示范區(qū)交通物流園項目建設(shè)可行性研究報告

-第一部分總論1.1項目名稱示范區(qū)交通物流園建設(shè)1.2項目編制依據(jù)交通部令2005第10號《道路旅客運輸及客運站管理規(guī)定》；交通部發(fā)布的JT/T200—2004《汽車客運站級別劃分和建設(shè)要求》；湖南省政府（2004）發(fā)布的188號令《湖南省道路客貨運輸站場管理辦法》；《XX市城市總體規(guī)劃（2010—2020）》；《XX市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃》；《XX市交通發(fā)展“十二五”規(guī)劃》；《長株潭城際軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃》（2008.1）《長株潭城市群XX市域規(guī)劃》；XX市發(fā)改委《關(guān)于XX客運樞紐站（客運中心站）項目建議書的批復(fù)》；國家計委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價辦法與參數(shù)（第三版）》；交通運輸部《公路運輸站場投資項目可行性研究報告編制辦法》；1.3項目承辦單位本項目由湖南XX汽車運輸總公司承辦。湖南XX汽車運輸總公司成立于1950年,經(jīng)過湘運人近60年的艱辛努力,現(xiàn)在已發(fā)展成為XX市唯一經(jīng)交通部核定的具有二級道路旅客運輸和3A級物流資質(zhì)以及獲得國家ISO9001:2000質(zhì)量管理體系認(rèn)證的企業(yè)?？偣局饕?jīng)營公路客運、貨運物流,兼營汽車維修、汽車配件銷售、站場門店租賃、賓館、廣告服務(wù)等。下轄XX客運分公司、XX客運分公司、XX汽車西站、韶山客運分公司、XX縣運輸分公司、XX貨運物流分公司、綜合開發(fā)公司以及湘運騰飛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、XX湘運旅游運輸有限公司、湘運駕校和紅太陽旅行社11個二級機構(gòu),管轄集體企業(yè)XX市城市客運服務(wù)公司和XX市汽車綜合性能檢測站兩個。企業(yè)擁有自己建立的網(wǎng)站。2011年,全司在冊職工近3000人,其中在職職工2100人,離、退休職工836人。擁有發(fā)往廣東、廣西、江西、湖北、福建、浙江、上海等省際班線和全省13家地州市的跨區(qū)班線以及本市范圍內(nèi)班線共302條,高、中檔營運客車800余臺,日發(fā)班次2200個,日發(fā)送旅客3萬余人次。實現(xiàn)總收入2億多元,上繳國家稅費2000多萬元,企業(yè)凈資產(chǎn)2億元?？偣驹趧?chuàng)造良好的經(jīng)濟效益的同時,積極承擔(dān)重大的政治、經(jīng)貿(mào)等活動用車任務(wù),很好地實現(xiàn)了企業(yè)的社會價值。湖南XX汽車運輸總公司是一個實力較為雄厚的國有運輸企業(yè),有豐富的資源和管理經(jīng)驗,有良好的社會信譽。一直以來,堅持“內(nèi)抓管理強素質(zhì),外樹形象創(chuàng)一流”,牢固樹立“安全第一,旅客至上”的意識。特別是以成文華總經(jīng)理為首的領(lǐng)導(dǎo)班子,以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo),圍繞“大改革、大投入、大發(fā)展”的經(jīng)營理念,堅持“狠抓當(dāng)前、著眼長遠(yuǎn)”的戰(zhàn)略思路,加速實施“四個一工程”。進(jìn)一步創(chuàng)新機制,加大站場建設(shè),努力整合道路客運市場,加快貨運物流的發(fā)展,充分利用資源優(yōu)勢大力拓展客運站場,開發(fā)和帶動三產(chǎn)業(yè),為企業(yè)的發(fā)展壯大注入更強大的活力。