1物業(yè)工程人員入戶維修培訓課程

工程維修操作標準培訓課程主講人：俞宏一、職責

（一）部門職責負責新接管物業(yè)項目供電、供暖、給排水、消防、電梯、弱電系統(tǒng)及建筑裝修項目查驗和資料核實工作。配合業(yè)主做好業(yè)主入住房屋設(shè)施查驗、記錄工作。負責編制設(shè)施、設(shè)備月維修保養(yǎng)計劃，并做好設(shè)施、設(shè)備維修、保養(yǎng)工作。負責管區(qū)內(nèi)共用部位、公共設(shè)施、設(shè)備日常巡視、管理、運行、維修等工作，并建立巡視、維修、保養(yǎng)檔案，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。（一）部門職責責維修單接收及維修項目維修工作。嚴格按照維修工作流程、服務(wù)標準提供物業(yè)服務(wù)。二）崗位職責

1.消防監(jiān)控員崗位職責（1）堅守工作崗位，實行24小時盯班制度，關(guān)注消防報警系統(tǒng)運行情況，發(fā)現(xiàn)火情立即報警；值班人員不得擅離職守，不得貽誤時機。（2）熟悉消防監(jiān)控設(shè)備的工作原理、工作規(guī)程，做到按程序熟練開啟、調(diào)試、運行、檢測、維護、關(guān)閉系統(tǒng)。（3）加強消防及供電設(shè)備的日常清潔和保養(yǎng)，確保系統(tǒng)正常、持續(xù)穩(wěn)定運行；設(shè)備出現(xiàn)故障時，及時請專業(yè)技術(shù)人員到現(xiàn)場維修，不得擅自拆修和處理。（4）熟悉掌握各樓體、樓層及各房間噴淋、報警點的總數(shù)、位置、平面分布圖以及代碼或編號；一旦發(fā)生警情，能夠迅速無誤地判斷出警情發(fā)生的樓體、樓層房間以及具體位置。（5）定期檢查噴淋頭、報警器、廣播、分口、風機、顏色、煙道的狀況是否正常，確?；馂?zāi)自動報警系統(tǒng)、消防給水滅火系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)聯(lián)動運行。二）崗位職責

