小區(qū)水物業(yè)標書模板

目錄第一章企業(yè)介紹第二章服務(wù)理念和目標第三章項目機構(gòu)運作方法及制度、步驟、服務(wù)人員配置第四章前期介入工作方案第五章物業(yè)服務(wù)方案第六章物業(yè)維修和服務(wù)應(yīng)急方法第八章物業(yè)管理費用對招標文件認同申明我企業(yè)認真閱讀了解了38小區(qū)水景麗園小區(qū)一期物業(yè)管理招標文件后，鄭重申明以下:1、我企業(yè)對招標文件和招標文件中全部條款全部認同，主動響應(yīng)。2、我企業(yè)很了解和支持并服從招標人和招標代理單位在此次招標活動各項工作安排。3、我企業(yè)承諾將認真按招標文件要求，認真推行招標文件中全部條款，完成本項目標管理任務(wù)。4、假如我方有幸中標，我方將尊垂貴方全方面管理，認真推行協(xié)議，實現(xiàn)我方在投標及協(xié)議全部承諾，為貴方提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。5、我企業(yè)嚴格按招標文件要求，規(guī)范地編制投標文件，委派有實力人員進駐現(xiàn)場認真工作，請招標人、教授和評委、領(lǐng)導(dǎo)給審查和指正。投標單位：石河子宏麗物業(yè)服務(wù)法定代表人：張銳第一章企業(yè)介紹石河子宏麗物業(yè)服務(wù)成立于，是本市唯一一家經(jīng)自治區(qū)建設(shè)廳核準國家二級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)。是石河子地域唯一一家榮任自治區(qū)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會常務(wù)理事單位，石河子房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長單位，自治區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)AAA級誠信單位。企業(yè)以住宅小區(qū)、商業(yè)網(wǎng)點、辦公及大型市政公共物業(yè)管理項目為主，擁有各類中高級管理技術(shù)人才48人，職員480余人，在市區(qū)承管著35各物業(yè)項目，管理面積320萬平方米；其中住宅100.6萬平方米，服務(wù)居民9000余戶，綠化管理面積99萬平方米，別墅8.2萬平方米。企業(yè)設(shè)專業(yè)綠化隊，綠化管理面積92萬平方米。設(shè)工程維修部，可負擔(dān)各類維修服務(wù)工作。設(shè)機械車隊，購置多種車型十余種，滿足企業(yè)各項目多種作業(yè)要求。成立下屬電梯企業(yè)，可承接各類電梯安裝、維保服務(wù)。企業(yè)服務(wù)香格里拉、玫瑰園、幸福苑、天富玉城等小區(qū)和人民銀行、移動企業(yè)、地稅局辦公樓、國稅局辦公樓等項目，均取得自治區(qū)級及市級“物業(yè)服務(wù)優(yōu)異單位”等榮譽。企業(yè)榮獲自治區(qū)物業(yè)服務(wù)“AAA級誠信單位”資格認證。企業(yè)至連續(xù)十二年被行業(yè)主管部門授予“八師石河子市物業(yè)服務(wù)優(yōu)異企業(yè)”稱號。“讓服務(wù)每一個小區(qū)、每一座小區(qū)全部成為城市亮點”，將是宏麗物業(yè)人一直不渝追求。遠景：打造中國商務(wù)物業(yè)一站式服務(wù)頂尖品牌。使命：專注用戶體驗，成就職員夢想。關(guān)鍵價值觀：真誠、堅忍、勤奮、專業(yè)、激勵、感恩。第二章服務(wù)理念和目標質(zhì)量方針瞄準國際優(yōu)異水平，不停提升服務(wù)質(zhì)量；以嚴謹管理和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為用戶營造安全(Security)、優(yōu)美(Elegancy)、舒適(Comfort)、方便(Convenience)小區(qū)環(huán)境。企業(yè)理念人才：物業(yè)管理隸屬服務(wù)業(yè)，服務(wù)業(yè)需要高級頭腦，人才就顯可貴。尊重人才，珍惜人才，提供發(fā)展空間是宏麗物業(yè)對人才使用標準。團體：團即團結(jié)，隊即多人集合。團體就是靠一個信念凝集在一起戰(zhàn)斗集體，含有團體精神才能打勝仗。宏麗物業(yè)起步為團體，走向成功仍要靠團體精神?；樱褐v求卓越溝通，我們和用戶需要卓越溝通，我們團體內(nèi)部更需要卓越溝通，溝通產(chǎn)生共鳴，溝通產(chǎn)生原動力。溝通也讓我們相互愈加坦誠。盡責(zé)：盡責(zé)是做人和做事之本，盡責(zé)也是自我價值實現(xiàn)標尺，有盡責(zé)之心可助事業(yè)騰飛，有盡責(zé)之心可取得用戶和更多回報。服務(wù)理念幫助用戶，就是幫助我們自己。用戶是我們生存和發(fā)展基礎(chǔ)，是我們衣食父母。企業(yè)全體職員應(yīng)以用戶為關(guān)注焦點，把用戶需求放在第一位。遵照“管理無盲點，服務(wù)無挑剔”工作宗旨，提倡“敬業(yè)、樂業(yè)、創(chuàng)業(yè)”工作精神，并將其充足表現(xiàn)在物業(yè)管理每一個崗位和每一項服務(wù)全過程中。我們期望經(jīng)過樹立服務(wù)意識、端正服務(wù)態(tài)度、掌握服務(wù)技能、提升服務(wù)質(zhì)量、完善服務(wù)水準和加強團體學(xué)習(xí)。以適應(yīng)市場改變，滿足并超越用戶不停發(fā)展要求和期望，使企業(yè)物業(yè)管理服務(wù)處于領(lǐng)先地位。經(jīng)營理念以質(zhì)量立足市場：質(zhì)量上做到規(guī)范化、標準化，以高標準質(zhì)量管理體系立足市場，并不停突破和自我超越，使宏麗企業(yè)取得市場認同。以品牌角逐市場：有優(yōu)良品牌企業(yè)才有永恒生命力和吸納力。宏麗企業(yè)精神內(nèi)涵就是以品牌去占領(lǐng)、去取得市場。這種精神內(nèi)涵實現(xiàn)是以規(guī)范管理發(fā)明品牌、實施創(chuàng)優(yōu)發(fā)展品牌，自我超越升華品牌、塑造精品演繹品牌。以信譽贏取市場：宏麗企業(yè)以“管就高標準，干就創(chuàng)一流”，樹立宏麗物業(yè)良好市場口碑和“有諾必踐、一諾千金”社會信譽。以實力拓展市場：宏麗企業(yè)對物業(yè)管理實施條塊結(jié)合、以條為主專業(yè)化管理和內(nèi)外并舉、以績?yōu)橄纫?guī)?；?、專業(yè)化經(jīng)營，經(jīng)過組建、磨合、擴充，形成獨樹一幟人才優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。對水景麗園項目定位：我們將其定位為風(fēng)景觀光休閑小區(qū)。以高標準服務(wù)，人性化管理給石河子人民營造一個新型，智能，高級亮點小區(qū)。第三章項目管理機構(gòu)運作方法及管理制度、管理步驟管理方法水景麗園是啟程房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一項經(jīng)典歷作，宏麗物業(yè)準備將其物業(yè)管理服務(wù)打造成優(yōu)異休閑住宅區(qū)，計劃在物業(yè)管理上實施全新創(chuàng)意。在“水景麗園”物業(yè)管理追求“以人為本”之立意，堅持以人為本，樹立“幫助用戶·就是幫助我們自己”全員服務(wù)理念，強調(diào)居住生活環(huán)境和旅游休閑環(huán)境友好美，每一細節(jié)全部能想用戶所想，隨用戶所愿。新疆啟程房地產(chǎn)依據(jù)物業(yè)管理條例及其實施細則和雙方議定事項，擬宏麗物業(yè)管理作為“水景麗園”物業(yè)管理商，全權(quán)負責(zé)“水景麗園”物業(yè)管理工作具體實施運作。宏麗物業(yè)在協(xié)議期限內(nèi)對“水景麗園”制訂年度管理目標，在經(jīng)濟上實施獨立核實、自負盈虧，實現(xiàn)“水景麗園”物業(yè)項目社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益和文化效益同時發(fā)展。宏麗物業(yè)在協(xié)議期限內(nèi)將“水景麗園”物業(yè)管理服務(wù)工作列入內(nèi)部對應(yīng)策劃、考評、檢驗、評選和連續(xù)改善序列中，由宏麗物業(yè)組建“水景麗園”物業(yè)管理部，委派管理部經(jīng)理，依據(jù)“水景麗園”具體情況，負責(zé)其完工驗收、入伙及其以后各階段物業(yè)管理工作，為“水景麗園”制訂全套管理方案、操作手冊、管理制度、質(zhì)量標準等，并促進其有效運行，根據(jù)雙方約定管理服務(wù)內(nèi)容為“水景麗園”提供全方位、全過程、專業(yè)化管理服務(wù)工作。為確保管理標準實現(xiàn)及更有力推行“置信生活星級服務(wù)方法”，宏麗物業(yè)將以總部各專業(yè)部門和各分部管理隊伍技術(shù)支持，結(jié)合物業(yè)管理服務(wù)實際需要，組建物業(yè)管理教授，定時對現(xiàn)場進行監(jiān)察、支援。并依據(jù)現(xiàn)場發(fā)覺問題，立即、針對性提出整改提議和糾正、預(yù)防方法。二、完善管理制度崗位職責(zé)物業(yè)企業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé)

1、全方面負責(zé)對所管轄物業(yè)實施一體化綜合管理，完成年度管理目標和經(jīng)濟指標；

2、制訂物業(yè)企業(yè)年度、月度工作計劃并組織實施，業(yè)務(wù)上接收置業(yè)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)指導(dǎo)和監(jiān)督；

3、負責(zé)檢驗、監(jiān)督各項制度實施情況，落實績效考評制度，獎優(yōu)罰劣；

4、合理調(diào)配人員，協(xié)調(diào)各崗位分工協(xié)作，責(zé)任到人，同時關(guān)心職員日常工作和生活，確保物業(yè)企業(yè)職員有良好精神面貌和主動工作心態(tài)；

5、負責(zé)本部門人事管理，協(xié)調(diào)和置業(yè)企業(yè)各部門工作對接；負責(zé)檢驗、監(jiān)督客服中心日常服務(wù)工作和報修、維修、安全、消防工作；負責(zé)部門職員日常培訓(xùn)工作；

8、認真完成置業(yè)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)安排其它臨時性工作；9、直接對企業(yè)總經(jīng)理負責(zé)。物業(yè)大管家崗位職責(zé)

1、負責(zé)轄區(qū)用戶關(guān)系管理，接收用戶投訴、報修和業(yè)主回訪；2、負責(zé)客服中心日常管理工作，制訂客服中心年度經(jīng)營目標，及每個月、每七天工作計劃；3、負責(zé)檢驗、監(jiān)督客服專員、保安部、綜合部、維修部日常服務(wù)工作具體落實；4、幫助物業(yè)經(jīng)理做好各部門績效考評工作，指導(dǎo)、幫助貼心管家、行政專員完成既定目標；

