物業(yè)管理實(shí)務(wù)：物業(yè)管理實(shí)務(wù)測試題（強(qiáng)化練習(xí)）

物業(yè)管理實(shí)務(wù)：物業(yè)管理實(shí)務(wù)測試題（強(qiáng)化練習(xí)）1、問答題

某小區(qū)新安裝的電梯投入使用后，發(fā)生了電梯困人事件。物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時采取措施，使得問題得以解決，保障了業(yè)主的安全。電梯系統(tǒng)日常管理工作的主要內(nèi)容是什么？正確答案：電梯（江南博哥）系統(tǒng)日常管理工作的主要內(nèi)容：（1）按照電梯管理需要配備專業(yè)電梯管理人員的規(guī)定，所有從事電梯管理的人員都要持有國家或地方有關(guān)管理部門認(rèn)可的上崗資格證書。（2）根據(jù)電梯制造廠家提供的圖樣資料、技術(shù)性能指標(biāo)和維修保養(yǎng)說明，制訂電梯安全運(yùn)行和維修保養(yǎng)的規(guī)章制度和工作程序，包括值班安排，操作規(guī)程和應(yīng)急處理，日常巡視、周檢、月檢內(nèi)容，大修、中修計(jì)劃和工作程序等。（3）建立電梯技術(shù)檔案，將電梯原始技術(shù)資料和檢測維修資料歸類存檔，妥善保管。（4）備齊電梯維修保養(yǎng)所必需的工具、儀器等，以及電梯日常維修保養(yǎng)常用的零件和消耗品，了解并登記電梯零件供應(yīng)渠道和各專業(yè)技術(shù)服務(wù)公司。（5）根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)和人流物流的特點(diǎn)確定電梯的服務(wù)時間和清潔保養(yǎng)時間。（6）進(jìn)行電梯的用電計(jì)量和運(yùn)行成本核算，以此測算出電梯的使用成本。（7）電梯維護(hù)保養(yǎng)或故障停梯均應(yīng)及時通告業(yè)主、物業(yè)使用人。（8）將電梯維修保養(yǎng)工作委托給專業(yè)公司承擔(dān)時，要認(rèn)真審核承包方的專業(yè)技術(shù)水準(zhǔn)和專業(yè)資格，認(rèn)真監(jiān)督合同的執(zhí)行情況，定期對承包方的服務(wù)進(jìn)行評價(jià)。（9）電梯每年要由政府技術(shù)監(jiān)督部門進(jìn)行年檢，獲得年檢合格證，才能繼續(xù)使用。2、單選

物業(yè)服務(wù)合同或前期物業(yè)服務(wù)合同的終止，將導(dǎo)致提供物業(yè)管理服務(wù)的（）發(fā)生變化。A.性質(zhì)B.質(zhì)量C.主體D.功能正確答案：C3、問答題

某小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心維修班小張接到報(bào)修電話，業(yè)主黃小姐說家中廚房小陽臺地漏冒水。小張馬上帶著設(shè)備在10分鐘內(nèi)趕到了業(yè)主家，此時黃小姐家的廚房小陽臺已積了20多毫米深的污水，小張急忙用吸泵試圖抽通地漏，但效果不佳，地面污水不見減少。小張滿臉歉意的對業(yè)主說："對不起，黃小姐，這個地漏堵得很死，吸泵無法通開，必須用機(jī)器才能打通，但按規(guī)定要收取30元費(fèi)用。"黃小姐馬上不同意，"我家洗衣機(jī)這幾天都沒用過，不可能是我家地漏堵了，一定是主下水管的事，沒有道理讓我家付錢。"小張耐心地向她解釋相關(guān)規(guī)定，但是業(yè)主很不高興，馬上撥通了物業(yè)服務(wù)中心的電話，投訴維修工不想干活，胡亂收取費(fèi)用。小張并沒有生氣，而是采取了婉轉(zhuǎn)溝通的策略，向業(yè)主詳細(xì)分析："您家廚房洗菜盆下水管和陽臺的地漏是連通的，共用一個出口，我們可以試驗(yàn)打通洗菜盆下水管，如果污水流走，說明是您家地漏堵了，您需要支付維修費(fèi)用；如果水管疏通而污水還沒流走，說明是主下水管的堵塞，我們不收取您一分錢。"黃小姐同意了，小張用機(jī)器從洗菜盆下水口將疏通帶打下去，很快陽臺的積水從地漏流走了。在事實(shí)面前業(yè)主才相信是自己家的地漏堵了，付清了維修費(fèi)用，積水事件也得到了圓滿解決。投訴的途徑包括哪些？正確答案：投訴的途徑一般包括：電話、個人親臨、委托他人、信函郵寄、投送意見信箱以及其他方式，如通過保安、清潔等物業(yè)操作人傳言投訴、傳真投訴和網(wǎng)上投訴等。4、單選

對于非單一業(yè)主性質(zhì)的招標(biāo)項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還應(yīng)通過（）的方式了解招標(biāo)物業(yè)業(yè)主的文化層次、生活需求、對物業(yè)管理服務(wù)的期望與要求，從而為制訂物業(yè)管理方案中的服務(wù)重點(diǎn)和管理措施提供決策依據(jù)。A.市場預(yù)測B.市場營銷C.市場調(diào)研D.市場控制正確答案：C5、問答題

某高層樓宇巡樓員張某在例行的巡檢過程中，發(fā)現(xiàn)了15層有兩戶業(yè)主未經(jīng)申報(bào)擅自違章更換了鋁合金門窗。于是巡樓員馬上開出違章整改單，要求其進(jìn)行整改。裝修人和裝修企業(yè)在裝飾裝修活動中的責(zé)任包括哪些內(nèi)容？正確答案：裝修人和裝修企業(yè)在裝飾裝修活動中的責(zé)任包括：（1）因裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，裝修人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償；（2）裝修人裝飾裝修活動侵占了公共空間，對公共部位和設(shè)施造成損害的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，造成損失的，應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；（3）裝修人未申報(bào)登記就進(jìn)行住宅室內(nèi)裝飾裝修活動的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，并處罰款；（4）裝修人違反規(guī)定，將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程委托給不具有相應(yīng)資質(zhì)等級企業(yè)的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，并處罰款；（5）裝飾裝修企業(yè)自行采購或者向裝修人推薦使用不符合國家標(biāo)準(zhǔn)的裝飾裝修材料，造成空氣污染超標(biāo)的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；（6）未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，在住宅室內(nèi)裝飾裝修活動中搭建建筑物、構(gòu)筑物的，或者擅自改變住宅外立面、在非承重外墻上開門窗的，由城市規(guī)劃行政主管部門按照《城市規(guī)劃法》及相關(guān)法規(guī)的規(guī)定處罰；（7）裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違反《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的，由建設(shè)行政主管部門按照有關(guān)規(guī)定處罰；（8）裝飾裝修企業(yè)違反國家有關(guān)安全生產(chǎn)規(guī)定和安全生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程，不按照規(guī)定采取必要的安全防護(hù)和消防措施，擅自動用明火作業(yè)和進(jìn)行焊接作業(yè)的，或者對建筑安全事故隱患不采取措施予以消除的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令改正，并處罰款。6、問答題

某物業(yè)服務(wù)公司欲招聘3名不同崗位的員工，人事部主管小張制訂了招聘計(jì)劃，主要內(nèi)容包括：計(jì)劃招聘人員總數(shù)和人員結(jié)構(gòu)，招聘信息發(fā)布的時間、方式與范圍等。小張通過網(wǎng)站發(fā)布了招聘信息，隨后陸續(xù)有應(yīng)聘者來面試。該物業(yè)服務(wù)公司人事部王經(jīng)理根據(jù)應(yīng)聘崗位的特征、參加招聘人員的能力與素質(zhì)等確定不同的選拔方法。通過層層選拔最終確定了3名不同崗位的新員工，開始了入職培訓(xùn)。本案例中，物業(yè)服務(wù)公司制訂的招聘計(jì)劃的主要內(nèi)容還應(yīng)包括哪些？正確答案：本案例中，物業(yè)服務(wù)公司制訂的招聘計(jì)劃的主要內(nèi)容還應(yīng)包括：各類人員的招聘條件；招聘的渠道；招聘方法。7、問答題

某住宅小區(qū)，前期的物業(yè)服務(wù)由甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。業(yè)主于2005年5月開始入住，2006年8月該小區(qū)召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會，并按照業(yè)主大會決議，選聘了乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主委員會與乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，合同與2006年10月1日生效。業(yè)主委員會以書面形式通知甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)于2006年10月1日以前辦理好物業(yè)交接驗(yàn)收手續(xù)。2007年7月，住在頂層的3戶業(yè)主發(fā)現(xiàn)房間在雨天滲水，于是聯(lián)名要求乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)無償修復(fù)。乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)稱這是因甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理不善所致，應(yīng)由甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)，并且不再受理業(yè)主有關(guān)這個問題的投訴。在物業(yè)管理機(jī)構(gòu)發(fā)生更迭時，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須在滿足什么條件的情況下實(shí)施承接查驗(yàn)？正確答案：在物業(yè)管理機(jī)構(gòu)發(fā)生更迭時，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須在下列條件均滿足的情況下實(shí)施承接查驗(yàn)：（1）物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會與原有物業(yè)管理機(jī)構(gòu)完全解除了物業(yè)服務(wù)合同；（2）物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會同新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同。8、單選

