房地產(chǎn)研究應(yīng)用報告

房地產(chǎn)業(yè)研究匯報一、產(chǎn)業(yè)界定及產(chǎn)業(yè)特征（一）產(chǎn)業(yè)界定房地產(chǎn)是房屋和土地作為一個財產(chǎn)總稱，它包含了土地及土地上改良物，如建筑物、道路、停車場等，通常來說，我們通常所說房地產(chǎn)是就城鎮(zhèn)房屋和土地而言，故房地產(chǎn)也可稱為城鎮(zhèn)房地產(chǎn)，本匯報討論房地產(chǎn)就特指這一含義。根據(jù)商品房屋用途來劃分，房產(chǎn)可分為商品住宅和非商品住宅兩大類，前者包含一般商品住宅、經(jīng)濟(jì)實用房和別墅、高級公寓，后者可分為寫字樓、商業(yè)營業(yè)用房等。（二）產(chǎn)業(yè)特征1、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展含有周期性房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房產(chǎn)、地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)，屬于固定資產(chǎn)投資范圍，受國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策影響很大，所以，同國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展含有周期性一樣，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也含有周期性。而且，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中含有一定先導(dǎo)性。2、房地產(chǎn)業(yè)含有很強(qiáng)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性房地產(chǎn)和國民經(jīng)濟(jì)很多行業(yè)全部有著親密關(guān)系，含有很強(qiáng)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，如鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等產(chǎn)業(yè)全部和房地產(chǎn)業(yè)親密相關(guān)，據(jù)統(tǒng)計，中國每十二個月鋼材25%、水泥70%、木材40%、玻璃70%和塑料制品25%全部用于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中。所以，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展能促進(jìn)這些產(chǎn)業(yè)發(fā)展，其百分比達(dá)成1：1.17，即每100元房地產(chǎn)銷售能帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)170元銷售。另外，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也能促進(jìn)部分新行業(yè)產(chǎn)生，如物業(yè)管理、房地產(chǎn)評定、房地產(chǎn)中介等。因為房地產(chǎn)業(yè)含有很強(qiáng)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，所以房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率很高，中國房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率為1-1.5個百分點，也就是說現(xiàn)在中國8%GDP增加速度中，有1%-1.5%是由房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)。3、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展含有地域性房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，當(dāng)某一地域房地產(chǎn)市場供求失衡或不一樣地域房地產(chǎn)價格存在差異時，不可能象其它商品一樣，經(jīng)過房地產(chǎn)在地域之間流動來使這種不平衡或差異縮小甚至消失。房地產(chǎn)市場供求情況關(guān)鍵受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平影響，若某一地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，對應(yīng)地當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨揭哺?，從而?dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場需求就大，房地產(chǎn)價格就高，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)就會展現(xiàn)出良好發(fā)展勢頭。4、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展受產(chǎn)業(yè)政策影響很大政府政策對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展影響關(guān)鍵經(jīng)過以下方面來表現(xiàn)，其一，政府對土地資源開發(fā)和使用計劃直接影響到土地供給，從而影響到房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)情況；其二，政府各項稅費(fèi)會影響到房地產(chǎn)價格，從而影響到房地產(chǎn)銷售情況；其三，政府對房地產(chǎn)交易所采取政策會影響到房地產(chǎn)流通情況。二、現(xiàn)實狀況分析（一）房地產(chǎn)開發(fā)商現(xiàn)實狀況分析1、房地產(chǎn)商數(shù)量多，分布不均1986年，中國房地產(chǎn)開發(fā)商只有3000多家，到了1995年，房地產(chǎn)開發(fā)商已達(dá)成33482家，是迄今為止房地產(chǎn)開發(fā)商最多十二個月。以后，全行業(yè)進(jìn)入調(diào)整階段，很多房地產(chǎn)開發(fā)商因為虧損而破產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)目有所降低。98年以后，伴伴隨房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇，中國房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量展現(xiàn)出穩(wěn)定增加趨勢，99年底，全國房地產(chǎn)開發(fā)商達(dá)25600多家。2、企業(yè)區(qū)域分布含有較高集中性全國二分之一以上房地產(chǎn)開發(fā)商分布在廣東、上海、北京、江蘇、浙江等東部地域12個省市中，西部邊遠(yuǎn)地域不僅開發(fā)商數(shù)量少，而且企業(yè)規(guī)模也不大，在盈利水平、經(jīng)營能力、創(chuàng)新意識等方面遠(yuǎn)不如東部地域。東部地域企業(yè)競爭已從資金實力和土地開發(fā)權(quán)競爭走向品牌、營銷、服務(wù)等方面。3、企業(yè)經(jīng)濟(jì)類型含有多樣性，民營企業(yè)或股份制企業(yè)發(fā)展趨勢遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于國有企業(yè)在全國房地產(chǎn)開發(fā)商中，以國有企業(yè)為主，多個經(jīng)濟(jì)形式并存。96年國有企業(yè)所占比重最大，達(dá)成41%；集體企業(yè)所占比重為22.4%，在第二位；股份制企業(yè)排在第三位，比重為13.1%；外商投資企業(yè)和港澳臺投資企業(yè)合起來所占比重為20.1%。從近兩年發(fā)展趨勢來看，因為企業(yè)改革不停深化，很多國有企業(yè)和集體企業(yè)全部改制為股份制企業(yè)，股份制房地產(chǎn)開發(fā)商所占比重越來越大。在多種類型全部制企業(yè)中，私營企業(yè)或以私營為背景企業(yè)發(fā)展前景好過國有企業(yè)，前幾年各地域排名前幾位幾乎全部是國有企業(yè)，而經(jīng)過93至97年調(diào)整后，排名前幾位幾乎全部是私營企業(yè)。4、企業(yè)規(guī)模偏小，資質(zhì)結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍規(guī)模偏小，96年中國房地產(chǎn)開發(fā)商平均注冊資金為1732萬元，全國最大房地產(chǎn)開發(fā)商凈資產(chǎn)不過為10多億元，和國外房地產(chǎn)開發(fā)商動輒幾十億、幾百億美元相比，相差甚遠(yuǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)商規(guī)模偏小造成開發(fā)出樓盤也偏小，現(xiàn)有規(guī)模、配套設(shè)施又好樓盤更少。96年，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)結(jié)構(gòu)是：一級企業(yè)和二級企業(yè)所占比重僅為17.3%，五級以下企業(yè)所占比重為17.5%，大部分企業(yè)資質(zhì)為三、四級企業(yè).因為資質(zhì)低企業(yè)抗風(fēng)險能力弱、融資能力差、開發(fā)力量弱，所以它們極難經(jīng)受得住市場競爭考驗。5、房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入微利階段90年代初，市場對房地產(chǎn)需求量很大，開發(fā)企業(yè)營業(yè)利潤高，吸引了更多企業(yè)進(jìn)入這個行業(yè)，出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫。又因為1993年下六個月房地產(chǎn)業(yè)成為宏觀調(diào)控調(diào)控關(guān)鍵對象，相當(dāng)一部分企業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重虧損，全行業(yè)平均營業(yè)利潤降低，房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入微利階段。（二）市場供給情況分析1、中國房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資情況（1）房地產(chǎn)業(yè)投資增加速度。中國房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資規(guī)模和全行業(yè)發(fā)展步調(diào)是一致，92年至93年是房地產(chǎn)開發(fā)投資高峰時期，94年以后伴隨全行業(yè)步入調(diào)整時期，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資展現(xiàn)出增速減緩態(tài)勢，98年房地產(chǎn)逐步走向復(fù)蘇后，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資增加率也走向回升，前10月，全國房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資同比增加36%。（2）房地產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)。1996年開始，中國房地產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)開始向住宅轉(zhuǎn)移，住宅投資占房地產(chǎn)業(yè)投資比重逐步上升，98年住宅投資占房地產(chǎn)業(yè)投資百分比為59.2%，1至9月，這一百分比己上升為69%，辦公樓投資和商業(yè)用房投資比重則展現(xiàn)出下降趨勢。投資結(jié)構(gòu)這種改變符合房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律。（3）投資資金起源情況。從資金起源主體來看，三級以上房地產(chǎn)開發(fā)商是房地產(chǎn)業(yè)投資主體，所占比重超出了50%，從整體上看，一、二級企業(yè)己經(jīng)有了一定規(guī)模效益，而四級以下企業(yè)規(guī)模效益較差，但這些企業(yè)所占投資比重仍然偏大，尤其是無等級企業(yè)所占投資比重高達(dá)20%，這說明房地產(chǎn)業(yè)投資還有待深入優(yōu)化。2、土地資源供給情況分析土地資源供給情況決定了房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模，改革開放前，中國土地使用權(quán)是經(jīng)過無償劃撥而取得，1988年，新《土地管理法》實施后，中國土地使用權(quán)能夠依法轉(zhuǎn)讓，從而使得土地市場空前發(fā)展?，F(xiàn)在，土地供給出現(xiàn)了以下兩個新特點。（1）土地供給方法出現(xiàn)了改變，有償供地比重不停提升，在具體出讓方法中，土地招標(biāo)、拍賣比重有所提升。（2）土地轉(zhuǎn)讓價格略有下降，價格水平地域差距深入擴(kuò)大。