某酒店商業(yè)計劃書

頁店也實現(xiàn)了最高的平均房價，達到人民幣485元，盡管國際管理管控飯店在市場推廣及營銷，能源及維護保養(yǎng)方面的開支較高，但最終仍在“管理管控費和固定費用前收益（IBFCMF）”及“稅務及折舊前收益相（IBCMF）對較低，這一層級市場仍有效地控制了各項成本開支，并獲得了積極的現(xiàn)金流量。上海的5星級飯店比北京的同等級飯店獲得了更高的營業(yè)收入和經(jīng)營利潤。上海的平均房價達到了人民幣862元，比北京同等級飯店高出14%，而每間客房平均收入則比北京高出22%。盡管上海和北京兩座城市飯店在“管理管控費和固定費用前收益（IBCMF）”百分比方面都達到了總收入的40%，但如果以每間客房“管理管控費和固定費用前收益（IBCMF）”實現(xiàn)的絕對值（人民幣）為比較，上海飯店仍比北京的同等級飯店高出11%。按照平均房價分類，房價最高等級類別（平均房價在人民幣701元以上）的飯店在餐飲方面和其他收入方面同樣獲得了最佳的業(yè)績，平均每間房餐飲和其他收入達到人民幣1，722元，“管理管控費和固定費用前收益（IBCMF）”占到總收入的40.6%，因此，經(jīng)營效益為顯著。客源構(gòu)成至于各類飯店的客源構(gòu)成，總體而言，國際管理管控飯店獲取了更多的國際客源，按價格分類的市場中，高價市場的飯店同樣也是獲得了更大比例的國際客源。另一方面，國內(nèi)管理管控5星級飯店和國際管理管控4星級飯店在商務市場方面都獲得了最高的滲透比例。此外，來自北美地區(qū)的長線客源，在價格上的敏感度相對較低，更樂意選擇入住高價市場的飯店，在平均房價高于人民幣701元這一層級市場中，這一市場的客源占到飯店客源構(gòu)成的17.3%，而中低價飯店獲得此類客源的能力較弱，如平均房價在人民幣501~700元層級飯店中，長線市場客源占總客源的9.6%，平均房價在人民幣301~500層級飯店中，長線市場占總客源的6%，而平均房價在人民幣300元層級飯店中，長線市場客源僅占總客源的1%。固定成本不管是4星級還是5星層級，從行政及一般開支占總收入的比例來看，國際管理管控飯店低于國內(nèi)管理管控及業(yè)主自行管理管控飯店，如在5星層級中，國際管理管控飯店的的行政及一般開支占總收入的9.2%，國內(nèi)管理管控飯店比例是13.4%，業(yè)主自行管理管控飯店比例則是11.3%。另一方面，國際管理管控飯店的市場推廣費用則高于國內(nèi)管理管控和業(yè)主自行管理管控飯店，5星級和4星級飯店的市場推廣費用分別占總收入的5.4%和4.4%，而國內(nèi)管理管控和業(yè)主自行管理管控飯店分別是2.0%和2.9%。同時，高檔飯店在市場推廣方面的支出也高于其他價格層級的飯店，如平均房價在人民701元以上的飯店平均每間客房的市場推廣費用為人民幣7，566元，而平均房價為人民幣501~700元之間的飯店此項指標僅為人民幣3，492元。酒店收入結(jié)構(gòu)圖酒店收入結(jié)構(gòu)圖酒店經(jīng)營成本結(jié)構(gòu)圖酒店經(jīng)營成本結(jié)構(gòu)圖人事統(tǒng)計總體而言，5星級飯店每間客房的人工配比達到1.6到1.77，除了低于業(yè)主自行管理管控飯店的配比外，普遍高于4星級和3星飯店的人工配比。相應地，在4星級和5星級中，國際管理管控飯店的工資及相關(guān)費用支出也同時高于國內(nèi)管理管控和業(yè)主自行管理管控飯店訂房渠道所有4星級和5星級飯店中，大多數(shù)預定是以直接向飯店預定的方式完成，同時，旅行社也是一個重要的預定渠道，在4星級和5星飯店中占總預定比例的23.5%。