地西泮不具有（）A.抗精神分裂癥作用B.抗驚厥作用C.抗癲癇作用D.中樞性肌松作用E.抗焦慮作用正確答案：A9、問答題

某小區(qū)的業(yè)主王某家中被盜，財(cái)產(chǎn)損失達(dá)十萬多人民幣。王某認(rèn)為其所交的物業(yè)管理費(fèi)中已包含了公共安全管理服務(wù)內(nèi)容，此次家中被盜，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。你認(rèn)為物業(yè)管理公司應(yīng)如何加強(qiáng)公共安全防范服務(wù)，并規(guī)避可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)。正確答案：公共安全防范管理是物業(yè)管理最基本的內(nèi)容，它的實(shí)施一要以國家相關(guān)法規(guī)為準(zhǔn)繩，二要以物業(yè)服務(wù)合同的約定為根據(jù)，明確相關(guān)各方的責(zé)任和義務(wù)，不得超越職權(quán)范圍，不得違規(guī)操作。為了確保業(yè)主、住戶的安全，規(guī)避不可預(yù)測風(fēng)險(xiǎn)，一方面物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)增加保安人員及保安巡邏次數(shù)，加大安全防范的力度，加強(qiáng)出入管理制度，對轄區(qū)出現(xiàn)可疑人員，要留心觀察，必要時可禮貌查問。有條件的項(xiàng)目，可以加大安防系統(tǒng)的投入使用力度。另一方面，物業(yè)服務(wù)公司最好購買公眾責(zé)任險(xiǎn)，將其所應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給保險(xiǎn)公司。10、問答題

某小區(qū)為多、高層混合小區(qū)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，建設(shè)單位就與某物業(yè)管理公司簽訂了前期物業(yè)服務(wù)合同，如果你是該物業(yè)管理公司的高級管理者，作為專業(yè)的物業(yè)管理公司，你應(yīng)該從哪些方面為建設(shè)單位提供建議，方便今后的物業(yè)管理服務(wù)？正確答案：在物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)階段，物業(yè)管理公司應(yīng)做到：1）與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷，及時提出并落實(shí)整改方案；2）配合設(shè)備安裝，確保安裝質(zhì)量；3）對內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見；4）熟悉記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況，特別注意那些在設(shè)計(jì)資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容。11、問答題

某物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)書中規(guī)定該項(xiàng)目采用包干制，項(xiàng)目總建筑面積為45萬m2，可收費(fèi)總面積40萬m2，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)為1.9元／月·m2，營業(yè)稅及附加為5.5%。物業(yè)管理企業(yè)在投標(biāo)方案設(shè)計(jì)時，經(jīng)初步測算，物業(yè)服務(wù)成本每年為600萬元。當(dāng)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收繳率為85%，物業(yè)管理企業(yè)的利潤總額為多少？正確答案：物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)=可收費(fèi)面積×物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)×物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率×12=40×1.9×85%×12=775.20萬元營業(yè)稅及附加=物業(yè)管理服務(wù)總收入×營業(yè)稅及附加稅率=775.20×5.5%=42.64萬元（3分）物業(yè)管理服務(wù)利潤總額=物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)-物業(yè)服務(wù)成本-營業(yè)稅及附加=775.20-42.64-600=132.56萬元12、單選

物業(yè)服務(wù)合同或前期物業(yè)服務(wù)合同的終止，將導(dǎo)致提供物業(yè)管理服務(wù)的（）發(fā)生變化。A.性質(zhì)B.質(zhì)量C.主體D.功能正確答案：C13、問答題

2009年8月，業(yè)主劉某入住某高檔公寓某單元，至2009年10月未繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。負(fù)責(zé)管理該公寓的物業(yè)服務(wù)企業(yè)多次追繳其所欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但劉某堅(jiān)決不交，其主要理由是：該單元窗戶關(guān)閉不嚴(yán)、墻皮脫落、有的墻壁插座沒電，雖然多次與物業(yè)服務(wù)企業(yè)交涉，但是至今沒有解決。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的答復(fù)是：這些都是開發(fā)商遺留下來的問題，讓業(yè)主劉某直接找開發(fā)商聯(lián)系解決。物業(yè)服務(wù)企業(yè)這樣回答對嗎？物業(yè)服務(wù)企業(yè)怎樣避免開發(fā)商的工程遺留問題？正確答案：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的回答不對。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立定期客戶溝通制度，與建設(shè)單位的溝通主要集中在前期物業(yè)管理階段，重點(diǎn)是物業(yè)資料的移交和工程遺留問題的處理。14、單選

對已在使用的設(shè)施設(shè)備來說，修理周期是指兩次相鄰（）之間的間隔時間。A.大修B.中修C.小修D(zhuǎn).項(xiàng)修正確答案：A15、單選

女，58歲，患糖尿病數(shù)年，近來嘔吐2天，感困倦、呼吸深而快并有特殊氣味急診入院，疑為糖尿病酮癥酸中毒如需確診首選的實(shí)驗(yàn)室檢查指標(biāo)是（）A.血糖濃度B.血、尿酮體檢測C.血?dú)夂碗娊赓|(zhì)D.口服葡萄糖耐量試驗(yàn)E.尿素正確答案：B16、問答題

某物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理的某小區(qū)是已經(jīng)投入使用10年的住宅區(qū)，建筑面積達(dá)20萬m2。最近，業(yè)主頻頻反映小區(qū)內(nèi)的老鼠和蚊蠅較多，尤其是蚊子，建議物業(yè)管理企業(yè)采取一些措施。請分析后回答以下問題：產(chǎn)生上述情況的可能原因有哪些？正確答案：可能原因：環(huán)境臟亂。其中積水較多是滋生蚊蠅的主要原因；有食源是老鼠較多的原因。17、多選

按照用途和植物學(xué)系統(tǒng)相結(jié)合將農(nóng)作物分為（）A.糧食作物B.經(jīng)濟(jì)作物C.藥用類作物D.飼料和綠肥作物正確答案：A,B,C,D18、問答題

某物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)書中規(guī)定該項(xiàng)目采用包干制，項(xiàng)目總建筑面積為45萬m2，可收費(fèi)總面積40萬m2，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)為1.9元／月·m2，營業(yè)稅及附加為5.5%。物業(yè)管理企業(yè)在投標(biāo)方案設(shè)計(jì)時，經(jīng)初步測算，物業(yè)服務(wù)成本每年為600萬元。酬金制與包干制兩種物業(yè)服務(wù)費(fèi)測算方法的財(cái)務(wù)特征。正確答案：酬金制和包干制的財(cái)務(wù)特征：1）會計(jì)主體在酬金制下，物業(yè)管理項(xiàng)目是獨(dú)立的會計(jì)主體，各物業(yè)管理項(xiàng)目應(yīng)獨(dú)立建賬、獨(dú)立核算。在包干制下，物業(yè)管理項(xiàng)目的會計(jì)主體是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)管理項(xiàng)目可以獨(dú)立核算，也可以納入企業(yè)統(tǒng)一管理。2）收入采取酬金制的物業(yè)管理項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入僅限于該項(xiàng)目的物業(yè)管理酬金；采取包干制的物業(yè)管理項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入就是該項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。3）成本費(fèi)用①物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定成本的比例較高。②人工成本占總成本的比例較高。③物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本費(fèi)用的可預(yù)測性較強(qiáng)。19、問答題

下面是ABC集團(tuán)物業(yè)管理有限公司的一份會議紀(jì)要，閱讀并回答下列問題。ABC集團(tuán)物業(yè)管理有限公司文件ABC物紀(jì)總字[2006]01號總經(jīng)理辦公會議紀(jì)要X會議主要內(nèi)容：本次會議，各分公司、管理處和職能部門匯報(bào)了春節(jié)以來的工作情況，公司領(lǐng)導(dǎo)對近期工作作出如下安排。一、4月份將召開機(jī)電分公司運(yùn)行、經(jīng)營管理、合同續(xù)簽、外地分公司管理和企業(yè)文化建設(shè)五個專題研討會，切實(shí)加強(qiáng)和改進(jìn)相關(guān)工作。二、加強(qiáng)培訓(xùn)工作。要明確培訓(xùn)目標(biāo)，建立培訓(xùn)激勵機(jī)制，堅(jiān)持每周定期培訓(xùn)，形成學(xué)習(xí)提高技能的良好風(fēng)氣。三、加強(qiáng)安全工作。要加強(qiáng)責(zé)任心，提升安全意識，穩(wěn)定安全管理品質(zhì)，堅(jiān)決實(shí)行崗前培訓(xùn)制，要注意防范臺風(fēng)、雷雨等自然災(zāi)害，確保一方平安。四、辦好食堂，切實(shí)關(guān)心員工生活。五、各單位對兩個專業(yè)公司要扶持、支持、關(guān)心、善意批評和協(xié)調(diào)合作，相關(guān)職能部門要義不容辭地做好協(xié)調(diào)工作，大家共同努力促進(jìn)專業(yè)公司盡快正常運(yùn)作。六、加強(qiáng)社區(qū)文化建設(shè)。要采取聯(lián)誼、互動等有效方式，加強(qiáng)與業(yè)主的溝通。物業(yè)管理應(yīng)用文書的類型包括哪些？正確答案：物業(yè)管理應(yīng)用文書的類型包括：決定、通知、通報(bào)、報(bào)告、請示、批復(fù)、意見、函、會議紀(jì)要。20、問答題