近兩年，國家相關(guān)部門對土地轉(zhuǎn)讓價格具體組成作了調(diào)整，基準(zhǔn)地價趨于合理，96年在國家計委、財政部頒布全國性減免48項稅費(fèi)措施中，包含土地轉(zhuǎn)讓價格有10項，各地方政府也紛紛出臺政策，降低土地轉(zhuǎn)讓中稅費(fèi)。3、商品房新開工面積、施工面積和完工面積分析，全國房地產(chǎn)新開工面積、施工面積、完工面積全部出現(xiàn)了快速增加勢頭。（1）新開工面積快速增加。93年至96年，國家實施房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整后，新開工面積逐年下降，96年新開工面積降到了谷底，97年新開工面積開始回升，98年受住房制度改革影響，新開工面積增速加緊，高達(dá)33.7%，99年新開工面積有所降低，但又展現(xiàn)快速增加之勢。（2）施工面積。96年新開工面積比95年降低，但施工面積卻在增加，這是由前幾年新開工工程較多所引發(fā)。98年施工面積增速較快，達(dá)7.8%，考慮到98年新開工面積增速達(dá)33.7%，能夠預(yù)見，以后幾年內(nèi)施工面積還會出現(xiàn)較快增加。（3）完工面積。即使從93年房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入調(diào)整期后，有些年份新開工面積和施工面積出現(xiàn)負(fù)增加，但受工程建設(shè)工期較長影響，商品房完工面積卻一直展現(xiàn)增加趨勢，98年以來，房地產(chǎn)業(yè)投資增加速度開始回升，商品房完工面積也在增加，前10月，全國房地產(chǎn)完工面積8893萬平方米，比去年同期增加18%。4、中國房地產(chǎn)業(yè)市場供給結(jié)構(gòu)分析住宅、辦公樓、商業(yè)用房是房地產(chǎn)市場供給關(guān)鍵組成部分，其中住宅市場在房地產(chǎn)市場中所占比重最大，商業(yè)用房市場次之，辦公樓市場所占比重最小。近幾年來，中國房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)存在著以下特點：（1）住宅供給平穩(wěn)增加，住宅供給內(nèi)部結(jié)構(gòu)發(fā)生改變，其中別墅和高級公寓所占百分比有所下降，安居工程所占百分比有所上升。依據(jù)國際經(jīng)驗，發(fā)展中國家高級物業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)中所占百分比在5%至10%左右比較適宜，而在前幾年房地產(chǎn)過熱時，中國別墅、高級公寓等高擋物業(yè)所占百分比遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了這一數(shù)字，從而造成了高級物業(yè)空置率遠(yuǎn)高于一般住宅，所以近幾年中國政府嚴(yán)格控制高級物業(yè)投資，中國證監(jiān)會也要求上市企業(yè)配股資金不得用于建設(shè)別墅等高級物業(yè)。這些方法使得高級物業(yè)投資開始下降，商檔物業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)中所占百分比已降低到10%以下，一般住宅投資百分比開始上升，1至9月，住宅投資占房地產(chǎn)行業(yè)總投資百分比已達(dá)69%以上。（2）辦公樓市場供給地域差異深入擴(kuò)大。近幾年來，辦公樓市場供給增速很快，97年辦公樓完工面積突破1000萬平方米，和此同時，辦公樓市場地域間差異不停擴(kuò)大，如北京云集了世界各國5000多家駐華機(jī)構(gòu)和外資企業(yè)，還有全國各地地方政府和各地大企業(yè)駐京辦事處，其辦公樓市場展現(xiàn)供銷兩旺態(tài)勢，北京辦公樓租金現(xiàn)已僅次于香港和東京，處于世界第三位。不過象廣州、深圳、?？诘瘸鞘幸驗榍皫啄贽k公樓投資過于膨脹，而這些城市又不含有北京、上海那樣旺盛需求，所以出現(xiàn)了辦公樓市場供需全部出現(xiàn)下降趨勢。（3）商業(yè)用房供求矛盾比較突出。在前幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展過熱時，商業(yè)用房比較暢銷，各地商場、商鋪紛紛涌現(xiàn)，出現(xiàn)了嚴(yán)重供過于求現(xiàn)象。伴隨宏觀調(diào)控政策實施，商業(yè)用房銷售率快速下降，近兩年消費(fèi)疲軟困繞者中國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，從而造成了商業(yè)用房需求下降，但每十二個月商業(yè)用房完工面積卻不停增加，這就加劇了商業(yè)用房供求矛盾。（三）市場需求分析現(xiàn)在，中國房地產(chǎn)業(yè)市場需求存在以下特點：1、市場需求開始回升近兩年來，在擴(kuò)大內(nèi)需和全方面推進(jìn)住房制度改革等宏觀經(jīng)濟(jì)政策引導(dǎo)下，中國房地產(chǎn)銷售擺脫了前兩年徘徊不前局面，出現(xiàn)高速增加形勢。1-10月，全國商品房銷售面積為8249萬平方米，同比增加36%。2、個人消費(fèi)成為市場需求主體90年代以來，個人購置商品房絕對額高速增加，1987年，個人購置商品房只有426.66萬平方米，占當(dāng)年商品房銷售17.9%；而到了1997年，個人購置商品房達(dá)5233.72萬平方米，占當(dāng)年商品房銷售66.6%；1998年，即使受住房制度改革影響，集團(tuán)突擊購房現(xiàn)象比較嚴(yán)重，但個人購房也增加很快，98年個人購房百分比比97年上升了7個百分點，達(dá)成73.6%，市場消費(fèi)主體這種改變對開發(fā)商提出了更高要求。前9個月，伴隨房改結(jié)束，個人購房百分比已達(dá)90%以上。3、和個人消費(fèi)增加適應(yīng),住宅在房地產(chǎn)市場需求結(jié)構(gòu)中占主導(dǎo)地位住宅銷售在商品房銷售中占主導(dǎo)地位，從87年到97年住宅銷售額在商品房銷售總額中所占比重全部在70%以上，所以住宅市場發(fā)展情況決定了房地產(chǎn)市場發(fā)展情況。1998年住房制度實施改革后，個人購房百分比深入提升，1-9月，住宅銷售額占房地產(chǎn)業(yè)銷售額85%以上。（四）存在問題現(xiàn)在，中國出現(xiàn)了大量商品房積壓和大量城鎮(zhèn)居民住房需求得不到滿足這么相互矛盾現(xiàn)象，供需脫節(jié)成為目前關(guān)鍵問題。關(guān)鍵原因是商品房售價高，中低收入家庭難以接收。據(jù)統(tǒng)計，1998年，中國商品房平均每平方米售價達(dá)成元，商品住宅平均每平方米售價達(dá)1800多元（見全國商品住宅平均售價圖。），按此計算，一套70平方米住宅大約共需13萬，而1997年中國城鎮(zhèn)人均可支配收入為5200多元，人均消費(fèi)支出為4300多元（包含居住支出400多元），剩下可用于購置住房約為人均1300多元，98年底平均每人儲蓄存款余額為5000元，按一個三口之家計算，購置這么一套住房共需33年。依據(jù)世界銀行研究資料，當(dāng)一個國家一套住房售價和家庭年收入之比為3：1至6：1時，居民才能負(fù)擔(dān)得起，而中國這個百分比現(xiàn)在大約高達(dá)10：1以上，而對于中低收入家庭和北京、上海、廣州和深圳等房地產(chǎn)市場較為發(fā)達(dá)城市來講，這個百分比更大，所以房價過高是制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展一個桎梏。同時，據(jù)對全國17萬城鎮(zhèn)居民住房條件抽樣調(diào)查顯示，40.5%家庭住房不足40平方米。假如根據(jù)第五次人口普查結(jié)果，中國現(xiàn)在城鎮(zhèn)每戶平均人口為3.44人計算。全國有7.8%家庭人均使用面積不足5.8平方米，40.5%家庭人均不足11.6平方米。這一批人對住房潛在需求大，但因為收入和房價巨大反差，有效需求不足。所以，住房市場能否面向中低收入者，是房地產(chǎn)業(yè)能否成為國民經(jīng)濟(jì)新增加點關(guān)鍵。1998年國務(wù)院下發(fā)了《相關(guān)深入深化城鎮(zhèn)住宅制度改革，加緊住宅建設(shè)通知》，在借鑒發(fā)達(dá)國家處理中低收入家庭住宅問題做法和總結(jié)各地房改經(jīng)驗基礎(chǔ)上，提出了建立新供給體系，對不一樣收入家庭實施不一樣住宅供給政策，即對高收入家庭提供一般商品住宅，對中低收入家庭提供經(jīng)濟(jì)適用房，對特困家庭提供廉租房，大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)實用房。對不一樣收入家庭實施不一樣住宅供給政策，是含有中國特色住宅制度。三、趨勢分析（一）市場需求影響原因分析1、中國城鎮(zhèn)居民購房能力分析歸根到底，房地產(chǎn)市場需求是由居民購房能力大小決定。開始，中國實施貨幣分房制度，下面我們就來推測一下新住房制度下居民購房能力。97年底，中國政府公布城鎮(zhèn)總?cè)丝诩s為3.699億，總戶數(shù)約為1.02億，平均每戶人口3.6人，考慮到城鎮(zhèn)平均每戶人口數(shù)在下降，我們就以一個三口之家為例來說明這個問題，這么假設(shè)不會使結(jié)果偏差太大。以后，一個家庭可用于購房款項有：原有儲蓄存款、當(dāng)年總收入中扣除消費(fèi)支出余額、住房公積金、每個月發(fā)放住房補(bǔ)助、一次性發(fā)放住房補(bǔ)助。（現(xiàn)在全國貨幣分房有六種模式，因為多種模式差異不大，本文僅用一個模式來研究）①儲蓄存款：99年底全國城鎮(zhèn)人均儲蓄存款約為7500元，一個三口之家儲蓄存款為22500元。②當(dāng)年總收入扣除消費(fèi)支出（不含住房支出）城鎮(zhèn)人均余額。據(jù)對90年至97年數(shù)字分析，得一三口之家總余額為6039.36元。③住房公積金：依據(jù)新住房公積金管理制度，職員單位和個人每個月計繳住房公積金為上年平均月工資5%，按1999年職員平均年工資為7000元，一個三口之家雙職員家庭年住房公積金為1400元。④每個月發(fā)放住房補(bǔ)助：現(xiàn)在中國很多地域補(bǔ)助措施還沒有制訂出來，從部分已制訂出地域來看，每個月發(fā)放補(bǔ)助約為工資15%，按99年工資水平來看，就是每十二個月發(fā)放1050元，一個三口之家雙職員家庭為2100元。⑤一次性發(fā)放住房補(bǔ)助：從全國己制訂出實施方法來看，約為房價20%。上述可用于購房款項中，儲蓄存款和一次性發(fā)放住房補(bǔ)助為固定性購房款起源，而每十二個月發(fā)放住房公積金、住房補(bǔ)助和每十二個月收入中可用于購房款額為變動性購房款，所以我們能夠據(jù)此評定居民購房能力。現(xiàn)在我們來估算一個一般三口之家按國家要求標(biāo)準(zhǔn)購置60平米房子購房能力。一套60平米住房總共所需房價為108000元，意味著一個三口之家在購置一套60平米房子，約需時間里，就可利用其可用于購房收入來還清房款，應(yīng)該來說這個年數(shù)是一般居民能夠承受，也就是說實施住房制度改革后，一般居民購置較小面積住房能力還是有。2、中國房地產(chǎn)業(yè)市場容量分析現(xiàn)在中國城市家庭中只有26%以上家庭居住面積在60平米以上。從住房產(chǎn)權(quán)來看，只有50%家庭住在自已擁有房子里，44%租用單位房子，4%租用私人房子，2%家庭租用其它房源房子。從上述數(shù)字能夠看出，中國住房潛在市場容量是很大，在原來福利分房制度下，一般居民購房能力不足，從而使得房地產(chǎn)市場有效需求不足，實施貨幣分房以后，這種情況可望得到很大改變。（二）市場供給發(fā)展趨勢分析1、房地產(chǎn)開發(fā)商向規(guī)模化、品牌化方向發(fā)展在房地產(chǎn)過熱時期，房地產(chǎn)業(yè)利潤率比較高，所以吸引了很多商家進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，但當(dāng)初成立這些企業(yè)規(guī)模全部不大，它們開發(fā)樓盤規(guī)模偏小，配套設(shè)施不齊全。經(jīng)過幾年調(diào)整后，房地產(chǎn)業(yè)盈利能力已呈下降趨勢，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了微利時代，房地產(chǎn)開發(fā)商之間競爭日趨猛烈，在此情況下，規(guī)模優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢越來越成為企業(yè)贏得競爭關(guān)鍵?，F(xiàn)在很多綜合實力較強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)商全部把發(fā)展成熟品牌管理體系、實現(xiàn)管理高效和科學(xué)、發(fā)展高品質(zhì)服務(wù)體系作為提升本身競爭力關(guān)鍵手段。2、房地產(chǎn)供給將多元化方向發(fā)展配合住房制度改革，中國政府將提供多個渠道住房供給體系。房地產(chǎn)供給方面不僅有面向中高收入階層商品房，而且還有面向中低收入階層經(jīng)濟(jì)適用房，和面向貧困階層解困房和低租金公寓等，房地產(chǎn)供給多元化將大大地改善中國城市家庭居住情況。3、商品住宅價格將展現(xiàn)出穩(wěn)中回落趨勢多年來，商品住宅市場供過于求，但價格卻一直居高不下。供求規(guī)律在中國房地產(chǎn)市場中不起作用關(guān)鍵原因是中國房地產(chǎn)市場是一個發(fā)育不完全市場，其需求主體不是個體消費(fèi)者，而是集團(tuán)，在這些集團(tuán)中又有相當(dāng)一部分購房資金起源于多種財政撥款，她們購置行為不一樣于一般消費(fèi)者，價格對她們需求不起決定性作用，所以造成商品房需求價格彈性很低。