1.4項目建設(shè)必要性1.4.1XX鎮(zhèn)社會經(jīng)濟發(fā)展的客觀需要交通運輸業(yè)是國民經(jīng)濟的基礎(chǔ),是國家重點發(fā)展的服務(wù)業(yè),道路運輸場站是公路交通基礎(chǔ)設(shè)施,是道路運輸網(wǎng)絡(luò)的節(jié)點,是道路運輸經(jīng)營主體與旅客、貨主發(fā)生運輸交易活動的場所,是培育和發(fā)展道路運輸市場的載體。只有完善道路運輸站場系統(tǒng),發(fā)揮站場運輸組織、中轉(zhuǎn)換裝、裝卸倉儲、多式聯(lián)運、通訊信息、輔助服務(wù)的基礎(chǔ)功能,才能實現(xiàn)“人便于行、貨暢其流”,才能促進(jìn)經(jīng)濟的良好發(fā)展。隨著XX鎮(zhèn)的社會及經(jīng)濟的發(fā)展,其客運量也逐年上升,尤其在婁湘高等級公路自東向西貫穿全鎮(zhèn)、上瑞高速在鎮(zhèn)中心設(shè)立互通口、湘黔鐵路復(fù)線在鎮(zhèn)東西各設(shè)客貨站1個后,給XX鎮(zhèn)帶來了前所未有的發(fā)展機遇。在這種形勢下,XX鎮(zhèn)更應(yīng)該通過完善道路、客運站、商貿(mào)物流等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展,以使“人便于行、貨暢其流”。所以本項目的建成對于促進(jìn)XX鎮(zhèn)的社會經(jīng)濟發(fā)展具有重要意義。物流業(yè)不斷啟動市場,促進(jìn)需求、消費,推動國家經(jīng)濟增長的重要動力,加快發(fā)展物流業(yè),有助于降低物流成本,提高物流效率；有助于推動比較優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為競爭優(yōu)勢；有助于改善發(fā)展環(huán)境,滿足社會多樣化的服務(wù)需求；有助于實現(xiàn)集約式發(fā)展,提高經(jīng)濟競爭能力和人民生活質(zhì)量。項目的建設(shè),對提高城市經(jīng)濟運行效率及城市在經(jīng)濟區(qū)域的地位和作用具有積極的意義,可促進(jìn)XX鎮(zhèn)現(xiàn)代物流的發(fā)展和物流產(chǎn)業(yè)的培育,從而產(chǎn)生新的經(jīng)濟增長點,為經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展提供新的產(chǎn)業(yè)成長支持,為XX鎮(zhèn)提高經(jīng)濟發(fā)展水平創(chuàng)造良好的產(chǎn)業(yè)布局與發(fā)展環(huán)境。汽車站與商貿(mào)物流中心的綜合建設(shè),能大大的帶動XX鎮(zhèn)經(jīng)濟的發(fā)展,是XX鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展的必要條件。1.4.2完善XX鎮(zhèn)綜合運輸體系的客觀必然需要公路、鐵路構(gòu)成了XX鎮(zhèn)的綜合運輸體系。隨著農(nóng)村公路網(wǎng)絡(luò)的逐步建立,為完善XX鎮(zhèn)的綜合交通運輸體系,加快XX鎮(zhèn)的公路客運站設(shè)施建設(shè)具有重要意義。但是目前XX鎮(zhèn)的汽車客運站設(shè)施及商貿(mào)物流設(shè)施還很不完善,不能滿足經(jīng)濟發(fā)展需要。只有適應(yīng)XX鎮(zhèn)快速發(fā)展的大勢,完善基礎(chǔ)設(shè)施,才能建立適合XX鎮(zhèn)框架和經(jīng)濟社會發(fā)展的運輸體系,才能為外商投資提供便利的交通服務(wù),更好地促進(jìn)XX鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展。