某住宅小區(qū)，前期的物業(yè)服務(wù)由甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。業(yè)主于2005年5月開始入住，2006年8月該小區(qū)召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會，并按照業(yè)主大會決議，選聘了乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主委員會與乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，合同與2006年10月1日生效。業(yè)主委員會以書面形式通知甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)于2006年10月1日以前辦理好物業(yè)交接驗(yàn)收手續(xù)。2007年7月，住在頂層的3戶業(yè)主發(fā)現(xiàn)房間在雨天滲水，于是聯(lián)名要求乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)無償修復(fù)。乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)稱這是因甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理不善所致，應(yīng)由甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)，并且不再受理業(yè)主有關(guān)這個問題的投訴。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時，移交的物業(yè)資料有哪些？正確答案：物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時，移交的物業(yè)資料如下。（1）物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、綜合竣工驗(yàn)收資料、施工設(shè)計(jì)資料、機(jī)電設(shè)備資料等。（2）業(yè)主資料，包括：1）業(yè)主入住資料，有入住通知書、入住登記表、身份證復(fù)印件、相片等；2）房屋裝修資料，有裝修申請表、裝修驗(yàn)收表、裝修圖紙、消防審批、驗(yàn)收報(bào)告、違章記錄等。（3）管理資料，包括各類值班記錄、設(shè)備維修記錄、水質(zhì)化驗(yàn)報(bào)告等各類服務(wù)質(zhì)量的原始記錄。（4）財(cái)務(wù)資料，包括固定資產(chǎn)清單、收支賬目表、債權(quán)債務(wù)移交清單、水電抄表記錄及費(fèi)用代收代繳明細(xì)表、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳明細(xì)表、維修資金使用審批資料及記錄、其他需移交的各類憑證表格清單。（5）合同協(xié)議書，指對內(nèi)對外簽訂的合同、協(xié)議原件。（6）人事檔案資料，指雙方同意移交留用的在職人員的人事檔案、培訓(xùn)、考試記錄等。（7）其他需要移交的資料。21、單選

物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，是指利用計(jì)算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)信息手段，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)及執(zhí)業(yè)人員的基本情況，經(jīng)營業(yè)績，經(jīng)營中違規(guī)、違法劣跡及受到的處罰等情況按規(guī)定格式進(jìn)行記錄，并向社會公示，接受社會（）。A.制裁B.管理C.譴責(zé)D.監(jiān)督正確答案：D22、單選

一般在住宅區(qū)內(nèi)，高層和超高層物業(yè)每層樓放置的消防栓（箱）內(nèi)應(yīng)配置（）瓶滅火器。A.1B.2C.4D.6正確答案：C23、問答題

某小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心維修班小張接到報(bào)修電話，業(yè)主黃小姐說家中廚房小陽臺地漏冒水。小張馬上帶著設(shè)備在10分鐘內(nèi)趕到了業(yè)主家，此時黃小姐家的廚房小陽臺已積了20多毫米深的污水，小張急忙用吸泵試圖抽通地漏，但效果不佳，地面污水不見減少。小張滿臉歉意的對業(yè)主說："對不起，黃小姐，這個地漏堵得很死，吸泵無法通開，必須用機(jī)器才能打通，但按規(guī)定要收取30元費(fèi)用。"黃小姐馬上不同意，"我家洗衣機(jī)這幾天都沒用過，不可能是我家地漏堵了，一定是主下水管的事，沒有道理讓我家付錢。"小張耐心地向她解釋相關(guān)規(guī)定，但是業(yè)主很不高興，馬上撥通了物業(yè)服務(wù)中心的電話，投訴維修工不想干活，胡亂收取費(fèi)用。小張并沒有生氣，而是采取了婉轉(zhuǎn)溝通的策略，向業(yè)主詳細(xì)分析："您家廚房洗菜盆下水管和陽臺的地漏是連通的，共用一個出口，我們可以試驗(yàn)打通洗菜盆下水管，如果污水流走，說明是您家地漏堵了，您需要支付維修費(fèi)用；如果水管疏通而污水還沒流走，說明是主下水管的堵塞，我們不收取您一分錢。"黃小姐同意了，小張用機(jī)器從洗菜盆下水口將疏通帶打下去，很快陽臺的積水從地漏流走了。在事實(shí)面前業(yè)主才相信是自己家的地漏堵了，付清了維修費(fèi)用，積水事件也得到了圓滿解決。物業(yè)管理投訴處理的要求有哪些？正確答案：物業(yè)管理人在受理業(yè)主投訴時，除了要嚴(yán)格遵守服務(wù)規(guī)范外，還有以下要求。（1）對投訴要"誰受理、誰跟進(jìn)、誰回復(fù)"；（2）盡快處理，暫時無法解決的，除必須向業(yè)主說明外，要約時間處理，時時跟進(jìn)；（3）接受和處理業(yè)主投訴要做詳細(xì)記錄，并及時總結(jié)經(jīng)驗(yàn)；（4）接受與處理業(yè)主的投訴，要盡可能滿足業(yè)主（或物業(yè)使用人）的合理要求。24、單選

物業(yè)銷售之前，應(yīng)由（）制定臨時管理規(guī)約。A.業(yè)主委員會B.建設(shè)單位C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)D.業(yè)主大會正確答案：B25、單選

下列關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同的表述中，錯誤的是（）。A.前期物業(yè)服務(wù)合同是指物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就前期物業(yè)管理階段雙方的權(quán)利義務(wù)所達(dá)成的協(xié)議B.前期物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)企業(yè)被授權(quán)開展物業(yè)管理服務(wù)的依據(jù)C.前期物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人不僅涉及建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也涉及業(yè)主D.在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)訂立口頭的前期物業(yè)服務(wù)合同正確答案：D26、單選

物業(yè)服務(wù)企業(yè)事業(yè)部制組織形式的缺點(diǎn)是（）。A.成本較高B.要求領(lǐng)導(dǎo)者通曉各種專業(yè)知識C.協(xié)調(diào)困難D.容易形成多頭領(lǐng)導(dǎo)正確答案：C27、問答題

××物業(yè)管理公司接到了某大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)公司的投標(biāo)邀請函，被邀請的5家物業(yè)管理公司實(shí)力都很強(qiáng)、相近，競爭激烈?！痢廖飿I(yè)管理公司的總經(jīng)理對這次投標(biāo)工作非常重視，親自動筆獨(dú)立完成了物業(yè)管理投標(biāo)書的編寫工作，并帶隊(duì)參加了現(xiàn)場答辯。結(jié)果該物業(yè)管理公司并未中標(biāo)，原因之一是評委們認(rèn)為該公司擬定的物業(yè)服務(wù)方案存在一些專業(yè)方面的缺陷。上述20戶業(yè)主提出的修復(fù)請求是否合理？是否應(yīng)由乙物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)無償修復(fù)？正確答案：本案例中業(yè)主入住才一年，根據(jù)《住宅使用說明書》中的規(guī)定，屋面防水工程的保修期限不應(yīng)低于3年，該房屋未超過保修期限，所以上述20戶業(yè)主要求修復(fù)的請求是合理的。但上述住戶要求乙物業(yè)管理公司無償修復(fù)是不合理的，因房屋在保修期內(nèi)的維修責(zé)任應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。28、問答題