5、保持和用戶日常聯(lián)絡(luò)和相互溝通，做好各職能部門協(xié)調(diào)工作。6、幫助物業(yè)經(jīng)理負責(zé)星級服務(wù)實施；7、組織實施小區(qū)文化建設(shè)；

8、幫助物業(yè)經(jīng)理做好其它臨時性工作；9、物業(yè)大管家直接對物業(yè)經(jīng)理負責(zé)。

前臺接待員崗位職責(zé)

1、負責(zé)客服中心來人、來訪接待和安排工作；

2、負責(zé)小區(qū)業(yè)主檔案及各項表格檔案管理；

3、負責(zé)企業(yè)召開會議準備工作及會場部署、會務(wù)服務(wù)工作；

4、負責(zé)辦理用戶交房及裝修相關(guān)手續(xù)辦理；5、建立收費臺帳信息，掌握收費動態(tài)，立即收取、催交各項應(yīng)收費；

7、企業(yè)交辦臨時性工作。8、前臺接待直接對物業(yè)大管家負責(zé)。保潔職員崗位職責(zé)1、遵守物業(yè)企業(yè)制訂物業(yè)服務(wù)細則，統(tǒng)一著裝上崗，佩戴工號牌，樹立良好形象；2、服從綜合部主管指揮，保質(zhì)保量地完成本人負責(zé)區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生工作；3、嚴格遵守勞動紀律，堅守工作崗位，根據(jù)清潔工作步驟搞好區(qū)內(nèi)衛(wèi)生；4、發(fā)揚互助精神，支持同事工作，以禮相待；5、負責(zé)本區(qū)域內(nèi)垃圾搜集及清運工作；6、直接對物業(yè)大管家負責(zé)。綠化工崗位職責(zé)遵守企業(yè)規(guī)章制度，服從企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和管理人員檢驗監(jiān)督，工作時佩戴工號牌；

2、綠化養(yǎng)護操作場地及道路兩旁整齊有序，無危及車輛、行人現(xiàn)象；

3、和用戶溝通和勸阻有損綠化行為要溫和有禮；

4、正確并熟練操作使用及保管園林器械，妥善保管好綠化工具設(shè)施、農(nóng)藥、化肥及其它用具，嚴格使用化肥和農(nóng)藥；

5、花草樹木立即澆水，預(yù)防過旱和過澇；

6、對花草樹木定時培土、施肥、除雜草和除病蟲害，對新栽花草樹木要立即修剪、補苗、澆水，確保成活率達90％以上；

7、熟悉物業(yè)轄區(qū)內(nèi)綠化概況，充足利用綠地面積，合理布局、種植花草、樹木；

8、管理好澆水自來水籠頭，節(jié)省用水，做到人走水?dāng)?，不準出現(xiàn)長流，其它開關(guān)用水籠頭要立即維修；9、定時對小區(qū)景觀水系進行清理維護；10、直接向物業(yè)大管家負責(zé)。水、電維修職員崗位職責(zé)1、按時上下班，不遲到，不早退，因故請假，需級上級部門同意；2、認真實施企業(yè)制訂各項設(shè)備維護規(guī)程；定時對設(shè)施、設(shè)備進行全方面巡視、檢驗，確保設(shè)備設(shè)施、設(shè)備機房整齊，發(fā)覺問題立即處理；3、嚴格遵守操作規(guī)程，預(yù)防安全事故發(fā)生。4、發(fā)生突發(fā)情況，應(yīng)快速趕往現(xiàn)場，立即采取應(yīng)急方法，確保設(shè)施、設(shè)備正常、完好；5、認真完成企業(yè)安排設(shè)備大檢修任務(wù)；6、正確和具體填寫工作統(tǒng)計，維修統(tǒng)計，建立設(shè)備工作維修檔案；7、珍惜多種設(shè)備，工具和材料，對日用維修消耗品要登記簽認，嚴禁浪費；8、加強業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，認真鉆研維護技術(shù)，并樹立高度責(zé)任心，端正工作態(tài)度；9、直接對物業(yè)經(jīng)理負責(zé)。保安部主管崗位職責(zé)1、保安部主管對整個轄區(qū)內(nèi)治安、消防安全、車輛管理負有組織領(lǐng)導(dǎo)具體責(zé)任。負責(zé)本部門全方面工作，認真落實企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)指示精神，很好完成本部門各項工作任務(wù)，率領(lǐng)全體保安做好轄區(qū)安全保衛(wèi)工作；2、堅持“從嚴要求，精誠護衛(wèi)”方針，認真抓好保安隊伍各項建設(shè)；3、有組織、有計劃開展軍事訓(xùn)練，不停提升全體保安軍隊素質(zhì)和令行嚴禁，遵守紀律自覺性；4、不定時查崗、查哨，確保保安在工作中一直保持良好工作狀態(tài)。掌握保安心態(tài)，注意思想動向，立即做好疏導(dǎo)工作，預(yù)防保安部內(nèi)部發(fā)生意外情況；5、加強日常安全管理，定時或不定時檢驗轄區(qū)消防、治安情況。對在轄區(qū)內(nèi)可能發(fā)生偷竊、斗歐、火災(zāi)等問題，立即發(fā)覺和阻止，消除安全隱患。對已經(jīng)出現(xiàn)問題，立即處理，保護好現(xiàn)場，并立即匯報領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)部門；6、熟悉和掌握轄區(qū)內(nèi)多種保安和消防設(shè)施操作和性能，熟悉轄區(qū)內(nèi)治安情況，做到心中有數(shù)；7、對違反紀律和制度保安，有權(quán)對其批評和經(jīng)濟處罰或開除；8、完善確定本部門各項制度；9、直接對物業(yè)經(jīng)理負責(zé)。保安班長崗位職責(zé)1、對本部主管負責(zé)，做好所轄區(qū)內(nèi)安全、治安維護工作；2、率領(lǐng)本班組全體人員依據(jù)制訂崗位職責(zé)，認真嚴厲，一絲不茍地搞好安全維護工作；3、依據(jù)崗位職責(zé)所要求項目和要求，嚴格進行檢驗，督促全體安保人員落實崗位責(zé)任制；4、熟知法律知識和法律觀念，熟悉安保業(yè)務(wù)，了解物業(yè)服務(wù)所制訂規(guī)章制度，撐握轄區(qū)內(nèi)治安保衛(wèi)工作規(guī)律、特點，嚴格管好、做好安全維護工作；5、主動為上級領(lǐng)導(dǎo)提供建設(shè)性工作提議，立即將安保人員反應(yīng)多種信息向上級匯報，立即傳達，落實上級指示精神和工作安排；6、認真做好本班組人員考勤，具體如實記載工作中碰到及處理多種情況，天天向保安部主管匯報；7、檢驗督促班組職員到崗情況，監(jiān)督職員是否全勤工作，對缺勤關(guān)鍵崗位要立即采取撲救方法，合理安排崗位，落實工作職責(zé)；8、關(guān)心職員生活，熟悉職員心態(tài)，指導(dǎo)職員工作，加強班組凝聚力；9、以身作則，做好本職員作，落實獎罰制度，獎優(yōu)罰劣；10、直接對保安主管負責(zé)。保安員崗位職責(zé)1、保安員必需身穿制服，攜帶裝備，嚴整儀容。糾正違章時先敬禮，必需做到以禮待人；2、實施二十四小時值班及巡查制度，嚴禁脫崗；3、作風(fēng)正派遵紀遵法，堅守崗位，提升警惕，發(fā)覺違法犯罪分子要果斷設(shè)法抓獲；4、值崗人員要認真做好防火、防盜、防搶劫工作，認真檢驗設(shè)施設(shè)備，發(fā)覺不安全原因立即查明情況，排除險情，并立即上報主管部門并做好統(tǒng)計，確保轄區(qū)安全；5、執(zhí)勤過程中要勤巡查，要有敏銳眼光，注意發(fā)覺可疑人、事、物，預(yù)防案件事故發(fā)生，努力爭取做到萬無一失；6、珍惜設(shè)施設(shè)備，公共財務(wù)，對崗區(qū)內(nèi)一切設(shè)施財務(wù)不得隨便亂用；7、嚴格遵守上下班時間及值班紀律，對崗位區(qū)發(fā)生多種情況要認真處理，并做好具體書面統(tǒng)計；8、碰到緊急突發(fā)性重大事情，要立即匯報上級領(lǐng)導(dǎo)；9、嚴格實施交接班制度，按時、按要求交接班；10、直接對保安班長負責(zé)。工裝管理制度目標為樹立企業(yè)良好企業(yè)形象，深入規(guī)范管理，制訂本管理制度；2適用范圍全體職員工作時間著裝要求3.1全部職員必需根據(jù)企業(yè)要求著裝，保持良好精神風(fēng)貌；3.2工裝要常常換洗，不得出現(xiàn)掉扣、錯扣、脫線現(xiàn)象；工裝換季時間夏裝：5月1日至9月30日冬裝：10月1日至第二年4月30日工裝及工牌使用及發(fā)放5.1物業(yè)前臺接待員負責(zé)職員工裝、工牌發(fā)放工作；5.2新入職職員在入職一星期后可有部門責(zé)任人申請領(lǐng)取工裝；2.3職員在領(lǐng)取工裝后，如因個人原因造成物品丟失或損壞者，由本人上交相關(guān)成本費用后領(lǐng)取新工裝、工牌；工裝折舊費用6.1企業(yè)全體職員離職時需上交工裝及工牌，未上交者企業(yè)將以每套工裝原價從工資中扣除；6.2職員入職未滿六個月者扣除總額50%折舊費用，滿六個月者不扣除任何費用。管理組織架構(gòu)宏麗物業(yè)管理物業(yè)管理服務(wù)架構(gòu)圖市場推廣部品質(zhì)監(jiān)控部財務(wù)審計部行政管理部總經(jīng)理總部關(guān)鍵隊伍各分部管理隊伍經(jīng)理助理環(huán)境部宏麗物業(yè)市場推廣部品質(zhì)監(jiān)控部財務(wù)審計部行政管理部總經(jīng)理總部關(guān)鍵隊伍各分部管理隊伍經(jīng)理助理環(huán)境部宏麗物業(yè)工程部工程部保安部總務(wù)部經(jīng)理助理總工程師總經(jīng)理經(jīng)理助理總工程師總經(jīng)理管理職能說明總部關(guān)鍵隊伍管理職能效益增加部門：市場推廣部負責(zé)對企業(yè)發(fā)展項目進行內(nèi)外拓展，以增強企業(yè)經(jīng)濟效益不停增加。監(jiān)督檢驗部門：品質(zhì)監(jiān)控部負責(zé)對企業(yè)各個部門、各個崗位進行全方面監(jiān)督檢驗，嚴格根據(jù)ISO9002：國際質(zhì)量管理體系要求開展各項工作，保障企業(yè)運作一直處于質(zhì)量管理體系嚴格監(jiān)管下運行。財務(wù)分析部門：對企業(yè)財務(wù)情況進行科學(xué)化分析，同時建立完善財務(wù)管理制度。后勤服務(wù)部門：行政部負責(zé)對企業(yè)職員選擇和培訓(xùn)工作，同時在各方面增強職員認同感，如職員生日時派送小禮品、節(jié)日對在崗職員慰問等，在企業(yè)內(nèi)部形成良好親情化服務(wù)意識。各分部隊伍管理職能各基層管理處（部）在各職能部門指導(dǎo)、監(jiān)督和考評下依據(jù)明確目標要求具體實施管理服務(wù)工作。我企業(yè)組織機構(gòu)經(jīng)過實踐檢驗，己逐步產(chǎn)生以下優(yōu)勢：樹立人才觀念：為人才脫穎而出和健康成長創(chuàng)建良好外部環(huán)境。樹立激勵機制：提升職員整體素質(zhì)，努力培養(yǎng)職員奮發(fā)向上精神面貌。塑造整體形象：增強職員自信心和認同感。景麗園物業(yè)管理部組織機構(gòu)及崗位設(shè)置本著精簡、高效標準，依據(jù)“水景麗園”實際服務(wù)、管理和經(jīng)營需要，在確?！八胞悎@”高質(zhì)量物業(yè)管理水平及管理職員素質(zhì)基礎(chǔ)上。同時，也為充足表明本企業(yè)對“水景麗園·”物業(yè)管理高度重視程度，經(jīng)研究決定成立“水景麗園”物業(yè)管理部（下設(shè)一中心兩部，共17人），負責(zé)“水景麗園”各項物業(yè)管理工作開展，具體以下：總務(wù)部性質(zhì)和任務(wù)總務(wù)部是“水景麗園”后勤保障和經(jīng)營管理和小區(qū)文化氣氛營造管理綜合部門。關(guān)鍵負責(zé)：勞資、檔案、行政管理。落實、傳達、監(jiān)督、檢驗規(guī)章制度、發(fā)展計劃、指令決議實施情況，協(xié)調(diào)各部門之間工作。負責(zé)便民服務(wù)用車調(diào)度管理。面對用戶公關(guān)、經(jīng)營、物業(yè)宣傳和廣告工作。負責(zé)開發(fā)、管理、經(jīng)營各類配套物業(yè)項目。管理貯備物資，定時盤點，合理使用，加緊存貨周轉(zhuǎn)，降低資金占用。狠抓成本控制工作，降低不合理消耗，促進增收節(jié)支等工作。管理架構(gòu)主管兼行政專員主管兼行政專員警衛(wèi)保管收費員兼采購警衛(wèi)保管收費員兼采購人員配置序號崗位數(shù)量薪資備注經(jīng)理1人4500簡歷附后收費員兼行政1人2500簡歷附后警衛(wèi)兼庫管1人2500合計3人注：現(xiàn)己到崗人員3人用戶服務(wù)中心性質(zhì)和任務(wù)用戶服務(wù)中心是管理服務(wù)面向業(yè)主和全部用戶關(guān)鍵窗口，是和用戶直接接觸和有效溝通橋梁，負責(zé)接待來賓、受理服務(wù)和投訴、用戶溝通、郵件收發(fā)、財務(wù)管理及各類費用代收等工作。管理架構(gòu)主管兼房管員用戶協(xié)調(diào)兼接待區(qū)房管員主管兼房管員用戶協(xié)調(diào)兼接待區(qū)房管員會計員兼檔案會計員兼檔案人員配置序號崗位數(shù)量薪資備注主管兼區(qū)物管員1人2500簡歷附后區(qū)物管員1人2500簡歷附后用戶協(xié)調(diào)兼接待1人人員待定合計3人工程部性質(zhì)和任務(wù)工程部是確保水景麗園正常運行專業(yè)技能部門，負責(zé)房屋建筑主體及共用設(shè)施設(shè)備運行、維修、保養(yǎng)等管理工作。管理架構(gòu)總工程師（企業(yè)總部）總工程師（企業(yè)總部）萬能工維修工組團水電工萬能工維修工組團水電工人員配置序號崗位數(shù)量薪資備注水電暖1人3000簡歷附后萬能工2人3000白1夜1己到崗合計3人管理1人、職員2人保安部性質(zhì)和任務(wù)保安部是維護“水景麗園”正常休閑、生活、居住秩序關(guān)鍵職能部門，負責(zé)治安管理、消防管理、道路和交通管理和突發(fā)事件處理等工作。管理架構(gòu)保安部監(jiān)控指揮中心治安兼監(jiān)控員消防兼監(jiān)控員交通兼監(jiān)控員勤務(wù)兼監(jiān)控員保安主管保安隊經(jīng)理助理監(jiān)控指揮中心治安兼監(jiān)控員消防兼監(jiān)控員交通兼監(jiān)控員勤務(wù)兼監(jiān)控員保安主管保安隊經(jīng)理助理保安隊保安隊隊長門衛(wèi)崗帶班班長兼便衣巡查崗保安隊隊長門衛(wèi)崗帶班班長兼便衣巡查崗車輛出入崗出入控制崗門衛(wèi)登記崗車輛出入崗出入控制崗門衛(wèi)登記崗人員配置序號崗位數(shù)量薪資備注主管12500指揮監(jiān)控中心1保安主管12500治安、消防、交管、勤務(wù)保安隊3主入口門衛(wèi)登記崗125009：00-18：00區(qū)崗1250022：00-6：00夜間崗1250022：00-6：00累計4環(huán)境部性質(zhì)和任務(wù)環(huán)境部是水景麗園物業(yè)管理部服務(wù)工作關(guān)鍵職能部門，負責(zé)水景麗園環(huán)境衛(wèi)生管理和綠化管理。管理架構(gòu)保潔主管經(jīng)理助理綠化主管保潔主管經(jīng)理助理綠化主管保潔一班總坪綠化班區(qū)保潔班保潔一班總坪綠化班區(qū)保潔班序號崗位數(shù)量薪資備注經(jīng)理助理14500簡歷附后保潔主管12500簡歷附后總坪綠化班21800區(qū)保潔班41800合計8管理3人、職員5人第四章前期物業(yè)管理介入工作方案接管驗收前準備工作

