買房裝修物業(yè)租房手冊培訓(xùn)模板

《購房手冊》

TOC\o"1-3"\h\u317461、前期準(zhǔn)備 3146211.1購房須知前期準(zhǔn)備——明確購房目標(biāo) 3123111.2購房須知前期準(zhǔn)備——制訂購房預(yù)算 4233551.3購房須知前期準(zhǔn)備——掌握買房基礎(chǔ)常識 663441.4買房須知前期準(zhǔn)備——明確房屋概念和產(chǎn)權(quán)性質(zhì) 1355402.網(wǎng)上選房 19264242.1買方須知網(wǎng)上選房——怎樣經(jīng)過網(wǎng)絡(luò)看房 1981772.2買方須知網(wǎng)上選房——選房注意要素上 2070622.3買方須知網(wǎng)上選房——選房注意要素下 24278193.實地看房 27197273.1購房須知實地選房——戶型選擇 2745853.2買方須知實地看房——現(xiàn)場看房應(yīng)注意考察哪些方面 28118983.3購房須知實地看房——檢驗“五證兩書” 31327294.樓盤比較 3174784.1購房須知樓盤比較——比較小區(qū)環(huán)境交通 32155224.2購房須知樓盤比較——比較開發(fā)商實力 32133224.3購房須知樓盤比較——自住型和投資型 33225884.4購房須知樓盤比較——比較戶型門道 35271545.認(rèn)

購 3682505.1購房須知認(rèn)購——什么是認(rèn)購 36179125.2購房須知認(rèn)購——區(qū)分定金和訂金 3767985.3購房須知認(rèn)購——認(rèn)購協(xié)議范本 37122966.合

同 39183906.1購房須知協(xié)議——協(xié)議基礎(chǔ)內(nèi)容詳釋 404876.2購房須知協(xié)議——簽署協(xié)議注意事項 41288556.3購房須知協(xié)議——補充協(xié)議 45104786.4購房須知協(xié)議——商品房買賣協(xié)議范本 4680047.貸

款 5562697.1購房須知貸款——商業(yè)貸款 55114107.2購房須知貸款——組合貸款 57296327.3購房須知貸款——公積金貸款

61194237.3.1貸款條件 61211787.3.2貸款范圍 6220367.3.4貸款利率 62257497.3.5貸款期限 6332517.3.6貸款額度 633927.3.7貸款償還 6497077.3.8辦理公積金貸款提前還貸材料 654305大連市個人住房公積金貸款管理措施實施細(xì)則 8626082轉(zhuǎn)個人住房公積金貸款操作規(guī)程 10029638.收房 105146598.1購房須知收房——收房前準(zhǔn)備工作 105275478.2購房須知收房——先驗房后收房 10669838.3購房須知收房——怎樣驗房 10734188.4購房須知收房——收房常見問題 111297758.4.1查驗樓盤實測匯報 11116828.4.2面積誤差計算方法 112159608.4.3驗房發(fā)覺質(zhì)量問題怎么處理 112162638.4.4了解商品房保修期限和保修范圍 11297029.入住裝修 113191319.1購房須知裝修——裝修施工步驟 113213299.2購房須知裝修——選擇裝修企業(yè)

12060119.3購房須知裝修——家裝注意細(xì)節(jié) 123101559.4購房須知裝修——消除裝修污染 1281580610.房

產(chǎn)

證 1332087910.1購房須知房產(chǎn)證——房產(chǎn)登記關(guān)鍵性 1332206210.2購房須知房產(chǎn)證——辦房產(chǎn)證所需材料 13440110.3購房須知房產(chǎn)證——房產(chǎn)證辦理步驟 1351006710.4購房須知房產(chǎn)證——產(chǎn)權(quán)辦理包含費用 13982511.物

業(yè) 1403103011.1購房須知物業(yè)——物業(yè)管理費用 1402627111.2購房須知物業(yè)——住宅小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容 1411099911.3購房須知物業(yè)——業(yè)主委員會 142208611.4購房須知物業(yè)——大連市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)基礎(chǔ)要求

1431693312.退

房 1452840112.1購房須知退房——退房步驟 1451072312.2購房須知退房——退房違約金 1463276312.3購房須知退房——退房五條件 1461845613.二

手

房 1481305613.1購房須知二手房——二手房買賣步驟 14831813.2購房須知二手房——二手房交易辦稅步驟、材料

149808413.3購房須知二手房——二手房交易須注意 1531831713.4購房須知二手房——二手房轉(zhuǎn)讓合一樣本 1541129914.租

房 1573086614.1購房須知租房——房屋出租方法

1571373414.2購房須知租房——房屋租賃注意事項 158933314.3購房須知租房——房屋托管協(xié)議范本 1593234114.4購房須知租房——房屋租賃協(xié)議范本 1611、前期準(zhǔn)備1.1購房須知前期準(zhǔn)備——明確購房目標(biāo)購房需要大筆資金投入，對于工薪階層來說，代表可能是一輩子積蓄，所以，購置者要決定買房前一定要清醒意識到自己到底需要是什么，確定自己購房目標(biāo)是什么？需要一個什么樣房子？有多少首付款？只有明確了每一項細(xì)節(jié)，真正做到未雨綢繆，才能在交易中規(guī)避無須要風(fēng)險，買到稱心如意房子。

所以，理性和有計劃消費是購房前提。購房者要依據(jù)自己收入、支出等實際情況來確定適合自己樓盤。從自己實際情況出發(fā)，好好計劃一下，以能滿足自己實際居住需求為準(zhǔn)，避免出現(xiàn)無須要額外負(fù)擔(dān)，培養(yǎng)有梯度消費觀很關(guān)鍵。

以下就過渡性居住、改善性居住、一次性到位居住和投資購房四類購房行為特征做逐一敘述。

一是以過渡性居住為目標(biāo)

業(yè)內(nèi)通常認(rèn)為：一居室面積在60平方米以內(nèi)，二居室面積在70~80平方米之間，三居室面積在90平方米以內(nèi)，符合以上面積房屋才稱得上是小戶型。

對于首次置業(yè)年輕群體應(yīng)本著“買得起，還要住得起”購房標(biāo)準(zhǔn)，將購房目標(biāo)定位在過渡性買房，未來伴隨經(jīng)濟情況改善，分階段數(shù)次完成置業(yè)。

既然是過渡性住房，千萬別盲目追求市中心黃金地段或期望一步到位大戶型，“小戶型”這類低總價房子帶來是“低首付、低月供”，同時也能降低未來家庭結(jié)構(gòu)、人口改變給住房帶來影響。在“小戶型、低總價”選擇中，購房者應(yīng)關(guān)鍵關(guān)注含有保值或升值潛力樓盤，便于再次置業(yè)時候出租或出售，降低置業(yè)壓力。

二是以改善性居住為目標(biāo)

以改善性置業(yè)為目標(biāo)購房者大多在35周歲以上，家庭收入較高，含有較強購置能力，通常不會計較價格，居住面積、戶型結(jié)構(gòu)、小區(qū)環(huán)境是她們優(yōu)先考慮原因。

改善性居住目標(biāo)是經(jīng)過置業(yè)升級，改善居住條件，提升生活品位。大多數(shù)人在前次置業(yè)過程中，受經(jīng)濟實力和購房經(jīng)驗限制，在房子入住一段時間后，總會有這么或那樣不滿意。所以，單純滿足居住已經(jīng)不是她們再次購房目標(biāo)，她們追求是由生存需求轉(zhuǎn)向舒適需求。

三以一次性到位居住為目標(biāo)

既然考慮一步到位，在選房時候考慮原因就會很多，大戶型將是這類購房群體首選。其次，既然不是“過渡房子”，那么對房屋品質(zhì)就會提出很高要求，包含小區(qū)整體計劃、戶型設(shè)計等全部屬于考察范圍。同時，選房時還會照料老人和小孩需求，周圍有醫(yī)院、學(xué)校、超市等完善配套設(shè)施樓盤會吸引購房者。相對而言，價格這個原因權(quán)重對一次性置業(yè)者來說反而會有所降低。

其次，考慮到一次性到位需要大筆資金投入，購房者事前應(yīng)該準(zhǔn)備相當(dāng)數(shù)額首付款，以備在以后交易中出現(xiàn)資金后續(xù)不足，無法完成交易及延緩交易時間后顧之憂。

四是以投資置業(yè)為目標(biāo)

購房目標(biāo)無非是自住或投資，自住者期望花最少錢買到最適宜房子，而投資者最好期望是用少許自有資金買到高投資回報房子。

以投資為目標(biāo)購房者，常常只選高級房，只挑大戶型，只看城市中心，這種非理性購房行為在房地產(chǎn)市場繁榮時候很輕易成功，一旦市場下行，投資失敗風(fēng)險會大增。

投資房產(chǎn)要理性對待，區(qū)位特質(zhì)及區(qū)域未來發(fā)展計劃要優(yōu)先考慮。好區(qū)域位置是樓盤保值增值關(guān)鍵原因，也能夠填補戶型、面積等方面不足。這里所說好區(qū)域位置并不一定是常人所認(rèn)為市中心，未來發(fā)展計劃決定了樓盤增值空間，房屋價格將展現(xiàn)“低開高走”現(xiàn)象，給投資者帶來收益最大化。明確了購房目標(biāo)，有針對性做好前期購房計劃準(zhǔn)備，才能夠事半功倍，為購房成功打下堅實基礎(chǔ)。1.2購房須知前期準(zhǔn)備——制訂購房預(yù)算購房前，在明確了購房目標(biāo)后，還需要制訂一個具體購房預(yù)算，從而正確估算自己實際購置能力。

對于購房預(yù)算、選擇卻是需要理性。因為不管是首次購房，還是升級換代改善性居住，購房全部是很多家庭最大支出和投資。所以，購房人在決定購房后，需要制訂一個具體購房預(yù)算。要充足考慮本身及家庭平均月收入（包含利息收入及多種貨幣補助）、現(xiàn)有存款額、可取得貸款額度等多種資金起源及其它相關(guān)原因，從而正確估算自己實際購置能力。

一、可支配資金和預(yù)備資金把握

買房前請關(guān)鍵保留兩部分資金，其一是家庭日常開支，其次是用于醫(yī)療保險及預(yù)防意外災(zāi)難預(yù)備資金。

經(jīng)過仔細(xì)核查，審慎地計算出個人或家庭凈資產(chǎn)，這才是可隨時支配自由款項。認(rèn)真計算能夠確保購房者能夠預(yù)算正確。因為商品房價格高達每平米數(shù)千甚至數(shù)萬元，而房屋面積大小又直接關(guān)系到房屋售價，所以，每一平米全部要精打細(xì)算。從房屋戶型來說，應(yīng)依據(jù)家庭人口數(shù)量、房屋使用功效和資金實力進行選擇。