1.消防監(jiān)控員崗位職責（6）保持消防監(jiān)控室內(nèi)良好環(huán)境和條件，保持地面潔凈，無灰塵、無污染，室內(nèi)物品擺放整齊有序，空氣清新，溫度、濕度、粉塵等控制在規(guī)定的許可范圍之內(nèi)，延長系統(tǒng)的使用壽命。（7）堅持封閉式值班制度，非值班人員和非專業(yè)檢查人員不得進入監(jiān)控室，確保值班安全和設(shè)備安全；對批準進入人員，要登記備案。（8）實際交接班和值班記錄制度，交接班時要詳細記錄交接班、接班人、交接班時間，講明有關(guān)情況。（9）值班人員隨時記錄各系統(tǒng)運行情況、報警情況、2.水質(zhì)檢驗員崗位職責（1）切實執(zhí)行GB50050—95(低壓鍋爐水質(zhì)標準)和操作規(guī)程，搞好水處理工作，與司爐工密切配合，確保鍋爐安全經(jīng)濟運行。（2）嚴格遵守勞動紀律，堅守崗位，服從調(diào)度，不做與生產(chǎn)無關(guān)的事。（3）及時準確地對生水、軟水和爐水等進行化驗分析，正確填寫水處理設(shè)備的運行情況和水質(zhì)化驗記錄。（4）做好水處理設(shè)備的維護保養(yǎng)工作，經(jīng)常保持設(shè)備完好狀態(tài)，整齊清潔，搞好文明生產(chǎn)。（5）有權(quán)制止任何人違章作業(yè)，拒絕接受任何人的違章指揮。2.水質(zhì)檢驗員崗位職責（6）制定并督促司爐人員執(zhí)行定期排污制定。（7）努力學習水處理技術(shù)知識，不斷提高水處理技術(shù)。3.電工崗位職責（1）在班長的領(lǐng)導下，自覺遵守公司各項規(guī)章制度。（2）負責大樓電力系統(tǒng)的正常運行設(shè)備的維修保養(yǎng)、檢修工作。（3）負責供水系統(tǒng)、采暖系統(tǒng)，通風系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、照明系統(tǒng)的電源供給，電氣設(shè)備的維修保養(yǎng)及故障檢修。（4）負責電梯、通風、供水、通訊、保安監(jiān)控、照明等各系統(tǒng)的電源供給及電源系統(tǒng)故障的檢查工作。（5）在工作中要認真負責遵守供電、用電安全操作規(guī)程，杜絕一切設(shè)備、人身事故的發(fā)生。3.電工崗位職責（6）服從分管領(lǐng)導的指揮，對工作要認真細致、對所做的工作要做到保質(zhì)、保量，按時完成。（7）處理故障及時準確，對各大樓用電設(shè)備應(yīng)經(jīng)常巡視檢查、做好記錄，將故障控制在最低限度。（8）經(jīng)常接受專業(yè)技術(shù)學習，努力提高本職專業(yè)技術(shù)水平，要經(jīng)常保持工作環(huán)境的內(nèi)外整潔。4.水暖工崗位職責（1）在班長的領(lǐng)導下，自覺遵守公司的各項規(guī)章制度。（2）當班期間盡職盡責確保業(yè)主單位供暖、上下水、通風等各種設(shè)備正常運轉(zhuǎn)。（3）定期檢查、修理、維護、保養(yǎng)管道、水泵、風機、儀表等各種設(shè)備，以保證所有設(shè)備的正常運轉(zhuǎn)。（4）提高安全意識，嚴格遵守操作規(guī)程，杜絕一切設(shè)備、人身事故的發(fā)生。（5）定期參加技術(shù)培訓，提高自身的技術(shù)水平和素質(zhì)，以適應(yīng)工作的需要。4.水暖工崗位職責（6）服從分管領(lǐng)導的指揮，對工作要認真細致、對所做的工作要做到保質(zhì)、保量，按時完成。（7）勤儉節(jié)約、反對浪費、節(jié)約要從每個閥門、每道螺絲、每滴油、每滴水做起。（8）搞好工作室內(nèi)外清潔衛(wèi)生，做到文明生產(chǎn)。（9）服從分配，經(jīng)常巡視檢查、做好記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，切實保障供水系統(tǒng)正常運行，上下水暢通。5.日常維修工崗位職責（1）負責供水、供電、動力、照明、建筑、五金、通風等日常養(yǎng)護和維修，并完成臨時指派的任務(wù)。（2）遵守公司各項規(guī)章制度和政府法令。（3）遵守勞動紀律，不遲到、早退，上班不干與工作無關(guān)的事。（4）聽從指揮，服從領(lǐng)導，對工作認真負責，努力做好自己的本職工作，完成上級交辦的各種任務(wù)。（5）加強學習，提高自身素質(zhì)，認真學習專業(yè)技術(shù)，努力提高專業(yè)技術(shù)水平。5.日常維修工崗位職責（6）嚴格遵守操作規(guī)程，杜絕一切人身、設(shè)備事故發(fā)生。（7）在工作中節(jié)約材料，努力提高工作效率。（8）搞好工作場地周圍衛(wèi)生，開展文明生產(chǎn)6.空調(diào)運維工崗位職責（1）在班長的領(lǐng)導下，負責空調(diào)系統(tǒng)運行并巡視檢查所有設(shè)備的安全運行情況。（2）負責中央空調(diào)送風、排水系統(tǒng)的運行管理工作。（3）負責樓內(nèi)所有空調(diào)、通訊設(shè)備的運行、維護保養(yǎng)和檢修。（4）負責中央空調(diào)給水系統(tǒng)的維修保養(yǎng)和故障檢修。（5）負責冷藏設(shè)備電機及控制電器維護保養(yǎng)和故障檢修。6.空調(diào)運維工崗位職責（6）熟悉所管轄的空調(diào)、風機及冷水泵系統(tǒng)，制冷機空調(diào)器及水泵等設(shè)備的運行情況和各處開關(guān)的操作規(guī)程。（7）隨時監(jiān)視各設(shè)備運行負荷情況，保證正常供冷。一旦發(fā)現(xiàn)故障應(yīng)立即停機，排除故障，并盡快恢復(fù)供冷，上報分管領(lǐng)導做好記錄。（8）定時對所屬設(shè)備進行巡回檢查。冷凍機、水泵、冷卻塔、各集中空調(diào)器及控制柜的供冷和運行情況，均為檢查項目，并有能力排除一般機械故障。如發(fā)現(xiàn)電器故障應(yīng)立即通知電工給予配合解決。（9）空調(diào)值班人員須按規(guī)定填寫值班記錄，清楚記錄巡檢范圍的設(shè)備運行情況，以作為日后對設(shè)備運行情況的評價及事故分析的重要依據(jù)，嚴禁報虛作假。6.空調(diào)運維工崗位職責（10）熟悉有關(guān)設(shè)備的安全使用規(guī)定，嚴防人為事故。當值人員有權(quán)阻止無關(guān)人員隨意開、停機及所屬設(shè)備的任何開關(guān)。（11）按保養(yǎng)規(guī)程做好所分管設(shè)備的日常及月度保養(yǎng)，做好平時小修和按計劃實行三級保養(yǎng)的工作，以確保重點設(shè)備經(jīng)常處以良好的技術(shù)狀態(tài)。（12）應(yīng)當保持機房及控制室的清潔及道路暢通，嚴禁在機房內(nèi)堆放易燃易爆物品及其他無關(guān)雜物。（13）嚴格遵守公司規(guī)章制度，不得擅離職守。上班不準睡覺及做與本崗位無關(guān)的事情。二、基本要求

