房地產(chǎn)工作流程篇

.....工程開(kāi)發(fā)指引手冊(cè)第一篇工作流程篇...第一章 工程開(kāi)發(fā)流程第一節(jié)、工程開(kāi)發(fā)流程土地獵取〔拍賣(mài)或協(xié)議〕土地獵取〔拍賣(mài)或協(xié)議〕簽訂土地認(rèn)購(gòu)合同辦理規(guī)劃用地紅線圖及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件概念方案設(shè)計(jì)招標(biāo)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證繳納土地款辦理土地證施工圖設(shè)計(jì)單位招標(biāo)市發(fā)改委工程立項(xiàng)規(guī)委會(huì)審批通過(guò)概念方案設(shè)計(jì)總圖及建筑方案的審批通過(guò)〔消防蓋章、規(guī)劃復(fù)核確認(rèn)〕地勘詳勘報(bào)告地勘詳勘報(bào)告環(huán)保局批文發(fā)改委批復(fù)節(jié)能報(bào)告

建設(shè)局審查初步設(shè)計(jì)并備案 施工圖預(yù)算施工圖設(shè)計(jì)

現(xiàn)場(chǎng)土方工程及邊坡?lián)鯄κ┕と朔缹徟?/p>

施工圖第三方審查通過(guò)建設(shè)局施工圖審查備案施工圖消防審查施工圖規(guī)劃局審核通過(guò)

施工總包、監(jiān)理招標(biāo)、合同簽訂及備案辦理質(zhì)量監(jiān)視托付繳納建設(shè)工程配套費(fèi)

地基處理工程施工施工總包進(jìn)場(chǎng)施工預(yù)備辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證 白蟻防治合同簽訂、建筑面積推測(cè)報(bào)告、物業(yè)公司招標(biāo)備案3、地名證辦理售房證辦理的要求告