選擇適合自己樓盤。面積小、首付少、總價底樓盤適合過渡性居住需求年輕人。提議可購置市中心二手小房子或是新開盤小戶型。二手小房子優(yōu)勢是交通便利、配套方面成熟、價格相對優(yōu)惠；另外，因為年輕人工作流動性還相當(dāng)大，所以考慮一個交通適宜地方，即使工作變換而搬遷，出行還能依舊方便。新開盤小戶型優(yōu)勢是戶型更合理、居住舒適性較高、未來投資回報率相對較高。

二、對比不一樣銀行還款方法。

大家并非能一次性付清房款，需要按揭貸款。購房貸款通常就兩種貸款方法：公積金貸款、商業(yè)按揭貸款、組合貸款（公積金貸款+商業(yè)貸款）貸款購房要考慮銀行利率高低、可借貸金額、首期付款金額，對比不一樣付款方法每個月付款額度、總利息等，選擇最適合自己還款方法。據(jù)調(diào)研，，大連市住房商業(yè)貸款利率5年以上貸款基準(zhǔn)利率由6.12%降至5.94%，公積金貸款利率（貸款5年以下）為3.33%，（貸款5年以上）利率為3.87%。購房貸款最終年限為30年，貸款年紀(jì)要求：女55歲以下,男60歲以下。房貸首選公積金貸款(首付30%)，其次是商業(yè)按揭貸款（首付20%）?，F(xiàn)在大連住房公積金貸款額度和貸款利率：市內(nèi)四區(qū)單人最高貸款額度為25萬元、雙人最高貸款額度為45萬元；開發(fā)區(qū)單人最高貸款額度為22萬元，雙人最高貸款額度為38萬元；金州、旅順口區(qū)單人最高貸款額度為20萬元，雙人最高貸款額度為30萬元；瓦房店、普蘭店、莊河、長?？h單人最高貸款額度為15萬元，雙人最高貸款額度為25萬元。貸款利率：貸款期限1至5年，年利率為3.33％；貸款期限6至30年，年利率為3.87%。

同時，為了實現(xiàn)購房這個目標(biāo)，合理分配收入。每個月固定留出一部分資金出來，制訂出一個定時定額計劃。因為假如開通了定時定額強制儲蓄計劃，那么每個月必需得固定提出一筆資金，從而意味著可用資金肯定降低，那么消費一定能夠愈加理性。點點滴滴積累就是一筆財富。

三、裝修及維修費用預(yù)算

購房時，消費者應(yīng)把裝修費用和首期款一起考慮。購置合適家俱、電器、裝飾也是新房預(yù)算所必需考慮。另外，應(yīng)提前考慮必需生活設(shè)施費用，包含開通管道煤氣、有線電視、寬帶網(wǎng)等。

四、購房稅費要計算清楚

稅費繳納在購置房產(chǎn)時占有一定比重，其中比較關(guān)鍵稅項有契稅、房地產(chǎn)交易費等。一般住宅契稅金額是總房價1%或1.5%，非一般住宅則為4%。若是二手房，要交易手續(xù)費，通常是2.5%-3%，多數(shù)情況下是買家付，也可和賣方商議著辦。若買一套100萬元住宅，則最少有1.5萬元稅費。所以，提議購房者在計算時，最好同時計算相關(guān)稅費支出。

五、物業(yè)費用不能忽略

物業(yè)管理費是指物業(yè)管理企業(yè)因提供管理及服務(wù)向業(yè)主或使用人收取費用，通常根據(jù)不一樣檔次依據(jù)住房建筑面積以每平方米收取。

商品房一旦售出以后，購房人就要開始負(fù)擔(dān)物業(yè)費。而且和其它費用不一樣，購置商品房入住后需要繳納物業(yè)管理費是一直伴隨房子終生，所以需要購房人在購置前了解清楚不一樣樓盤物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)，做到心中有數(shù)。

六、考慮出行時間和成本

提醒要買房網(wǎng)友，把握5公里生活圈，是衡量購房效益和購房質(zhì)量一個有效參數(shù)，支出成本越小，表明所購房屋性價比越高。這么一來，買房后額外付出錢也會越來越少；購房前還應(yīng)考慮出行時間成本。因為我們不難發(fā)覺，穿越城市時間成本和交通成本正變得越來越昂貴。假如把這些時間花在工作上或其它方面，則能發(fā)明更多效益，假如再將時限放大到50年，時間成本價值就顯得驚人了。

把握現(xiàn)有首付款有針對性制訂購房預(yù)算，選擇適合自己還款方法，而且綜合性考量過程中每個細(xì)節(jié)是購房成功關(guān)鍵，購房切忌急燥，急于求成。只有適合自己房子才稱得上是好房子。1.3購房須知前期準(zhǔn)備——掌握買房基礎(chǔ)常識學(xué)習(xí)部分地產(chǎn)基礎(chǔ)知識是購房必需前提。房屋因為包含金額巨大，購置它是一個比較專業(yè)行為。而在部分發(fā)達國家，有著成熟和專業(yè)房屋經(jīng)紀(jì)人能夠為個人購房者提供專業(yè)咨詢和服務(wù)，法律法規(guī)和操作程序也比較規(guī)范，個人買房已經(jīng)有了一套比較成熟模式，過程也比較輕松。不過，現(xiàn)在中國房地產(chǎn)市場還沒有這種專業(yè)針對個人購房者房屋經(jīng)紀(jì)人。所以，買房前學(xué)習(xí)部分房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識，甚至讓自己成為半個房地產(chǎn)專業(yè)人士也是必需。

以下，就向網(wǎng)友具體介紹部分在房屋交易過程中常常碰到概念、常識：

一、五證兩書：

五證：房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)市場上銷售商品房,必需含有。其中必需含有“五證”是指:《國有土地使用證》,是證實土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金,取得了在一定年限內(nèi)某塊國有土地使用權(quán)法律憑證;《建設(shè)用地計劃許可證》,是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前,經(jīng)城市計劃行政主管部門確定建設(shè)項目位置和范圍符合城市計劃法定憑證;《建設(shè)工程計劃許可證》,是相關(guān)建設(shè)工程符合城市計劃要求法律憑證;《建設(shè)工程施工許可證》;《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。

兩書：兩書是《住宅質(zhì)量確保書》和《住宅使用說明書》。相關(guān)教授尤其提醒：只有正當(dāng)進入市場住宅房，才含有國家認(rèn)可產(chǎn)權(quán)。在簽署購房協(xié)議之前一定要查驗房地產(chǎn)商是否含有正當(dāng)售房手續(xù)，多種售房文件、證件（“五證”和“兩書”）是否完備。

二、區(qū)分定金和訂金

在商品房交易中，所說訂金和定金在法律上是有顯著區(qū)分。定金是一個規(guī)范法律概念，是協(xié)議當(dāng)事人為確保協(xié)議推行而自愿約定一個擔(dān)保形式。商品房交易中，買家推行協(xié)議后，定金應(yīng)該抵作價款或收回；若買家不推行協(xié)議，無權(quán)要求返還定金，發(fā)展商不推行協(xié)議，應(yīng)雙倍返還定金。中國《擔(dān)保法》還要求：定金應(yīng)以書面形式約定，不得超出主協(xié)議標(biāo)準(zhǔn)額20%。當(dāng)事人一旦以書面形式對定金作了約定并實際支付了定金，即產(chǎn)生對應(yīng)法律后果。

三、兩種貸款方法

商業(yè)貸款：商業(yè)房貸是指在購置一般商品住房時，您能夠您所購住房抵押，或以您自己或第三人全部其它財產(chǎn)作為抵押物(質(zhì)物)，或由第三人為貸款提供連帶確保責(zé)任，向銀行申請個人住房貸款。

公積金貸款：住房公積金貸款是指由大連住房公積金管理中心及所屬管理部，利用住房公積金，委托銀行向購置、建造、翻建、大修自住住房住房公積金繳存人和繳存單位離退休職員發(fā)放貸款，并由借款人或第三人提供符合大連住房公積金管理中心要求擔(dān)保。

轉(zhuǎn)按揭：“轉(zhuǎn)按揭”就是個人住房轉(zhuǎn)按貸款，個人住房轉(zhuǎn)按貸款是指已在銀行辦理個人住房貸款借款人，向原貸款銀行要求延長貸款期限或?qū)⒌盅航o銀行個人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物貸款。

四、依據(jù)房屋使用率、面積分類

容積率：容積率是指項目計劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積和計劃建設(shè)用地面積之比。隸屬建筑物也計算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計算面積隸屬建筑物除外。

綠化率：是指計劃建設(shè)用地范圍內(nèi)綠地面積和計劃建設(shè)用地面積之比。

建筑密度：即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內(nèi)全部基底面積之和和計劃建設(shè)用地之比。

建筑面積：商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人根據(jù)法律、法規(guī)要求對其享受權(quán)利，負(fù)擔(dān)責(zé)任。

房屋使用率：房屋使用率是指房屋使用面積和建筑面積百分比，是衡量物業(yè)使用效率關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在物業(yè)市場上出售房屋大多以建筑面積表示，但對用戶來說最含有實際使用意義是使用面積。二者在數(shù)值上差距越大使用率越低。不過，使用率并不是越高越好。國家現(xiàn)行政策對住房使用率有一個指導(dǎo)性要求，即要求高層建筑使用率不低于70%，多層建筑使用率不得低于75%。專業(yè)人士認(rèn)為70%至80%使用率全部是比較合理，購房者不應(yīng)盲目追求使用率，當(dāng)超出合理程度時，一定要注意分辨是以犧牲居住品質(zhì)為代價換來，還是在設(shè)計上有所突破。

銷售面積：商品房銷售面積即為購房者所購置套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積(以下簡稱套內(nèi)建筑面積)和應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和。商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。

分?jǐn)偯娣e：商品房應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e包含：1、各產(chǎn)權(quán)戶電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室，和為整幢建筑服務(wù)共有房屋和管理房屋。2、套(單元)和公共建筑空間之間分隔墻和外墻(包含山墻)墻體水平投影面積二分之一。不應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e包含：1、隸屬于人防工程地下室、半地下室。2、供出租或出售固定車位或?qū)Ｓ密噹臁?、幢外用做公共休憩設(shè)施或架空層。

