2018-2023年安徽房地產(chǎn)投資前景分析

2018-2023年安徽房地產(chǎn)投資前景分析注:本文經(jīng)過精心編輯，下載后可直接使用也可以編輯修改。摘要：2018年，房子是用來住的，不是用來炒的成為中國房地產(chǎn)政策堅持的原則。在此基礎上，堅持抑制傳統(tǒng)需求向增加供給的調(diào)控方式，市場格局面臨巨變。2018年宏觀環(huán)境穩(wěn)定，安徽房地產(chǎn)在短期調(diào)控不放松的前提下，加緊建設均衡房地產(chǎn)市場，其投資環(huán)境進一步變化?；诖耍治?018年安徽房地產(chǎn)行業(yè)基本狀況，預測未來幾年行業(yè)前景，提出投資策略。關鍵詞：安徽房地產(chǎn)；現(xiàn)狀；投資前景；近年來，城市化加速推進，安徽非常快速發(fā)展，成為經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)。2018年，安徽全省新建商品住宅累計成交同比2018上漲30.4%,住宅成交面積同比上漲35.6%,住宅成交均價同比上漲22.6%.市場區(qū)域整體平穩(wěn)發(fā)展，主城市高房價讓剛需客群得不到滿足在其他地區(qū)尋求住房機會，周邊二三線城市得到發(fā)展機會。未來5年，安徽房地產(chǎn)健康發(fā)展應本著發(fā)展與改革并重的原則，重視三四線城市產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、市場結(jié)構(gòu)不合理的問題。1安徽房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析1.1行業(yè)市場環(huán)境基本情況安徽位于中國華東地區(qū)，屬于長江三角洲城市群之一。2018年安徽總?cè)丝诩s為5950.05萬人，其中鄉(xiāng)村人口總數(shù)量占安徽總?cè)丝诘?5.2%.全省城鄉(xiāng)常住居民人均可支配收入同比名義增長分別為8.2%和8.3%,整體居民消費價格總水平同比上漲1.85%.全市范圍內(nèi)固定資產(chǎn)投資總投資額同比增長10.6%,其中房地產(chǎn)完成投資數(shù)量為5075.5億元，同比增長22.3%.十九大以來，全省堅持落實總體目標不動搖；堅決采取強有力的調(diào)控措施，加快商品住房項目施工進度，防止因供應緊張、庫存量過少引發(fā)市場恐慌導致的價格上漲；堅決穩(wěn)控房地產(chǎn)市場，密切關注市場走勢，因地制宜一城一策，全面調(diào)控各地區(qū)房地產(chǎn)市場，從源頭解決。1.2房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況2018年安徽省房地產(chǎn)整體開發(fā)投資勢頭延續(xù)年初，房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量不斷上升，供應和銷售數(shù)量差距一定程度上的縮小。自2018年土地市場高價，全國房地產(chǎn)市場成交量和成交均價暴漲，為保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，國家抓緊出臺一系列政策，于2018年全國樓市進入真正意義上的調(diào)控年，調(diào)控風潮自熱點城市向一線和二三四線城市蔓延，政策差異化明顯。在全國調(diào)控升級的大背景下，省會城市合肥樓市從2018年大火形勢轉(zhuǎn)為平穩(wěn)，房價停止瘋漲。而三四線城市在國家重點提出去庫存的政策和接收合肥二線城市在暴漲房價中無力購買的剛需客群下，市場成交量大幅提升。