中級(jí)會(huì)計(jì)職稱第四章投資性房地產(chǎn)

第四章投資性房地產(chǎn)掌握投資性房地產(chǎn)概念和范圍掌握投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件掌握投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量的核算掌握投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的核算掌握投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的核算熟悉投資性房地產(chǎn)處置的核算第一節(jié)投資性房地產(chǎn)的定義、特征、范圍1、投資性房地產(chǎn)概念是指為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)的目的主要有如下三方面：（1）為賺取租金。（2）為資本增值。（3）既為賺取租金又為資本增值2、主要包括：（1）采用經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)；（2）采用經(jīng)營租賃方式出租的建筑物；（3）長期持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。注意：企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務(wù)，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

3、下列各項(xiàng)不屬于投資性房地產(chǎn)：（1）準(zhǔn)備出租但沒出租的，不屬于投資性房地產(chǎn)；

（2）出租不屬于自己的房地產(chǎn)，比如是租別人的又出租出去；（轉(zhuǎn)租）

（3）認(rèn)定為閑置的土地使用權(quán)；

（4）企業(yè)經(jīng)營管理所開的飯店；

（5）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備出售的樓盤。（6）某項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

(2009)下列各項(xiàng)中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（）。

A.已出租的建筑物

B.待出租的建筑物

C.已出租的土地使用權(quán)

D.以經(jīng)營租賃方式租入后再轉(zhuǎn)租的建筑物

答案：AC（2007）下列各項(xiàng)中，屬于投資性房地產(chǎn)的有

A.企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的飯店

B.企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租出的寫字樓

C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在開發(fā)的商品房

D.企業(yè)持有擬增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

答案：BD第二節(jié)確認(rèn)和初始計(jì)量一、確認(rèn):兩種情況（1）外購（自建）同時(shí)起租

（2）外購（自建）以后起租二、初始計(jì)量按照成本進(jìn)行初始計(jì)量，比照固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)等相關(guān)要求確定。三、核算1、賬戶;成本模式下設(shè)置：投資性房地產(chǎn)—×××

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備公允價(jià)模式下設(shè)置：投資性房地產(chǎn)—成本—公允價(jià)變動(dòng)

公允價(jià)變動(dòng)損益

外購或自制:只有購入或完成的同時(shí)用于出租或資本增值的：借:投資性房地產(chǎn)貸：銀行存款\在建工程等否則,先做固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨，再按轉(zhuǎn)換處理。四、后續(xù)支出（后講）第三節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量一、成本模式與公允價(jià)值模式1、同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。2、采用公允價(jià)值模式的前提條件：3、企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式?。?008）下列有關(guān)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量會(huì)計(jì)處理的表述中，正確的有（）。

A.不同企業(yè)可以分別采用成本模式或公允價(jià)值模式

B.滿足特定條件時(shí)可以采用公允價(jià)值模式

C.同一企業(yè)可以分別采用成本模式和公允價(jià)值模式

D.同一企業(yè)不得同時(shí)采用成本模式和公允價(jià)值模式二、采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量（通常）按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行：后續(xù)計(jì)量、計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷.1、計(jì)提折舊（攤銷）借:其他業(yè)務(wù)成本貸:投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)2、取得租金收入作“其他業(yè)務(wù)收入”。3、存在減值跡象的，按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定處理。借：資產(chǎn)減值損失

貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備三、采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量1不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷；不減值2以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，差額計(jì)入當(dāng)期損益：借:投資性房地產(chǎn)-XX（公允價(jià)值變動(dòng)）貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益（公允價(jià)值下降則分錄相反）3取得的租金收入確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入（2008）判斷題：采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)其預(yù)計(jì)使用壽命計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷。（）注意在處置投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)將“公允價(jià)值變動(dòng)損益”、“資本公積——其他資本公積”轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)成本”；在處置金融資產(chǎn)和長期股權(quán)投資時(shí)，應(yīng)將“公允價(jià)值變動(dòng)損益”、“資本公積——其他資本公積”轉(zhuǎn)入“投資收益”。四、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更從成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理，將變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額調(diào)整期初留存收益。（17章講授）會(huì)計(jì)政策變更：調(diào)整盈余公積和利潤分配——未分配利潤，調(diào)整期初留存收益。