防雷施工圖審查辦理施工許可證 施工平安告知書(shū)......開(kāi)工儀式及工程施工開(kāi)工儀式及工程施工辦理預(yù)售許可證及工程開(kāi)盤(pán)工程竣工驗(yàn)收工程綜合驗(yàn)收及辦理竣工備案業(yè)主購(gòu)房款財(cái)務(wù)、稅務(wù)結(jié)算進(jìn)入總包施工結(jié)算程序房產(chǎn)證大產(chǎn)權(quán)辦理業(yè)主接房、移交物業(yè)業(yè)主投訴問(wèn)題受理總包財(cái)務(wù)結(jié)算預(yù)留質(zhì)保金辦理工程財(cái)務(wù)總結(jié)算、稅務(wù)清算其次節(jié)、開(kāi)發(fā)流程各階段工作描述一、土地的獵取和辦理【土地證】前提條件：簽訂國(guó)有建設(shè)土地出讓合同辦理結(jié)果：取得【土地證】過(guò)程關(guān)鍵：繳納土地出讓金1、 通過(guò)參與政府組織的土地拍賣(mài)會(huì)，競(jìng)標(biāo)獵取土地使用權(quán)。簽【國(guó)有建設(shè)供給【拍賣(mài)文件【國(guó)有土地使用權(quán)成交確認(rèn)書(shū)】復(fù)印件〔原件備查；2、 “國(guó)土資源調(diào)查規(guī)劃所〞出具界址點(diǎn)坐標(biāo)〔供給【國(guó)有建設(shè)用地使權(quán)出讓合同】復(fù)印件；3、由“城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院測(cè)繪所〞出具地形圖4、由規(guī)劃局用地科出具交行政效勞中心規(guī)劃局窗口〞領(lǐng)取，供給【國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同】復(fù)印件〔原件備查5、由“國(guó)土資源調(diào)查規(guī)劃所〞出具〔供給注：如土地出讓金此時(shí)未繳納，以下流程無(wú)法辦理6、 “國(guó)土局土地利用科〞報(bào)件〔由“國(guó)土局土地利用科〞辦理，將“國(guó)土科〞出具【宗地收支明細(xì)臺(tái)帳】交“國(guó)土局財(cái)務(wù)科〞出具“土7、“國(guó)土直屬分局〞取件口〞取件后，填寫(xiě)【土地登記申請(qǐng)書(shū)代表及托付代理人身份證〞復(fù)印件加蓋公司鮮章，供給【地籍調(diào)查表】、8、9、“國(guó)土直屬分局〞取證口〞取證后通知領(lǐng)取二、發(fā)改委立項(xiàng)辦理及所需資料前提條件：取得【土地證】辦理結(jié)果：發(fā)改委立項(xiàng)批文過(guò)程關(guān)鍵：資金證明辦理發(fā)改委工程立項(xiàng)，供給以下資料：1、2、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件；3、組織機(jī)構(gòu)代碼證副本復(fù)印件；4、符合國(guó)家政策規(guī)定的資金證明；5、6、7、經(jīng)辦人身份證復(fù)印件；8、相關(guān)行業(yè)資質(zhì)證明；9、法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他材料。前提條件：取得【土地證】辦理結(jié)果：取得【建設(shè)用地規(guī)劃許可證】過(guò)程關(guān)鍵：現(xiàn)場(chǎng)地形圖及測(cè)繪費(fèi)繳納以下資料：1、建設(shè)單位的正式用地申請(qǐng)文件；2、建設(shè)工程的立項(xiàng)批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件；41:500地形圖使用綿陽(yáng)城市坐標(biāo)高程系統(tǒng)；由有測(cè)繪資質(zhì)的單位加蓋DWG響評(píng)價(jià)文件；國(guó)家平安事項(xiàng)審查同意意見(jiàn)；7、其它法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定報(bào)送的相關(guān)資料。四、開(kāi)發(fā)工程概念方案設(shè)計(jì)通過(guò)規(guī)劃局審批前提條件：取得【建設(shè)用地規(guī)劃許可證】辦理結(jié)果：市規(guī)委會(huì)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審查批文過(guò)程關(guān)鍵：兩個(gè)有證設(shè)計(jì)單位的建筑設(shè)計(jì)方案計(jì)方案審查，并供給以下資料：1、建設(shè)單位紅頭文件申請(qǐng)，并說(shuō)明土地取得方式，附土地出讓合同。113、加蓋報(bào)建單位公章的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件〔規(guī)劃局蓋章的審查意見(jiàn)〕1份，建設(shè)工14158電子文件包含：①、CAD②、平、立、剖面圖，地下室布置平面圖；③、效果圖、實(shí)景效果圖。6章印。發(fā)單位承擔(dān)一切法律責(zé)任。