通過飯店自行建立網(wǎng)站而實現(xiàn)的互聯(lián)網(wǎng)預定比例相對較低，在所有4星級和5星級中，互聯(lián)網(wǎng)預定僅占總預定比例的0.3%，但是，在中低價飯店中，通過其他互聯(lián)網(wǎng)站實現(xiàn)的網(wǎng)上預定則頗受歡迎，平均房價在人民幣301~500元之間以及平均房價在人民幣300元以下的飯店，通過其他訂房網(wǎng)站實現(xiàn)的網(wǎng)上預定分別占總預定比例的6.7%和4.3%。而平均房價在人民幣701元以上的飯店，此指標僅占1.2%。未來預測所有飯店對未來預測方面，5星級飯店市場（目前贏利最高的飯店等級）對未來業(yè)績最為樂觀。5星級飯店中，72%的受調(diào)查飯店預測2004年的住宿率將實現(xiàn)增長，83%的飯店預測平均房價將出現(xiàn)增長。另一方面，由于受到5星級飯店市場的競爭壓力，參與調(diào)查的4星飯店對未來業(yè)績則略顯保守，僅有48%的飯店預測2004年的住宿率將出現(xiàn)增長，58%的飯店預測同年的平均房價將保持增長。五、XX酒店管理管控公司1、簡介作為商務領(lǐng)域中最具知名度和最受尊重的品牌，XX賓館業(yè)公司是世界上最卓越的住宿業(yè)公司之一。自從克利德·XX在1919年購買了他的第一家賓館以來，XX機構(gòu)已經(jīng)逐步確立了自己的威望，不僅在客戶、工作人員、投資者之中，而且在廣泛的大眾包括政府官員、客戶、財務機構(gòu)、商務伙伴和其他賓館所有者等人心目中也是一樣。

目前全美的XX賓館大約有260家，知名旗艦店包括華道夫、XX夏威夷村、XX朝圣屋、XX芝加哥城堡等，分布在全美40個州與哥倫比亞特區(qū)。在美國它現(xiàn)在擁有45家旅游地賓館；50家一流賓館分布在市區(qū)和郊外；54家全權(quán)管理管控公司及199家授權(quán)協(xié)議管理管控公司。80多年以來，XX品牌名稱在同業(yè)中被譽為優(yōu)質(zhì)的代稱。它所提供的一流的住宿和餐飲服務可以滿足商務及休閑目的客戶的需要。

XX公司與XX集團英國公司1997年1月訂立協(xié)議，組成XX國際。目前在全球50個國家地區(qū)擁有超過500家賓館。本相關(guān)項目與XX國際酒店管理管控集團(HiltonInternational)簽定協(xié)議要求，將酒店名稱定為“XXXX大酒店”。XXXX大酒店是與國際XX酒店集團簽約合作的國內(nèi)第六家XX大酒店，集旅游、商務、娛樂、餐飲等多功能于一身的國際五星級涉外旅游酒店（賓館）。2、管理管控模式和特點具體說來，XX酒店在給客人提供安全、舒適、方便環(huán)境的同時，強調(diào)特色、文化和創(chuàng)新，XX飯店的成功得益于其全面創(chuàng)新的管理管控模式，他們體現(xiàn)在以下幾個方面：細分目標市場，提供多樣化的產(chǎn)品高標準的服務質(zhì)量監(jiān)控嚴格控制成本費用以人為本的員工管理管控戰(zhàn)略積極全面地開展市場營銷活動利用新技術(shù)市場分析一、XX酒店概況至2002年底，XX市共有星級酒店58家，其中國內(nèi)五星級酒店1家，四星級酒店6家。即悅?cè)A酒店（五星）、馬可波羅大酒店（四星）、假日海景大酒店（四星）、京閩大酒店（四星）、華僑大酒店（四星）、金燕酒店（四星）、寶龍大酒店（四星）。據(jù)統(tǒng)計，近年四星級酒店平均客房入住率保持在70%至80%之間，高星級酒店的經(jīng)濟效益普遍較好。在2001年度，XX假日酒店平均的客房入住率達到74%，XX馬可波羅酒店平均的客房入住率達到78%。XX馬可波羅酒店在營運初期，時值亞洲金融危機，在客源受到較大影響的情形下，其1997年，1998年，1999年的客房入住率仍平均分別達到63%，67%，71%。XX假日酒店和馬可波羅酒店均取得了較理想的投資回報，并具有一定的抗風險能力。