1.0成立管理處在小區(qū)入伙前三個月，（完工驗收工作在入伙前一至三個月內(nèi)進行），成立管理處，管理處主任、房管員和工程技術(shù)人員到位（其它管理人員分步到崗，具體見“入伙前籌備工作”第1.0項內(nèi)容），落實管理用房和職員宿舍。2.0組織驗收小組由物業(yè)管理企業(yè)牽頭，組織機電安裝維修工程部和管理處相關(guān)人員組成驗收小組；驗收小組應(yīng)在驗收前完成以下工作：l）提前派出部分工程技術(shù)人員進駐現(xiàn)場，和地盤工作人員一起，參與樓宇完工收尾監(jiān)理工作，關(guān)鍵是參與機電設(shè)備安裝調(diào)試．了解整個樓宇內(nèi)所裝配設(shè)備設(shè)施，熟悉各類設(shè)備結(jié)構(gòu)、性能、產(chǎn)地；熟悉水、電、氣管道線路鋪設(shè)位置及走向，為入伙后管理、維修養(yǎng)護打下基礎(chǔ)。2)主動和開發(fā)商和承建單位聯(lián)絡(luò)，協(xié)商樓宇交接問題，如：約定交接注意事項和開始交接日期等。3）和施工單位雙方制訂驗收方案，統(tǒng)一驗收標準。4）準備完工驗收表格資料：A．房屋接管驗收表B．室內(nèi)接管驗收遺留問題統(tǒng)計表C．公共配套設(shè)施接管驗收表D.公共配套設(shè)施接管驗收遺留問題統(tǒng)計表E．機電設(shè)備接管驗收表F.機電設(shè)備接管驗收遺留問題統(tǒng)計表3．0相關(guān)統(tǒng)計及表格房屋接管驗收表室內(nèi)完工驗收遺留問題統(tǒng)計表公共配套設(shè)施接管驗收表公共配套設(shè)施接管驗收遺圖問題統(tǒng)計表機電設(shè)備接管驗收表機電設(shè)備接管驗收遺留問題統(tǒng)計表資料接管移交l．0接管樓資料驗證及部分移交資料1）產(chǎn)權(quán)資料A．項目同意文件；B．用地同意文件；C．建筑執(zhí)照；D．業(yè)主單位聯(lián)絡(luò)人姓名、聯(lián)絡(luò)方法建筑面積清單；2）市府驗收合格資料A．市建設(shè)工程完工驗收證書；B．市建筑消防驗收合格證；C、市完善配套辦公室綜合驗收合格證書；D．用電許可證；E．供用電協(xié)議書；F．衛(wèi)星地面接收設(shè)施許可證；G．電視共用天線合格證；H．電梯使用合格證；3)工程技術(shù)資料A.完工圖一一包含總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、隸屬工程及隱蔽管線全套圖紙；B．地質(zhì)勘察匯報；C．工程協(xié)議及開、完工匯報：D．工程預(yù)決算分項清單；E．圖紙會審統(tǒng)計；F．工程設(shè)計變更通知（包含質(zhì)量事故處理統(tǒng)計）G．隱蔽工程驗收簽證；H．沉降觀察統(tǒng)計；I．完工驗收證實書；J．鋼材、水泥等關(guān)鍵材料質(zhì)量確保書；K．新材料、構(gòu)配件判定合格證書；L．水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備檢驗合格證書：M．砂漿、混凝土試塊試壓匯報；N．供水、供暖試壓匯報；4）資料存放：上述全部資料存放在開發(fā)建設(shè)單位（大業(yè)主），物業(yè)管理企業(yè)保留復(fù)印件在辦公室，方便隨時查閱；2．0須移交物業(yè)管理企業(yè)資料1）電梯使用合格證2）供用電協(xié)議書3）用電許可證4）用水申請審批表及供水計劃實施表5）衛(wèi)星電視地面接收設(shè)施許可證3．0移交復(fù)印件及圖紙

1）小業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、聯(lián)絡(luò)地址（或電話）、建筑面積清單。

2）市建設(shè)工程完工驗收證書

3）市建設(shè)消防驗收合格證書

4）電視共用天線合格證

5）建筑、電氣、給排水、空調(diào)、滅火系統(tǒng)等施工圖

6）機電設(shè)備單臺說明書、調(diào)試、訂購協(xié)議

4．0附表

樓宇接管資料移交清單

小區(qū)接管驗收程序

一、開發(fā)商（大業(yè)主）通知物業(yè)管理企業(yè)接管驗收；二、物業(yè)管理企業(yè)驗收小組按《樓宇接管資料移交》查對所接收資料，含有條件，應(yīng)在七日內(nèi)簽發(fā)驗收復(fù)函并約定驗收時間；