以XX鎮(zhèn)目前的交通狀況來看,只有一座客運站,該客運站是建筑面積小,發(fā)車位只有少,不能滿足客運量的需求?，F(xiàn)有的客運基礎(chǔ)設(shè)施組織化程度較低,接發(fā)送旅客流量能力不足,與社會經(jīng)濟及公路建設(shè)的發(fā)展速度不相適應(yīng),上述嚴(yán)重的滯后狀況已經(jīng)不能滿足和適應(yīng)當(dāng)前形勢發(fā)展的需要。為了適應(yīng)這一新的發(fā)展格局,建造一個新的客運中心以完善XX鎮(zhèn)交通基礎(chǔ)設(shè)施,將有力地促進(jìn)XX鎮(zhèn)交通運輸事業(yè)的蓬勃發(fā)展。1.4.3凈化鎮(zhèn)內(nèi)環(huán)境、提高鎮(zhèn)區(qū)品味的有效措施目前XX鎮(zhèn)的汽車站地理位置處于鎮(zhèn)中心,且出口處附近設(shè)有鎮(zhèn)上的菜市場及各種商鋪,是鎮(zhèn)上重要的商業(yè)地段、鬧市區(qū),人員流動密集,每逢交通高峰時段,車站門口經(jīng)常除險擁堵現(xiàn)象,長久下去,不僅給XX鎮(zhèn)城市文明建設(shè)整體形象帶來不利,同時也存在較大的安全隱患。根據(jù)鎮(zhèn)民強烈反映,現(xiàn)有的車站建設(shè)已久,各項設(shè)備早已老化,且場地十分狹小,特別是在春運期間更為突出,車輛揚中擁擠,對車站的封閉管理和長遠(yuǎn)發(fā)展十分不利?，F(xiàn)有的汽車場站受周邊環(huán)境的限制,客運車輛進(jìn)出站困難,搶道?？楷F(xiàn)象極為嚴(yán)重,引發(fā)了城區(qū)交通秩序的混亂,造成了XX鎮(zhèn)汽車站周邊地區(qū)交通事故發(fā)生的頻率居高不下。目前的車站人車擁擠不堪,社會治安時間頻繁發(fā)生,消防,衛(wèi)生問題十分突出,消除XX鎮(zhèn)汽車站的安全隱患已迫在眉睫。1.4.4交通運輸與物流發(fā)展的相輔相成商貿(mào)物流中心運營需要的原材料的購入與產(chǎn)品的銷售市場都分布在本地區(qū)以外的全國各地,正是汽車站的建設(shè)滿足了商貿(mào)物流中心的需求,為商貿(mào)物流中心運至了所有貨源,使得商貿(mào)物流中心能正常運營,并滿足消費者的需求。汽車站又迫切需要運輸快捷、倉儲安全、信息暢通的現(xiàn)代物流企業(yè)為他們提供優(yōu)質(zhì)的配套服務(wù),推動其銷售市場的開拓與原料供應(yīng)的保障。本地區(qū)尚無一家正規(guī)化的、規(guī)模型的物流企業(yè)；XX鎮(zhèn)也沒有一家大型物流貨場。所有的工商企業(yè)都希望本地有一家實力強、信譽好、現(xiàn)代化的物流企業(yè)來為他們配套服務(wù),以適應(yīng)企業(yè)的發(fā)展和市場需求。XX鎮(zhèn)汽車站來往路過的車輛眾多,迫切需要一家能夠提供全面服務(wù)的現(xiàn)代化物流園區(qū)。XX鎮(zhèn)商貿(mào)物流中心的實施為XX與婁底的交匯處,強大的區(qū)域優(yōu)勢和工業(yè)資源為物流中心提供了得天獨厚的條件。1.4.5城鎮(zhèn)總體規(guī)劃發(fā)展的需要道路運輸站場及商貿(mào)物流建設(shè)是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重要組成部分,按城鎮(zhèn)總體規(guī)劃,該項目的建設(shè)不僅能有效的改善XX鎮(zhèn)交通及經(jīng)濟的窗口形象,而且還有利于XX鎮(zhèn)的面貌的改善,完善了XX鎮(zhèn)綜合服務(wù)的功能。綜上所述,本項目的建設(shè)是必要的。