糕點(diǎn)面包項(xiàng)目實(shí)施方案

糕點(diǎn)面包項(xiàng)目

實(shí)施方案

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糕點(diǎn)面包項(xiàng)目實(shí)施方案說明

全球烘焙行業(yè)市場規(guī)模3000+億美元，2002-2016年CAGR為3.54%。根

據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，全球烘焙產(chǎn)品市場規(guī)模穩(wěn)步增長，2016年規(guī)模達(dá)到3265億美

元，2002年至2016年CAGR為3.54%。在歐美國家，烘焙食品一直作為當(dāng)

地居民的早餐及主食，歐美是最大的烘焙市場。而亞太地區(qū)烘焙行業(yè)發(fā)展

時(shí)間相對較短、且烘焙食品還未被當(dāng)做正餐食用。但近些年消費(fèi)者對烘焙

食品的認(rèn)知度不斷提升，2016年亞太地區(qū)的烘焙市場規(guī)模已達(dá)到600億美

O

該糕點(diǎn)面包項(xiàng)目計(jì)劃總投資8485.03萬元，其中：固定資產(chǎn)投資

6308.75萬元，占項(xiàng)目總投資的74.35%；流動資金2176.28萬元，占項(xiàng)目

總投資的25.65%O

達(dá)產(chǎn)年?duì)I業(yè)收入17474.00萬元，總成本費(fèi)用13329.19萬元，稅金及

附加156.11萬元，利潤總額4144.81萬元，利稅總額4872.62萬元,稅后

凈利潤3108.61萬元，達(dá)產(chǎn)年納稅總額1764.01萬元；達(dá)產(chǎn)年投資利潤率

48.85%,投資利稅率57.43%,投資回報(bào)率36.64%,全部投資回收期4.23

年，提供就業(yè)職位260個(gè)。

報(bào)告根據(jù)項(xiàng)目產(chǎn)品市場分析并結(jié)合項(xiàng)目承辦單位資金、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)實(shí)

力確定項(xiàng)目的生產(chǎn)綱領(lǐng)和建設(shè)規(guī)模；分析選擇項(xiàng)目的技術(shù)工藝并配置生產(chǎn)

設(shè)備，同時(shí)，分析原輔材料消耗及供應(yīng)情況是否合理。

報(bào)告主要內(nèi)容：總論、投資背景及必要性分析、項(xiàng)目市場前景分析、

建設(shè)規(guī)劃分析、選址分析、土建工程說明、工藝原則及設(shè)備選型、環(huán)境保

護(hù)說明、安全管理、風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)分析、項(xiàng)目節(jié)能評價(jià)、實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃、投資

計(jì)劃方案、項(xiàng)目盈利能力分析、項(xiàng)目綜合評估等。

中國傳統(tǒng)家庭早餐制作過程相對復(fù)雜且多為熱食，導(dǎo)致整個(gè)早餐時(shí)間

較長；而面包糕點(diǎn)食品早餐，既能滿足身體營養(yǎng)需求，制作也比較簡單，

早餐時(shí)間較短。中老年人飲食習(xí)慣固定，一般選擇傳統(tǒng)家庭早餐；選擇面

包糕點(diǎn)類食品為家庭早餐的，年輕家庭居多，年輕人生活節(jié)奏較快，喜歡

追求多樣化的早餐。未來面包糕點(diǎn)食品的主食消費(fèi)，尤其是其中年輕人的

飲食習(xí)慣的改變將是增長點(diǎn)。

第一章總論

一、項(xiàng)目概況

(-)項(xiàng)目名稱

糕點(diǎn)面包項(xiàng)目

烘焙行業(yè)2014年?duì)I收規(guī)模為2426.67億元，主要包括面包糕點(diǎn)、餅干

及其他面包糕點(diǎn)食品，2014年面包糕點(diǎn)行業(yè)市場規(guī)模900億，占比37%。

面包糕點(diǎn)食品于20世紀(jì)80年代從香港臺灣地區(qū)引入中國大陸，經(jīng)歷了一

段適應(yīng)期，我國的面包糕點(diǎn)行業(yè)從21世紀(jì)初開始呈現(xiàn)出快速發(fā)展的趨勢。

1999~2013年復(fù)合增速高達(dá)18.6%,2014年以來增速略有放緩，維持在11%

左右。2015年前10月行業(yè)增速11%,預(yù)計(jì)2015年面包糕點(diǎn)市場規(guī)模1000

億，其中面包行業(yè)規(guī)模270億，增速也在10%以上。

我國烘焙行業(yè)持續(xù)保持高景氣度，面包子行業(yè)增速維持10%以上。烘焙

產(chǎn)業(yè)大致分為四大類，分別是面包、蛋糕、月餅以及粽子，面包和蛋糕為

烘焙主要構(gòu)成，且界限不清晰，可統(tǒng)稱為面包，月餅及粽子為占比較小的

節(jié)日性食品。中國烘焙行業(yè)自80年代興起，90年代海外合資品胖如曼可頓

在中國設(shè)廠，2000年以來受益于消費(fèi)升級和飲食習(xí)慣西化一直保持快速發(fā)

展。15年面包、蛋糕及糕點(diǎn)零售額1555億元，10-15年復(fù)合增長率13.8%,

且消費(fèi)升級及多元文化下成長的年輕人占比提升，未來仍有望保持較快增

速，預(yù)計(jì)15-20年復(fù)合增速11.4%,規(guī)模達(dá)到2663億元。“量價(jià)齊升”仍

是主旋律，行業(yè)長期處于上升期。我們認(rèn)為面包行業(yè)仍處于發(fā)展初期，人

均消費(fèi)量整體偏低，區(qū)域分布嚴(yán)重不均衡，量增空間廣闊；面包整體仍偏

低端，消費(fèi)升級下向新鮮面包等中高端升級的動力強(qiáng)勁，單價(jià)提升具備較

大潛力?！傲績r(jià)齊升”推動下，行業(yè)長期處于上升期。

（二）項(xiàng)目選址

某某高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)

（三）項(xiàng)目用地規(guī)模

項(xiàng)目總用地面積21877.60平方米（折合約32.80畝）。

（四）項(xiàng)目用地控制指標(biāo)

該工程規(guī)劃建筑系數(shù)57.81%,建筑容積率1.22,建設(shè)區(qū)域綠化覆蓋率

6.72%,固定資產(chǎn)投資強(qiáng)度192.34萬元/畝。

（五）土建工程指標(biāo)

項(xiàng)目凈用地面積21877.60平方米，建筑物基底占地面積12647.44平

方米，總建筑面積26690.67平方米，其中：規(guī)劃建設(shè)主體工程20727.85

平方米，項(xiàng)目規(guī)劃綠化面積1792.40平方米。

（六）設(shè)備選型方案

項(xiàng)目計(jì)劃購置設(shè)備共計(jì)76臺（套），設(shè)備購置費(fèi)2899.77萬元。

（七）節(jié)能分析

1、項(xiàng)目年用電量523427.48千瓦時(shí)，折合64.33噸標(biāo)準(zhǔn)煤。

2、項(xiàng)目年總用水量11308.55立方米，折合0.97噸標(biāo)準(zhǔn)煤。

3、”糕點(diǎn)面包項(xiàng)目投資建設(shè)項(xiàng)目”，年用電量523427.48千瓦時(shí)，年

總用水量11308.55立方米，項(xiàng)目年綜合總耗能量（當(dāng)量值）65.30噸標(biāo)準(zhǔn)

煤/年。達(dá)產(chǎn)年綜合節(jié)能量25.39噸標(biāo)準(zhǔn)煤/年，項(xiàng)目總節(jié)能率25.20%,能

源利用效果良好。

（A）環(huán)境保護(hù)

項(xiàng)目符合某某高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)發(fā)展規(guī)劃，符合某某高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)

開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃和國家的產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策；對產(chǎn)生的各類污染物都

采取了切實(shí)可行的治理措施，嚴(yán)格控制在國家規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)，項(xiàng)目建

設(shè)不會對區(qū)域生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生明顯的影響。

（九）項(xiàng)目總投資及資金構(gòu)成

項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資8485.03萬元，其中：固定資產(chǎn)投資6308.75萬元，

占項(xiàng)目總投資的74.35%；流動資金2176.28萬元，占項(xiàng)目總投資的25.65%。

（十）資金籌措

該項(xiàng)目現(xiàn)階段投資均由企業(yè)自籌。

（十一）項(xiàng)目預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益規(guī)劃目標(biāo)

