匯瓏商業(yè)中心招商營銷全程策劃提案

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相關(guān)項(xiàng)目定位競爭對手——相關(guān)項(xiàng)目定位競爭對手——相關(guān)項(xiàng)目定位區(qū)域中心型購物中心區(qū)域中心型購物中心產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位最具功能性的零售中心最具功能性的零售中心+最具體驗(yàn)性的區(qū)域中心消費(fèi)群定位消費(fèi)群定位著眼廣州南的中檔偏高層次的家庭，以番禺市區(qū)、華南板塊區(qū)域的消費(fèi)群體為主要來源，以綜合性家庭消費(fèi)、個人時尚消費(fèi)為主題，主要的消費(fèi)特征為多層次、復(fù)合型、家庭型。主題業(yè)態(tài)定位主題業(yè)態(tài)定位類別發(fā)展主線業(yè)態(tài)分布零售板塊時尚名品時尚零售、兒童服飾、珠寶禮品餐飲板塊美食特色餐飲、輕便餐飲、大型餐飲家居服務(wù)板塊家居家電家居家電用品、美容護(hù)理用品娛樂板塊兒童用品星級電影院、兒童樂園

目標(biāo)商戶組合目標(biāo)商戶組合百貨+超市+服裝旗艦店+運(yùn)動服飾專業(yè)店+家居、家電專業(yè)店+玩具主題店+珠寶禮品+特色餐飲+兒童樂園/電玩廣場+電影院相關(guān)項(xiàng)目分析業(yè)態(tài)規(guī)劃主打陣容負(fù)一層快速消費(fèi)業(yè)態(tài)便利店、餐飲、美容禮品特色店首層中高檔國際品牌旗艦店品牌男女裝、國際餐飲品牌二層年輕時尚品牌潮流時尚品牌服飾、零售、特色餐飲三層運(yùn)動主題運(yùn)動品牌店、特色餐飲四層家具家電、兒童天地家居家電品牌、兒童娛樂場所五層美食、娛樂大型娛樂設(shè)施、大型餐飲連鎖相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)度現(xiàn)相關(guān)項(xiàng)目正在建設(shè)中，地上四層可見

第四章、相關(guān)項(xiàng)目定位1.購物中心類型定位相關(guān)項(xiàng)目相關(guān)項(xiàng)目所在區(qū)域尚未有一個成熟、影響力較大的購物中心位于市橋城東區(qū)域，臨近廣州新城，有利于吸引新城居民番禺居住人口逐年上升，區(qū)域所在位置小區(qū)、樓盤密集，消費(fèi)群龐大相關(guān)項(xiàng)目交通便利，臨近地鐵3號線番禺廣場站，德信南路和清河?xùn)|路交匯處，聚集人流、車流，匯聚一流時尚、潮流、休閑體驗(yàn)式綜合Shopping&LivingMall

2.商業(yè)市場定位2.1目標(biāo)客戶群定位節(jié)假日，番禺區(qū)外旅客前來番禺游玩并且消費(fèi)，但消費(fèi)有限節(jié)假日，番禺區(qū)外旅客前來番禺游玩并且消費(fèi)，但消費(fèi)有限周末及節(jié)假日，市橋周邊城鎮(zhèn)居民及外來務(wù)工人員在此消費(fèi)，主要以中低檔消費(fèi)為主，華南板塊樓盤居民以中高檔消費(fèi)為主。當(dāng)?shù)鼐用窈褪袠驑潜P居民（市橋南郊、市橋城東、市橋城區(qū)，見圖），以中、中高檔消費(fèi)品為主。

番禺番禺市區(qū)廣州新城、番禺新城南沙、順德等周邊區(qū)域等區(qū)域相關(guān)項(xiàng)目目標(biāo)客戶消費(fèi)水平：中檔、中檔偏高為主消費(fèi)特征：多層次，物質(zhì)為基本，且追求精神上滿足消費(fèi)方式：量入為出，適度消費(fèi)，會適度超前消費(fèi)消費(fèi)方式：量入為出，適度消費(fèi)，會適度超前消費(fèi)

