市場(chǎng)機(jī)制對(duì)建筑和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響研究

引言現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為活躍，人們對(duì)于居住要求不斷提高，物質(zhì)生活得到滿足的同時(shí)，人們對(duì)美好生活與精神世界提出了更加多樣化的需求。為滿足人們的需求，建筑行業(yè)應(yīng)擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，大量資金流入房地產(chǎn)行業(yè)，使產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，甚至打破了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的平衡，無(wú)形中造成了銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。所以有必要針對(duì)市場(chǎng)發(fā)展情況與產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀做出調(diào)整，分析市場(chǎng)機(jī)制對(duì)房地產(chǎn)和建筑經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生的影響。一、市場(chǎng)機(jī)制對(duì)建筑和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響分析(一)建筑市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制1.建筑市場(chǎng)供求分析從事于建筑產(chǎn)品貿(mào)易的主體主要有三種類型的交易，即業(yè)主與提供監(jiān)理設(shè)計(jì)等服務(wù)單位、設(shè)備制造廠商與建筑單位間的交易。人們?cè)诮灰椎耐瑫r(shí)也會(huì)簽訂合同，此時(shí)物品價(jià)格會(huì)在招標(biāo)投標(biāo)期間確定，按照雙方交易的目的進(jìn)行產(chǎn)品生產(chǎn)。從社會(huì)性質(zhì)角度來(lái)看，業(yè)主不僅有政府，同時(shí)還包含了企業(yè)與個(gè)人，其中政府作為所有人投資的產(chǎn)品多數(shù)存在著社會(huì)效益，具有非營(yíng)利性的特點(diǎn)，而企業(yè)投資的建筑產(chǎn)品一般都是營(yíng)利性的。個(gè)人一般是從事住宅類或增值類產(chǎn)品。所以建筑市場(chǎng)的供求一般與業(yè)務(wù)資產(chǎn)投資情況有關(guān)聯(lián)，對(duì)于建筑市場(chǎng)的需求通常和固定資產(chǎn)的投資力度有關(guān)[1]。2.建筑市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)一般情況下，建筑產(chǎn)品生產(chǎn)周期很長(zhǎng)，生產(chǎn)過(guò)程比較復(fù)雜，但是產(chǎn)品價(jià)值和發(fā)展?jié)摿薮螅@是建筑市場(chǎng)中建筑產(chǎn)品的主要特點(diǎn)，工程責(zé)任期滿后才能完成交易。因此，產(chǎn)品交易時(shí)間會(huì)比較長(zhǎng)，產(chǎn)品生產(chǎn)的過(guò)程也是產(chǎn)品展開(kāi)交易的重要過(guò)程。與此同時(shí)，建筑市場(chǎng)具有較強(qiáng)的地域性特點(diǎn)，這一特征體現(xiàn)于市場(chǎng)交易價(jià)格、市場(chǎng)交易規(guī)則以及合同條款等部分。與其他行業(yè)不同，建筑行業(yè)屬于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，技術(shù)成本偏低，每個(gè)項(xiàng)目相對(duì)獨(dú)立，所以整個(gè)建筑市場(chǎng)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)尤為積累。市場(chǎng)需求與項(xiàng)目投資規(guī)模有關(guān)，所以一般會(huì)受到經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與政策發(fā)布的影響；建筑供給通常不會(huì)受到來(lái)自外界的影響，能夠保持穩(wěn)定，所以當(dāng)前建筑市場(chǎng)的供給與需求之間是存在不平衡現(xiàn)象的。(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制1.房地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析需求目的不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制也會(huì)有所不同。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)需求主要包含生產(chǎn)性、消費(fèi)性以及投資性三種，其中生產(chǎn)性需求指的是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)類用房，即將建筑產(chǎn)品看作是生產(chǎn)要素，通過(guò)參與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)而促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)；消費(fèi)性需求具有一般性與寬泛性的特點(diǎn)，居民之間經(jīng)濟(jì)水平存在差異，對(duì)于建筑產(chǎn)品也會(huì)呈現(xiàn)出不一樣的需求。比如，有的居民對(duì)高層住宅有需求，有的居民卻對(duì)別墅有需求；投資性需求主要指通過(guò)出售出租自己購(gòu)置的建筑產(chǎn)品，以此賺取其中的差價(jià)或得到租金。