第二部分XX市發(fā)展概況2.1XX市城市區(qū)位XX地屬華南湘贛丘陵區(qū),地貌以丘陵山地為主,“五山一水三分田、一分道路和莊園”,總面積為2004平方公里,有耕地42667公頃,有林地面積82667公頃。XX處于湘中丘崗向湘江河谷平原的過渡帶,為雪峰山東北余脈和越城嶺北端余脈所夾峙。西部和南部較高峻,東部和北部較平緩。最高點是褒忠山的三尖峰（又名白沙井山）,海拔807米,最低處于漣水出境處的新研文佳灘附近,海拔41米,地勢比降從西向東為19‰。全市海拔高程在100米以下,相對高差小于10米,地面坡度小于5度的平原有500平方公里；海拔高程100—150米,地面坡度5—15度,相對高差10—60米的崗地約600平方公里；海拔高程120—300米,地面坡度15—25度,相對高差60—200米的丘陵有450平方公里；海拔300米以上,地面坡度25度以上,高差200米以上的山地有400多平方公里。2.2城市資源狀況XX靠近北回歸線,是較為典型的亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候。四季分明,雨量充沛,雨熱同季,土地肥沃,溪河密布,作物生長期長,是著名的糧豬強市。年平均氣溫17.3℃,1月份最低為4.9℃,7月份最高為29.4℃。極端最低為-8.1℃,極端最高氣溫為40.2℃。年均日照時數(shù)為1640小時,年均降雨量1312.8毫米,最多年1806.4毫米,最少年937.7毫米。全年降水集中在4—6月份。XX市有國家重點文物保護單位東山書院,省級文物保護單位4處,發(fā)現(xiàn)戰(zhàn)國以來的古墓葬5000多座及大量文物。文廟、伏虎井、褚公祠、觀音閣、狀元塔、宋窯遺址等20多處古跡保存完好。宋代古剎云門寺,內(nèi)有全國第二大千手千眼觀音塑像和漢白玉雕刻的十八羅漢,成為國內(nèi)外佛教信徒拜謁的圣地,整日香火綿綿,鐘磬悠悠。湖南XX旅游區(qū),碧波蕩漾,山巒影疊,風(fēng)景秀麗,步移景換,享有“天下XX、人間瑤池”之美譽,為湖南省新瀟湘休閑八景之一。東臺山國家森林公園、曾國藩詩文島（碧洲公園）、韶山灌區(qū)、褒忠山原始次森林風(fēng)景如畫。紅色旅游資源豐富,毛主席母校——東山書院,陳賡、譚政大將故居,楊尚昆題詞的黃公略故居,江澤民、李鵬題詞的黃公略銅像,讓瞻仰者肅然起敬。現(xiàn)已勘明優(yōu)質(zhì)礦藏30多種,“XX灰?guī)r”、含鋅天然礦泉水、白云石、矽石、石膏、滑石、鐵、錳等質(zhì)優(yōu)量多。形成了以冶金、建材、食品、機電、化工、制革為主體的現(xiàn)代工業(yè)格局。市內(nèi)有湖南韶峰水泥集團有限公司、五礦（湖南）鐵合金有限責(zé)任公司、湖南有色氟化學(xué)有限責(zé)任公司、湖南燕京啤酒有限公司、XX堿業(yè)有限公司、湖南景湘肥業(yè)有限公司等全國大型企業(yè)。韶峰水泥、驕楊系列啤酒、皮革產(chǎn)品等一批名優(yōu)產(chǎn)品暢銷全國各地。2.3宏觀經(jīng)濟發(fā)展概況XX市經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展,主要經(jīng)濟指標(biāo)實現(xiàn)翻番,縣域經(jīng)濟綜合實力進(jìn)入中部地區(qū)百強和湖南省十強。地區(qū)生產(chǎn)總值由2005年的67.15億元增加到2010年的155.4億元,年均增長13.3%（按可比價格計算）,高于規(guī)劃目標(biāo)1.3個百分點,比“十五”平均增速快2.8個百分點。人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到18600元。財政總收入由3.45億元增加到8.52億元,年均增長19.8%,高于規(guī)劃目標(biāo)1.5個百分點。