房地產(chǎn)上市企業(yè)融資策略研究-以華遠(yuǎn)地產(chǎn)為例

目錄摘要 引言因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)越來(lái)越好的發(fā)展，房?jī)r(jià)也開(kāi)始上漲了。為了讓房地產(chǎn)業(yè)能夠良性的發(fā)展，國(guó)家發(fā)布了一系列政策法規(guī)來(lái)控制房地產(chǎn)的價(jià)格，進(jìn)一步加大了抑制房?jī)r(jià)的力度。不論是上海、重慶出臺(tái)的房產(chǎn)稅，還是一些非一線城市如蘇州發(fā)布的“限購(gòu)令”等一系列舉動(dòng)無(wú)不在說(shuō)明國(guó)家要控制房?jī)r(jià)的上漲，力保住房的決心。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)將面臨新的一大難關(guān)，與此同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)的特殊性也讓房地產(chǎn)企業(yè)原本的問(wèn)題越來(lái)越明顯，如：利率變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)負(fù)債率太高、再融資風(fēng)險(xiǎn)等。在這樣的特殊的時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)的融資將更加困難。據(jù)最新統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)上市企業(yè)發(fā)行A股和H股的數(shù)量已達(dá)165家。雖然在2018年房地產(chǎn)上市企業(yè)的貨幣基金相對(duì)2017年增加了11.53%，但是增速相比于2016年卻下降了26.85%,下降比率非常高?？梢?jiàn)，國(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)影響是非常大的。因此也體現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)和國(guó)家政策的雙重打壓下，資金不足已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)。從改革開(kāi)放到至今，中國(guó)的企業(yè)還是依賴于銀行貸款來(lái)實(shí)現(xiàn)融資獲取資金。因此，房地產(chǎn)上市企業(yè)融資策略研究是非常重要的。1房地產(chǎn)企業(yè)融資策略概述1.1房地產(chǎn)企業(yè)融資的概念資金從富余的部門流向不足的部門，以實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化利用，提高整體效率的過(guò)程稱為融資。在理論界融資的概念有各種不同的說(shuō)法，《大英百科全書》對(duì)融資的定義為：融資是為任何一種開(kāi)支籌措資金或者資本的過(guò)程。房地產(chǎn)企業(yè)融資是指采用不同的手段，方法以及信貸工具為企業(yè)籌借資金的行為。往大的方面來(lái)看房地產(chǎn)融資就是房企在運(yùn)營(yíng)，開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷的過(guò)程中，使用到融資和借貸渠道及結(jié)算資金等所有金融活動(dòng)或者是服務(wù)。往小的方面講房地產(chǎn)融資專門指資金融通這一種行為。而本文主要是以大的方面為基礎(chǔ)來(lái)對(duì)房地產(chǎn)融資策略進(jìn)行分析的。1.2融資策略選擇對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的重要意義從房地產(chǎn)企業(yè)的角度來(lái)分析，選擇正確的融資策略有助于減少盲目融資，降低融資成本，保證融資的成功，提高投資者對(duì)企業(yè)的信心程度，確保企業(yè)運(yùn)營(yíng)成功，增加企業(yè)的利潤(rùn)，樹(shù)立良好的社會(huì)形象。在金融危機(jī)的強(qiáng)大影響下，一些房地產(chǎn)企業(yè)面臨著困難，甚至還有可能面臨破產(chǎn)。正確的融資策略不僅解決了企業(yè)的迫切需求，而且避免大量的員工失業(yè)，有助于房地產(chǎn)企業(yè)的重新崛起和國(guó)家的穩(wěn)定。1.3理論基礎(chǔ)1.3.1MM理論米勒和莫迪格利安妮在《資本成本公司財(cái)務(wù)與投資理論》中提出MM理論及后來(lái)的修正MM理論。但在現(xiàn)實(shí)操作過(guò)程中，這種假設(shè)是不可能實(shí)現(xiàn)，存在著很多的障礙。因此，后來(lái)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家在一定程度上修改了這一理論，增加了所得稅的變量。研究表明，當(dāng)計(jì)入所得稅后，企業(yè)債務(wù)的利息可以用來(lái)抵押，從而使的加權(quán)平均資本成本降低。1.3.2優(yōu)序融資理論優(yōu)序融資理論也稱為“啄食順序理論”。美國(guó)金融學(xué)家邁爾斯與智利學(xué)者邁勒夫在1984年提出以信息不對(duì)稱理論為基礎(chǔ)，考慮交易成本的存在。認(rèn)為公司在新項(xiàng)目融資時(shí)，會(huì)優(yōu)先利用內(nèi)部收益，其次是債券融資，然后是股權(quán)融資。即遵循內(nèi)部融資、外債融資和外部股權(quán)融資的順序。1.3.3托賓Q值理論經(jīng)濟(jì)學(xué)家托賓在1969年的時(shí)候提出了一個(gè)著名的Q系數(shù)，即“托賓Q”系數(shù)（托賓Q比率）。該系數(shù)為公司股票市場(chǎng)價(jià)值與股票相對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)重置成本之比，托賓Q值經(jīng)常用來(lái)評(píng)價(jià)企業(yè)業(yè)績(jī)的好與壞以及企業(yè)的成長(zhǎng)程度。投賓Q值還反映了兩種完全不同的價(jià)值比率。當(dāng)托賓Q值＞1時(shí)，反映的是企業(yè)在股票市場(chǎng)表現(xiàn)良好，可以借助股票來(lái)進(jìn)行融資。當(dāng)托賓Q值＜1時(shí)，反映的是企業(yè)的市值比資產(chǎn)重置成本低，這時(shí)候企業(yè)會(huì)更喜歡并購(gòu)等資本市場(chǎng)的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)的擴(kuò)張，降低企業(yè)的成本。2我國(guó)房地產(chǎn)上市企業(yè)融資現(xiàn)狀分析2.1我國(guó)房地產(chǎn)上市企業(yè)的融資手段2.1.1銀行貸款銀行貸款長(zhǎng)期以來(lái)一直是企業(yè)融資首選。其特點(diǎn)是籌資風(fēng)險(xiǎn)小，融資條件寬松，可借資金規(guī)模大。在境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)最主要的銀行信貸融資工具有：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸，并購(gòu)貸等。