度假酒店項目規(guī)劃模板

三亞·亞龍灣·鸚鵡螺皇家園林度假酒店項目概況項目名稱鸚鵡螺皇家園林度假酒店（暫定名）項目地址中國?海南省三亞市亞龍灣項目占地及四至“鸚鵡螺皇家園林度假酒店”項目總占地163畝，合10.87萬平米。項目在亞龍灣中心廣場西北側(cè)，東臨亞龍大道，南臨濱海大道，西部及北部為亞龍大道通往天域酒店一條弧線形支路，三路圍合一獨立地塊，地理位置優(yōu)越。項目計劃技術(shù)指標(biāo)總建筑面積：7.82萬m2（其中：地上建筑面積：4.62萬平米，地下建筑面積：3.2萬平米）容積率：0.42密度：17.5%綠化率：80%項目開發(fā)建設(shè)單位情況介紹該項目開發(fā)建設(shè)單位為山西華宇集團，是山西省一家多元化、跨地域股份制民營企業(yè)。資產(chǎn)總額12億元，凈資產(chǎn)5億元。經(jīng)營范圍包含零售業(yè)、公路客運業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)、金融、生物醫(yī)藥業(yè)等領(lǐng)域。經(jīng)過多年穩(wěn)步發(fā)展，華宇集團企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和金融資本運作方面積累了豐富經(jīng)驗，多個經(jīng)營也使其含有了強大抗風(fēng)險能力，同時也含有雄厚經(jīng)濟實力，為開發(fā)建設(shè)華“宇亞龍灣國際會議中心”項目奠定了堅實基礎(chǔ)。項目標(biāo)提出1、海南省多年經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)健，投資條件成熟總體經(jīng)濟增加幅度高于全國平均水平②建筑業(yè)和固定資產(chǎn)投資穩(wěn)定增加三亞市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整成績顯著，投資環(huán)境大為改變?nèi)薪?jīng)濟發(fā)展連續(xù)保持強勁增加態(tài)勢旅游業(yè)發(fā)展勢頭迅猛，旅游接待水平深入提升海南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)實狀況國際、中國旅游業(yè)現(xiàn)實狀況海南旅游市場發(fā)展現(xiàn)實狀況海南旅游資源利用及旅游產(chǎn)品開發(fā)覺實狀況4、海南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位①海南發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢②海南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位5、三亞旅游圈在海南旅游產(chǎn)業(yè)中位置顯赫6、三亞旅游市場組成及發(fā)展趨勢注：本章1-6小點具體內(nèi)容見后附材料7、項目地提出及目標(biāo)山西華宇集團基于多年項目運作經(jīng)驗及對海南三亞旅游房地產(chǎn)市場了解，在經(jīng)過深入?yún)^(qū)域及行業(yè)調(diào)研后，結(jié)合企業(yè)在三亞旅游房地產(chǎn)市場發(fā)展戰(zhàn)略，確立在三亞市亞龍灣地域開啟開發(fā)建設(shè)大規(guī)模、熱帶雨林特色，集旅游休閑、會議、購物等功效為一體綠色生態(tài)、海景度假酒店項目。在三亞市當(dāng)?shù)卣С窒?，華宇集團提出了利用三亞市亞龍灣地域獨有自然景觀及旅游資源優(yōu)勢，開發(fā)建設(shè)“鸚鵡螺皇家園林度假酒店”（暫定名）項目標(biāo)提議。雙方意在經(jīng)過“鸚鵡螺皇家園林度假酒店”項目標(biāo)開發(fā)建設(shè)，加強亞龍灣地域在會議及商業(yè)服務(wù)等方面配套服務(wù)功效，完善亞龍灣地域旅游、休閑、度假功效，提升亞龍灣地域整體形象?！胞W鵡螺皇家園林度假酒店”項目將瞄準(zhǔn)國際級旅游目標(biāo)地建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，融獨特征、多樣化、生態(tài)環(huán)境保護、度假休閑、觀光購物等多個旅游居住新概念于一體，高標(biāo)準(zhǔn)地建設(shè)一個大規(guī)模、綠色生態(tài)各功效配套齊全海景度假酒店，并應(yīng)和隔路相望華宇集團另一酒店項目——“凱悅度假酒店”在資源共享、風(fēng)格定位、經(jīng)營多樣化及功效互補等方面遙相呼應(yīng)、優(yōu)勢互補，形成規(guī)?；?jīng)營優(yōu)勢，降低經(jīng)營成本，擴大華宇房地產(chǎn)品牌輻射力度。項目發(fā)展定位“鸚鵡螺皇家園林度假酒店”項目將建設(shè)成為以熱帶雨林景觀、娛樂購物服務(wù)、產(chǎn)權(quán)式酒店接待為專題綠色生態(tài)、海景度假酒店，項目建成后一座設(shè)計風(fēng)格獨特、洋溢濃郁熱帶濱海度假特點、功效配置齊全規(guī)?；燃倬频陮⒄宫F(xiàn)在世人面前，它高星級、高標(biāo)準(zhǔn)軟硬件環(huán)境，必將吸引眾多來海南三亞旅游度假游客，使之成為她們首選下榻地?！胞W鵡螺皇家園林度假酒店”項目標(biāo)投資及經(jīng)營方法將采取“產(chǎn)權(quán)式酒店”方法，這種起源于歐洲20世紀(jì)70年代一個新型酒店經(jīng)營模式，風(fēng)行于世界上著名旅游城市和地域（如美國夏威夷、加利福尼亞、佛羅里達(dá)、亞利桑那、澳大利亞黃金海岸等地尤為盛行）。此種酒店經(jīng)營模式經(jīng)過30多年發(fā)展已被發(fā)達(dá)國家廣泛接收，很多國家還為此專門立法并成立行業(yè)協(xié)會以規(guī)范市場，約束市場參與者行為。這種將房產(chǎn)和旅游投資相結(jié)合投資模式在現(xiàn)在中國形式下是極具發(fā)展?jié)摿ν顿Y品種。“產(chǎn)權(quán)式酒店”經(jīng)營模式是適合海南尤其是三亞旅游房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)營創(chuàng)新品種，此經(jīng)營模式擴大了游客入住休閑度假酒店需求，為游客提供了更多選擇入住高級次度假酒店機會，還處理了三亞高級次酒店市場供需不平衡、需求相對短缺問題；另外該模式還可帶動三亞市房地產(chǎn)市場連續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，給予海南“旅游房地產(chǎn)”市場更多活力和發(fā)展空間，這種新型旅游房地產(chǎn)投資和消費方法，符合現(xiàn)代經(jīng)濟資源共享基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)，是房地產(chǎn)業(yè)和旅游酒店業(yè)高效結(jié)合，極具市場潛力和生命力；再者該模式還使三亞市高端消費人士保有量一直保持在較高水平，為三亞市經(jīng)濟及就業(yè)問題找到了出路，為三亞市發(fā)明著源源不停財富。