預(yù)期達(dá)產(chǎn)年?duì)I業(yè)收入17474.00萬元，總成本費(fèi)用13329.19萬元，稅

金及附加156.11萬元，利潤總額4144.81萬元，利稅總額4872.62萬元,

稅后凈利潤3108.61萬元，達(dá)產(chǎn)年納稅總額1764.01萬元；達(dá)產(chǎn)年投資利

潤率48.85%,投資利稅率57.43%,投資回報(bào)率36.64%,全部投資回收期

4.23年，提供就業(yè)職位260個(gè)。

（十二）進(jìn)度規(guī)劃

本期工程項(xiàng)目建設(shè)期限規(guī)劃12個(gè)月。

將整個(gè)項(xiàng)目分期、分段建設(shè)，進(jìn)行項(xiàng)目分解、工期目標(biāo)分解，按項(xiàng)目

的適應(yīng)性安排施工，各主體工程的施工期叉開實(shí)施。在技術(shù)交流談判同時(shí),

提前進(jìn)行設(shè)計(jì)工作。對于制造周期長的設(shè)備，提前設(shè)計(jì)，提前定貨。融資

計(jì)劃應(yīng)比資金投入計(jì)劃超前，時(shí)間及資金數(shù)量需有余地。

二、報(bào)告說明

報(bào)告通過對項(xiàng)目的市場需求、資源供應(yīng)、建設(shè)規(guī)模、工藝路線、設(shè)備

選型、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等方面的研究調(diào)查，在行業(yè)專家研

究經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益及社會效益進(jìn)行科學(xué)預(yù)測，從而為客戶提

供全面的、客觀的、可靠的項(xiàng)目投資價(jià)值評估及項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)程等咨詢意見。

項(xiàng)目報(bào)告核心提示：項(xiàng)目投資環(huán)境分析，項(xiàng)目背景和發(fā)展概況，項(xiàng)目建設(shè)

的必要性，行業(yè)競爭格局分析，行業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)分析參考，行業(yè)市場分析與

建設(shè)規(guī)模，項(xiàng)目建設(shè)條件與選址方案，項(xiàng)目不確定性及風(fēng)險(xiǎn)分析，行業(yè)發(fā)

展趨勢分析

三、項(xiàng)目評價(jià)

1、本期工程項(xiàng)目符合國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策和規(guī)劃要求，符合某某高新技

術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)及某某高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)糕點(diǎn)面包行業(yè)布局和結(jié)構(gòu)調(diào)整政

策；項(xiàng)目的建設(shè)對促進(jìn)某某高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)糕點(diǎn)面包產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、技術(shù)

結(jié)構(gòu)、組織結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整優(yōu)化有著積極的推動意義。

2、xxx集團(tuán)為適應(yīng)國內(nèi)外市場需求，擬建“糕點(diǎn)面包項(xiàng)目”，本期工

程項(xiàng)目的建設(shè)能夠有力促進(jìn)某某高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為社會提

供就業(yè)職位260個(gè)，達(dá)產(chǎn)年納稅總額1764.01萬元，可以促進(jìn)某某高新技

術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展和社會穩(wěn)定，為地方財(cái)政收入做出積極

的貢獻(xiàn)。

3、項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)年投資利潤率48.85%,投資利稅率57.43%,全部投資回

報(bào)率36.64%,全部投資回收期4.23年，固定資產(chǎn)投資回收期4.23年（含

建設(shè)期），項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

4、提振民營經(jīng)濟(jì)、激發(fā)民間投資已被列入重要清單。民營經(jīng)濟(jì)是經(jīng)濟(jì)

和社會發(fā)展的重要組成部分，在壯大區(qū)域經(jīng)濟(jì)、安排勞動就業(yè)、增加城鄉(xiāng)

居民收入、維護(hù)社會和諧穩(wěn)定以及全面建成小康社會進(jìn)程中起著不可替代

的作用，如何做大做強(qiáng)民營經(jīng)濟(jì)，已成為當(dāng)前的一項(xiàng)重要課題。

綜上所述，項(xiàng)目的建設(shè)和實(shí)施無論是經(jīng)濟(jì)效益、社會效益還是環(huán)境保

護(hù)、清潔生產(chǎn)都是積極可行的。

四、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表

序號項(xiàng)目單位指標(biāo)備注

1占地面積平方米21877.6032.80畝

1.1容積率1.22

1.2建筑系數(shù)57.81%

1.3投資強(qiáng)度萬元/畝192.34

1.4基底面積平方米12647.44

1.5總建筑面積平方米26690.67

1.6綠化面積平方米1792.40綠化率6.72%

2總投資萬元8485.03

2.1固定資產(chǎn)投資萬元6308.75

2.1.1土建工程投資萬元2177.01

2.1.1.1土建工程投資占比萬元25.66%

2.1.2設(shè)備投資萬元2899.77

2.1.2.1設(shè)備投資占比34.18%

2.1.3其它投資萬元1231.97

2.1.3.1其它投資占比14.52%

2.1.4固定資產(chǎn)投資占比74.35%

2.2流動資金萬元2176.28

2.2.1流動資金占比25.65%

3收入萬元17474.00

4總成本萬元13329.19

5利潤總額萬元4144.81

6凈利潤萬元3108.61

7所得稅萬元1.22

8增值稅萬元571.70

9稅金及附加萬元156.11

10納稅總額萬元1764.01

11利稅總額萬元4872.62

12投資利潤率48.85%

13投資利稅率57.43%

14投資回報(bào)率36.64%

15回收期年4.23

16設(shè)備數(shù)量臺（套）76

17年用電量千瓦時(shí)523427.48

18年用水量立方米11308.55

19總能耗噸標(biāo)準(zhǔn)煤65.30

20節(jié)能率25.20%

21節(jié)能量噸標(biāo)準(zhǔn)煤25.39

22員工數(shù)量人260

第二章投資背景及必要性分析

一、糕點(diǎn)面包項(xiàng)目背景分析

烘焙行業(yè)2014年?duì)I收規(guī)模為2426.67億元，主要包括面包糕點(diǎn)、

餅干及其他面包糕點(diǎn)食品，2014年面包糕點(diǎn)行業(yè)市場規(guī)模900億，占

比37%O面包糕點(diǎn)食品于20世紀(jì)80年代從香港臺灣地區(qū)引入中國大陸,

經(jīng)歷了一段適應(yīng)期，我國的面包糕點(diǎn)行業(yè)從21世紀(jì)初開始呈現(xiàn)出快速

發(fā)展的趨勢。1999~2013年復(fù)合增速高達(dá)18.6%,2014年以來增速略有

放緩，維持在11%左右。2015年前10月行業(yè)增速11%,預(yù)計(jì)2015年面

包糕點(diǎn)市場規(guī)模1000億，其中面包行業(yè)規(guī)模270億，增速也在10%以

上。

我國面包糕點(diǎn)市場規(guī)模僅次于美國，近兩年增速雖略有放緩仍是

增長最快國家。根據(jù)歐睿數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)（從消費(fèi)終端統(tǒng)計(jì)），目前中國面

包糕點(diǎn)行業(yè)消費(fèi)規(guī)模已超千億，居亞洲首位，在全球范圍僅次于美國。

且從行業(yè)增長率來看，近幾年由于其他國家的面包糕點(diǎn)市場已經(jīng)漸趨

成熟，增長速度趨于緩慢，中國的面包糕點(diǎn)行業(yè)增長速度一直維持在

10%以上，是面包糕點(diǎn)產(chǎn)業(yè)增長最快的國家。

從“量”（人均面包糕點(diǎn)食品消費(fèi)量）和“價(jià)”（面包糕點(diǎn)食品

單價(jià)）兩個(gè)維度進(jìn)行分析，我們認(rèn)為未來幾年的面包糕點(diǎn)行業(yè)包括單

獨(dú)的面包子行業(yè)仍然是一個(gè)量價(jià)齊升的發(fā)展過程，雖然略低于13年的

高增長，但預(yù)計(jì)仍可維持10%以上。

我國面包糕點(diǎn)食品人均消費(fèi)量已超過韓國臺灣，但與香港、日本

相比仍有2-3倍空間。我們認(rèn)為面包糕點(diǎn)食品初入我國大陸市場，人

均面包糕點(diǎn)食品消費(fèi)水平較低，2000年以來主要是消費(fèi)者對面包糕點(diǎn)