某物業(yè)服務(wù)公司欲招聘3名不同崗位的員工，人事部主管小張制訂了招聘計(jì)劃，主要內(nèi)容包括：計(jì)劃招聘人員總數(shù)和人員結(jié)構(gòu)，招聘信息發(fā)布的時間、方式與范圍等。小張通過網(wǎng)站發(fā)布了招聘信息，隨后陸續(xù)有應(yīng)聘者來面試。該物業(yè)服務(wù)公司人事部王經(jīng)理根據(jù)應(yīng)聘崗位的特征、參加招聘人員的能力與素質(zhì)等確定不同的選拔方法。通過層層選拔最終確定了3名不同崗位的新員工，開始了入職培訓(xùn)。簡述入職培訓(xùn)的主要環(huán)節(jié)。正確答案：入職培訓(xùn)一般包括職前培訓(xùn)和試用培訓(xùn)兩個環(huán)節(jié)。職前培訓(xùn)是指在新員工上崗前，為其提供基本的知識培訓(xùn)。培訓(xùn)的目的是使新員工了解公司的基本情況，熟悉公司的各項(xiàng)規(guī)章制度，掌握基本的服務(wù)知識。試用培訓(xùn)是對新員工在試用期內(nèi)，在崗位進(jìn)行的基本操作技能的培訓(xùn)，以使新員工了解和掌握所在崗位工作的具體要求。職前培訓(xùn)的內(nèi)容包括公司發(fā)展史、公司概況及規(guī)章制度、公司組織架構(gòu)、公司企業(yè)文化、職業(yè)禮節(jié)禮貌、物業(yè)管理基礎(chǔ)知識、安全常識等。試用培訓(xùn)的內(nèi)容為崗位工作職責(zé)及工作要求。29、問答題

××物業(yè)管理公司接到了某大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)公司的投標(biāo)邀請函，被邀請的5家物業(yè)管理公司實(shí)力都很強(qiáng)、相近，競爭激烈?！痢廖飿I(yè)管理公司的總經(jīng)理對這次投標(biāo)工作非常重視，親自動筆獨(dú)立完成了物業(yè)管理投標(biāo)書的編寫工作，并帶隊(duì)參加了現(xiàn)場答辯。結(jié)果該物業(yè)管理公司并未中標(biāo)，原因之一是評委們認(rèn)為該公司擬定的物業(yè)服務(wù)方案存在一些專業(yè)方面的缺陷。乙物業(yè)管理公司的做法是否妥當(dāng)？如果您是該公司的負(fù)責(zé)人，如何處理業(yè)主的投訴？正確答案：乙物業(yè)管理公司的做法不妥當(dāng)。如果我是該公司的負(fù)責(zé)人，我將：1）勘察現(xiàn)場，統(tǒng)計(jì)業(yè)主損失情況，積極向業(yè)主做好解釋工作，告知業(yè)主在保修期內(nèi)，房屋的維修責(zé)任應(yīng)由建設(shè)單位承擔(dān)。2）同時應(yīng)將有關(guān)情況及時告知建設(shè)單位（或建議業(yè)主及時告知建設(shè)單位），積極與建設(shè)單位聯(lián)系屋面防水修理工作，并隨時向業(yè)主通報(bào)進(jìn)展情況。3）在建設(shè)單位將屋面滲水問題解決后，一般要進(jìn)行回訪，向業(yè)主征詢事情處理的效果。30、單選

三級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于（）人。A.30B.20C.10D.5正確答案：C31、問答題

某住宅小區(qū)，前期的物業(yè)服務(wù)由甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。業(yè)主于2005年5月開始入住，2006年8月該小區(qū)召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會，并按照業(yè)主大會決議，選聘了乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主委員會與乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，合同與2006年10月1日生效。業(yè)主委員會以書面形式通知甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)于2006年10月1日以前辦理好物業(yè)交接驗(yàn)收手續(xù)。2007年7月，住在頂層的3戶業(yè)主發(fā)現(xiàn)房間在雨天滲水，于是聯(lián)名要求乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)無償修復(fù)。乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)稱這是因甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理不善所致，應(yīng)由甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)，并且不再受理業(yè)主有關(guān)這個問題的投訴。根據(jù)案例分析，上述3名業(yè)主提出的修復(fù)請求是否合理？正確答案：上述3戶業(yè)主的請求是合理的，因?yàn)榉课莶⑽闯^保修期限。但是要求乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)無償修復(fù)是不合理的，因房屋在保修期內(nèi)的維修責(zé)任應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。32、問答題

下面是ABC集團(tuán)物業(yè)管理有限公司的一份會議紀(jì)要，閱讀并回答下列問題。ABC集團(tuán)物業(yè)管理有限公司文件ABC物紀(jì)總字[2006]01號總經(jīng)理辦公會議紀(jì)要X會議主要內(nèi)容：本次會議，各分公司、管理處和職能部門匯報(bào)了春節(jié)以來的工作情況，公司領(lǐng)導(dǎo)對近期工作作出如下安排。一、4月份將召開機(jī)電分公司運(yùn)行、經(jīng)營管理、合同續(xù)簽、外地分公司管理和企業(yè)文化建設(shè)五個專題研討會，切實(shí)加強(qiáng)和改進(jìn)相關(guān)工作。二、加強(qiáng)培訓(xùn)工作。要明確培訓(xùn)目標(biāo)，建立培訓(xùn)激勵機(jī)制，堅(jiān)持每周定期培訓(xùn)，形成學(xué)習(xí)提高技能的良好風(fēng)氣。三、加強(qiáng)安全工作。要加強(qiáng)責(zé)任心，提升安全意識，穩(wěn)定安全管理品質(zhì)，堅(jiān)決實(shí)行崗前培訓(xùn)制，要注意防范臺風(fēng)、雷雨等自然災(zāi)害，確保一方平安。四、辦好食堂，切實(shí)關(guān)心員工生活。五、各單位對兩個專業(yè)公司要扶持、支持、關(guān)心、善意批評和協(xié)調(diào)合作，相關(guān)職能部門要義不容辭地做好協(xié)調(diào)工作，大家共同努力促進(jìn)專業(yè)公司盡快正常運(yùn)作。六、加強(qiáng)社區(qū)文化建設(shè)。要采取聯(lián)誼、互動等有效方式，加強(qiáng)與業(yè)主的溝通。由于工作人員不小心，在X處滴到了墨水，請按先后順序列舉出在該處的項(xiàng)目名稱。正確答案：在會議紀(jì)要的X處，項(xiàng)目從上到下的順序依次是：會議時間、會議地點(diǎn)、參會人員、主持人、會議記錄。33、單選

公開招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于（）d。A.20B.30C.10D.15正確答案：A34、單選

某物業(yè)管理公司各級組織對重要問題提出見解和處理辦法時，應(yīng)使用的行政公文文種是（）。A.通知B.報(bào)告C.意見D.請示正確答案：C35、問答題

業(yè)主孫女士于2009年6月入住某高檔公寓單元，但至今未繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。負(fù)責(zé)管理該公寓的物業(yè)服務(wù)企業(yè)多次追繳其所欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)，未果。物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算編制應(yīng)考慮的因素有哪些？正確答案：物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算編制應(yīng)考慮的因素如下。（1）物業(yè)服務(wù)費(fèi)測算編制應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，并考慮其實(shí)行的是政府指導(dǎo)價(jià)還是市場調(diào)節(jié)價(jià)；（2）物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算編制應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目、內(nèi)容和要求，科學(xué)測算確定物業(yè)服務(wù)成本；（3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)為該項(xiàng)目管理投入的固定資產(chǎn)折舊和物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)用物業(yè)服務(wù)費(fèi)購置的固定資產(chǎn)折舊，這兩部分折舊均應(yīng)納入到物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算中；（4）物業(yè)管理屬微利性服務(wù)行業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算和物業(yè)管理的運(yùn)作應(yīng)收支平衡、略有結(jié)余，在確保物業(yè)正常運(yùn)行維護(hù)和管理的前提下，獲取合理的利潤，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)得以可持續(xù)發(fā)展。36、問答題

某高層樓宇巡樓員張某在例行的巡檢過程中，發(fā)現(xiàn)了15層有兩戶業(yè)主未經(jīng)申報(bào)擅自違章更換了鋁合金門窗。于是巡樓員馬上開出違章整改單，要求其進(jìn)行整改。物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)管理部門的責(zé)任包括哪些？正確答案：物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)管理部門的責(zé)任包括：（1）物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反相關(guān)法規(guī)規(guī)定的行為不及時向有關(guān)部門報(bào)告的，由房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)2～3倍的罰款；（2）物業(yè)裝飾裝修行政主管部門的工作人員接到物業(yè)管理單位對裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違法行為的報(bào)告后，未及時處理，玩忽職守的，應(yīng)依法給予行政處分。37、問答題