（一）安全操作1.維修電工應(yīng)持有有效的《電工證》上崗。2.維修電工作業(yè)前，應(yīng)穿著絕緣鞋、戴線手套，應(yīng)確保測電筆和萬用表性能良好。3.維修電工所使用的扶梯梯腳應(yīng)用膠皮包扎，具有良好的絕緣性能。4.登高作業(yè)使用的扶梯應(yīng)當無斷檔，開裂，扶梯的保險繩應(yīng)牢固，登高作業(yè)時應(yīng)有專人擋梯、監(jiān)護。5.注意作業(yè)安全，如遇電氣線路故障，應(yīng)停電作業(yè)；如遇水管修理，應(yīng)采取防止水泄露的措施；如一人難以操作，應(yīng)當兩人共同作業(yè)。（二）儀容儀表、語言行為規(guī)范1.工作服必須成套穿著；工作制服的衣扣、袋口、襯衫扣必須扣好，不允許敞懷；上班時間不允許赤腳、穿拖鞋。2.上崗時須按照公司規(guī)定統(tǒng)一著裝，正確佩戴胸牌、服飾整潔、特殊工作須穿絕緣膠鞋，精神飽滿。3.儀容儀表、語言行為規(guī)范嚴格按照公司《員工手冊》、《物業(yè)服務(wù)接待“窗口”規(guī)范用語》執(zhí)行。4.在崗期間應(yīng)微笑服務(wù)，對業(yè)主或訪客的問詢、求助熱情接待。（三）維修工具配備1.工具袋配置工具袋內(nèi)工具應(yīng)齊全、完好、無損，每件工具表面應(yīng)保持清潔，維修使用的布墊、鞋套應(yīng)完好無損并保持清潔干凈。2.電工工具基本配置萬用表、大中小各式螺絲刀一套、剝線鉗、電筆、絕緣尖嘴鉗、電工刀、電工膠布、活扳手一套、內(nèi)六角扳手一套。3.水暖工工具基本配置管鉗，活扳手(300mm）、PPR熱熔器（模具一般配置20，25,32）、手錘、鋼鋸、PVC管材剪刀、PVC膠、大力扳手。（四）工作內(nèi)容及作業(yè)標準