（2007）下列關(guān)于投資性房地產(chǎn)核算的表述中，正確的是A．采有成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不需要確認(rèn)減值損失B．采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)可轉(zhuǎn)換為成本模式計(jì)量C．采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，公允價(jià)值的變動(dòng)金額應(yīng)計(jì)入資本公積D．采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，符合條件時(shí)可轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類。即將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn).（一）房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日1將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn):轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài),企業(yè)開始將其用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期.2作為存貨的房地產(chǎn)改為出租:轉(zhuǎn)換日為租賃期開始日.3自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租：轉(zhuǎn)換日為租賃期開始日.4自用土地使用權(quán)停止自用改用于資本增值:轉(zhuǎn)換日為自用土地使用權(quán)停止自用后，確定用于資本增值的日期.（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理1在成本模式下

應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值.（僅僅是科目對(duì)換）（1）成本模式投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)：（2）自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)：自用——按賬面價(jià)值分別結(jié)轉(zhuǎn)（按原值、折舊或攤銷、減值準(zhǔn)備分別結(jié)轉(zhuǎn)）存貨房地產(chǎn)——按賬面價(jià)值直接結(jié)轉(zhuǎn)歸納：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）投資性房地產(chǎn)對(duì)轉(zhuǎn)即：“投資性房地產(chǎn)”“固定資產(chǎn)”（無形資產(chǎn)）“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊”“累計(jì)折舊”“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”2公允價(jià)值模式下（1）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益(公允價(jià)值變動(dòng)損益).

借：固定資產(chǎn)\無形資產(chǎn)(轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值)

貸:投資性房地產(chǎn)-XX(成本)(借或貸):投資性房地產(chǎn)-XX(公允價(jià)值變動(dòng))(借或貸):公允價(jià)值變動(dòng)損益歸納：公允價(jià)值之間結(jié)轉(zhuǎn)，差額計(jì)入當(dāng)期利潤（公允價(jià)值變動(dòng)損益）切記：被轉(zhuǎn)換的自用或存貨按結(jié)轉(zhuǎn)必須按當(dāng)天的公允價(jià)值計(jì)量；2公允價(jià)值模式計(jì)量下(2)自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)A、按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)量.B、轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的,其差額（借差）計(jì)入當(dāng)期損益(公允價(jià)值變動(dòng)損益),轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的,其差額（貸差）作為資本公積(其他資本公積).處置該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)時(shí),原計(jì)入所有者權(quán)益的部分應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期損益(其他業(yè)務(wù)成本)1、按結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)天的公允價(jià)值計(jì)量；2、公允價(jià)值>賬面價(jià)值之間的差額：正差計(jì)入資本公積（其他）（謹(jǐn)慎）公允價(jià)值<賬面價(jià)值之間的差額：負(fù)差計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益注:處置時(shí)3、將該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)原計(jì)入所有者權(quán)益的部分應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期損益（其他業(yè)務(wù)成本）借:資本公積——其他資本公積貸：其他業(yè)務(wù)成本4、將該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)原累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)損益轉(zhuǎn)為其他業(yè)務(wù)成本。歸納：公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式，被轉(zhuǎn)入方也采用公允價(jià)值計(jì)量（2008）企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，轉(zhuǎn)換日其公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額，應(yīng)確認(rèn)為（）。

A.資本公積B.營業(yè)外收入

C.其他業(yè)務(wù)收入D.公允價(jià)值變動(dòng)損益（2009）企業(yè)將作為存貨的商品房轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，商品房公允價(jià)值高于賬面價(jià)值的差額應(yīng)當(dāng)計(jì)入的項(xiàng)目是（）。

A.資本公積B.投資收益

C.營業(yè)外收入D.公允價(jià)值變動(dòng)損益二、投資性房地產(chǎn)的處置企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損時(shí)：實(shí)際收到的處置收入計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入處置投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本注：對(duì)采用公允價(jià)值計(jì)量的，在出售時(shí)還要結(jié)轉(zhuǎn)原計(jì)入所有者權(quán)益的部分及原累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)損益.綜合例:07年1月1日,某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以1100萬元獲取某塊土地11年的使用權(quán),準(zhǔn)備用于商品開發(fā).07年12月31日,攤銷(假定按直線法）08年1月,土地開始用于商品開發(fā),至當(dāng)年12月開發(fā)完成,共發(fā)生開發(fā)支出4000萬元.08年2月,與某公司簽定協(xié)議,從08年7月1日起按每年800萬將商品房出租,