五年累計完成全社會固定資產(chǎn)投資240億元,是“十五”時期的2.8倍,年均增長32.7%,高于規(guī)劃目標(biāo)14.7個百分點。社會消費品零售總額達(dá)到45億元,年均增長16.2%,高于規(guī)劃目標(biāo)4.2個百分點。2012年,全市生產(chǎn)總值為231.75億元,同比增長13.5%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值42.4億元,同比增長4%；第二產(chǎn)業(yè)增加值120.96億元,同比增長17.7%；第三產(chǎn)業(yè)增加值68.39億元,同比增長13.1%。人均生產(chǎn)總值為29363元,同比增長14.5%。2.4XX市交通條件交通、運輸和郵電通信業(yè)快速增長。2010年,全市交通運輸郵電業(yè)完成增加值10.23億元,同比增長18.7%,“十一五”期間年均增長10.8%。交通運輸業(yè)平穩(wěn)發(fā)展,基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步改善。2010年,新建（改造）鄉(xiāng)鎮(zhèn)到村水泥路172公里,通鄉(xiāng)公路18公里,灰虞公路、湘韶公路、易湘公路、S209、320國道改線等5條干線公路總投資4.33億元。十一五期間累計硬化農(nóng)村公路2356公里,全市712個行政村已經(jīng)有705個行政村實現(xiàn)通暢,通暢率達(dá)99%。2.5城市發(fā)展規(guī)劃進(jìn)入新世紀(jì)后,XX市把城鎮(zhèn)化作為推動經(jīng)濟社會快速發(fā)展的強勁動力,著力實施交通對接、城市提質(zhì)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌三大戰(zhàn)略,顯著提升區(qū)位優(yōu)勢,優(yōu)化市域空間布局,全市域構(gòu)建以新型城鎮(zhèn)化為接點的城鄉(xiāng)一體化體系,推動城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。把城市作為牽動全市經(jīng)濟社會發(fā)展的戰(zhàn)略平臺來打造,重點突破城市空間框架,瞄準(zhǔn)建設(shè)濱河型中等城市目標(biāo),深入實施“南拓、北進(jìn)、東延”空間拓展戰(zhàn)略,構(gòu)建組團式空間框架,奠定城市長遠(yuǎn)發(fā)展的基石；著力提升城市品質(zhì),打造休閑旅游城市、園林綠化城市、生態(tài)宜居城市、文明城市、衛(wèi)生城市、平安城市六張名片,在新一輪城市競爭中贏得核心優(yōu)勢。2.6XX鎮(zhèn)概況XX鎮(zhèn)位于XX市域西部,西鄰婁底,南接雙峰,環(huán)山近水,風(fēng)景秀麗。全鎮(zhèn)轄萬羅山,洞嘉2個社區(qū)居委會和白云村、杉山村、梅花村等33個行政村,鎮(zhèn)域總面積為138.9平方公里,其中鎮(zhèn)區(qū)建成區(qū)為2.465平方公里,2011年全鎮(zhèn)人口為53773人,其中城鎮(zhèn)人口為25287人。XX鎮(zhèn)區(qū)是全鎮(zhèn)經(jīng)濟支柱,是全鎮(zhèn)的科教、文化和信息中心、交通樞紐和物資集散中心,是全鎮(zhèn)的綜合性服務(wù)基地?！禭X市XX鎮(zhèn)總體規(guī)劃（2006——2020）》確定XX鎮(zhèn)城鎮(zhèn)功能組織以南北向和東西向兩條城鎮(zhèn)發(fā)展軸線為骨架,采用組團式規(guī)劃結(jié)構(gòu),形成“一心,兩軸,五片區(qū)”的布局形式。