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸余額持續(xù)增長(zhǎng)，圖1是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸2013年到2018年的余額圖：圖1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸余額2013年-2018年余額圖由圖1可以看出截止2018年底，我國(guó)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為10.19萬(wàn)億元，相對(duì)于2016年來(lái)說(shuō)，增加22.77%。并且，從2013年開(kāi)始，開(kāi)發(fā)貸款余額每年都在增加，未因政策收緊而減少。而且就目前來(lái)說(shuō)銀行開(kāi)發(fā)貸仍是成本最低的融資渠道之一，所以房地產(chǎn)企業(yè)融資方式依然以銀行貸款為主。并購(gòu)貸亦是如此，2015年以來(lái)，房地產(chǎn)并購(gòu)貸款規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)。圖2顯示了2013年至2018年房地產(chǎn)并購(gòu)貸款金額：圖2房地產(chǎn)并購(gòu)貸2013年-2018年金額圖由圖2可以看出2017年全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)總金額5469億元，同增33%，是增速最快的一年。截止2018年底，房地產(chǎn)并購(gòu)總金額為6135億元，同增12%。雖然增速不如2017快，當(dāng)并購(gòu)貸總額也是逐年在增長(zhǎng)。因此，房地產(chǎn)行業(yè)融資方式主要還是依賴銀行貸款。2.1.2債券融資債券融資在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)行比較少，與其相對(duì)應(yīng)的債券市場(chǎng)規(guī)模也比較少。之所以會(huì)出現(xiàn)這種情況是因?yàn)槲覈?guó)法律對(duì)發(fā)行債券有嚴(yán)格的要求，也有許多的限制。只有滿足于要求的企業(yè)才能發(fā)行債券，如上市企業(yè)，國(guó)有獨(dú)資企業(yè)等才有資格發(fā)行債券。然而利用債券融資是房地產(chǎn)上市企業(yè)比較重要的方式，與股票等其他投資方式相比，房地產(chǎn)債券的收益率高于普通公司債券，比其他投資方式更為安全。因此債券融資的發(fā)展在中國(guó)未來(lái)的市場(chǎng)上必有很大的空間。2.1.3上市融資公司上市融資是指將非股份制企業(yè)改制為符合法定條件的股份有限公司并第一次向社會(huì)公眾公開(kāi)發(fā)行股票募集資金的行為。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，上市融資是一個(gè)非常好的選擇。房地產(chǎn)公司上市有兩種方式。一種為直接上市融資，此種融資方式有很多的限制。但是，由于房地產(chǎn)企業(yè)的獲利方式跟一般的企業(yè)有所不一樣，資金流會(huì)經(jīng)常出現(xiàn)中斷，從而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)周期出現(xiàn)大進(jìn)大出的局面。因此，很難滿足其要求。另一種為間接上市融資通常表現(xiàn)為購(gòu)買空殼上市，是指一些非上市企業(yè)在達(dá)不到直接上市的要求時(shí)選擇去購(gòu)買一家業(yè)績(jī)不佳的上市企業(yè)一定比例的股權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn)上市的目的。此種方式只適用于實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)，因?yàn)槭召?gòu)空殼公司需要大量的資金而一般中小型企業(yè)滿足不了其資金要求。2.1.4融資租賃融資租賃主要指轉(zhuǎn)讓與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部風(fēng)險(xiǎn)以及報(bào)酬的租賃，這種租賃是一種適合長(zhǎng)期發(fā)展的租賃，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)近年來(lái)都開(kāi)始進(jìn)入到融資租賃的領(lǐng)域。從目前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)來(lái)看許多國(guó)家都已經(jīng)認(rèn)可了融資租賃這種融資方式，之所以認(rèn)可是因?yàn)槿谫Y租賃可以提高市場(chǎng)的需求，增加資金的投入，增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。至今，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然有著許多的問(wèn)題未解決，比如說(shuō)房地產(chǎn)住房消費(fèi)偏低而供給偏高、商品房和住房分配不均等問(wèn)題。而房地產(chǎn)融資租賃就是一種非常好的融資工具，能夠促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，而且在一定程度上改善了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的問(wèn)題。2.1.5房地產(chǎn)投資信托融資房地產(chǎn)信托融資是一種以多數(shù)特定投資者為主要對(duì)象而發(fā)行的收益憑證，并且這種投資是由專業(yè)的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理的，管理投資所得的綜合收益按一定比例分配給投資者的一種信托基金。這種融資方式因其特別之處在美國(guó)及一些發(fā)展比較好的國(guó)家使用比較多。首先，信托產(chǎn)品靈活的設(shè)計(jì)可以使地產(chǎn)項(xiàng)目的資金需求得到滿足，且很多房地產(chǎn)投資信托公司都具有相當(dāng)?shù)膭?chuàng)新性，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)的高回報(bào)和短期投資也符合信托的要求；其次，開(kāi)發(fā)信托融資可以使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的整體融資成本減少，節(jié)省財(cái)務(wù)成本，而且期限彈性較大，可以讓企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展得到有效的幫助，并且可以在不提高資產(chǎn)負(fù)債率的前提下改善企業(yè)融資結(jié)構(gòu)；最后，發(fā)展信托融資可以拓寬企業(yè)的融資渠道，幫助企業(yè)創(chuàng)新金融產(chǎn)品，提高企業(yè)的整體能力。