1998年中國開始在全國范圍內(nèi)推行福利住房制度改革，要求了停止福利分房時間表，將個人住房消費(fèi)推向商品房市場，商品房市場需求主體也逐步由集團(tuán)向個人轉(zhuǎn)移，需求規(guī)律在房地產(chǎn)市場中作用逐步增大，所以，在商品住宅大量積壓情況下，住宅價格有逐步下調(diào)可能。中國現(xiàn)在商品住宅價格關(guān)鍵由這么幾部分組成：土地出讓費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、多種稅費(fèi)和企業(yè)利潤。這幾項組成中有很多能夠減讓成份，在占到房價60%多種稅費(fèi)中有極不合理，有大幅減讓余地，如城建配套費(fèi)由消費(fèi)者負(fù)擔(dān)十分不合理，這一費(fèi)用中包含公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)用理應(yīng)由政府財政負(fù)擔(dān)，而商用設(shè)施建設(shè)費(fèi)用應(yīng)由經(jīng)營受益單位負(fù)擔(dān)，現(xiàn)在政府已明令取消了多個不合理收費(fèi)，但現(xiàn)行各項收費(fèi)中，仍有很多不合理成份，有深入壓縮余地。另外，房地產(chǎn)開發(fā)商利潤率過高，也有很大讓利余地，現(xiàn)在中國很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤率為15%左右，而國外這一比率為7%左右，中國高出國外一倍以上，假如降至國外水平，就會使房價有較大幅度下降。（三）輔助體系完善1、房地產(chǎn)金融將不停完善和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，金融介入是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必不可少條件。房地產(chǎn)金融通?？煞譃殚_發(fā)信貸和消費(fèi)信貸，就中國現(xiàn)在情況來講，這兩種房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展很不均衡。開發(fā)信貸業(yè)務(wù)開展時間比較長，業(yè)務(wù)量也比較大，有效地支持了中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，但消費(fèi)信貸發(fā)展卻還是近一兩年事。伴隨福利住房制度改革推進(jìn)，中國房地產(chǎn)市場需求主體逐步由集團(tuán)向個人轉(zhuǎn)移，住房消費(fèi)信貸對房地產(chǎn)市場發(fā)展關(guān)鍵作用日益顯現(xiàn)出來，各大商業(yè)銀行紛紛推出以個人住房抵押貸款為關(guān)鍵住宅消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)。1997年5月人民銀行公布《住宅擔(dān)保貸款管理試行措施》，不僅給按揭業(yè)務(wù)提供了法律依據(jù)，對房地產(chǎn)金融也是一大突破。從目前按揭業(yè)務(wù)發(fā)展現(xiàn)實狀況看，還存在貸款時間短、貸款百分比低、擔(dān)保方法單調(diào)、風(fēng)險回避不夠缺點。能夠估計，伴隨中國房地產(chǎn)市場深入發(fā)展和住房制度改革不停推進(jìn)，房地產(chǎn)消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)必將有快速發(fā)展，近期能夠預(yù)期是擔(dān)保方法可能會有較大突破，如試行二次擔(dān)保和引入保險機(jī)制。2、住房二級市場將對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起著越來越大作用現(xiàn)在對住房需求大往往不是沒錢無房戶，而是有錢有房人。這些人有房想擴(kuò)大居住面積，措施之一就是換房，經(jīng)過市場交易增加需求，賣舊房買新房，以小房換大房。據(jù)估計，住房實物分配切斷后走向貨幣分配，這將使個人增加投入，據(jù)估量，這部分人住房增量需求是1100萬平方米／年。以全方面開放住房二級市場上海為例，現(xiàn)有住房住戶有35%在未來5年內(nèi)準(zhǔn)備進(jìn)入房產(chǎn)市場，進(jìn)入市場有80%人是準(zhǔn)備擴(kuò)大面積，擴(kuò)大面積以平均27～30平方米／人。全國以此情況測算可增加有效需求2800萬平方米／年。全方面開放二級市場所產(chǎn)生效益要比切斷實物分配產(chǎn)生增加量還要多。未來住房二級市場將充滿活力。未來將是買方惜金挑剔市場，老百姓買房貨比三家，很審慎。所以，房地產(chǎn)商要在產(chǎn)品質(zhì)量和品位，服務(wù)方面提升，因為住房是個入最大消費(fèi)品。（四）政策改變影響房地產(chǎn)業(yè)是一個受政策改變影響很大行業(yè)，從現(xiàn)在來講，政策改變對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展影響關(guān)鍵表現(xiàn)在以下方面：1、利率下調(diào)和征收利息稅對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展影響利率下調(diào)從兩方面促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，其一是降息使開發(fā)商財務(wù)成本下降，從而降低了房地產(chǎn)開發(fā)成本，使房價有了下調(diào)可能；其二是降息使居民存款利息下降，刺激了持幣者購房愿望。一樣，開征利息稅也使居民存款收入下降，而且開征利息稅和降息一個不一樣點是，存款額越大其上繳利息稅越多，所以開征利息稅會使得這部分人將房地產(chǎn)作為一個新投資渠道，從而能促進(jìn)房地產(chǎn)銷售。2、房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展影響1999年8月1日，財政部和國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)出通知，從即日起對房地產(chǎn)市場營業(yè)稅、契稅、土地增值稅和二級市場空置房交易稅等實施減免政策，估計這項政策將使商品房銷售價格降低10%左右，能在一定程度上促進(jìn)房地產(chǎn)銷售。四、發(fā)展戰(zhàn)略研究（一）產(chǎn)業(yè)化戰(zhàn)略從現(xiàn)在現(xiàn)實狀況來看，以國民經(jīng)濟(jì)為背景中國住宅產(chǎn)業(yè)正處于連續(xù)快速發(fā)展階段。但和發(fā)達(dá)國家相比，中國住宅產(chǎn)業(yè)無疑處于比較落后階段，仍存在較大差距，比如，美國住宅產(chǎn)業(yè)約占GDP25%，而中國僅占9%左右。填補(bǔ)這一差距不能一味地靠擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模，而要以集約型方法，依靠住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化來實現(xiàn)。從發(fā)達(dá)國家住宅產(chǎn)業(yè)化經(jīng)驗來看，大型企業(yè)集團(tuán)是住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展骨干力量，也是產(chǎn)業(yè)走向成熟標(biāo)志。也只有大型企業(yè)集團(tuán)才能擔(dān)負(fù)起使住宅產(chǎn)業(yè)從目前以勞動密集型為主走向技術(shù)密集型為主，從分散式、外延型發(fā)展走向集成式、內(nèi)涵型發(fā)展，從而完成系列化開發(fā)、集成化生產(chǎn)、配套化供給目標(biāo)。就中國現(xiàn)實狀況看，成熟產(chǎn)業(yè)如化工工業(yè)、汽車工業(yè)等產(chǎn)業(yè)集中度（處于產(chǎn)業(yè)關(guān)鍵企業(yè)市場擁有率）通常全部在60%以上，而住宅產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)集中度不到10%。這和住宅產(chǎn)業(yè)在中國國民經(jīng)濟(jì)中地位嚴(yán)重不符。所以，引導(dǎo)、扶持有發(fā)展?jié)摿Υ笮推髽I(yè)集團(tuán)就成為了住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展中關(guān)鍵一環(huán)。中國住宅發(fā)展和聯(lián)合國經(jīng)濟(jì)委員會確定產(chǎn)業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)有相當(dāng)差距。具體表現(xiàn)在5個方面：一是住宅建設(shè)工業(yè)化程度低，工業(yè)化和標(biāo)準(zhǔn)化體系還未建立。因為采取手工操作或半機(jī)械化操作，勞動生產(chǎn)率，只及發(fā)達(dá)國家1／2或1／3，美國一個建筑工人天天能夠建造100平方米住宅，而中國工人每人天天只能建10平方米。所以造成建筑成本高、住宅價格高、施工周期長。二是住宅計劃設(shè)計水平較低，容積率偏大（多數(shù)情況大于2），離良好居住性、適用性和安全性現(xiàn)代化住宅標(biāo)準(zhǔn)還有較大差距，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足現(xiàn)代家庭居住要求。三是住宅部件質(zhì)量低，住宅建筑和部品體系質(zhì)量控制體系還未建立。住宅使用多種設(shè)備、制品模數(shù)協(xié)調(diào)體系還未建立，性能缺乏標(biāo)準(zhǔn)，通用性差，質(zhì)量難以確保。四是能源、原材料、土地資源消耗大大高于發(fā)達(dá)國家。建筑材料仍以傳統(tǒng)材料為主，能耗大，對生態(tài)環(huán)境造成不利影響。五是科技進(jìn)步對住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展貢獻(xiàn)率低。據(jù)1997年相關(guān)方面統(tǒng)計，中國住宅建設(shè)中科技進(jìn)步貢獻(xiàn)率僅為25.4%，低于全國其它產(chǎn)業(yè)平均值，甚至低于當(dāng)年農(nóng)業(yè)40%水平。整個行業(yè)尚缺乏大量住宅科技結(jié)果投入和應(yīng)用。1、發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)意義世紀(jì)之交中國房地產(chǎn)企業(yè)，在由計劃經(jīng)濟(jì)向成熟社會主義市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變過程中，連續(xù)發(fā)展面臨很多困難。比如，企業(yè)本身存在機(jī)制及管理上弊端，致使企業(yè)不能主動應(yīng)對市場需求改變，造成企業(yè)對市場有效供給不足，市場動態(tài)均衡受到影響，這反過來又影響了企業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。再如，企業(yè)整體運(yùn)作中或多或少存在資金少、規(guī)模小發(fā)展“瓶頸”問題，也造成企業(yè)發(fā)展后勁不足，阻礙市場深入活躍，房地產(chǎn)企業(yè)連續(xù)發(fā)展勢必受到影響。處理上述問題路徑之一是企業(yè)集團(tuán)化。發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)意義和作用關(guān)鍵在于：①發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)，適應(yīng)了深化體制改革和企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整需要②發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)，適應(yīng)了中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迫切需要據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)業(yè)投資增加能帶動約2倍于本身增加規(guī)模相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增加，正因如此，發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值在一定階段中能占到國民生產(chǎn)總值10%左右?，F(xiàn)階段，中國房地產(chǎn)業(yè)還未達(dá)成這一水平，還有很大發(fā)展?jié)摿Α＿@就需要一批實力雄厚、競爭力強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)發(fā)揮市場主體作用，首先為市場提供有效市場供給，滿足消費(fèi)者需求，其次依據(jù)市場改變及政府宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，立即調(diào)整企業(yè)行為，確保市場整體供給和市場需求發(fā)展相一致。所以，在現(xiàn)在基礎(chǔ)上推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)化也是加緊房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迫切需要。③發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)，適應(yīng)了企業(yè)提升市場競爭力內(nèi)在要求在目前市場狀態(tài)下，大部分房地產(chǎn)企業(yè)存在資金少、規(guī)模小現(xiàn)實狀況，企業(yè)連續(xù)發(fā)展受阻礙。