提醒購房者是，容積率和建筑密度之間不是一個簡單線性百分比關(guān)系，低容積率不一定就代表著低密度；容積率和舒適度之間并不是購房者慣常想象那樣，“容積率越低，舒適度越高”并不科學(xué)；容積率低，則土地開發(fā)成本高，房價也就會偏高；建筑密度低，則能留給小區(qū)園林計劃面積大，居住環(huán)境會愈加好。

同時，使用率僅能作為選房一個參考。同一小區(qū)不一樣類型產(chǎn)品使用率不一樣。通常高層塔樓在72%～75%之間，板樓在78%～80%之間；同一樓棟不一樣戶型，因墻體面積、陽臺面積、公攤面積等不一樣，使用率也會有所不一樣；同一戶型不一樣樓棟，因建筑過程中誤差引發(fā)樓棟面積差異，使用率也不盡相同。要分辨使用率真假，購房者一定要自己做驗算，尤其是對自稱高使用率樓盤更需謹(jǐn)慎。

四、按房屋建筑結(jié)構(gòu)劃分

磚混住宅：框架結(jié)構(gòu)由梁柱組成，構(gòu)件截面較小，所以框架結(jié)構(gòu)承載力和剛度全部較低，它受力特點類似于豎向懸臂剪切梁，樓層越高，水平位移越慢，高層框架在縱橫兩個方向全部承受很大水平力，這時，現(xiàn)澆樓面也作為梁共同工作，裝配整體式樓面作用則不考慮，框架結(jié)構(gòu)墻體是填充墻，起圍護和分隔作用，框架結(jié)構(gòu)特點是能為建筑提供靈活使用空間，但抗震性能差。

框架結(jié)構(gòu)住宅：框架結(jié)構(gòu)住宅是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶爛等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配成而住宅。適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，工程質(zhì)量很好?？蚣芙Y(jié)構(gòu)由梁柱組成，構(gòu)件截面較小，所以框架結(jié)構(gòu)承載力和剛度全部較低，它受力特點類似于豎向懸臂剪切梁，樓層越高，水平位移越慢，高層框架在縱橫兩個方向全部承受很大水平力，這時，現(xiàn)澆樓面也作為梁共同工作，裝配整體式樓面作用則不考慮，框架結(jié)構(gòu)墻體是填充墻，起圍護和分隔作用，框架結(jié)構(gòu)特點是能為建筑提供靈活使用空間，但抗震性能差。

五、按房屋建筑形式分類

公寓式住宅：相對于獨院獨戶西式別墅住宅而言。通常建在大城市，大多數(shù)是高層，標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)有若干單戶獨用套房，包含臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等，供部分常常往來中外客商及其家眷中短期租用。

花園式住宅：花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅。帶有花園草坪和車庫獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功效完備，裝修豪華，并富有改變，通常為高收入者購置。

雙拼：兩幢別墅在一起，即隔壁。其特點是：獨門獨院，三面采光，有庭院也有閣樓。

疊拼：由兩組類似復(fù)式結(jié)構(gòu)上下疊加而成，高度為四層或四層半，上面兩戶，下面兩戶，每套戶型疊上有露臺或疊下有花園。

Loft：原意是“在屋頂之下，存放東西閣樓或高大空間建筑”，其最直觀特點就是5.5米左右甚至更高挑高，和在戶型上除了衛(wèi)生間和廚房之外沒有任何預(yù)設(shè)安排。給人感覺是，Loft就是一個大房子，在這個空蕩蕩空間里，購房者能夠依據(jù)自己喜好，隨意地隔斷出多種功效不一樣、風(fēng)格各異子空間。

錯層住宅：多層面梯級躍升式住宅，指一套房子不處于同一平面，即房內(nèi)廳、臥、衛(wèi)、櫥、陽臺處于多個高度不一樣平面上，有“壓縮了復(fù)式”之稱。

復(fù)式住宅：復(fù)式住宅是受躍層式住宅設(shè)計構(gòu)思啟發(fā)，在建造上仍每戶占有上下兩層，實際是在層高較高一層樓中增建一個1.2米夾層，兩層累計層高要大大低于躍層式住宅（李氏設(shè)計為3.3米，而通常躍層式為5.6米），復(fù)式住宅下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，戶內(nèi)設(shè)多處墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層地板。一層廚房高2米，上層貯藏讓高1.2米，上層直接作為臥室床面，人可坐起但無法直立。

躍層住宅：這類住宅占有上下兩層樓南，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房、及其它輔助用房能夠分層部署，上下層之間交通不經(jīng)過公共樓梯而采取戶內(nèi)獨用小樓梯聯(lián)接。躍層式住宅優(yōu)點是每戶全部有較大采光面，通風(fēng)很好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功效明確，相互干擾較小。這類住宅內(nèi)部空間因為是借鑒了歐美小二樓獨院住宅設(shè)計手法，頗受海外僑胞和港澳臺胞歡迎，在南方城市建設(shè)、買賣較多，多年來在北方城市部分高級住宅設(shè)計中，也開始得到推廣。

六、依據(jù)樓層高度分類

房屋層數(shù)：房屋層數(shù)是指房屋自然層數(shù)，通常按室內(nèi)地坪±0以上計算；采光窗在室外地坪以上半地下室，其室內(nèi)層高在2.20m以上（不含2.20m），計算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)和地下層數(shù)之和。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，和突出屋面樓梯間、水箱間不計層數(shù)。

高層住宅：7層及檐高20米以上住宅,我們稱之為高層住宅.高層住宅是城市化、工業(yè)現(xiàn)代化產(chǎn)物，按它外部體形可分為塔式、板式和墻式；按它內(nèi)部空間組合可分為單元式和走廊式。高層住宅通常設(shè)有電梯作為垂直交通工具，為此國家還明確要求：12層及12層以上高層住宅，每單元設(shè)置電梯不少于兩部。

低層住宅：指一層至三層住宅。

中高層住宅：指七層至九層住宅。

多層住宅：指四層到六層由兩個或兩個以上戶型上下疊加而成住宅。多層住宅能夠不設(shè)置電梯，樓梯往往作為多層住宅關(guān)鍵上下樓通道。

提醒購房者是，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場上疊拼別墅（也有叫疊加式別墅）通常四至六層，由每單元二至三層別墅戶型上下疊加而成，實際上就是采取別墅戶型多層住宅，其中極少數(shù)有電梯特殊一點。

多層住宅通常一梯兩戶，每戶全部能實現(xiàn)南北自然通風(fēng)，基礎(chǔ)能實現(xiàn)每間居室采光要求，一梯三戶或一梯三戶以上則必需犧牲一戶或多戶南北自然通風(fēng)，不值得提倡，現(xiàn)在也不多見了。多層住宅通常采取單元式，共用面積很小，這有利于提升面積利用率，不過同時也限制了鄰里交往。多層住宅住戶（除了一部分首層住戶）因為沒有自家花園，對土地親近感淡薄了很多。

在現(xiàn)階段中國城市里，多層住宅多屬于中高級住宅，購置者通常是為了追求較高生活品質(zhì)，合理戶型設(shè)計和優(yōu)美小區(qū)環(huán)境是關(guān)注焦點。

七、什么是房屋進深、開間、層高、凈高

進深：住宅長度和進深，在建筑學(xué)中是指一間獨立房屋或一幢居住建筑內(nèi)以前墻定位軸線到后墻定位軸線之間實際長度。依據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》（GBI100-87）要求，住宅進深采取下列常見參數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米.

開間：在住宅設(shè)計中，住宅寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻定位軸線到另一面墻定位軸線之間實際距離。因為是就一自然間寬度而言，故又稱開間。住宅開間在住宅設(shè)計上有嚴(yán)格要求。依據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ100-87）要求：住宅建筑開間常采取下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。

層高:住宅層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間距離，也就是一層房屋高度。在1987年公布《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，明確要求了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采取參數(shù)為：2.6米、2.7米、2.8米。

凈高：住宅凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間距離。凈高和層高關(guān)系能夠用公式來表示：凈高=層高-樓板厚度,即層高和樓板厚度差叫“凈高”。

提醒購房者，凈高是購房者買房應(yīng)該關(guān)心一個問題，它是實際能夠得到使用空間高度。

八、什么是塔樓、地下室、擱樓、假層

塔樓和板樓：從建筑類型和樓層上進行比較，選擇塔樓還是板樓，住高層還是底層。所謂板樓就是指“東西長、南北短”樓型，通常板樓同層住戶在2到4戶，而塔樓則是指外觀像塔樓型，平面長度和寬度大致相同，通常塔樓同層住戶在6戶以上；塔樓建筑密度較高，房價較低；空間結(jié)構(gòu)靈活，易于改造；結(jié)構(gòu)強度高，抗震性好；居高望遠(yuǎn)，視野開闊。尤其是對于富有DIY精神年輕人而言，采取大框架結(jié)構(gòu)塔樓，能夠經(jīng)過改裝戶內(nèi)分隔墻改變戶內(nèi)格局，居住更為靈活，而且相對低廉房價，也比較符合現(xiàn)有收入。

地下室：地下室是指房間地平面低于室外地平面高度超出該房間凈高1/2者為地下室。半地下室是指房間地面低于室外設(shè)計地面平均高度大于該房間平均凈高1/3，且小于等于1/2者。

假層：是指建房時建造，通常比較低矮樓層。其前后沿高度大于1.7m，面積不足底層二分之一部分。附層（夾層）是房屋內(nèi)部空間局部層次。

擱樓（暗樓）:通常是房屋建成后，因多種需要，利用房間內(nèi)部空間上部搭建樓層。

九、按稅收種類劃分

契稅：契稅是土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時向其承受者征收一個稅收，現(xiàn)行《中國契稅暫行條例》于1997年10月1日起施行。在中國境內(nèi)取得土地、房屋權(quán)屬企業(yè)和個人，應(yīng)該依法繳納契稅。上述取得土地、房屋權(quán)屬包含下列方法：國有土地使用權(quán)出讓，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（包含出售、贈和和交換），房屋買賣、贈和和交換。以下列方法轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)屬，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或房屋贈和征收契稅：以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股，以土地、房屋權(quán)屬抵償債務(wù)，以獲獎方法承受土地、房屋權(quán)屬，以預(yù)購方法或預(yù)付集資建房款方法承受土地、房屋權(quán)屬。契稅實施3%-5%幅度百分比稅率。