2.2房地產(chǎn)上市企業(yè)融資策略選擇所遇到的問(wèn)題2.2.1融資方式單一隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模的高峰和行業(yè)集中度的不斷提高，如何獲得長(zhǎng)期低成本的資金已經(jīng)成為了行業(yè)內(nèi)的課題。與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)單，銀行貸款仍是選擇最多的，直接融資比率持續(xù)上升，但規(guī)模增速卻下降。資本市場(chǎng)還是不會(huì)成為房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道，利用互聯(lián)網(wǎng)金融的融資創(chuàng)新可能會(huì)被叫停。2.2.2監(jiān)管尚未松綁，融資仍舊低迷近年來(lái)，房地產(chǎn)融資收緊趨勢(shì)明顯。在銀保監(jiān)會(huì)的監(jiān)管下，銀行和信托公司都受到了中央銀行的勸告，并且在2019年7月國(guó)家發(fā)展與改革委員會(huì)發(fā)布要求國(guó)外的負(fù)債只可以替換第二年到期的中長(zhǎng)期國(guó)外負(fù)債。在這個(gè)要求的影響下，同年的6月份房地產(chǎn)企業(yè)A股債券融資規(guī)模減少了十五個(gè)百分點(diǎn)，其中非標(biāo)融資規(guī)模相比之下下降了10%,海外債券下降了10%，信用債券下降了38%。但是成本的上升幅度卻沒(méi)有因此而增加，房企在同年6月的國(guó)內(nèi)債券融資成本為5.7%，相比5月份下降了0.2%，由此可見(jiàn)融資成本在2019年還是保持在比較低的水平。因此，政府加強(qiáng)了對(duì)信貸寬松導(dǎo)致的過(guò)熱土地市場(chǎng)的資本管制。2.2.3制度不健全，制約房地產(chǎn)企業(yè)融資至今為止，中國(guó)的房地產(chǎn)金融立法還不夠完善，對(duì)于房地產(chǎn)金融的法律條文仍然缺少一個(gè)有效的科學(xué)體系。操作上的困難直接影響了房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的正常開(kāi)展。比如：房地產(chǎn)基金被認(rèn)為是最適合的直接融資方式，房地產(chǎn)證券化也被業(yè)內(nèi)許多人所接受，但是卻沒(méi)有一個(gè)成型的政策法規(guī)，使得金融創(chuàng)新面臨一個(gè)尷尬的境地。3華遠(yuǎn)地產(chǎn)融資方式的分析與評(píng)價(jià)3.1華遠(yuǎn)地產(chǎn)的簡(jiǎn)介華遠(yuǎn)地產(chǎn)成立于1983年，那時(shí)候的華遠(yuǎn)地產(chǎn)還是一個(gè)非上市企業(yè)。華遠(yuǎn)地產(chǎn)上市是在2008年借殼幸福實(shí)業(yè)在A股上市的，并從此改名為“華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司”。華遠(yuǎn)地產(chǎn)30年來(lái)一直涉足于房地產(chǎn)產(chǎn)品，經(jīng)歷了這么多年華遠(yuǎn)地產(chǎn)已經(jīng)成為了一個(gè)知名的品牌，并且榮獲北京市房地產(chǎn)十大品牌，北京地產(chǎn)資信20強(qiáng)等榮譽(yù)。不僅如此，華遠(yuǎn)地產(chǎn)在營(yíng)業(yè)額，產(chǎn)品創(chuàng)新，市場(chǎng)運(yùn)行方面都屬于行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的地位。在融資方面也一直保持在較為先進(jìn)的水平，在融資艱難的2018年華遠(yuǎn)地產(chǎn)取得的融資總額高達(dá)112億元，增長(zhǎng)了三十八個(gè)百分點(diǎn)并且一直保持較低的成本進(jìn)行融資。隨著國(guó)家去產(chǎn)能政策的實(shí)施和城市化進(jìn)程的放緩，房地產(chǎn)的形勢(shì)也更加嚴(yán)峻。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從2019年初開(kāi)始，華遠(yuǎn)地產(chǎn)乘勝追擊，在銀川、重慶、石家莊等10個(gè)城市都買了地。今年年初，華遠(yuǎn)又獲得了四筆融資，今年注入的資金已超過(guò)50億元。因此，從融資方面來(lái)看，華遠(yuǎn)地產(chǎn)始終走在行業(yè)的前端。3.2華遠(yuǎn)地產(chǎn)融資方式分析3.2.1華遠(yuǎn)地產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況分析（1）償債能力分析企業(yè)的償債能力所指的就是企業(yè)有能力在一定時(shí)期內(nèi)償還各種到期債務(wù)。償債能力分析有助于改善融資結(jié)構(gòu)，還可以幫助企業(yè)增強(qiáng)面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力。對(duì)于一個(gè)需要大量融資的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，償債能力的強(qiáng)弱極為重要，表1是華遠(yuǎn)地產(chǎn)2014到2018年的償債能力分析：表1華遠(yuǎn)地產(chǎn)2014年-2018年償債能力分析表項(xiàng)目20142015201620172018流動(dòng)比率1.662.032.002.341.65速動(dòng)比率0.320.290.630.760.49資產(chǎn)負(fù)債率（%）79.0878.1675.8077.4682.74來(lái)源：中財(cái)網(wǎng)流動(dòng)比率是反應(yīng)短期償債能力的指標(biāo)，一般在2比較合適。由表1可以看出華遠(yuǎn)地產(chǎn)的流動(dòng)比率除了2014年和2018年小于2外，2015年至2017年還是比較穩(wěn)定的且都在2以上，說(shuō)明華遠(yuǎn)地產(chǎn)的資產(chǎn)流動(dòng)性還是比較強(qiáng)的；速動(dòng)比率一般認(rèn)為在1比較合適，而華遠(yuǎn)地產(chǎn)的速動(dòng)比率近5年來(lái)都是低于1的，并且在2015年竟低至于0.29，意味著華遠(yuǎn)地產(chǎn)短期償債能力比較差；資產(chǎn)負(fù)債率一般在50%比較適合，資產(chǎn)負(fù)債率太高會(huì)直接影響到企業(yè)的貸款能力。但是由于房地產(chǎn)企業(yè)是個(gè)特殊的行業(yè),一直以來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率就比較高。通過(guò)查閱資料了解到房地產(chǎn)上市企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率平均值為85%，由表1可知華遠(yuǎn)地產(chǎn)近5年的資產(chǎn)負(fù)債率平均值為78.65%，相比之下，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率是低于行業(yè)平均水平的。（2）盈利能力分析盈利能力通常表現(xiàn)在一段時(shí)期內(nèi)企業(yè)獲得收益的水平。