營(yíng)銷173-1班J組廣告策劃方案講解

金領(lǐng)嘉苑項(xiàng)目廣告策劃方案張潔琳：項(xiàng)目定位、客群定位廖浩宇：媒介策略、廣告策略張益：促銷策略、提案J組1、項(xiàng)目定位2、客群定位3、廣告策略目錄CONTENTS

4、媒介策略

5、促銷策略01章節(jié)PART項(xiàng)目定位前言本方案的策劃目的是為金領(lǐng)嘉苑住宅做推廣，主要內(nèi)容是根據(jù)對(duì)金領(lǐng)嘉苑住宅的項(xiàng)目定位，客群定位，廣告策略，媒介策略，促銷策略等的分析。目的是為了拓展市場(chǎng)，打開市場(chǎng)的知名度。以便于更好的去發(fā)展。項(xiàng)目位置：高新區(qū)項(xiàng)目占地面積：80余畝規(guī)劃總戶數(shù)：1185戶建筑面積：80-120平方米項(xiàng)目狀態(tài)：清水產(chǎn)權(quán)年限：70年周邊環(huán)境：臨近客運(yùn)站，二個(gè)公園，中小學(xué)配套完善。物業(yè)類型：高層住宅物業(yè)費(fèi)：6元/平方米/月物業(yè)辦公地點(diǎn)：高新區(qū)中和大道容積率：2·3綠化率:25%項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目賣點(diǎn)核心賣點(diǎn)：度假式的旅游生活（全方位的服務(wù)）物業(yè)服務(wù)賣點(diǎn)：舒適愜意的零家務(wù)時(shí)代環(huán)境賣點(diǎn)：優(yōu)美靜謐的生態(tài)環(huán)境（2個(gè)公園）交通賣點(diǎn)：快捷便利的交通條件（1號(hào)線，客運(yùn)站）崇尚個(gè)性住宅，品質(zhì)永恒。SWOT分析優(yōu)勢(shì)分析：1·該項(xiàng)目地處高新區(qū)，位于成都市的繁華地段，其地理優(yōu)勢(shì)較為明顯。

2·該地段附近有客運(yùn)站，地鐵，高鐵，火車等，交通條件方便快捷。3·該項(xiàng)目是高層住宅服務(wù)型小區(qū)，打破傳統(tǒng)居住形式。適用于懶人以及快節(jié)奏生活的人。4·該小區(qū)多是白領(lǐng)以及商業(yè)人士居住，文化氛圍較好。

劣勢(shì)分析：1·該地方基礎(chǔ)配套設(shè)施不太成熟，

2·地處高新區(qū)域，在高峰期較為擁擠，耽誤的時(shí)間較多。3·地處繁華地段，較為嘈雜。

機(jī)會(huì)分析：1·公共配套將進(jìn)一步得到改善2·高層服務(wù)型小區(qū)發(fā)展空間較大，有較大的發(fā)展?jié)摿Α?·國(guó)家政策的支持。威脅分析：1·周邊有較多的樓盤，競(jìng)爭(zhēng)壓力大。2·受國(guó)家政策影響，限購

項(xiàng)目定位此樓盤生活配套全面，交通便利，服務(wù)全面，可用于開創(chuàng)現(xiàn)代生活的零家務(wù)，主要以全方面的物業(yè)服務(wù)為主，投資為輔。注重人文關(guān)懷，為每一位入住者建造一個(gè)情感回歸的地方。

城市新銳安居社區(qū)客群定位02章節(jié)PART客群分析本項(xiàng)目是位于高新區(qū)，地段較好，建筑面積在80-120平方米，周邊臨近客運(yùn)站，且有地鐵1、7號(hào)線，以及周邊配套成熟完善，交通便捷。本項(xiàng)目購買者主要針對(duì)的是白領(lǐng)或者商務(wù)人士，以及私營(yíng)企業(yè)，年齡在25-45之間，屬于對(duì)生活品質(zhì)有一定追求的客戶。