XX市的酒店業(yè)尚未成熟，國外游客主要下榻于XX悅?cè)A酒店，馬可勃酒店，及假日海景大酒店等。而XX也有次等一點的酒店可供選擇，但它們普遍也提供較低質(zhì)數(shù)的服務與設(shè)施。XX市的酒店業(yè)在房價及入住率方面有著明顯的增長，可是，需求在1997-98年因中國的貨幣緊縮政策及其他原因拖慢了，而這情況也因同時遇上亞洲金融風暴而趨惡化了。從資料分析中，我司推斷XX市未來旅游業(yè)發(fā)展是樂觀的，因往XX市的國內(nèi)及國外游客均預計有關(guān)可觀的增長，這尤其于小三通的持續(xù)改善，更有利于兩岸人民聯(lián)絡，也為XX市旅游業(yè)帶來正面的影響。二、酒店經(jīng)營指標分析XX擁有較豐富的旅游資源、隨著經(jīng)濟的高速發(fā)展，已成為商務、旅游的集散地，越來越多地吸引國內(nèi)外客人來XX。XX市近幾年接待旅客一覽表單位:萬人次年度接待人員類別1997年1998年1999年2000年2001年接待境外旅客42.1348.3950.0355.8857.30接待境內(nèi)旅客591.13633.91688.64790.92908.75總接待境內(nèi)、外旅客633.26683.30638.67746.80966.05旅游總收入(億元)73.3075.54129.12139.08158.09資料來源:XX市旅游局計統(tǒng)處XX已成為中國重要的國際招商口岸和對臺貿(mào)易口岸，這里每年由中央政府主持舉辦經(jīng)貿(mào)盛會“中國投資貿(mào)易洽談會”和“對臺出口商品交易會”，多種專業(yè)展覽會也經(jīng)常在XX舉辦。XX市主要旅游經(jīng)濟指標常年保持高速增長趨勢,為酒店的客源提供了保障。酒店入住率據(jù)我們向XX市旅游局作出的非正式提問，得知XX市的四、五星級飯店于2002年的平均房租約為人民幣429元至600元一晚，而入住率約為62%，根據(jù)以往紀錄，于1996與1997年四星級酒店的入住率分別為79.21%與68.6%。酒店房間牌價（每晚）（以美元計）數(shù)目標準化豪華車折扣XX悅?cè)A酒店208＄180＄36040%XX馬可勃羅東方大酒店350＄160＄19050%假日海景大酒店351＄160＄19055%寶龍大酒店189＄130＄16060%XX悅?cè)A會展酒店206＄180＄36050%XX京開中心酒店490＄180＄18055%三、競爭對手及發(fā)展態(tài)勢在2002年末，XX市共有52間已評星級的酒店，其中七間達四星級或以上。XX共有2，138間達四星級級數(shù)或以上的酒店房間，其中208間設(shè)于市內(nèi)唯一五星級的XX悅?cè)A酒店。其余在XX市內(nèi)，共有15間三星級，30間二星級及3間一星級及未被評星的酒店。根據(jù)XX市旅游局所提供的資料，現(xiàn)在有四間四星到五星級別的酒店正在籌務/興建當中，預計三年后將會全部落成。對XX市的中短期酒店市場業(yè)發(fā)展前景是樂觀的。亞洲經(jīng)濟的穩(wěn)步得更將有利房價及入住率的增長穩(wěn)定性。長期來說，XX市將有更高檔酒店落成，使整個市場的競爭轉(zhuǎn)趨劇烈。中國已加入了世貿(mào)，及其地理上鄰近臺灣的優(yōu)越位置，均使XX有著良好的投資及貿(mào)易環(huán)境，因此，XX將會成為一個受投資者追捧的一個熱門投資城市，市政府不遺余力的推動XX市旅游業(yè)及改善當?shù)芈糜卧O(shè)施，均會吸引到本地及外求游客，使旅游業(yè)發(fā)展更為興盛。四、相關(guān)項目定位XX市主要經(jīng)濟指標年增長率在10%以上，目前共有星級酒店58家，按國際旅游組織關(guān)于酒店等級結(jié)構(gòu)比例的參照數(shù)據(jù)，一個地區(qū)的高星級酒店的數(shù)量比例應在10-20%之間，目前XX的高星級酒店相對偏少。