印花稅：以經(jīng)濟活動中簽立多種協(xié)議、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、營業(yè)帳簿、權(quán)利許可證照等應(yīng)稅憑證文件為對象所征稅。印花稅由納稅人按要求應(yīng)稅百分比和定額自行購置并粘貼印花稅票，即完成納稅義務(wù)。證券交易印花稅，是印花稅一部分，依據(jù)書立證券交易協(xié)議金額對賣方計征，稅率為1‰。經(jīng)國務(wù)院同意，財政部決定從9月19日起，對證券交易印花稅政策進行調(diào)整，由現(xiàn)行雙邊征收改為單邊征收，即只對賣出方（或繼承、贈和A股、B股股權(quán)出讓方）征收證券（股票）交易印花稅，對買入方（受讓方）不再征稅。稅率仍保持1‰。

房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)全部些人征收一個財產(chǎn)稅?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅是第二步利改稅以后開征，1986年9月15日，國務(wù)院正式公布了《中國房產(chǎn)稅暫行條例》，從當(dāng)年10月1日開始實施。

其中，契稅計稅依據(jù)，歸結(jié)起來有4種：

一、是按成交價格計算。成交價格經(jīng)雙方敲定，形成協(xié)議，稅務(wù)機關(guān)以此為據(jù)，直接計稅。這種定價方法，關(guān)鍵適適用于國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣。

二、是依據(jù)市場價格計算。土地、房屋價格，絕不是一成不變，比如，北京成為奧運會主辦城市后，奧運村地價立即飆升。該地段土地使用權(quán)贈予、房屋贈予時，定價依據(jù)只能是市場價格，而不是土地或房屋原值。

三、是依據(jù)土地、房屋交換差價定稅。伴隨二手房市場興起，房屋交換走入百姓生活。倘若A房價格30萬元，B房價格40萬元，A、B兩房交換，契稅計算，自然是兩房差額，即10萬元，同理，土地使用權(quán)交換，也要依據(jù)差額。等額交換時，差額為零，意味著，交換雙方均免繳契稅。

四、是根據(jù)土地收益定價。這種情形不常碰到。假設(shè)，國家以劃撥方法，把甲單位土地使用權(quán)給了乙單位，3年后，經(jīng)許可，乙單位把該土地轉(zhuǎn)讓，那么，乙就要補交契稅，納稅依據(jù)就是土地收益，即乙單位出讓土地使用所得。

對于房地產(chǎn)這個對售購雙方來說信息不對稱市場，消費者主動縮小信息差距，總會降低盲目購置或受騙購置機會。因為房地產(chǎn)市場是一個正在發(fā)展和逐步成熟新興產(chǎn)業(yè)，所以購房者在準(zhǔn)備購房之前更需要對樓市概念和常識要有所了解，讓自己成為半個房產(chǎn)專業(yè)人士。1.4買房須知前期準(zhǔn)備——明確房屋概念和產(chǎn)權(quán)性質(zhì)對于首次置業(yè)購房者，面對部分市場上常見房屋概念有時還不夠明晰了解，我最終會買到一個什么性質(zhì)房子，房子產(chǎn)權(quán)歸屬有沒有問題，這些是每個購房者應(yīng)該關(guān)心，也必需關(guān)心問題。

為避免在交易過程中造成無須要糾紛和損失，提醒購房者在選擇房屋時一定要先搞清楚所選購房屋屬于什么類別？它產(chǎn)權(quán)性質(zhì)有沒有問題？本章將就現(xiàn)在市場上常見部分房屋概念和性質(zhì)分別進行敘述：

一、國家關(guān)鍵支持五類住房：

為深入處理本市中低收入家庭住房困難問題，，大連將大力拓展個人住房政策性貸款業(yè)務(wù)發(fā)展，關(guān)鍵支持中低價位、中小套型一般商品住房和限價商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房、廉租住房等五類國家關(guān)鍵支持住房。

商品房（增量房）：

商品房亦稱增量房，是指房地產(chǎn)開發(fā)商投資新建造商品房。

須經(jīng)過政府相關(guān)部門同意，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)開發(fā)，建成后用于市場出售出租房屋，包含住宅、商業(yè)用房和其它建筑物，而自建、參建、委托建造，又是自用住宅或其它建筑物不屬于商品房范圍。商品房是指開發(fā)商開發(fā)建設(shè)供銷售房屋，能辦產(chǎn)權(quán)證和國土證，能夠自定價格出售產(chǎn)權(quán)房。

商品房按銷售對象可分為內(nèi)銷商品房和外銷商品房。

內(nèi)銷商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過實施土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過政府計劃主管部門審批，建成后用于在境內(nèi)范圍（現(xiàn)在不包含香港、澳門尤其行政區(qū)和臺灣）出售住宅、商業(yè)用房和其它建筑物。

外銷商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門要求，經(jīng)過實施土地批租形式，報政府計劃主管部門列入正式項目計劃，建成后用于向境內(nèi)、外出租住宅，商業(yè)用房及其它建筑物。

經(jīng)濟適用房：

經(jīng)濟適用住房是指已經(jīng)列入國家計劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售住房。它是含有社會保障性質(zhì)商品住宅。含有經(jīng)濟性和適用性特點。經(jīng)濟性，是指住房價格相對同期市場價格來說是適中，適合中等及低收入家庭負(fù)擔(dān)能力。適用性，是指在房屋建筑標(biāo)準(zhǔn)上不能削減和降低，要達成一定使用效果。和其它很多國家一樣，經(jīng)濟適用房是國家為低收入人群處理住房問題所做出政策性安排，另一個出租為主住宅政策稱為廉租房。

，大連市內(nèi)四區(qū)廉租住房保障總戶數(shù)達成3629戶。其中，實施廉租貨幣補助3539戶，共發(fā)放補助資金2443萬元；實施廉租房安置90戶。另外，市政府還加大了實物配租工作力度，籌集資金2800余萬元，在經(jīng)濟適用房小區(qū)收購了156套房源作為廉租住房，以逐步擴大實物配租保障規(guī)模。

將關(guān)鍵采取貨幣補助方法，安排經(jīng)濟適用房1.2萬套，爭取整年基礎(chǔ)處理現(xiàn)在已申報家庭住房困難問題。

根據(jù)《大連市經(jīng)濟適用住房管理措施》第十三條要求，符合下列條件家庭，能夠申購經(jīng)濟適用住房：

（一）家庭組員最少有一人含有市內(nèi)四區(qū)城鎮(zhèn)常住戶口五年以上；（二）家庭人均年收入低于上十二個月度居民人均可支配收入水平；（三）家庭人均住房建筑面積為十七平方米（含本數(shù)）以下（包含申購之日起前五年交易或拆遷住房建筑面積）。未婚、喪偶無兒女或離異后不直接撫養(yǎng)兒女等單獨生活人員申請購置經(jīng)濟適用住房，除應(yīng)符合前款條件外，還應(yīng)年滿三十周歲。家庭人均住房建筑面積，根據(jù)同一地址戶口簿記載含有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)或扶養(yǎng)關(guān)系全部家庭組員分?jǐn)偧彝ソM員全部住房建筑面積確定。

其中，第十五條要求，家庭年收入按夫婦雙方和未婚兒女上十二個月度收入之和計算。

家庭收入是指下列所得：（一）工資、獎金、津貼、補助；（二）住房公積金；（三）生產(chǎn)、經(jīng)營、承包、承租所得；（四）勞務(wù)酬勞；（五）股息紅利；（六）其它所得。

廉租房：

廉租房是指政府以租金補助或?qū)嵨锱渥夥椒?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難家庭提供社會保障性質(zhì)住房。廉租房分配形式以租金補助為主，實物配租和租金減免為輔。

中國廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。以廉租房政策推廣很好上海為例，根據(jù)《大連市城鎮(zhèn)廉租住房保障措施》第十五條要求，符合下列條件家庭，能夠申請廉租住房保障：

（一）含有本市城鎮(zhèn)戶口；

（二）享受城市居民最低生活保障待遇或低收入專題救助待遇；

（三）家庭人均住房面積（包含申請之日起前五年交易或拆遷住房面積）低于政府公布低收入家庭住房困難標(biāo)準(zhǔn)。

家庭人均住房面積，根據(jù)同一地址戶口簿所記載含有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)或扶養(yǎng)關(guān)系全部家庭組員分?jǐn)偧彝ソM員住房使用面積確定。

限價商品房：簡單了解限房價、限地價“兩限”商品房。確保中低價位、中小套型一般商品住房土地供給。要優(yōu)先確保中低價位、中小套型一般商品住房和廉租住房土地供給，其年度供給量不得低于居住用地供給總量70%；土地供給應(yīng)在限套型、限房價基礎(chǔ)上，采取競地價、競房價措施，以招標(biāo)方法確定開發(fā)建設(shè)單位。

眼下正在主動推進“限價商品房”。根據(jù)新計劃思緒，這類產(chǎn)品關(guān)鍵針對兩部分人群：一是含有一定房產(chǎn)消費能力人群，二是定向購置拆遷戶?！跋迌r商品房擁有和商品房相同產(chǎn)權(quán)，而拆遷房屋通常也含有正常產(chǎn)權(quán)，所以拆遷戶購置限價商品房是以產(chǎn)權(quán)置換產(chǎn)權(quán)，這么比較合理。”

公共租賃房：公共租賃房是處理新就業(yè)職員等夾心層群體住房困難一個產(chǎn)品。公共租賃住房不是歸個人全部，而是由政府或公共機構(gòu)全部，用低于市場價或承租者承受起價格，向新就業(yè)職員出租，包含部分新大學(xué)畢業(yè)生，還有部分從外地遷移到城市工作群體。

二、因產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不明晰常常發(fā)生糾紛五類住房：

使用權(quán)房（公房）：

使用權(quán)房按產(chǎn)權(quán)歸屬能夠分為兩種：單位產(chǎn)權(quán)使用權(quán)房和房管所產(chǎn)權(quán)使用權(quán)房。前者大全部是原產(chǎn)權(quán)單位根據(jù)過去政策，以福利分房形式分給職員居住使用。所以對于單位產(chǎn)權(quán)使用權(quán)房，買方應(yīng)該問詢原產(chǎn)權(quán)單位意見。對于使用權(quán)房房主來說，使用權(quán)房為單位或房管所全部，和使用權(quán)房主是長久租賃關(guān)系，在碰到房屋拆遷時，使用權(quán)房屋在變成產(chǎn)權(quán)房后，能取得賠償款。