表2是華遠(yuǎn)地產(chǎn)近五年的盈利能力分析數(shù)據(jù)：表2華遠(yuǎn)地產(chǎn)2014年-2018年盈利能力分析表項(xiàng)目20142015201620172018營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率（%）13.7414.8614.0116.1916.00銷售凈利率（%）9.9710.9810.1611.6311.00凈資產(chǎn)收益率（%）18.1617.7313.3711.6510.05總資產(chǎn)報(bào)酬率（%）4.935.254.275.332.47銷售毛利率（%）24.0623.3418.9628.0228.15來(lái)源：中財(cái)網(wǎng)由表2可看出，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率，銷售凈利率，銷售毛利率總體來(lái)說(shuō)比率都在增加，這說(shuō)明華遠(yuǎn)地產(chǎn)最近幾年通過(guò)銷售獲取利潤(rùn)的能力有所提高。而華遠(yuǎn)地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率卻逐年在下降，通過(guò)年報(bào)了解到華遠(yuǎn)地產(chǎn)的凈資產(chǎn)是逐年在大幅度增加的，而凈利潤(rùn)的增加幅度較小甚至在2016年和2018年都有所下降。凈資產(chǎn)大幅度增加但是沒(méi)能及時(shí)創(chuàng)造出利潤(rùn)，因此導(dǎo)致該企業(yè)凈資產(chǎn)收益率逐年下降。華遠(yuǎn)地產(chǎn)的總資產(chǎn)報(bào)酬率近5年來(lái)并不是很穩(wěn)定忽增忽減，這說(shuō)明企業(yè)的資金利用效率不是很穩(wěn)定。綜合來(lái)說(shuō)華遠(yuǎn)地產(chǎn)的盈利水平還是持續(xù)保持穩(wěn)定良好的狀態(tài)，其融資方式也是有借鑒的地方。（3）營(yíng)運(yùn)能力分析企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力分析是反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)水平和資金周轉(zhuǎn)狀況比較重要的方式。表3是華遠(yuǎn)地產(chǎn)近五年的營(yíng)運(yùn)能力分析數(shù)據(jù)：表3華遠(yuǎn)地產(chǎn)2014年-2018年?duì)I運(yùn)能力分析表項(xiàng)目20142015201620172018應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（次）35.9930.8328.8237.2437.76存貨周轉(zhuǎn)率（次）0.360.340.340.360.18固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次）73.3683.0787.5314.165.16總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次）0.360．350.310.320.16來(lái)源：中財(cái)網(wǎng)由表3可以看出華遠(yuǎn)地產(chǎn)近幾年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率雖然有些變化但相對(duì)來(lái)說(shuō)還是比較平穩(wěn)的；2014年到2017年存貨周轉(zhuǎn)率起伏并不大，但在2018年卻突然比上期下降了一倍，這是因?yàn)楸酒谕恋貎?chǔ)備增加，項(xiàng)目投入增加導(dǎo)致的；固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率前三年還是挺高的，但最近兩年卻大幅度下降。說(shuō)明固定資產(chǎn)占用大量資金，生產(chǎn)效率低下；總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在前四年穩(wěn)中有減的狀態(tài)，但到2018年下降較為嚴(yán)重，則表明在2018年企業(yè)使用其資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的效率較差，會(huì)阻礙企業(yè)的獲利能力。總體而言，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率近幾年穩(wěn)中求進(jìn)說(shuō)明資產(chǎn)的流動(dòng)性相對(duì)來(lái)說(shuō)還是挺好的。除此之外，固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，存貨周轉(zhuǎn)率，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在前三年或前四年都比較平穩(wěn)，但到2018年下降較為嚴(yán)重，說(shuō)明華遠(yuǎn)地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力還是不夠穩(wěn)定。3.2.2華遠(yuǎn)地產(chǎn)融資模式分析華遠(yuǎn)地產(chǎn)在行業(yè)內(nèi)已經(jīng)有了32年的歷史，32年來(lái)一直堅(jiān)持開(kāi)發(fā)高品質(zhì)具有影響力的產(chǎn)品。能在行業(yè)內(nèi)存活這么久，其在資金融通方面必定有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)也必定有其不足的地方，而其融資的優(yōu)勢(shì)與不足也值得行業(yè)內(nèi)其他房地產(chǎn)借鑒。（1）借殼上市企業(yè)如果想要更好，更長(zhǎng)久的發(fā)展，肯定會(huì)選擇上市這一方式進(jìn)入資本市場(chǎng)。上市融資中最常用的就是借殼上市，對(duì)于借殼上市而言，最重要的是找到一個(gè)好的殼資源。殼資源的好與壞直接決定企業(yè)是否能夠成功上市，華遠(yuǎn)地產(chǎn)在尋找殼資源方面也花費(fèi)了6年的時(shí)間。并在經(jīng)歷了四個(gè)步驟：減少資本、負(fù)債和資產(chǎn)的整體出售、交換股票吸收合并、后股改送股后在2008年8月利用幸福實(shí)業(yè)成功完成了吸收合并，華遠(yuǎn)地產(chǎn)借殼幸福實(shí)業(yè)成功上市。也因此借助資本市場(chǎng)促進(jìn)華遠(yuǎn)地產(chǎn)更快更好的發(fā)展。（2）債券融資債券融資對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)相對(duì)比較好的融資方式，債券融資最突出的特點(diǎn)是成本低。已經(jīng)成為上市公司的華遠(yuǎn)地產(chǎn)也意識(shí)到了這一點(diǎn)，從2015年起華遠(yuǎn)地產(chǎn)開(kāi)始發(fā)行債券，這幾年華遠(yuǎn)地產(chǎn)也利用債券發(fā)行取得了多筆融資額，表4是華遠(yuǎn)地產(chǎn)發(fā)行債券的相關(guān)信息。