這類需求下的建筑產(chǎn)品具有存儲(chǔ)的價(jià)值，與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)屬性相關(guān)，也會(huì)隨著市場(chǎng)的變化而產(chǎn)生波動(dòng)，所以投資性需求也是一種獲利性的房地產(chǎn)投資行為。實(shí)際上，投資性需求對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)存在調(diào)節(jié)作用，需求增加時(shí)，通過(guò)房屋出租與出售可加大市場(chǎng)供給；如果供給量增大時(shí)，投資性房屋也會(huì)擴(kuò)大其購(gòu)置需求，謹(jǐn)防產(chǎn)能過(guò)剩。但是當(dāng)投資者出現(xiàn)了盲目投資行為時(shí)，此時(shí)將會(huì)產(chǎn)生市場(chǎng)需求過(guò)旺的一種假象，房地產(chǎn)價(jià)格虛高或者產(chǎn)生了較大的價(jià)值波動(dòng)現(xiàn)象。實(shí)際上，影響房地產(chǎn)需求的因素有很多，特別是經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，經(jīng)濟(jì)的投資規(guī)模將會(huì)直接對(duì)建筑產(chǎn)品生產(chǎn)需求產(chǎn)生影響。國(guó)民收入情況會(huì)對(duì)其住宅、娛樂(lè)、科教文衛(wèi)等需求產(chǎn)生影響。一般情況下，房地產(chǎn)的需求將會(huì)伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而改變。除了國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平這一主要因素，還有次要影響因素，就是房地產(chǎn)資本收益，收益水平提高能夠增加投資需求，同時(shí)也會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)格提高，但上漲夠快會(huì)導(dǎo)致需求降低，所以房地產(chǎn)資本收益造成的需求頗為復(fù)雜。與此同時(shí)，利率的變化與市場(chǎng)通貨膨脹這類客觀因素也是影響房地產(chǎn)需求的關(guān)鍵；消費(fèi)者的個(gè)人收入和消費(fèi)習(xí)慣會(huì)對(duì)需求產(chǎn)生影響，可見(jiàn)消費(fèi)者的主觀意識(shí)與市場(chǎng)需求存在關(guān)聯(lián)。房地產(chǎn)供給主要有兩種，第一種指的是企業(yè)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，這類項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)在一定程度上可以增加社會(huì)房地產(chǎn)總量；第二種就是消費(fèi)者購(gòu)置了房產(chǎn)之后，能夠增加房屋供給量，而不是增加房地產(chǎn)總量，可以將其看作是二手房交易的一種形式。房地產(chǎn)供應(yīng)量會(huì)成為房地產(chǎn)供給量的主要影響因素，同時(shí)土地供應(yīng)量可成為市場(chǎng)調(diào)控的有效手段，開(kāi)發(fā)成本、市場(chǎng)價(jià)格、政府宏觀調(diào)控等都會(huì)在不同程度上影響產(chǎn)品供給[2]。2.房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行特點(diǎn)，大致可以體現(xiàn)為以下幾方面：(1)地域性比較明顯。對(duì)于特定的房地產(chǎn)項(xiàng)目，這類項(xiàng)目一般會(huì)和周圍環(huán)境產(chǎn)生相互影響，而價(jià)格與供求關(guān)系這兩方面具有十分鮮明的地域性特點(diǎn)。(2)周期性波動(dòng)明顯。房地產(chǎn)供求和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間保持著緊密的聯(lián)系，伴隨著經(jīng)濟(jì)的周期變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)形成周期性波動(dòng)，但這兩方面的波動(dòng)變化也許不會(huì)一致。房地產(chǎn)需求可反映市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，沒(méi)有明顯的滯后性，但如果房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的周期過(guò)長(zhǎng)，房地產(chǎn)供給將會(huì)形成一定的滯后性。(3)市場(chǎng)分層。房地產(chǎn)市場(chǎng)層次與所在地域存在關(guān)聯(lián)，層次性通常表現(xiàn)為同一個(gè)地區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)供求具有檔次與標(biāo)準(zhǔn)上的差異。比如，同一地區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)有著普通住宅與高檔住宅市場(chǎng)之分。(4)具有多重性與多樣性的特征。房地產(chǎn)需求主要包含生產(chǎn)性、消費(fèi)性以及投資性三種需求，從房地產(chǎn)交易的客體用途來(lái)看，市場(chǎng)有著多重性特點(diǎn)，而多樣性主要體現(xiàn)為交易對(duì)象多樣、交易方式多樣，常見(jiàn)的房地產(chǎn)交易方式具有轉(zhuǎn)讓、出讓、出租以及抵押幾種。(5)具有風(fēng)險(xiǎn)性特征。房地產(chǎn)市場(chǎng)一直以來(lái)都具有風(fēng)險(xiǎn)性，一些干預(yù)措施引發(fā)一定的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)供需雙方產(chǎn)生影響；逾期交房引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，即開(kāi)發(fā)商因財(cái)務(wù)與施工進(jìn)度的控制問(wèn)題而無(wú)法將房屋按時(shí)交付；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，主要有房地產(chǎn)生產(chǎn)方財(cái)務(wù)情況惡化或資金鏈斷裂造成的風(fēng)險(xiǎn)、需求方支付能力風(fēng)險(xiǎn)。