依據(jù)《大連市城市房屋拆遷管理措施》相關(guān)要求，住宅房屋拆遷時，貨幣賠償金２０％支付給被拆遷人，８０％和增加建筑面積補助支付給房屋承租人，除承租人外其它人無權(quán)主張拆遷賠償，房屋承租人以租賃證記載為準(zhǔn)和戶籍登記無關(guān)。

假如想要購置使用權(quán)房，能夠?qū)①徶檬褂脵?quán)房變成產(chǎn)權(quán)房。產(chǎn)權(quán)單位通常在年初和年中兩次布告通知。能夠拿單位工齡介紹信到房管所或產(chǎn)權(quán)單位房管科參與房改?，F(xiàn)在使用權(quán)房因政策限制還未完全開放，能夠上市進行買賣交易很少，除非是取得產(chǎn)權(quán)單位同意后，經(jīng)過繳納一定費用，把使用權(quán)變成產(chǎn)權(quán)，才能進行買賣。

軍產(chǎn)房：

軍產(chǎn)房即土地及房屋權(quán)屬歸軍隊全部，因購置軍產(chǎn)房相對價格較低、無需繳納稅務(wù)部門征收稅費、無土地使用年限等原因，交易情形比較普遍，購置軍產(chǎn)房實際上享受僅是一個使用權(quán)，交易中應(yīng)注意和軍隊房屋管理部門核實能否辦理軍產(chǎn)證變更登記，但須提醒購房者軍產(chǎn)房無法辦理落戶，如遇拆遷、征收、征用，尚無明確法律給予要求，購置軍產(chǎn)房如和軍隊房屋管理部門發(fā)生糾紛，人民法院不予受理。

依據(jù)中國建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司、中國人民解放軍總后勤部基建營房部印發(fā)《城鎮(zhèn)駐軍營房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和房屋現(xiàn)實狀況變更登記實施細(xì)則》第八條要求：軍隊房屋產(chǎn)權(quán)屬軍委、總部，全部權(quán)性質(zhì)屬軍產(chǎn)，“產(chǎn)權(quán)單位”填總后勤部。

小產(chǎn)權(quán)房（地產(chǎn)房）：

“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證房產(chǎn)?！靶‘a(chǎn)權(quán)”其實就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“集體產(chǎn)權(quán)”，它并不真正組成嚴(yán)格法律意義上產(chǎn)權(quán)，是部分村集體組織或開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售、建筑在集體土地上房屋或是由農(nóng)民自行組織建造“商品房”，是多年來因城市拆遷改造、城區(qū)擴延逐步形成。地點通常全部在城鎮(zhèn)結(jié)合部、近郊一帶。

從中國現(xiàn)在法律要求來看，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋轉(zhuǎn)化為產(chǎn)權(quán)房缺乏法律依據(jù)。從中國對土地管理理念和土地管理價值取一直分析，短期內(nèi)中國不會放開集體土地流轉(zhuǎn)。所以，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋向產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化需要一段較長時間。同時，即便以后鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋能夠轉(zhuǎn)化為產(chǎn)權(quán)房，從現(xiàn)有土地制度來看，購房人還需要繳納土地出讓金。如此一來，購置鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋費用也就和購置商品房相差無幾。

伴隨城市拓展、商品房價位攀升，小產(chǎn)權(quán)房以其價位優(yōu)勢吸引了很多城市居民購置，現(xiàn)在熱議小產(chǎn)權(quán)房屋因補足相關(guān)土地、計劃等手續(xù)取得了城市房屋產(chǎn)權(quán)，實現(xiàn)所謂“轉(zhuǎn)正”案例僅是部分現(xiàn)象，因為利益所趨，大部分開發(fā)商不會為已銷售小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”辦理手續(xù)，所以小產(chǎn)權(quán)房實現(xiàn)“轉(zhuǎn)正”可能性可謂渺茫。

超建房：

超建是超計劃而建設(shè)房子，因不在商品房預(yù)售許可范圍之內(nèi)，不許可開發(fā)商對外銷售。超建房屋屬于違章建筑，在法律上，購置這類使用權(quán)房屋所簽署協(xié)議，屬于無效協(xié)議。

抵債房：

“抵債房”，關(guān)鍵是指債務(wù)人無法以貨幣償還債務(wù)時，將自己全部房屋作價支付給債權(quán)人，由債權(quán)人上市出售房屋，并不包含開發(fā)商抵押給銀行抵債房。工程抵債房就是指用房子低支付給工程建筑企業(yè)，以償還開發(fā)商所欠費用。抵債房除了因為工程抵債房外還有包含開發(fā)商拖欠廣告商、代理商、材料供給商等多個債務(wù)人債務(wù)而抵給債權(quán)人作為債務(wù)償還房子。

購置抵債房是有很大風(fēng)險。因為開發(fā)商和抵債商關(guān)系破裂，購房人不能取得房子或產(chǎn)權(quán)案例有很多；也有時候，不誠信開發(fā)商過后會以多種名義讓購房人補交差價部分；也有存在一房多賣現(xiàn)象。

三、在交易過程中常見其它幾類住房

解困房：

在實施安居工程之前或未實施安居工程城鎮(zhèn)，政府為處理當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民中尤其困難戶、困難戶和擁擠戶住房問題而專門修建住房。它只授給經(jīng)審查符合條件住房困難戶或無房戶。

限價房：限價房是一個限價格限套型（面積）商品房，關(guān)鍵處理中低收入家庭住房困難，是現(xiàn)在限制高房價一個臨時性舉措，并不是經(jīng)濟適用房。限價商品房根據(jù)“以房價定地價”思緒，采取政府組織監(jiān)管、市場化運作模式。和通常商品房不一樣是，限價房在土地掛牌出讓時就已被限定房屋價格、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和銷售對象，政府對開發(fā)商開發(fā)成本和合理利潤進行測算后，設(shè)定土地出讓價格范圍，從源頭上對房價進行調(diào)控。

安居房：

安居房指實施國家"安居（或康居）工程"而建設(shè)住房（屬于經(jīng)濟適用房一類）。是黨和國家安排貸款和地方自知自籌資金建設(shè)面向廣大中低收家庭，尤其是對4平方米以下特困戶提供銷售價格低于成本、由政府補助非盈利性住房。

安居房包含按要求出售或出租給國家機關(guān)、機關(guān)、企業(yè)單位職員準(zhǔn)成本房、全成本房、全成本微利房和社會微利房。

央產(chǎn)房：

全稱為“中央在京單位已購公有住房”，此次許可上市“中央在京單位已購公有住房”是指職員按房改成本價或標(biāo)準(zhǔn)價購置央產(chǎn)房。職員依據(jù)國家政策，根據(jù)房改成本價或標(biāo)準(zhǔn)價購置由中央在京單位建設(shè)安居工程住房和集資合建住房，也視為已購公房。

所指“中央在京單位”關(guān)鍵包含：黨中央各部門、全國人大機關(guān)、全國政協(xié)機關(guān)、最高人民法院、最高人民檢察院、國務(wù)院各部委、各直屬機構(gòu)、各人民團體及其所屬單位。

回遷房：

回遷房就是發(fā)展商征收土地時，賠給回遷民房子；商品房就是由發(fā)展商自己出售房子。

假如回遷房，跟商品房全部辦理房產(chǎn)證了，那交易全部一樣。假如沒出房產(chǎn)證，回遷民手持是協(xié)議，就有一定風(fēng)險。但回遷房通常來說全部比商品房要廉價，勇于負(fù)擔(dān)風(fēng)險，那就買回遷房比較劃算。

購置回遷房和購置商品房手續(xù)是一樣.

安置房：

安置房，是政府進行城市道路建設(shè)和其它公共設(shè)施建設(shè)項目時，對被拆遷住戶進行安置所建房屋。安置對象是城市居民被拆遷戶,也包含征拆遷房屋農(nóng)戶。伴隨城市建設(shè)發(fā)展步伐深入加緊，政府盡可能新建更多安置房，不停滿足拆遷戶需求已迫在眉睫。

所謂拆遷安置房是指因城市計劃、土地開發(fā)等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用房屋。因為其安置對象是特定動遷安置戶，該類房屋買賣除受法律、法規(guī)規(guī)范之外，還受到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)地方政策約束。所以和通常商品房交易有很大不一樣。

自建房:

自建房是中國城鎮(zhèn)二元制一個產(chǎn)物，農(nóng)民有特殊宅基地能夠建設(shè)自己居住房屋用以棲身安家，伴隨中國房價逐步提升和農(nóng)民生活水平提升，自建房建設(shè)水平越來越高，類型越來越豐富，尤其江浙一帶種類多樣。

這里，對性質(zhì)和概念不一樣幾類房屋僅做一概述，在下面章節(jié)里，我們會繼續(xù)為網(wǎng)友做出各類購房提醒。置業(yè)買房是人一生中大事，謹(jǐn)慎行事，多多考量。2.網(wǎng)上選房2.1買方須知網(wǎng)上選房——怎樣經(jīng)過網(wǎng)絡(luò)看房面對偌大地產(chǎn)市場、海量樓盤信息，怎樣能用最短時間尋求自己理想樓盤？經(jīng)過網(wǎng)絡(luò)看房子，不失為最便捷方法。網(wǎng)絡(luò)看房，通常能夠利用以下類型網(wǎng)站。

1、政府類網(wǎng)站、電子政務(wù)平臺，經(jīng)過這類網(wǎng)站，有購房需求市民能夠了解房產(chǎn)市場政策、法律法規(guī)、土地管理、開發(fā)商信息、產(chǎn)品和交易信息等，掌握和購房政策、理論知識。

2、地方門戶網(wǎng)站，這類網(wǎng)站會提供大量當(dāng)?shù)胤吭葱畔ⅲ畔⒄_、真實度相對較高。

2、專業(yè)房產(chǎn)信息網(wǎng)，特點是房源較多，信息量大，經(jīng)過這類網(wǎng)站能夠方便查詢新樓盤、二手房、寫字間等一系列信息，功效強大而實用，但這類網(wǎng)站商業(yè)性較強。

3、房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)網(wǎng)站。開發(fā)商通常經(jīng)過本企業(yè)網(wǎng)站進行企業(yè)品牌宣傳、樓盤推廣、售后服務(wù)、物業(yè)管理等內(nèi)容介紹。市民能夠搜索到開發(fā)商在建、在售、已售等樓盤信息。