表4華遠(yuǎn)地產(chǎn)債券融資情況表單位：元債券名稱面值發(fā)行日期債券期限發(fā)行金額面值利率14華遠(yuǎn)債100.002015-4-275年期1,400,000,000.005.24%15華遠(yuǎn)債100.002015-9-173年期1,500,000,000.005.73%16年非公開(kāi)（第1期）100.002016-1-123年期1,500,000,000.005.10%16年非公開(kāi)（第2期）100.002016-3-83年期1,000,000,000.004.58%16年非公開(kāi)（第3期）100.002016-6-23年期1,000,000,000.005.55%17年中票（第1期）100.002017-10-183+2年期1,500,000,000.005.50%17年中票（第2期）1100.002017-11-203+2年期1,300,000,000.006.13%18年美元債USD100.002018-11-163年期1,388,320,000.0011.00%18年非公開(kāi)債（第1期）100.002018-12-142+1年期1,500,000,000.007.50%19年非公開(kāi)債（第1期）100.002019-1-252+1年期1,500,000,000.006.65%19年美元債（第2期）USD100.002019-3-282.5年期300,000,000.008.5%19年短期融資券（第1期）100.002019-3-27365天500,000,000.003.94%19年非公開(kāi)債券（第2期）100.002019-3-253年期1,000,000,000.006.5%來(lái)源：華遠(yuǎn)地產(chǎn)年度報(bào)表由表4也可知華遠(yuǎn)地產(chǎn)自2015年起就開(kāi)始發(fā)行公司債券，在2015年首發(fā)次發(fā)行債券籌資到了28億元，在2016年乘勝追擊再發(fā)行債券籌資了35億元，在2017年發(fā)行中期票據(jù)籌資了28億元。因在前三年打下了基礎(chǔ)，2018年華遠(yuǎn)地產(chǎn)首次打開(kāi)了境外融資的大門籌資了美元債。2019年也依舊持續(xù)發(fā)行公司債，美元債以及短期融資劵。由此，可以看出華遠(yuǎn)地產(chǎn)作為一家上市公司很好的把握了發(fā)行債券這一融資方式。（3）銀行貸款銀行貸款這一融資方式不管是中小型還是大型企業(yè)都會(huì)去選擇的一個(gè)融資渠道，華遠(yuǎn)地產(chǎn)也不例外，表5是華遠(yuǎn)地產(chǎn)近幾年的銀行貸款情況：表5華遠(yuǎn)地產(chǎn)2014-2018年銀行貸款情況表單位：萬(wàn)元年度銀行貸款籌資總額銀行貸款/籌資總額2014年520,700.001,024,790.0050.81%2015年439,027.15864,237.0050.80%2016年162,812.77870,467.6818.70%2017年465,500.00817,480.0056,94%2018年589,819.581,157,416.7150.96%來(lái)源：華遠(yuǎn)地產(chǎn)年度報(bào)表由表5可知華遠(yuǎn)地產(chǎn)銀行貸款額度是相當(dāng)高的，除了2016年，其余年銀行貸款額度占到籌資總額50%以上，這一占比相當(dāng)高。由此可看出華遠(yuǎn)地產(chǎn)有良好的企業(yè)信譽(yù)，才能夠在銀行籌集到這么多的資金，另一方面也體現(xiàn)出了華遠(yuǎn)地產(chǎn)最主要的融資渠道依然是銀行貸款。（4）信托融資截止到2014年，受國(guó)家宏觀政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的銀行融資變得非常嚴(yán)峻。因此很多房地產(chǎn)企業(yè)便開(kāi)始了房地產(chǎn)信托融資，作為上市公司的華遠(yuǎn)地產(chǎn)也不例外，表6統(tǒng)計(jì)了華遠(yuǎn)地產(chǎn)2012年到2016年房地產(chǎn)信托融資的情況。表6華遠(yuǎn)地產(chǎn)2012年-2016年房地產(chǎn)信托融資情況表單位：萬(wàn)元年份借款單位金額年限利率（%）2012建信信托有限公司150001年14.002013北京國(guó)際信托有限公司599403年11.502013建信信托有限公司500002年9.062013吉林信托有限公司300002年9.202015西藏信托有限公司600003年11.502016西藏信托有限公司200002.5年11.502018華寶信托有限責(zé)任公司388002年11來(lái)源：華遠(yuǎn)地產(chǎn)年度報(bào)表與銀行貸款相比房地產(chǎn)信托不受宏觀調(diào)控的影響，而且比較簡(jiǎn)單，操作比較靈活。華遠(yuǎn)地產(chǎn)使用房地產(chǎn)信托融資的方式解決了銀行貸款艱難的問(wèn)題，也為企業(yè)實(shí)行了多元化融資。但是，由表6可知信托融資的利率相當(dāng)高，通過(guò)查閱年報(bào)得知銀行貸款利率普遍在6.5%左右，但是信托融資的利率卻高其很多在10%左右。由此可看出房地產(chǎn)信托融資的成本非常高。因此，企業(yè)不會(huì)選擇該融資為主要的融資方式，在2015年華遠(yuǎn)地產(chǎn)發(fā)行債券融資之后便減少了房地產(chǎn)信托融資，以此來(lái)減少融資成本。所以，房地產(chǎn)上市企業(yè)應(yīng)該進(jìn)行多元化融資，以此來(lái)降低融資風(fēng)險(xiǎn)。3.3華遠(yuǎn)地產(chǎn)融資策略的優(yōu)點(diǎn)與不足3.3.1華遠(yuǎn)地產(chǎn)融資策略的優(yōu)點(diǎn)（1）企業(yè)資信優(yōu)質(zhì)，品牌影響力強(qiáng)勢(shì)信用對(duì)于任何事情來(lái)說(shuō)都很重要，尤其是對(duì)于需要融資的房地產(chǎn)上市企業(yè)來(lái)說(shuō)更為重要。一個(gè)擁有好信譽(yù)的企業(yè)可以從銀行，投資者，證券市場(chǎng)等渠道獲得融資，還可以為企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展打下了基礎(chǔ)。而華遠(yuǎn)地產(chǎn)就是一個(gè)擁有好信譽(yù)的企業(yè)，其多年來(lái)被北京市工商局評(píng)為“守信企業(yè)”、在中誠(chéng)信證券評(píng)估有限公司信用等級(jí)都是AA級(jí)、納稅信用A級(jí)、還獲得標(biāo)普B+及穆迪B1、不僅如此華遠(yuǎn)地產(chǎn)還獲得北京6大金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合評(píng)選的“北京地產(chǎn)資信20強(qiáng)”等榮譽(yù)。守信用以及品牌影響力也是其成功獲得融資的重要原因之一，這也是其他房地產(chǎn)上市企業(yè)所需要學(xué)習(xí)的一點(diǎn)，保持一個(gè)好的企業(yè)信譽(yù)是企業(yè)獲得更多融資的基礎(chǔ)。（2）融資渠道多樣化，融資成本低對(duì)于監(jiān)管政策的實(shí)施，華遠(yuǎn)地產(chǎn)始終以積極的態(tài)度來(lái)應(yīng)對(duì)，以較低的融資成本獲取資金。