××物業(yè)管理公司接到了某大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)公司的投標(biāo)邀請函，被邀請的5家物業(yè)管理公司實(shí)力都很強(qiáng)、相近，競爭激烈?！痢廖飿I(yè)管理公司的總經(jīng)理對這次投標(biāo)工作非常重視，親自動筆獨(dú)立完成了物業(yè)管理投標(biāo)書的編寫工作，并帶隊(duì)參加了現(xiàn)場答辯。結(jié)果該物業(yè)管理公司并未中標(biāo)，原因之一是評委們認(rèn)為該公司擬定的物業(yè)服務(wù)方案存在一些專業(yè)方面的缺陷?！痢廖飿I(yè)管理公司在編寫該大廈物業(yè)方案時，應(yīng)怎樣避免專業(yè)方面的缺陷？正確答案：在編寫物業(yè)服務(wù)方案時，避免出現(xiàn)專業(yè)方面缺陷的基本措施有：1）應(yīng)該組織經(jīng)營、管理、技術(shù)、財(cái)務(wù)等相關(guān)專業(yè)人員共同分析投標(biāo)項(xiàng)目的具體情況、管理服務(wù)的范圍、類型、檔次、標(biāo)準(zhǔn)、特點(diǎn)、難點(diǎn)和要求等內(nèi)容，并共同編寫物業(yè)服務(wù)方案，而不應(yīng)僅由企業(yè)總經(jīng)理一個獨(dú)立動筆完成方案的編寫。2）為了保證物業(yè)管理方案的專業(yè)性和可行性，物業(yè)管理方案中應(yīng)介紹清楚招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的整體設(shè)想與構(gòu)思、管理方式與運(yùn)作程序、組織構(gòu)架與人員配置、費(fèi)用測算與成本控制等，集中突顯物業(yè)管理企業(yè)管理理念、管理優(yōu)勢和企業(yè)綜合競爭實(shí)力等。3）采取一些提高本企業(yè)技術(shù)、管理人員的專業(yè)能力與管理水平等其他有效措施。38、問答題

某物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理的某小區(qū)是已經(jīng)投入使用10年的住宅區(qū)，建筑面積達(dá)20萬m2。最近，業(yè)主頻頻反映小區(qū)內(nèi)的老鼠和蚊蠅較多，尤其是蚊子，建議物業(yè)管理企業(yè)采取一些措施。請分析后回答以下問題：物業(yè)管理公司應(yīng)采取哪些措施來解決這一問題？正確答案：應(yīng)采取的措施有：1）加強(qiáng)環(huán)境治理，不亂丟垃圾和果皮，及時清運(yùn)垃圾，清除積水。不用糞肥、花生麩餅等灑于地表作植物肥料，消除蒼蠅的滋生場所。2）加強(qiáng)藥物滅殺蚊蠅，小區(qū)內(nèi)蚊子孳生的地方多為水溝、地下車庫集水坑、地面積水、業(yè)主個人陽臺或花槽內(nèi)積水、綠化帶中的空罐頭或空飯盒等。對于大面積的積水，若無法投藥，則可適當(dāng)養(yǎng)魚，讓水中的魚將蚊子幼蟲吞食；對于小面積的積水，一般通過排水或加藥來殺滅幼蚊。利用鼠夾、毒餌等物理、化學(xué)、生物等方法滅鼠。3）為了達(dá)到群防群治，加強(qiáng)"四害"宣傳教育，取得業(yè)主配合，發(fā)動業(yè)主做好自家的清潔衛(wèi)生，消除"四害"孳生場所。39、單選

裝飾裝修一般流程中，登記以后的緊后工序是（）。A.簽訂管理服務(wù)協(xié)議B.辦理開工手續(xù)C.驗(yàn)收D.施工正確答案：A40、問答題

某物業(yè)服務(wù)公司欲招聘3名不同崗位的員工，人事部主管小張制訂了招聘計(jì)劃，主要內(nèi)容包括：計(jì)劃招聘人員總數(shù)和人員結(jié)構(gòu)，招聘信息發(fā)布的時間、方式與范圍等。小張通過網(wǎng)站發(fā)布了招聘信息，隨后陸續(xù)有應(yīng)聘者來面試。該物業(yè)服務(wù)公司人事部王經(jīng)理根據(jù)應(yīng)聘崗位的特征、參加招聘人員的能力與素質(zhì)等確定不同的選拔方法。通過層層選拔最終確定了3名不同崗位的新員工，開始了入職培訓(xùn)。該物業(yè)服務(wù)公司可采取的選拔方法有哪些？正確答案：該物業(yè)服務(wù)公司可采取的選拔方法有：面試、心理測驗(yàn)、知識測驗(yàn)、勞動技能測驗(yàn)。41、問答題

2009年8月，業(yè)主劉某入住某高檔公寓某單元，至2009年10月未繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。負(fù)責(zé)管理該公寓的物業(yè)服務(wù)企業(yè)多次追繳其所欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但劉某堅(jiān)決不交，其主要理由是：該單元窗戶關(guān)閉不嚴(yán)、墻皮脫落、有的墻壁插座沒電，雖然多次與物業(yè)服務(wù)企業(yè)交涉，但是至今沒有解決。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的答復(fù)是：這些都是開發(fā)商遺留下來的問題，讓業(yè)主劉某直接找開發(fā)商聯(lián)系解決。物業(yè)服務(wù)費(fèi)的成本構(gòu)成包括哪些？正確答案：物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分。（1）管理服務(wù)人員的工資、社會保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等。（2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用。（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用。（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用。（6）辦公費(fèi)用。（7）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。（8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用。（9）經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。42、問答題

方先生購買了某小區(qū)的一套住宅，購買時開發(fā)單位承諾物業(yè)管理費(fèi)為1.8元／月·m2，并有管道煤氣，24小時熱水供應(yīng)等配套設(shè)施，且寫進(jìn)了購房合同中。但方先生稱，入住已有半年，非但相關(guān)的配套設(shè)施沒有落實(shí)，物業(yè)管理費(fèi)反而漲到了2.4元／月·m2，遂找物業(yè)管理公司理論，但物業(yè)管理公司表示"開發(fā)單位說的不算數(shù)"，收費(fèi)是依據(jù)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)而定的。協(xié)調(diào)不成功，方先生找到小區(qū)開發(fā)單位，但開發(fā)單位則稱物業(yè)管理已移交，自己無權(quán)過問。遇到此類問題，業(yè)主該如何解決？正確答案：依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行，采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。由于開發(fā)單位沒有完全履行合同所約定的義務(wù)，因此，方先生可以通過人民法院追究開發(fā)單位的違約責(zé)任。43、問答題

某小區(qū)為多、高層混合小區(qū)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，建設(shè)單位就與某物業(yè)管理公司簽訂了前期物業(yè)服務(wù)合同，如果你是該物業(yè)管理公司的高級管理者，說明早期介入包括哪些階段？正確答案：物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的早期介入可分為可行性研究階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、建設(shè)階段、銷售階段、竣工驗(yàn)收階段等五個階段。44、問答題

某小區(qū)為多、高層混合小區(qū)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，建設(shè)單位就與某物業(yè)管理公司簽訂了前期物業(yè)服務(wù)合同，如果你是該物業(yè)管理公司的高級管理者，物業(yè)管理早期介入對于開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)的有利之處。正確答案：對于建設(shè)單位而言，在物業(yè)管理早期介入階段，一方面物業(yè)管理企業(yè)可從業(yè)主或物業(yè)使用人及日后管理的角度，就房屋設(shè)計(jì)和功能配置、設(shè)備選型和材料選用、公共設(shè)施配套等方面提出建議，使物業(yè)的設(shè)計(jì)更加優(yōu)化、完善，有助于優(yōu)化設(shè)計(jì)。另一方面，物業(yè)管理企業(yè)利用自身優(yōu)勢幫助建設(shè)單位加強(qiáng)工程質(zhì)量管理，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)、施工過程中的缺陷，提前防范質(zhì)量隱患，減少浪費(fèi)，提升物業(yè)品質(zhì)，從而有助于提高工程質(zhì)量，進(jìn)而提高物業(yè)開發(fā)效益。對于物業(yè)管理企業(yè)而言，早期介入有利于其了解物業(yè)情況，逐步開展制定物業(yè)管理方案和各項(xiàng)規(guī)章制度、進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)、招聘人員、實(shí)施上崗培訓(xùn)等前期物業(yè)管理的準(zhǔn)備工作，為前期物業(yè)管理作充分準(zhǔn)備。45、單選

某物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)計(jì)劃添置固定資產(chǎn)，須書面報(bào)請公司批準(zhǔn)，應(yīng)采用的文書類型是（）。A.函B.通知C.請示D.報(bào)告正確答案：C46、問答題