房地產(chǎn)銷售量方面分化明顯。2018年安徽省各城市住宅套數(shù)方面，六安市同比增長139.9%,蕪湖市同比增長111.3%,阜陽市同比增長109.9%,除蚌埠市同比降低19.0%,基本處于上漲趨勢。六安增長幅度最高原因一為合肥房地產(chǎn)市場今年出于市場負荷房價過高，剛需客群外溢；第二是兩個城市距離80.8千米，車程1小時30分，高鐵路程30分鐘交通便利。蚌埠在整體上漲態(tài)勢中，房地產(chǎn)行業(yè)卻顯低迷。即便利于樓市發(fā)展的新政策輪流出臺刺激，作用卻甚微。一方面購房者對房地產(chǎn)市場信心日漸降低，對基于城市整體經(jīng)濟發(fā)展水平的判斷上，認為一些高端樓盤定價超出自己購買力，并且房價存在一定程度降價空間；另一方面開發(fā)商為降低成本減少舉辦樓盤推廣活動，不舉辦暖場活動，不推出新房型，謹慎應對或不作為應對市場。針對樓市推新情緒低的現(xiàn)狀，庫存逐漸減少反而穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。在銷售火爆的整體趨勢上，安徽省住宅市場去化周期普遍降低。去化在房地產(chǎn)領域意為銷售，去化周期為商品房銷售周期。對于住宅市場去化周期在6個月以下的城市，要增加供地面積加快供應節(jié)奏；6-12個月的城市，要增加供地；18-36個月的城市應減少供地；36個月以上的城市，應停止供應。2018年上半年，全省在售商品房庫存去化周期由2018年末16個月縮短至13.3個月。安徽省各地市住宅去化周期最長的為淮北15.5個月，較低的如阜陽3.8個月。說明2018年房地產(chǎn)市場去庫存，促銷費的調(diào)控政策行之有效。針對安慶、阜陽等去化周期短樓市發(fā)展良好的城市，應考慮本市常住居民自住剛需與改善型市場需求之間的差距，合理調(diào)控外來流入人員購房與被拆遷居民購房共同組成的住房需求。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，各級房地產(chǎn)主管部門應完善對開發(fā)商事前、事中、事后全程監(jiān)督，充分認識規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理合法經(jīng)營行為對維護房地產(chǎn)市場正常秩序、保護消費者合法權益、穩(wěn)健發(fā)展房地產(chǎn)市場的重大意義，堅持一城一策因城施策的房地產(chǎn)市場調(diào)控原則，防止房價過快上漲。22018-2023年安徽房地產(chǎn)投資前景2.1房地產(chǎn)市場未來趨勢分析十九大報告中，習近平主席指出完善促進消費體制機制，我國經(jīng)濟模式從出口和投資驅(qū)動為主轉(zhuǎn)變?yōu)榭績?nèi)需拉動經(jīng)濟增長，從而奠定了在房地產(chǎn)政策上堅持的總基調(diào)。地方房地產(chǎn)調(diào)控從傳統(tǒng)的需求調(diào)整轉(zhuǎn)變?yōu)楣吭黾?，?yōu)化房地產(chǎn)市場供應結(jié)構(gòu)，一城一策，因城施策。省會城市合肥九區(qū)2018年一季度商品住宅成交量同比下跌73.78%,這是因為該區(qū)域長期供應量不足，政府多重樓市調(diào)控政策，限購令限制了購房門檻，同時也使得部分剛需客群轉(zhuǎn)戰(zhàn)三縣區(qū)域或者周邊城市。三四線城市在接收大城市外溢客群需求中，商品住宅成交價格上漲明顯，房地產(chǎn)開發(fā)火熱從而產(chǎn)生大量庫存常住居民購買力有限，致使2018年三四線城市商品房住宅成交量不升反降，對于目前部分城市商品住宅去化周期在12個月之內(nèi)的，消化庫存仍為不小的挑戰(zhàn)。