因此，XXXX大酒店定為國際五星級標準。XXXX大酒店臨海而立，位于正在形成的XX市CBD(CentralBusinessDistrict)區(qū)域。酒店建成后，憑借國際XX的經(jīng)營管理管控，XXXX大酒店將是XX檔次最高的五星級酒店，其專業(yè)的國際經(jīng)營理念必會帶來豐厚的投資回報和良好的社會效益。第五章相關(guān)項目公司一、公司簡介XX市XX實業(yè)有限公司是一家XX，成立于1996年，注冊地為中國XX市，注冊資本為2000萬元人民幣，公司主營房地產(chǎn)開發(fā)和相關(guān)項目管理管控。公司先后開發(fā)、建設(shè)了“XX花園”、“XXX花園”及其它房地產(chǎn)相關(guān)項目。二、公司結(jié)構(gòu)和管理管控層公司最高權(quán)力機構(gòu)為董事會，公司日常經(jīng)營管理管控由總經(jīng)理負責。公司日常管理管控機構(gòu)設(shè)有副總經(jīng)理、總工程師、總會計師、工程部、財務部、辦公室、相關(guān)項目管理管控部等。公司主要業(yè)績：1995年籌建商住高級公寓“XXX花園”，總投資額約人民幣6200萬元，并于1997年完工交付使用。1996年籌建商住高級公寓及別墅“XXX花園”，總投資額約人民幣1800萬元，并于1998年初完工交付使用。三、公司股權(quán)結(jié)構(gòu)公司由三位自然人組成。四、管理管控團隊XXXXXXXXXXXXXXXXX五、相關(guān)項目其他背景近年，XX對外經(jīng)濟技術(shù)交流飛速發(fā)展，主要經(jīng)濟指標包括旅游業(yè)經(jīng)濟指標保持高速增長；XX與臺灣隔海相望，在香港、澳門回歸后，XX的政治、經(jīng)濟地位逾顯突出；XX市已成為重要的人流、物流集散地。經(jīng)調(diào)查了解到相對于快速增長的市場需求，XX市高星級酒店，存在一定的缺口。目前，高星級酒店屬XX市政府重點支持相關(guān)項目。公司于是決定在公司完全擁有的土地，位于XX市鷺江道與廈禾路、湖濱南路交界處黃金地段的地塊上興建高星級酒店。建設(shè)相關(guān)項目已經(jīng)過XX市旅游批復同意，并經(jīng)XX市發(fā)展相關(guān)計劃委員會批準立項，現(xiàn)已完成設(shè)計合適的方案并獲得XX市建設(shè)行政主管部門的批復，已具備開工條件。第六章相關(guān)項目規(guī)劃一、相關(guān)項目位置相關(guān)項目的所在位置為福建省XX市開源區(qū)的西南部，位于鷺江道的東南端，及其與禾祥路及夏禾路交界之間。相關(guān)項目附近主要為住宅區(qū)，而其中穿插著數(shù)座新近落成的現(xiàn)代商廈如華源大廈及數(shù)個高素質(zhì)的住宅小區(qū)。開源區(qū)為XX市的中心區(qū)域，大部份的高檔飯店，高級辦公室，及XX市人民政府均位于此中心區(qū)內(nèi)。而主要購物區(qū)域于市中心區(qū)內(nèi)，于中山路的主購物區(qū)，名牌百貨店均于中山路兩旁林立，而中山路的主要購物區(qū)至本相關(guān)項目非常接近，只需一段很短的的行車時間便能到達。本相關(guān)項目附近有方便及交通網(wǎng)絡。路江疲乏為該區(qū)的主要干道，多條公車路線位于此路上行走，為市民帶來了方便的交通網(wǎng)絡。另外，離相關(guān)項目大約五分鐘的車到達渡輪碼頭（包括往主要游客區(qū)鼓浪與的流輪），而XX國際機場則離相關(guān)項目大約20分鐘左右的車程。相關(guān)項目座落于呈長方型地塊的西端，而基地的地勢大致平整。