食品的接受程度逐漸上升的過程，人均面包糕點(diǎn)食品消費(fèi)量的增速持

續(xù)保持在5%以上，峰值接近9%,2014年以來人均消費(fèi)量增速趨緩，

2015年增速為6.4%,人均消費(fèi)量6.31千克/人，超過韓國和臺灣，但

與美國日本香港等還有較大差距，日本香港人均消費(fèi)量大約是我國的

2-3倍。因此未來人均消費(fèi)量提高仍是行業(yè)增長的推動力之一，但推動

力度較前幾年有所減弱。

面包的人均消費(fèi)量較低，只占韓國、日本、美國、英國的2/3、

1/5、1/10、1/20,面包行業(yè)銷量增速略高于面包糕點(diǎn)行業(yè)增速。近幾

年數(shù)據(jù)顯示，面包的人均消費(fèi)量的增速高于面包糕點(diǎn)行業(yè)整體，2015

年增速達(dá)到6.8%,且目前我國面包產(chǎn)品的人均消費(fèi)量相較成熟市場而

言仍然處于較低水平，面包子行業(yè)未來的發(fā)展空間仍較大。

面包糕點(diǎn)行業(yè)“價(jià)”漲效應(yīng)自08年開始，量價(jià)齊升持續(xù)至今，未

來價(jià)格仍將是行業(yè)增長的主要推動力之一。歷史數(shù)據(jù)顯示，08年之前

面包糕點(diǎn)行業(yè)的價(jià)格漲幅低于5%,小于CPI漲幅，一度呈現(xiàn)負(fù)增長，

這段時(shí)間行業(yè)的增長主要靠銷量的增長帶動，即08年之前面包糕點(diǎn)食

品價(jià)格增長緩慢，行業(yè)的增長主要來源于量的增長；08年之后，隨著

面包糕點(diǎn)產(chǎn)品質(zhì)量的不斷提升與消費(fèi)者收入水平的提高，消費(fèi)者更多

的選擇品質(zhì)更好價(jià)格更高的產(chǎn)品，行業(yè)平均價(jià)格漲幅大幅度超過CPI

漲幅，而這段時(shí)間的人均消費(fèi)量增速維持高位穩(wěn)定，即2008至今是行

業(yè)量價(jià)齊升的階段，未來隨著消費(fèi)升級和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)升級，價(jià)格仍有提

升空間，價(jià)格的增長仍將是行業(yè)增長的主要推動力之一。

面包子行業(yè)“量”增大于“價(jià)”漲。相較整體面包糕點(diǎn)行業(yè)的價(jià)

格上漲幅度，作為主食補(bǔ)充的面包價(jià)格增速近幾年趨緩，2015年增長

只有2.3%,但仍然高于CPI漲幅。我們認(rèn)為面包子行業(yè)未來的發(fā)展中,

隨著產(chǎn)品結(jié)構(gòu)升級和消費(fèi)升級，面包“價(jià)”漲依然會持續(xù)。

飲食習(xí)慣改變促進(jìn)面包糕點(diǎn)食品家庭早餐消費(fèi)增長。面包糕點(diǎn)食

品早餐有較高的營養(yǎng)價(jià)值，應(yīng)時(shí)適口，無論是面包還是糕點(diǎn)在品種上

都是豐富多彩，不斷推陳出新。除傳統(tǒng)的普通面包糕點(diǎn)食品外，近些

年又出現(xiàn)了強(qiáng)化營養(yǎng)，注重保健功能的面包糕點(diǎn)制品。例如：螺旋藻

面包、高纖維面包、全麥面包、鈣質(zhì)面包、全營養(yǎng)面包等，滿足多種

消費(fèi)者的不同需要。相比而言，我國傳統(tǒng)早餐地域性差別較為明顯，

單個(gè)地區(qū)的傳統(tǒng)早餐品類比較固定。全國性的傳統(tǒng)早餐多是包子、油

條、豆?jié){等，但其口味相對單調(diào)，品種變化不大。

二、糕點(diǎn)面包項(xiàng)目建設(shè)必要性分析

我國烘焙行業(yè)持續(xù)保持高景氣度，面包子行業(yè)增速維持10%以上。

烘焙產(chǎn)業(yè)大致分為四大類，分別是面包、蛋糕、月餅以及粽子，面包

和蛋糕為烘焙主要構(gòu)成，且界限不清晰，可統(tǒng)稱為面包，月餅及粽子

為占比較小的節(jié)日性食品。中國烘焙行業(yè)自80年代興起，90年代海外

合資品牌如曼可頓在中國設(shè)廠，2000年以來受益于消費(fèi)升級和飲食習(xí)

慣西化一直保持快速發(fā)展。15年面包、蛋糕及糕點(diǎn)零售額1555億元，

10-15年復(fù)合增長率13.8%,且消費(fèi)升級及多元文化下成長的年輕人占

比提升，未來仍有望保持較快增速，預(yù)計(jì)15-20年復(fù)合增速11.4%,規(guī)

模達(dá)到2663億元?！傲績r(jià)齊升”仍是主旋律，行業(yè)長期處于上升期。

我們認(rèn)為面包行業(yè)仍處于發(fā)展初期，人均消費(fèi)量整體偏低，區(qū)域分布

嚴(yán)重不均衡，量增空間廣闊；面包整體仍偏低端，消費(fèi)升級下向新鮮

面包等中高端升級的動力強(qiáng)勁，單價(jià)提升具備較大潛力?！傲績r(jià)齊升”

推動下，行業(yè)長期處于上升期。

滲透率提升&人均量提升，量增空間近4倍。目前，我國面包的人

均消費(fèi)量較飲食習(xí)慣相近的日本、香港差距較大。2016年，我國面包

的人均消費(fèi)量為L53千允，約為日本和中國香港的1/5。從人群體質(zhì)

和飲食習(xí)慣相似度考慮，我們認(rèn)為中國面包消費(fèi)量提升潛力巨大，量

增空間近4倍，增量來源于：1）飲食習(xí)慣西化推動面包從休閑食品向

主食過化，早餐市場的蓬勃發(fā)展推動人均量提升；2）面包作為舶來品,

影響范圍和烘焙食品相似，集中在華東、華中地區(qū)的嘆達(dá)城市，無論

是一事線城市向下線城市下沉，還是從東部向中西部拓展，均有廣闊

空間。處于日本60-70年代，主食化+健康化推動消費(fèi)量高個(gè)位數(shù)增長。

日本60-80年代為面包快速發(fā)展期，家摩消費(fèi)額年增速在10%-20%。50

年代開始，面包成為日本學(xué)生營養(yǎng)餐，面包文化開始起步。60-70年代

日本城鎮(zhèn)化步伐加快，人群結(jié)構(gòu)多元化，推動飲食習(xí)慣朝著西化、便

捷斯向發(fā)展，作為主食的面包消費(fèi)量迅速提升。中國目前情況與日本

60-70年代相似，量增將是面包行業(yè)現(xiàn)階段的主要推動力。目前我國人

均面包消費(fèi)量僅為1.53千先，進(jìn)低于日本70年代約為7kg的水平。

未來，人均消費(fèi)量增加疊加渠道下沉，消費(fèi)量有望維持高個(gè)位數(shù)增長。

品質(zhì)追求推動均價(jià)提升，或維持低個(gè)位數(shù)增長。面包作為西新文

化的代表過入中國，本身就帶有較濃厚消費(fèi)升級屬性，對收入增長具

有較大的價(jià)楫彈性。目前，中國面包單價(jià)仍偏低，在消費(fèi)升級推動下,

單價(jià)有望持續(xù)保持快于CPI的漲幅，主要由于幾個(gè)原因：1）健康意識

提高及口感的追求，消費(fèi)者偏好保質(zhì)期短的面包，帶動產(chǎn)品單價(jià)提升;

2）面包行業(yè)大而雜，食品安全意識的提升推動品胖面包加快對雜胖面

包的替代，也帶動整體均價(jià)上漲。往后看，兩新面因素長期存在，面

包均價(jià)未來有望保持低個(gè)位數(shù)增長。

從保質(zhì)期上，面包可以分為短保產(chǎn)品和中保、長保產(chǎn)品。中保、

長保產(chǎn)品多為包裝產(chǎn)品，在新便食用和易于保存的特性下可以銷往各

線城市，休閑屬性較強(qiáng)。短保由于保質(zhì)期短，不易保存，受運(yùn)媼范圍

限制較大，主食屬性較強(qiáng)。我們預(yù)計(jì)中保、長保產(chǎn)品零售額或500億

左右，短保產(chǎn)品占據(jù)行業(yè)的最大部分，約有1000億的龐大規(guī)模。

長保產(chǎn)品崛起于便利，主推休閑消費(fèi)。上世紀(jì)90年代，歐美的面

包企業(yè)試圖延長保質(zhì)期以擴(kuò)大面包的銷售區(qū)域、減少物流開支、提高

生產(chǎn)效率，長保面包由此誕生。長保產(chǎn)品保質(zhì)期普遍長達(dá)6個(gè)月以上,

新便食用、更易保存，采用單個(gè)包裝重量僅20g左右、熱量較低的小

包裝新式主推不定時(shí)的零食消費(fèi)。替代品增多&習(xí)慣健康化，長保行業(yè)