此外，還具有供求不平衡與不可抗力風(fēng)險(xiǎn)[3]。二、建筑和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的措施(一)改進(jìn)現(xiàn)代建筑市場(chǎng)系統(tǒng)對(duì)建筑市場(chǎng)與相應(yīng)系統(tǒng)加以改善，發(fā)揮社會(huì)主義生產(chǎn)在生產(chǎn)要素與資源分配兩方面的積極作用，提高資源利用效率，促進(jìn)資源的合理配置。保持建筑市場(chǎng)的獨(dú)立性，處理好建筑市場(chǎng)與政府監(jiān)管間的關(guān)系，打破政府做出的行政壟斷與工業(yè)限制，解決資源浪費(fèi)與效率偏低等問(wèn)題，創(chuàng)造出一體化與開(kāi)放化相結(jié)合的建筑市場(chǎng)，完善行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)制度，促進(jìn)建筑市場(chǎng)良性競(jìng)爭(zhēng)。減少對(duì)壟斷行業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入限制，盡可能地為參與者創(chuàng)造公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境，發(fā)揮市場(chǎng)的檢測(cè)功能，積極轉(zhuǎn)變材料供應(yīng)方式，使建筑市場(chǎng)內(nèi)的基本價(jià)格透明度提升，也使房地產(chǎn)項(xiàng)目成本更加規(guī)范化[4]。(二)營(yíng)造有利的市場(chǎng)環(huán)境不斷深化建筑管理體制改革，優(yōu)化服務(wù)概念，轉(zhuǎn)變國(guó)家經(jīng)濟(jì)管理職能，使其轉(zhuǎn)化為建筑市場(chǎng)的功能，盡可能地為建筑市場(chǎng)發(fā)展創(chuàng)造有利環(huán)境，推動(dòng)建筑業(yè)有序發(fā)展。遵循法治和以執(zhí)法為主原則，完善建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)制度，憑借著市場(chǎng)機(jī)制的靈活性特征，避免行政審批方面的問(wèn)題，限制生產(chǎn)力發(fā)展體制，促進(jìn)各類生產(chǎn)要素與資源的流動(dòng)分配，實(shí)現(xiàn)對(duì)建筑市場(chǎng)的全方位監(jiān)管，加大對(duì)經(jīng)濟(jì)調(diào)整、社會(huì)公共服務(wù)以及市場(chǎng)監(jiān)管等方面的重視，積極應(yīng)對(duì)危機(jī)問(wèn)題，為整個(gè)建筑市場(chǎng)創(chuàng)造有利環(huán)境。實(shí)現(xiàn)有利于建筑市場(chǎng)的發(fā)展，建立基于市場(chǎng)的運(yùn)作機(jī)制。對(duì)于建筑企業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)抓住發(fā)展機(jī)遇，以所有權(quán)制度的轉(zhuǎn)變?yōu)殛P(guān)鍵，對(duì)管理機(jī)制加以調(diào)整，為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)創(chuàng)造有利條件。加強(qiáng)創(chuàng)新，促進(jìn)生產(chǎn)性創(chuàng)業(yè)模式和管理方式的創(chuàng)新，提高建筑企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，加強(qiáng)公司治理，創(chuàng)建現(xiàn)代化管理系統(tǒng)，完善職業(yè)管理制度，改善建筑企業(yè)內(nèi)人才管理制度，為人才提供一定的保障[5]。(三)建立多層次房地產(chǎn)金融體系首先，建立多層次金融風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制。以銀行信貸間接融資為基礎(chǔ)，拓展直接融資方式。比如，債券融資或者房地產(chǎn)企業(yè)IPO。促進(jìn)住房抵押貸款證券化，拓寬融資渠道，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，提出信托基金，同時(shí)基于政策和法律方面的保障。健全貸款保險(xiǎn)業(yè)務(wù)機(jī)制，降低抵押風(fēng)險(xiǎn)，健全市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制，致力于對(duì)地方政府建設(shè)資金應(yīng)用問(wèn)題的解決，從而降低融資風(fēng)險(xiǎn)。其次，建立多層次金融體系，深化投融資改革，打破過(guò)去房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)壁壘，吸引社會(huì)資金投入房地產(chǎn)市場(chǎng)。比如，發(fā)展PPP房地產(chǎn)項(xiàng)目模式，從保障性住房或商業(yè)建筑項(xiàng)目入手完善金融體系，促進(jìn)資源優(yōu)化配置，以項(xiàng)目為主體，按照項(xiàng)目的預(yù)期收益突出政府的扶持作用，加大對(duì)社會(huì)資源的利用程度，不斷拓寬投融資渠道，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)更具活力。(四)優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)防范1.優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與銷售人員必須意識(shí)到消費(fèi)者的主體作用，開(kāi)發(fā)出符合消費(fèi)者需求的產(chǎn)品，深刻把握消費(fèi)者的心理預(yù)期，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)高水平、高質(zhì)量發(fā)展。