樓上業(yè)主王某在房屋的儲藏室內(nèi)擅自安裝了抽水馬桶、洗臉盆，改變廢水立管的下水三通，致使樓下業(yè)主李某儲藏室內(nèi)的儲柜及物品受損。物業(yè)服務(wù)部門兩次向顧某發(fā)出整改通知，責(zé)令其拆除私裝物，未果。如果你是該物業(yè)的管理企業(yè)，在物業(yè)裝飾管理過程中應(yīng)該注意哪些問題？正確答案：在裝修管理過程中，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)注意以下幾個方面的問題：1）在實(shí)現(xiàn)控制的基礎(chǔ)上讓業(yè)主得到最大程度的滿意，樹立良好服務(wù)形象。2）物業(yè)管理單位有必要進(jìn)行現(xiàn)場核對，避免出現(xiàn)漏項(xiàng)或錯報(bào)項(xiàng)。3）在裝飾裝修項(xiàng)目申報(bào)登記時，物業(yè)管理單位必須到現(xiàn)場對所附圖紙進(jìn)行核對，以防有漏項(xiàng)，或有大的拆動項(xiàng)目漏報(bào)。4）在辦理開工手續(xù)前，物業(yè)管理方需確認(rèn)裝修施工的相關(guān)手續(xù)是否已經(jīng)完備。5）在施工過程中，物業(yè)管理方應(yīng)注意現(xiàn)場是否有未申報(bào)項(xiàng)目和材料；是否存在違反有關(guān)裝修法規(guī)的行為；裝修工程是否對公共秩序、公共安全以及毗鄰業(yè)主或物業(yè)使用人構(gòu)成侵害等。6）如果在驗(yàn)收之前已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了違章，則需在處理了違章后再進(jìn)行驗(yàn)收工作。7）對于在物業(yè)裝飾裝修過程中的違規(guī)違約行為，應(yīng)根據(jù)相關(guān)法規(guī)、業(yè)主公約及物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議進(jìn)行處理。8）裝飾裝修資料的一部分為業(yè)主資料，如申報(bào)表、裝修圖、施工人員資料等，屬業(yè)主資料的部分需歸入業(yè)主檔案資料，并長期保存，以備后查，操作記錄則按文件管理辦法進(jìn)行相應(yīng)的歸檔。47、問答?某小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心維修班小張接到報(bào)修電話，業(yè)主黃小姐說家中廚房小陽臺地漏冒水。小張馬上帶著設(shè)備在10分鐘內(nèi)趕到了業(yè)主家，此時黃小姐家的廚房小陽臺已積了20多毫米深的污水，小張急忙用吸泵試圖抽通地漏，但效果不佳，地面污水不見減少。小張滿臉歉意的對業(yè)主說："對不起，黃小姐，這個地漏堵得很死，吸泵無法通開，必須用機(jī)器才能打通，但按規(guī)定要收取30元費(fèi)用。"黃小姐馬上不同意，"我家洗衣機(jī)這幾天都沒用過，不可能是我家地漏堵了，一定是主下水管的事，沒有道理讓我家付錢。"小張耐心地向她解釋相關(guān)規(guī)定，但是業(yè)主很不高興，馬上撥通了物業(yè)服務(wù)中心的電話，投訴維修工不想干活，胡亂收取費(fèi)用。小張并沒有生氣，而是采取了婉轉(zhuǎn)溝通的策略，向業(yè)主詳細(xì)分析："您家廚房洗菜盆下水管和陽臺的地漏是連通的，共用一個出口，我們可以試驗(yàn)打通洗菜盆下水管，如果污水流走，說明是您家地漏堵了，您需要支付維修費(fèi)用；如果水管疏通而污水還沒流走，說明是主下水管的堵塞，我們不收取您一分錢。"黃小姐同意了，小張用機(jī)器從洗菜盆下水口將疏通帶打下去，很快陽臺的積水從地漏流走了。在事實(shí)面前業(yè)主才相信是自己家的地漏堵了，付清了維修費(fèi)用，積水事件也得到了圓滿解決。結(jié)合案例分析，物業(yè)管理人在接到投訴過程時，應(yīng)該怎樣處理？正確答案：物業(yè)管理人在接到投訴過程時，應(yīng)當(dāng)首先使業(yè)主從戒備、焦慮的心理狀態(tài)中解脫出來，采用良好的溝通方式化解業(yè)主的對立情緒。要以真誠的態(tài)度、平和的心態(tài)認(rèn)真耐心地給業(yè)主講清規(guī)定和事實(shí)。并且可以通過委婉的方式進(jìn)行驗(yàn)證和證明。在處理投訴的過程中，不要將注意力糾纏于誰對誰錯，而是應(yīng)當(dāng)注重問題的有效處理和解決。48、問答題

方先生購買了某小區(qū)的一套住宅，購買時開發(fā)單位承諾物業(yè)管理費(fèi)為1.8元／月·m2，并有管道煤氣，24小時熱水供應(yīng)等配套設(shè)施，且寫進(jìn)了購房合同中。但方先生稱，入住已有半年，非但相關(guān)的配套設(shè)施沒有落實(shí)，物業(yè)管理費(fèi)反而漲到了2.4元／月·m2，遂找物業(yè)管理公司理論，但物業(yè)管理公司表示"開發(fā)單位說的不算數(shù)"，收費(fèi)是依據(jù)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)而定的。協(xié)調(diào)不成功，方先生找到小區(qū)開發(fā)單位，但開發(fā)單位則稱物業(yè)管理已移交，自己無權(quán)過問。物業(yè)服務(wù)公司確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)的依據(jù)是什么？正確答案：物業(yè)服務(wù)公司確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)是物業(yè)服務(wù)公司與建設(shè)單位簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同。這份合同雖然是由開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)公司簽訂，但未來的服務(wù)對象和繳費(fèi)主體卻是業(yè)主，入住后，業(yè)主必須按合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。49、問答題

樓上業(yè)主王某在房屋的儲藏室內(nèi)擅自安裝了抽水馬桶、洗臉盆，改變廢水立管的下水三通，致使樓下業(yè)主李某儲藏室內(nèi)的儲柜及物品受損。物業(yè)服務(wù)部門兩次向顧某發(fā)出整改通知，責(zé)令其拆除私裝物，未果。王某能否在自己的房屋內(nèi)隨意添裝衛(wèi)生設(shè)備？說明理由（7）（2）王某是否應(yīng)承擔(dān)李某的全部損失？說明理由正確答案：王某不能擅自在自己的房屋內(nèi)隨意添裝衛(wèi)生設(shè)備。理由：為確保物業(yè)安全和全體業(yè)主的合法權(quán)益，住宅不得改變使用性質(zhì)。因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃要求，其業(yè)主應(yīng)當(dāng)在征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會的書面同意，并報(bào)房地產(chǎn)管理部門審批。50、問答題

2009年8月，業(yè)主劉某入住某高檔公寓某單元，至2009年10月未繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。負(fù)責(zé)管理該公寓的物業(yè)服務(wù)企業(yè)多次追繳其所欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但劉某堅(jiān)決不交，其主要理由是：該單元窗戶關(guān)閉不嚴(yán)、墻皮脫落、有的墻壁插座沒電，雖然多次與物業(yè)服務(wù)企業(yè)交涉，但是至今沒有解決。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的答復(fù)是：這些都是開發(fā)商遺留下來的問題，讓業(yè)主劉某直接找開發(fā)商聯(lián)系解決。劉某拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的行為是否正確？說明理由。正確答案：劉某拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的行為不正確。理由：開發(fā)商遺留的質(zhì)量問題在保修期內(nèi)應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修。王某不得以此為由拒絕繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主從辦理房屋通知手續(xù)之日起就應(yīng)如期交付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。51、問答題

某小區(qū)為多、高層混合小區(qū)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，建設(shè)單位就與某物業(yè)管理公司簽訂了前期物業(yè)服務(wù)合同，如果你是該物業(yè)管理公司的高級管理者，在保修期內(nèi)，保修責(zé)任是誰？你該如何處理？正確答案：在保修期內(nèi)，保修責(zé)任由建設(shè)單位承擔(dān)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向建設(shè)單位申報(bào)對物業(yè)共用區(qū)域及共用設(shè)施設(shè)備的質(zhì)量保修，跟蹤并督促完成。業(yè)主部分由業(yè)主自行向建設(shè)單位提出處理要求；也可以向物業(yè)服務(wù)企業(yè)反映，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)告建設(shè)單位52、問答題

方先生購買了某小區(qū)的一套住宅，購買時開發(fā)單位承諾物業(yè)管理費(fèi)為1.8元／月·m2，并有管道煤氣，24小時熱水供應(yīng)等配套設(shè)施，且寫進(jìn)了購房合同中。但方先生稱，入住已有半年，非但相關(guān)的配套設(shè)施沒有落實(shí)，物業(yè)管理費(fèi)反而漲到了2.4元／月·m2，遂找物業(yè)管理公司理論，但物業(yè)管理公司表示"開發(fā)單位說的不算數(shù)"，收費(fèi)是依據(jù)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)而定的。協(xié)調(diào)不成功，方先生找到小區(qū)開發(fā)單位，但開發(fā)單位則稱物業(yè)管理已移交，自己無權(quán)過問。業(yè)主購房時應(yīng)如何了解入住后的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？正確答案：在業(yè)主購房時，售房單位應(yīng)向購房人明示前期服務(wù)合同及臨時管理規(guī)約，讓購房人通過這些合同來了解入住后的有關(guān)物業(yè)管理的權(quán)利和義務(wù)。53、問答題