增速放緩。休閑食品子品類繁多，相互可替代性強(qiáng)且競爭激烈，長保

面包相對餅干、炒貨等其他子品類開無明顯體勢。此外，隨著健康觀

念增強(qiáng)，保質(zhì)期和配料、營養(yǎng)成分表成為消費(fèi)者購買產(chǎn)品時(shí)的體先考

慮因素，消費(fèi)者對長保產(chǎn)品存在不健康、添加劑多的印象。雖然長保

企業(yè)逐漸縮短保質(zhì)期，推出中保產(chǎn)品，但效果仍不佳。兩新面因素影

響下，長保面包逐漸發(fā)展乏力，長保龍頭達(dá)利園的營收增速近年來持

續(xù)下滑，16年增速僅0.2虬

短保面包立足早餐市場，未來5年有望延續(xù)高增長態(tài)勢。與定位

休閑零售的長保、中保面包不同，短保面包多用于代餐，主要消費(fèi)場

景在于早餐。隨著城市生活節(jié)奏加快，絕大部分人準(zhǔn)備早餐的時(shí)間不

超過15分鐘，使得在家用餐逐步被外出用餐所替代，而簡便快捷，食

用簡便、購買便利的短保面包符合人們早餐消費(fèi)習(xí)慣變化，有望享受

快速成長的在外早餐市場紅利：1）消費(fèi)升級疊加西式文化傳播，面包

消費(fèi)群體正持續(xù)擴(kuò)容；2）短保面包在價(jià)楮上符合早餐3-9元的主流消

費(fèi)帶；3）標(biāo)準(zhǔn)化的生產(chǎn)流程使短保面包較包子、饅頭、油條等具備更

強(qiáng)的食品安全保障。15年中國早餐食品總消費(fèi)額高達(dá)1.33萬億元，預(yù)

測2021年將增至L95萬億元，在外早餐市場有望從16年5870億元

增至21年8400億元。我們認(rèn)為短保面包有望搭上在外早餐的快車，

開持續(xù)擠壓傳統(tǒng)早餐的伴額，2021年或占到在外早餐市場的25%,未

來5年復(fù)合增長率或13%o

第三章建設(shè)單位基本信息

一、項(xiàng)目承辦單位基本情況

（-）公司名稱

XXX實(shí)業(yè)發(fā)展公司

（二）公司簡介

公司一直秉承“堅(jiān)持原創(chuàng)，追求領(lǐng)先”的經(jīng)營理念，不斷創(chuàng)造令客戶

驚喜的產(chǎn)品和服務(wù)。

公司經(jīng)過長時(shí)間的生產(chǎn)實(shí)踐，培養(yǎng)和造就了一批管理水平高、綜合素

質(zhì)優(yōu)秀的職工隊(duì)伍，操作技能經(jīng)驗(yàn)豐富，積累了先進(jìn)的生產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品的管

理經(jīng)驗(yàn)，并擁有一批過硬的產(chǎn)品研制開發(fā)和經(jīng)營人員，因此，項(xiàng)目承辦單

位具備較強(qiáng)的新產(chǎn)品開發(fā)能力和新技術(shù)應(yīng)用能力，為實(shí)施項(xiàng)目提供了有力

的技術(shù)支撐和技術(shù)人才資源保障。

二、公司經(jīng)濟(jì)效益分析

上一年度，XXX集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入10764.75萬元，同比增長16.85%

（1552.50萬元）。其中，主營業(yè)業(yè)務(wù)糕點(diǎn)面包生產(chǎn)及銷售收入為8658.86

萬元，占營業(yè)總收入的80.44%。

上年度營收情況一覽表

序號項(xiàng)目第一季度第二季度第三季度第四季度合計(jì)

1營業(yè)收入2260.603014.132798.842691.1910764.75

2主營業(yè)務(wù)收入1818.362424.482251.302164.728658.86

2.1糕點(diǎn)面包(A)600.06800.08742.93714.362857.42

2.2糕點(diǎn)面包(B)418.22557.63517.80497.881991.54

2.3糕點(diǎn)面包(C)309.12412.16382.72368.001472.01

2.4糕點(diǎn)面包(D)218.20290.94270.16259.771039.06

2.5糕點(diǎn)面包(E)145.47193.96180.10173.18692.71

2.6糕點(diǎn)面包(F)90.92121.22112.57108.24432.94

2.7糕點(diǎn)面包(...)36.3748.4945.0343.29173.18

3其他業(yè)務(wù)收入442.24589.65547.53526.472105.89

根據(jù)初步統(tǒng)計(jì)測算，公司實(shí)現(xiàn)利潤總額2369.06萬元，較去年同期相

比增長319.87萬元，增長率15.61%；實(shí)現(xiàn)凈利潤1776.80萬元，較去年同

期相比增長363.63萬元,增長率25.73%。

上年度主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

項(xiàng)目單位指標(biāo)

完成營業(yè)收入萬元10764.75

完成主營業(yè)務(wù)收入萬元8658.86

主營業(yè)務(wù)收入占比80.44%

營業(yè)收入增長率(同比)16.85%

營業(yè)收入增長量(同比)萬元1552.50

利潤總額萬元2369.06

利潤總額增長率15.61%

利潤總額增長量萬元319.87

凈利潤萬元1776.80

凈利潤增長率25.73%

凈利潤增長量萬元363.63

投資利潤率53.73%

投資回報(bào)率40.30%

財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率24.75%

企業(yè)總資產(chǎn)萬元15372.44

流動資產(chǎn)總額占比萬元35.66%

流動資產(chǎn)總額萬元5482.21

資產(chǎn)負(fù)債率38.02%

第四章項(xiàng)目市場前景分析

一、糕點(diǎn)面包行業(yè)分析

中國傳統(tǒng)家庭早餐制作過程相對復(fù)雜且多為熱食，導(dǎo)致整個(gè)早餐

時(shí)間較長；而面包糕點(diǎn)食品早餐，既能滿足身體營養(yǎng)需求，制作也比

較簡單，早餐時(shí)間較短。中老年人飲食習(xí)慣固定，一般選擇傳統(tǒng)家庭

早餐；選擇面包糕點(diǎn)類食品為家庭早餐的，年輕家庭居多，年輕人生

活節(jié)奏較快，喜歡追求多樣化的早餐。未來面包糕點(diǎn)食品的主食消費(fèi),

尤其是其中年輕人的飲食習(xí)慣的改變將是增長點(diǎn)。

追求簡單便捷，年輕上班族飲食習(xí)慣西化，是快餐類早餐消費(fèi)的

主要人群?？觳皖愒绮拖M(fèi)指在面包連鎖店、便利店、超市等場所購

買的面包糕點(diǎn)類早餐消費(fèi)。消費(fèi)人群主要是一二線城市快節(jié)奏生活的

年輕工作族，沒有充足的早餐時(shí)間，追求簡單便捷的消費(fèi)體驗(yàn)。面包

糕點(diǎn)類快餐產(chǎn)品一般屬于冷食，食用更加方便。相比而言，包子豆?jié){

等傳統(tǒng)早餐屬于熱食，食用起來相對麻煩，并且包子、煎餅類早餐一

般味道較大，很難散去。年輕工作族一般更愿意選擇方便食用，且無

味道殘留的面包糕點(diǎn)類快餐。這類人群年齡一般集中在25?34歲之間,

群體人口在不斷增長，并且增速快于總?cè)丝?，人口比例不斷提高，?/p>

動快餐類消費(fèi)增長。年輕上班族飲食習(xí)慣西化，面包主食消費(fèi)習(xí)慣逐

漸養(yǎng)成，是家庭早餐消費(fèi)人群增長的潛力所在。

面包糕點(diǎn)類食品可當(dāng)作休閑食品，消費(fèi)人群主要是年輕消費(fèi)者，

以及有下午茶習(xí)慣的小眾消費(fèi)者群。電子商務(wù)的發(fā)展，網(wǎng)上購物更加

便捷，極大的刺激了年輕消費(fèi)者的休閑食品消費(fèi)。有下午茶習(xí)慣的消

費(fèi)人群相對小眾，消費(fèi)能力較高，對面包糕點(diǎn)食品的消費(fèi)頻率、質(zhì)量

要求更高，一般選擇專賣店購買或自己制作。

休閑食品人均消費(fèi)量遠(yuǎn)低于其他國家，近年來市場規(guī)?？焖僭鲩L,

2001-2015年CAGR達(dá)到10%,面包糕點(diǎn)食品受益。2015年我國大陸地

區(qū)休閑食品人均消費(fèi)量僅為1.4kg,遠(yuǎn)低于英美地區(qū)，與同處亞洲地區(qū)