產(chǎn)權(quán)式酒店投資用戶（也即固定游客）市場定在中產(chǎn)階級家庭、成功人士、專業(yè)旅游房地產(chǎn)投資者及企業(yè)企業(yè)，據(jù)相關(guān)資料分析，現(xiàn)在購置產(chǎn)權(quán)式酒店60%是個人購置，其目標(biāo)是保值和分紅，同時兼顧度假，采取方法大多為銀行長久按揭；企業(yè)企業(yè)購置首先用于投資，其次用于職員度假、年會及業(yè)務(wù)會議專用。多年來一批產(chǎn)權(quán)式酒店已在沿海發(fā)達(dá)地域及大城市逐步興起，相信該旅游品種將成為適合海南三亞這座熱帶濱海旅游城市新型酒店房地產(chǎn)經(jīng)營模式。注：相關(guān)“產(chǎn)權(quán)式酒店”見后附介紹材料項目計劃設(shè)想1、項目計劃設(shè)想指導(dǎo)思想依據(jù)項目標(biāo)總體計劃構(gòu)思、建設(shè)目標(biāo)要求及三亞市亞龍灣資源條件，“鸚鵡螺皇家園林度假酒店”項目標(biāo)計劃設(shè)想指導(dǎo)思想是：A、酒店計劃設(shè)計將充足表現(xiàn)“建筑是空間藝術(shù)”思想，使之成為亞龍灣地域最具熱帶濱海特色代表性建筑；B、酒店計劃布局及功效分區(qū)將最大程度滿足業(yè)主追求“自然、綠色、沙灘、海景”向往，最大程度展現(xiàn)三亞亞龍灣這座熱帶海濱度假圣地獨一無二魄力；C、充足利用項目周圍旅游資源優(yōu)勢，將酒店建設(shè)工作和將三亞亞龍灣建設(shè)成國家級旅游度假區(qū)目標(biāo)緊密結(jié)合；D、采取國際一流智能型最含有熱帶濱海特色設(shè)計方案；E、酒店配套設(shè)施全方面而人性化，將為游客提供休閑度假、娛樂購物、旅游休閑、居住等全方面服務(wù)；F、酒店將建設(shè)成風(fēng)格獨特、個性鮮明、融合自然風(fēng)景及各國建筑文化及園林景觀綠色生態(tài)旅游度假勝地；H、成為亞龍灣地域標(biāo)志性建筑，并對酒店經(jīng)營模式發(fā)展趨勢起到示范和引導(dǎo)效應(yīng)；依據(jù)上述計劃指導(dǎo)思想，對項目標(biāo)建設(shè)從計劃角度進行了初步設(shè)想，初步明晰了項目計劃產(chǎn)品目標(biāo)：酒店主樓公寓區(qū)——主力戶型70-90平米，配大衛(wèi)生間；別墅、會所區(qū)——無機動車行道，別墅周圍圍繞風(fēng)格各異熱帶雨林景觀；會議中心——外觀設(shè)計成“鸚鵡螺”形狀，成為標(biāo)志性建筑；娛樂、休閑、購物一條街——豐富亞龍灣地域富有文化底蘊、規(guī)?；瘖蕵?、休閑、購物場所，為亞龍灣地域提供豐富多彩“夜生活”娛樂活動酒店概念設(shè)計計劃思緒會議中心會議中心將臨亞龍大道而建，外形將仿生海南特有、極富著名度“鸚鵡螺”外形，洋溢著濃郁海洋氣息，使之成為亞龍灣標(biāo)志建筑。會議中心占地15000平米，總建筑面積10000平米，地上5000平米，地下5000平米?？商峁┤菁{1300人大型會議室1個及容納200-500人中型會議室4個（或分割成容納100人左右小型會議室10個）。會議中心在空間設(shè)計上應(yīng)充足考慮空間自由組合性，在功效設(shè)計上將表現(xiàn)多功效性，可召開多種類型商務(wù)會議、國際研討會、新聞公布會、產(chǎn)品推介會、大型宴會招待等，還可用作電影節(jié)、演唱會、選美比賽場地等。會議中心將按國際標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，配有同聲翻譯系統(tǒng)、貴賓休息室、宴會廳、展示廳等。酒店主樓酒店主樓占地6000平米，總建筑面積25200平米，地上0平米，地下5000平米，層高3.5層?？商峁?00套客房，戶型以70—90平米為主，配以部分50平米小戶型和140平米大戶型，戶型設(shè)計將充足表現(xiàn)休閑特點，大臥室、配大衛(wèi)生間（帶洗浴房），寬大客廳方便家人及親朋好友聚會、溝通情感，給人以休閑、寬大、舒適全新生活感受。別墅別墅區(qū)占地70000平米，總建筑面積21000平米，地上15000平米，地下6000平米，層高2.5層，可提供單體別墅50棟，面積360-600平米。定位為豪華別墅，別墅區(qū)內(nèi)不設(shè)機動車道，僅有步行道蜿蜒于別墅區(qū)內(nèi)，營造出曲徑通幽世外桃園感覺；別墅區(qū)內(nèi)完全園林化設(shè)計，送700—1000平米風(fēng)格各異、熱帶雨林風(fēng)格私家園林；大型沙灘露天游泳池在濃郁、高大棕櫚樹林蔭下，陽光斜下、吊床小寢，嫻靜而舒適；人工營造假山滿目綠色，極富空間感，將建筑作為空間藝術(shù)發(fā)揮淋漓盡致；區(qū)內(nèi)水流孱孱，不時有魚兒映入眼簾，使人恍若置身仙境；室內(nèi)裝修極盡豪華，每套別墅均配有古玩、瓷器、山水畫等，文化氣氛極濃；別墅區(qū)家政服務(wù)人員均經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，嚴(yán)格選拔，每套別墅配有專門異域小女為業(yè)主提供周到而專業(yè)服務(wù)；還贈予每棟別墅業(yè)主價值5萬美元亞龍灣高爾夫球場會員卡一張。商業(yè)一條街商業(yè)一條街占地15000平米，總建筑面積15000平米，地上5000平米，地下10000平米。商業(yè)街定位為規(guī)?；?、高格調(diào)、多樣化經(jīng)營特色商業(yè)一條街，設(shè)有中國外著名酒吧間、咖啡屋、藝術(shù)坊、夜總會、百老匯劇院、民俗飾物店、各式小吃店、中醫(yī)療養(yǎng)院、美容美發(fā)室、美體健身房、特色餐飲、海鮮城等。酒店大堂酒店大堂單獨設(shè)置，占地5000平米，總建筑面積平米，地上1000平米，地下1000平米。酒店大堂高大、氣派，設(shè)有中央共享空間、大型景觀屏、服務(wù)接待總臺、散座茶座、酒店管理辦公室等。游客在大堂經(jīng)過簡單登記后，即由服務(wù)小姐引至酒店特備環(huán)境保護型電動車送客處，由環(huán)境保護型電動車將客人送至客房。3、技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)依據(jù)項目標(biāo)發(fā)展目標(biāo)及計劃設(shè)想，項目標(biāo)計劃技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)初步設(shè)定見附表一“計劃技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)匯總表”。項目開發(fā)進度1、項目關(guān)鍵工序進度控制該項目建設(shè)周期1年，7月20日開工，6月30日完工。