為了讓公司能夠長(zhǎng)久穩(wěn)定的發(fā)展，華遠(yuǎn)地產(chǎn)與多家金融機(jī)構(gòu)建立了新型戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。這不但給公司的資金來(lái)源提供了強(qiáng)有力保障，還幫助企業(yè)在以后的發(fā)展中建立良好的形象。在2018年華遠(yuǎn)地產(chǎn)又進(jìn)一步擴(kuò)寬了自已的融資渠道，不僅發(fā)行了短期融資劵，非公開(kāi)發(fā)行公司債券，而且首次在境外發(fā)行高級(jí)無(wú)抵押定期債券。融資成本低也是華遠(yuǎn)地產(chǎn)在融資方面的一大優(yōu)勢(shì)，在行業(yè)內(nèi)其他房地產(chǎn)公司都在7.6%的水平時(shí)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)始終保持在5.8%左右的水平?？梢钥闯鋈A遠(yuǎn)地產(chǎn)在以低成本融資滿足資金需求的同時(shí)，也建立了上市企業(yè)的創(chuàng)新融資的典范。3.2.2華遠(yuǎn)地產(chǎn)融資策略的不足（1）沒(méi)有利用股票融資股票融資相對(duì)于其他融資方式來(lái)說(shuō)有很多很好的方面，如果企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)里面有股票融資是一個(gè)比較好的選擇。但從2008年開(kāi)始，華遠(yuǎn)地產(chǎn)就沒(méi)有公開(kāi)發(fā)行過(guò)股票，只是拿來(lái)分紅，當(dāng)分紅并不是融資的方式。華遠(yuǎn)地產(chǎn)已經(jīng)是上市公司，尚未充分利用股票融資這一方式。（2）銀行貸款所占比例過(guò)高雖然華遠(yuǎn)地產(chǎn)利用了多種方式進(jìn)行融資，但是銀行貸款的額度依然占據(jù)高比例，因此華遠(yuǎn)地產(chǎn)依舊更依賴于銀行貸款。然而銀行貸款過(guò)多會(huì)導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率上升，這將對(duì)企業(yè)構(gòu)成嚴(yán)重威脅。而且如果宏觀調(diào)控提高貸款利率會(huì)導(dǎo)致企業(yè)融資成本增加不易掌控，并且也會(huì)給企業(yè)帶來(lái)很大的還債壓力。因此，華遠(yuǎn)地產(chǎn)應(yīng)適當(dāng)減少銀行貸款，增加其他融資渠道額度，避免給企業(yè)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。4案例啟示房地產(chǎn)行業(yè)是資金需求量比較大的行業(yè)，并且往往需要從金融部門和其他機(jī)構(gòu)融入大量的資金。所以一個(gè)好的融資渠道對(duì)于房地產(chǎn)上市企業(yè)來(lái)說(shuō)尤為重要。此次，選取華遠(yuǎn)地產(chǎn)作為案例研究，通過(guò)對(duì)華遠(yuǎn)地產(chǎn)的融資策略分析得到以下幾點(diǎn)啟示：4.1選擇適合的“殼”資源一家企業(yè)如果要做強(qiáng)做大必然會(huì)選擇上市這一渠道，因?yàn)檫@樣才能得到更多的融資渠道。通過(guò)前面的分析可以得知華遠(yuǎn)地產(chǎn)是選擇借殼上市的，那么殼資源的選擇是上市運(yùn)作中最重要的一環(huán)。殼選擇的好與壞直接決定了借殼上市是否成功，而華遠(yuǎn)地產(chǎn)在這一選擇上顯然是成功的。通過(guò)查閱得知華遠(yuǎn)地產(chǎn)的殼資源幸福實(shí)業(yè)的資產(chǎn)和負(fù)債全部置換給其第一大股東名流投資，所以這一殼資源是“非常干凈”的。華遠(yuǎn)地產(chǎn)在這一借殼上市上花費(fèi)了6年的時(shí)間，6年的準(zhǔn)備最終在2008年才成功上市。因此也可看出華遠(yuǎn)地產(chǎn)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度，6年時(shí)間尋找殼資源，了解殼資源，最終才得以成功。因此，企業(yè)在借殼上市上應(yīng)該要保持嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度，尋找到適合的“殼資源”才能成功上市。4.2發(fā)展債券融資企業(yè)債券是房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要渠道，可以優(yōu)化企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)。通過(guò)上述華遠(yuǎn)地產(chǎn)債券融資的分析，可以看出華遠(yuǎn)地產(chǎn)從2015年開(kāi)始首次發(fā)行債券融資，并且這些年一直利用發(fā)行債券獲得較高的融資額。尤其在2018年首次發(fā)行了美元債，為華遠(yuǎn)地產(chǎn)打通了境外融資的渠道，并且債券融資具有融資成本低的特點(diǎn)。因此，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，發(fā)展債券融資是一種比較好的選擇。4.3創(chuàng)新企業(yè)融資模式努力發(fā)展新的融資方式，可以幫助企業(yè)建立多種融資結(jié)構(gòu)，使企業(yè)有較強(qiáng)的融資基礎(chǔ)，能滿足企業(yè)的資金需要，也可以幫助企業(yè)擴(kuò)大資產(chǎn)規(guī)模，增強(qiáng)企業(yè)的能力。5結(jié)論經(jīng)過(guò)四十年的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)組成部分。近年來(lái)，由于政策的影響，上市公司面臨融資困難。因此對(duì)房地產(chǎn)上市企業(yè)融資策略的研究極為重要。本文的研究總體上是根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資的現(xiàn)狀以及融資的理論基礎(chǔ)并選取華遠(yuǎn)地產(chǎn)融資策略作為案例進(jìn)行分析的。通過(guò)前文的分析得出本文的主要結(jié)論為：第一，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身的條件采取多元化的融資方式，在條件具備時(shí)，上市是企業(yè)做大做強(qiáng)的必由之路，當(dāng)選擇借殼上市時(shí)，應(yīng)當(dāng)把握好殼資源的選擇。第二，多模式融資可以降低融資成本，使企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)，因此房地產(chǎn)上市企業(yè)應(yīng)該好好利用股票融資和債券融資。參考文獻(xiàn):[1]張國(guó)良,卞政.當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨的問(wèn)題及應(yīng)對(duì)措施[J].經(jīng)營(yíng)與管理,2020(01):28-31.[2]林艷華.房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的選擇分析[J].商訊,2019(31):119+121[3]張?chǎng)╂?綠地控股融資策略的案例研究[D].吉林大學(xué),2019.[4]高祥宇.