的韓國（2kg）、日本（6.1kg）相比仍存在較大差距。臺灣地區(qū)人均

消費(fèi)量為2.8kg,是大陸地區(qū)的2倍。而大陸地區(qū)人均消費(fèi)量增速明顯,

高于上述所有地區(qū)。2015年我國休閑食品市場規(guī)模達(dá)到157.57億美元,

近15年市場規(guī)模維持8%以上的增長，CAGR為10%。2001~2015年大陸

地區(qū)人均消費(fèi)量CAGR為4.73%,日、韓等成熟市場增速均低于2%。面

包糕點(diǎn)食品作為休閑食品的重要組成部分，將受益休閑食品的火爆增

長。

面包糕點(diǎn)食品主食消費(fèi)是推動面包糕點(diǎn)行業(yè)發(fā)展的主要驅(qū)動力。

隨著東西方文化交融，社會居民對西方飲食習(xí)慣接受度逐步提高，飲

食習(xí)慣逐漸轉(zhuǎn)變，并且其轉(zhuǎn)變相對穩(wěn)定綿長，促進(jìn)面包糕點(diǎn)類食品主

食消費(fèi)持續(xù)穩(wěn)定增長。休閑食品消費(fèi)市場的迅速發(fā)展，將帶動糕點(diǎn)面

包類面包糕點(diǎn)食品消費(fèi)的進(jìn)一步增長。其中，飲食習(xí)慣轉(zhuǎn)變動力持久,

面包糕點(diǎn)類主食消費(fèi)增長空間最大，是推動面包糕點(diǎn)行業(yè)發(fā)展的主要

驅(qū)動力。

目前面包糕點(diǎn)食品銷售的主要終端渠道包括便利店，超市，專賣

店，雜貨店，網(wǎng)購等。便利店經(jīng)營時(shí)間長，購物便捷，物流體系完善,

產(chǎn)品價(jià)格較高。雜貨店與便利店的分布相似，數(shù)量多，覆蓋廣，消費(fèi)

便捷，可選品牌較少，但商品更新慢，質(zhì)量也稍差。超市產(chǎn)品種類齊

全，價(jià)格低，購物流程較長。專賣店深耕一種產(chǎn)品，用戶忠誠度高，

商品價(jià)格較高。網(wǎng)購購物便捷，產(chǎn)品類別多，價(jià)格較低，單店覆蓋區(qū)

域廣，銷售受物流限制。

超級市場價(jià)格低廉對中低價(jià)消費(fèi)者吸引力顯著，目前是我國面包

糕點(diǎn)食品的主要渠道之一。目前超市面包糕點(diǎn)產(chǎn)品運(yùn)營模式主要分為

超市自營現(xiàn)場加工；外包聯(lián)營形式；面包糕點(diǎn)類成品外采三類。其中,

超市自營現(xiàn)場加工、外包聯(lián)營與面包糕點(diǎn)專賣店具有相似性，通過在

超市內(nèi)建立面包專賣區(qū)域提供面包糕點(diǎn)產(chǎn)品現(xiàn)場制作，價(jià)格也低于專

賣店。同時(shí)，超市主要消費(fèi)群體產(chǎn)品購買具有計(jì)劃性，一般在閑暇時(shí)

間進(jìn)行消費(fèi)，在超市逗留時(shí)間較長，在主要目標(biāo)產(chǎn)品購買完成后仍然

會繼續(xù)購物，同時(shí)超市渠道購買者對產(chǎn)品價(jià)格敏感度較高，超市面包

糕點(diǎn)產(chǎn)品較低的價(jià)格和量販?zhǔn)桨b具有優(yōu)勢。

中國大陸面包糕點(diǎn)食品消費(fèi)渠道主要集中在專賣店和超市，渠道

較為集中，便利店比例與日本等國家比較低。從2015年中國大陸面包

糕點(diǎn)食品消費(fèi)渠道來看，中國大陸專賣店和超市渠道面包糕點(diǎn)食品消

費(fèi)占比分別為61%和33.6%合計(jì)占比94.7%,這一比例遠(yuǎn)高于臺灣、韓

國和日本。同時(shí)，與日韓臺地區(qū)相比，大陸特有的網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)渠道占比

逐步加大，從2010年初的0.3%逐步增加到1.2%,年復(fù)合增長率

31.95%。日本面包糕點(diǎn)食品消費(fèi)渠道較為分散，便利店和雜貨店、超

市占比較高，分別為34.3%和34.6%,這主要是因?yàn)槿毡颈憷旰统?/p>

分布較為密集，消費(fèi)更為便捷，面包作為日本人的主食是日常不可或

缺的食品。日本人口老年化嚴(yán)重，老年人群在便利店消費(fèi)比例較高。

便利店數(shù)量穩(wěn)步增長，長期來看將成為面包糕點(diǎn)食品消費(fèi)重要渠

道。便利店的面包相對面包糕點(diǎn)面包在次日消費(fèi)時(shí)也可以保持較好的

口感。根據(jù)日本和臺灣的經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)人均GDP達(dá)到3000美金時(shí)，便利店

開始進(jìn)入當(dāng)?shù)厥袌?；?dāng)人均GDP達(dá)5000美元時(shí)，進(jìn)入便利店快速成長

期；當(dāng)人均GDP達(dá)1萬美元時(shí)，進(jìn)入行業(yè)激烈競爭期。

中國在2008年達(dá)到人均GDP達(dá)到3000美金，2015年更是達(dá)到

8016美金。從我國便利店數(shù)量來看，我國便利店增長迅速2008-2014

復(fù)合增長率達(dá)到11.7%,門店數(shù)增長近一倍。根據(jù)日韓臺地區(qū)的便利店

面包糕點(diǎn)食品消費(fèi)占比來，日本便利店占比29%,臺灣占比21.8%,占

比最低的韓國占有2.5%,明顯高于中國大陸地區(qū)。隨著我國人均收入

水平的提升，便利店逐步向三四線城市擴(kuò)張，隨著便利店密度的提升,

便利店對于超市與傳統(tǒng)專賣店的替代性逐步增強(qiáng)，便利店自身消費(fèi)的

便捷性使得便利店和零售商對超市渠道面包糕點(diǎn)產(chǎn)品的擠占加速，將

成為面包糕點(diǎn)食品消費(fèi)重要渠道。

“中央工廠+批發(fā)”模式更適合目前的行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，發(fā)展空間來

自于渠道深耕與區(qū)域拓展。首先，目前面包糕點(diǎn)行業(yè)的利潤的重要保

障來自成本與費(fèi)用的控制，“中央工廠+批發(fā)”模式的規(guī)模效應(yīng)更強(qiáng)，

成本更低，渠道方面采用現(xiàn)成的超市、便利店等渠道，受一線城市人

工與房租等價(jià)格波動影響較小，期間費(fèi)用率也較低，因此，“中央工

廠+批發(fā)”模式更能在目前的行業(yè)環(huán)境下保持較高的凈利潤水平。其次,

二三線城市人均面包糕點(diǎn)消費(fèi)量較低，且目前便利店等渠道仍在不斷

發(fā)展，未來二三線城市面包糕點(diǎn)行業(yè)的市場空間較大，加上二三線城

市消費(fèi)水平低于一線城市，“中央工廠+批發(fā)”模式下性價(jià)比高的面包

糕點(diǎn)行業(yè)更容易滲透二三線城市。

二、糕點(diǎn)面包市場分析預(yù)測

全球烘焙行業(yè)市場規(guī)模3000+億美元，2002—2016年CAGR為3.54%o

根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，全球烘焙產(chǎn)品市場規(guī)模穩(wěn)步增長，2016年規(guī)模達(dá)到

3265億美元，2002年至2016年CAGR為3.54%。在歐美國家，烘焙食

品一直作為當(dāng)?shù)鼐用竦脑绮图爸魇?，歐美是最大的烘焙市場。而亞太

地區(qū)烘焙行業(yè)發(fā)展時(shí)間相對較短、且烘焙食品還未被當(dāng)做正餐食用。

但近些年消費(fèi)者對烘焙食品的認(rèn)知度不斷提升，2016年亞太地區(qū)的烘

焙市場規(guī)模已達(dá)到600億美元。

我國烘焙行業(yè)市場規(guī)模近2000億元，2011-2016年CAGR為10%+,

增速高于主要烘焙國家。根據(jù)顯示，2016年我國烘焙行業(yè)規(guī)模以

251.82億美元位居全球第二，僅次于美國。2011-2016年我國烘焙行

業(yè)規(guī)模從972億增至1795億元，CAGR為10.76%,2017年規(guī)模預(yù)計(jì)達(dá)