三、物業(yè)管理企業(yè)驗收小組同移交人對房屋質(zhì)量、使用功效、外觀質(zhì)量、公共配套設(shè)施設(shè)備等進行完工驗收；四、對完工驗收中發(fā)覺質(zhì)量問題，由驗收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計表，約定時限由移交人負責(zé)整改，并約定時間復(fù)核；五、對室內(nèi)物件無顯著不合符檢驗標準要求房屋，由管理處接收鎖匙。管理處對接管了鎖匙房屋負擔(dān)保管責(zé)任，應(yīng)避免人為損壞；對仍存在缺點房間等整改驗收合格后再接管鎖匙。六、業(yè)主入伙時，由管理處房管員陪同對室內(nèi)進行全方面細致質(zhì)量檢驗。對發(fā)覺質(zhì)量問題由管理處整理后匯報長航置業(yè)企業(yè)，由其限期施工隊逐項返修，經(jīng)管理處或業(yè)主驗收后消項。七、在十二個月保修期內(nèi)，在使用過程中業(yè)主或管理人員發(fā)覺因為建筑施工或產(chǎn)品制造上缺點時，匯報開發(fā)商查驗證實后，由其責(zé)令施工隊更換或返修。房屋接管驗收標準及檢驗措施

1．0范圍長航小區(qū)水電配套設(shè)施等；

2．0標準參考建設(shè)部ZBP30001一90標準和國家1991年7月1日頒布《房屋接管驗收標準》及達成業(yè)主合理要求。

3．0標準及檢驗措施

3．1梁、柱、板主體：l）按圖紙設(shè)計逐間檢驗，無變形、弓凸、剝落、開裂、傾斜、移位和非收縮性裂縫；2）無鋼筋外露；

3．2頂棚：l）抹灰面平整。面層涂料均勻，無漏刷、無脫皮；2）無裂紋，無霉點，無滲水痕跡，無污債：

3．3墻面：l）抹灰面平整．面層涂料均勻，無漏刷．無面層剝落，無顯著裂縫，無污漬；2）塊料（如磁磚）面層：A．粘貼牢靠，無缺校掉角；

B.面層無裂紋、損傷、色澤一致；C．對維砂漿飽滿，線條順直；3)墻面：無裂紋、起砂、麻面等缺點，無滲水現(xiàn)象；

3．4地（樓）面：l）毛地面：平整，無裂紋；2)塊料（如磁磚）面層：A粘貼牢靠，無缺校掉角；B面層無裂紋、損傷、色澤一致．對縫線條順直；C．對縫砂漿飽滿，線條順直；3)水泥砂漿面層：抹灰平整，壓光均勻，無空鼓，無裂紋，無起泡等缺點；4）衛(wèi)生間、廚房和前后陽臺地面：A．用小桶或塑料膠管向地面沖倒水．觀察水流向正確到地漏,不應(yīng)有積水,倒泛水；

B．第二天到樓下檢驗樓面無滲漏；

3．5門窗：1）開啟自如，手輕搖擺門窗和墻面接觸牢靠，無晃動和裂縫出現(xiàn)；目視零配件裝配齊全．位置正確，無翹曲變形；2）從室內(nèi)輕搖擺門鎖和門連接牢靠，開啟靈活；3）木門油漆均勻，觀察門縫線條均勻，不掉角，無變形；4）單指輕擊玻璃安裝牢靠，無輕微晃動現(xiàn)象；玻璃膠縫密實，玻璃面層無裂縫，無損傷和無刮花痕跡；5）窗臺泛水正常，無向室內(nèi)倒流缺點；可選擇以下檢驗方法：A．先關(guān)緊全部窗戶，從天面或頂層房間窗戶（屬天面全部有檐口房屋，普遍為多屋住宅區(qū)）自上而下均勻澆水，停止?jié)菜蟀胄r逐間檢驗每個窗臺（墻面）是否有水滲透；

B．查詢大氣預(yù)報，在驗收期間出現(xiàn)下雨日期前，先將全部窗門關(guān)緊，雨后逐間檢驗場面和窗臺泛水；

3．6樓梯、扶手：

1）砼結(jié)構(gòu)樓梯：無裂縫，面層無剝落，鋼筋無外露；

2）鋼木結(jié)構(gòu)樓梯：

A．用力輕搖無晃動，安裝牢靠；

B．鋼筋無銹蝕，無彎曲；

C．木扶手表面無龜裂，油漆無脫落，色澤一致，表面平滑，不扎手：3．7插座．l）電器插座：

單指輕擊檢驗蓋板安裝牢靠，無晃動并緊貼墻面；蓋板無損壞，符合安全要求，滿足”左鄰右火”要求，每個全部檢測，試電筆檢驗每個插座電源接通是否正常；

2）公用電視天線和計算機設(shè)備插口、插座：

單指輕擊蓋板安裝穩(wěn)固，蓋板無損壞

3）電話插座；只進行外觀驗收，單指輕擊蓋板安裝牢靠，蓋板無損壞；3．8接線盒：l）單指輕擊蓋板安裝牢靠，目視蓋板無損壞；2）用試電筆檢驗每處預(yù)留線頭電源接通是否正常，并用電膠布安全纏包線頭；

3．9開關(guān)：1）安裝牢靠，目視蓋板無損壞，2）全檢開關(guān)靈活，開啟接觸效果良好；

3．10照明燈具：l）用木或硬竹片等輕碰燈具無輕微搖擺，和樓面緊貼，零配件齊全，燈罩完好無損；2）打開全部燈具，檢驗電源接通是否正常，燈具發(fā)光正常；3）產(chǎn)品合格，使用壽命達成要求，室外公共照明燈全部接通連續(xù)工作3天，統(tǒng)計有多少自然損壞。

3．11供水系統(tǒng)：l）安裝牢靠無能搖動；打開每層供水總閥門（注意關(guān)閉室內(nèi)水閥管道完好無損，無滲漏水，無銹跡；2）管道接頭無滲水；3）水龍頭（花酒）和水閥：打開水網(wǎng)，流水通暢，接頭無漏水；

3．12排污管道（含塑料管）：l）安裝牢靠，外觀完好無損，配件齊全；2）從樓上各排水口注水，樓下目視管道接口密實無滲水；樓上排水通暢無堵塞；3）鑄鐵管：灌水后無滲漏水，表面無銹跡，無裂紋，面層油漆均勻；3．13地漏：過濾鐵蓖安放穩(wěn)固，管縫密實，無滲漏水，無堵塞，排水通暢；3．14衛(wèi)生潔具：l）安裝牢靠，配件齊全，完好無損，面層無污漬和刮花痕跡；2）灌水后排水口接口密實，無滲水．接水軟管無銹跡；3）便器：水箱沖水正常，不堵塞，沖水通暢；

3.15室內(nèi)配電箱：

1）安裝牢靠，配件齊全，試操作一次空氣開關(guān)等控制是否正常；

2）開關(guān)符合型號要求；

3）導(dǎo)線和設(shè)計相符，布線規(guī)范；4）目視箱蓋無損壞，操作一次開關(guān)靈活；3.17其它：1）水表、電表

安裝牢靠，無搖擺；看表內(nèi)讀數(shù)運轉(zhuǎn)是否正常：目視外觀完好無損，鏡面玻璃無損傷；公共設(shè)施接管驗收標準及檢驗措施

1.O范圍

長航小區(qū)公共場所、娛樂活動設(shè)施及其水電等。

2.0標準

參考建設(shè)部ZBP30001一90標準和國家1991年7月1日頒布《房屋接管驗收標準》及達成設(shè)計要求。

3.0驗收標準3.1基礎(chǔ)設(shè)施：1）房屋墻體露出地面部分無傾斜、移位、裂縫、扭曲等；3.2天臺：1）屋面隔熱層、防水層：A．板端縫、伸縮縫油青緊貼；B．隔熱板、防水層表面無裂縫，2）落水口通暢，管道完好；3）扶欄無破損、變形，無顯著銹蝕；3.3公用天線各計算機插口：配件齊全，安裝到個辦公室，收視接收效果良好；3．4屋面避雷設(shè)施；多種避雷裝置全部連接力牢靠可靠；3.5消防設(shè)施（消防栓、消防廂）：l）消防栓：A．油漆均勻，無少刷、漏刷現(xiàn)象；B．閥門完好，無滲漏水；2）消防箱：A．消防管、消防帶等配套齊全；B．箱門上標識清楚，箱門玻璃安裝個牢靠、門鎖開啟自如，C.消防管無滲漏水，閥好；3．6小區(qū)燈光系統(tǒng)：l）按設(shè)計要求安裝；2）燈具安裝牢靠，配件齊全，燈罩無損傷，燈泡照明正常；3）燈柱安裝牢靠，柱面油漆均勻，無損傷和刮花；

3．7綠化：1）按設(shè)計要求種植花草樹木，對照綠化設(shè)計圖紙，不缺株少苗，無改品種，成活率達98％以上，無病蟲發(fā)生，無綠化死角，無雜草縱生，綠地純度98%；

2）綠化用水：綠化水管布局合理，閥門開關(guān)距離四面不超出l00米，布局覆蓋率100%閥門開關(guān)靈活，無漏水，安裝穩(wěn)固，無搖擺；

3．8周圍道路：l）道路面平整，無起砂，無空鼓，無損傷；2）路沿砌筑整齊，灰縫飽滿、無損傷；

3）塊料面層：拼砌整齊，平整穩(wěn)固，塊料無裂紋、無缺棱掉角；

4）路牌標志清楚，地面線條垂直；

3．9垃圾池（箱）：

l）沖洗水管：

A.垃圾池通水率100％，水管安裝牢靠，接口處密實，無漏水；

B.水閥門關(guān)靈活無漏水：C.水閥箱裝鎖，鎖頭開啟靈活；2）鐵箱類：油漆面層均勻，無損傷，無銹跡，安放地面平穩(wěn)；3）塑料類：桶身完好無損，桶底無裂紋，不漏水．配有桶蓋且完好無損；3.10垃圾轉(zhuǎn)運站：

參攝影關(guān)《房屋接管驗收標準和檢驗措施》室內(nèi)接管驗收部分；

3.11崗?fù)ぃ?/p>

l）鋁材和不銹鋼類：安裝牢靠，配件齊全，型材面無損傷，玻璃無污債；

2）電動道閘：安裝牢靠，配件齊全，開啟自如，道閘欄無損傷；3．12車庫：l）露天停車場：路面平整，無起砂，無空鼓，無裂紋；2）地下停車場：A.參考《房屋接管驗收標準和檢驗措施》相關(guān)內(nèi)容；B.車道標識：入口、出口標識清楚，油漆均勻；3）露天（夾層）車棚：參攝影關(guān)室內(nèi)驗收標準；