業(yè)主孫女士于2009年6月入住某高檔公寓單元，但至今未繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。負(fù)責(zé)管理該公寓的物業(yè)服務(wù)企業(yè)多次追繳其所欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)，未果。物業(yè)服務(wù)費(fèi)編制的依據(jù)是什么？正確答案：物業(yè)服務(wù)費(fèi)編制的依據(jù)如下。（1）收入的編制方式通常是根據(jù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（單位時間費(fèi)率形式）和可收費(fèi)的管理面積。（2）支出的編制依據(jù)包括：1）管理計(jì)劃及實(shí)施計(jì)劃所需物業(yè)服務(wù)成本，管理計(jì)劃主要是指常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)中的人員計(jì)劃、物品使用計(jì)劃、能源消耗計(jì)劃、工程維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃、清潔保潔與綠化保養(yǎng)計(jì)劃等，在編制測算時，應(yīng)根據(jù)實(shí)施這些計(jì)劃所需人工成本、物料成本、能耗成本、外包費(fèi)用等進(jìn)行測算；2）物業(yè)正常維修和養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，可比照以往每年實(shí)際發(fā)生的或參考其他同類物業(yè)的物業(yè)服務(wù)成本。54、問答題

××物業(yè)管理公司接到了某大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)公司的投標(biāo)邀請函，被邀請的5家物業(yè)管理公司實(shí)力都很強(qiáng)、相近，競爭激烈?！痢廖飿I(yè)管理公司的總經(jīng)理對這次投標(biāo)工作非常重視，親自動筆獨(dú)立完成了物業(yè)管理投標(biāo)書的編寫工作，并帶隊(duì)參加了現(xiàn)場答辯。結(jié)果該物業(yè)管理公司并未中標(biāo)，原因之一是評委們認(rèn)為該公司擬定的物業(yè)服務(wù)方案存在一些專業(yè)方面的缺陷。如果你是××物業(yè)管理公司的總經(jīng)理，你將如何組織參加這次投標(biāo)活動？正確答案：組織投標(biāo)活動的基本工作：1）項(xiàng)目評估與風(fēng)險(xiǎn)防范。在收到投標(biāo)邀請書后，首先組織經(jīng)營管理、專業(yè)技術(shù)和財(cái)務(wù)等方面的人員對招標(biāo)物業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目評估，預(yù)測中標(biāo)成果的可能性和存在的風(fēng)險(xiǎn)，制定相應(yīng)的投標(biāo)策略和風(fēng)險(xiǎn)控制措施。2）登記并取得招標(biāo)文件。在確定參加投標(biāo)后，按投標(biāo)邀請書指定的地點(diǎn)和方式登記并取得招標(biāo)文件。3）參加現(xiàn)場踏勘、標(biāo)前會議，獲取招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的基本資料，為項(xiàng)目的組織架構(gòu)設(shè)計(jì)、人員及崗位的設(shè)置、費(fèi)用測算等提供準(zhǔn)確的依據(jù)。4）準(zhǔn)備投標(biāo)文件。嚴(yán)格按照投標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件，并對招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。5）送交投標(biāo)文件。在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時間前，將投標(biāo)文件密封送達(dá)投標(biāo)地點(diǎn)。6）參加開標(biāo)、現(xiàn)場答辯。在接到開標(biāo)通知后，應(yīng)在規(guī)定的時間到達(dá)開標(biāo)地點(diǎn)參加開標(biāo)會議和現(xiàn)場答辯，并接受評標(biāo)委員會的審核。55、填空題

油船應(yīng)在貨油艙區(qū)域內(nèi)設(shè)置一道（）。正確答案：中縱艙壁56、問答題

某小區(qū)為多、高層混合小區(qū)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，建設(shè)單位就與某物業(yè)管理公司簽訂了前期物業(yè)服務(wù)合同，如果你是該物業(yè)管理公司的高級管理者，在前期物業(yè)管理期間，會存在哪些工程質(zhì)量保修責(zé)任？正確答案：在物業(yè)竣工驗(yàn)收后，工程進(jìn)入質(zhì)量保修期。物業(yè)工程質(zhì)量保修分為兩部分：一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接管理的物業(yè)共有區(qū)域及共用設(shè)施設(shè)備部分；一是業(yè)主從建設(shè)單位購買的產(chǎn)權(quán)專有部分。57、單選

關(guān)于專項(xiàng)維修資金的管理，表述錯誤的是（）。A.專項(xiàng)維修資金屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造B.在業(yè)主大會成立前，專項(xiàng)維修資金的使用由售房單位委托的管理單位提出使用計(jì)劃，經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門審核后劃撥C.為了保證專項(xiàng)維修資金的安全，在維修資金出現(xiàn)閑置時，除可用于購買國債或者用于法律、法規(guī)規(guī)定的其他范圍外，嚴(yán)禁挪作他用D.因房屋拆遷或者其他原因造成住房滅失的，維修資金代管單位應(yīng)當(dāng)將維修資金賬面余額按業(yè)主個人繳交比例退還給業(yè)主正確答案：A58、單選

人員招聘的最后一個環(huán)節(jié)是（）。A.勞動技能測驗(yàn)B.面試C.心理測驗(yàn)D.人員的錄用正確答案：D59、問答題

方先生購買了某小區(qū)的一套住宅，購買時開發(fā)單位承諾物業(yè)管理費(fèi)為1.8元／月·m2，并有管道煤氣，24小時熱水供應(yīng)等配套設(shè)施，且寫進(jìn)了購房合同中。但方先生稱，入住已有半年，非但相關(guān)的配套設(shè)施沒有落實(shí)，物業(yè)管理費(fèi)反而漲到了2.4元／月·m2，遂找物業(yè)管理公司理論，但物業(yè)管理公司表示"開發(fā)單位說的不算數(shù)"，收費(fèi)是依據(jù)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)而定的。協(xié)調(diào)不成功，方先生找到小區(qū)開發(fā)單位，但開發(fā)單位則稱物業(yè)管理已移交，自己無權(quán)過問。購房合同中開發(fā)單位是否可以承諾物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？為什么？正確答案：開發(fā)單位無權(quán)承諾物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。從法律角度看，物業(yè)管理與房屋買賣是兩種法律關(guān)系。物業(yè)服務(wù)公司與開發(fā)商是兩個獨(dú)立的民事主體，相互之間不應(yīng)為對方承擔(dān)民事責(zé)任。因此開發(fā)商不能在購房合同中單方面承諾今后的物業(yè)服務(wù)及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。60、問答題

某物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)書中規(guī)定該項(xiàng)目采用包干制，項(xiàng)目總建筑面積為45萬m2，可收費(fèi)總面積40萬m2，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)為1.9元／月·m2，營業(yè)稅及附加為5.5%。物業(yè)管理企業(yè)在投標(biāo)方案設(shè)計(jì)時，經(jīng)初步測算，物業(yè)服務(wù)成本每年為600萬元。保持其他條件不變，當(dāng)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收繳率為多少時，物業(yè)管理企業(yè)達(dá)到盈虧平衡？正確答案：設(shè)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收繳率為x。則：40×1.9×12×（1-5.5%）x=600解得：x=69.62%即當(dāng)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收繳率為69.62%時，物業(yè)管理企業(yè)達(dá)到盈虧平衡。61、問答題

××物業(yè)管理公司接到了某大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)公司的投標(biāo)邀請函，被邀請的5家物業(yè)管理公司實(shí)力都很強(qiáng)、相近，競爭激烈。××物業(yè)管理公司的總經(jīng)理對這次投標(biāo)工作非常重視，親自動筆獨(dú)立完成了物業(yè)管理投標(biāo)書的編寫工作，并帶隊(duì)參加了現(xiàn)場答辯。結(jié)果該物業(yè)管理公司并未中標(biāo)，原因之一是評委們認(rèn)為該公司擬定的物業(yè)服務(wù)方案存在一些專業(yè)方面的缺陷。甲物業(yè)管理公司拒絕移交的理由是否成立？請說明理由？在甲物業(yè)管理公司拒絕移交物業(yè)管理資料和配合物業(yè)交接查驗(yàn)的情況下，乙物業(yè)管理公司應(yīng)如何進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn)？正確答案：甲物業(yè)管理公司拒絕移交的理由不成立。業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，應(yīng)由業(yè)主委員會督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。乙物業(yè)管理公司承接查驗(yàn)工作的開展：1）乙物業(yè)管理公司應(yīng)在業(yè)主委員會的配合下，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備逐一進(jìn)行實(shí)物查驗(yàn)，做好查驗(yàn)記錄。盡可能邀請具有公信力的第三方（如政府主管部門、街道辦事處、社區(qū)居委會等）參加查驗(yàn)工作。2）自查驗(yàn)之日起，乙物業(yè)管理公司應(yīng)建立共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)檔案。3）乙物業(yè)管理公司可從建設(shè)單位或城建檔案館獲取該小區(qū)相關(guān)原始檔案資料。62、問答題