到2022億元，同比增長12.65%。數(shù)據(jù)顯示2011-2016年中國烘焙食品

消費(fèi)額CAGR為11.93%,高于其他主要烘焙國家，如巴西增速為

11.24%,美國增速為2.17%,日本增速為0.H%。

面包行業(yè)市場規(guī)模300億元，2011-2016年銷售額CAGR為12%,

未來有望實(shí)現(xiàn)量價(jià)齊升，增速維持在10%+。2016年面包市場規(guī)模占我

國烘焙整體規(guī)模17%,面包銷售額達(dá)298億元.2011-2016年我國面包

行業(yè)規(guī)模從169億元增至298億元，CAGR為12%。相比于其他子行業(yè),

面包行業(yè)增速仍然較高。未來隨著居民可支配收入增加、飲食習(xí)慣西

化，面包行業(yè)有望實(shí)現(xiàn)量價(jià)齊升，預(yù)計(jì)未來增速有望維持在10%以上。

我國人均烘焙消費(fèi)逐年提升，但較其他國家仍有較大差距。由于

飲食習(xí)慣的差異，各國烘焙食品人均消費(fèi)量差異較大。數(shù)據(jù)顯示，中

國人均烘焙食品消費(fèi)量近些年呈現(xiàn)逐年升高的趨勢，但仍較其他國家

有較大差距。2015年，中國人均烘焙食品消費(fèi)量為6.6KG/人，為飲食

文化接近的香港地區(qū)消費(fèi)量的1/2,日本的1/3。從面包子品類來看，

2016年中國面包人均消費(fèi)量為1.5kg/人，約為日本和中國香港的1/5O

面包等烘焙食品成為年輕消費(fèi)者早餐首選，將推動消費(fèi)需求增加。

由于生活節(jié)奏逐漸加快，特別是在中國一線城市中，消賽者準(zhǔn)備早餐

的時(shí)間和以往相比大大減短，飲食偏好于方便快捷。相比傳統(tǒng)早餐，

面包等烘焙食品以其即買即食、種類豐富的特點(diǎn)成為年輕消費(fèi)者的早

餐首選。調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，50%消費(fèi)者偏愛西式早餐，高于偏愛中式早餐

42%的占比。飲食西化將推動烘焙面包消費(fèi)需求增加。

市場空間測算：行業(yè)有望量價(jià)齊升，未來若以12%的增速增長，3

年后（2020年）面包行業(yè)規(guī)模將達(dá)到457億元，5年后（2022年）面

包行業(yè)規(guī)模將達(dá)到573億元。

我國烘焙食品市場集中度低，0?5僅為10.4%,對比日本CR5占比

88%,我國具有較大提升潛力。根據(jù)數(shù)據(jù)，2015年中國面包糕點(diǎn)食品行

業(yè)CR5僅10.4%,其中達(dá)利食品、好麗友、桃李面包市場份額居于前三,

分別為5.1%、2.2%,1.9%o對比成熟的日本市場來看，2015年市場份

額第一的山崎面包占比為36%,第二的日清食品占比為18%,CR5占比

88%o中國烘焙行業(yè)雖然初具規(guī)模且快速增長，但其行業(yè)集中度還有待

提升。

面包行業(yè)分布分散，CR5占比21.50%,龍頭市占率低，龍頭市占

率低。我國面包企業(yè)主要有三種：外資成熟面包品牌、內(nèi)資跨區(qū)域面

包連鎖品牌、規(guī)模較小但數(shù)量巨大的手工作坊。我國面包行業(yè)分布分

散，2015年行業(yè)分布中手工面包占比最高達(dá)59%,CR3占比16.8%,

CR5（外加盼盼、曼可頓）占比21.50%,龍頭市占率低。

第五章土建工程說明

一、建筑工程設(shè)計(jì)原則

建筑立面處理在滿足工藝生產(chǎn)和功能的前提下，符合現(xiàn)代主體工程的

特點(diǎn)，立面處理力求簡潔大方，色彩組合以淡雅為基調(diào)，適當(dāng)運(yùn)用局部色

彩點(diǎn)綴，在滿足項(xiàng)目建設(shè)地規(guī)劃要求的前提下，著重體現(xiàn)項(xiàng)目承辦單位企

業(yè)精神，創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)雅舒適的生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境。項(xiàng)目承辦單位本著“適用、

安全、經(jīng)濟(jì)、美觀”的原則并遵照國家建筑設(shè)計(jì)規(guī)范進(jìn)行項(xiàng)目建筑工程設(shè)

計(jì)；在滿足投資項(xiàng)目生產(chǎn)工藝設(shè)備要求的前提下，力求布局合理、造型美

觀、色彩協(xié)調(diào)、施工方便，努力建設(shè)既有時(shí)代感又有地方特色的工業(yè)建筑

群的新形象。undefined

二、項(xiàng)目總平面設(shè)計(jì)要求

本次設(shè)計(jì)融入了全新的設(shè)計(jì)理念，以建設(shè)和諧企業(yè)為前提條件，以建

筑“功能、美觀、經(jīng)濟(jì)”三要素前提為出發(fā)點(diǎn)，全盤考慮場區(qū)可持續(xù)發(fā)展、

建筑節(jié)能等各方面要素，極力打造一個(gè)功能先進(jìn)、生產(chǎn)高效的現(xiàn)代化企業(yè)。

功能分區(qū)合理，人流、車流、物流路線清楚，避免或減少交叉。建筑布局

緊湊、交通便捷、管理方便。

三、土建工程設(shè)計(jì)年限及安全等級

建筑結(jié)構(gòu)的安全等級是根據(jù)建筑物結(jié)構(gòu)破壞可能產(chǎn)生的后果（危及人

的生命、造成經(jīng)濟(jì)損失）的嚴(yán)重性來劃分的，本工程結(jié)構(gòu)安全等級設(shè)計(jì)為

I級。砌體結(jié)構(gòu)應(yīng)按規(guī)范設(shè)置地圈梁及構(gòu)造柱，建筑物耐火等級為n級。

四、建筑工程設(shè)計(jì)總體要求

項(xiàng)目承辦單位的建筑設(shè)計(jì)應(yīng)遵守國家現(xiàn)行技術(shù)規(guī)范、規(guī)定，特殊建筑

物按專門的技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。項(xiàng)目承辦單位應(yīng)該根據(jù)產(chǎn)品制造行業(yè)項(xiàng)

目產(chǎn)品生產(chǎn)的特點(diǎn)，應(yīng)按國家規(guī)范，妥善處理防火、防爆、防污、防腐、

耐高溫等要求。該項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)及結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)在滿足生產(chǎn)工藝要求的前提下,

盡量貫徹工業(yè)廠房聯(lián)合化、露天化、結(jié)構(gòu)輕型化原則，并注意因地制宜。

對采光通風(fēng)、保溫隔熱、防火、防腐、抗震等均按國家現(xiàn)行規(guī)范、規(guī)程和

規(guī)定執(zhí)行，努力做到場房設(shè)計(jì)保障安全、技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理、美觀適用,

同時(shí)方便施工、安裝和維修。

五、土建工程建設(shè)指標(biāo)

本期工程項(xiàng)目預(yù)計(jì)總建筑面積26690.67平方米，其中：計(jì)容建筑面積

26690.67平方米，計(jì)劃建筑工程投資2177.01萬元，占項(xiàng)目總投資的

25.66%o

第六章選址分析

一、項(xiàng)目選址原則

投資項(xiàng)目對其生產(chǎn)工藝流程、設(shè)施布置等都有較為嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)化要求,

為了更好地發(fā)揮其經(jīng)濟(jì)效益并綜合考慮環(huán)境等多方面的因素，根據(jù)項(xiàng)目選

址的一般原則和項(xiàng)目建設(shè)地的實(shí)際情況，該項(xiàng)目選址應(yīng)遵循以下基本原則

的要求。投資項(xiàng)目對其生產(chǎn)工藝流程、設(shè)施布置等都有較為嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)化

要求，為了更好地發(fā)揮其經(jīng)濟(jì)效益并綜合考慮環(huán)境等多方面的因素，根據(jù)

項(xiàng)目選址的一般原則和項(xiàng)目建設(shè)地的實(shí)際情況，該項(xiàng)目選址應(yīng)遵循以下基

本原則的要求。所選場址應(yīng)避開自然保護(hù)區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)、生活飲用水源

地和其他特別需要保護(hù)的環(huán)境敏感性目標(biāo)。項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域地理?xiàng)l件較好，

基礎(chǔ)設(shè)施等配套較為完善，并且具有足夠的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

二、項(xiàng)目選址

該項(xiàng)目選址位于某某高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。

園區(qū)是1992年經(jīng)省政府批準(zhǔn)設(shè)立的省級園區(qū)，現(xiàn)已開發(fā)利用土地11.5

平方公里。園區(qū)作為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)建設(shè)的主戰(zhàn)場、項(xiàng)目建設(shè)的最前沿、逐步呈