2.2檔次定位以番禺市區(qū)、市橋的中高收入人群作為本以番禺市區(qū)、市橋的中高收入人群作為本相關(guān)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶，該群體主要表現(xiàn)為“小資”、“富余”“追求時尚”“個性”，在消費(fèi)上有所追求，提升生活品質(zhì)中檔偏高為主，兼顧高低，面向大眾中檔偏高為主，兼顧高低，面向大眾針對不同類型的客戶，有不同的商品和理念定位，滿足多類型客戶群體的需要。既滿足中等收入者的消費(fèi)需求和欲望，也有一定比例的稍高檔次的商品及服務(wù)，引導(dǎo)消費(fèi)針對不同類型的客戶，有不同的商品和理念定位，滿足多類型客戶群體的需要。既滿足中等收入者的消費(fèi)需求和欲望，也有一定比例的稍高檔次的商品及服務(wù)，引導(dǎo)消費(fèi)以港臺、日韓等特色商品及服務(wù)作為以港臺、日韓等特色商品及服務(wù)作為相關(guān)項(xiàng)目特色，打造時尚、潮流、休閑體驗(yàn)式購物中心

檔次調(diào)整根據(jù)消費(fèi)群體收入提高的程度和市場變化，未來的商品檔次再做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，及時追趕市場，適應(yīng)市場，占領(lǐng)市場地位。根據(jù)消費(fèi)趨向，市場動態(tài)，及時變化根據(jù)消費(fèi)趨向，市場動態(tài)，及時變化隨著商圈成熟，完善品牌種類，提高商品檔次，提高商場形象不僅成為番禺市區(qū)城東典型購物相關(guān)項(xiàng)目，而且需功能提高，成為當(dāng)?shù)氐貥?biāo)業(yè)態(tài)布局、比例品牌檔次相關(guān)項(xiàng)目功能

整體市場定位整體市場定位新體驗(yàn)、、新休閑，新娛樂、集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體的，番禺市區(qū)稀缺的ShoppingMall綜合購物中心

3.業(yè)態(tài)定位3.1業(yè)態(tài)布局種類百貨零售類百貨零售類服裝類餐飲類娛樂休閑類家居生活類女裝家電產(chǎn)品品牌珠寶飾品兒童樂園品牌餐飲大型百貨男裝家具家私KTV影院特色餐飲童裝個人護(hù)理用品健身娛樂休閑餐飲電子數(shù)碼