序號關(guān)鍵控制工序開始準(zhǔn)期結(jié)束日期備注102.06.2002.07.102項目計劃方案確定02.07.1002.07.30地基詳勘受該工序約束3計劃報建手續(xù)02.08.0102.08.104地基詳勘02.07.2502.08.20基礎(chǔ)處理及基礎(chǔ)施工圖受該工序約束5基礎(chǔ)及地下室施工02.09.1502.10.306結(jié)構(gòu)封頂，圍護結(jié)構(gòu)施工02.10.2003.04.307室內(nèi)裝修02.12.2003.05.308室外景觀工程02.12.2003.04.309園林工程02.11.3003.06.3010工程完工03.06.302、項目總體進度計劃見附表二“鸚鵡螺皇家園林度假酒店項目工程進度計劃”項目投資估算1、投資估算依據(jù)本匯報投資估算依據(jù)為：1、三亞市城市總體計劃確定區(qū)域市政設(shè)施計劃；2、項目計劃設(shè)想確定技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)；3、三亞市同類建設(shè)項目標(biāo)投資估算指標(biāo)；4、項目企業(yè)和地方政府洽商土地出讓價格意見；5、國家及三亞市政府相關(guān)基建、房地產(chǎn)項目標(biāo)各類收費文件；2、部分具體費用計算說明（1）土地費用按38萬元/畝價格計算。（3）前期工程費項現(xiàn)在期工程費包含項目計劃、勘察、設(shè)計、可行性研究等費用，按國家相關(guān)要求及國際上專業(yè)機構(gòu)收費標(biāo)準(zhǔn)進行測算。（4）項目管理費項目管理費為項目企業(yè)為開發(fā)本項目而花費日常運作費用，按房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗為建安工程費3%計。（5）建安工程費不包含前期費用及室外管網(wǎng)、道路及綠化成本，建安成本在估算時考慮價格為：結(jié)構(gòu)工程：800元/M2，含降水及地基處理；安裝工程：400元/M2，包含多種機電設(shè)備及安裝費；裝修工程：公建部分：1500元/M2商業(yè)服務(wù)設(shè)施：600元/M2別墅及酒店主樓：平均按1100元/M2D、家俱、櫥具及高級床上用具：按800元/M2（6）營銷費用包含市場調(diào)研、策劃、廣告推廣、銷售代理、賣場等，按現(xiàn)在海南三亞市同業(yè)水平，大致以銷售總額8%計算。（7）不可預(yù)見費不可預(yù)見費按項目總投資(含土地、建安工程、各類費用)10%計。（8）財務(wù)費用按全部投資，建設(shè)期1年，年利率按6.5%計算。3、項目投資測算結(jié)果依據(jù)初步測算，本項目總投資額約為44161萬元(約4.42億元)。詳見附表三“項目投資測算表”4、項目資金籌措計劃依據(jù)項目總體計劃及開發(fā)進度計劃安排，項目開發(fā)所需資金關(guān)鍵起源于四部分：自有資金、銀行貸款、項目建筑商墊資及銷售回籠資金。項目總投資額約為4.42億元，估計項目需投入開啟資金約為1.5億元人民幣。項目企業(yè)以自有資金投入5000萬元人民幣，爭取向銀行貸款人民幣8000萬元，再加上項目建筑商墊資和項目后期銷售回籠資金再投入，基礎(chǔ)可確保本項目標(biāo)開發(fā)資金投入需要。項目營銷項目銷售策劃前期項目概念性宣傳：A、項目所在地：海南·三亞·亞龍灣·廣場中心區(qū)B、經(jīng)營模式上：旅游+投資型“產(chǎn)權(quán)式酒店”；C、產(chǎn)品上：別墅海景、園林、環(huán)境保護生態(tài)、服務(wù)特色、其它附加增值項目等，酒店公寓大客房、大衛(wèi)生間及其它；賣場設(shè)置：在北京、上海、廣州、深圳、香港、哈爾濱、沈陽等城市設(shè)置賣場，或委托銷售。項目廣告宣傳：選擇營銷專題，有針對性宣傳。在?？诩叭齺啓C場設(shè)置銷售宣傳點，并設(shè)豪華大巴接送游客參觀項目樣板間。組織全國范圍內(nèi)招聘、選拔高級家政服務(wù)專業(yè)人員，制造聲勢，間接為項目銷售做宣傳。在各賣場設(shè)置城市，組織商務(wù)專機接送業(yè)主參觀現(xiàn)場樣板間。項目銷售計劃計劃技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)匯總表附表一序號指標(biāo)內(nèi)容單位數(shù)值備注1總用地面積萬M211.0163畝2總建筑面積萬M27.82含地下3.2萬平米2.1酒店客房建筑面積萬M24.62含地下1.1萬平米2.1.1酒店主樓萬M22.52含地下0.5萬平米2.1.2別墅萬M22.1含地下0.6萬平米2.2會議中心萬M21含地下0.5萬平米2.3商業(yè)一條街萬M21.5含地下1萬平米2.4酒店大堂M2含地下1000平米2.5車庫M25000地下3平均容積率0.424綠化率%805建筑密度%17.56建筑高度米15項目投資成本估算表附表三單位:萬元項目可銷售部分價格敏感性分析附表四項目價格變動備注主樓價格5000600070008000900010000單位:元/平米收入1.261.5121.7642.0162.2682.52單位:億元別墅價格800011600002400028000單位:元/平米收入1.682.523.364.25.045.88單位:億元累計2.944.0325.1246.2167.3088.4單位:億元銷售稅金(5.5%)0.1620.2220.2820.3420.4020.462單位:億元投資成本4.424.424.424.424.424.42單位:億元稅前利潤-1.642-0.610.4221.4542.4863.518單位:億元投資利潤率(%)9.5532.9056.2479.59全部投資（含會議中心、商業(yè)街）凈投資利潤率(%)32.46111.85191.23270.62按自有資金1.3億元計附：背景資料一、項目提出1、海南省多年經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)健，投資條件成熟總體經(jīng)濟增加幅度高于全國平均水平全省經(jīng)濟增加加緊、綜合經(jīng)濟實力深入加強。整年共完成GDP566.05億元，按可比價格計算，比上年增加8.9%，增幅高于上年0.1個百分點，經(jīng)濟增加高出全國平均水平1.1個百分點。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值200.28億元，增加9.7%，對經(jīng)濟增加貢獻(xiàn)率41.4%；第二產(chǎn)業(yè)增加值131.18億元，增加8.7%，對經(jīng)濟增加貢獻(xiàn)率19.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值234.59億元，增加8.3%，對經(jīng)濟增加貢獻(xiàn)率39.3%。表一：全省多年GDP總值（單位：億元）表2：三產(chǎn)在GDP中所占比重②建筑業(yè)和固定資產(chǎn)投資穩(wěn)定增加建筑業(yè)保持增加全社會建筑業(yè)增加值完成40.13億元，按可比價格計算，比上年增加6.2%。其中：房屋建筑施工面積453.5萬m2，增加4.2%；房屋建筑完工面積205.5萬m2，增加5.3%。上繳稅金1.99億元，增加7.2%。固定資產(chǎn)投資保持穩(wěn)定增加整年全社會完成固定資產(chǎn)投資206億元，比上年增加6.5%。其中：基礎(chǔ)建設(shè)完成投資140.5億元，增加6.4%；更新改造完成投資10.6億元，增加8.2%；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資12.5億元，增加21%。