現(xiàn)出自己的發(fā)展特點(diǎn)和比較優(yōu)勢。2016年實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入8億元，引內(nèi)資到

位40億元，固定資產(chǎn)投資38億元，出口總額9850萬美元，累計(jì)完成基礎(chǔ)

設(shè)施投資12.5億元。到2020年，當(dāng)?shù)毓I(yè)化率提高到41%,工業(yè)主導(dǎo)地位

更加突出，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到100億元，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達(dá)到

400億元，占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值比重大幅提升，達(dá)到12虬建成三個(gè)左右

在國內(nèi)有影響力的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展基地。產(chǎn)業(yè)發(fā)展保持中高速。

到2020年，工業(yè)增加值達(dá)到900億元，工業(yè)對全市經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到

50%o規(guī)上工業(yè)企業(yè)數(shù)超2000家，規(guī)上工業(yè)總產(chǎn)值及戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值

分別比“十二五”末年均增長15%和28%,其它主要指標(biāo)均保持中高速增長。

三、建設(shè)條件分析

近年來，項(xiàng)目承辦單位培養(yǎng)了一大批精通各個(gè)工藝流程的優(yōu)秀技術(shù)工

人；企業(yè)的人才培養(yǎng)和建設(shè)始終走在當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)行業(yè)的前列，具有顯著的人

才優(yōu)勢；項(xiàng)目承辦單位還與多家科研院所建立了長期的緊密合作關(guān)系，并

建立了向科研開發(fā)傾斜的獎勵(lì)機(jī)制，每年都拿出一定數(shù)量的專項(xiàng)資金用于

對重點(diǎn)產(chǎn)品及關(guān)鍵工藝開發(fā)的獎勵(lì)。

四、用地控制指標(biāo)

建設(shè)項(xiàng)目平面布置符合行業(yè)廠房建設(shè)和單位面積產(chǎn)能設(shè)計(jì)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，

達(dá)到《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》（國土資發(fā)【2008】24號）文件規(guī)定

的具體要求。該項(xiàng)目均按照項(xiàng)目建設(shè)地建設(shè)用地規(guī)劃許可證及建設(shè)用地規(guī)

劃設(shè)計(jì)要求進(jìn)行設(shè)計(jì)，同時(shí)，嚴(yán)格按照項(xiàng)目建設(shè)地建設(shè)規(guī)劃部門與國土資

源管理部門提供的界址點(diǎn)坐標(biāo)及用地方案圖布置場區(qū)總平面圖。投資項(xiàng)目

辦公及生活用地所占比重符合國土資源部發(fā)布的《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制

指標(biāo)》（國土資發(fā)【2008】24號）中規(guī)定的產(chǎn)品制造行業(yè)辦公及生活用地

所占比重W7.00%的規(guī)定；同時(shí)，滿足項(xiàng)目建設(shè)地確定的“辦公及生活用地

所占比重W7.00%”的具體要求。

五、地總體要求

本期工程項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃建筑系數(shù)57.81%,建筑容積率1.22,建設(shè)區(qū)域

綠化覆蓋率6.72%,固定資產(chǎn)投資強(qiáng)度192.34萬元/畝。

土建工程投資一覽表

序號項(xiàng)目單位指標(biāo)備注

1占地面積平方米21877.6032.80畝

2基底面積平方米12647.44

3建筑面積平方米26690.672177.01萬元

4容積率1.22

5建筑系數(shù)57.81%

6主體工程平方米20727.85

7綠化面積平方米1792.40

8綠化率6.72%

9投資強(qiáng)度萬元/畝192.34

六、節(jié)約用地措施

投資項(xiàng)目依托項(xiàng)目建設(shè)地已有生活設(shè)施、公共設(shè)施、交通運(yùn)輸設(shè)施，

建設(shè)區(qū)域少建非生產(chǎn)性設(shè)施，因此，有利于節(jié)約土地資源和節(jié)省建設(shè)投資。

在項(xiàng)目建設(shè)過程中，項(xiàng)目承辦單位根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)地的總體規(guī)劃以及項(xiàng)目建

設(shè)地對投資項(xiàng)目地塊的控制性指標(biāo)，本著“經(jīng)濟(jì)適宜、綜合利用”的原則

進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃、合理布局，最大限度地提高土地綜合利用率。

七、總圖布置方案

（-）平面布置總體設(shè)計(jì)原則

按照建（構(gòu)）筑物的生產(chǎn)性質(zhì)和使用功能，項(xiàng)目總體設(shè)計(jì)根據(jù)物流關(guān)

系將場區(qū)劃分為生產(chǎn)區(qū)、辦公生活區(qū)、公用設(shè)施區(qū)等三個(gè)功能區(qū)，要求功

能分區(qū)明確，人流、物流便捷流暢，生產(chǎn)工藝流程順暢簡捷；這樣布置既

能充分利用現(xiàn)有場地，有利于生產(chǎn)設(shè)施的聯(lián)系，又有利于外部水、電、氣

等能源的接入，管線敷設(shè)短捷，相互聯(lián)系方便。同時(shí)考慮用地少、施工費(fèi)

用節(jié)約等要求，沿圍墻、路邊和可利用場地種植花卉、樹木、草坪及常綠

植物，改善和美化生產(chǎn)環(huán)境。

（二）主要工程布置設(shè)計(jì)要求

車間布置方案需要達(dá)到“物料流向最經(jīng)濟(jì)、操作控制最有利、檢測維

修最方便”的要求。項(xiàng)目承辦單位在工藝流程、技術(shù)參數(shù)和主要設(shè)備選擇

確定以后，根據(jù)設(shè)備的外形、前后位置、上下位差以及各種物料輸入

（出）、操作等規(guī)劃統(tǒng)一設(shè)計(jì)，選擇并確定車間布置方案。應(yīng)與場外道路

銜接順暢，便于企業(yè)運(yùn)輸車輛直接進(jìn)入國道、高速公路等國家級道路網(wǎng)絡(luò),

場區(qū)道路應(yīng)與總平面布置、管線、綠化等協(xié)調(diào)一致。

（三）綠化設(shè)計(jì)

場區(qū)植物配置以本地區(qū)樹種為主，綠化設(shè)計(jì)的樹木花草配置應(yīng)依據(jù)項(xiàng)

目建設(shè)區(qū)域的總體布置、豎向、道路及管線綜合布置等要求，并適合當(dāng)?shù)?/p>

氣象、土壤、生態(tài)習(xí)性與防護(hù)性能，疏密適當(dāng)高低錯(cuò)落，形成一定的層次

感。

（四）輔助工程設(shè)計(jì)

1、消防水源采用低壓制，同一時(shí)間內(nèi)按火災(zāi)一次考慮，室內(nèi)外均設(shè)環(huán)

狀消防管網(wǎng)，室外消火栓間距不大于100.00米，消火栓距道路邊不大于

2.00米。投資項(xiàng)目用水由項(xiàng)目建設(shè)地給水管網(wǎng)統(tǒng)一供給，規(guī)劃在場區(qū)內(nèi)建

設(shè)完善的給水管網(wǎng)，接入場區(qū)外部現(xiàn)有給水管網(wǎng)，即可保證項(xiàng)目的正常用

水。場內(nèi)供水采用生活供水系統(tǒng)、消防供水系統(tǒng)、生產(chǎn)補(bǔ)給水系統(tǒng)，消防

供水系統(tǒng)在場區(qū)內(nèi)形成供水管網(wǎng)。

2、投資項(xiàng)目生產(chǎn)給水的對象主要是各類清洗設(shè)備，其余輔助設(shè)備、空

壓機(jī)及廠房內(nèi)水冷制冷機(jī)組等均采取冷卻循環(huán)用水。生活糞便污水經(jīng)III級

化糞池處理后與一般生活廢水一起排到項(xiàng)目建設(shè)地污水處理站集中處理達(dá)

標(biāo)后排放；雨水經(jīng)收集口與地表水一起以暗管系統(tǒng)直接排到項(xiàng)目建設(shè)地市

政雨水管網(wǎng)。

3、投資項(xiàng)目供電電源由項(xiàng)目建設(shè)地變電站專線供給，供電電源電壓為

10KV,架空線引入場區(qū)后由電纜引入高壓變配電室內(nèi)，由場區(qū)配電屏分流

到主體工程內(nèi)，配電電壓為380V/220V；場區(qū)電纜埋地敷設(shè)，車間內(nèi)電纜架

空敷設(shè)，該地區(qū)的供電電源可靠且電壓穩(wěn)定，完全能夠滿足投資項(xiàng)目的用

電需求。

4、該項(xiàng)目由于需要考慮項(xiàng)目產(chǎn)品所涉及的原輔材料和成品的運(yùn)輸，運(yùn)