8〔假設(shè)不符合，須寫(xiě)明狀況、依據(jù)〕五、建設(shè)工程工程總平面圖審查資料〔規(guī)劃局〕前提條件：取得市規(guī)委會(huì)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審查批文辦理結(jié)果：規(guī)劃局對(duì)工程總圖批準(zhǔn)過(guò)程關(guān)鍵：總圖設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)的真實(shí)和準(zhǔn)確對(duì)工程總圖及建設(shè)方案審批，并供給以下資料：123、國(guó)有土地使用權(quán)證原件及對(duì)應(yīng)的界址點(diǎn)坐標(biāo)表原件復(fù)印件；45、具有相應(yīng)資質(zhì)設(shè)計(jì)單位供給的加蓋單位、注冊(cè)建筑師印章及簽名日照分析圖246及圖紙全都的電子文件；89六、建設(shè)工程環(huán)境影響評(píng)價(jià)審批申報(bào)材料〔環(huán)保局〕前提條件：規(guī)劃局對(duì)工程總圖批準(zhǔn)辦理結(jié)果：環(huán)保局對(duì)建設(shè)工程環(huán)境影響評(píng)價(jià)批復(fù)過(guò)程關(guān)鍵：環(huán)評(píng)報(bào)告編制單位招標(biāo)評(píng)價(jià)審批，并供給以下資料：建設(shè)工程環(huán)境影響評(píng)價(jià)審批申請(qǐng)表一份。2一份，核準(zhǔn)制工程應(yīng)提交有關(guān)部門(mén)同意開(kāi)展工程前期工作的文件一份；3、規(guī)劃許可文件；4、環(huán)境影響評(píng)價(jià)技術(shù)評(píng)估意見(jiàn)；5、縣市區(qū)環(huán)保部門(mén)出具總量指標(biāo)文件；6、依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)規(guī)章等應(yīng)提交的其他文件。七、建設(shè)局對(duì)初步設(shè)計(jì)審查及備案前提條件：規(guī)劃局對(duì)工程總圖批準(zhǔn)辦理結(jié)果：建設(shè)局對(duì)初步設(shè)計(jì)審查及備案供給以下資料：28八、建設(shè)局對(duì)施工圖審查備案前提條件：建設(shè)局對(duì)初步設(shè)計(jì)審查及備案辦理結(jié)果：建設(shè)局對(duì)施工圖審查備案過(guò)程關(guān)鍵：托付專(zhuān)業(yè)審查機(jī)構(gòu)對(duì)施工圖進(jìn)展審查案，并供給以下資料：1建設(shè)工程立項(xiàng)批復(fù)、核準(zhǔn)文件或備案通知書(shū)；23國(guó)有土地使用權(quán)證復(fù)印件；4經(jīng)審查機(jī)構(gòu)審查合格的單體建筑審查報(bào)告及合格書(shū)原件各一份；件各一份；6民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)審查備案登記表原件一式七份；7建設(shè)單位供給通過(guò)規(guī)劃行政審批的建筑總平面圖復(fù)印件一份；書(shū)原件各一份；抗震設(shè)防分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)的意見(jiàn)；10九、消防對(duì)總圖及施工圖審查備案前提條件：建設(shè)局對(duì)施工圖審查備案辦理結(jié)果：消防對(duì)總圖及施工圖審查備案過(guò)程關(guān)鍵：規(guī)劃批準(zhǔn)的總圖及經(jīng)專(zhuān)業(yè)審查機(jī)構(gòu)審查備案的施工圖審查備案，并供給以下資料：12、建設(shè)單位的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照等合法身份證明文件；4、設(shè)計(jì)單位資質(zhì)證明文件；5十、規(guī)劃局對(duì)建設(shè)工程工程施工圖審查前提條件：建設(shè)局、消防支隊(duì)對(duì)施工圖審查備案辦理結(jié)果：規(guī)劃局對(duì)施工圖審查備案過(guò)程關(guān)鍵：設(shè)計(jì)院建筑面積統(tǒng)計(jì)及陽(yáng)臺(tái)統(tǒng)計(jì)表案，并供給以下資料1、建設(shè)單位出具的正式申請(qǐng)文書(shū)；27456、國(guó)家投資工程出具建設(shè)局初設(shè)批復(fù)；7、其他需要說(shuō)明的圖紙、文件等。十一、質(zhì)監(jiān)站辦理建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)視手續(xù)前提條件：建設(shè)局施工圖審查備案辦理結(jié)果：質(zhì)監(jiān)站辦理建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)視托付過(guò)程關(guān)鍵：建設(shè)局繳納工程配套費(fèi)案，并供給以下資料12、經(jīng)審查合格的施工圖設(shè)計(jì)文件一套；3、建設(shè)工程概況表；4、經(jīng)審查機(jī)構(gòu)審查合格的單體建筑審查報(bào)告原件一份；5、建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查備案通知復(fù)印件一份。前提條件：規(guī)劃局對(duì)施工圖審查備案辦理結(jié)果：取得【建設(shè)工程規(guī)劃許可證】過(guò)程關(guān)鍵：繳納環(huán)保排污費(fèi)、人防易地建設(shè)費(fèi)1、規(guī)劃技術(shù)部門(mén)出具的總平面圖〔建筑紅線圖〕施工圖技術(shù)審查意見(jiàn)；23使用權(quán)取得方式的說(shuō)明文件和相關(guān)材料；6、消防審批意見(jiàn)。前提條件：取得【建設(shè)工程規(guī)劃許可證】辦理結(jié)果：取得【建設(shè)工程施工許可證】白蟻防治合同簽訂12345、消防審核意見(jiàn)書(shū)或受理憑證書(shū)；67、建設(shè)工程施工合同〔合同價(jià)在50萬(wàn)元以上的供給【建設(shè)工程施工合同8、業(yè)主不拖欠工程款承諾、銀行出具的業(yè)主到位資金證明或付款保函〔合50%，合同工期十二個(gè)309、農(nóng)民工工資支付擔(dān)保文書(shū)〔甲乙雙方各供給工程中標(biāo)價(jià)5%的1011