一、上門維修（1）維修服務(wù)人員接到《維修單》后，應(yīng)攜帶《維修單》、通信工具、布墊、抹布、工具袋、需更換的器材和零部件，按約定的時間前往需要維修服務(wù)現(xiàn)場。（表格填寫樣本詳見下表）（2）維修人員抵達申報維修服務(wù)辦公室后，應(yīng)禮貌地輕聲敲門三下。（3）業(yè)主接待維修服務(wù)時，維修人員應(yīng)主動向業(yè)主問好，并作自我介紹：“您好，我是日信海清物業(yè)維修人員，接到您的報修，應(yīng)約前來維修服務(wù)。”維修服務(wù)期間，維修服務(wù)人員不得隨意走動、東張西望、探問與維修服務(wù)無關(guān)的事或作出其他非文明禮貌舉動。（4）維修人員勘察完維修服務(wù)項目現(xiàn)場后，將檢測、判斷、維修服務(wù)方案告知業(yè)主，與業(yè)主共同確認需要維修服務(wù)的項目。（5）維修服務(wù)前，應(yīng)在作業(yè)點先鋪放一塊作業(yè)布墊，以免作業(yè)時產(chǎn)生的污物弄臟室內(nèi)地面或其他物品；再鋪放另一塊作業(yè)布墊，用于擺放維修服務(wù)工具及拆卸下來的零件，以免損壞業(yè)戶居室地面。（四）工作內(nèi)容及作業(yè)標準

一、上門維修（6）維修服務(wù)時，如需移動辦公室內(nèi)的物件時，應(yīng)征得業(yè)戶同意后方可移動，移動時應(yīng)小心謹慎，作業(yè)完畢應(yīng)移回至原處；作業(yè)時可能產(chǎn)生噪聲時，應(yīng)向在場業(yè)主事先打招呼，盡量減少或減輕作業(yè)噪聲。（7）作業(yè)完畢，維修服務(wù)人員應(yīng)主動及時清理、清掃作業(yè)現(xiàn)場；將維修工具整齊的放入工具袋內(nèi)；用自備抹布做現(xiàn)場清潔工作；將作業(yè)時產(chǎn)生的污物及雜物用布墊包妥帶離現(xiàn)場，按垃圾分類收集要求投入規(guī)定的垃圾箱內(nèi)。（8）維修服務(wù)完畢，維修人員對已恢復(fù)功能的維修服務(wù)項目作示范操作，并向業(yè)戶講解故障設(shè)施、設(shè)備平時安全操作使用時應(yīng)注意事項；在業(yè)戶評估維修服務(wù)效果時，如業(yè)戶還提出不滿意事項，應(yīng)及時整改，直到業(yè)戶滿意為止。維修服務(wù)項目取得業(yè)戶滿意認可后，維修人員應(yīng)禮貌地請業(yè)戶在《維修單》上簽字。