輸需求量較大，初步考慮鐵路運(yùn)輸與公路運(yùn)輸方式相結(jié)合的運(yùn)輸方式。場

外運(yùn)輸全部采用汽車運(yùn)輸、外部運(yùn)力為主。本項(xiàng)目所涉及的原輔材料的運(yùn)

入，成品的運(yùn)出所需運(yùn)輸車輛，全部依托社會運(yùn)輸能力解決。

5、衛(wèi)生間均設(shè)排氣扇，將濕氣和臭氣經(jīng)排風(fēng)機(jī)排至室外，通風(fēng)換氣次

數(shù)一定要大于10.00次/小時(shí)。冬季室內(nèi)采暖要求計(jì)算溫度：各主體工程

14.50℃-16.50℃,需采暖的庫房5.50℃-8.50℃,公用站房14.50℃,辦

公室、生活間18.50C,衛(wèi)生間15.5CTC；采暖熱媒為95.5(TC-75.0CTC采

暖熱水，由市政外網(wǎng)集中供應(yīng)，供水壓力為0.40Mpa。工業(yè)電視部分：在場

內(nèi)主要場所進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)視，適時(shí)錄像并存儲圖像，不僅可以了解工作人員

及場內(nèi)來往人員的情況，還可通過查詢錄像資料，為事故鑒定、責(zé)任劃分

提供法律認(rèn)可的視頻圖像證據(jù)。

八、選址綜合評價(jià)

項(xiàng)目建設(shè)地工業(yè)園著力打造創(chuàng)新型、服務(wù)型開發(fā)區(qū)，致力于投資創(chuàng)業(yè)

軟硬環(huán)境建設(shè)，出臺優(yōu)惠政策，對入駐建設(shè)區(qū)的企業(yè)在立項(xiàng)審批、工商稅

務(wù)登記、土地辦證以及招工等方面提供“全方位、一條龍”的聯(lián)動服務(wù)，

積極圍繞增強(qiáng)綜合服務(wù)能力，以擴(kuò)大開放和體制創(chuàng)新為動力，全力推動經(jīng)

濟(jì)聚集區(qū)建設(shè)務(wù)實(shí)高效運(yùn)轉(zhuǎn)，力爭成為輻射能力強(qiáng)、政府效能高、商業(yè)機(jī)

會多、交易成本低、生態(tài)環(huán)境美、社會文明程度高的現(xiàn)代化綠色經(jīng)濟(jì)新區(qū)。

投資項(xiàng)目選址符合國家相關(guān)供地政策及規(guī)劃要求，其建筑系數(shù)、建筑容積

率、建設(shè)區(qū)域綠化覆蓋率、辦公及生活服務(wù)用地比例、投資強(qiáng)度等各項(xiàng)用

地指標(biāo)，均符合《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)（2008版）》中的相關(guān)規(guī)定

要求。

第七章工藝原則及設(shè)備選型

一、原輔材料采購及管理

原材料倉庫按品種分類存儲；庫內(nèi)原輔材料的保管應(yīng)按批號分存，建

立嚴(yán)格的入庫、分發(fā)制度，堅(jiān)決杜絕分發(fā)差錯(cuò)，堅(jiān)決杜絕因混批錯(cuò)號、混

用原材料而造成的質(zhì)量事故。項(xiàng)目建成投產(chǎn)后，項(xiàng)目承辦單位物資采購部

門根據(jù)生產(chǎn)實(shí)際需要制定原材料采購計(jì)劃，掌握原材料的性能、特點(diǎn)，在

不影響產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，對項(xiàng)目所需原輔材料合理地選擇品種、規(guī)格、

質(zhì)量，為企業(yè)節(jié)約使用原材料降低采購成本。投資項(xiàng)目的成品及包裝材料

分別貯存于各分類倉庫內(nèi)；倉庫應(yīng)符合所存物品的存放條件、建立責(zé)任體

系、保證存放安全；項(xiàng)目承辦單位建立健全I(xiàn)S09000質(zhì)量管理和質(zhì)量保證

體系和檢驗(yàn)手段，確保項(xiàng)目所需物品存儲納入這一體系統(tǒng)一管理。項(xiàng)目所

需原料來源應(yīng)穩(wěn)定可靠，建成后應(yīng)保證原料的質(zhì)量和連續(xù)供應(yīng)。

二、技術(shù)管理特點(diǎn)

在項(xiàng)目產(chǎn)品制造過程中，根據(jù)客戶需要直接或間接將產(chǎn)品的生產(chǎn)、檢

驗(yàn)要求轉(zhuǎn)化為公司內(nèi)部質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)過程控制，確保產(chǎn)品制造質(zhì)量

的穩(wěn)定。項(xiàng)目承辦單位“倡導(dǎo)預(yù)防、健康安全、遵紀(jì)守法、持續(xù)和諧”的

質(zhì)量方針，實(shí)現(xiàn)持續(xù)改進(jìn)。項(xiàng)目承辦單位從項(xiàng)目產(chǎn)品的研發(fā)階段就特別關(guān)

注質(zhì)量控制，引入了DFMEA設(shè)計(jì)失效模式分析、QC質(zhì)量檢驗(yàn)、SPC統(tǒng)計(jì)過

程方法、GRR檢驗(yàn)測量的再現(xiàn)性、TQM全面質(zhì)量管理等控制方法。

三、項(xiàng)目工藝技術(shù)設(shè)計(jì)方案

(-)工藝技術(shù)方案要求

積極采用新技術(shù)、新工藝和高效率專用設(shè)備，使用高質(zhì)量的原輔材料,

穩(wěn)定和提高產(chǎn)品質(zhì)量，制造高附加值的產(chǎn)品，提高項(xiàng)目承辦單位市場競爭

能力。對于項(xiàng)目產(chǎn)品生產(chǎn)技術(shù)方案的選用，遵循“技術(shù)上先進(jìn)可行，經(jīng)濟(jì)

上合理有利，綜合利用資源”的進(jìn)步原則，采用先進(jìn)的集散型控制系統(tǒng)，

由計(jì)算機(jī)統(tǒng)一控制整個(gè)生產(chǎn)線的各工藝參數(shù)，使產(chǎn)品質(zhì)量穩(wěn)定在高水平上,

同時(shí)可降低物料的消耗。建立完善柔性生產(chǎn)模式；投資項(xiàng)目產(chǎn)品具有客戶

需求多樣化、產(chǎn)品個(gè)性差異化的特點(diǎn)，因此，項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)格品種多樣，單

批生產(chǎn)數(shù)量較小，多品種、小批量的制造特點(diǎn)直接影響生產(chǎn)效率、生產(chǎn)成

本及交付周期；項(xiàng)目承辦單位將建設(shè)先進(jìn)的柔性制造生產(chǎn)線，并將柔性制

造技術(shù)廣泛應(yīng)用到產(chǎn)品制造各個(gè)環(huán)節(jié)，可以在照顧到客戶個(gè)性化要求的同

時(shí)不犧牲生產(chǎn)規(guī)模優(yōu)勢和質(zhì)量控制水平，同時(shí)，降低故障率、提高性價(jià)比,

使產(chǎn)品性能和質(zhì)量達(dá)到國內(nèi)領(lǐng)先、國際先進(jìn)水平。

(二)項(xiàng)目技術(shù)優(yōu)勢分析

技術(shù)設(shè)備投資和產(chǎn)品生產(chǎn)成本低，具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)合理性；投資項(xiàng)目

采用本技術(shù)方案建設(shè)其主要設(shè)備多數(shù)可按通用標(biāo)準(zhǔn)在國內(nèi)采購。

四、設(shè)備選型方案

工藝裝備以專用設(shè)備為主，必須達(dá)到技術(shù)先進(jìn)、性能可靠、性能價(jià)格

比合理，使項(xiàng)目承辦單位能夠以合理的投資獲得生產(chǎn)高質(zhì)量項(xiàng)目產(chǎn)品的生

產(chǎn)設(shè)備；對生產(chǎn)設(shè)備進(jìn)行合理配置，充分發(fā)揮各類設(shè)備的最佳技術(shù)水平；

在滿足生產(chǎn)工藝要求的前提下，力求經(jīng)濟(jì)合理；充分考慮設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)

費(fèi)用，以保證在生產(chǎn)相關(guān)行業(yè)相同產(chǎn)品時(shí)，能夠保持最低的生產(chǎn)成本。項(xiàng)

目承辦單位在選擇設(shè)備時(shí)，要著眼高起點(diǎn)、高水平、高質(zhì)量，最大限度地

保證產(chǎn)品質(zhì)量的需要，努力提高產(chǎn)品生產(chǎn)過程中的自動化程度，降