3.2相關(guān)項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃建議融合生理學(xué)、心理學(xué)、美學(xué)等與購物購物中心的特征為一體，盡量為消費(fèi)者提供舒適、愉快的購物環(huán)境。通道的寬度，指示牌的擺放等都需要考慮消費(fèi)者的感受。突出購物中心的明亮、整齊，吸引和刺激消費(fèi)者消費(fèi)，為此，將國際一線、二線，國內(nèi)一線品牌的珠寶首飾、化妝品、男女裝等比較高檔的商品放在較好的位置，對整個購物中心的形象有所提高。業(yè)態(tài)布局應(yīng)考慮商品的“聚集效應(yīng)”同類的商品和服務(wù)應(yīng)布局在一起，方便消費(fèi)者消費(fèi)。健身、娛樂設(shè)施布局應(yīng)該考慮其安全性及分布的合理性，避免互相干擾。（1）主力店組合布局建議百貨主力店本相關(guān)項(xiàng)目所在區(qū)域周邊尚無大型購物中心，商業(yè)氣氛不夠濃厚，可通過引進(jìn)國際一線品牌百貨店，一是大大提高本相關(guān)項(xiàng)目知名度，二是突出與周邊商鋪的差異性，使相關(guān)項(xiàng)目成為區(qū)域典型商業(yè)購物中心，有利于中后期招商運(yùn)營。百貨店品牌列舉：日資百貨吉之島，八佰伴，臺資百貨太平洋SOGO，三越，中資百貨大商集團(tuán)。上述百貨店在番禺區(qū)內(nèi)尚未進(jìn)駐，與番禺區(qū)已經(jīng)進(jìn)駐的新大新百貨、友誼商店、廣百百貨等老型百貨商店，更具有差異化。能帶給消費(fèi)者特別是中高檔次消費(fèi)者以新鮮的感覺。超市主力店本相關(guān)項(xiàng)目周邊小區(qū)樓盤眾多，居住人口較為密集，相關(guān)項(xiàng)目周邊尚未有一個大型的超級市場，該區(qū)域消費(fèi)者主要在市橋大型超市或小型超市消費(fèi)，可供消費(fèi)的大型超市不多，如以國內(nèi)、國際大型超市作為本相關(guān)項(xiàng)目的主力店，將會帶動相關(guān)項(xiàng)目周邊居民回籠消費(fèi)，從而帶動整個購物中心消費(fèi)，提高營業(yè)額。品牌列舉：吉之島、沃爾瑪、TESCO（樂購）、家樂福傳統(tǒng)的超市，如華潤萬家、好又多已經(jīng)進(jìn)駐番禺市場，為避免同質(zhì)化，引進(jìn)沃爾瑪?shù)戎懈叨似放频某?，對于本地的中高檔次消費(fèi)者來說，具備較強(qiáng)的吸引力。（2）次主力店組合布局建議品牌服裝店番禺市區(qū)缺乏具備檔次形象較好，號召力強(qiáng)的品牌，品牌服裝已成為中高檔消費(fèi)人群追求時尚、潮流的目標(biāo)。引進(jìn)國際品牌服裝，不僅可以提升相關(guān)項(xiàng)目的影響力和形象，還可以對其他進(jìn)駐商家起帶動作用。品牌列舉：CK、優(yōu)衣庫、Guess具備較高的知名度及品牌效應(yīng)，能吸引購買力較高的消費(fèi)人群前來消費(fèi)，品牌服裝店進(jìn)駐，能有效吸引服裝商家進(jìn)入，并且品牌服裝的店鋪形象，商品檔次都有一定檔次，能有效購物中心整體的形象檔次。娛樂休閑類隨著生活水平提高，越來越多的年輕人都有對娛樂休閑相當(dāng)重視，他們都希望得到放松，年輕一族成為娛樂休閑場所的消費(fèi)主力軍，目前在番禺區(qū)府附近卻沒有一個大型的娛樂休閑場所，引進(jìn)一個影響力較大的娛樂休閑場所，能吸引當(dāng)?shù)啬贻p一族消費(fèi)，并且?guī)悠渌巳旱劫徫镏行南M(fèi)。品牌列舉：漢堡王、星巴克、哈根達(dá)斯番禺市橋城東適合年輕、小資、中產(chǎn)一族的娛樂休閑場所較少，引進(jìn)番禺區(qū)首家漢堡王、星巴克、哈格達(dá)斯等國際娛樂休閑品牌，有利于帶動消費(fèi)群前來消費(fèi)，增加購物中心商業(yè)氣氛。家居、家電專賣店家居、家電市吸引家庭綜合性消費(fèi)，家居家電店鋪有利于比較全面滿足中高層次家庭的需求，該店面一般在商場高層，對人流起到一定的拉動作用。品牌列舉：宜家家居、聯(lián)邦家居生活館、順電家居家電專賣店在番禺較為常見，若選擇如蘇寧、國美等同類型商家，不易拉開差異化，引起同性競爭，應(yīng)引進(jìn)在品牌影響力、貨品種類、貨品設(shè)計(jì)等方面均有獨(dú)特之處，對本地的中高檔次消費(fèi)者將會構(gòu)成較大吸引力。