總體規(guī)劃確定到2020年XX鎮(zhèn)城鎮(zhèn)化水平控制在66.5%左右,城鎮(zhèn)人口約5.5萬人,人均建設(shè)用地控制指標(biāo)為105平方米。XX新區(qū)是鎮(zhèn)區(qū)的發(fā)展重點,是全鎮(zhèn)政治、經(jīng)濟、科技文教、商貿(mào)中心。XX新區(qū)位于XX舊鎮(zhèn)區(qū)東南面,處在城鎮(zhèn)未來發(fā)展的中心位置,范圍主要在湘黔鐵路和上瑞高速公路之間,東西長約1.7公里,南北寬約1.3公里,總面積為2.1276平方公里。規(guī)劃范圍內(nèi)有現(xiàn)狀建成區(qū)用地面積為0.45公頃,用地以農(nóng)田、岡地為主,黃海高程一般在92－145米左右。岡地主要位于片區(qū)的中部和西部地區(qū),東部、南部和北部,海拔較低,以農(nóng)業(yè)用地為主。片區(qū)內(nèi)水系較少,僅有零星水塘和一條水渠。在建設(shè)用地方面,片區(qū)內(nèi)地面有一定的起伏,建成區(qū)絕大部分為農(nóng)村居民點,另外,城鎮(zhèn)建設(shè)已經(jīng)向該片區(qū)發(fā)展,沿東大街有部分單位和居民區(qū)分布。省道S312線從規(guī)劃區(qū)邊緣通過,上瑞高速公路在規(guī)劃區(qū)南部設(shè)有互通口。XX鎮(zhèn)區(qū)南側(cè)是風(fēng)景秀麗的湖南XX旅游區(qū),其發(fā)展集生態(tài)休閑,旅游渡假等于一體的綜合性旅游區(qū)?，F(xiàn)狀游客人數(shù)超過10萬,2020年將達(dá)到55萬人；《XX市XX鎮(zhèn)總體規(guī)劃（2006-2020）》確定XX鎮(zhèn)是湖南XX旅游區(qū)的服務(wù)基地,并且在上瑞高速公路以南規(guī)劃一個片區(qū)與旅游區(qū)共同開發(fā),成為整個旅游區(qū)的服務(wù)接待基地；在鐘家灣片區(qū)（XX新區(qū)東部）發(fā)展旅游副產(chǎn)品加工,提供特色產(chǎn)品、紀(jì)念品等,更好地服務(wù)旅游區(qū)2.7湖南XX旅游區(qū)概況湖南XX旅游區(qū)規(guī)劃總面積177.2平方公里,位于XX市與婁底市結(jié)合部,上瑞高速公路、湘黔鐵路穿湖而過,距離黃花國際機場140公里。周邊2小時車程內(nèi)大中型城市有6個,城市人口超過1000萬。2000年開始建設(shè),XX市委、市政府把該區(qū)作為XX市旅游休閑產(chǎn)業(yè)基地的重點之一,并列入市重點建設(shè)項目。2006年入選生態(tài)休閑類“新瀟湘八景”之一。作為湖南省十一·五旅游產(chǎn)業(yè)重點項目,承擔(dān)著長株潭城市群建設(shè)“資源節(jié)約型、環(huán)境友好型”社會綜合改革試驗區(qū)的休閑度假服務(wù)基地的功能。這里是湘軍之源,山清水秀、人文薈萃。依據(jù)《湖南XX旅游區(qū)總規(guī)（修編）（2007-2020）》,XX旅游區(qū)未來將依托自身優(yōu)美的自然景觀資源和深厚的文化底蘊,以生態(tài)休閑度假產(chǎn)品為核心,以文化旅游、觀光旅游、美食旅游為輔助,打造中國湖泊型頂級生態(tài)休閑度假旅游勝地。XX旅游度假區(qū)已于2008年進(jìn)入全面提升階段。景區(qū)計劃在未來3年內(nèi)將公司建成4A級旅游區(qū),5年內(nèi)建成5A級旅游區(qū),10年時間建成國家級旅游度假區(qū)。XX旅游區(qū)地處湘中地區(qū),周邊120公里范圍內(nèi)有長沙、株洲、XX、邵陽、婁底、益陽、衡陽七大城市、城鎮(zhèn)常住人口近千萬人。位于長、株、潭、婁、邵1.5小時經(jīng)濟圈內(nèi),周邊經(jīng)過的高速公路有二廣高速、衡懷高速、譚衡高速等,旅游區(qū)周圍將形成高速公路網(wǎng)絡(luò),方便各地游客往來,是“長株潭的后花園,泛長株潭的中心花園”。