房地產(chǎn)業(yè)是資本密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)從土地取得，到建筑計劃、發(fā)包興建、市政配套、房屋銷售，每一個步驟全部需要投入大量資金，資金小、實力弱小企業(yè)難以勝任；這些企業(yè)存在還輕易造成市場無序競爭和不規(guī)范操作，阻礙了企業(yè)本身及整個房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)深入發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)化能夠說是勢在必行。房地產(chǎn)市場經(jīng)過近20年發(fā)展，要取得更大發(fā)展，就必需提升市場競爭力。房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭力更多地以企業(yè)資金實力、市場適應(yīng)力、連續(xù)贏利情況、管理能級為衡量標(biāo)準(zhǔn)。所以經(jīng)過吞并、聯(lián)合形式，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)，促進(jìn)市場交易內(nèi)部化，降低企業(yè)成本，提升企業(yè)規(guī)模效應(yīng)；同時房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)化有利于深化企業(yè)間分工和協(xié)作，提升各企業(yè)專業(yè)化水平和整體運(yùn)作效率，獲取更高經(jīng)濟(jì)效益。2、目前發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)條件①現(xiàn)有國有大中型企業(yè)是形成企業(yè)集團(tuán)關(guān)鍵物質(zhì)基礎(chǔ)現(xiàn)在，國有大中型房地產(chǎn)企業(yè)仍是發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)力量，在城市建設(shè)和舊區(qū)改造中積累了豐富生產(chǎn)經(jīng)驗和市場經(jīng)驗。比如90年代上海城市建設(shè)大步推進(jìn)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)揮了主動作用，為上海實現(xiàn)“十二個月一個樣，三年大變樣”作出了重大貢獻(xiàn)，在這一過程中也積累了豐富市場開發(fā)經(jīng)驗和企業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗。所以，不管是從企業(yè)已經(jīng)有基礎(chǔ)，還是企業(yè)積累經(jīng)驗來看，現(xiàn)有國有大中型房地產(chǎn)企業(yè)仍然是形成房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)關(guān)鍵基礎(chǔ)。②對企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系進(jìn)行調(diào)整是發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)關(guān)鍵問題中國企業(yè)改革經(jīng)歷了從傳統(tǒng)企業(yè)“統(tǒng)收統(tǒng)支”利益分配格局到“放權(quán)讓利”、“自負(fù)盈虧、獨(dú)立核實”經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系調(diào)整過程。對企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系調(diào)整是房地產(chǎn)企業(yè)在吞并、聯(lián)合，擴(kuò)大規(guī)模，組建房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)過程中要處理關(guān)鍵問題。協(xié)調(diào)好各企業(yè)間經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系，以合適方法確定企業(yè)集團(tuán)關(guān)鍵層、緊密層和松散層，達(dá)成企業(yè)集團(tuán)整體資源最優(yōu)化配置，是組建企業(yè)集團(tuán)關(guān)鍵。③完善政策，優(yōu)化環(huán)境是發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)必需保障首先，依據(jù)現(xiàn)代企業(yè)制度要求，實施根本政企分開，轉(zhuǎn)變政府職能，真正落實企業(yè)集團(tuán)自主權(quán)，讓企業(yè)完全根據(jù)市場準(zhǔn)則運(yùn)作；其次，大力發(fā)展企業(yè)直接融資資本市場，擴(kuò)大企業(yè)集團(tuán)融資渠道，放寬對房地產(chǎn)企業(yè)上市和直接從資本市場融資限制；再次，實施有利于企業(yè)集團(tuán)深入改革配套政策，如生產(chǎn)要素參與分配、經(jīng)營者持股百分比、關(guān)鍵經(jīng)營者年薪制等；最終，健全社會保障體系，為企業(yè)集團(tuán)深入深化改革和調(diào)整產(chǎn)品及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)明有利空間。④市場競爭乃至國際經(jīng)濟(jì)競爭是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)發(fā)展外部條件伴隨中國和外部經(jīng)濟(jì)交往范圍擴(kuò)大，房地產(chǎn)領(lǐng)域國際經(jīng)濟(jì)一體化日益顯現(xiàn)。中國加入世界貿(mào)易組織進(jìn)程加緊，國外房地產(chǎn)企業(yè)“進(jìn)逼”趨勢，全部使得中國房地產(chǎn)企業(yè)不得不面臨這一日益臨近猛烈國際經(jīng)濟(jì)競爭。面對國際上資金雄厚、管理優(yōu)異房地產(chǎn)企業(yè)競爭，中國房地產(chǎn)企業(yè)必需在短時間內(nèi)提升企業(yè)競爭能力，占有相當(dāng)市場份額，才能在競爭中站穩(wěn)腳跟，為此發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)是肯定選擇。⑤人文觀念對于中國住宅產(chǎn)業(yè)化現(xiàn)在最急需人文意識環(huán)境有以下三項：住房商品化觀念。以住宅來講，只有實現(xiàn)商品化，才能形成一定市場需求數(shù)量，從而能夠采取工廠化批量生產(chǎn)，實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，造就產(chǎn)業(yè)。負(fù)債消費(fèi)觀念。住房商品因其價值巨大，生活上又必不可少，通常只能采取超前消費(fèi)做法。在生命周期內(nèi)大家一邊使用著房屋，一邊分期償還房款。這么就將大家住房潛在（未來）需求轉(zhuǎn)化成了即時（有效）需求，從而快速培育起市場面，形成住房消費(fèi)規(guī)模，提供產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)基礎(chǔ)。依據(jù)數(shù)據(jù)分析，住宅是一個“收入需求彈性”比較大商品，若能在這一領(lǐng)域形成大眾化超前消費(fèi)意識，會產(chǎn)生大于“負(fù)債”買房本身數(shù)量消費(fèi)額。保值投資觀念。住宅房屋作為房地產(chǎn)一個存在形式，在經(jīng)濟(jì)上含有二重屬性：既是生活所需要消費(fèi)品，又是財產(chǎn)類型投資品。所謂房地產(chǎn)證券化，也就是將不動產(chǎn)作為資本看待。只有住宅資本化，房屋才算實現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)化，成為經(jīng)濟(jì)物品，從而客觀上才需要一個專門產(chǎn)業(yè)來生產(chǎn)。所以，樹立國民保值投資觀念，是住宅產(chǎn)業(yè)化所應(yīng)含相關(guān)鍵人文意識.⑥相關(guān)制度作為實現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化相關(guān)制度安排，下述三項至關(guān)關(guān)鍵；住房制度。全盤福利化實物型住房制度不可能形成住宅產(chǎn)業(yè)化。只有將住宅事務(wù)從企業(yè)（單位）實體中分離出來，推向社會，成為一個社會經(jīng)濟(jì)行為，才能真正地實施社會化住宅生產(chǎn)，從而實現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化。工資制度。產(chǎn)權(quán)制度。完整房屋產(chǎn)權(quán)是造就千百萬個住房商品消費(fèi)主體基礎(chǔ)性原因，同時，它也是住宅社會再生產(chǎn)順利循環(huán)確保。住房商品人格化，或說既定房屋個人完全全部，才能實現(xiàn)住房消費(fèi)理性化。另外，房屋產(chǎn)權(quán)完整，房屋交易契約才能完整，市場游戲規(guī)則才能完善，住宅產(chǎn)銷管才能規(guī)范化，住宅再生產(chǎn)周期才能納入產(chǎn)業(yè)化軌道。⑦經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)社會收入水平靠近較高階段。1997年中國城鎮(zhèn)居民家庭人均收入為5189元，約合627美元，相當(dāng)于下中等收入國家水平，還未能進(jìn)入住宅產(chǎn)業(yè)化所要求收入水平階段。這也是形成“房價�收入”比過高關(guān)鍵原因之一。在這一收入段因為恩格爾系數(shù)（約46%）使然，國際上住房消費(fèi)占家庭支出比約在12%，達(dá)不到發(fā)達(dá)國家約在25%水平。資源相對價格趨于均衡。實際上，正是包含稅費(fèi)等在內(nèi)資源相對價格扭曲（非均衡），已經(jīng)影響了中國住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展。應(yīng)該指出是，中國加入世界貿(mào)易組織（WTO）后，能使中國住宅相關(guān)資源相對價格趨于均衡，將是決定未來中國住宅業(yè)生死攸關(guān)問題。3、發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)對策思緒①統(tǒng)一思想，思緒創(chuàng)新是發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)必需前提為實現(xiàn)這一目標(biāo)，必需在發(fā)展思緒上提倡創(chuàng)新精神。從具體行業(yè)內(nèi)容上看，既能夠是橫向聯(lián)合，擴(kuò)大企業(yè)整體規(guī)模，提升企業(yè)資金實力；也能夠是垂直聯(lián)合，延伸企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，擴(kuò)大市場范圍；從全部制形式來看，既能夠是國有房地產(chǎn)企業(yè)之間聯(lián)合，也能夠是集體、民營房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合，或國有房地產(chǎn)企業(yè)和民營企業(yè)聯(lián)合?？偠灾?，只要有利于房地產(chǎn)市場發(fā)展，有利于提升企業(yè)競爭力，全部能夠吞并、聯(lián)合，以大規(guī)模企業(yè)集團(tuán)形式提升本身競爭力，達(dá)成市場資源配置最優(yōu)化目標(biāo)。②深化改革，制度創(chuàng)新是發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)體制保障首先，在股權(quán)分布結(jié)構(gòu)上，改變原有觀念。依據(jù)各企業(yè)具體情況，為發(fā)揮企業(yè)主動性、主動性、許可增加個人持股百分比，同時一些企業(yè)形成國有股不控股股權(quán)分布格局。如有一家子企業(yè)關(guān)鍵經(jīng)營者以自然人身份持股，個人出資100萬元，占總股本6.25%；又如改制兩家子企業(yè)，國有股分別占46.9%和49%，職員持股會成為大股東。其次，在分配機(jī)制上，以簽約形式明確子企業(yè)關(guān)鍵經(jīng)營者國有資產(chǎn)經(jīng)營責(zé)任制，以國有資產(chǎn)保值增值情況作為關(guān)鍵考評指標(biāo)，確定年底獎懲；同時，實施關(guān)鍵經(jīng)營者競爭上崗，個人競聘、教授和代表評議，然后經(jīng)董事會法定程序聘用，確保企業(yè)內(nèi)關(guān)鍵經(jīng)營者流動性和高素質(zhì)。③正確定位，市場創(chuàng)新是發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)關(guān)鍵基礎(chǔ)發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)，要對市場情況進(jìn)行詳盡分析，結(jié)合企業(yè)集團(tuán)本身條件，確定企業(yè)集團(tuán)最適宜發(fā)展領(lǐng)域，并在多元化經(jīng)營思緒指導(dǎo)下，隨時注意市場新興領(lǐng)域發(fā)展，為企業(yè)集團(tuán)長遠(yuǎn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。