房地產(chǎn)上市企業(yè)融資策略研究[D].山東工商學(xué)院,2019.[5]沈蕾.我國(guó)房地產(chǎn)融資問(wèn)題研究探析[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí),2019(35):183-184.[6]葛穎.房地產(chǎn)企業(yè)融資策略和融資風(fēng)險(xiǎn)控制策略探析[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí),2019(16):178-179.[7]張齊浩.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資模式現(xiàn)狀和改善策略研究[J].地產(chǎn),2019(07):77-79.[8]周文武.淺析房地產(chǎn)企業(yè)投融資策略[J].財(cái)經(jīng)界(學(xué)術(shù)版),2019(02):50.[9]陳凱燕.試析房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資來(lái)源結(jié)構(gòu)優(yōu)化[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí),2018(08).[10]王佳,白文.房地產(chǎn)行業(yè)融資策略思考[J].西部皮革,2018,40(15):112.[11]林鵬飛.萬(wàn)科集團(tuán)融資政策研究[D].長(zhǎng)春：吉林大學(xué)碩士學(xué)位論文,2017.[12]李同.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的研究[D].鄭州:河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)碩士學(xué)位論文,2017.[13]白雨婷.上市公司盈利能力的分析——華遠(yuǎn)地產(chǎn)[J].農(nóng)村經(jīng)濟(jì)與科技,2017,28(14):111+113.[14]趙瑞杰.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與融資策略探討[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí),2017(23):218.[15]王乃斌.淺談宏觀調(diào)控背景下的房地產(chǎn)企業(yè)融資策略[J].經(jīng)貿(mào)實(shí)踐,2017(19):23-24.[16]鄭玲娜.華遠(yuǎn)地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析與控制研究[D].湖南大學(xué),2016.[17]張志慧.借殼上市模式及績(jī)效研究[D].石河子大學(xué),2016.[18]史倩玉.華遠(yuǎn)地產(chǎn)公司融資風(fēng)險(xiǎn)控制研究[D].黑龍江八一農(nóng)墾大學(xué),2016.[19]李乾杰,黃漢.房地產(chǎn)企業(yè)融資策略研究[J].新經(jīng)濟(jì),2015(05):50-51.[20]張曉玲,吳侃.淺析房地產(chǎn)企業(yè)融資策略和融資風(fēng)險(xiǎn)控制[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息,2016(20):125.[21]李乾杰,黃漢.房地產(chǎn)企業(yè)融資策略研究[J].新經(jīng)濟(jì),2015(05):50-51.[22]張慶偉,李文華.房地產(chǎn)企業(yè)多元融資體系的構(gòu)建[J].山西財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào),2015.[23]黃卓.房地產(chǎn)企業(yè)上市融資策略分析[D].廈門大學(xué),2008.

畢業(yè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目選題與定位1.畢業(yè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目選題的類型與原則畢業(yè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目應(yīng)該是對(duì)完整的大學(xué)專業(yè)學(xué)習(xí)的系統(tǒng)總結(jié)，是一項(xiàng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)課題。所以畢業(yè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目的選題非常重要。選題要能充分體現(xiàn)出學(xué)生的專業(yè)設(shè)計(jì)能力和水平，但是更要強(qiáng)調(diào)選題的創(chuàng)新性與實(shí)戰(zhàn)性，因?yàn)楫厴I(yè)設(shè)計(jì)是大學(xué)生以自己的設(shè)計(jì)作業(yè)向社會(huì)企業(yè)匯報(bào)的最終成果，同時(shí)也是從一名大學(xué)生向職業(yè)設(shè)計(jì)師角色轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵過(guò)程，對(duì)教與學(xué)雙方都是一次挑戰(zhàn)。畢業(yè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目具有現(xiàn)實(shí)的針對(duì)性，為設(shè)計(jì)實(shí)踐和就業(yè)競(jìng)爭(zhēng)服務(wù)。畢業(yè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目涉及的范圍比較廣，有多種類型，如實(shí)戰(zhàn)課題、概念課題、模擬課題等，學(xué)生可以根據(jù)自己的興趣，結(jié)合發(fā)展方向進(jìn)行選擇。其難易程度以學(xué)生在規(guī)定時(shí)間內(nèi)經(jīng)努力可以完成為宜。為此，畢業(yè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目選題可以制定以下原則：（1）選題必須符合本專業(yè)的人才培養(yǎng)目標(biāo)和教學(xué)要求，使學(xué)生得到全面綜合訓(xùn)練。（2）選題體現(xiàn)理論聯(lián)系實(shí)際的原則，要以社會(huì)與企業(yè)的實(shí)際設(shè)計(jì)項(xiàng)目為主，有利于增加學(xué)生的實(shí)際設(shè)計(jì)能力和就業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。（3）選題應(yīng)該體現(xiàn)創(chuàng)新精神和原創(chuàng)設(shè)計(jì)，符合地方經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的需求，如體現(xiàn)區(qū)域特色產(chǎn)業(yè)的設(shè)計(jì)需求，為地方企業(yè)經(jīng)濟(jì)服務(wù)，體現(xiàn)設(shè)計(jì)的可行性、適用性，體現(xiàn)對(duì)設(shè)計(jì)成果的生產(chǎn)和轉(zhuǎn)換，體現(xiàn)國(guó)際與國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)專業(yè)的最新發(fā)展動(dòng)態(tài)與趨勢(shì)等。