而地址的東面則為整體發(fā)展中的第一期，此部分已建成兩幛七層高的住宅大廈，并已于四年前竣工。根據(jù)有關(guān)提供的土地房產(chǎn)權(quán)證中的資料所示，相關(guān)項目的總用地面積約7，032。92平方米，而土地面積明細列出如下：土地部分土地面積（平方米）東端（第一期）限1，173.57西端（相關(guān)項目本案）2，057.15綠化面積1，659.70道路2，142.50總和7，032.92宗地的西端（即相關(guān)項目本案）則有著已建的地基，此地基是根據(jù)原來的建筑圖積（即把宗地的西端建為一高層商業(yè)大廈）而建，并已于四年前竣工。而籌建中的酒店能利用此現(xiàn)有地基，以縮短相關(guān)的建筑時間。二、相關(guān)法律文件1、土地房屋權(quán)證根據(jù)客戶提供XX市土地房產(chǎn)管理管控局于1997年11月14日所發(fā)出的XX市土地房屋權(quán)證（號碼：廈地房證第地00000045號），JSQ01-3地段土地面積約7,032.92平方米）及其使用權(quán)，按照有關(guān)文件的地段已正式給予XXXX實業(yè)有限公司。此土地使用權(quán)的期限會基于土地用途的不同由40年至70年不等，詳細年期明細如下：土地使用者土地使用權(quán)生效日期土地使用權(quán)完結(jié)日期住宅1994年8月7日2064年8月6日辦公室1994年8月7日2044年8月6日商業(yè)1994年8月7日2034年8月6日根據(jù)XXXX公司所示，酒店用途可歸類于商業(yè)用途，因此，其使用年限應于2034年8月6日屆滿。土地房屋權(quán)證上并沒有有關(guān)按揭及其他產(chǎn)權(quán)負債的顯示。XX市國有土地使用權(quán)有償出讓合同合約書宗地的使用及發(fā)展權(quán)是根據(jù)XX市土地管理管控局于1994年8月17日所發(fā)出的XX市國有土地使用權(quán)有償出讓合同合約書作為依據(jù)。此合同合約書的主要條約條款摘綠如下：土地使用：商品房動工期限：1994年8月7日至1997年8月6日前建設(shè)期限：1994年8月7日至1997年12月6日完工使用期限：如合同合約書內(nèi)述出讓金額：人民幣15,366,923.65（＄1,860,402美元）付款條約：于土地使用權(quán)出讓合同合約書當日已付了20%，其后于兩個月付上全數(shù)的60%，而剩余金額會于一年內(nèi)繳付。建筑類別：商業(yè)/住宅覆蓋率：宗地面積40%以下容積率：5建筑高度：75米（并不包括次要建筑）綠化率：30%邊緣預留位置：在宗地的東、西及東南面各預留3米，而在南面則預留10米。退還：除非土地使用權(quán)持有人于使用權(quán)滿前180天提出續(xù)約申請，否則，在土地使用期限層滿后，宗地地址及任何上層的建筑物均須退還政府。在申請續(xù)期時，必須能顯示相關(guān)項目本案興當時的城市規(guī)則法例相配合，而且更須于提出續(xù)期申請前繳付全數(shù)土地使用權(quán)出讓金，始能生效。相關(guān)項目增容的批復根據(jù)XX市城市規(guī)劃管理管控局于1995年9月22日所發(fā)出的文件中，已批準了宗地的容積率由原本的5增加至6.5。2、相關(guān)項目批復文件根據(jù)XX市旅游局政旅（1998）008號文批準，及XX市XX實業(yè)有限公司于1999年5月14日所發(fā)出的通訊，已顯示XX市旅游局已批準了在宗地上建筑XXXX酒店的概念，此建筑的樓面面積達42，173平方米，投資額達人民幣五億四千三百多萬，此外，根據(jù)另外一封對于2002年9月2日發(fā)出的信件（文件號碼【2002】7），XX市旅游局已批準了酒店的擴充，并以（文件號碼【1998】008）上的詳程作為基準。