④制度創(chuàng)新、管理創(chuàng)新是發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)關(guān)鍵確保要提升企業(yè)競爭力，提升企業(yè)內(nèi)部管理能級和運(yùn)作效率是基礎(chǔ)，作為以資產(chǎn)關(guān)系為關(guān)鍵紐帶房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)聯(lián)合體，房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)要在理順資產(chǎn)關(guān)系基礎(chǔ)上，經(jīng)過制度創(chuàng)新和完善，建立適應(yīng)各企業(yè)集團(tuán)本身特點高效管理機(jī)制，增強(qiáng)集團(tuán)凝聚力，提升企業(yè)綜合競爭力。⑤加緊培養(yǎng)，造就一支優(yōu)異企業(yè)家隊伍是發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)關(guān)鍵所在企業(yè)家素質(zhì)和能力很大程度上決定了企業(yè)集團(tuán)成敗。這方面中國、國外企業(yè)興衰案例比比皆是。從企業(yè)集團(tuán)長遠(yuǎn)發(fā)展來看，只有不停提升集團(tuán)內(nèi)企業(yè)家綜合素質(zhì)和能力，才能使企業(yè)適應(yīng)市場環(huán)境改變，并促進(jìn)企業(yè)發(fā)展壯大。所以，首先要在企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部建立公開、公平激勵和晉升機(jī)制，并經(jīng)過定時培訓(xùn)制度，為職員成長提供環(huán)境，為集團(tuán)發(fā)展提供后備人才；其次，要在企業(yè)集團(tuán)內(nèi)推行關(guān)鍵經(jīng)營者向社會公開聘用制度，保持企業(yè)高層管理人員流動性和活力。⑥確立產(chǎn)業(yè)政策產(chǎn)業(yè)政策即特定時期國家對某一產(chǎn)業(yè)態(tài)度及對應(yīng)干預(yù)。對于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化來說，目前采取方法最少應(yīng)有：產(chǎn)業(yè)定位。1996年夏中央提出將住宅業(yè)培育成新經(jīng)濟(jì)增加點和新消費(fèi)熱點，在一定意義上講，等于初步明確了住宅業(yè)在新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展中坐標(biāo)。為了推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，提升產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率，仍有必需深入明確和提升住宅產(chǎn)業(yè)在《全部經(jīng)濟(jì)活動國家標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)分類》中位置，真正確立起住宅業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中支柱產(chǎn)業(yè)地位。除此，應(yīng)依據(jù)國家經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展遠(yuǎn)景計劃立即制訂出臺“中國住宅產(chǎn)業(yè)中長久發(fā)展綱要”，以明確產(chǎn)業(yè)發(fā)展步驟和取向。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。1997年全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營總收入中近80%為售房所得，土地轉(zhuǎn)讓收入僅占4.66%，租房收入僅有1.75%。這么結(jié)構(gòu)不能說是合理，有待調(diào)整。目前，一應(yīng)經(jīng)過一系列企業(yè)行為規(guī)制，調(diào)整產(chǎn)業(yè)內(nèi)部再生產(chǎn)步驟各個階段百分比關(guān)系，形成良性循環(huán)“投入�產(chǎn)出”鏈。二應(yīng)最大程度地利用住宅業(yè)波及效應(yīng)，充足發(fā)揮住宅業(yè)上游、下游和兩岸產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)作用，帶動建材、建筑、家俱（電）等一系列產(chǎn)業(yè)發(fā)展，產(chǎn)生住宅業(yè)在經(jīng)濟(jì)增加中“乘數(shù)”效用。三應(yīng)立即把握和隨時調(diào)整好住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度和規(guī)模和國民經(jīng)濟(jì)總體關(guān)系，在宏觀經(jīng)濟(jì)景氣周期不一樣階段，住宅業(yè)以不動產(chǎn)角色能夠起推進(jìn)機(jī)和穩(wěn)壓器不一樣作用。公共政策。其宗意在于處理規(guī)模經(jīng)濟(jì)和壟斷弊端（“馬歇爾陷阱”），以規(guī)范產(chǎn)業(yè)內(nèi)企業(yè)之間關(guān)系。依據(jù)住宅業(yè)現(xiàn)實情況，現(xiàn)階段產(chǎn)業(yè)公共政策可采取以下動作：在市場結(jié)構(gòu)上，緣于住宅含有商品性和社會保障原因及住宅產(chǎn)品復(fù)雜性，住宅市場可采取“壟斷+競爭”不完全競爭市場結(jié)構(gòu)；在市場行為上，經(jīng)過價格和質(zhì)量管理部門介入，規(guī)范開發(fā)企業(yè)房屋價格和工程質(zhì)量，進(jìn)行合理競爭；在市場效果上，經(jīng)過資質(zhì)管理部門“進(jìn)入”門坎和年檢淘汰和企業(yè)重組，“適者生存”逐步形成大中小企業(yè)合理百分比，實現(xiàn)正常產(chǎn)業(yè)平均利潤率。⑦結(jié)構(gòu)技術(shù)系統(tǒng)提升住宅產(chǎn)品技術(shù)含量是住宅產(chǎn)業(yè)化內(nèi)在涵義，尤其是在住宅生產(chǎn)過程關(guān)鍵步驟實施現(xiàn)代化技術(shù)營造尤為關(guān)鍵。設(shè)計技術(shù)系統(tǒng)。堅持以人為本現(xiàn)代設(shè)計理念，在計劃布局、功效結(jié)構(gòu)、廚衛(wèi)安排、公共設(shè)施、環(huán)境綠化、采光通風(fēng)、房屋套型、室（內(nèi)）外交通等方面把人需要、人方便、人舒適放在第一位，將現(xiàn)代科技結(jié)果在經(jīng)濟(jì)可行范圍內(nèi)，盡可能地融于能提升生活質(zhì)量住宅產(chǎn)品之中。材料技術(shù)系統(tǒng)。大力推廣輕質(zhì)、保溫、防震、耐久建筑材料。研發(fā)和采取標(biāo)準(zhǔn)化部件，實施建筑材料質(zhì)量認(rèn)證，禁用“三無”建材。廚衛(wèi)產(chǎn)品逐步實現(xiàn)定型化、配套化和系列化。以硅砌塊替換實心粘土磚，采取內(nèi)澆外砌（掛）結(jié)構(gòu)體系、鋼筋混凝土異型極框架體系和底部為大開間、上部為少縱墻鋼筋混凝土剪力墻體系。建筑技術(shù)系統(tǒng)。不停改善現(xiàn)行傳統(tǒng)施工作業(yè)方法，引進(jìn)和采取國外優(yōu)異節(jié)能、安全、利于環(huán)境建筑工程技術(shù)。發(fā)展預(yù)拌、泵送混凝土技術(shù)，采取膠合板或全網(wǎng)柜膠合板模板，推行新型腳手架。強(qiáng)制實施健全模數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，將電腦網(wǎng)絡(luò)技術(shù)應(yīng)用于項目管理、模板計算和配件、工材和機(jī)械管理。⑧完善支持步驟優(yōu)化產(chǎn)業(yè)環(huán)境。勿庸置言，住宅產(chǎn)業(yè)所處產(chǎn)業(yè)環(huán)境并非樂觀，其原因，現(xiàn)有體制方面，也有利益方面。為了實現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化宏偉事業(yè)，需要投資、計劃、財政、銀行、建設(shè)、土地、房管、工商、環(huán)（保）衛(wèi)、園林、公用、通訊等一系列部門和步驟配合和創(chuàng)新，開辟出住宅業(yè)生存和發(fā)展生態(tài)環(huán)境，予產(chǎn)業(yè)以生息空間。倘若，誰是關(guān)鍵發(fā)展產(chǎn)業(yè)，大家全部去“吃大戶”，就不可能形成產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高度化住宅業(yè)。理順住房價格體系。這里是指和住房相關(guān)工資、稅收、取費(fèi)、利息、成本、價格、交易費(fèi)用等。為了形成住宅產(chǎn)業(yè)化，需要均衡住房價格，采取若干方法：不停提升居民可支配國民收入份額；低度收取自住房屋稅費(fèi)；規(guī)范住房開發(fā)建造可攤成本；以“收入反推法”規(guī)制一般住宅成本，管制經(jīng)濟(jì)適用住房價格；降低自住房交易程序，降低交易成本。實施金融創(chuàng)新。現(xiàn)時住房金融創(chuàng)新還有寬廣空間，一是在住房消費(fèi)信貸上，要形成無障礙“快速作業(yè)步驟”。減化手續(xù)，延長久限，完善住房貸款擔(dān)保，實施基準(zhǔn)利率，貸款政府合適貼息，普遍降低利率，工資改革前可建立購房債券制度。在提升住房公積金利用效率前提下，多發(fā)明些適合國情大眾化按揭工具。加緊房地產(chǎn)證券化論證，盡早進(jìn)行試點，以形成住房抵押貸款�級市場。二是在住宅建設(shè)融資上，探索適合于市場經(jīng)濟(jì)商品化運(yùn)作多元化籌資渠道，以確保住宅社會再生產(chǎn)循環(huán)。可考慮建立不一樣層次住房基金，以彩票方法融資建設(shè)廉租房、成立官助民辦城市職員住宅合作社。同時，為加速住宅產(chǎn)業(yè)化，一個全國性并在各大中城市設(shè)置分支機(jī)構(gòu)住宅銀行是必不可缺。⑨建立創(chuàng)新體制下住宅建設(shè)管理體系和人才隊伍要實現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、經(jīng)濟(jì)效益增加向內(nèi)涵式、集約型方法轉(zhuǎn)變，必需引入優(yōu)異管理思想和方法，實施以下戰(zhàn)略：建立教授決議支持系統(tǒng)工程項目管理網(wǎng)絡(luò)化。住宅建設(shè)是一項投資大周期長系統(tǒng)工程，包含計劃、設(shè)計、施工技術(shù)、建筑材料、安防智能系統(tǒng)，工序復(fù)雜，需要和多個部門、行業(yè)協(xié)調(diào)配合和人員、技術(shù)、管理科學(xué)有機(jī)組合才能實施。所以，只靠經(jīng)驗和拍腦袋不可能處理全部出現(xiàn)問題，必需引入教授咨詢決議支持系統(tǒng)，實現(xiàn)咨詢決議科學(xué)化和民主化，降低決議盲目性和失誤帶來風(fēng)險。為了實現(xiàn)開發(fā)項目標(biāo)總體目標(biāo)，要依據(jù)工作特點，改變傳統(tǒng)人工方法，建立計算機(jī)管理信息系統(tǒng)，充足利用網(wǎng)絡(luò)資源，經(jīng)過動態(tài)、實時數(shù)據(jù)庫完成信息傳輸和立即信息反饋，對大型項目和各個步驟定額科技管理提供科學(xué)、有效支持。人才戰(zhàn)略。一是要積累人才、聚集人才，建立人才庫，樹立人才優(yōu)勢；二是要加強(qiáng)人員培訓(xùn)，提升職員素質(zhì)；三是要善于使用人才，挖掘潛在人力資源，努力做到人盡其才，充足發(fā)揮其發(fā)明力和活力。要有針對性地引進(jìn)、培養(yǎng)技術(shù)、管理方面優(yōu)異人才，把人力資源工作提升到一個新高度來認(rèn)識。開拓型、復(fù)合型人才是現(xiàn)階段住宅建設(shè)所急需。相關(guān)人才培養(yǎng)機(jī)構(gòu)，如綜合性大學(xué)應(yīng)依據(jù)實際需要，更新課程體系、調(diào)整知識結(jié)構(gòu)，培養(yǎng)出更多素質(zhì)高、競爭力強(qiáng)新型復(fù)合人才以滿足住宅建設(shè)急需。住宅品牌戰(zhàn)略。良好品牌傳達(dá)了質(zhì)量確保。住宅品牌戰(zhàn)略是一項系統(tǒng)工程，是從計劃設(shè)計開始貫穿整個開發(fā)過程中品牌積累創(chuàng)新工程。因為住宅商品不可復(fù)制性和組成要素復(fù)雜性決定了不能以單個住宅商品為品牌單位，而應(yīng)以整個樓盤、整個小區(qū)，或小區(qū)中一個組團(tuán)為品牌單位。企業(yè)聲譽(yù)是住宅品牌關(guān)鍵，良好企業(yè)聲譽(yù)是塑造品牌形象確保。一個優(yōu)質(zhì)品牌不不過這個企業(yè)優(yōu)異技術(shù)和良好質(zhì)量確保體系集成，更是這個企業(yè)文化內(nèi)涵和企業(yè)精神結(jié)晶。（二）電子商務(wù)和網(wǎng)絡(luò)營銷戰(zhàn)略1、電子商務(wù)策略1)房地產(chǎn)業(yè)��面臨電子商務(wù)挑戰(zhàn)房地產(chǎn)業(yè)作為處于競爭領(lǐng)域傳統(tǒng)行業(yè)，面對著本身發(fā)展中出現(xiàn)問題和新型電子商務(wù)挑戰(zhàn)，正處于一個決定未來怎樣發(fā)展轉(zhuǎn)折點。