性的共生關(guān)系。引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)降低軍民居住區(qū)附近商品房的價(jià)格和租金。2.建立房地產(chǎn)業(yè)多主體參與的監(jiān)管體系一方面，制定聯(lián)合巡查機(jī)制。將日常的定期巡查與不定期的突擊抽查相結(jié)合，避免走馬觀花的形式主義，這樣能夠更全面、更有效的發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)各環(huán)節(jié)的問(wèn)題。在巡查過(guò)程中，針對(duì)不同的環(huán)節(jié)，由對(duì)應(yīng)的部門(mén)主導(dǎo)，其他部門(mén)協(xié)同配合，有利于各部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)的了解，利于提高監(jiān)管的效率。比如開(kāi)發(fā)階段，由國(guó)土部門(mén)主導(dǎo)對(duì)參與土地拍賣(mài)的企業(yè)資質(zhì)進(jìn)行審查、由銀監(jiān)部門(mén)對(duì)這些企業(yè)持有資金的來(lái)源進(jìn)行審查等；在銷售階段，住建部門(mén)進(jìn)行主導(dǎo)，物價(jià)、工商、銀監(jiān)等部門(mén)配合，對(duì)樓盤(pán)預(yù)售的申請(qǐng)、備案及銷售價(jià)格的公示、網(wǎng)上簽約及銷售廣告宣傳等各分項(xiàng)工作進(jìn)行監(jiān)管。另一方面，制定聯(lián)合處罰機(jī)制。在對(duì)發(fā)現(xiàn)的不規(guī)范問(wèn)題處理時(shí)，需要多個(gè)部門(mén)相結(jié)合。比如針對(duì)樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)不按照要求公示各類價(jià)格時(shí)，需要物價(jià)部門(mén)做好審查，查看該樓盤(pán)是否有價(jià)格備案申請(qǐng)。對(duì)未進(jìn)行價(jià)格公示的不規(guī)范行為，住建部門(mén)需進(jìn)行嚴(yán)厲查處，如暫停其銷售行為、列入失信名單等；針對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管問(wèn)題，需要住建部門(mén)及銀監(jiān)部門(mén)聯(lián)合對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金流向進(jìn)行監(jiān)管，確保?？顚Ｓ?，如有違反，一方面需對(duì)存放資金的銀行進(jìn)行處罰，另一方面對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)更是需要查處。同時(shí)政府部門(mén)需要加大信息公開(kāi)力度，向社會(huì)提供舉報(bào)電話，制定舉報(bào)處理機(jī)制，切實(shí)保障公眾利益。3.加強(qiáng)金融市場(chǎng)建設(shè)，協(xié)調(diào)住房供求關(guān)系重慶市應(yīng)加大保障性住房的建設(shè)。從人均收入在重慶市透視，目前，重慶大部分人口并不富裕。是，當(dāng)我們把這部分社會(huì)住房拿出來(lái)的時(shí)候，大家都一起去市場(chǎng)上買(mǎi)商品房，這就使得我們不可能獨(dú)立解決普通民眾的住房問(wèn)題。根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，政府認(rèn)真區(qū)分個(gè)人收入，確定保障性住房權(quán)利的對(duì)象。在具體操作中，有必要確定經(jīng)濟(jì)適用房的適用標(biāo)準(zhǔn)。嚴(yán)格控制以防止腐敗。此外，必須嚴(yán)格控制和監(jiān)督經(jīng)濟(jì)適用房的銷售和租賃，以確保低收入者的住房保障。對(duì)于處境特別困難的少數(shù)人，政府應(yīng)建立社會(huì)保障體系，提供廉租房或免費(fèi)住房。在投入使用的過(guò)程中，應(yīng)引入監(jiān)督機(jī)制，以防止不適用的人占用社會(huì)福利資源；安置適用的人，當(dāng)他們?cè)黾铀麄兊氖杖?，并鼓?lì)他們購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房或商業(yè)住房保障租賃群體的利益。總結(jié)這次疫情不僅讓商業(yè)地產(chǎn)停擺