4、房地產(chǎn)中介企業(yè)網(wǎng)站，現(xiàn)在很多介企業(yè)全部建有自己企業(yè)網(wǎng)站，在網(wǎng)上提供房源查詢功效，部分網(wǎng)站還能提供部分在線交易功效，不足是只提供自己企業(yè)房源。

網(wǎng)上看房注意事項

1、把握信息真實性、正確性。

2、注意所瀏覽信息即時性。

3、要選擇口碑好中介企業(yè)和房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所公布信息。

4、網(wǎng)上看房最終一定要結(jié)合實地考察。2.2買方須知網(wǎng)上選房——選房注意要素上大連是一座現(xiàn)代時尚、環(huán)境怡人、景色優(yōu)美開放性旅游城市，近兩年來，大連樓市發(fā)展也是如火如荼，怎樣在現(xiàn)在星羅棋布樓盤中“大浪淘沙”？怎樣像挑選心目中愛人一樣精心甄選自己最心儀房子？這往往需要考驗購房者專業(yè)眼光、建筑知識乃至經(jīng)驗。對于廣大購房者來說，選房子過程是漫長而復(fù)雜。為了幫助購房者選到心儀好房子，我們首先要了解一下選房前我們應(yīng)該掌握哪些基礎(chǔ)要素。

一、房子位置

假如您想購置是房子，那么，首先要考慮是位置是否優(yōu)越，因為處于好位置房子才能滿足您各類需求。它通常含有下列特征：

１．城市上風(fēng)上水。在城市中心區(qū)上風(fēng)上水方向，城市關(guān)鍵工業(yè)區(qū)上風(fēng)上水方向，如北京上風(fēng)上水方向為西北方向。

２．交通便捷。從住所到工作地點或常去其它地點或市中心區(qū)，不超出可接收時間而且有保障，一家兩三口人全部有些要求時，應(yīng)盡可能多照料到，并考慮未來可能改變情況，如工作調(diào)動、升學(xué)、轉(zhuǎn)學(xué)等。

３．城市化水平高。應(yīng)在那些多種市政設(shè)施齊全地段挑選房子，這些地段通常在城市主干道、次干道周圍，不應(yīng)超出１公里，不然有些設(shè)施難以接通，對外交通也會有麻煩。郊區(qū)和偏僻地帶，要么基礎(chǔ)設(shè)施不全，要么花大量投資搞市政設(shè)施，造成房價增加。

４．生活便利。步行１０分鐘左右即可抵達各類商業(yè)服務(wù)業(yè)網(wǎng)點，滿足日常生活物品采購及其它服務(wù)需求，醫(yī)療衛(wèi)生、托幼。文體設(shè)施也可就近找到。

５．環(huán)境宜人，自然、人文景觀優(yōu)雅。綠地、公園步行可達，空氣清新、水面清澈，有早晚休閑運動、周末游玩娛樂之所，社會風(fēng)氣、治安情況良好。

二、室內(nèi)格局影響居住舒適感

現(xiàn)在居民購房，通常全部會考慮做再次裝修，所以室內(nèi)有沒有橫穿大梁或回水管道要先看清楚，因為梁底高度將直接影響到吊頂高度，不然將暴露橫梁；同時，橫窗管道需要尤其花功夫和材料去處理，再裝飾也會影響美觀。

其次，應(yīng)注意整個室內(nèi)格局努力爭取方方正正，避免有三角形（尖角形）等不規(guī)則形狀出現(xiàn)，也應(yīng)避免室內(nèi)中央有拄穿過。因為不規(guī)則房形影響家俱部署，且造成浪費面積多，很多缺點面靠裝飾裝修去填補；且突兀斜角或銳角對室內(nèi)居者會造成一個不適壓迫感，能夠避免還應(yīng)盡可能避免。

再次，對房內(nèi)各功效居室配置安排及行走動線，要做仔細(xì)考量。通常而言，住宅空間能夠分為三部分：起居空間、服務(wù)空間和睡眠空間。起居空間包含：人口、玄關(guān)、起居室、客廳、餐廳等。服務(wù)空間包含：廚房、儲藏室、浴廁等。睡眠空間包含：臥房、客人房、孩童房、書房等。在以上三部分中，起居室空間位置和部署最為關(guān)鍵，因為客廳是家庭活動和對外交際中心，也是日常生活中使用率最高區(qū)域，所以客廳采光一定好，格局要方正，和餐廳和其它臥室之間聯(lián)絡(luò)要緊湊；同時，在位置上應(yīng)含有相正確獨立性，不應(yīng)成為其它功效居室間穿行通道。

主臥室是最具機密性地方，其和客餐廳關(guān)系不僅不應(yīng)有“開門見山”之感，且應(yīng)有良好隔音和充足光線。主臥室之窗戶要盡可能避免和鄰棟建筑門窗相對，以免破壞機密性，給生活造成不便。通常而言，主臥室應(yīng)有足夠空間能夠放置雙人床、床頭柜、衣柜等，如條件好部分，可考慮擁有一套獨立衛(wèi)生設(shè)備。

廚房和衛(wèi)生間是居室內(nèi)最關(guān)鍵服務(wù)空間，首先應(yīng)選擇明衛(wèi)和明廚，因為自然通風(fēng)和采光對廚房和衛(wèi)生間潔凈干燥效果是最好。另外，廚房位置也很關(guān)鍵，其和餐廳之間聯(lián)絡(luò)要緊湊，二者之間行走路線不能被破壞；除此之外，尚應(yīng)考量廚房面積形狀是否合理，是否兼顧了儲藏、清洗和烹調(diào)各功效，能同時容納多個人作業(yè)。

對于浴廁，關(guān)鍵應(yīng)考慮自然通風(fēng)和采光，位置應(yīng)處于隱密次要處，如有條件，可考慮將廁所和淋浴區(qū)分隔開，以方便使用。

三、戶型結(jié)構(gòu)

伴隨房改深入進行，個人購房百分比逐步上升，對產(chǎn)型要求也隨之提升，戶型設(shè)計合理是否是決定消費者購置心態(tài)關(guān)鍵原因。在這方面有以下幾點需要提醒購房者給予關(guān)注。

（一）依據(jù)使用選擇戶型

對于住宅戶型，消費者應(yīng)怎樣選擇呢？住宅戶型按平面組織可分為：獨幢公寓、二室一廳、二室二廳、三室一廳、三室二廳、四室二廳等。按剖面改變可分為：復(fù)式，躍層式，錯層式等。消費者在挑選時，應(yīng)結(jié)合平面、剖面一起考慮。對于一室一廳、二室一廳、二室二廳等戶型，因關(guān)鍵目標(biāo)是滿足使用功效，且面積控制擔(dān)心，故應(yīng)選擇剖面上無大動作設(shè)計。對于獨幢公寓、三室二廳、四室二廳等高標(biāo)準(zhǔn)住宅，剖面上應(yīng)有改變才好。若全從一個標(biāo)高上展開，空間感覺較死板，而且也需要部分走道。若能

結(jié)合剖面改變，水平走道會降低，空間也多了一個層次。所以消費者在選擇這類住宅時，應(yīng)選擇剖面有改變設(shè)計。從戶型結(jié)構(gòu)分析，超大戶型和超小產(chǎn)型設(shè)計不是大眾需求對象，而面積大小適中、居室功效分開、雙廳雙衛(wèi)雙陽臺戶型設(shè)計較受歡迎。

現(xiàn)在較為流行躍層設(shè)計及外廊式廚衛(wèi)設(shè)計則得到更多消費者青睞，銷售前景看好。

（二）各地戶型各有差異

因為歷史原因，各地房產(chǎn)戶型存在著差異，相比上海、深圳等城市，北京戶型設(shè)備確實是相對落后。其中關(guān)鍵是兩方面原因：首先是北京對限高、樓距等要求十分嚴(yán)格，出于容積率考慮，發(fā)展商為了盡可能多出面積考慮，發(fā)展商為了盡可能多出面積，只好犧牲了戶型合理性；另外，因為以前北京住宅市場消費主體是集團購置力，在購房時更多考慮是住宅面積和居室數(shù)，對戶型要求不太高。這也使發(fā)展商忽略了居室戶型完善和創(chuàng)新。缺乏市場壓力，自然使北京戶型設(shè)計缺乏新意，落后于南方城市。

（三）室外景觀成新寵

用戶在購房時，住宅面積、居室數(shù)、朝向、內(nèi)部布局全部是應(yīng)該考慮關(guān)鍵原因，但現(xiàn)在用戶挑選住房時有一個新趨勢，即用戶選房時對居室朝向有逐步淡化傾向，而對室外景觀重視程度正日漸加強。假如室外景觀優(yōu)美，即使傳統(tǒng)上讓為較差朝北戶型也會受到認(rèn)可。這關(guān)鍵是因為現(xiàn)在大家工作繁忙，白天較少有時間在家休息，加之空調(diào)等電器普及，大家對日照等自然條件要求有所減弱，而對優(yōu)美景色需求卻在增強。

（四）先廳后臥，次序選擇

用戶在購房時考慮居室各部分優(yōu)先次序是：第一看起居室（廳）是否好用，包含廳面積、布局等；第二是主臥室合理性，如面積、采光條件、居室私密性；第三是相對獨立餐廳功效；第四考慮是廚房環(huán)境，一個寬大好用廚房，往往比次臥室更為用戶所看重；第五才是次臥室（書房、客房）；最終考慮陽臺。

另外，在廳選擇和設(shè)計時，面寬也是一個較為關(guān)鍵原因。面寬大小會給使用帶來極大不便。通常應(yīng)在３．９米以上較為適宜，最少也應(yīng)滿足３．６米。

因為現(xiàn)在主臥室已逐步成為大家關(guān)鍵生活空間，功效較以前增加了很多，對應(yīng)也要求擴大主臥室面積。而戶型設(shè)計上，可進入式衣帽間（WALK－IN－CLOSET）出現(xiàn)，也使主臥室布局更為靈活，房間進深能夠合適增加。

四、房屋朝向

在中國，挑選住宅商品房客廳，以朝南為最好。北方地域一向形成坐北朝南住宅為最好生活習(xí)慣，造成消費者“有錢就買東南房”需求心理。所以，東南朝向房屋較其它朝向房屋要好銷售。因客廳朝南，在冬天無凜冽寒風(fēng)咆哮，在夏天又是涼風(fēng)習(xí)習(xí)。其它朝向優(yōu)劣次序大致為東南、東、西南、北、西。其次，消費者應(yīng)挑臥室朝向。一套房內(nèi)，臥室通常有二三間，其朝向也不會完全一致。而且在大多數(shù)情況下是有好有差。