第五章、相關(guān)項(xiàng)目規(guī)劃室內(nèi)商業(yè)街及動線規(guī)劃本案在原規(guī)劃基礎(chǔ)上對各樓層的商業(yè)布局及動線規(guī)劃進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，力求達(dá)到以下效果：營造室內(nèi)商業(yè)街的體驗(yàn)式愉悅購物環(huán)境簡明流暢的人流動線提升小鋪位的商業(yè)價值以促進(jìn)銷售實(shí)現(xiàn)相關(guān)項(xiàng)目整體商業(yè)價值的最大化寫字樓7樓商務(wù)寫字樓娛樂餐飲6樓中影影院大型KTV特色餐飲保健沐足茶藝棋牌娛樂餐飲、兒童樂園5樓中影影院大型餐飲、美食街兒童樂園、電玩母嬰用品、童裝玩具、幼教培訓(xùn)家居生活文體、家電數(shù)碼音響4樓家居生活館精品家電賣場音響數(shù)碼街品牌燈飾書店文體禮品美容SPA運(yùn)動休閑、大型超市3樓超市主力店運(yùn)動休閑服飾戶外用品進(jìn)口零食保健醫(yī)藥精品百貨、潮流時尚2樓百貨主力店品牌服飾、韓版服飾、潮流服飾潮流飾品皮具、鞋眼鏡高檔補(bǔ)品煙酒品牌餐飲咖啡休閑國際名店、精品百貨1樓百貨主力店國際品牌女裝品牌手袋箱包品牌首飾名表個人護(hù)理品牌快餐業(yè)態(tài)樓層總體布局

2.業(yè)態(tài)規(guī)劃一層業(yè)態(tài)規(guī)劃一層是整個購物中心的核心，購物中心形象檔次取決于一樓進(jìn)駐商家的檔次。本業(yè)態(tài)布局組合應(yīng)以國際大型百貨超市為主力店，以國際品牌女裝相伴，穿插品牌箱包女鞋，并且設(shè)施少量的餐飲。餐飲類商店漢堡王、大禾壽司、面包新語零售類商店餐飲類商店漢堡王、大禾壽司、面包新語零售類商店服裝：優(yōu)衣庫、CK、Jessica、GUESS、UR、NOVO、簡、播、WANKO、FAIRYFAIR、LaChapelle、OCHIRLY、Levi’s珠寶鐘表：周生生、謝瑞麟、斯沃琪主力店優(yōu)選：吉之島次選：沃爾瑪、家樂福

一層業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落戶圖

二層業(yè)態(tài)規(guī)劃一層業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落戶圖二層基本以零售為主，檔次相對于一樓較低，業(yè)態(tài)組合以國際大型百貨主力店為主，并且設(shè)置品牌服飾、皮具鞋類、潮流服飾，二樓中庭位置打造一個韓版服裝、飾品區(qū)域，打造韓版風(fēng)情室內(nèi)街。主力店主力店優(yōu)選：吉之島次選：沃爾瑪、家樂福零售類商店商品零售：萬寧、屈臣氏服飾：牛仔褲韓Roem、迪可DECO、SYSTEM、林寶堅(jiān)尼、Keywear、Dazzle眼鏡：東方眼鏡、明廊眼鏡鐘表首飾：swatch斯沃琪手表、水晶之戀皮具鞋品：帕佳圖、萬里馬休閑類商店漢堡王、星巴克、哈根達(dá)斯二層業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落戶圖首選萬寧、屈臣氏二層業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落戶圖首選萬寧、屈臣氏

三層業(yè)態(tài)規(guī)劃三層仍然以國際大型百貨作為主力店，商場中庭以運(yùn)動休閑服飾為主，在中庭兩旁設(shè)置戶外用品、運(yùn)動保健用品、體育用品，并且穿插進(jìn)口零食、醫(yī)藥等商鋪。主力店主力店優(yōu)選：吉之島次選：沃爾瑪、家樂福保健醫(yī)藥商店大參林、海王星辰零售類商店運(yùn)動休閑服飾：迪克、耐克、李寧、361、安踏、佐丹奴、班尼路、美特斯班威、森馬、喬丹戶外用品：狼爪、土拔鼠體育用品：YY網(wǎng)球拍、CBA籃球?qū)Ｙu店進(jìn)口零食：優(yōu)之良品、自然派、春之花