根據(jù)XX規(guī)劃委員會所發(fā)出的信件9文件號碼【1998】051及由XXXX實業(yè)于1999年4月28日所發(fā)出信件，顯示（相關(guān)計劃）中投資額達4億7千兩百萬，總樓面面積達42，265平方米，高度為99.8米，擁有418間客房【29層（不包括兩層地庫）】?，F(xiàn)代化的四/五星級XXXX酒店已獲批核，并需按照國家的酒店標準，法例，商標注冊等作為依據(jù)。此相關(guān)項目批復有效期為一年。另外，相關(guān)項目的建設(shè)期限已獲批準被延長至2003年9月底（此乃根據(jù)2002年9月5日所發(fā)出的批復信件號碼【2002】76中所示）3、建設(shè)用地規(guī)劃許可證根據(jù)XX市規(guī)劃局于2003年5月14日所發(fā)出的建設(shè)規(guī)劃用地可證（證件號碼【2003】0114），建筑相關(guān)項目于路江道及湖濱南路，宗地面積達7，012.003平方米。規(guī)劃法規(guī)的要求根據(jù)土地使用證上所示，相關(guān)項目的規(guī)模已獲批準擴展到53,793.4平方米（579,027平方尺），此包括9,999.98米（107,639平方尺）的一期及43,793.42平方米（741，388平方尺）的二期。其中有數(shù)個規(guī)劃條件興附件中例出而條件摘要如下：1）容積率：6.502）密度：39.98%3）綠化率：不少于30%4、營業(yè)執(zhí)照根據(jù)XX工商行政管理管控局于2000年11月13日所發(fā)出企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（注冊號XXXXXX），XXXX實業(yè)有限公司于該日成立并擁有人民幣二千二百萬元的注冊資本，而其營業(yè)期限則由1996年11月26日起計10年。證上資料顯示XXXX實業(yè)有限公司的主要經(jīng)營范圍包括：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售及相關(guān)項目管理管控、批發(fā)零售、建筑材料、化工原料及產(chǎn)品（不含化學危險品）、五金、紡織品及投資商務咨詢。三、相關(guān)項目詳細規(guī)劃根據(jù)提供最新的建筑圖則（于2003年7月11日的版本），本相關(guān)計劃書并地發(fā)展宗地的西端，建成一間29層，共456個房間，達國際五星級標準的酒店。1、相關(guān)項目明細根據(jù)于2003年7月的建筑圖則，我司了解到在此酒店建成后，將會是一間達107.15米高，共456間客房，及其他附設(shè)功能如餐飲，會議，消防及泊車設(shè)施的現(xiàn)代代先進酒店。酒店的外墻交會鋪設(shè)玻璃反光幕墻。酒店的一層至六層為平臺層，有著較大的面積，剩余的層數(shù)將于其上面興建。酒店的主入口位于一樓（地面層）面向路江道，而酒店的大堂，接待處及商店均會設(shè)于此層，大堂款客應將設(shè)于間層。酒店的二樓相關(guān)計劃設(shè)置一中式酒樓，而咖啡廳、酒吧及宴會分別會設(shè)于三樓及四樓。會議設(shè)施及西餐廳將設(shè)于五樓，而六樓則用作酒店的休閑設(shè)施，如桑拿、健身室及游泳池?？头繉⒂诎藰侵炼艠侵g提供，而總統(tǒng)套房將設(shè)于頂層（二十九樓）整個酒店相關(guān)項目設(shè)有四部客用升降機，兩部貨用升降機及兩組公用樓梯。另外，在地面層至六樓之間，有額外兩部客用及兩貨用升降機用以上落這六層平臺層之用。此酒店建成后將提供樓面面積達43,793.42平方米，此包括了35,578.25平方米的商層建筑物及8,215.17平方米的次建筑物。