4)單車架：焊接牢靠平直，油漆面均勻，無銹跡；

5）照明設(shè)施：配套齊全，燈具完好無損，開關(guān)靈活,照明正常；6）排水系統(tǒng)：

沒有專門排水溝．參考明暗溝驗收標準，排水泵參攝影關(guān)機電設(shè)備驗收標準；

3.I3沙井、檢驗井和化糞池：l）池內(nèi)無垃圾雜物，進排水通暢，池避無裂痕。

2）檢驗井和化糞池進出水口高差大于5CM，井蓋擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈；

3．I4明暗溝：

1）溝底無斷裂，無積水，溝壁和底抹灰平整；

2）溝蓋板安裝平穩(wěn)、牢靠，排水通暢；3.15水池、水箱：

l）按設(shè)計要求和相關(guān)衛(wèi)生標準進行驗收；2）無滲漏水現(xiàn)象；3．16信箱：信箱門鎖開啟靈活，房號標志清楚，有序；3.17景觀、雕塑和文化娛樂設(shè)施：按設(shè)計標準和所要求達成效果驗收；工程完善和工程遺留問題處理要求

1．0工程完善

指開發(fā)建設(shè)單位在房屋本體工程完工進行完工驗收后，才進行部分公共配套設(shè)施工程完善：

l）室外改造、完善工程，以下所表示：A．游泳池、網(wǎng)球場等室外娛樂設(shè)施；B．綠化、區(qū)間道路等配套設(shè)施；2）室內(nèi)改造、完善工程，以下所表示；A．樓道燈改造等2．0工程遺留問題指在完工驗收和樓宇使用過程中，發(fā)覺安全隱患、使用建筑材料不合格、設(shè)計無法達成使用要求、保修無法處理設(shè)計缺點等方面內(nèi)容；

3．0處理要求1）管理處對完善配套工程實施監(jiān)督職能，指定專員作好協(xié)調(diào)工作；2）對發(fā)覺遺留問題，立即向企業(yè)匯報，并幫助物業(yè)管理企業(yè)作好和開發(fā)建設(shè)單位聯(lián)絡(luò)工作；

4．0管理工作要求l）在業(yè)主未辦理人住手續(xù)之前進行完善和工程遺留問題改造時：

A．管理處對已接管房屋和設(shè)施實施保管；

B．分清責(zé)任范圍，管理處指定專員和施工隊保持聯(lián)絡(luò)，協(xié)調(diào)處理須交叉工作矛盾，以確保已接管房屋和設(shè)施完好；

C．配合施工隊用水用電，要求（必需時，判定協(xié)議）施工隊進出場有序；

D.按設(shè)計要求限制施工隊活動范圍；

2)在業(yè)主（住戶）開始辦理人住手續(xù)以后進行完善和工程遺留問題改造時，除按第1）條要求繼續(xù)實施以外，還必需在以下工作方面加強管理：

A.限制噪音施工時間，確保業(yè)主工作不受影響；

B.給進場施工隊人員（保修人員）辦理出入證，避免和裝修施工人員混淆，給已入伙業(yè)主帶來安全隱患；C．管理處增強保安力量監(jiān)督施工隊人員管理；

D.施工隊離場前，必需到管理處申請“放行條”，在經(jīng)管理處房管員以上人員核查無誤后（核查有沒有違反管理要求，收回出入證，督促水電結(jié)算等），并經(jīng)房管員以上人員署名后施工隊方可撤離小區(qū)；

業(yè)主入伙前籌備工作

1）完工驗收時間：在樓宇入伙前一至三個月進行；

2）人伙時間：住戶入伙時間

1.0健全管理處

1）完工驗收前三個月，企業(yè)任命管理處主任，管理員、工程技術(shù)人員等）到位，組成管理處新籌建班子；其它人員依據(jù)工作進展需要，采取分步到位力法。管理處各類人員可按以下程序和時間到位。A.入伙前三個月，任命管理處主任，管理員、工程責(zé)任人等投入入伙前各項準備工作；B.完工驗收前二個月，小區(qū)消防中心值班人員進入現(xiàn)場，和機電安裝維修工程部人員一起，參與機電設(shè)備安裝調(diào)試監(jiān)理工作，掌握小區(qū)設(shè)備設(shè)施基礎(chǔ)情況和操作規(guī)程；C．完工驗收前半個月，電工，給排水，進入現(xiàn)場，熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、公共配套設(shè)施和設(shè)備等，參與完工驗收，配合房管員監(jiān)督樓宇工程遺留問題整改上作。D．完工驗收前半個月，部份保安人員到位，上崗培訓(xùn)后，負責(zé)對所接收物業(yè)守衛(wèi)工作；E．入伙前30天，管理處管理層人員到位，管理處掛牌辦公；F.入往前30天，炊事員到位，食堂開餐；

G．入往前半個月，衛(wèi)生人員到位，開始對小區(qū)內(nèi)環(huán)境和已接收房間進行清潔工作。H．入伙前半個月，全部保安人員配齊上崗；I．入伙前半個月，維修班、運行班組成立，人員配齊到位；

入伙工作方案管理處成立后，管理處主任負責(zé)依據(jù)物業(yè)管理企業(yè)編寫《物業(yè)管理方案》，編寫管理處入伙工作方案，入伙工作方案內(nèi)容包含以下內(nèi)容：A．核實《物業(yè)管理方案》中確定管理處人員配置情況；B．依據(jù)實際情況和《物業(yè)管理方案》中要求和要達成標準，確定入伙后在加強治安、車輛管理、垃圾清運等方面配套改善意見或整改方法，以下所表示：治安方面：增設(shè)報警系統(tǒng)；車輛管理：增設(shè)區(qū)間道路標志；增設(shè)自行車棚；垃圾清運：增設(shè)垃圾池（屋）或垃圾清運站等；樓道燈：改成節(jié)能燈（如：溫感、聲控或觸摸式等）C．確定管理處辦公用房和職員宿舍裝修方案；D．依據(jù)《物業(yè)管理方案》創(chuàng)辦采購計劃，確定分步購置計劃；E．制訂入伙步驟；F．其它2）報批：以質(zhì)量手冊中“文件和資料控制”和程序文件“文件和資料控制程序”要求進行；準備入伙資料1）依據(jù)企業(yè)原有格式和實際情況編寫和印刷《住戶手冊》、《業(yè)主條約》、《防火條約》。注：《業(yè)主條約》應(yīng)在入伙率達60%時，由業(yè)主委員會討論制訂，管理企業(yè)為了加強管理，制訂臨時要求，當(dāng)入伙達成60%時，再按業(yè)主委員會制訂《業(yè)主條約》實施。2）結(jié)合實際情況編寫和印刷《大廈室內(nèi)裝修管理要求》、《小區(qū)商場裝修管理要求》和《臨時用電管理要求》。3）印刷安裝空調(diào)管理要求（指晝夜值班室、會議室、經(jīng)營場所）4）印刷“辦理入伙手續(xù)須知”，內(nèi)容要求寫明管理處辦公地，業(yè)主應(yīng)帶證件，并附簡明扼要入伙程序步驟說明圖等。5）印刷其它要求等。6)印刷入伙表格；

4．0協(xié)調(diào)工作1）和供電局、自來水企業(yè)、石和郵局等單位搞好聯(lián)絡(luò)工作，確保入伙后水、電等供給。2）代業(yè)主和電話企業(yè)聯(lián)絡(luò)電話安裝事宜，爭取現(xiàn)場放號，方便業(yè)主。5.0通知入伙經(jīng)過登報或寄發(fā)通知書形式，提前30天向業(yè)主發(fā)出入伙通知。寄發(fā)通知應(yīng)包含以下資料：l）入伙通知書2)辦理入伙手續(xù)須知3)收費項目一覽表6．0入伙時環(huán)境部署1）樓內(nèi)環(huán)境：A.入口處掛橫幅，內(nèi)容有“歡迎您企業(yè)喬遷長航小區(qū)”等，插彩旗，營造熱烈

氣氛。B.插指路牌，由入口處到管理處。指路牌標明“長航小區(qū)物業(yè)管理處”字樣，C.入口處標明管理處辦公地址和辦公時間。2）管理處辦公環(huán)境：A．?dāng)[放花籃、盆景，給人以盛大、喜慶感受。B．張貼醒目標“辦理入伙手續(xù)步驟圖”，辦理手續(xù)設(shè)置要求做到“一條龍服務(wù)”程序，標識清楚，一目了然。C．管理人員著裝整齊，精神飽滿。D．辦公室內(nèi)資料擺放整齊有序。

業(yè)主入伙程序1.0入伙步驟圖驗證→資料發(fā)放→交費→鎖匙發(fā)放→驗房

2.0驗證1）入伙通知單原件、和購房（或租賃)協(xié)議復(fù)印件一份

3.0資料發(fā)放和保管1）發(fā)給業(yè)主保留資料：A.住戶手冊B.業(yè)主條約C.《石河子市市住宅裝修管理要求》D．長航小區(qū)室內(nèi)裝修管理要求E．臨時用電管理要求F．安裝空調(diào)管理要求（指各企業(yè)晝夜值班室、商業(yè)網(wǎng)點）G．收費項目一覽表

2）發(fā)給業(yè)主填寫并需返回管理處資料：A.業(yè)主條約：經(jīng)業(yè)主和管理處簽約后，業(yè)主保管一份，管理處留存一份；B.業(yè)主企業(yè)情況記錄表：即日填寫返回管理處；C.裝修申請表：住戶申請裝修時填寫，并返原件給管理處存檔；3）管理處按業(yè)主房號進行建檔編號，檔案中應(yīng)包含內(nèi)容：A.業(yè)主入伙通知單B.入伙驗房表C.業(yè)主企業(yè)情況記錄表E.裝修申請表4.0交費1）管理服務(wù)費：以寫字樓入伙通知單上發(fā)出日期為準，當(dāng)月日前（含日）計收全月管理服務(wù)費；當(dāng)月日以后計收半月管理服務(wù)費；2）搬遷押金：A.時間：辦理人住手續(xù)時交納；B.標準：每百平方米元；C.退款：住戶遷居完成，憑房管員簽字搬遷押金收據(jù)可辦理退款手續(xù)；3）水電押金：A．時間：辦理入伙時交納；B．標準：按年平均三個月電費測算；C．退款：業(yè)主憑押金收據(jù)

到管理處辦理退款手續(xù)（前提：無拖欠水電費）；4）工本費：5）其它：開發(fā)商未配套，需由住戶付款，由管理處統(tǒng)一組織施工。5．0鎖匙發(fā)放1）憑管理服務(wù)費發(fā)票到鎖匙房署名領(lǐng)取房間鎖匙或門禁卡（一卡通）；2）憑信箱款繳費收據(jù)到鎖匙房署名領(lǐng)取信箱鎖匙：

6.0驗房按《房屋保修工作程序》要求實施。小區(qū)保修工作程序1．0保修工作步驟

驗房→申報→施工→驗收

2．0驗房業(yè)主領(lǐng)取鎖匙后，在房管員陪同下，對室內(nèi)項目逐一進行驗收，驗收合格，雙方簽定“業(yè)主入伙驗房表”；

1）驗收合格：住戶須在三日之內(nèi)交此表回管理存檔；2）驗收不合格：A．業(yè)主必需三日之內(nèi)將此表交回管理處，由管理處負責(zé)聯(lián)絡(luò)或安排維修事宜；B．超出三日且在房屋保修期限內(nèi)（指接管驗收后十二個月內(nèi)）時，業(yè)主未申請裝修