三層業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落戶圖三層業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落戶圖

四層業(yè)態(tài)規(guī)劃該樓層通過綜合性零售與服務(wù)，拉動人流，以大型的家電家居作為本樓層的次主力店，并且設(shè)置品牌燈飾、電子數(shù)碼產(chǎn)品一條街，此外，設(shè)置書城和美容美甲中心。次主力店次主力店優(yōu)選：順電電器、、宜家家居次選：蘇寧電器、聯(lián)邦家居生活館美容SPA類商店奈瑞兒、佐登妮斯、瑪莎纖體零售類商店燈飾：飛利浦、雷士照明、歐普、TCL電子數(shù)碼：蘋果專賣店、索尼愛立信、HTC、NOKIA、三星書店：新華書店、天林書店

四層業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落戶圖聯(lián)邦家居生活體驗(yàn)館四層業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落戶圖聯(lián)邦家居生活體驗(yàn)館順電文具用品書店電子數(shù)碼電子數(shù)碼優(yōu)選蘋果專賣店音像制品禮品飾品美體美發(fā)

五層業(yè)態(tài)分布圖本層通過設(shè)置大型餐飲、美食街、電影娛樂、兒童樂園等大型相關(guān)項(xiàng)目，可將人流充分拉動至本樓層。次主力店次主力店優(yōu)選：中影影院、新荔枝灣、唐苑、悠游堂次選：大地?cái)?shù)字影院、廣州酒家餐飲類商店特色餐飲類：仙蹤林、味千拉面、綠茵閣、蒙自源、一級棒日本料理、必勝客、賽百味、嶺南真味、泰道零售類商店母嬰用品：貝樂兒婦嬰用品專賣店、紅孩兒兒童玩具：玩具反斗城

大型餐飲優(yōu)選唐苑次選廣州酒家、陶陶居大型餐飲優(yōu)選唐苑次選廣州酒家、陶陶居電玩娛樂兒童樂園電影院特色餐飲特色餐飲特色餐飲五層業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落戶圖母嬰用品、童裝玩具

六層、七層業(yè)態(tài)分布圖本層仍繼續(xù)5樓的大型購物娛樂布局方式，以中影影院、堂會KTV作為次主力店，并繼續(xù)設(shè)置特色美食街，此外還有保健浴足、茶藝棋牌，成為娛樂綜合中心。七層為購物中心頂層，人流較少，應(yīng)布局為寫字辦公樓。電影院電影院KTV保健沐足特色餐飲六層業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落戶圖次主力店次主力店優(yōu)選：中影影院、堂會次選：金逸影院餐飲類商店特色美食街：新泰洋、友和壽司、即食樂、笑味軒、泰滿冠、必勝客

第六章、租金評估及招商相關(guān)計(jì)劃1.租金核算方式建議固定租金方式固定租金方式是指根據(jù)租賃協(xié)議，在一定的時期內(nèi)按照較為固定的金額收取的經(jīng)營場地租賃費(fèi)用為固定租金收取方式?；咀饨?扣率方式基本租金+扣率方式是指在租金協(xié)議中規(guī)定兩種租金核算方式，在實(shí)際操作過程中依據(jù)商戶的實(shí)際營業(yè)情況進(jìn)行核算，最終租金收取方式按照基本租金和扣率租金兩者取其高的方式執(zhí)行。兩種租金核算方式的特點(diǎn)：特特點(diǎn)項(xiàng)目固定租金方式基本租金+扣率租金方式租金水平的穩(wěn)定性在一定時期內(nèi)較為穩(wěn)定，租金會隨著時間的推移而逐步提升，但總體提升率較低穩(wěn)定性雖不及固定租金方式，但由于租金會隨著經(jīng)營業(yè)績的提升而提升；因此，變化情況多出現(xiàn)于總體租金收益提升租金核算的難易度較為容易，對于經(jīng)營管理管控的專業(yè)性要求較低較為復(fù)雜，對于經(jīng)營管理管控的專業(yè)行要求較高設(shè)施投入要求基本無設(shè)施投入要求需要投入POS管理管控系統(tǒng)商戶信譽(yù)要求按期付租金，切有押金做保證，商譽(yù)要求較低按照營業(yè)額進(jìn)行核算，對商譽(yù)要求較高我司建我司建議本相關(guān)項(xiàng)目未來采用基本租金+扣率租金方式較弱較強(qiáng)