首先，房地產(chǎn)業(yè)自1997年走出低谷以后，市場需求逐步擴(kuò)大，而且經(jīng)過優(yōu)勝劣汰，一批有實力開發(fā)商脫穎而出，專業(yè)化水平快速提升，出現(xiàn)了總投資額平穩(wěn)增加有利局面，據(jù)統(tǒng)計，1999年中國房地產(chǎn)總開發(fā)量增加17.4%，完工面積增加20.9%，銷售增加率11.l%。和此同時，像深長城、深萬科、亞泰集團(tuán)這些業(yè)績優(yōu)良、管理完善房地產(chǎn)企業(yè)在多年致力于專業(yè)化經(jīng)營過程中，卻無法快速擴(kuò)大市場份額，實現(xiàn)規(guī)模開發(fā)效應(yīng)，并出現(xiàn)項目利潤率連續(xù)下降、行業(yè)競爭力開始衰減危機(jī)。其次，現(xiàn)在盈利不多或無法盈利電子商務(wù)卻在風(fēng)險投資推波助瀾下，不停收購?fù)滩⒍鄠€傳統(tǒng)行業(yè)中優(yōu)異企業(yè)，利用這些企業(yè)每十二個月發(fā)明利潤來填補(bǔ)眼前虧損，這些從一個側(cè)面給中國房地產(chǎn)商帶來了電子商務(wù)浪潮巨大沖擊。2)房地產(chǎn)��電子商務(wù)相結(jié)合基礎(chǔ)面對現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中必需應(yīng)正確多種問題，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)尤其是上市企業(yè)在感嘆電子商務(wù)發(fā)展迅猛之余，已經(jīng)開始主動探索用電子商務(wù)技術(shù)改造傳統(tǒng)房地產(chǎn)運(yùn)作模式?，F(xiàn)在，中國電子商務(wù)發(fā)育尚不健全，如安全、速度、企業(yè)電腦化信息化程度及普及程度等均存在很多未能處理現(xiàn)實問題。在這種情況下，對于中國房地產(chǎn)商而言，涉足電子商務(wù)最關(guān)鍵基礎(chǔ)就是：中國現(xiàn)有網(wǎng)絡(luò)人口是未來幾年房地產(chǎn)最大潛在消費(fèi)群體，這個群體含有以城市人口為主、年紀(jì)在20－40歲之間，收入水平較高、學(xué)歷較高特點。同時，在中國各大中城市正在對住房分配制度進(jìn)行改革，在取消傳統(tǒng)福利分房以后，這個互聯(lián)網(wǎng)人群正是立即要購置和將要購置住房主力消費(fèi)群體。另外，物業(yè)管理小區(qū)智能化管理（也稱網(wǎng)絡(luò)小區(qū)）也正在深圳、上海、北京等城市相繼出現(xiàn)，而網(wǎng)絡(luò)小區(qū)一旦形成并結(jié)合物業(yè)管理，就能夠快速成為電子商務(wù)發(fā)展“瓶頸”�社會配送體系中一個關(guān)鍵組成部分，有利于處理配送難題，也使房地產(chǎn)企業(yè)向社會第三產(chǎn)業(yè)得以擴(kuò)展和延伸。而上述兩方面正是房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合本身特點，借助網(wǎng)絡(luò)技術(shù)手段，提升行業(yè)競爭力和科技水平一個關(guān)鍵方面，也是其拓展新利潤增加點關(guān)鍵起源，從而使網(wǎng)絡(luò)在房地產(chǎn)行業(yè)能夠從神話走向現(xiàn)實��有實實在在利潤確保。有實力房地產(chǎn)企業(yè)正在以極大熱情關(guān)注日趨龐大網(wǎng)絡(luò)人口，房地產(chǎn)上市企業(yè)已經(jīng)捷足先登：如金豐投資（股票代碼600606）構(gòu)建了一個面向中國一般老百姓住宅消費(fèi)服務(wù)市場綜合網(wǎng)絡(luò)體系平臺��“金豐中國房產(chǎn)置換服務(wù)網(wǎng)絡(luò)《中國易居網(wǎng)》，形成了由房屋置換網(wǎng)、家庭裝飾網(wǎng)、建材配送網(wǎng)和環(huán)境綠化網(wǎng)所組成一體化服務(wù)體系，獨(dú)樹一幟地發(fā)明了主營住宅消費(fèi)服務(wù)市場這一全新市場概念；深深房（股票代碼0029）經(jīng)過給原有存量物業(yè)深房大廈以新創(chuàng)意��建成高新技術(shù)企業(yè)基地“深圳數(shù)碼港”，從而使多年存量資產(chǎn)得以盤活，同時，也使“深深房”企業(yè)本身也以此打開了進(jìn)入高科技領(lǐng)域之門。3）中國房地產(chǎn)電子商務(wù)現(xiàn)實狀況中國現(xiàn)有房地產(chǎn)相關(guān)網(wǎng)站大約200多個，大多包含房地產(chǎn)企業(yè)各個操作步驟：相關(guān)房地產(chǎn)政策及信息、企業(yè)內(nèi)部管理、工程及材料管理、銷售及中介代理、物業(yè)管理等。關(guān)鍵有以下多個類型：房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站（綜合站點）：包含《中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)》、《中國房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)》、《北京房地產(chǎn)網(wǎng)》、《易居網(wǎng)》等；房地產(chǎn)企業(yè)站點：包含《廣東宏遠(yuǎn)》、《珠江投資》、《長城地產(chǎn)》、《深萬科》等；建筑材料采購交易平臺：包含《建筑資訊》、《建筑時空》、《中國建材電子商務(wù)》等；物業(yè)網(wǎng)上銷售及中介代理：包含《深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)》、《中原代理》、《廣廈房地產(chǎn)交易網(wǎng)》等；網(wǎng)上房屋租賃和交換：包含《無憂租房��全國版》、《搜房網(wǎng)》、《易居網(wǎng)》等；物業(yè)管理：比較經(jīng)典有《天安物業(yè)》等。從總體上看，房地產(chǎn)網(wǎng)站現(xiàn)在絕大多數(shù)還處于初級探索階段，普遍存在問題就是經(jīng)營思想單一、功效設(shè)計雷同、缺乏品牌號召力等。4）房地產(chǎn)涉足電子商務(wù)方法第一、企業(yè)內(nèi)部管理電腦化和信息化��房地產(chǎn)電子商務(wù)基礎(chǔ)根據(jù)現(xiàn)在劃分方法，電子商務(wù)能夠分為三種類型：B2B、B2C和企業(yè)內(nèi)部電子商務(wù)管理。前二者是目前大家廣為關(guān)注焦點，第三種屬于最為基礎(chǔ)性電子商務(wù)，但現(xiàn)在卻普遍被忽略，而這種忽略很有可能造成現(xiàn)在電子商務(wù)神話破滅，因為對電子商務(wù)未來遠(yuǎn)景美好想象假如沒有企業(yè)電腦化和信息化管理基礎(chǔ)，最終只能是泡沫。第二、房地產(chǎn)建材B2B電子商務(wù)��一個現(xiàn)實切入點現(xiàn)在，電子商務(wù)發(fā)展僅僅是技術(shù)上初步實現(xiàn)招標(biāo)、拍賣等易于操作初級階段，而房地產(chǎn)開發(fā)中建筑材料采購也含有這么性質(zhì)，且材料成本在建筑施工成本中占有相當(dāng)大比重，約50%左右，這種需求有著真實供求信息，能夠形成開發(fā)商（建筑商）��材料供給商（生產(chǎn)廠家）真正交易量，吸引材料供給商蜂擁而至，從而形成一個供給價格不停降低，真實需求不停增加良性循環(huán)。經(jīng)過建材B2B網(wǎng)絡(luò)交易平臺能夠達(dá)成充足發(fā)揮大型房地產(chǎn)企業(yè)資源集合優(yōu)勢，有效降低項目開發(fā)成本，提升項目利潤率。房地產(chǎn)B2B電子商務(wù)服務(wù)對象關(guān)鍵有材料供給商、發(fā)展商和設(shè)計單位。發(fā)展方法最好為多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共同參與交易平臺組建，經(jīng)過聯(lián)合交易表現(xiàn)效益最大化；同時，交易群體中買賣雙方一定是交易平臺關(guān)鍵組成部分。經(jīng)過實施房地產(chǎn)B2B電子商務(wù)，以加強(qiáng)房地產(chǎn)商、建筑商及材料供給商管理，降低現(xiàn)在普遍存在材料采購黑箱操作，最大程度地實現(xiàn)信息共事和流動。第三、房地產(chǎn)B2C電子商務(wù)��含有廣泛現(xiàn)實資源現(xiàn)在中國市場化水平較低一個關(guān)鍵標(biāo)志就是企業(yè)對于消費(fèi)市場細(xì)化程度很有限，房地產(chǎn)業(yè)也是如此。借助B2C電子商務(wù)優(yōu)勢，能夠幫助企業(yè)實現(xiàn)對房地產(chǎn)市場細(xì)化，使開發(fā)商取得并有可能根據(jù)廣大用戶真實需求進(jìn)行針對性設(shè)計，實現(xiàn)開發(fā)水平連續(xù)提升。所以B2C電子商務(wù)也是房地產(chǎn)商不可忽略關(guān)鍵方面。房地產(chǎn)B2C電子商務(wù)出發(fā)點是利用房地產(chǎn)電子網(wǎng)站表現(xiàn)傳統(tǒng)房地產(chǎn)商務(wù)活動各個方面，如深圳建聯(lián)企業(yè)推出《買房網(wǎng)》，利用深圳建設(shè)投資控股企業(yè)所屬眾多房地產(chǎn)、建筑施工和物業(yè)管理企業(yè)資源優(yōu)勢，擬將該網(wǎng)站表現(xiàn)以下功效：是各開發(fā)商資訊公布和用戶獲取信息平臺；直接向用戶傳輸各企業(yè)經(jīng)營理念和企業(yè)文化；為用戶和開發(fā)商提供網(wǎng)上交流場所；為開發(fā)商提供網(wǎng)上銷售等等。同時，各房地產(chǎn)企業(yè)也能夠經(jīng)過Internet良好交互性和易見性，大大拓展其業(yè)務(wù)范圍：發(fā)明電子媒體；進(jìn)行網(wǎng)上房地產(chǎn)企業(yè)宣傳；實現(xiàn)用戶資源有效利用；網(wǎng)上房屋評定；網(wǎng)上按揭服務(wù)；網(wǎng)上相關(guān)性保險服務(wù)；建立房屋租賃、二手房交易等信息服務(wù)平臺；提供房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)信息；為中小開發(fā)商提供專業(yè)化、權(quán)威性市場結(jié)果。以此，既使網(wǎng)絡(luò)企業(yè)有了切實利潤確保；同時，又大大拓展了房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)范圍，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)和網(wǎng)絡(luò)企業(yè)互動互利。另外中國大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常全部有自己物業(yè)管理企業(yè)，管理著面積巨大物業(yè)小區(qū)，從而擁有龐大用戶資源，這實際上就把握了未來各類電子商務(wù)關(guān)鍵��網(wǎng)絡(luò)末端消費(fèi)者。在這些含有成熟生活配套實施小區(qū)基礎(chǔ)上利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)很輕易快速形成一個龐大網(wǎng)上虛擬小區(qū)。經(jīng)過住宅小區(qū)物業(yè)管理智能化，業(yè)主可經(jīng)過網(wǎng)絡(luò)實現(xiàn)電子商務(wù)，享受網(wǎng)上視頻點播、網(wǎng)上教育、網(wǎng)上多種服務(wù)等多個綜合信息服務(wù)。網(wǎng)絡(luò)小區(qū)在中國出現(xiàn)于20世紀(jì)90年代末，1999年北京亞運(yùn)村完成了中國第一信息化智能小區(qū)應(yīng)用平臺建設(shè)��北辰小區(qū)高速寬帶多媒體綜合信息系統(tǒng)（國家863計劃信息技術(shù)領(lǐng)域關(guān)鍵項目和首全部信息化建設(shè)關(guān)鍵工程）；深業(yè)集團(tuán)準(zhǔn)備利用在深圳管理600萬平方米小區(qū)進(jìn)行試點，深長城、深萬科、長春亞泰集團(tuán)等企業(yè)也準(zhǔn)備在已建和在建小區(qū)內(nèi)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)化改革和建設(shè)。小區(qū)智能化擴(kuò)展了傳統(tǒng)住宅小區(qū)概念，提升了物業(yè)本身價值和開發(fā)商市場競爭力，實現(xiàn)了用戶資源反復(fù)利用，使用戶網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營成為一個全新利潤增加點，為開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)帶來新商業(yè)機(jī)會。經(jīng)過B2C電子商務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)能夠在更廣范圍內(nèi)和更深層次上滿足用戶個性化需求，并有可能進(jìn)入部分過去因為行業(yè)壁壘和局限而無法包含領(lǐng)域，在相關(guān)行業(yè)進(jìn)行適度多元化發(fā)展。5)房地產(chǎn)業(yè)迎接電子商務(wù)思緒房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部電腦信息化管理水平為基礎(chǔ)，提升房地產(chǎn)各步驟運(yùn)作效率；從建材電子商務(wù)著手，降低開發(fā)成本；充足調(diào)動傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)有資源優(yōu)勢，用Internet改造房地產(chǎn)行業(yè)各個步驟，最終實現(xiàn)房地產(chǎn)和電子商務(wù)有機(jī)結(jié)合。