2011年9月，某業(yè)主入住某住宅小區(qū)頂樓后，一直拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)管理企業(yè)多次追繳其所欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但該業(yè)主堅(jiān)決不繳，其理由是：內(nèi)墻涂料脫落、家中出現(xiàn)滲水現(xiàn)象，且多次與物業(yè)管理企業(yè)交涉，至今尚未給出解決之策。關(guān)于業(yè)主的投訴理由，物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)為這是開發(fā)商遺留下來的問題，不關(guān)他們的事，讓業(yè)主直接找開發(fā)商協(xié)商解決。對于業(yè)主拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)如果解決？正確答案：對于業(yè)主拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)問題的解決辦法：1）確定其未按期繳費(fèi)的原因是否屬于有履行合同繳費(fèi)義務(wù)的能力卻拒絕繳費(fèi)的情況。2）派專人與其進(jìn)行溝通和協(xié)商，進(jìn)一步了解業(yè)主拒絕繳費(fèi)的原因，通過解釋取得客戶對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的理解和配合（2分）。3）按照法律法規(guī)、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同的約定，進(jìn)行催交。4）如果仍不能解決，物業(yè)管理企業(yè)可單方面停止服務(wù)，解除合同。5）在正式向法院提出起訴前，可以向有管轄權(quán)的人民法院申請支付令。6）欠費(fèi)業(yè)主在收到支付令后，一定期限內(nèi)不提出書面異議又不履行支付令的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院申請執(zhí)行。7）支付令自行失效后，物業(yè)管理企業(yè)可提起訴訟。63、問答題

2009年8月，業(yè)主劉某入住某高檔公寓某單元，至2009年10月未繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。負(fù)責(zé)管理該公寓的物業(yè)服務(wù)企業(yè)多次追繳其所欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但劉某堅(jiān)決不交，其主要理由是：該單元窗戶關(guān)閉不嚴(yán)、墻皮脫落、有的墻壁插座沒電，雖然多次與物業(yè)服務(wù)企業(yè)交涉，但是至今沒有解決。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的答復(fù)是：這些都是開發(fā)商遺留下來的問題，讓業(yè)主劉某直接找開發(fā)商聯(lián)系解決。業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取什么形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用？其財(cái)務(wù)特征是什么？正確答案：按照目前國家政策法規(guī)的規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。酬金制和包干制的財(cái)務(wù)特征：（1）會計(jì)主體：在酬金制下，物業(yè)管理項(xiàng)目是獨(dú)立的會計(jì)主體，各物業(yè)管理項(xiàng)目應(yīng)獨(dú)立建賬、獨(dú)立核算。在包干制下，物業(yè)管理項(xiàng)目的會計(jì)主體是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)管理項(xiàng)目可以獨(dú)立核算，也可以納入企業(yè)統(tǒng)一管理。（2）收入：采取酬金制的物業(yè)管理項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入僅限于該項(xiàng)目的物業(yè)管理酬金；采取包干制的物業(yè)管理項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入就是該項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。（3）成本費(fèi)用：①物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定成本的比例較高；②人工成本占總成本的比例較高；③物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本費(fèi)用的可預(yù)測性較強(qiáng)。64、問答題

某小區(qū)新安裝的電梯投入使用后，發(fā)生了電梯困人事件。物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時采取措施，使得問題得以解決，保障了業(yè)主的安全。電梯的種類有哪些？正確答案：電梯按用途分有乘客電梯、載貨電梯和客貨梯；按拖動方式分有直流電梯、交流電梯和液壓電梯；按控制方式分有單機(jī)控制電梯、集選控制電梯等。65、單選

有關(guān)入住服務(wù)的表述，正確的是（）。A.物業(yè)入住操作的模式是以物業(yè)管理單位為主體，物業(yè)建設(shè)單位相配合B.對業(yè)主而言，入住僅是物業(yè)管理有關(guān)業(yè)務(wù)的辦理C.入住的實(shí)質(zhì)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主交付物業(yè)的過程D.入住過程涉及建設(shè)單位、物業(yè)管理單位以及業(yè)主正確答案：D66、問答題

下面是ABC集團(tuán)物業(yè)管理有限公司的一份會議紀(jì)要，閱讀并回答下列問題。ABC集團(tuán)物業(yè)管理有限公司文件ABC物紀(jì)總字[2006]01號總經(jīng)理辦公會議紀(jì)要X會議主要內(nèi)容：本次會議，各分公司、管理處和職能部門匯報(bào)了春節(jié)以來的工作情況，公司領(lǐng)導(dǎo)對近期工作作出如下安排。一、4月份將召開機(jī)電分公司運(yùn)行、經(jīng)營管理、合同續(xù)簽、外地分公司管理和企業(yè)文化建設(shè)五個專題研討會，切實(shí)加強(qiáng)和改進(jìn)相關(guān)工作。二、加強(qiáng)培訓(xùn)工作。要明確培訓(xùn)目標(biāo)，建立培訓(xùn)激勵機(jī)制，堅(jiān)持每周定期培訓(xùn)，形成學(xué)習(xí)提高技能的良好風(fēng)氣。三、加強(qiáng)安全工作。要加強(qiáng)責(zé)任心，提升安全意識，穩(wěn)定安全管理品質(zhì)，堅(jiān)決實(shí)行崗前培訓(xùn)制，要注意防范臺風(fēng)、雷雨等自然災(zāi)害，確保一方平安。四、辦好食堂，切實(shí)關(guān)心員工生活。五、各單位對兩個專業(yè)公司要扶持、支持、關(guān)心、善意批評和協(xié)調(diào)合作，相關(guān)職能部門要義不容辭地做好協(xié)調(diào)工作，大家共同努力促進(jìn)專業(yè)公司盡快正常運(yùn)作。六、加強(qiáng)社區(qū)文化建設(shè)。要采取聯(lián)誼、互動等有效方式，加強(qiáng)與業(yè)主的溝通。會議紀(jì)要主體部分的表述方法包括哪些？正確答案：會議紀(jì)要的主體部分要根據(jù)會議的原始材料，經(jīng)過認(rèn)真分析整理、提煉加工，相對具體地把會議的主要議題、討論意見、基本結(jié)論、任務(wù)、要求等會議的主要情況、精神、成果表述出來。主體部分一般有兩種常用的表述方法，具體內(nèi)容如下。（1）概述法，把會議的發(fā)言、討論的情況綜合到一起，圍繞會議的中心，分自然段概括地表述出來，這種寫法多用于小型會議或討論的問題比較集中、意見比較一致的會議；（2）歸納法，會議的規(guī)模較大，討論的問題較多，涉及面較廣，需要將會議的原始材料加以分類整理，對許多意見或內(nèi)容進(jìn)行歸納敘述。67、問答題

業(yè)主孫女士于2009年6月入住某高檔公寓單元，但至今未繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。負(fù)責(zé)管理該公寓的物業(yè)服務(wù)企業(yè)多次追繳其所欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)，未果。針對孫女士拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該怎么辦？正確答案：物業(yè)服務(wù)企業(yè)針對拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的解決辦法如下。（1）確定其未按期繳費(fèi)的原因是否屬于有履行合同繳費(fèi)義務(wù)的能力卻拒絕繳費(fèi)的情況；（2）派專人與其進(jìn)行溝通和協(xié)商，進(jìn)一步了解拒絕繳費(fèi)的原因，通過做解釋工作取得客戶對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的理解和配合；（3）按照法律法規(guī)、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定，進(jìn)行催交；（4）如果仍不能解決問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以單方面停止服務(wù)，解除合同；（5）在正式向法院提起起訴之前，可以向有管轄權(quán)的人民法院申請支付令，即根據(jù)法律提起督促程序；（6）欠費(fèi)業(yè)主在收到支付令后一定期限內(nèi)既不提出書面異議又不履行支付令的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院申請執(zhí)行；（7）支付令自行失效后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可提起訴訟。68、問答題

某小區(qū)新安裝的電梯投入使用后，發(fā)生了電梯困人事件。物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時采取措施，使得問題得以解決，保障了業(yè)主的安全。針對電梯困人事件，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)采取哪些處理措施？正確答案：（1）當(dāng)乘客被困電梯時，消防監(jiān)控室應(yīng)仔細(xì)觀察電梯內(nèi)情況，通過對講系統(tǒng)詢問被困者并予以安慰。（2）立即通知電梯專業(yè)人員到達(dá)現(xiàn)場救助被困者。（3）被困者內(nèi)如有小孩、老人、孕婦或人多供氧不足的須特別留意，必要時請消防人員協(xié)助。（4）督促電梯維保單位全面檢查，消除隱患。（5）將此次電梯事故詳細(xì)記錄備案。69、單選

在物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)早期介入的主要工作內(nèi)容包括（）。A.熟悉物業(yè)項(xiàng)目供水管線鋪設(shè)情況B.就物業(yè)環(huán)境的適應(yīng)性提出建議C.根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容D.確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)E.記錄物業(yè)項(xiàng)目的隱蔽工程正確答案：D70、問答題

某住宅小區(qū)，前期的物業(yè)服務(wù)由甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。業(yè)主于2005年5月開始入住，2006年8月該小區(qū)召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會，并按照業(yè)主大會決議，選聘了乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主委員會與乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，合同與2006年10月1日生效。業(yè)主委員會以書面形式通知甲物業(yè)