客群分析客群主要來源：項(xiàng)目所在地高新區(qū)以及其延伸地天府區(qū)及附近是主要的客群來源。城市新銳：有穩(wěn)定的工作，想要在此地安家定居，且享受生活的人群。投資者，進(jìn)行投資，等待升值的人群想要打破傳統(tǒng)居住模式，進(jìn)入零家務(wù)時(shí)代的人群。隨著教育的普及，以及國(guó)家九年義務(wù)教育，未接受教育的群體較少，所以現(xiàn)有消費(fèi)者的教育程度在本科以及本科以上。由于樓盤位于高新區(qū)，因此我們的消費(fèi)者多分布于高新區(qū)。以及天府區(qū)及周邊城區(qū)現(xiàn)有消費(fèi)者的消費(fèi)行為購買動(dòng)機(jī)1·高層服務(wù)型住宅能夠滿足消費(fèi)者快節(jié)奏的生活，適用于懶人和忙人。2·全方位的服務(wù)，入住者大多是有一定經(jīng)濟(jì)、文化素質(zhì)的人群，文化氣息濃厚。3·入住方便，流動(dòng)性強(qiáng)，管理模式好。03章節(jié)PART廣告策略所處區(qū)域?yàn)槭袇^(qū)繁華地段，金代表太陽，寓意希望、在該城市發(fā)光發(fā)熱。領(lǐng)，引領(lǐng)時(shí)尚（零家務(wù)）嘉苑：諧音家園，寓意溫暖祥和的家。解釋金領(lǐng)嘉苑T。訴求對(duì)象：快節(jié)奏生活的白領(lǐng)階層和商務(wù)人員，特點(diǎn)是生活節(jié)奏快，大部分處于你單身狀態(tài)，尋找情感回歸的地方。具有較高的文化素養(yǎng)，收入較為穩(wěn)定，注重生活質(zhì)量卻又無暇顧及，購買力較強(qiáng)。訴求重點(diǎn)一：人文關(guān)懷，情感回歸二：零家務(wù)時(shí)代三：方便、快捷、準(zhǔn)確、周到的物業(yè)服務(wù)，高質(zhì)量、高水準(zhǔn)的生活方式。四：位于商務(wù)圈，信息暢通，匯聚財(cái)富。。。廣告語一窗一境界，一層一風(fēng)景系列文案廣告給漂泊的心一個(gè)港灣漂泊了好久真的有些累了每個(gè)夜晚來臨的時(shí)候孤獨(dú)總在我左右好像有個(gè)自己的港灣細(xì)細(xì)溫存這顆漂泊的心情感回歸-棲息的地方叫房子，情感回歸的地方叫家夜幕降臨徘徊在這個(gè)熟悉卻又陌生的城市看著如織的車流和匆匆的人群試圖停下疲憊的腳步在點(diǎn)亮的萬家燈火中找尋一盞為自己點(diǎn)亮的燈萬家燈火總有一盞為你點(diǎn)亮別讓愛赤裸在風(fēng)中愛、是付出愛、是責(zé)任愛、是呵護(hù)愛、是家的開始停下匆忙的腳步為愛筑一個(gè)溫暖的小巢零家務(wù)時(shí)代您放心工作去，剩下的事我們來您快樂生活去，剩下的事我們來您安心旅行去，剩下的事我們來不一樣的生活，盡在金領(lǐng)嘉苑04媒介策略公開期.強(qiáng)銷期.籌備期.尾盤期01籌備期.時(shí)間：開盤前1個(gè)月左右目的：塑造本案及企業(yè)品牌形象內(nèi)容:產(chǎn)品的特色為零家務(wù)，所以廣告內(nèi)容應(yīng)突出這一賣點(diǎn)。同時(shí)樹立它高級(jí)又溫馨的形象。媒介選擇：成都早間新聞、戶外大型廣告牌、公交車車體廣告。具體方式：1、早上7：00-7：30在早間新聞進(jìn)行報(bào)道。2、戶外大型廣告牌在高速路口進(jìn)行投放。3、上班下班高峰在公交車進(jìn)行投放02開盤期。