2、定制營銷戰(zhàn)略6月，萬通筑巢網(wǎng)推出了網(wǎng)上定制獨(dú)立式住宅業(yè)務(wù)。這是到現(xiàn)在為止，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)電子商務(wù)最根本行動。其實質(zhì)就是要用信息時代思索模式和技術(shù)手段根本變革中國傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)商業(yè)模式，即采取戴爾網(wǎng)上攢電腦模式，在網(wǎng)上攢房子��用戶在網(wǎng)上自己定制、網(wǎng)上直銷、網(wǎng)上結(jié)算、網(wǎng)上管家服務(wù)。全部房屋要素均可網(wǎng)上交易，房子拆成了零件，用戶要求什么房子，用戶只要親眼看看土地就行了。在標(biāo)準(zhǔn)化基礎(chǔ)上把用戶資源規(guī)?；蛡€性化，按需建房，網(wǎng)上直銷。要讓購房者在網(wǎng)上完全、根本、個性化地定制房子，把自己需要戶型、地段、結(jié)構(gòu)全全部在網(wǎng)上公布以后，再和發(fā)展商進(jìn)行確定、切磋，然后回過頭來再在網(wǎng)上交付定金，監(jiān)督和了解施工進(jìn)程等等。這么能夠讓發(fā)展商完全依據(jù)用戶個人需求，經(jīng)過組裝方法快速地生產(chǎn)出用戶需要房子。這個網(wǎng)還要幫助萬通進(jìn)行全球采購?！岸ㄖ茽I銷”市場營銷觀念是和發(fā)達(dá)加工制造技術(shù)、電信和信息技術(shù)和日益全球化競爭趨勢緊密相連。電子營銷環(huán)境下市場營銷觀念，從根本上改變了傳統(tǒng)4Ps或6Ps營銷觀念，網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)下產(chǎn)生虛擬組織不再需要地理上營銷渠道，也不需要存放清單，不需要大而固定營銷場所，就能夠?qū)崿F(xiàn)業(yè)務(wù)。網(wǎng)絡(luò)商務(wù)能夠愈加快捷更正確地捕捉用戶光臨網(wǎng)站各項信息，以此來了解用戶偏好，預(yù)期新產(chǎn)品概念和廣告效果，最終使用戶參與產(chǎn)品設(shè)計，從而達(dá)成接單后生產(chǎn)和一對一、高質(zhì)量、個性化“定制產(chǎn)品”和“定制服務(wù)”。1）房地產(chǎn)定制營銷類型依據(jù)用戶參與程度和產(chǎn)品復(fù)雜程度由高到低，能夠?qū)⒍ㄖ茽I銷分為合作型、適應(yīng)型、選擇型和消極型四種類型。住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，可供選擇房型式樣和建筑材料品種比較繁多，施工工藝復(fù)雜。用戶通常難以權(quán)衡，甚至有一個束手無策感覺。在這種情況下能夠采取“合作型定制營銷”：企業(yè)和用戶進(jìn)行直接溝通，幫助她們確定滿足其需要最好房產(chǎn)，并以最快速度建造，將定制房子送到用戶手中。比如，當(dāng)用戶來到網(wǎng)絡(luò)平臺時，她們并不知道什么樣房子最適合自己。而房子房型規(guī)格品種很多，每個材料全部有很多個選擇。這時，銷售人員先經(jīng)過特定軟件，在平臺上依據(jù)用戶具體要求將多種數(shù)據(jù)輸入計算機(jī)，幾分鐘內(nèi)便將房子藍(lán)圖描繪出來；用戶再依據(jù)自己偏好進(jìn)行調(diào)整，直到看見自己最中意為止。這時，網(wǎng)絡(luò)平臺將數(shù)據(jù)傳真到設(shè)計部門，進(jìn)行圖紙細(xì)化，再征求用戶要求，隨即傳送到建筑工程部門投入生產(chǎn)。兩個月后，用戶便能夠住進(jìn)表現(xiàn)自己風(fēng)格定制住宅。2）房地產(chǎn)定制營銷路徑開發(fā)商必需對傳統(tǒng)生產(chǎn)進(jìn)行改造實現(xiàn)對自己產(chǎn)品定制：一是住宅產(chǎn)品重新設(shè)計；二是建筑過程重新設(shè)計；三是供給網(wǎng)絡(luò)改善。一是產(chǎn)品重新設(shè)計。企業(yè)對住宅產(chǎn)品進(jìn)行重新設(shè)計時，要盡可能實現(xiàn)產(chǎn)品模塊化和標(biāo)準(zhǔn)化。這時模塊分為兩個部分：一部分是全部住宅共有，另一部分是表現(xiàn)定制特征。實現(xiàn)模塊化，首先有利于開發(fā)商將共同部分事先按標(biāo)準(zhǔn)采購、生產(chǎn)和組裝，一旦用戶提出自己特定要求，便將這些滿足要求部件快速組裝上去，這么能夠提升速度和效率；其次，開發(fā)商能夠在同一時間組織采購和生產(chǎn)不一樣模塊，這么能夠節(jié)省建造時間；另外，這么做還便于檢驗住宅質(zhì)量問題。在進(jìn)行產(chǎn)品重新設(shè)計時，要預(yù)防其增加成本高于定制所帶來利潤。這要求營銷、研究和開發(fā)、建造、銷售、財務(wù)部門通力合作：營銷部門要確定滿足用戶需要所要達(dá)成規(guī)模定制程度；研究和開發(fā)部門要對住宅進(jìn)行最有效重新設(shè)計；建造和銷售部門必需確保原材料有效供給和建造順利進(jìn)行；財務(wù)部門要立即提供生產(chǎn)成本情況和財務(wù)分析。二是生產(chǎn)過程重新設(shè)計。將生產(chǎn)過程進(jìn)行解剖，劃分為相對獨(dú)立子過程，再進(jìn)行重新組合，這么一樣能夠有效地滿足規(guī)模定制要求。比如，網(wǎng)絡(luò)上接到定單后，立即組織采購，無須有大量庫存原材料，可能有效節(jié)省庫存成本。假如用戶要求住宅類型，市場有現(xiàn)存，用戶又可接收，甚至能夠轉(zhuǎn)讓定單。銷售過程也簡化為銷售到交房過程，省去其中代理企業(yè)、廣告企業(yè)等中間步驟。三是供給網(wǎng)絡(luò)改善。供給網(wǎng)絡(luò)處理問題和技術(shù)支持信息要豐富、全方面，不然用戶從網(wǎng)上尋求不到直接支持而轉(zhuǎn)為尋求傳統(tǒng)方法處理，網(wǎng)站也就發(fā)揮不了網(wǎng)站優(yōu)勢。其次，網(wǎng)絡(luò)建設(shè)關(guān)鍵是數(shù)據(jù)庫建設(shè)，數(shù)據(jù)庫要有以下特點：（1）在數(shù)據(jù)庫中每個現(xiàn)在或潛在用戶全部要作為一個單位統(tǒng)計存放起來，只有了解每個個體信息才能細(xì)分市場，并可經(jīng)過匯總數(shù)據(jù)發(fā)覺市場總體特征。（2）每個用戶統(tǒng)計不僅要包含用戶通常信息如姓名、地址、電話等，還要包含一定范圍市場營銷信息，即用戶需求和需求特點；（3）每個用戶統(tǒng)計還應(yīng)包含有用戶是否接觸到針對特定市場開展?fàn)I銷活動信息，對企業(yè)采取營銷溝通或銷售活動所作反應(yīng)信息。大型數(shù)據(jù)庫能夠自動統(tǒng)計和處理用戶信息，并發(fā)覺市場機(jī)會和威脅，提供市場決議和有效合理地配置企業(yè)資源。在定制營銷中，網(wǎng)絡(luò)還起到企業(yè)內(nèi)部管理職能。每一個分銷中心不僅是業(yè)務(wù)中心，而且是管理部門，有開拓業(yè)務(wù)和經(jīng)營管理職能。企業(yè)要實現(xiàn)高度智能化和扁平化管理。經(jīng)過電腦網(wǎng)絡(luò)管理實現(xiàn)和用戶和總部充足溝通，首先可方便捷地接收總部指令，其次能夠快速地處理用戶需求信息；經(jīng)過扁平化和充足授權(quán)，實現(xiàn)高效率運(yùn)作。3、4RS營銷策略4RS營銷策略由關(guān)聯(lián)、反應(yīng)、關(guān)系、回報四個部分組成，同時兼顧生產(chǎn)者和消費(fèi)者利益，達(dá)成一個雙贏局面。因為房地產(chǎn)產(chǎn)品消費(fèi)步驟特殊性，利用4RS營銷策略就顯得尤為必需和關(guān)鍵，也就是說后期物業(yè)管理開展得順利是否，很大部分決定于前期銷售時策略。在目前競爭猛烈房地產(chǎn)市場，用戶含有動態(tài)性，用戶忠誠度是改變，要提升用戶忠誠度，贏得長久而穩(wěn)定市場，就要經(jīng)過一些有效方法在業(yè)務(wù)、需求方面和用戶建立關(guān)聯(lián)。在這種相互影響市場關(guān)系中，對于開發(fā)商來說最現(xiàn)實問題不再是怎樣控制、制訂和實施計劃，而在于怎樣站在業(yè)主角度，立即傾聽業(yè)主期望、渴望和需求，并立即回復(fù)和快速作出反應(yīng)，滿足用戶需求。中國房地產(chǎn)經(jīng)過二十多年發(fā)展，已從價格競爭、質(zhì)量競爭逐步走向品牌競爭；也從集團(tuán)購置轉(zhuǎn)為個人消費(fèi)行為。房地產(chǎn)企業(yè)導(dǎo)入4RS營銷策略環(huán)境和時機(jī)已經(jīng)成熟。導(dǎo)入4RS營銷策略意義在于：1）4RS是一個很正確描述開發(fā)商和業(yè)主之間關(guān)系一個營銷策略，同時也符合目前大家對商業(yè)一般要求，也是第一次把雙贏概念引入房地產(chǎn)行業(yè)營銷策略。2）有利于建立樓盤品牌，深入成就企業(yè)品牌。一個好營銷策略能產(chǎn)生一個成功樓盤，一個成功樓盤能成就一個企業(yè)品牌。4RS就是這么一個營銷策略。大凡名牌企業(yè)全部自覺不自覺地利用了4RS營銷策略。萬科就是以一貫尊重用戶為優(yōu)勢，中國海外則以一流質(zhì)量和一流物業(yè)管理享譽(yù)深港，還有順德碧桂園、中山雅居樂、廣州奧林匹克花園全部是雙贏例子，同時也經(jīng)過這種策略成就了名牌樓盤，從而提升了開發(fā)企業(yè)著名度?？偠灾?，利用4RS策略，感動業(yè)主，使業(yè)主和開發(fā)商能相互了解、相互支持，完全能夠成就一個名牌樓盤，深入成就一個名牌企業(yè)。3）有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)規(guī)范化發(fā)展。因為導(dǎo)入4RS營銷策略，整個社會對購房居住見解和見解就可能會發(fā)生改變。開發(fā)商認(rèn)識到和業(yè)主互動關(guān)鍵，業(yè)主也認(rèn)識到和開發(fā)商雙贏關(guān)鍵，誰也不會只顧自己利益；整個行業(yè)就會沿著一個良性循環(huán)方向發(fā)展。五、政策和環(huán)境（一）現(xiàn)在房地產(chǎn)政策環(huán)境1998年以來，國家實施住房制度改革和住房分配貨幣化。經(jīng)過刺激住宅消費(fèi)來拉動房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。下表是1999年至今相關(guān)部門公布關(guān)鍵法律法規(guī)及相關(guān)通知匯編。ExportTableToExcel

政策公布時間發(fā)文部門文件名(或政策內(nèi)容)3月14日建設(shè)部商品房銷售管理措施3月14日財政部、國家稅務(wù)總局相關(guān)調(diào)整住房租賃市場稅收政策通知12月15日建設(shè)部住宅和房地產(chǎn)業(yè)司相關(guān)北京地域公房出售成本價及現(xiàn)住部級干部宿舍著名人士和已故部級干部兒女購房等相關(guān)問題匯報12月7日財政部、國家稅務(wù)總局相關(guān)調(diào)整住房租賃市場稅收政策通知11月16日北京市國土資源和房屋管理局北京市已購公有住房上市出租管理暫行要求11月北京市取消內(nèi)外銷商品房現(xiàn)房銷售許可證10月國家計委、建設(shè)部相關(guān)房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)通知10月建設(shè)部簡化房地產(chǎn)交易和房屋權(quán)屬登記程序指導(dǎo)意見9月6日財政部相關(guān)企業(yè)住房制度改革中相關(guān)財務(wù)處理問題通知9月1日財政部、國家稅務(wù)總局相關(guān)住房公積金管理中心相關(guān)稅收政策通知8月《房產(chǎn)測量規(guī)范》（國際GB／T17986—）5月16日建設(shè)部、人民銀行住房置業(yè)擔(dān)保管理試行措施3月財政部、國家稅務(wù)總局及建設(shè)部相關(guān)個人出售住房所得征收個人所得稅相關(guān)問題通知1月國務(wù)院建設(shè)工程質(zhì)量管理條例1999年12月30日建設(shè)銀行個人住房貸款措施1999年7月29日財政部、國家稅務(wù)總局相關(guān)調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策通知1999年4月19日建設(shè)部已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行措施1999年4月19日建設(shè)部城鎮(zhèn)廉租住房管理措施1999年4月6日中國人民銀行經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理暫行要求1999年4月3日國務(wù)院住房公積金管理條例（二）WTO對中國房地產(chǎn)影響1、入世影響主動方面以《中美相關(guān)中國入世雙邊協(xié)議》為例，其中和房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)并相關(guān)鍵影響內(nèi)容有：在農(nóng)業(yè)方面將消除貿(mào)易壁壘，并增加大范圍美國農(nóng)產(chǎn)品市場準(zhǔn)入；在工業(yè)品方面，將降低關(guān)稅并消除廣泛系統(tǒng)性貿(mào)易障礙。這么，會使部分工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品價格降低。它意味著，因部分原材料、半成品價格下降會使房地產(chǎn)開發(fā)成本有所降低；而因居民日常消費(fèi)支出降低，會對應(yīng)提升可用于住房消費(fèi)資金額度間接提升住宅需求量。