表三：全社會固定資產(chǎn)投資總額（單位：億元）2、三亞市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整成績顯著，投資環(huán)境大為改變?nèi)薪?jīng)濟發(fā)展連續(xù)保持強勁增加態(tài)勢三亞市以調(diào)整經(jīng)濟、擴大投資、刺激消費和提升效益為關(guān)鍵，著力處理經(jīng)濟發(fā)展深層次矛盾和問題，全市經(jīng)濟在新世紀(jì)展現(xiàn)出新氣象，各項關(guān)鍵經(jīng)濟指標(biāo)保持快速增加勢頭。據(jù)三亞市官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：全市經(jīng)濟快速、健康發(fā)展，經(jīng)濟運行質(zhì)量顯著提升全市GDP總值32.73億元，比上年增加11.7%，實現(xiàn)了1998年以來連續(xù)四年經(jīng)濟增加超10%，超出全國、全省平均水平，三大產(chǎn)業(yè)同時超出10%增幅。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值13.64億元，增加10%；對經(jīng)濟增加貢獻(xiàn)率37.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值6.90億元，增加12%；對經(jīng)濟增加貢獻(xiàn)率21.05%；第三產(chǎn)業(yè)增加值12.19億元，增加13.4%；對經(jīng)濟增加貢獻(xiàn)率41.3%。投資需求出現(xiàn)高速增加勢頭投資結(jié)構(gòu)深入向優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)傾斜，全市固定資產(chǎn)投資完成18.56億元，同比增加33.1%，。其中：第一產(chǎn)業(yè)投資完成1.81億元，增加59.3%；第二產(chǎn)業(yè)投資完成1.33億元，增加54.7%；第三產(chǎn)業(yè)投資完成15.4億元，增加29%。盤活積壓房地產(chǎn)工作取得新進展全市房地產(chǎn)投入2.61億元，增加14倍。消化和盤活積壓商品房73.9%，收回和盤活閑置用地13000多畝，占可處理量89%。有望將全市積壓商品房和閑置土地問題基礎(chǔ)處理。②旅游業(yè)發(fā)展勢頭迅猛，旅游接待水平深入提升三亞市經(jīng)過規(guī)范和整理旅游市場，加大宣傳促銷力度，擴展客源市場，大大增強了三亞著名度，成功舉行了“全球化論壇”等大型國際會議和旅游活動不停完善景區(qū)景點建設(shè)，狠抓“假日旅游”旅游服務(wù)質(zhì)量和形象空前良好，有力地促進了旅游業(yè)發(fā)展。A、政府各部門減免辦事程序，改善投資軟環(huán)境，工作力度大，辦公效率顯著提升，一切工作服務(wù)于三亞建設(shè)。B、下大決心改變?nèi)齺喪姓w形象。處理“閑置地、爛尾樓”力度大，成績顯著，三亞市容有了極大改變，向國際性熱帶海濱城市發(fā)展。C、有計劃進行市政配套建設(shè)。高速公路聯(lián)通，市區(qū)交通道路高標(biāo)準(zhǔn)計劃設(shè)計，使旅游觀光十分方便，鳳凰機場修建，三亞客運碼頭建設(shè)，尤其是可為境外旅客提供落地簽證服務(wù)，使三亞含有擠身國際旅游城市條件。D、水、電、通訊方面建設(shè)改變巨大。赤田水庫完工使用，新建電廠發(fā)電，聯(lián)網(wǎng)可滿足以后一個時期需要，程控電話、移動、微波、光纖通訊等通信設(shè)施齊全和全國900個城市、全世界195個國家地域開通，使三亞向智能化數(shù)字化城市又邁近了一大步。E、投巨款改造三亞市容環(huán)境。三亞灣“椰夢長廊”建成、大東海廣場改建、體育廣場、名花公園、藝術(shù)廣場及城市“綠化美化”工程，使三亞逐步成為一個熱帶海濱花園城市。海南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)實狀況國際、中國旅游業(yè)現(xiàn)實狀況國際旅游業(yè)在20世紀(jì)開始蓬勃發(fā)展。世界旅游組織相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：全球跨國旅游達(dá)6.98億人次，比1999年增加了7.4%。估計分析，到，全球接待跨國旅游者將達(dá)成16億人次，國際旅游消費將達(dá)2萬億美元。從到間旅游年均收入增加將達(dá)6.7%。這些數(shù)據(jù)顯示出了旅游業(yè)在全球和各國經(jīng)濟發(fā)展中潛力。中國旅游業(yè)在旅游總收入達(dá)4519億元人民幣（約合550億美元），比上年增加12.9%，入境游人數(shù)達(dá)8344萬人次，比上年增加14.6%，旅游外匯收入達(dá)162億美元，比上年增加15.1%，相當(dāng)于當(dāng)年全國外貿(mào)出口創(chuàng)匯6.5%。中國旅游人數(shù)達(dá)7.44億人，比上年增加3.5%，旅游收入達(dá)3175億元人民幣（約合380億美元）比上年增加12.1%，為世界第五旅游大國。據(jù)世界旅游組織最新展望匯報稱：到，中國將成為世界旅游一個關(guān)鍵目標(biāo)地和客源國，接待境外游客由現(xiàn)在十二個月5000萬人次增加到1.73多億次，旅游業(yè)收入增加幅度將極為可觀。中國已把旅游列為第三產(chǎn)業(yè)中新興產(chǎn)業(yè)首位。旅游業(yè)“十五”計劃和到遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要所提“十五”總體目標(biāo)為：到入境游人數(shù)8500萬人次，旅游外匯收入220億美元，中國游人數(shù)將達(dá)11億人次，旅游收入達(dá)5000億人民幣（約合610億美元），總收入為7500億元人民幣（約合910億美元）相當(dāng)于全國GDP5.8%。海南旅游市場發(fā)展現(xiàn)實狀況海南島作為旅游勝地在中國享受極高著名度，發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)潛力很大?，F(xiàn)在海南已成為備受國人青睞旅游目標(biāo)地，在中國已樹立起奇特?zé)釒Шu目標(biāo)地形象。其自然環(huán)境和熱帶氣候，為相對嚴(yán)寒華中、華北、東北、西北等地域游客提供避寒休閑好去處，來海南旅游人數(shù)已達(dá)1124萬人次。海南在港、澳及臺灣著名度也較高，但來游人數(shù)近兩年有下降趨勢。在國際市場上，海南在亞洲范圍內(nèi)享受一定著名度，尤其是日本、韓國及馬來西亞“利基”市場（指面對少數(shù)人專門市場），不過來訪人次仍然極少，為45.7萬人次。海南旅游資源利用及旅游產(chǎn)品開發(fā)覺實狀況海南在地理面積較小島嶼上聚集了豐富旅游資源，已被證明這些資源對國際游客是頗有吸引力，并已早在過去計劃研究中就得到了認(rèn)證。但海南和有著相同旅游資源并已得到成功開發(fā)旅游目標(biāo)地來比較，如美國佛羅里達(dá)、歐洲地中海地域、夏威夷等地。