時(shí)間：一個(gè)月目的：讓受眾了解具體信息，比如價(jià)格極其各種賣點(diǎn)，并在心中留下深刻印象。內(nèi)容：項(xiàng)目賣點(diǎn)一一闡釋同時(shí)突出舒適便利。媒介選擇：網(wǎng)絡(luò)廣告、墻體廣告、現(xiàn)場(chǎng)看板具體方式：1、17點(diǎn)到21點(diǎn)在地鐵商場(chǎng)人流量較大的地方進(jìn)行投放。2、網(wǎng)絡(luò)廣告在各大房屋app進(jìn)行投放（安居客）。3、開盤期時(shí)在售樓現(xiàn)場(chǎng)布置墻體廣告、現(xiàn)場(chǎng)看板03強(qiáng)銷期。時(shí)間：五個(gè)月目的：吸引目標(biāo)客戶，引導(dǎo)他們購買，讓金領(lǐng)嘉苑成為美談，變成公眾的社會(huì)話題。內(nèi)容：各種促銷活動(dòng)，基本完成銷售計(jì)劃。媒介選擇：新媒體廣告，LED廣告，戶外大型廣告牌，傳單具體方式：1、在各大住房app（安居客、鏈家）、微信公眾號(hào)上進(jìn)行投放。2、在地鐵站、火車站、飛機(jī)場(chǎng)等人流量大的地方進(jìn)行發(fā)傳單。3、在主要的路口高速公路上進(jìn)行投放04尾盤期。時(shí)間：三個(gè)月目的：消化剩余樓盤，完成銷售計(jì)劃。內(nèi)容：對(duì)前三期廣告進(jìn)行檢查，對(duì)不足之處進(jìn)行彌補(bǔ)和改善。加強(qiáng)服務(wù)，樹立好的物業(yè)管理。媒介選擇：新媒體、戶外大型廣告牌、公交車車體廣告。具體方式：1、居周刊和各大網(wǎng)絡(luò)發(fā)布促銷廣告信息對(duì)剩余房源做定向促銷方案（價(jià)格，折扣，其他贈(zèng)品等）2在人流量大的地方（地鐵站、春熙路等）用宣傳單進(jìn)行促銷宣傳促銷策略05章節(jié)PART根據(jù)不同樓盤的不同特性，在不同的銷售階段根據(jù)具體情況采用相應(yīng)的促銷方式和操作方式，力求快人一步，奇兵突起，與眾不同，做到“人無我有，人有我優(yōu)”，這樣方能達(dá)到促銷的根本目的——樓盤銷售和形象宣傳最為直接，也最為常見。這一類的促銷方式在中低檔樓盤中常被綜合使用，高檔樓盤和大盤在內(nèi)部認(rèn)購期和尾盤期也常用這類促銷手段。以小博大。通過給消費(fèi)者以一定的實(shí)惠，以較小的代價(jià)，拉開與周邊樓盤的價(jià)差，加快銷售速度，加快資金的快速回籠。折扣優(yōu)惠和特價(jià)單位在樓盤銷售過程常被使用，在內(nèi)部認(rèn)購期間，折扣優(yōu)惠往往是最吸引購房者的因素，而在尾盤期，特價(jià)銷售往往能起“四兩撥千斤”的效果，通過少數(shù)特價(jià)單位的銷售帶動(dòng)其它單位的銷售。促銷策略的選定01無風(fēng)險(xiǎn)投資促銷法03周末購房直通車促銷法02精裝修房促銷法.04名人效應(yīng)完美形象促銷法新聞、公關(guān)促銷法展銷會(huì)促銷法先租后賣法抽獎(jiǎng)促銷法促銷基本形式自由退房法但凡在金領(lǐng)嘉苑購房者只要一次性付清房款，那么，在房子交付使用時(shí)，購房者如果要求退房，可以不說明任何理由無條件退房，“立馬”一次性退還房款，絕不拖欠一分房款，進(jìn)而給予許多購房者充實(shí)的安全感，減少由于對(duì)房地產(chǎn)業(yè)比較陌生，對(duì)樓市行情不了解以及缺乏必要的購房知識(shí)，而感到心驚膽戰(zhàn)，遲遲不肯下定決心去購房的心理想法，減少因?yàn)橘I房子而感到的困感。