情況下，若外墻和樓板滲水等質(zhì)量問題仍屬保修，房間內(nèi)易損壞如燈泡、水龍頭等則由業(yè)主負責(zé)；

3.0申報保修l）住戶從領(lǐng)取鎖匙之日起三天之內(nèi)憑“業(yè)主入伙驗房表”到管理處，由主管房管員在“保修記錄表”上登記；2）“保修記錄表”上須明確預(yù)約時間、聯(lián)絡(luò)電話等；3）房管員在預(yù)約時間內(nèi)．立即填寫“派工單”委派管理處維修人員或通知施工單位進行維修；4．0維修l）維修形式：A.開發(fā)建設(shè)單位委托管理處負責(zé)維修。B.開發(fā)建設(shè)單位設(shè)專員配合管理處進行維修工作。2)注意事項在十二個月保修期內(nèi),業(yè)主陸續(xù)入伙，有些保修是在房屋使用過程中才發(fā)覺如樓面和外墻滲水等，凡需進入室維修時，維修人員必需注意：A．業(yè)主在場：維修人員必需在預(yù)時間內(nèi)到場，若臨時有其它任務(wù)需取消維修預(yù)約時，應(yīng)立即通知住戶并另約其它時間；B.業(yè)主留有鎖匙：維修人員應(yīng)對室內(nèi)設(shè)施負責(zé),不得隨意將鎖匙交給非維修人員，完成任務(wù)立即返還鎖匙；