消費者應(yīng)以主臥室朝向好或多數(shù)臥室朝向好為評判定標(biāo)準(zhǔn)。臥室也以南向為佳，但最好不要靠外墻。因在夏天，南向臥室涼風(fēng)，但射入陽光也較北向房間多，若是西向外墻，那么室內(nèi)溫度一定較高。臥室朝向為東南、東、東北也可，最好不選朝西臥室。朝北臥室不要太多，有一間尚可，因北向臥室冬天寒風(fēng)咆哮，不過，夏天北向房間卻是十分清涼。廚房、衛(wèi)生間朝向相對要次要部分。衛(wèi)生間只要能直接采光、通風(fēng)就行。因其使用是間斷和短時間，但最好還是避免選擇西向衛(wèi)生間。

在南方炎熱地域，除了要看單個房間通風(fēng)是否良好外，還要看房間和房間之間組織，是否利于風(fēng)直線流動，在夏季是否能形成“穿堂風(fēng)”。具體方法是看各個房門、窗是否在一個方向上，假如建筑和建筑之間間距過小，底層就會因為上面建筑遮擋，而終年不見陽光。最好情況是在北面底層房間冬天也能接收陽光照射。廚房因為本身會產(chǎn)生很多油煙，所以，其室內(nèi)空氣最須和外界常常保持交換。因為廚房油煙產(chǎn)生量大，形成時間短，靠自然通風(fēng)實難將其在短時間內(nèi)排出，所以通常會用同抽煙機或排氣扇向外排氣。通常來說，要預(yù)防因為朝向不好、外面風(fēng)壓太大，引發(fā)油煙“倒灌”或風(fēng)將油煙引入其它房間。所以，廚房以不選北向為宜。

通常來說，一天之內(nèi)陽光能射入時間２～３小時，對于消除房間內(nèi)濕氣，殺滅細(xì)菌，調(diào)整室內(nèi)溫度，加速空氣流動全部有好處。對于客廳、臥室朝向，要以能接收光線直接射入為宜，以南向或偏南方向為佳。對于廚房，應(yīng)避免西向為宜，因廚房內(nèi)原來已經(jīng)有熱源，再接收陽光直射，其溫度會更高。衛(wèi)生間也以能接收一定陽光照射為宜。因衛(wèi)生間相對來說陰暗潮濕，有陽光射入能避免病菌滋生。一套居室內(nèi)，最好能有兩個陽臺，其中一個陽臺一定要向陽，使晾曬和休息有充足陽光。

現(xiàn)在多數(shù)商品房住宅為一梯二戶型。對于條式一梯二戶，一套只有二個方一直通風(fēng)、采光。而這種建筑朝向多為南北向，所以，有二分之一左右房間均是朝北。消費者在挑選時，就要看設(shè)計者是否將較次要房間放在北向。對于點式一梯二戶，一套房最少有三個面臨空，所以其房間朝向應(yīng)該全部較滿意。對于一梯三戶，一梯四戶，因為套數(shù)多，要為各戶全部留有一個相對很好主朝向，故一戶朝向極難完善，有時候，會出現(xiàn)有較大缺點朝向。2.3買方須知網(wǎng)上選房——選房注意要素下五、樓層選擇

低層建筑通常為一至二層。多層建筑通常為三至七層。高屋建筑通常為八至三十層。超高層建筑通常為三十層以上。所以，這就為建筑層數(shù)挑選提供了可能和寬廣天地。

大多數(shù)消費者在挑選底樓時，通常不會去過問其相關(guān)防潮設(shè)計具體細(xì)節(jié)，不過，在天連續(xù)下雨情況下不去觀察房屋潮濕程度，就太不應(yīng)該了。底層還有一個特點是下水管道輕易堵塞。所以，消費者在挑選底層時一定要看各排水管道、系統(tǒng)是否經(jīng)過特殊處理。底層排水系統(tǒng)是否單獨和獨立。假如底層廁所管道、下水管道不接收來自上面各層排水，自成系統(tǒng)，那么就不會出現(xiàn)因為上面各戶不正常使用而使一樓發(fā)生堵塞局面。假如底層管道和上面各層是相連，那么消費者要看其管道是否在一樓變粗、變大。底層最輕易接收地面環(huán)境影響，假如地面植物繁茂、景色優(yōu)美，底層住戶當(dāng)然是“近水樓臺先得月”。自然界有好一面，也有不利一面，假如底層四面下水道管處理不妥、化糞池處理不妥，往往會造成臭氣熏天、蚊蟲蒼蠅滋生。對這些底層自然是首當(dāng)其沖、深受其害，故消費者在看完底層室內(nèi)時，千萬不要忘記要看看室外?？搓帯㈥枩鲜欠裢〞?，看化糞池口是否離自己住宅較遠(yuǎn)。地面排水系統(tǒng)是否完善，有沒有積水可能？有沒有部分死角地帶等。消費者在選擇底層時，對這些問題一定要—一察之，不然等搬進去再后悔，已是悔之晚矣。

部分家庭之所以選底層，就是考慮到家中有老人，可避免上下樓之苦。不過，買房不在冬天，一到冬天才知此房終日不見太陽。老人住房屋沒有陽光，不是讓人苦不堪言嗎？提前請相關(guān)技術(shù)人員進行咨詢還是有必需。

六、小區(qū)配套設(shè)施

業(yè)主們?nèi)科谕椖績?nèi)“家園”內(nèi)有一個好環(huán)境，這是千真萬確。但業(yè)主們假如知道項目里要建公園，則會有不一樣意見

尤其是當(dāng)她們認(rèn)識到，這項投資及以后維護費用要由她們來出話，可能更有爭議。我看到有些報道說，某項目花了幾千萬造了什么空中花園或空中巴比倫之類，就個人見解而言，實屬不妥投資。有些人會說我土老帽，其實不全是這么回事。一個好家園，環(huán)境應(yīng)該是潔凈、整齊、方便，有樹、有花、有草，車、人各行其道，訪客停車方便。

另外，園林建設(shè)還能夠發(fā)揮業(yè)主主動性，如一樓住戶可在開發(fā)商以樹籬或其它方法標(biāo)出花園內(nèi)種樹、種花、種草，不僅能夠美化環(huán)境，突出個性，而且不用花開發(fā)商和以后物業(yè)管理一分錢。總而言之，環(huán)境綠化實屬必需，但實在沒有必需投資搞華而不實公園式園林，尤其是投資巨大，維護費用很大園林，這一點，買房者在選房需引發(fā)重視。

至于會所，當(dāng)然是很必需，高級小區(qū)更少不了。不過，會所體量應(yīng)和項目大小相匹配，也就是利用率和維護費用問題。另外，會所內(nèi)容也很關(guān)鍵。我個人認(rèn)為，除其它設(shè)施外，有兩樣設(shè)施必不可少，尤其是對高級家園而言：一是健身設(shè)施，包含健身器械室，還有可用于健美操等室內(nèi)空間；二是室內(nèi)游泳池。成功業(yè)主全部十分重視鍛煉，最少每七天二至三次或更多，越是“新新人類”越是如此，這是健康生活方法。其它可視需要和預(yù)期利用率加以考慮。本人看到有會所搞什么棋牌室，個人認(rèn)為不妥，搓麻當(dāng)然能夠，但不是健康生活方法，如要搓，能夠到家里去，無須要會所用大家錢來建棋牌室，畢竟高級小區(qū)應(yīng)該提倡健康生活方法，這和以后小區(qū)環(huán)境直接相關(guān)。

七、樓盤項目標(biāo)設(shè)計

（－）房屋間距窄

大家發(fā)覺，這幾年城市建筑多了，同時越來越密，而這種密有時到了令人尷尬地步。假如你住在八樓伸出手來幾乎可和對面一幢住戶在空中相握，而住在低層次，白天卻要開燈，過著近似暗無天日生活。過于狹窄房屋間距，造成采光不足，通風(fēng)不良，也影響了住房私密性。造成這一局面原因，則是有些房地產(chǎn)開發(fā)商為了增加住房和營業(yè)面積，擠占了本該留存正?？臻g，從而無形中增加了出售面積。實際上，這不僅損害了消費者權(quán)益，同時也是一個短視行為。這么房子不僅賣不出價，有時還會出現(xiàn)積壓，即便一時賣出去了，也會留下后患。

（二）面積短缺

據(jù)中國社會調(diào)查事務(wù)所一項調(diào)查表明，住戶在對商品住房投訴中，其中有8O％是反應(yīng)面積問題。這份調(diào)查其實反應(yīng)了時下大部分購房者擔(dān)憂，而買商品房短斤少兩現(xiàn)象，百姓是十分痛恨，因為短斤少兩造成了大損失，短少幾平方米面積，在大中城市是好幾萬元，在小城市也是好幾千元，況且在物業(yè)管理費中也是以此面積來決定費用檔次，這么造成損失會更大。所以，國家對此有了要求，并相繼出臺部分對應(yīng)措施進行規(guī)范。但百姓還是期望，開發(fā)商能自己約束自己，以實實在在面積來對待消費者，因為用政府行為來制約房產(chǎn)短斤少兩現(xiàn)象，運作起來一時也非易事。

（三）室內(nèi)設(shè)計欠科學(xué)

在購置住房時，消費者普遍期望其所購住房能充足利用面積，設(shè)施配套也合適合理。而實際上，部分開發(fā)商開發(fā)住宅，往往讓消費者大失所望。120平方米住房竟然只有兩室兩廳，廁所竟然沒有窗戶……所以，消費者期望，開發(fā)商在這上面多動動腦筋，從消費者角度去設(shè)計。首先可采取內(nèi)涵挖潛式，在固定面積中進行內(nèi)涵挖潛，避免面積浪費，充足利用空間，這么住房設(shè)計會討百姓喜愛。其次是設(shè)計、設(shè)置讓住戶方便，這一點尤其要動腦筋。譬如現(xiàn)在部分開發(fā)商針對住戶洗衣機不好擺放情況，在陽臺設(shè)置了拱排水管讓住戶在陽臺洗衣、晾衣；有開發(fā)商在建設(shè)中就將空調(diào)管線等預(yù)先裝好；廚房排煙口先留好。