擔(dān)?！?2、施工地段地下管線現(xiàn)狀資料查詢(xún)證明；1314151718、施工、監(jiān)理企業(yè)出示企業(yè)資質(zhì)證書(shū)〔平安生產(chǎn)許可證〕原件、復(fù)印件；十四、房管局辦理【商品房預(yù)售許可證】辦理結(jié)果：取得【商品房預(yù)售許可證】求、根底與主體驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、民政局辦理地名證供給法人授權(quán)托付書(shū)；2、土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證〔驗(yàn)3、管協(xié)議；4、預(yù)售商品房分層平面圖、總平面圖5根底和主體驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；6工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說(shuō)明；7、商品房預(yù)售方案。主要說(shuō)明預(yù)售商品房的位置、面積〔分別注明各棟房屋套房屋、根底配套設(shè)施等內(nèi)容；8前期物業(yè)治理招投標(biāo)備案書(shū)；9其他登記機(jī)關(guān)認(rèn)為需要查驗(yàn)的相關(guān)資料；10、11、12、13、14、15、16、17、

業(yè)主臨時(shí)公約；白蟻防治合同；有托付經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的備案證書(shū)及托付代銷(xiāo)合同或無(wú)托付代銷(xiāo)承諾；十五、工程竣工備案及申報(bào)材料〔質(zhì)監(jiān)站〕前提條件：相關(guān)部門(mén)驗(yàn)收認(rèn)可辦理結(jié)果：取得工程竣工驗(yàn)收備案過(guò)程關(guān)鍵：檔案館資料審查通過(guò)、市造價(jià)站竣工驗(yàn)收結(jié)算確認(rèn)書(shū)供給以下資料：12、施工許可證〔復(fù)印件〕131151617、市造價(jià)站出具的工程竣工結(jié)算確認(rèn)書(shū)；819、商品住宅【住宅質(zhì)量保證書(shū)】和【住宅使用說(shuō)明書(shū)】1101十六、大產(chǎn)權(quán)〔即初始登記〕辦理流程前提條件：取得【工程竣工備案證書(shū)】和房管局認(rèn)可的實(shí)測(cè)報(bào)告辦理結(jié)果：取得開(kāi)發(fā)工程房產(chǎn)證初次登記證竣工平、立面圖報(bào)送資料如下：123456789101112、決算書(shū)或?qū)徲?jì)報(bào)告〔驗(yàn)原件，收復(fù)印件，復(fù)印件由單位蓋章證明復(fù)印件屬實(shí)〕;13、假設(shè)該工程涉及拆遷，那么出具拆遷許可證及原房注銷(xiāo)手續(xù)；假設(shè)不涉及拆遷那么出具無(wú)拆遷的承諾書(shū)；1516十七、商品房分戶(hù)產(chǎn)權(quán)辦理前提條件：大產(chǎn)權(quán)辦理完畢，已開(kāi)據(jù)房屋買(mǎi)賣(mài)正式發(fā)票。辦理結(jié)果：取得開(kāi)發(fā)工程房產(chǎn)證初次登記證繳納契稅預(yù)備電子表格，錄入申報(bào)客戶(hù)的具體信息；將客戶(hù)蓋章后的產(chǎn)權(quán)辦理申請(qǐng)表〔綠表〕連同電子表格送報(bào)地稅局；收的稅金轉(zhuǎn)給地稅局。單拿回公司。房管局交件5將貼入稅票的綠表，連同其他三份合同交到房管局產(chǎn)權(quán)科。袋中抽出按揭客戶(hù)的按揭費(fèi)用繳費(fèi)通知單〔因這局部客戶(hù)所繳抵押鑒證費(fèi)不同，需單獨(dú)錄入〕在繳費(fèi)窗口統(tǒng)計(jì)繳費(fèi)戶(hù)數(shù)及金額。財(cái)務(wù)室審核完成后，填付款申請(qǐng)單付給房管局。8、確認(rèn)房管局收到款后，將繳費(fèi)通知單及打印出的付款單一起拿到繳費(fèi)窗口，進(jìn)展核對(duì)。核對(duì)款項(xiàng)無(wú)誤后，在申請(qǐng)表上領(lǐng)證人處簽字。將房產(chǎn)證及三本合原件放回合同袋，