5.0驗收業(yè)主、房管員和維修人員（或維修單位代表）三方到場驗收，并簽字認可。

第五章物業(yè)管理服務(wù)方案特色之一：安全管理保安管理水景麗園是一座集住宅、旅游休閑等大型綜合性高級物業(yè)項目，即要針對旅游休閑迎來送往敞開式商務(wù)管理，又要針對住宅小區(qū)私家重地封閉式物業(yè)管理。結(jié)合“水景麗園”地處珠江南航道海心沙島畔社會治安形勢，宏麗物業(yè)決定把“水景麗園”安全保衛(wèi)工作放在關(guān)鍵工作日程中，在“水景麗園”設(shè)置專職安全（治安、消防、交通）管理部門（保安部），在不停強化內(nèi)部管理、樹立良好保衛(wèi)形象同時，認真推行安全防范工作。水景麗園安全綜合管理思緒：內(nèi)緊外松、點面結(jié)合、確保關(guān)鍵；技防人防、聯(lián)防聯(lián)保、綜合治理。內(nèi)緊外松、點面結(jié)合、確保關(guān)鍵關(guān)鍵強調(diào)保安隊思想上高度重視，強化內(nèi)部管理，加強內(nèi)部全方面建設(shè)，為業(yè)主（用戶）發(fā)明寬松友好環(huán)境。水景麗園保安工作分為門崗、巡查、周界、監(jiān)控，經(jīng)過人機結(jié)合，科學(xué)安排崗位，對全區(qū)域?qū)嵤┒男r監(jiān)控管理。針對關(guān)鍵部位進行守護（如商鋪住宅客流量大屬關(guān)鍵守護范圍）關(guān)鍵時段（游人高峰時段）加強保安力量，二十四小時人、機監(jiān)控。技防人防、聯(lián)防聯(lián)保、綜合治理（1）技術(shù)防范方面二十四小時緊急求援指揮中心我們在“水景麗園”中心位置內(nèi)應(yīng)用監(jiān)控、對講、通訊、廣播等高科技設(shè)備，設(shè)置“二十四小時緊急求援指揮中心。同時，在指揮中心設(shè)置了2名專職保衛(wèi)干事員，負責(zé)二十四小時管理、調(diào)度、指揮“水景麗園”轄區(qū)內(nèi)治安、消防、交通、突發(fā)事件等安保工作。我們在“水景麗園”內(nèi)設(shè)置二十四小時緊急求援值班電話：8xxxx110、8xxxx119、8xxxx999等。二十四小時自動跟蹤監(jiān)控錄像我們在“水景麗園”公共部位、組團、汽車停車場等處，引進優(yōu)異錄像和四分角控制器監(jiān)控設(shè)備，實施二十四小時自動跟蹤監(jiān)控錄像，遠距離遙控監(jiān)視小區(qū)。（詳見下頁“保安監(jiān)控錄相攝像電眼平面分布圖”）住戶室內(nèi)三防我們在（業(yè)主）住戶室內(nèi)設(shè)置三防器材：防火、防盜、防煤氣泄漏。使私家安保工作得到有序保護。（2）人力防范方面值班總經(jīng)理工作制度由企業(yè)總經(jīng)理、副總經(jīng)理、各部門經(jīng)理、主管等管理人員整年365天，天天二十四小時輪番在“水景麗園”現(xiàn)場參與值班，負責(zé)“水景麗園”安全工作指揮和檢驗，處理各類突發(fā)事件。門崗及周界小分隊由保安人員和小區(qū)女性迎賓警衛(wèi)共同組成，負責(zé)在“水景麗園”各關(guān)鍵部位、大門出入口設(shè)置固定（或半游動）崗位，白天關(guān)鍵負擔(dān)可疑閑雜人員清理和加強關(guān)鍵部位控制等工作。夜間則負責(zé)所管區(qū)域范圍內(nèi)安全檢驗和控制工作，對人員、車輛證件進行核實，嚴格把關(guān)。居住組團小分隊居住區(qū)域安保將根據(jù)建筑架構(gòu)起“水景麗園”居住體系劃分小區(qū)域固定崗和巡查崗相結(jié)合方法，每一個組團為一個責(zé)任區(qū)域，進出口為半固定崗位，組團內(nèi)有巡查安保人員二十四小時不間斷巡查，這么，我們將達成：一、把事后變?yōu)槭虑?，以“防、引、疏”為主（為避免打攪業(yè)主休息，安保人員不進入四合院巡查〖特殊情況除外，如：火災(zāi)、水淹等），努力爭取把治安、消防事故控制在萌芽狀態(tài)之中。二、居住區(qū)域內(nèi)一旦有突發(fā)事件，安保人員會在極短時間內(nèi)抵達現(xiàn)場，對事件進行控制和處理，又不會對其它崗位造成缺人，顧此失彼壓力。警通巡查小分隊由保安人員和小區(qū)女性迎賓警衛(wèi)共同組成，關(guān)鍵負責(zé)在“水景麗園”外圍、周界、死角、道路、關(guān)鍵部位進行游動巡視檢驗。使安保人員能對公區(qū)治安秩序、交通秩序進行全方位控制，對違犯小區(qū)要求人和事立即進行處理，如：車輛亂停亂放、攀枝摘花（果）、私自下水等，杜絕惡性案件發(fā)生；夜間配置警犬加強居住區(qū)域巡查；能為業(yè)主、貴賓提供服務(wù)，讓貴賓有賓至如歸感覺，如：導(dǎo)向、提醒、交通指揮等；預(yù)防意外事故發(fā)生；因小區(qū)面積大，綠化多，人造河也多特點，只有巡查安保人員才能隨時注意到“小業(yè)主”和“小客人”單獨活動。由5組巡查小分隊組成。具體以下：應(yīng)急力量在上述崗位基礎(chǔ)上，我們另外根據(jù)保安主力量30%標準保持一定人員，二十四小時在“水景麗園”待命，作為應(yīng)急力量基礎(chǔ)確保，以確保在出現(xiàn)突發(fā)事件時有足夠力量。（詳見下頁“保安崗位設(shè)置平面示意圖”）（3）聯(lián)防聯(lián)保聯(lián)絡(luò)派出所到設(shè)置警務(wù)工作站；聯(lián)合聯(lián)防巡查隊維護好外圍周圍區(qū)域協(xié)防。（4）綜合治理我們經(jīng)過技術(shù)防范和人力防范相結(jié)合雙重防范后，企業(yè)和部門還常常組織“水景麗園”住戶、商家、辦事機構(gòu)和施工單位，進行防范意識學(xué)習(xí)和宣傳，讓大家提升自防自保、群防群治綜合治理意識，了解和掌握通常治安事件基礎(chǔ)處理方法和發(fā)生火險時基礎(chǔ)撲救方法，滅火器材使用等安全防范方法，以深入完善“水景麗園”保衛(wèi)工作。經(jīng)過以上人防、技防、綜合治理和崗位點、線、面結(jié)合和經(jīng)過培訓(xùn)含有保安專業(yè)素質(zhì)，嚴格、細致、靈活推行職責(zé)和勝任崗位保安人員，能夠立即預(yù)防和快速反應(yīng)，對關(guān)鍵部位實施嚴密監(jiān)視（如門口、圍墻、道路、走道、入口、步梯、大廳、汽車車位等），以防患各類事故發(fā)生。消防管理作為現(xiàn)化代物業(yè)，消防系統(tǒng)可靠性至關(guān)關(guān)鍵，在物業(yè)計劃階段己經(jīng)就消防系統(tǒng)作出整體設(shè)計，我企業(yè)將著重在系統(tǒng)驗收、定時保養(yǎng)維護及測試、規(guī)章制度及緊急方法，作出合適安排，比如：嚴格驗收系統(tǒng)對各項圖紙及使用操作說明作系統(tǒng)分析并妥善保留。做好各級職員業(yè)務(wù)知識、防火知識培訓(xùn)，及業(yè)戶宣傳教育工作。為各項系統(tǒng)保養(yǎng)及測試制訂年度、季度及每個月和每日工作計劃，并嚴格監(jiān)管各級職員認真實施。制訂對應(yīng)多種情況下緊急方法及工作手冊，在業(yè)戶手冊中作具體說明，盡可能減低意外造成損失。制訂消防演練時間表及演練方案，并常常性組織演練。管理特色之二：創(chuàng)辦《水景麗園生活》及“宏麗企業(yè)生活會”策劃《水景麗園生活》及“宏麗企業(yè)生活會”創(chuàng)辦目標《水景麗園生活》命名引于“”，它是為了展示宣傳“石城”人居環(huán)境，人居文化，認為代表居住特色！是依據(jù)宏麗物業(yè)企業(yè)成才發(fā)展中最關(guān)鍵“企業(yè)文化建設(shè)需要”和現(xiàn)在基于“立足石城，發(fā)展周圍”本土市場拓展戰(zhàn)略需要而命名。及“宏麗企業(yè)生活會”是為了服務(wù)于宏麗企業(yè)用戶：開發(fā)商和業(yè)主，它將延續(xù)發(fā)展居住文化和提升房產(chǎn)品牌！它將滿足業(yè)主對小區(qū)文化需求；對生活信息需求；對房產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)商勾通需求！創(chuàng)辦《水景麗園生活》及“宏麗企業(yè)生活會”是基于目前宏麗物業(yè)成長發(fā)展企業(yè)建設(shè)及市場拓展戰(zhàn)略等多方面而策劃，我們以《水景麗園生活》雜志為載體，建立一個和宏麗企業(yè)各行各業(yè)用戶：業(yè)主、房產(chǎn)開發(fā)商、裝飾裝修商、建材商、家政服務(wù)商等信息互動平臺：“宏麗企業(yè)生活會”?！昂犒惼髽I(yè)生活會”是源于“置信生活方法”提升而來，它包含更寬廣內(nèi)容，為業(yè)主提供更多生活實實在在必需信息和更多生活便利?！昂犒惼髽I(yè)生活會”將是培養(yǎng)《水景麗園生活》忠實讀者和忠實用戶群平臺，“宏麗企業(yè)生活會”和《水景麗園生活》互為一體有機整體。《水景麗園生活》及“宏麗企業(yè)生活會”將以“”項目為發(fā)展基礎(chǔ)。《水景麗園生活》及“宏麗企業(yè)生活會”功效企業(yè)文化建設(shè)功效為企業(yè)發(fā)明直接和間接利潤功效為企業(yè)拓展市場功效提升企業(yè)著名度功效維護企業(yè)品牌功效培養(yǎng)用戶忠誠度功效溝通業(yè)主、房產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)功效為業(yè)主提供各類服務(wù)功效《水景麗園生活》及“宏麗企業(yè)生活會”運作模式《水景麗園生活》運作模式《水景麗園生活》將以采取項目制自負盈虧市場化運作，不需要企業(yè)在資金方面進行大投入?！端胞悎@生活》將圍繞宏麗物業(yè)所服務(wù)物業(yè)房產(chǎn)項目和業(yè)主生活息息相關(guān)行業(yè)開展業(yè)務(wù)，關(guān)鍵以廣告費收入維持《水景麗園生活》常規(guī)支出和贏利，達成以業(yè)養(yǎng)業(yè)目標。運作步驟收入廣告費收入廣告費減 減支出贏利＝＝＝＝＝＝＝＝印刷費設(shè)計費支出贏利＝＝＝＝＝＝＝＝印刷費設(shè)計費發(fā)行費稿費內(nèi)容設(shè)置房產(chǎn)欄目介紹開發(fā)企業(yè)動態(tài)、新樓盤、房地產(chǎn)新聞人物、新樓盤廣告小區(qū)服務(wù)欄目中國外小區(qū)建設(shè)新聞、各房產(chǎn)項目標小區(qū)服務(wù)特色、物業(yè)管理宣傳、家政服務(wù)廣告裝修裝飾欄目裝修裝飾知識介紹、著名設(shè)計師介紹，裝修樣本房介紹、新裝修材料介紹廣告餐飲、娛樂欄目著名餐飲、娛樂企業(yè)，廣告旅游欄目新旅游項目推薦醫(yī)療保健居家醫(yī)療保健常識。時尚購物精品服裝、時尚消費文化教育家庭教育、社會文化大觀“宏麗企業(yè)生活會”運作模式“宏麗企業(yè)生活會”組成“宏麗企業(yè)生活會”是以服務(wù)宏麗企業(yè)業(yè)主和宏麗企業(yè)用戶會員機構(gòu)，由會員單位、會員兩大部分組成，其中會員單位分為：常務(wù)會員單位、理事會員單位、會員單位；會員分為：VIP會員和一般會員。常務(wù)會員單位宏麗企業(yè)及下屬各實體；宏麗物業(yè)服務(wù)開發(fā)商和業(yè)主委員會及宏麗企業(yè)子企業(yè)為當(dāng)然常務(wù)會員單位。理事會員單位宏麗物業(yè)服務(wù)關(guān)系企業(yè)。會員單位常期能為業(yè)主提供各類優(yōu)惠服務(wù)企業(yè)。VIP會員尤其關(guān)心、關(guān)愛、支持宏麗物業(yè)各界社會人仕；宏麗物業(yè)服務(wù)開發(fā)商推薦特她人仕，有一定社會著名度政要、教授、學(xué)者，商業(yè)精英、社會名流。一般會員全體業(yè)主和大家庭全體職員，宏麗物業(yè)服務(wù)物業(yè)項目標全體業(yè)主，及經(jīng)申請并由“宏麗企業(yè)生活會”同意社會各界人士?！昂犒惼髽I(yè)生活會”為會員單位及會員提供服務(wù)會員單位：“宏麗企業(yè)生活會”配合各會員單位開展各類相關(guān)服務(wù)活動會員：優(yōu)先參與“宏麗企業(yè)生活會”開展各類活動，享受“宏麗企業(yè)生活會”提供各類消費折扣優(yōu)惠?！昂犒惼髽I(yè)生活會”經(jīng)費起源及支出起源依靠會員單位友誼贊助費用以會養(yǎng)會。支出關(guān)鍵支出是會務(wù)活動費和宏麗企業(yè)品牌維護費用。《水景麗園生活》發(fā)行范圍第一階段：在全域發(fā)行全部辦公區(qū)：物業(yè)管理企業(yè)全部售樓點：等全部小區(qū)：第二階段：高品質(zhì)住宅區(qū)。高級商業(yè)寫字樓。著名茶樓、酒店、賓館、餐飲、娛樂、中心。管理特色之三：視覺形象識別系統(tǒng)導(dǎo)入“水景麗園”全體業(yè)主和物業(yè)企業(yè)擁用一個共同、統(tǒng)一、美好品牌形象，配合宏麗企業(yè)設(shè)計“水景麗園”VI視覺形象識別系統(tǒng)，使小區(qū)內(nèi)導(dǎo)向、環(huán)境和標識系統(tǒng)形成一體化，為“水景麗園”塑造一流住宅區(qū)優(yōu)美形象。其中包含：門衛(wèi)室：今日保安值班（插牌）/天氣預(yù)報（插牌）/本小區(qū)物業(yè)管理人：石河子市宏麗物業(yè)管理/行人請走安全通道標牌/管理企業(yè)提醒：進入小區(qū)請主動出示有效證件/緊急求援電話大門口：小區(qū)平面圖/限速行駛（15KM）/嚴禁鳴笛/小區(qū)通告欄/業(yè)主留言欄/業(yè)主意見（提議）箱圍墻外：本小區(qū)為私家住宅，周圍已安裝紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，請勿翻越。