海南單個旅游產(chǎn)品尚不含有足夠獨特征和之相匹配。海南旅游資源利用和旅游產(chǎn)品開發(fā)從質(zhì)量來講喜憂參半。首先海南有達(dá)成國際水準(zhǔn)高端旅游產(chǎn)品，如南山佛教文化苑，它們恰到好處地增加了本身歷史、文化旅游價值，在周圍也不盲目興建部分大規(guī)模輔助性旅游吸引物，對以后發(fā)展新旅游產(chǎn)品很有借鑒。同時海南也有質(zhì)量低下旅游產(chǎn)品，關(guān)鍵集中在旅游路線周圍地域（即東部走廊），很多景區(qū)每況愈下，因年久失修而顯現(xiàn)出破敗景象，這些酒店等住宿設(shè)施原本就是頭腦發(fā)燒開發(fā)商手下敗筆，加上設(shè)計不新奇，保養(yǎng)不到位，故難以維系運作，徒留些刺眼建筑。值得慶幸是，這種低水準(zhǔn)旅游產(chǎn)品只是散布在東部旅游線路多個地點，還未泛濫成災(zāi)。更關(guān)鍵是，海南未受到現(xiàn)今盛行城市盲目擴展（在較為發(fā)達(dá)內(nèi)陸地域相當(dāng)普遍）負(fù)面影響沖擊，除?？谑型猓渌擎?zhèn)，尤其是三亞在很大程序上保留了一個內(nèi)縮型城市結(jié)構(gòu)，仍保留有廣大未開發(fā)后備區(qū)域（山丘或開闊鄉(xiāng)野），而給游客提供了賞心悅目標(biāo)田園風(fēng)光和熱帶景觀，使游客有一個屬地感和親切感。4、海南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位①海南發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢海南島總面積3.5萬平方公里。島礁及其海域，約200多萬平方公里，約占南海海域面三分之二。其靠近港、澳和珠江三角洲，該地域經(jīng)濟增加速度居全國首位，將會也成為海南關(guān)鍵客源市場。海南氣候宜人（能為氣候嚴(yán)寒地域游客提供理想避寒勝地），生態(tài)環(huán)境趣味盎然，山區(qū)有茂密熱帶雨林，海里有豐富多彩海洋資源，島上四處展現(xiàn)出別具特色熱帶海島景象。其獨有熱帶海島旅游資源，能為游客提供一個少有度假體驗。將能夠在開發(fā)可連續(xù)旅游方面發(fā)揮關(guān)鍵作用。②海南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位國家旅游局把全國分為7大旅游發(fā)展區(qū)域，海南獨占其一，足見國家決議層對海南旅游寄和厚望，海南島是中國最有條件發(fā)展度假旅游省份，它擔(dān)負(fù)著中國旅游業(yè)從觀光型向度假型戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變歷史重?fù)?dān)。“海南，中國和西方在此相會”，作為亞洲首屈一指休閑目標(biāo)地，海南擁有獨具特色、高品質(zhì)濱海度假設(shè)施，能提供很多和眾不一樣、多樣化旅游吸引物和旅游活動。在此，游客可朝夕沐浴于椰風(fēng)海韻之中，晝夜流連在雨林山川之顛。5、三亞旅游圈在海南旅游產(chǎn)業(yè)中位置顯赫海南省旅游產(chǎn)業(yè)總體計劃中劃出了?？?、三亞、五指山、文昌、興隆、棋子灣和博鰲等七個關(guān)鍵旅游圈。每個旅游圈全部擁有其獨特旅游吸引物和組合式旅游產(chǎn)品，在游客類型和數(shù)量、旅游住宿及配套設(shè)施方面等含有極強互補性。多年來三亞鳳凰國際機場和環(huán)島高速公路體系建設(shè)極大影響了海南旅游產(chǎn)品分布。海南基礎(chǔ)設(shè)施根本改善，使海南島相對“縮小”，?？谧鰹楹Ｄ下糜伍T戶地位有所下降。三亞周圍地域多年來計劃興建眾多旅游、食宿等服務(wù)設(shè)施和新建旅游景點，極大地強化了該地域作為海南關(guān)鍵旅游熱點地域地位。三亞形象作為中國首要海濱旅游度假勝地，三亞因其得天獨厚旅游優(yōu)勢而在中國享受盛譽。但要想在國際市場站穩(wěn)，就需要深入提升三亞作為旅游度假勝地檔次，開發(fā)含有國際水準(zhǔn)項目，尤其是含有中國和海南特色旅游產(chǎn)品。同時，應(yīng)興建更為多樣化、低密度、高規(guī)格住宿設(shè)施，并對整個城區(qū)進行關(guān)鍵改造，使之成為一個名副其實“旅游城市”，著名國際旅游度假勝地。三亞旅游產(chǎn)品開發(fā)側(cè)重四個方面：①開發(fā)多樣化度假設(shè)施，包含面向外國游客和中國高消費游客高級次、低密度度假酒店。②興建一批新“必游不可”文化景點。如中國海事博物館等。③開發(fā)高級次專題旅游項目。如西島水上運動中心等。④根本改變城市環(huán)境，樹立一個地地道道旅游城市形象。以濱海為中心三亞旅游圈范圍將從南山佛教文化苑向東擴展到亞龍灣以外地域包含蜈支洲島。三亞旅游度假住宿設(shè)施發(fā)展現(xiàn)在三亞市約有客房9756間。依據(jù)現(xiàn)有計劃還將在亞龍灣旅游度假區(qū)內(nèi)新建客房7700間。海南新建高星級酒店客房大多數(shù)全部要集中在三亞旅游圈內(nèi)。按相關(guān)部門估計統(tǒng)計，到三亞旅游圈內(nèi)高級酒店客房總數(shù)將達(dá)成26000間。6、三亞旅游市場組成及發(fā)展趨勢伴隨大家可支配收入連續(xù)增加，旅游消費市場日漸膨大，旅游人群關(guān)鍵來自中國大中心城市中產(chǎn)階層，而她們將形成三亞新旅游產(chǎn)品關(guān)鍵基礎(chǔ)市場（見下表）。三亞市旅游群體多樣化，而且有向高端群體（即高收入、高學(xué)歷、高職務(wù)社會主流群體）發(fā)展趨勢。到三亞旅游客流量以年17%增加率在遞增，幾年以后將會有相當(dāng)數(shù)量高端人群來此生活、休閑度假，所以就必需有對應(yīng)符合其身份居住場所，有滿足這個群體生活工作、通信、保健、醫(yī)療、休閑、娛樂等各方面需求各類場所、設(shè)施。旅游群體兩級分化現(xiàn)象在旅游市場由來已久，而社會主流群體需求取向?qū)⒋聿Q定未來旅游市場發(fā)展趨勢。三亞獨有熱帶旅游資源伴隨每十二個月1000萬登島人次親身感受和傳輸，所產(chǎn)生影響力是任何宣傳媒體所不能比擬。只有超前考慮立即到來海南度假旅游熱，建造規(guī)?；虾Ｄ稀⑷齺営媱澕疤攸c、達(dá)成國際水準(zhǔn)大型或超大型高星級度假酒店，才能夠有足夠聚向力來吸引到三亞度假居住社會主流群體。北京、上海、廣州在海南旅游市場組成情況（據(jù)不完全統(tǒng)計）北京9163元15-20%70%3000元上海10000元10%50%2500元廣州9126元14%50%元二、項目經(jīng)營管理模式——“產(chǎn)權(quán)式酒店”1、分時度假基礎(chǔ)概述（1）分時度假含義分時度假（Timeshare）是指投資者（游客）在度假地購置部分時段酒店（度假村）產(chǎn)品使用權(quán)，并可經(jīng)過交換系統(tǒng)對不一樣地點同類酒店（度假村）產(chǎn)品使用權(quán)進行等值交換?，F(xiàn)在國際上通行通例是：將一處住宿設(shè)施（酒店、公寓、度假別墅等）住宿單元每十二個月使用期分為52周，將52周中51周分時銷售給投資者游客，每位購置者在約定時段內(nèi)每十二個月享受在這一標(biāo)準(zhǔn)酒店住宿單元中住宿一周權(quán)利。