公司成立購房俱樂部，為消費(fèi)者營(yíng)造一一個(gè)良好的購房環(huán)境，確保消費(fèi)者的合法權(quán)益。堅(jiān)決抵制欺騙消費(fèi)者的行為！無風(fēng)險(xiǎn)投資促銷法但凡在金領(lǐng)嘉苑購房者可以免費(fèi)享受由本公司專業(yè)裝修團(tuán)隊(duì)推出的裝修服務(wù)，并且可以享受裝修保障服務(wù)，保證裝修到每一個(gè)客戶滿意為止。主要業(yè)務(wù)為快速裝修、裝飾,甚至可以配有基礎(chǔ)家電、家具，可以提供給各類人士并有滿足其各類風(fēng)格的精裝修房?？旃?jié)奏的現(xiàn)代社會(huì)，使人們無暇顧及到裝修過程的每一一個(gè)環(huán)節(jié)一場(chǎng)裝修下來，為裝修好房子常常累的身心疲憊，到頭還是沒有達(dá)到自己理想的居住環(huán)境。金領(lǐng)嘉苑“精裝修”的商品房，交房時(shí)即可入住，省去客戶因購買“毛坯房后還要花大量人力、物力進(jìn)行裝修的麻煩，避免了購房者陷入裝修的陷阱，并且有效減少造成不必要的損失。本公司與裝修公司的質(zhì)量承諾書，保障了購房者的房屋質(zhì)量。消費(fèi)者們可以放心購買房子，安全可靠有保障！精裝修房促銷法名人效應(yīng)完美形象促銷法金領(lǐng)嘉苑應(yīng)用一些名人效應(yīng)來迅速培植項(xiàng)目的知名度和美譽(yù)度,突出高級(jí)小區(qū)的特點(diǎn)，整個(gè)項(xiàng)目應(yīng)該培養(yǎng)出一種和高端上層的人一起生活在同一環(huán)境的感覺，讓客戶感覺比其他地方的房地產(chǎn)高端大氣很多，給每個(gè)業(yè)主一種輕松驕傲之感，塑造形象完美的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，借名人效應(yīng)代言項(xiàng)目以打開市場(chǎng)通路，以達(dá)到促銷的目的。借著名影星作為其形象代言人來進(jìn)行樓盤促銷，以著名影星的身價(jià)和氣質(zhì)襯托出樓盤的高檔。從內(nèi)到外反應(yīng)出該高級(jí)小區(qū)零家務(wù)的時(shí)代，項(xiàng)目方便、快捷、準(zhǔn)確、周到的物業(yè)服務(wù)，高質(zhì)量、高水準(zhǔn)的生活方式。并且利用金領(lǐng)嘉苑位于商務(wù)圈，信息暢通的特點(diǎn)，突出該地便于匯聚財(cái)富，有機(jī)會(huì)與富豪上層的人共同富裕的機(jī)遇。促銷新招一、晚上開盤

將金領(lǐng)嘉苑項(xiàng)目開盤時(shí)間放到晚上，方便購房者多出空閑時(shí)間慢慢選購自己喜歡的房型，既不影響上班，也不影響周末休息，讓購房者都有參與的時(shí)間，并且晚上開盤可以突出該項(xiàng)目的華麗度，而且減少因?yàn)槌颉菍痈叩陀绊懙牟晒鈼l件。并吸引更多的免費(fèi)媒體關(guān)注，減少投放的廣告費(fèi)用，并且廣告效益突出，在眾多樓盤中脫穎而出，達(dá)到大量吸引客流量的目的。增加購房者對(duì)金領(lǐng)嘉苑項(xiàng)目的關(guān)注度。二、壓迫式促銷

金領(lǐng)嘉苑項(xiàng)目可以借鑒零售業(yè)的促銷方式。推出限時(shí)優(yōu)惠購房的活動(dòng)，比如可設(shè)定周期為三周，第