2、客房酒店客房將會由八樓及以上層樓提供。而八至二十八樓的標準樓面設(shè)計為提供21間客房，包括兩間套房，總統(tǒng)套房已相關(guān)計劃設(shè)立于頂層（二十九樓）。總體來說，客房可根據(jù)其設(shè)計分為三種類別，包括標準房，套房及總統(tǒng)套房。據(jù)資料所示，酒店共高能412間標準房，43間套房及1間總統(tǒng)套房，總數(shù)為456間客房客房資料明細將例于以下圖表內(nèi)：房間數(shù)目樓層標準標準標準套房總統(tǒng)套房總數(shù)（無景）（海景）（部分海景）1144221114422111442211144221114422111442211144221114422111442211144221114422111492216492216492216492216492216492216492216492216492216492216071115總和18784141431456據(jù)了解，超過一半以上的客房能享有XX/鼓浪嶼的遼闊海景。3、酒店設(shè)施此酒店將設(shè)有餐飲，休閑及其他設(shè)施高于平臺層餐飲設(shè)施一——將高于位處間樓的大堂接待廳，而中餐及西餐廳將分別設(shè)于二樓及五樓。另外，咖啡廳及酒吧將于三樓提供，另一間酒吧將會設(shè)于頂樓天臺，而酒店更高有中餐的貴賓房，會議設(shè)施一——將于五樓提供大部分的休閑設(shè)施將于六樓提供，這包括了男/女士桑拿，健身室及游泳池。酒店將會提供充足的泊車位置?，F(xiàn)時共規(guī)劃了103個停車位，其中88個為位處于地庫三層的有蓋車位，其余15個則設(shè)于一樓。4、后勤設(shè)施后勤設(shè)施包括大堂、廚房、接待處、保安及控制室等。其他后勤服務如員工餐廳及廚房、員工更衣室、房間等均位于地庫的一及二層，機電設(shè)備室、冷庫房、水箱、冷澆灌設(shè)備室及泵房等，均位于地庫及頂數(shù)天臺的位置。5、技術(shù)資料根據(jù)所提供資料，樓層面積及宗地面積摘錄如下：面積資料總地下建筑8，215.17平方米總地上建筑35，578.25平方米總建筑面積43，793.42平方米比例資料覆蓋率：大約39.98%（的總宗地面積）綠化率：大約30.31%（的總宗地面積）容積率：大約6.46%（的總宗地面積）備注：在不同的法律文件上對宗地面積有著細微的偏差，在計算以上比例時，采用了印在房地產(chǎn)權(quán)證上的宗地面積7，023.92平方米，以作為基準。一些技術(shù)上的資料，如建筑期，樓宇高度、面積及房間等均不符合土地使用權(quán)出讓合約及相關(guān)文件上的規(guī)定，但委托方表示這些技術(shù)上的符合將會得到有關(guān)政府部門通過，因而沒有延期之虞及招致額外成本。6、管理管控協(xié)議根據(jù)XXXX實業(yè)有限公司及XX國際公司于1998年9月28日所議定的管理管控協(xié)議及于2003年4月15日所作出的修訂，雙方同意為管理管控及營運酒店達成共識，其中條件包括：章節(jié)段落標題詳情II經(jīng)營條約條款在酒店開幕后15年的12月31日止IV1基本管理管控費用2.25%IV2獎勵性費用7.00%XI6違約2005年12月31日酒店落成的最后期限7、建筑期成本預算從所提供的資料，酒店的地基工程已峻工，而其他基本程序如申請審批用的建筑圖則等已辦妥，只需要籌集到足夠的資金，便可開始向各政府部門提出相關(guān)的申請。假設(shè)申請程序順利進行，估計酒店應在兩年內(nèi)建成，并能開始投入服務。資料中顯示整個酒店相關(guān)項目的總發(fā)展成本為人民幣六億兩千一百萬。（或美元＄7，500萬）。