（2）分時度假國際認(rèn)定分時度假實質(zhì)是介于傳統(tǒng)房地產(chǎn)產(chǎn)品和傳統(tǒng)酒店產(chǎn)品之間一個中間產(chǎn)品，一個旅游酒店產(chǎn)品新態(tài)勢，一個新旅游產(chǎn)品。分時度假為國際社會所廣泛接收定義是基于兩個法律要求內(nèi)容，一是美國佛羅里達(dá)州《分時度假房產(chǎn)法案》（以下簡稱“法案”）；二是歐洲《歐盟分時度假指令》（以下簡稱“指令”）。（3）分時度假法律內(nèi)涵以上《法案》和《指令》中對分時度假定義全部從法律上做了具體規(guī)范，其定義關(guān)鍵要素包含：（1）對協(xié)議使用期做了具體要求即3年以上酒店產(chǎn)品使用權(quán)；（2）預(yù)付款約定，即：使用前一次性交付約定款項，以取得約定時間和時段使用權(quán)；（3）享受使用權(quán)最低天數(shù)，如《指令》要求為不低于7天；2、產(chǎn)權(quán)式酒店基礎(chǔ)概述（1）產(chǎn)權(quán)酒店含義產(chǎn)權(quán)式酒店作為一個全球化旅游投資工具及一個新旅游產(chǎn)品，是歐美中產(chǎn)階級興起后產(chǎn)物，由瑞士企業(yè)家亞力山大·耐首先提出（TimeshareHotel）即“時權(quán)酒店”概念。產(chǎn)權(quán)酒店是分時度假產(chǎn)品一個特殊模式，一個分支演變，是指投資者（游客）買斷某一部分酒店單位產(chǎn)品全部權(quán)，除部分時間自己使用外，統(tǒng)一將其它時間住宿權(quán)委托酒店管理方經(jīng)營，自己獲取經(jīng)營利潤經(jīng)營模式。（2）產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)品取得產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)品取得國際上通行作法是根據(jù)房產(chǎn)品種操作，即：交付首期款購置一定單位產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)品，同時確定自己使用時段（通常為21天），其它時間則交酒店管理企業(yè)做為酒店統(tǒng)一經(jīng)營，每十二個月酒店經(jīng)營收入，單位產(chǎn)品取得利潤則用于支付產(chǎn)權(quán)酒店單位產(chǎn)品分期付款之費用，通常在10—后即可取得產(chǎn)權(quán)酒店單位產(chǎn)品產(chǎn)權(quán)。（3）產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)品法律內(nèi)涵因為產(chǎn)權(quán)酒店是分時度假產(chǎn)品一個特殊形態(tài)，雖在《法案》和《指令》中均未專門明文要求，但它已發(fā)展成為旅游發(fā)達(dá)國家和地域最受中產(chǎn)階級和企業(yè)集團青睞旅游產(chǎn)品投資方法之一。它含有以下法律特征：產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)品含有產(chǎn)權(quán)概念，每位業(yè)主（投資者）擁有固定單位產(chǎn)品全部權(quán)。業(yè)主和酒店經(jīng)營者是委托經(jīng)營法律關(guān)系。在業(yè)主未付完金融部門貸款之前，單位產(chǎn)品全部權(quán)并不屬于業(yè)主而處于一個被抵押法律關(guān)系。3、分時度假及產(chǎn)權(quán)式酒店國際發(fā)展軌跡及趨勢（1）全球分時度假地及會員總量分析全球分時度假地及會員總量比較和發(fā)展現(xiàn)在，全球約有5200個分時度假地分布在各地域，分時度假消費者大約有400萬—500萬人，共擁有700萬個標(biāo)準(zhǔn)單位分時度假產(chǎn)品。1998年全球分時度假業(yè)總銷售收入超出60億美元。1985年—1998年間，分時度假以年平均10—15%速度快速發(fā)展，是旅游業(yè)當(dāng)中增加速度最快領(lǐng)域之一。其中分時度假地數(shù)量平均年增加14%，會員數(shù)量年均增加15%，分時度假產(chǎn)品數(shù)量年均增加率為15%，即使1994年以后分時度假業(yè)增加速度有所放緩，但仍保持很好成長態(tài)勢，整體分時度假業(yè)增加速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于旅游業(yè)整體年均增加4%，和飯店業(yè)2%增加速度。表一全球分時度假業(yè)發(fā)展情況（1985—1998年）1985177480524512251.521580644919871822112528017451.551940692919892132153039524701.612970751919912687207044033151.603740850019933653276053043451.574505850019954355374468352831.415123750319974840453271066691.475710804619985156499873574041.4861258334資料起源：RCI,美國經(jīng)濟組織,TTI分時度假發(fā)展速度改變及分析從上表統(tǒng)計數(shù)據(jù)可看到，伴隨全球分時度假產(chǎn)業(yè)日趨成熟，在多年來發(fā)展速度有所放慢、減緩。尤其是1994年以后，增加速度顯著下降。以下表所表示：表二分時度假業(yè)增加速度改變情況（1985—1998年）年份項目1985--19981994--19981997--1998分時度假地1465會員15128年銷售額15137資料起源：RCI、AEG、TTI分析：即使1985年以來分時度假地年均長速度為14%，不過1994年以后增加速度大幅放緩，年均增加率僅為6%。不過分時度假地平均規(guī)模據(jù)統(tǒng)計卻在不停增大，這關(guān)鍵是因為大型開發(fā)商和經(jīng)營商進入這一領(lǐng)域并堅持發(fā)展大型綜合度假地結(jié)果。從全球范圍來看，分時度假地平均為擁有36套住宿單元，1998年新建設(shè)分時度假地平均規(guī)模為62個住宿單元，最大40家開發(fā)商所開發(fā)分時度假地平均規(guī)模則高達(dá)110個住宿單元。另外值得注意一個特征是，每個消費者擁有分時度假產(chǎn)品數(shù)量有所增加。1994年，平均每個會員擁有1.44個分時度假產(chǎn)品，到1998年這一數(shù)字增加到1.48個。關(guān)鍵原因是：①新購置產(chǎn)品用戶傾向于一次購置多個產(chǎn)品；②老用戶因?qū)Ξa(chǎn)品較滿意增加購置新產(chǎn)品。全球不一樣地域分時度假發(fā)展情況美國是分時度假業(yè)最發(fā)達(dá)國家，到1999年中期，美國境內(nèi)共有約1670個分時度假地，占全球總量32%；歐洲緊隨美國以后，是分時度假業(yè)第二大發(fā)達(dá)地域。