（四）公共空間少

這關(guān)鍵反應(yīng)在綠地面積和建身地域少兩方面上。對于這一點，很多住戶是深有體會。有住宅設(shè)計時因為沒有預(yù)留綠化面積，環(huán)境不好，沒有一定公共空間，做做操全部沒有地方。住在這么住宅里，何談生活質(zhì)量提升？值得快樂是，部分有眼光開發(fā)商，開始注意營造良好居住環(huán)境，干方百計留一點綠地面積，即使在受地域限制時，也不惜花錢建起屋頂花園，在走廓上預(yù)留綠化帶。同時，留下部分讓住戶健身空間。一些開發(fā)商以此為賣點竟收效很大。所以，百姓期望開發(fā)商全部以發(fā)展眼光看問題，要善于留一定公共空間，保持一定綠化率，預(yù)留給住戶健身、活動空間。

八、小區(qū)環(huán)境選擇誤區(qū)

在計劃經(jīng)濟時代，房子地理位置、住宅戶型、朝向、外觀曾是大家最關(guān)注內(nèi)容，住宅也往往是以低廉造價，“多快好省”地建造混凝土盒子，正是這些冰涼人造建筑物將人和自然割裂開，而和我們血脈相通自然卻只有在零星被圍墻圈起來公園中能夠找到。伴隨生活要求提升和市場競爭機制導(dǎo)引，住宅小區(qū)環(huán)境越來越為大家所重視，但因為長時間被無環(huán)境水泥叢林迷惑了眼睛，大家在判別住宅環(huán)境時往往陷入這么誤區(qū)：

環(huán)境=綠化率

住宅小區(qū)環(huán)境包含內(nèi)容絕不僅僅是綠化覆蓋率不低于33％，它包含綠化硬質(zhì)鋪裝，圍墻、大門、活動設(shè)施，多種指示標(biāo)牌、水景、浮雕、雕塑、燈光設(shè)施、音響設(shè)施等，而這些內(nèi)容又必需和住宅建筑形成一個有機聯(lián)合體。

單就綠化而言，也不是簡單綠了就能夠了，而必需考慮喬木、灌木、藤本、草本、花冠木合適配植和和四季相適應(yīng)種植方法，而硬質(zhì)鋪裝及活動設(shè)施應(yīng)充足考慮其使用功效，如無障礙設(shè)計就有規(guī)范嚴(yán)格要求，藝術(shù)品陳設(shè)則要更多考慮其文化涵義和藝術(shù)品位。從學(xué)科來說，環(huán)境則涉獵土建、園林綠化、藝術(shù)、市政等很多工程領(lǐng)域，而這些全部得由有豐富經(jīng)驗設(shè)計人員將它們有機組合起來。

小區(qū)景觀“中看”就行

我們強調(diào)人主體性是對人本身一個尊重，這并不是一句空話，很多具體工作就表現(xiàn)了這一點。如活動設(shè)施設(shè)置關(guān)鍵考慮老人、孩子戶外活動，它尺度應(yīng)和人體工程學(xué)諸尺度相適應(yīng)，從材料色彩、質(zhì)地和化學(xué)性質(zhì)上全部要考慮人和其相接觸時舒適性和安全性和使用耐久性。

小區(qū)里景觀不只是供居民觀賞，它必需和居民休閑活動相匹配，也就是說居民能夠徜徉其中，能夠?qū)崒嵲谠诘厥褂眠@些景觀設(shè)施，比如小區(qū)集中空地做出高低錯落構(gòu)筑物應(yīng)該形成或大或小、或公共或私密活動空間，以滿足不一樣活動使用要求，開闊場地可以供居民集體晨練或舉行群眾文娛活動，而相對隱蔽小空間則能夠給居民提供閱讀、交談場所。所以說景觀不僅是給人看，同時也應(yīng)該是給人用。

過多追求環(huán)境個性

居住區(qū)中環(huán)境設(shè)計應(yīng)該是豐富多彩，會有很多視覺上、使用上興奮點，而這些點必需有一個內(nèi)在秩序?qū)⑺鼈兘y(tǒng)一組織起來，形成既獨立存在又集中有序畫面，不然就是一盤散沙，而這一切最終目標(biāo)是為居民服務(wù)，而非設(shè)計師表現(xiàn)個人色彩場所。

環(huán)境設(shè)計是一門綜合學(xué)科，從歷史上看，西方在城市公共環(huán)境設(shè)計中有很多不朽典范及相關(guān)理論，而東方則在造園藝術(shù)中有著獨到意匠，就像油畫和國畫一樣以不一樣手法發(fā)明不一樣形式，但一樣是美生活圖景，我們當(dāng)今環(huán)境設(shè)計則應(yīng)是博采眾長，繼承傳統(tǒng)來為今天生活很好地服務(wù)。

3.實地看房3.1購房須知實地選房——戶型選擇對于房子本身，應(yīng)注意考察房子戶型結(jié)構(gòu)。房屋應(yīng)做到采光、通風(fēng)情況良好，房屋應(yīng)確保3個小時日照和最少5個小時通風(fēng)。廚房和衛(wèi)生間最好有向外窗戶，此種設(shè)計一來確保采光，二來可預(yù)防污濁氣體進入室內(nèi)。另外，各功效區(qū)應(yīng)相對獨立，避免相互打攪。

戶型分類

按平面組織可分為：獨幢公寓、一室一廳、二室一廳、二室二廳、三室一廳、三室二廳、四室二廳等；按剖面改變可分為：復(fù)式，躍層式，錯層式等。購房者應(yīng)依據(jù)本身需求，結(jié)合平面組織、剖面改變兩個角度綜合考慮，

注意事項

首先，購房者首先應(yīng)依據(jù)本身家庭組員數(shù)量、需求選擇適宜戶型。

其次，看房時應(yīng)實地觀察樓間距，確定所購房屋是否存在采光問題，不妨在下午至黃昏時間去看房，觀察該時段采光情況。

第三，注意房子朝向，在中國北方，南偏東/西方向30度之內(nèi)全部是好朝向。南偏東方向冬季日照時間長，夏季日照時間相對較短，能夠冬暖夏涼。在朝向選擇問題上，以客廳、臥室最為關(guān)鍵，客廳應(yīng)避免“暗廳”，朝向以南為最好；其次是臥室朝向，兩間以上臥室應(yīng)以主臥為重，朝向以南為最好，東南、東、東北次之，最好不要選擇西向臥室，以避免“西照”。衛(wèi)生間應(yīng)保持通風(fēng)、采光情況良好，而為避免形成油煙倒灌，廚房最好不要選擇北向。

最終，購房者應(yīng)依據(jù)各房間關(guān)鍵性依次判定房間布局是否合理。居室各部分優(yōu)先次序是：一看臥室、客廳面積、布局；二看主臥合理性，如面積、采光條件、居室私密性；三看餐廳、廚房環(huán)境，最終考慮次臥、衛(wèi)生間、陽臺。3.2買方須知實地看房——現(xiàn)場看房應(yīng)注意考察哪些方面

1.考察開發(fā)商資質(zhì)

購房者決定到某個樓盤看房前應(yīng)先到房地產(chǎn)相關(guān)部門調(diào)查該樓盤開發(fā)商資質(zhì)相關(guān)情況，檢驗該開發(fā)商“五證兩書”是否齊全。大連市民能夠到大連市房地產(chǎn)交易登記中心查詢相關(guān)情況。

同時，購房者還能夠經(jīng)過對該開發(fā)商已經(jīng)開發(fā)樓盤進行比較參考，具體了解該開發(fā)商信用情況等相關(guān)信息。

2.考察交通便利程度

交通情況決定了以后生活在該小區(qū)出行便利程度，購房者可依據(jù)每個家庭組員生活、學(xué)習(xí)、工作實際需要選擇使每個家庭組員全部方便地段。

考察交通情況應(yīng)應(yīng)關(guān)鍵考察小區(qū)和公交車站距離、公交線路數(shù)量，小區(qū)出入口位置。通常來說，小區(qū)和公交車站距離在200至300米相對比較理想，周圍公交線路不能過于單一，小區(qū)出入口應(yīng)在交通主干線路邊，有車族還應(yīng)看周圍有沒有加油站、機動車修理店等。

除目前交通情況外，購房者還應(yīng)了解以后一段時間所選區(qū)域周圍交通計劃，為未來出行及房屋升值做長遠(yuǎn)計劃。對于大連市民來說，可查閱地鐵線路、軌道交通計劃圖，結(jié)合未來新火車站修建位置選擇適宜地段。

3.考察小區(qū)配套設(shè)施

小區(qū)配套情況是衡量住宅價值關(guān)鍵指標(biāo)，它直接影響購房者以后生活舒適、便利程度。所以，購房者應(yīng)首先考察小區(qū)配情況。

小區(qū)配套設(shè)施包含市政基礎(chǔ)配套(供水、排污、電力、電信、燃?xì)饧肮?、道?、公共設(shè)施配套、安全保護設(shè)施幾方面。

購房者應(yīng)關(guān)鍵從基礎(chǔ)設(shè)施、樓宇環(huán)境、商業(yè)網(wǎng)點設(shè)施配套、教育配套、醫(yī)療配套幾方面進行考察，看周圍是否有超市、菜市場、公園、銀行、醫(yī)院、幼稚園、學(xué)校和休閑、文化、娛樂等設(shè)施。

4.考察建筑質(zhì)量

對于房屋建筑質(zhì)量，一般購房者極難深入了解，但能夠經(jīng)過以下渠道進行了解。

查：查詢建筑、施工單位資質(zhì)，通常來說，設(shè)計、施工單位資質(zhì)越高，建筑質(zhì)量越能得到保障。

看：觀察了解施工中建筑材料使用情況，如鋼筋、水泥品牌等，這些全部能夠從一定程度上反應(yīng)建筑質(zhì)量情況。另外，能夠觀察墻體是否存在裂縫、勾縫是否平整，細(xì)節(jié)能反應(yīng)出建筑整體質(zhì)量水平，假如細(xì)節(jié)上處理得十分到位，整體質(zhì)量自然讓人放心。

問：在看房子過程中，向售樓人員具體咨詢房屋質(zhì)量情況，也能夠向已經(jīng)購置該樓盤購房者或在施工現(xiàn)場向工地建筑工人問詢。

5.考察小區(qū)環(huán)境

小區(qū)環(huán)境包含周圍地理環(huán)境和小區(qū)內(nèi)環(huán)境，周圍地理環(huán)境能夠從本身需求、升值潛力、自然環(huán)境多個方面綜合考察。

考察小區(qū)內(nèi)環(huán)境應(yīng)關(guān)鍵關(guān)注“三率”，即