知識點2 裝修管理方法 (1)講解

物業(yè)裝飾裝修管理內(nèi)容方法

（一）物業(yè)裝飾裝修范圍和時間管理1．一般裝修時間：是指除節(jié)假日之外的正常時間。作業(yè)時間：8：00—12：0014：00—18：00

拆打時間：8：30—11：3014：30—17：302．特殊裝修時間：是指節(jié)假日休息時間。一般節(jié)假日原則上不允許裝修。3．裝修期：是指裝飾裝修過程的完結(jié)時間。一般情況下不超過三個月。（二）物業(yè)裝飾裝修管理的要求1．有無變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；2．有無將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間；3．有無擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；4．有無損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；5．有無其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。（三）物業(yè)裝飾裝修管理費用和垃圾清運的管理1．管理服務(wù)費；因物業(yè)裝飾裝修工程增加物業(yè)管理服務(wù)工作量，設(shè)置的臨時性收費項目。收費標準由裝修人和物業(yè)管理單位雙方約定，可向裝修業(yè)主收取，也可向裝飾裝修工程單位收取。2．垃圾清運費：裝飾裝修工程產(chǎn)生垃圾的管理和清運費用。（四）物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理1．嚴把出入關(guān)，杜絕無序狀態(tài)2．加強巡視，防患于未然3．控制作業(yè)時間，維護業(yè)主合法權(quán)益4．強化管理，反復(fù)核查三、物業(yè)裝飾裝修中各方主體的責任（一）裝修人和裝修企業(yè)的責任1．因裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等；2．裝修人裝飾裝修活動侵占公共空間，對公共部位和設(shè)施造成損害；3．裝修人未申報登記進行住宅室內(nèi)裝飾裝修活動；4．裝修人違反規(guī)定，將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程委托給不具有相應(yīng)資質(zhì)等級企業(yè)；5．裝飾裝修企業(yè)自行采購或者向裝修人推薦使用不符合國家標準的裝飾裝修材料，造成空氣污染超標；6．將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間的，或者拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體的……7．未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準，在住宅室內(nèi)裝飾裝修活動中搭建建筑物、構(gòu)筑物；8．裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違反《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》；9．裝飾裝修企業(yè)違反國家有關(guān)安全生產(chǎn)規(guī)定和安全生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程，不按照規(guī)定采取必要的安全防護和消防措施，擅自動用明火作業(yè)和進行焊接作業(yè)的。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責任1．禁止行為告知責任2.現(xiàn)場檢查、違法行為制止責任3.發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反相關(guān)法規(guī)規(guī)定的行為及時向有關(guān)部門報告責任；四、裝修管理不予批準的情況未經(jīng)原設(shè)計單位，擅自變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的；將沒有防水的房間改為衛(wèi)生間和廚房的；擴大承重墻上洞口尺寸的損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施、降低節(jié)能效果的未經(jīng)批準搭建建筑構(gòu)筑物的；未經(jīng)批準搭建建筑構(gòu)筑物的改變外立面的拆改供暖、燃氣管道和設(shè)施的；其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。案例某小區(qū)的物管公司按照制定的維修維護計劃，對區(qū)內(nèi)所有的污水管網(wǎng)進行了檢查和疏通，一切均正常。就在檢查疏通完之后幾天，由于樓上某業(yè)主家進行裝修，施工人員違反物業(yè)裝修管理規(guī)定，擅自將裝修殘余水泥、油漆等倒入地漏，經(jīng)排水管道流至該樓主管彎頭處，堵塞了本樓的管道。樓上住戶排出的污水不能流出，便慢慢從樓下李先生家的地漏處冒出。管理處發(fā)現(xiàn)跑水后，馬上通知李先生，由于李先生當時不在家中，電話聯(lián)系兩小時后，物管人員消除了堵塞現(xiàn)象事后，李先生認為物管公司未盡到管理職責，遂向物管公司提出索賠要求。李先生受損的原因是下水管道被堵塞而冒水，而下水道被堵塞的原因是其他業(yè)主亂倒裝修廢物。1、物業(yè)公司該不該滿足李先生的賠償要求？為什么？2、遇到這種情況，您將如何處理？處理結(jié)果及依據(jù)該小區(qū)的《物業(yè)管理公約》規(guī)定，物管公司負責小區(qū)的管理及房屋和公共配套設(shè)施的維護、養(yǎng)護，在實際的工作中，每年每月都有計劃地進行修繕這方面的工作。而就在事發(fā)的前幾日還做過該樓污水管的例行清理。所以，物管公司完全盡到了設(shè)備、設(shè)施日常維護的職責。同時，該小區(qū)《物業(yè)管理公約》還規(guī)定，業(yè)主裝修必須先向物管公司申報，領(lǐng)取裝修許可證，并嚴格遵守小區(qū)房屋裝修管理規(guī)定。在這一事件中，物管公司確實也按照規(guī)定與該家裝修業(yè)主及施工隊伍簽定了裝修協(xié)議書，并要求其交納了裝修押金，告知其應(yīng)遵守的規(guī)定，也經(jīng)常派人員至裝修現(xiàn)場巡視。這次事件，是裝修工人在逃避物管公司監(jiān)管的情況下，偷偷將廢棄物倒人極為隱蔽的污水管道中而造成的。此種情況已經(jīng)超出了物管公司的管理范圍及力量以外，物管公司不可能察覺。所以在這個問題上，物管公司亦沒有疏漏，因此物管公司不應(yīng)承擔任何賠償義務(wù)。那么這個責任到底由誰來負呢?根據(jù)相關(guān)的法律以及建設(shè)部《家