截止1999年中期歐洲共有1355個分時度假地，歐美兩地相加占有全球分時度假地總量60%。表三全球分時度假地情況（1999年中期估算）國家/地域分時度假地數(shù)量占總量百分比（%）美國167032.1歐洲135526.1南美3757.2東南亞/日本3506.7中美洲3406.5加勒比地域2003.8南非1953.8加拿大1252.4中東1062.0澳大利亞1001.9其它1102.1未加盟交換系統(tǒng)2755.3合計5200100.0資料起源：美國度假地協(xié)會分時度假業(yè)新發(fā)展情況1995年以來，分時度假業(yè)繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，假如按分時度假地數(shù)量計算，絕對值增加數(shù)量最多是美國、西班牙、墨西哥和意大利。到1997年南非發(fā)展速度超出了法國，排名列在全球第五名。在1995年—1997年3年間，這些國家分時度假地以年均3%--7%速度增加，全球1996年和1997年平均增加率分別為5%和6%。多年來，全球分時度假業(yè)領(lǐng)域有一批新興市場發(fā)展快速，如俄羅斯即使其境內(nèi)尚沒有分時度假地，不過卻已擁有2萬名以上會員，會員所購置分時度假產(chǎn)品多集中在西班牙一帶。表四全球分時度假前五名發(fā)展情況（1995—1997年）國家美國146816088.7西班牙4054459.0墨西哥2732947.1意大利1571728.7南非13615411.7亞洲分時度假市場情況按現(xiàn)有統(tǒng)計資料顯示，現(xiàn)在亞洲共有分時度假地260處，擁有分時度假產(chǎn)品國家有12個，現(xiàn)有分時度假住宿單元1.52萬個，潛在分時度假住宿單元79萬個，已銷售分時度假產(chǎn)品53.2萬個單位，占總量67%，共擁有分時度假會員20萬人。表五亞洲分時度假市場分布情況日本9666馬來西亞7138泰國3846印尼2551韓國18133中國1741菲律賓1162中國臺灣643其它（4國）845合計260525資料起源《未來分時度假產(chǎn)品經(jīng)濟影響》能夠看到亞洲分時度假會員即使僅占世界分時度假市場5%左右，總量很小，但多年來發(fā)展速度較快，且因為亞洲地域人口基數(shù)大，多年來經(jīng)濟復(fù)蘇，穩(wěn)定增加，所以也是含有很大發(fā)展分時度假業(yè)潛在市場，如泰國、印度尼西亞、馬來西亞、中國等。4、分時度假對旅游目標(biāo)地經(jīng)濟影響為目標(biāo)地發(fā)明更多就業(yè)機會因為分時度假地建立，不管是在建設(shè)中、經(jīng)營管理中及運行維護中，全部將產(chǎn)生大量直接就業(yè)機會，如據(jù)最新調(diào)查表明，在20世紀(jì)90年代中期，分時度假業(yè)在美國新發(fā)明出了35000個直接就業(yè)機會，在墨西哥發(fā)明出了16000個就業(yè)機會。分時度假產(chǎn)生了一批消費巨大旅游者調(diào)查表明，分時度假旅游者總體消費比一般旅游者高出20%。分時度假整體經(jīng)濟貢獻(xiàn)可觀根據(jù)乘數(shù)效應(yīng)，考慮到分時度假業(yè)在市場營銷、銷售收入、物業(yè)管理、稅收等方面綜合間接經(jīng)濟影響后，分時度假業(yè)整體貢獻(xiàn)對經(jīng)濟影響會深入加大。如美國一個分時度假住宿單元會產(chǎn)生18萬美元直接貢獻(xiàn)，假如從更廣泛范圍進行測算，這一影響會更大。分時度假使游客重游率增大據(jù)調(diào)查顯示，分時度假會員對某個目標(biāo)地重游率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于通常度假游客，美國分時度假會員在未來中計劃去分時度假購置地4.5次，而通常游客僅會來1.8次，這么將產(chǎn)生巨大反復(fù)消費，也節(jié)省了當(dāng)?shù)芈糜尾块T大量宣傳促銷費用。從以上情況能夠得出結(jié)論：分時度假對旅游目標(biāo)地經(jīng)濟將產(chǎn)生多方面主動影響。5、中國分時度假業(yè)現(xiàn)實狀況分時度假業(yè)處于概念宣傳開啟階段，南北發(fā)展不均衡從中國分時度假實際來看，現(xiàn)在已經(jīng)有了一批開展分時度假企業(yè)，從整體行業(yè)規(guī)范性、影響性及在旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)中所占百分比來看是很小，嚴(yán)格說還不能稱之為“分時度假業(yè)”。不過因為是在90年代后期才在中國開始，所以起步較高，直接跨過了外國分時度假業(yè)較長探索階段，進入到較高層次發(fā)展階段。20世紀(jì)90年代末期，中國酒店業(yè)對開展分時度假進行了早期探索，并加入國際最大分時度假交換企業(yè)RCI網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)中。在97年版《RCI度假地名目》中，中國杭州夢湖度假村、北京九華山莊、北京燕苑度假村名列其中，并注明開始使用時間，其中在RCI度假地名目中排序號最早是杭州夢湖度假村（3953號）和北京九華山莊（3954號）。表一已加入國際分時度假網(wǎng)絡(luò)分布網(wǎng)絡(luò)北京海南云南青島無錫杭州珠海天津武漢桂林上海廣州RCI33311111111II121998年8月28日，泰慕賽爾休閑產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)集團在人民大會堂召開新聞公布會，宣告推出“泰慕賽爾權(quán)時空共享網(wǎng)絡(luò)”來自中國經(jīng)濟休制改革研究會、國務(wù)院發(fā)展研究中心、中共中央改革研究會、國資局、中旅飯店協(xié)會、清華、北大等教授和著名人士組成酒店度假村資產(chǎn)重組專題研究組，對泰慕賽爾經(jīng)營理念和經(jīng)營模式給肯定，并有北京前門飯店、廣州華廈大酒店、成全部錦江賓館、珠海度假村等50多家星級酒店簽約加盟。同時，產(chǎn)生了中國第一批分時度假產(chǎn)品消費者。分時度假種類較多，規(guī)模較小中國現(xiàn)在專業(yè)從事分時度假企業(yè)關(guān)鍵類別是：①加盟國際交換網(wǎng)絡(luò)企業(yè)或酒店度假村，其經(jīng)營模式和國際市場接軌，采取銷售20—40年每十二個月一周度假產(chǎn)品住宿權(quán)方法。②獨立開發(fā)度假俱樂部（如海南海航度假村）。這部分企業(yè)依靠自有酒店度假村開發(fā)分時度假俱樂部產(chǎn)品，采取不一樣方法：如點數(shù)制、會員制、加入國際交換網(wǎng)絡(luò)等，度假俱樂部是分時度假業(yè)中極有發(fā)展前途一個分時度假產(chǎn)品，能夠成為適合市場需求個性化發(fā)展特色俱樂部品種，但因為其大部分俱樂部實力不強，在操作運行商業(yè)模式上還需很多完善地方。而走聯(lián)盟化是較佳生存方法。③分時度假銷售企業(yè)?