有利于畢業(yè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目的可實(shí)現(xiàn)性，爭(zhēng)取社會(huì)企業(yè)在設(shè)計(jì)經(jīng)費(fèi)和設(shè)計(jì)制造方面的支持。（4）選題應(yīng)有利于大學(xué)生綜合運(yùn)用多學(xué)科的理論知識(shí)和技能，全面反映學(xué)生的知識(shí)、素質(zhì)和能力，鼓勵(lì)跨專業(yè)、跨學(xué)科地進(jìn)行系統(tǒng)的設(shè)計(jì)項(xiàng)目（不同子課題）的合作，培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)工作與合作精神。（5）選題分配原則上應(yīng)該一人一題，獨(dú)立完成，若多人同做一個(gè)系統(tǒng)課題，每位同學(xué)均要完成一個(gè)獨(dú)立的子課題，設(shè)計(jì)內(nèi)容應(yīng)各有側(cè)重，以保證每位學(xué)生都得到全面的訓(xùn)練，達(dá)到畢業(yè)設(shè)計(jì)的教學(xué)目標(biāo)。2.畢業(yè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)定位（1）設(shè)計(jì)定位的意義在完成畢業(yè)設(shè)計(jì)調(diào)研報(bào)告和確定畢業(yè)設(shè)計(jì)選題后，根據(jù)調(diào)研的結(jié)果對(duì)設(shè)計(jì)項(xiàng)目的方向進(jìn)行定位，對(duì)大量的信息與資料進(jìn)行科學(xué)地分析和深入地研究，畢業(yè)設(shè)計(jì)調(diào)研的主題范圍相對(duì)較大，如何確定設(shè)計(jì)的主題定位與設(shè)計(jì)元素的提煉是非常重要的。-個(gè)成功的設(shè)計(jì)一定要尋找到設(shè)計(jì)創(chuàng)新的突破口，發(fā)現(xiàn)出獨(dú)特的設(shè)計(jì)元素，而這種創(chuàng)新突破與設(shè)計(jì)元素實(shí)際。上就是通過(guò)市場(chǎng)的調(diào)研分析結(jié)果而得出的。（2）設(shè)計(jì)定位的方法畢業(yè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目的定位方法，指導(dǎo)教師應(yīng)該根據(jù)每一位畢業(yè)生的個(gè)性與愛(ài)好、知識(shí)結(jié)構(gòu)與專業(yè)水平、未來(lái)就業(yè)崗位與企業(yè)設(shè)計(jì)需求去幫助學(xué)生進(jìn)行設(shè)計(jì)定位。應(yīng)該從新產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)與設(shè)計(jì)的工作程序與流程進(jìn)行設(shè)計(jì)項(xiàng)目的規(guī)劃，首先就是對(duì)新產(chǎn)品設(shè)計(jì)進(jìn)行定位，確立設(shè)計(jì)目標(biāo)。由于社會(huì)企業(yè)對(duì)設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)要求不同，不同專業(yè)的設(shè)計(jì)方向與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式也不同，因此會(huì)有不同的設(shè)計(jì)定位和方法，但是新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)項(xiàng)目-般可分為三種情況：原創(chuàng)性產(chǎn)品設(shè)計(jì)、改良性產(chǎn)品設(shè)計(jì)和工程項(xiàng)目配套設(shè)計(jì)。①原創(chuàng)性的創(chuàng)新設(shè)計(jì)。原創(chuàng)性的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)是一種針對(duì)人的潛在需求，是一種針對(duì)新材料、新工藝、新技術(shù)的創(chuàng)造性產(chǎn)品開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)。時(shí)代在進(jìn)步，人的生活方式在變化，對(duì)設(shè)計(jì)的需求也在變化，所以，創(chuàng)新設(shè)計(jì)無(wú)極限，永遠(yuǎn)都會(huì)有新的產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)造出來(lái)。原創(chuàng)性的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)是現(xiàn)代設(shè)計(jì)師的重要課題，也是設(shè)計(jì)師創(chuàng)造能力的最高體現(xiàn)，展現(xiàn)著設(shè)計(jì)師的創(chuàng)造天才，閃爍著人類文明的智慧之光。作為現(xiàn)代設(shè)計(jì)師，-定要樹(shù)立創(chuàng)新意識(shí)，頭腦中時(shí)刻抱著發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的敏銳感和吸收新知識(shí)的強(qiáng)烈欲望，對(duì)新生活和新事物進(jìn)行不斷地思考和探索，保持創(chuàng)造的沖動(dòng)。②創(chuàng)造新生活的設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)。開(kāi)創(chuàng)新生活，不斷提高生活質(zhì)量、轉(zhuǎn)換生活形態(tài)，要靠具有全新創(chuàng)意的新產(chǎn)品來(lái)促進(jìn)生活結(jié)構(gòu)、習(xí)慣方式的根本性轉(zhuǎn)變。原始社會(huì)的席地而坐，-塊原始石頭打磨后就可以做凳子，經(jīng)過(guò)歷史的演變，成為扶手椅、靠背椅、躺椅、軟體沙發(fā)，再進(jìn)一步成為符合人體工學(xué)的可升降、轉(zhuǎn)動(dòng)、電動(dòng)、搖擺，可任意改變坐姿的現(xiàn)代椅，人類在椅子的形態(tài)上不斷地開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)出更舒適，更符合人性的"坐具".同時(shí)，家具進(jìn)一步成為人類恢復(fù)失落情緒的舒適的避難所，已不僅僅是給人們提供一件坐或躺的工具。傳統(tǒng)觀念上的鍋、灶、刀鏟以及昏暗的廚房在現(xiàn)代社會(huì)演變?yōu)檎w設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)制造、家電配套、智能控制的現(xiàn)代化開(kāi)放式廚房家具