（四）工作內(nèi)容及作業(yè)標準

3.電氣及照明裝置維修（1）當業(yè)主室內(nèi)發(fā)生斷電時，若故障點為空氣開關(guān)斷路狀態(tài)，應(yīng)對其現(xiàn)象進行分析，若因電器線路過載（或短路），應(yīng)查明原因，待排除過載（或短路）故障后，再合上或調(diào)換相匹配的空氣開關(guān)恢復(fù)供電。（2）維修、安裝照明裝置，接線樁頭應(yīng)牢固可靠。螺旋燈頭安裝時應(yīng)將相線通過開關(guān)，零線應(yīng)接至螺口外殼。（3）用電插座維修后重新安裝，插座應(yīng)不松動，螺釘齊全；開關(guān)、插座接線正確，接線樁頭導線銅絲不外露，不松動，插座接線右為相線，左為零線。（4）因維修線路需更換電線材料時，所使用的電線材料應(yīng)符合絕緣等級要求；采用護套線敷設(shè)線路，應(yīng)牢固平直、不扭曲，線卡間距均勻；護套線并頭應(yīng)在開關(guān)、插座盒內(nèi)，不準在線路中段割開護套線進行并線、接頭，接完線后須用搖表測相間電阻。（5）使用護套線敷設(shè)線路，需在墻體內(nèi)加護線管，空心樓板內(nèi)允許導線直接敷設(shè)，但導線穿過空心樓板孔應(yīng)加護圈保護。（6）當明、暗管線路故障需更換導線時，應(yīng)兩人共同操作，接線盒送線用力應(yīng)一致；為了減少導線和線管壁摩擦，可用滑石粉涂在導線上，出線口應(yīng)用護圈保護。物業(yè)工程維修主要分類物業(yè)工程維修住戶室內(nèi)工程維修公共區(qū)域工程維修住戶室內(nèi)工程維修程序操作要點工程主管接到《住戶室內(nèi)工程維修單》報修內(nèi)容屬于收費項目報修內(nèi)容不屬于收費項目查看報修內(nèi)容，視報修情況安排工作住戶要求盡快維修住戶要求另約時間維修回復(fù)住戶，征得住戶認可評審報修項目可行性及維修費用可行不可行回復(fù)住戶，說明不維修的原因工程維修人員接單后15分鐘內(nèi)帶齊工具、備件到達維修現(xiàn)場工程維修人員在預(yù)約時間前5分鐘帶齊工具、備件到達維修現(xiàn)場

住戶報修

工程維修準備工作檢查工具箱內(nèi)工具是否齊備檢查工程維修所需備件是否足夠檢查工程維修時需準備的保護措施檢查《住戶室內(nèi)工程維修單》是否帶好檢查工程維修人員自身著裝形象住戶室內(nèi)工程維修程序操作要點住戶室內(nèi)工程維修程序操作要點

工程維修人員入戶維修前的注意事項：1、來到住戶單元門前，應(yīng)先按門鈴（3次左右），如無門鈴可用手輕輕敲門；2、見到住戶時要先問好，簡潔說明事由征得住戶同意后方可進入室內(nèi)進行維修工作；3、進入住戶單元，應(yīng)按公司規(guī)定在鞋上套一次性干凈鞋套方可進入住戶單元；住戶室內(nèi)工程維修程序操作要點

工程維修人員維修時的注意事項：1、到達維修現(xiàn)場后，工程維修人員應(yīng)對報修項目進行對比確認，不相同的應(yīng)在《住戶室內(nèi)工程維修單》上如實填寫維修項目及收費標準；2、工程維修人員應(yīng)向住戶出示收費標準，征得住戶同意后開始維修；如住戶不同意，則應(yīng)提醒住戶考慮同意后再行報修，并及時向工程主管說明情況，與工程主管一同在《住戶室內(nèi)工程維修單》上注明原因并簽名確認，然后交還物業(yè)部存檔備案；住戶室內(nèi)工程維修程序操作要點

工程維修人員維修時的注意事項：3、開始維修前應(yīng)進行仔細檢測、判斷故障部位或元器件，并向住戶簡要說明維修方案。嚴禁盲目安裝或亂拆亂換；4、開始維修前要把有礙操作的物品小心移開，并把一些可能受影響的物品遮蓋，或用塑料布廢報紙等包扎好，并盡量使噪音降到最低限度，嚴禁在室內(nèi)高聲喧嘩、嘻笑取鬧；5、嚴格按照各工種標準操作規(guī)范進行安全操作。住戶室內(nèi)工程維修程序操作要點

工程維修人員維修后的注意事項：1、維修工作完成后，工程維修人員應(yīng)根據(jù)要求，試驗維修后的效