在河道、水池周圍：水中有電，請勿戲水/請勿向水中扔雜物/水深xx米在易滑道路處（有磁磚地方）：小心地滑在兒童游樂園：兒童游樂設(shè)施，僅限十三歲以下兒童玩耍/兒童玩耍，需成人監(jiān)護在名貴樹木掛設(shè)：介紹樹木情況標識牌在配電箱處設(shè)置：有電危險在涼亭處設(shè)置：請勿刻劃/請勿躺臥在煤氣調(diào)壓站設(shè)置：小心煙火在環(huán)衛(wèi)現(xiàn)場設(shè)置：正在打掃，請稍候/正在清潔，請繞行在綠化帶設(shè)置：請勿亂扔果皮紙屑/珍惜樹木，請勿掛衣物/珍惜綠化，請勿跨越/青青綠草，請勿踐踏/春意在腳下，草地?zé)o踐踏/創(chuàng)溫馨環(huán)境，樹美好心靈/植物茂，家園美/美化家園，從我做起/足下留情，家園常春/生命常綠，需要用愛澆灌/樹環(huán)境保護意識，珍惜小區(qū)環(huán)境/花木共賞，人人呵護/親情家園，送您一片清新/在小草耳邊，領(lǐng)會一份平和溫柔/生命常綠，需要用愛澆灌/心手相連，共建芙蓉家園/溫馨家園，情系你我/創(chuàng)溫馨環(huán)境，樹美好心靈/足下留情，家園常春/給我一片情，還您一片綠/請勿將寵物帶入公共綠化帶/請勿將寵物帶進會所/我奉獻給了您綠色情懷，您能只用眼睛去欣賞嗎/清新潔靜，須要您我呵護，更須要（它）珍惜/我形象是您心靈反應(yīng)/您給我愛心，我給您溫馨/您心靈，我翠綠/尊重勞動，保護環(huán)境，熱愛生命/珍愛草木，保護我們生存空間消防用語：請珍惜消防設(shè)施/嚴禁占用消防通道/消防通道，嚴禁停車/嚴禁煙火/嚴禁吸煙/消防用水，嚴禁她用/消防器材，嚴禁挪用/嚴禁使用瓶裝煤氣/噴淋接合器/消防栓接合器/溫馨家庭，只需熱情，不需火情設(shè)施設(shè)備警告用語：機房重地，非請莫入/高壓危險，請勿靠近/小心觸電/小心滑倒/高空作業(yè)，請您繞行/設(shè)備檢修，暫停使用/小心墜物/有些人作業(yè)，嚴禁合閘車輛管理方面：專用車位標識/收費一覽表/請出示證件/注意安全，小心駕駛/小心車輛/嚴禁停車/嚴禁鳴笛/單行道/限速xx公里/限高xx米/停車場進口/停車場出口/嚴禁駛?cè)?寧靜致遠，一鳴驚人游泳池方面：售票處/小賣部/入場須知/男更衣室/女更衣室/男士請進/女士請進/體檢室/衛(wèi)生間/倉庫/衣物保管處/開放時間表/水深xx米/先淋浴后下池/小心滑倒/請您出示票證/請勿跳水、打鬧/深不可測，請勿冒險注：以上全部公共信息圖形符號標志標牌均須符合下列標準要求：GB2894-1996安全標示，GB13495-1992消防安全標示，GB/T10001-標志用公共信息圖形符號，下方均需冠注“宏麗物業(yè)”。管理特色之四：生活星級服務(wù)方法現(xiàn)今業(yè)戶對物業(yè)管理服務(wù)要求漸趨多元化，而置信生活星級服務(wù)方法更大受住戶歡迎。為住戶提供最時尚生活方法，妥善處理多種繁瑣日常家務(wù)，使住戶能節(jié)省更多寶貴時間，去享受閑逸生活。同時亦可增加管理企業(yè)收入，以填補管理支出。服務(wù)內(nèi)容包含：無償服務(wù)家政服務(wù)：聯(lián)絡(luò)遷居服務(wù)/聯(lián)絡(luò)居家守護/介紹保姆/代請家教/代叫出租車/聯(lián)絡(luò)建材供給/代請搬運工/代辦旅游手續(xù)/代辦郵件禮儀服務(wù)：多種展銷活動文化服務(wù)：棋、牌活動/組織游泳活動/演出隊演出老年服務(wù)：建立活動組織/創(chuàng)辦老年課堂/組織交誼活動商務(wù)服務(wù)：代訂報紙雜志/代訂牛奶/代訂酒店客房/電話叫醒服務(wù)/代訂喜事慶典/攝像攝影聯(lián)絡(luò)/代購鮮花、禮品/提供圖書、音像制品交流金融服務(wù)：代辦保險/股票信息有償服務(wù)家政服務(wù)：清潔服務(wù)/代理純凈、礦泉水/木地板打蠟/代看嬰兒/看護病人/代理干洗服務(wù)/接送小孩上學(xué)/代理房屋租售/代理接送客人/代租售鮮花盆景/家庭裝修監(jiān)理/洗車服務(wù)健康服務(wù)：健康檢驗/兒童免役檔案/量血壓/家庭病床商務(wù)服務(wù)：電話/傳真/打印/塑封/裝訂/外文翻譯日常維修：更換總水閥/拆換廚衛(wèi)龍頭/拆換水表/拆換三角閥/疏通水槽、水彎/疏通坐便器、蹲便器/疏通地漏/修理洗面盆排水打膠/修理浴缸排水打膠/坐便器水箱配件修理及更換/坐便器給水閥修理/更換燈泡、燈管/修理多種燈具/更換維修節(jié)能燈/更換維修開關(guān)面板/更換維修電源插座面板/更換維修光纖、電話面板/更換維修配電箱內(nèi)開關(guān)/檢修光纖、電話、供電線路/清潔保養(yǎng)抽油煙機/安裝油煙機/拆裝各式燈具/更換多種鎖具/維修防盜門/維修更換合金付件/管理特色六：水景麗園小區(qū)文化策劃常設(shè)性小區(qū)文化活動和服務(wù)場所老年活動中心，內(nèi)容：老協(xié)、川西茶館、象棋室、橋牌室、圍棋室、麻將室、長牌室。素質(zhì)教育中心，內(nèi)容：培訓(xùn)室、美術(shù)室、音樂室、玩具室、電腦室等。健康休閑中心，內(nèi)容：包含：陶吧、閱覽室、美發(fā)室、健身室、OK室等。家政服務(wù)中心，內(nèi)容：家庭保潔、鐘點工、保姆、家教、綠化租擺等。洗滌服務(wù)中心，內(nèi)容：衣物干洗、水洗、皮衣上油翻新、縫補等。商務(wù)服務(wù)中心，內(nèi)容：打印、復(fù)印、傳真、美工制作等。小區(qū)文化和服務(wù)分類文化類，如：期刊、信息快報、業(yè)主論壇、文學(xué)沙龍、專題筆會、游動圖書展銷、書畫展、小區(qū)畫協(xié)會、兒童智力競賽、電腦知識競賽、網(wǎng)上圖書閱覽。藝術(shù)類，如：廣場藝術(shù)演出、交誼舞比賽、卡拉OK比賽、交響音樂會、鋼琴比賽、露天舞會、文藝晚會、民樂晚會、組團合唱比賽、劍術(shù)、老年太極拳、網(wǎng)上VCD音樂欣賞。體育類，如：拔河比賽、環(huán)境小區(qū)長跑接力賽、周日登山、羽毛球賽、乒乓球、象棋賽、橋牌賽、圍棋賽、麻將賽等。節(jié)假日類，如：元旦小區(qū)聯(lián)歡會、除夕游園會、新春花市、元宵燈會、五一晚會、六一兒童歌舞會、八一老兵茶話會、重陽“夕陽紅”茶話會、中秋賞月燭光舞會、國慶露天舞會等。專題活動類，如：升國旗儀式、小區(qū)運動會。青山綠水、鳥語花香：田園風(fēng)光是住戶美好心愿，在廣場，綠化帶放養(yǎng)合適鳥類、筑巢，在瀑布、噴泉內(nèi)喂養(yǎng)魚類。教導(dǎo)住戶珍惜環(huán)境、珍愛動物。管理特色之七：水景麗園金鑰匙服務(wù)（略）管理關(guān)鍵之一：工程管理管理關(guān)鍵驗收跟進完工驗收資料管理：本著維護宏麗企業(yè)利益，仔細閱讀圖紙、資料，并按市優(yōu)標準做好歸檔工作，辦理規(guī)范、完善交接驗收手續(xù)。設(shè)施設(shè)備驗收：在完工驗收合格基礎(chǔ)上，對設(shè)施設(shè)備數(shù)量進行清點，建立完整正確設(shè)備履歷，同時選派專業(yè)人員進行系統(tǒng)檢驗、試運行和測試。備忘統(tǒng)計：工程設(shè)備交接應(yīng)制訂嚴格質(zhì)量統(tǒng)計，并將系統(tǒng)缺點、質(zhì)量問題、故障情況、遺留工程做出具體備忘錄，方便隨時跟進宏麗企業(yè)和施工單位完善工作。反饋意見：就己形成工程或試運行設(shè)備和系統(tǒng)缺點從物業(yè)管理角度給合理改善意見。房屋整改問題搜集：包含：物業(yè)驗收、工作巡視、業(yè)主提出、空房管理等。問題確定：如現(xiàn)場確定程度、位置、時間要求，并采取合適預(yù)防方法。問題分類：可劃分為：施工質(zhì)量、設(shè)計計劃、服務(wù)品質(zhì)、承諾對現(xiàn)等問題。問題通啟：包含：書面呈送、共同協(xié)商、確定工期。問題督檢：如進度、質(zhì)量、操作程序、安全規(guī)范等。問題驗收：包含：施工驗收、物業(yè)驗收、住戶驗收?？辗抗芾砜辗胯€匙接管并統(tǒng)一編號、分類、保管，使用確定并登記，確保受控。保持空房衛(wèi)生和房間狀態(tài)，定時清潔、通風(fēng)等。確?？辗吭O(shè)施完好和安全。巡視管理，對發(fā)覺問題立即處理。日常運行管理設(shè)備日常操作運行統(tǒng)計巡視檢驗其它管理要求維修保養(yǎng)計劃日常保養(yǎng)：關(guān)鍵是對設(shè)備進行清潔、潤滑、緊固聯(lián)接件，通常情況下由設(shè)備操作人員當(dāng)班單獨完成。一級保養(yǎng)：設(shè)備每運行500小時，依據(jù)設(shè)備使用情況，對部分零配件進行拆卸、調(diào)整、清潔。這項工作可在班組范圍內(nèi)集體完成。二級保養(yǎng)：設(shè)備運行每累計2500小時，要對設(shè)備使用部分關(guān)鍵部件進行解體檢驗、清洗、調(diào)整、修復(fù)（如油泵、水泵、減速箱、曲軸等）。這項工作由工程監(jiān)理負擔(dān)，操作人員幫助進行。三級保養(yǎng)：由以上保養(yǎng)組成。應(yīng)由部門審批上報，直接參與進行（如主機大修）。強制保養(yǎng)：對每臺設(shè)備運轉(zhuǎn)到要求時限，不管設(shè)備技術(shù)情況好壞，任務(wù)輕重，全部必需根據(jù)要求作業(yè)范圍和要求進行檢驗和保養(yǎng)，不得拖延（如高壓繼保、鍋爐年審、電梯年審、壓力器檢驗、壓力表強檢、配置設(shè)備保養(yǎng)等）。這項工作由勞動安全專業(yè)部門進行，主管局參與，部門幫助進行。各級保養(yǎng)工作中，日常保養(yǎng)是基礎(chǔ)，并要編制好設(shè)備保養(yǎng)計劃，實施前后原始統(tǒng)計，存案備查，做好保養(yǎng)班組自檢自控，部門總檢總控。二次裝修監(jiān)管裝修范圍確實定業(yè)主（住戶）應(yīng)嚴格根據(jù)國家建設(shè)部46號令《建筑裝飾裝修管理要求》及.3.5頒布《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理措施》中要求裝修范圍和要求進行室內(nèi)裝修。裝修隊伍選擇宏麗物業(yè)推薦實力較強、信譽很好施工單位。業(yè)主自選含有裝修資格施工隊伍。施工隊伍培訓(xùn)并承諾遵守國家規(guī)范和小區(qū)措施。裝修申請?zhí)岢鰳I(yè)主（住戶）在要求范圍進行裝修，應(yīng)提前申請，并辦理相關(guān)手續(xù)。裝修內(nèi)容評審用戶中心就裝修范圍、施工資質(zhì)等進行初審。工程部對裝修結(jié)構(gòu)進行評審。保安部對裝修安全進行評審。環(huán)境部對裝修衛(wèi)生進行評審。管理部經(jīng)理進行核準、放行。裝修協(xié)議簽署簽署施工管理協(xié)議和消防責(zé)任書。收取裝修確保金、樓道維護費、裝修垃圾費等費用。設(shè)置安全防范方法和器具。辦理裝修施工出入證件。張貼施工通啟，合理安排就近業(yè)主生活和休息。裝修過程管理定時巡視，檢驗施工用電、用水、質(zhì)量、防火安全情況，對發(fā)覺問題立即處理。接待和處理因裝修而產(chǎn)生投訴和違章行為，并做好記載。對用戶和施工單位提供各類服務(wù)。裝修驗收控制裝修完成后，由工程部進行安全和結(jié)構(gòu)初驗。3個月后，進行復(fù)驗，復(fù)驗無誤后退還確保金。裝修六個月內(nèi)，由裝修戶負擔(dān)因裝修問題對外部影響修復(fù)和賠償。裝修資料規(guī)范存檔。節(jié)能能源約占管理開支百分之二十以上，所以在節(jié)減管理開支中，節(jié)能便是最有效方法。具體節(jié)能方法需依據(jù)現(xiàn)場實際和安排成立專題小組研究及監(jiān)管，由物業(yè)企業(yè)統(tǒng)一協(xié)調(diào)。監(jiān)督日常運作，制訂每個月工作進度表，確保指定工作準期完成管理關(guān)鍵之二：環(huán)境保護和建設(shè)“水景麗園”大量綠化面積和公共面積需宏麗物業(yè)進行科學(xué)、有序管理，怎樣使用戶居住環(huán)境、公共空間環(huán)衛(wèi)保潔和園林綠化養(yǎng)護得到充足確保，是宏麗物業(yè)十分關(guān)鍵工作。宏麗物業(yè)將制訂具體、適宜服務(wù)步驟，并認真、仔細做好物業(yè)清潔、綠化和滅蟲消殺工作。其中包含：清潔、綠化管理制度職員安排，包含崗位分配及當(dāng)值時間開荒及其工作標準公共區(qū)域日常清潔衛(wèi)生及其工作標準定時消殺滅蟲方案日常撥草及綠化養(yǎng)護擺放適宜盆景和花草立即清運生活垃圾及裝修建筑垃圾提供單元內(nèi)有償清潔服務(wù)管理關(guān)鍵之三：公共服務(wù)和小區(qū)文化建立一個健康、友好小區(qū)環(huán)境氣氛，有利于增加用戶對“水景麗園”歸屬感，從而支持和配合項目標物業(yè)管理工作。宏麗物業(yè)將對公共服務(wù)和小區(qū)文化營造進行有機結(jié)合，使其成為溝通用戶相互認識、了解、促進友誼橋梁。編印通訊刊物作為宏麗企業(yè)、宏麗物業(yè)和用戶及各用戶之間溝通路徑。辦求以生動活潑形式去處理各類型通告、指示牌等，改變生硬、死板形式。舉行各類小區(qū)活動，強調(diào)運動、健康、愉快生活方法，如：各類型比賽、社交