從政府角度來(lái)看，應(yīng)優(yōu)化政府的宏觀調(diào)控手段，以尊重經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律為前提，突出政府的宏觀調(diào)控與指導(dǎo)性作用。逐漸提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的附加值，以商品配套價(jià)值為提高附加值的重點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)商品高溢價(jià)，使價(jià)格能夠有效地圍繞價(jià)值上下波動(dòng)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，也讓更多消費(fèi)者買(mǎi)到所需的產(chǎn)品。比如，商品房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間，應(yīng)從項(xiàng)目設(shè)計(jì)、材料與施工工藝等方面入手，掌握客戶需求，為其提供質(zhì)量、個(gè)性化兼顧的項(xiàng)目，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的溢價(jià)能力。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行整體規(guī)劃，通過(guò)合理的前期定位、中期銷售、尾期復(fù)盤(pán)，優(yōu)化整個(gè)流程，前期規(guī)劃時(shí)綜合考慮選址、范圍以及規(guī)模等方面內(nèi)容，促進(jìn)土地開(kāi)發(fā)和城市規(guī)劃間的協(xié)調(diào)。2.防范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展需要以防范泡沫風(fēng)險(xiǎn)為關(guān)鍵，掌握其他國(guó)家泡沫經(jīng)濟(jì)的案例，從中吸取經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，拓寬融資渠道，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)體制改革。炒房團(tuán)的出現(xiàn)影響了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，導(dǎo)致一部分房地產(chǎn)始終處于價(jià)格虛高的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，甚至房產(chǎn)被社會(huì)資本掌握在一起，消費(fèi)者即便是有購(gòu)房需求也買(mǎi)不起房。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫形成期間，炒房已經(jīng)成為一種經(jīng)典的現(xiàn)象，同時(shí)這也是導(dǎo)致泡沫膨脹的主要原因，對(duì)此，應(yīng)加大對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范，做好房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的有效監(jiān)管。與此同時(shí)，制定科學(xué)完善的信息公示制度，使房地產(chǎn)銷售的全過(guò)程更規(guī)范化和透明化，謹(jǐn)防經(jīng)濟(jì)泡沫現(xiàn)象的產(chǎn)生，采用宏觀和微觀相互協(xié)調(diào)的手段預(yù)防金融風(fēng)險(xiǎn)。三、建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)未來(lái)發(fā)展方向預(yù)測(cè)掌握上文提到的建筑與房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的特征和影響因素，對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)行預(yù)測(cè)，具體如下：一是完善房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的法律法規(guī)，出臺(tái)更具有適應(yīng)性的政策，用于調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。政府與相關(guān)職能部門(mén)將根據(jù)實(shí)際情況出臺(tái)相應(yīng)法律法規(guī)，確保房地產(chǎn)價(jià)格能夠始終處于理性空間范圍內(nèi)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)朝著秩序化與規(guī)范化的方向前進(jìn)。二是房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)，近年來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程中，房?jī)r(jià)逐漸上升，消費(fèi)者對(duì)于購(gòu)房行為保持著觀望的心理，市場(chǎng)需求也進(jìn)入了疲憊期，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年房?jī)r(jià)將會(huì)被有效調(diào)控，整個(gè)行業(yè)也會(huì)趨于穩(wěn)定。三是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展日漸成熟，人口變化與地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響因素，接下來(lái)國(guó)家將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)加以刺激，促使市場(chǎng)日漸成熟。四是科技投入加大，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展期間，行業(yè)將會(huì)提高對(duì)科技應(yīng)用的關(guān)注度。比如，