第三部分項目選址與片區(qū)概況3.1項目選址項目位于XX鎮(zhèn)XX新區(qū)東側(cè),用地緊鄰高速公路連接線,該處同時也是連接XX與婁底的重要中轉(zhuǎn)站,此處地理位置非常優(yōu)越,交通快捷便利,利于群眾出行。地處交通要道,過境客貨車輛集中,發(fā)展遠(yuǎn)景廣闊。3.2項目片區(qū)概況XX鎮(zhèn)位于湖南省中部,XX、XX市西南,西臨婁底市,是連接婁底與XX的最重要中轉(zhuǎn)站,為湖南省3+5城市群的結(jié)合部。鎮(zhèn)域總面積138.9平方公里,轄32個村,總?cè)丝?.47萬人,城鎮(zhèn)人口2.57萬人,城鎮(zhèn)化率達(dá)47%。XX鎮(zhèn)還被確定為湖南省綜合改革試點鎮(zhèn),全國綜合改革試點鎮(zhèn)、重點鎮(zhèn)和XX市衛(wèi)星鎮(zhèn)。XX鎮(zhèn)境內(nèi)的宋窯遺址填補了南方無宋窯的歷史空白。XX鎮(zhèn)還是湘軍水師發(fā)源地,泥溪村內(nèi)有抗日名將宋希濂家的老屋,歷史遺存豐富、歷史沉淀深厚,文化資源特色鮮明,人文資源保存較為完好,其后續(xù)旅游開發(fā)價值很高。XX新區(qū)位于城鎮(zhèn)未來發(fā)展空間的中心位置,西側(cè)靠近省道S312線和上瑞高速公路的互通口,南側(cè)是湖南XX旅游區(qū),西北側(cè)為舊鎮(zhèn)區(qū)。項目地塊用地范圍分布有民用住宅、農(nóng)田等,整個地形比較平坦,所需建筑材料均易從市場購得且運輸十分方便。目前通往項目區(qū)的道路主要有上瑞高速、省道S312、XX連接線等,XXXX示范區(qū)交通物流園建設(shè)工程的交通問題可以全面得到滿足。第四部分項目定位與初步規(guī)劃方案4.1項目定位該項目位于XX鎮(zhèn)XX新區(qū)東側(cè),用地緊鄰高速公路連接線,該處同時也是連接XX與婁底的重要中轉(zhuǎn)站,地理優(yōu)勢十分突出,同時,道路運輸站場及商貿(mào)物流建設(shè)是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重要組成部分,按XX鎮(zhèn)的總體規(guī)劃,該項目的建設(shè)能有效的改善XX鎮(zhèn)交通及經(jīng)濟的窗口形象,有利于XX鎮(zhèn)的面貌的改善,打造XX鎮(zhèn)綜合服務(wù)的功能構(gòu)建大型區(qū)域性、綜合型的交通物流園,促進(jìn)XX鎮(zhèn)的社會經(jīng)濟發(fā)展。4.2項目功能規(guī)劃項目規(guī)劃用地內(nèi)設(shè)汽車站和商貿(mào)物流中心。汽車站位于項目用地西北側(cè),內(nèi)部建筑以南北向布置為主；商貿(mào)物流中心有三個地塊構(gòu)成,內(nèi)部設(shè)商貿(mào)物流城、倉儲、加工、公路物流和停車場等,規(guī)劃用地內(nèi)設(shè)垃圾手機點一個、公廁垃圾站一個。主要功能建設(shè)如下:4.2.1項目市場主體XXXX示范區(qū)交通物流園內(nèi)汽車站將按照國家二級甲等汽車站標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計,建設(shè)工程的主要內(nèi)容包括汽車站基本設(shè)施建設(shè)及商貿(mào)物流中心建設(shè)。4.2.2項目功能規(guī)劃（1）專業(yè)市場主體功能站內(nèi)應(yīng)配備車輛檢測、維修、安檢、餐飲娛樂住宿、換乘中心、社會停車場等功能。（2）項目功能布局在空間形態(tài)上分為:國家二級汽車站、商貿(mào)物流城、商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)園、公路物流區(qū)。