在關(guān)稅方面，將由現(xiàn)在平均24.6%削減至9.4%；和加入信息技術(shù)協(xié)議后，對電腦、電信設(shè)備、半導(dǎo)體和其它高科技產(chǎn)品完全免稅；在汽車領(lǐng)域到中期中國將把關(guān)稅削減至25%。在木材和造紙領(lǐng)域，關(guān)稅將由現(xiàn)在12%-18%（木材）和15%－25%（紙張）降低至5%－7.5%。全部這些全部會造成房地產(chǎn)業(yè)成本降低，房地產(chǎn)開發(fā)中花費(fèi)木材制品價格降低房地產(chǎn)業(yè)中包含智能化設(shè)施成本降低尤其是汽車愈加普及及交通成本降低。會使郊區(qū)化步伐深入加緊。在服務(wù)業(yè)方面。中國承諾將取消對服務(wù)領(lǐng)域大部分限制包含銷售業(yè)、銀行業(yè)、保險業(yè)、電信業(yè)、會計律師等專業(yè)服務(wù)業(yè)、商業(yè)和電腦相關(guān)服務(wù)業(yè)、電影業(yè)和音像制品業(yè)等。在保險業(yè)方面。將逐步放開保險市場在5年內(nèi)把境外保險企業(yè)經(jīng)營范圍擴(kuò)大到醫(yī)療和養(yǎng)老保險領(lǐng)域.境外財產(chǎn)和人身傷害保險企業(yè)在中國人世后即可承保大規(guī)模商業(yè)除在銀行業(yè)方面，入世5年后。境外銀行能夠和中國個人共同開展人民幣業(yè)務(wù)在證券業(yè)方面將許可少數(shù)合資企業(yè)從事基金管理。入世3年后這類企業(yè)外資股份能夠上升至49%，其經(jīng)營范圍將隨非合資中國企業(yè)經(jīng)營范圍擴(kuò)大而同時擴(kuò)大。它們對房地產(chǎn)業(yè)影響表現(xiàn)在以下多個方面：一是能增大對對應(yīng)檔次寫字樓、公寓和商業(yè)類房地產(chǎn)需求量；二是帶來優(yōu)異服務(wù)方法。促進(jìn)中國金融和保險業(yè)創(chuàng)新降低房地產(chǎn)開發(fā)和消費(fèi)中風(fēng)險和資金成本。增加房地產(chǎn)消費(fèi)需求量，甚至產(chǎn)生新開發(fā)和消費(fèi)方法；三是優(yōu)異服務(wù)方法和服務(wù)理念會加劇房地產(chǎn)咨詢、物業(yè)管理等行業(yè)競爭提升服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量。在專業(yè)服務(wù)方面。中國確保開放專業(yè)服務(wù)領(lǐng)域市場，包含法律、會計、管理咨詢、稅務(wù)咨詢、建筑設(shè)計、工程設(shè)計、城市計劃。這就使中國房地產(chǎn)業(yè)能夠引進(jìn)境外在這些方面優(yōu)異技術(shù)和經(jīng)驗，提升房地產(chǎn)行業(yè)服務(wù)質(zhì)量。在中國和歐盟簽署中國一歐盟相關(guān)中國入世雙邊協(xié)議中其和房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)共有主動影響內(nèi)容和中美相關(guān)中國人世雙邊協(xié)議內(nèi)容基礎(chǔ)相同。2、入世影響不利方面1)中國企業(yè)將面對嚴(yán)峻人才競爭。入世將使房地產(chǎn)業(yè)面向境外開發(fā)商開放。當(dāng)她們面對一個并不十分成熟房地產(chǎn)市場時，肯定會大量吸收中國專業(yè)人才，而雄厚資本實力往往使其在第一個回合競爭��人才競爭中處于優(yōu)勢。2)使大量積壓房繼續(xù)積壓。盡管外資介入能盤活一定數(shù)量相對優(yōu)異房地產(chǎn)項目，但卻會使現(xiàn)在本已在外觀、戶型、小區(qū)設(shè)施等方面相對落后積壓房顯得愈加落后，所以也就更難盤活這部分資產(chǎn)。3)大量開發(fā)企業(yè)將相繼倒閉。中國房地產(chǎn)企業(yè)實力相對較弱。在愈加猛烈競爭和日益規(guī)范市場中，部分規(guī)模效益較差和管理水平不高中國中小企業(yè)將不敵大企業(yè)和國際開發(fā)商雙面夾擊而大量淘汰，從而出現(xiàn)為數(shù)不多大企業(yè)瓜分和主導(dǎo)市場格局。4)政府行業(yè)管理方法將面臨考驗。政府在房地產(chǎn)業(yè)管理中征收大量稅費(fèi)（乃至于反復(fù)收費(fèi)）。而應(yīng)為開發(fā)所提供基礎(chǔ)設(shè)施卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足要求。入世后境外資本和開發(fā)商進(jìn)入，這套行業(yè)管理方法將難以適應(yīng)。5)城市將愈加擁擠，交通等基礎(chǔ)設(shè)施將面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。入世后不停發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)和汽車逐步普及會造成本不寬裕城市基礎(chǔ)設(shè)施變得愈加擔(dān)心。怎樣緩解這種壓力，改善城市生活和工作環(huán)境，是中國很多城市亟待處理問題。6)將面臨來自國際承包商壓力?，F(xiàn)在中國工程承包市場還不夠規(guī)范，中國施工企業(yè)管理水平較低，開發(fā)商對施工過程質(zhì)量和造價控制不科學(xué)。入世后國際承包商優(yōu)異管理經(jīng)驗和豐富索賠經(jīng)驗會令貿(mào)然參與中外合作開發(fā)商措手不及。7)沖擊中國金融機(jī)構(gòu)。中國金融機(jī)構(gòu)尚缺乏成熟房地產(chǎn)金融經(jīng)驗，且市場風(fēng)險分散機(jī)制還未形成，也限制了貸款業(yè)務(wù)發(fā)展。而境外金融機(jī)構(gòu)，在房地產(chǎn)建設(shè)和消費(fèi)貸款發(fā)放上，積累了豐富經(jīng)驗，所以將會使中國金融機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)金融市場競爭中處于劣勢。8)部分建材產(chǎn)品面臨巨大競爭壓力。中國部分房地產(chǎn)建材廠家生產(chǎn)建筑材料。因為科技含量不高等方面原因造成成本高、質(zhì)量差、售價高。關(guān)稅降低后，進(jìn)口建材價格會大幅度下降，多種可替換建材之間競爭將愈加嚴(yán)峻。9)中國房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和物業(yè)管理機(jī)構(gòu)將面臨猛烈競爭壓力。在發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)掌握相對成熟專業(yè)知識，在各個步驟上全部積累了豐富經(jīng)驗，多在國際上含有了相當(dāng)規(guī)模和著名度。和之相比，中國房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)規(guī)模較小，從業(yè)人員專業(yè)水平低，能夠提供服務(wù)范圍有限，無法很好地滿足用戶要求。（三）相關(guān)金融制度1、銀行住房消費(fèi)信貸1998年，為了深入深化住房制度改革，促進(jìn)住房建設(shè)和住房消費(fèi)，國家出臺了一系列住房和金融政策，為住房消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)提供了良好契機(jī)。人民銀行不僅擴(kuò)大了個人住房貸款發(fā)放范圍，全部商業(yè)銀行均可發(fā)放個人貸款，而且取消了對住房貸款規(guī)模限制。1).消費(fèi)信貸展現(xiàn)重心轉(zhuǎn)移，由支持住房開發(fā)轉(zhuǎn)為關(guān)鍵支持住房消費(fèi)1998年底，工、農(nóng)、中、建四家國有商業(yè)銀行當(dāng)年自營性個人住房貸款余額占房地產(chǎn)貸款余額比重：24.7%、17.0%、17.3%、17.0%，1999年底，這一百分比分別變?yōu)?5.3%、21.4%、72.7%、35.4%。能夠看出，銀行信貸由支持住房開發(fā)轉(zhuǎn)為關(guān)鍵支持住房消費(fèi)。盡管近幾年中工、農(nóng)、中、建四家國有商業(yè)銀行個人住房消費(fèi)信貸總額逐年遞增，但所占相對份額還比較低。1998年自營性個人住房貸款490.64億元，1999年這一數(shù)字上升到了1259.56億元。1998、1999、三年中四家國有商業(yè)銀行個人住房貸款僅占它們銀行信貸總額1%、1.6%、4%左右，個人住房信貸有較大發(fā)展空間。2).房地產(chǎn)金融業(yè)和90年代初房地產(chǎn)金融熱相比，其區(qū)分在于：新增房地產(chǎn)信貸資金關(guān)鍵經(jīng)過住房按揭形式進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，這一形式確保了資金安全。首先，信貸關(guān)系只會在住房售出后發(fā)生，避免了房地產(chǎn)銷售步驟對資金安全影響；其次，住房按揭貸款雖是向消費(fèi)者提供，但簽署貸款協(xié)議后，銀行貸款經(jīng)貸款人投向開發(fā)商，銀行以間接形式支持了房地產(chǎn)企業(yè)。這一間接支持方法包含了市場選擇信息：只有消費(fèi)者愿買房產(chǎn)才能得到這么支持。這無形中提升了銀行資產(chǎn)質(zhì)量。3).住房消費(fèi)信貸住房消費(fèi)手續(xù)繁瑣。辦理住房抵押貸款大致上要經(jīng)過咨詢、申請審核、協(xié)議公證、保險等很多步驟，所包含機(jī)構(gòu)工作效率低，購房者耗時耗力。2、證券市場對房地產(chǎn)促進(jìn)1).資產(chǎn)證券化因為房地產(chǎn)抵押貸款還款期長，而商業(yè)銀行資金起源又存在著短期性特點。怎樣處理這一矛盾，能夠借鑒國外經(jīng)驗，經(jīng)過房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化方法來處理。住房抵押貸款證券化是指金融機(jī)構(gòu)把自己所持有流動性較差但含有未來現(xiàn)金收入流住房抵押貸款聚集重組為抵押貸款群組，經(jīng)過擔(dān)保或信用增級后以證券形式出售給投資者融資過程。經(jīng)過資產(chǎn)證券化，不僅能夠處理商業(yè)銀行資金結(jié)構(gòu)不匹配問題，預(yù)防商業(yè)銀行系統(tǒng)風(fēng)險，還能夠為中國住房信貸資金提供新起源，以支持更多人能買房，推進(jìn)住房制度改革，主動培育經(jīng)濟(jì)增加點。中國建設(shè)銀行和工商銀行已做好住房貸款證券化方案，首批各拿出200億個人住房貸款進(jìn)行證券化試點運(yùn)作，并已報國務(wù)院同意。應(yīng)該說，中國現(xiàn)在實施資產(chǎn)證券化，因為二級市場不活躍，條件尚不成熟。但從長遠(yuǎn)來看，在試點運(yùn)作基礎(chǔ)上積累經(jīng)驗是很必需。2).房地產(chǎn)企業(yè)上市開禁1993年，為阻止當(dāng)初過熱房地產(chǎn)炒作，國務(wù)院曾嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市融資。1996年12月26日，中國證監(jiān)會頒布《相關(guān)股票發(fā)行工作若干要求通知》，對房地產(chǎn)行業(yè)也是暫不給予考慮。多年來，伴隨國民經(jīng)濟(jì)向好，房地產(chǎn)業(yè)逐步步入正軌。1999年4月，建設(shè)部依據(jù)證監(jiān)會要求，選擇了金地集團(tuán)、天津綜合開發(fā)企業(yè)和北京天鴻寶業(yè)房地產(chǎn)股份作為禁令實施以來首批上市試點企業(yè)，推薦給證監(jiān)會。3月12日、4月12日天鴻寶業(yè)、金地集團(tuán)相繼在滬市掛牌上市。房地產(chǎn)企業(yè)重新上市，表明了政府已經(jīng)充足認(rèn)識到了房地產(chǎn)企業(yè)對于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、擴(kuò)大內(nèi)需等方面關(guān)鍵地位。扶持優(yōu)異房地產(chǎn)企業(yè)上市，不僅是房改需要，也是市場競爭需要。這意味著上市房地產(chǎn)企業(yè)有充裕資金，將有利于提升住宅質(zhì)量和物業(yè)管理水平，有利于面臨國外競爭者潛在威脅。3、住房貸款擔(dān)保、保險體制1999年3月17日公布《住房公積金管理條例》中第27條要求：申請人申請住房公積金貸款，應(yīng)該提供擔(dān)保。中國人民銀行《個人住房貸款管理措施》要求，個人住房貸款必需提供擔(dān)保，擔(dān)保采取抵押或質(zhì)押形式，當(dāng)借款人不能足額提供抵押（質(zhì)押）時，應(yīng)有貸款人認(rèn)可第三方負(fù)擔(dān)連帶責(zé)任確保，同時借款人必需購置保險。在近一兩年內(nèi)，各地出臺了多個抵押擔(dān)保、保險形式，如上海售房單位擔(dān)保和抵押物保險形式，以北京和蘇州為代表房屋抵押和綜合保險（即抵押物財產(chǎn)保險、借款人生命保險和借款人信用保險三合一綜合險），沈陽、成全部由市住房擔(dān)保企業(yè)提供擔(dān)保和抵押物保險形式。1).中國擔(dān)保情況個人購房貸款擔(dān)保制度建立和推行，是促進(jìn)居民潛在需求在短時間內(nèi)向有效需求轉(zhuǎn)化必需條件。盡管在某種程度上，中國現(xiàn)在探索在一定程度上處理了住房擔(dān)保主體缺位問題，但同時加重了被擔(dān)保人負(fù)擔(dān)。①開發(fā)商擔(dān)保無奈之舉現(xiàn)在銀行和開發(fā)商聯(lián)合創(chuàng)辦住房按揭業(yè)務(wù)，是以開發(fā)商作擔(dān)保前提下產(chǎn)生，開發(fā)商之所以愿意出面為個人購