由此可以看出，2018年之后安徽房地產(chǎn)整體處于上漲熱度但是后勁不足，省會城市合肥在市中心和九區(qū)供應量與庫存量飽和狀態(tài)下，區(qū)域房價呈現(xiàn)平穩(wěn)的走勢，三縣區(qū)域得到發(fā)展時機，房價升高。三四線城市在2018-2018年發(fā)展火熱，商品住宅供應量大幅提升，同時房價上漲過快，常住居民需求減少購買力不足，房地產(chǎn)開發(fā)的商品住宅去化周期將受到影響。2.2安徽省房地產(chǎn)未來幾年投資機遇2018年9月，習近平主席首次提出共同建設絲綢之路經(jīng)濟帶.2018年，承接一帶一路相關國家投資執(zhí)行金額同比增長23.45%.合肥作為一帶一路節(jié)點城市之一，自身經(jīng)濟發(fā)展的同時輻射全省范圍，促進全省建設。同時，安徽省處于長江三角洲內(nèi)陸地區(qū)，自2009年與上海、浙江、江蘇建立地區(qū)合作機制，承接上海發(fā)展機遇，為整個長三角地區(qū)提供人才、資源。2018年為保障新就業(yè)大學生住房，穩(wěn)定就業(yè)的進城務工人員住房，大力推進改革供需結(jié)構(gòu)，將去產(chǎn)能、去庫存等作為重點改革任務，積極化解過剩的非住宅庫存，一定程度緩解2018年房價攀升的壓力。2.3安徽省房地產(chǎn)未來幾年投資風險在安徽房地產(chǎn)市場整體發(fā)展上升態(tài)勢中，房地產(chǎn)投資仍存在較大風險。省會城市合肥尚有大量住房剛需未滿足，同時，二線城市與三四線城市圈內(nèi)部分化，在人口政策上存在較大優(yōu)勢，進行大規(guī)模基礎設施建設，城區(qū)范圍擴大，整體宜居性更強、文化感更好，吸引人口流入。二線城市人口增長，租賃供應不足，整體面臨供給與需求偏緊的狀況，促進房價上漲。2018年，三四線城市房地產(chǎn)市場異常繁榮，城市整體建設需求下全市棚戶區(qū)計劃內(nèi)改造，一系列棚戶區(qū)改造貨幣化政策更推進了房地產(chǎn)市場成為強勁的市場。2018年，三四線城市棚戶區(qū)改造貨幣化對房地產(chǎn)市場發(fā)展的支撐力量減弱，房價上漲城鎮(zhèn)、農(nóng)村人均可支配收入漲幅跟不上，接受了2018年全省范圍內(nèi)70%的高價土地，常住居民購買力有限，房地產(chǎn)開發(fā)積極，去掉可售庫存，會剩余大量潛在庫存。城市城鎮(zhèn)化速度慢，水平低，質(zhì)量差，城市基礎設施建設初步發(fā)展，實體經(jīng)濟發(fā)展不暢，對人口吸引力不強。例如阜陽市目前城鎮(zhèn)化率僅有34%,作為擁有千萬人口的農(nóng)業(yè)大市，有260萬外出務工人員。這部分外出務工創(chuàng)業(yè)人員在政府政策支持住房公積金貸款、商業(yè)貸款下返鄉(xiāng)置業(yè)，短時期內(nèi)難以入住，整體入住率低。3安徽房地產(chǎn)行業(yè)未來投資策略安徽房地產(chǎn)市場基本特征：一是整體健康，但發(fā)展極不均衡。合肥2018年一季度土地成交面積5030.45畝，成交金額4394735.28萬元，市區(qū)內(nèi)最低房價區(qū)域為12716元/平方米?；茨?018第一季度住宅成交面積61.64萬平方米，成交總金額29.32億元，成交均價4757.23元/平方米；二是與全國房地產(chǎn)市場相比，周期滯后，形勢較好。中部省份中，安徽省全省商品房銷售面積增幅低于河南、湖北，高于江西、山西、湖南；三是市場庫存剩余，去庫存能力減弱。二線城市合肥在2018年限購政策下，房地產(chǎn)市場較平穩(wěn)，承接外溢需求的三四線城市房價上漲過快，庫存剩余。由此影響房地產(chǎn)投資增長