建筑成本包括地價，探土費用，工程管理管控及其他專業(yè)費用，建筑費及不能預見費等。發(fā)展成本明細如下：前期工程US＄550,000建筑費US＄27,750,000設(shè)備、裝配及有關(guān)機器US＄7,780,000安US＄3,210,000戶外工作US＄850,000開幕前準備費用US＄20,190,000其他US＄14,120,000不能預見費用US＄550,000總數(shù)US＄75,000,000在成本估算內(nèi)已顯示出總成本的1，700萬美元已用于購土地、地基工程及其他專業(yè)費用。而總未動用的發(fā)展成本約為5，800萬美元。在此強調(diào)，此發(fā)展/建筑估算乃建筑概算，與最后實施時的建筑預算存在一定偏差。相關(guān)項目實施相關(guān)計劃一、相關(guān)項目建設(shè)規(guī)模依據(jù)初步設(shè)計合適的方案和建筑施工圖顯示，XXXX大酒店總建筑面積為43793.420平方米，地下三層，地上二十九層，總高度為99.15米，一樓至六樓為裙樓，設(shè)置餐飲、會議和娛樂，七樓為轉(zhuǎn)換層，八樓至二十九樓設(shè)置客房。1、主要設(shè)施1）、裙樓設(shè)施樓層餐飲設(shè)施面積（平方米）L1L2L3L3L4L4夜總會咖啡廳中式餐廳西式餐廳西式餐廳宴會廳450.03353.17209.03175.44157.97288.27小計1，633.91會議廳設(shè)施L2L5L會議室會議室商務中心76.45292.0348.74小計417.22娛樂設(shè)施L6L6L6L6桑拿健身房露天游泳池露天網(wǎng)球場455.0385.11138.21小計678.35其他設(shè)施L2L1L2L6商場美容廳花店保健中心165.84116.5447.30小計329.682）、客房設(shè)施：酒店設(shè)計7種不同類型客房，客房數(shù)和面積列表如下：客房類型間數(shù)面積（平方米）單人標準房標準房標準套房豪華套房高級豪華套房總統(tǒng)套房高級總統(tǒng)套房6628366111128.6735.2275.1790.00108.00218.00316.00小計41917,552.70主樓13-19層為標準客房，標準間面積達36平方米，8-12層為服務性公寓套房，20-27層為高級酒店客房。主樓樓頂作為觀海餐廳、茶座。二、相關(guān)項目現(xiàn)狀和建設(shè)期相關(guān)計劃相關(guān)項目的土方工程、樁基工程和基礎(chǔ)工程已完成施工。相關(guān)項目已完成投資1700萬美元（包括土地款和拆遷等相關(guān)前期費用）。待資金到位后，可開始地下室工程。資金到位后，從實施地下室、裙樓、主樓、內(nèi)外部裝修等施工、到水電系統(tǒng)、智能和弱電系統(tǒng)等設(shè)備安裝、酒店設(shè)施配套與調(diào)試，直至竣工驗收，開始試營業(yè)，相關(guān)項目建筑期為二年。相關(guān)項目投資分析一、投資估算本估算的編制范圍包括土建工程（包括外墻裝修及室內(nèi)裝修）、電梯工程、給排水、消防、循環(huán)水、防排煙、通風、空調(diào)、制冷、鍋爐、柴油發(fā)電、變配電、動力配線、照明、防雷接地、酒店智能工程、家具器具購置、室外工程等。此外還包括開辦費、土地出讓金、勘查設(shè)計費、工程監(jiān)理費、消防配套費、規(guī)劃許可證費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、水增容費、預備費等工程建設(shè)費用。本估算投資7500萬美元按各相關(guān)項目劃分如下：單位：萬美元序號費用名稱投資額占合計的比例%一靜態(tài)投資1建筑工程費2275372設(shè)備購置費7781