4.3項目進(jìn)度安排2013年——2014年,完成項目的報批工作,完成園區(qū)內(nèi)主要道路設(shè)施的基本建設(shè)；2014年——2015年,開始部分市場建設(shè)；2015年,完成園區(qū)全部建設(shè),正式投入市場運營。第五部分項目投資估算5.1土地取得費用本項目預(yù)計以出讓的方式取得該塊工業(yè)工業(yè)用地,占地面積156.9畝,每畝土地購買費用約18萬元,取得土地總成本為2824萬元。5.2國家二級車站建設(shè)費用本項目車站占地面積為104600.18㎡,容積率為1.43,總建筑面積149979平方米,參照區(qū)內(nèi)類似綜合市場項目的建設(shè)投資標(biāo)準(zhǔn),計算得出本項目的建筑材料費用約為1000元/㎡,可計算得出本項目建筑安裝成本約為14998萬元。5.3其他費用綜上國家二級車站、商住部分、燃?xì)庹?、物流中心等區(qū)域的建設(shè)成本為17822.1萬元,建設(shè)過程中,其他相關(guān)費用為:（1）前期費用:按建設(shè)成本的3%計算,約為535萬元。（2）報建費用:按每平方米80元計算,該費用約為1200萬元。（3）工程管理費:按建設(shè)成本的3%計算,約535萬元。（4）不可預(yù)見費：在開發(fā)過程中的某些零星稅費、雜費、預(yù)算外支出,按建設(shè)費用和其他費用之和的5%估算,共約891萬元。5.4設(shè)施設(shè)備購買費用本項目建設(shè)過程中,需要購置營運車輛200臺、檢測設(shè)備、維修設(shè)備、安檢設(shè)備等設(shè)施設(shè)備,上述設(shè)施設(shè)備的購置成本估算約為2000.00萬元。5.5總投資成本根據(jù)上述估算可知,本項目總投資為22983萬元。5.6資金來源該項目資金來源于上級配套資金、銀行貸款及自有資金,其中上級配套資金約800萬元,銀行貸款16000萬元,自有資金6183萬元。第六部分財務(wù)分析6.1財務(wù)分析假設(shè)條件（1）國內(nèi)物價保持基本穩(wěn)定,不發(fā)生較高通貨膨脹；（2）項目能夠按照計劃進(jìn)度按時完成項目建設(shè)；（3）市場需求與預(yù)測的情況不發(fā)生大的變動和項目的管理能夠跟上計劃發(fā)展的需要；（4）國內(nèi)的稅收政策不發(fā)生較大變化；（5）假設(shè)項目運營期15年,相關(guān)收益的估算按國內(nèi)類似交通物流園區(qū)收益進(jìn)行估算；（6）項目運作過程中,園區(qū)的日常管理費用分?jǐn)傊翀@區(qū)內(nèi)經(jīng)營者的日常經(jīng)營中,在本分析中不進(jìn)行計算。6.2收益分析6.2.1國家二級車站收益國家二級車站收入?yún)⒄胀愋蛙囌臼杖?經(jīng)營期內(nèi)平均每年獲取的收益約為800.00萬元/年。6.2.2物流中心收益以出租方式經(jīng)營,租金約為200元/㎡/年,經(jīng)營期內(nèi)平均每年獲取的收益約為2400萬元/年。6.3稅收分析物流園區(qū)的營業(yè)稅金按照國家統(tǒng)一規(guī)定的5%征收,再加上營業(yè)稅金的10%作為城建及教育附加稅,企業(yè)的所得稅按照國家規(guī)定的2.75%的稅率進(jìn)行征收。6.4項目投資效益1.本項目在運營期稅后內(nèi)部收益率超過12%的基準(zhǔn)利率。2.本項目所得稅后靜態(tài)投資回收期約為8年。第七部分社會效益分析7.1項目建設(shè)可帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展,促進(jìn)城市就業(yè)項目建設(shè)過程中可吸