，F(xiàn)在，中國已經(jīng)有數(shù)家專門經(jīng)營分時度假產(chǎn)品銷售業(yè)務(wù)專業(yè)企業(yè)成立，這類分時度假企業(yè)并不參與分時度假房地產(chǎn)開發(fā)，也不參與分時度假酒店度假村經(jīng)營管理，只負(fù)責(zé)分時度假產(chǎn)品銷售推廣，所經(jīng)營產(chǎn)品基礎(chǔ)為傳統(tǒng)類型分時度假產(chǎn)品。如廣東愛特樂度假服務(wù)企業(yè)等。關(guān)鍵是專業(yè)銷售RCI和II企業(yè)分時度假產(chǎn)品。這類企業(yè)多分布于中國經(jīng)濟發(fā)達(dá)地域?，F(xiàn)在，中國還沒有出現(xiàn)一家大型、全國性專業(yè)分時度假銷售企業(yè)。關(guān)鍵原因是因為分時度假中國消費市場還未完全發(fā)育成熟，而中國分時度假產(chǎn)品推出正處于一個啟蒙時間。④自主開發(fā)分時度假產(chǎn)品中國網(wǎng)絡(luò)企業(yè)。自主開發(fā)含有中國特色分時度假網(wǎng)絡(luò)企業(yè)是推進中國分時度假發(fā)展主力軍之一。這類企業(yè)不多于10家，關(guān)鍵集中分布在北京、廣州、深圳經(jīng)濟發(fā)達(dá)地域和云南、海南等分時度假目標(biāo)地。這些企業(yè)通常全部以實力雄厚大集團企業(yè)做后盾，致力于分時度假產(chǎn)品改革、設(shè)計，使之成為中國市場能接收新型分時度假產(chǎn)品運行模式，并構(gòu)建適應(yīng)中國市場分時度假產(chǎn)品和交換網(wǎng)絡(luò)。11月，由首創(chuàng)集團、中旅集團、北京旅游集團等6家股東聯(lián)合提議組建專業(yè)從事分時度假和休閑度假產(chǎn)業(yè)天倫度假發(fā)展在北京成立。天倫度假企業(yè)成立標(biāo)志著中國大型旅游企業(yè)第一次直接涉足分時度假行業(yè)。專業(yè)大型旅游企業(yè)介入對分時度假行業(yè)發(fā)展提供了極好推進力。因為專業(yè)旅游企業(yè)熟悉旅游市場，擁有分時度假發(fā)展必需大量可依靠資源。⑤分時度假交換企業(yè)。分時度假交換企業(yè)在分時度假產(chǎn)業(yè)中有著舉足輕重地位，她服務(wù)水平高低對于分時度假企業(yè)發(fā)展生存有著直接關(guān)系，她是分時度假鏈中必不可少一個中間環(huán)境、一個交換平臺。它是分時度假業(yè)發(fā)動機。如美國RCI和II企業(yè)。現(xiàn)在在中國“海南華夏之旅分時度假網(wǎng)絡(luò)”是中國唯一一家專業(yè)從事分時度假中國交換業(yè)務(wù)企業(yè)。它商業(yè)模式和運行機制，是依據(jù)國外最大兩家分時度假交換企業(yè)RCI和II模式和體制進行了合適改造后建立，較適合中國實情。即使該企業(yè)對于“怎樣實現(xiàn)使用權(quán)益保障問題”、“銷售模式問題”存在著兩個實際操作方面難題，不過該企業(yè)在對分時度假交換技術(shù)掌握了解和規(guī)范化方面是處于領(lǐng)先地位，其交換系統(tǒng)有著較強兼容性，很適合中國國情分時度假業(yè)發(fā)展。⑥相關(guān)創(chuàng)新概念企業(yè)。這是一批借用分時度假概念開發(fā)出類似產(chǎn)品單體企業(yè)。如北京新旅網(wǎng)度假村資源開發(fā)企業(yè)。她們是將分時度假點數(shù)制形式經(jīng)過改造應(yīng)用于中國市場分時營銷企業(yè)。她們經(jīng)過和加盟飯店簽約取得合作確保，然后再經(jīng)過自己銷售網(wǎng)絡(luò)以點數(shù)卡（IC卡）形式對外銷售分時度假產(chǎn)品，稱之為“房東卡”實質(zhì)是含有一定數(shù)額資金消費卡。這種點數(shù)制適適用于一個企業(yè)控制飯店群，這么才不會因權(quán)益分配問題各方產(chǎn)生異議，同時會努力確保用戶使用權(quán)。表二中國分時度假產(chǎn)業(yè)分類類別代表企業(yè)經(jīng)營方法、內(nèi)容6、中國產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展現(xiàn)實狀況相關(guān)背景介紹產(chǎn)權(quán)式酒店亦稱“時權(quán)酒店”（TimeshareHotel）其概念本身即內(nèi)含兩個概念，一是“時”即“時間、時段”，二是“權(quán)”即“權(quán)力”可延申“產(chǎn)權(quán)”等。自1976年，第一批真正意義上分時度假酒店在法國阿爾卑斯山地域興起后，即在瑞士和歐洲傳輸開，以后20年逐步向北美、加勒比海地域和太平洋地域發(fā)展。一個分支演變?yōu)楝F(xiàn)在產(chǎn)權(quán)式酒店，成為旅游發(fā)達(dá)國家和地域最受中產(chǎn)階級和企業(yè)集團歡迎投資方法之一。類型：退休住宅型退休前購樓，每十二個月居住一定時間，其它交酒店管理企業(yè)出租，退休后完全自用。有限自用投資型酒店將每個單位產(chǎn)品分割成獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者通常不居住，而是統(tǒng)一由酒店管理企業(yè)經(jīng)營出租以獲取利潤回報，同時取得酒店管理企業(yè)贈予一定時限無償入住權(quán)。企業(yè)自用型為集團企業(yè)購置后首先用于投資，其次用于企業(yè)年會、職員度假。特征：產(chǎn)權(quán)式酒店含有顯著地域特征，通常全部集中坐落在山岳海濱旅游度假地和大城市周圍。產(chǎn)權(quán)式酒店消費群體多集中在城市高收入階層中，且這些度假產(chǎn)品購置者均為“二次置業(yè)”家庭，其目標(biāo)關(guān)鍵是為了投資。賣點相對集中。一是因為度假產(chǎn)品低房價及少許首付其它按揭購置方法，無須再投資即可取得度假酒店房產(chǎn)權(quán)，且每十二個月有一定回報，對度假產(chǎn)品消費者有著極大吸引力。二是中國假日經(jīng)濟興起發(fā)展，帶動了一批人高品質(zhì)生活需求，尤其是海景產(chǎn)權(quán)式酒店消費時尚朝流。三是投資意識增強為產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展提供了發(fā)展基礎(chǔ)。尤其是海景資源有限，使海景產(chǎn)權(quán)式酒店含有雙重投資色朋。四是銷售方法多采取在異地代理銷售，這是因為產(chǎn)權(quán)式酒店所處地域位置，和消費群體源地特征所決定。產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店未來發(fā)展一是因為度假旅游逐年發(fā)展及產(chǎn)權(quán)式酒店新概念普及，使一批房地產(chǎn)商、大旅游企業(yè)參與產(chǎn)權(quán)式酒店行列，競爭更趨于猛烈，而且競爭優(yōu)勢也將向?qū)嵙π酆衿髽I(yè)傾斜，向集中化發(fā)展。二是產(chǎn)權(quán)式酒店因為其特殊性，它發(fā)展在由房地產(chǎn)業(yè)向旅游產(chǎn)品轉(zhuǎn)移發(fā)展過程中，其產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營服務(wù)物業(yè)管理水平成為市場競爭利器，管