2.租金評估測算 評估方法評估方法A．市場通行租金水平評估C．本相關(guān)項(xiàng)目基準(zhǔn)租金租金樓層系數(shù)、業(yè)態(tài)系數(shù)D．購物中心影響因素B．通過市場分析，我司對本相關(guān)項(xiàng)目租金的期望與建議需要明確的問題主力店/次主力店承付租金水平本相關(guān)項(xiàng)目基準(zhǔn)租金測算本相關(guān)項(xiàng)目各樓層、各業(yè)態(tài)租金參考值租金收益注：本租金測算報告中，涉及到的租金均為使用面積租金3.分鋪位租金定位及租金收益主力店/次主力店租金市場標(biāo)準(zhǔn)主力店/次主力店租金市場標(biāo)準(zhǔn)一般情況下，諸如超市/大型餐飲等主力店的租金水平均是根據(jù)各地區(qū)的不同在一定范圍內(nèi)浮動，因此參考市場通行的租金水平有利于評估本相關(guān)項(xiàng)目主力店/次主力店業(yè)態(tài)的租金基準(zhǔn)。業(yè)態(tài)租戶名稱相關(guān)項(xiàng)目地點(diǎn)相關(guān)項(xiàng)目名稱面積(㎡)租金超市華潤萬家廣州番禺繁華店45—55元/㎡·月百佳廣州正佳店12,00070—100元/㎡·月百貨津樂匯重慶西城天街30,00045—60元/㎡·月廣州友誼廣州正佳店30,000100—150元/㎡·月大型餐飲稻香深圳地王廣場3,80060—90元/㎡·月大型娛樂Partyworld上海錢柜靜安店9,00045—75元/㎡·月歡歌KTV廣州正佳店10,00045—60元/㎡·月家居生活Hola深圳歐洲城2,00075—105元/㎡·月休閑服務(wù)AngelLife美容院深圳地王廣場55060—90元/㎡·月個人護(hù)理Watson’s成都春熙店315150—200元/㎡·月廣州正佳店2,244300—350元/㎡·月服飾次主力店ZARA深圳金光華廣場1,500約8%扣率服飾次主力店UNIQLO深圳太陽百貨1,000約8%—11%扣率影院飛揚(yáng)影院廣州正佳店5,00050—60元/㎡·月從上述市場數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，可以得出如下結(jié)論：從上述市場數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，可以得出如下結(jié)論：主力店及次主力店租金水平根據(jù)各地區(qū)不同而不同，但其會在一定的范圍內(nèi)浮動；品牌商戶議價能力強(qiáng)，及受異地運(yùn)營成本影響，在二三線城市租金要求更低。主力店/次主力店租金市場標(biāo)準(zhǔn)主力店/次主力店租金市場標(biāo)準(zhǔn)我司建議本相關(guān)項(xiàng)目主力店及次主力店租金水平可以設(shè)定為：主力店/次主力店租金水平（元/㎡·月）超市35—40百貨30—40大型餐飲50—80大型娛樂40—75家具家電70—80次主力店服飾8-10%扣率或租金200-300個人護(hù)理140—180相關(guān)項(xiàng)目基準(zhǔn)租金測算基準(zhǔn)租金定義：指基準(zhǔn)租金定義：指相關(guān)項(xiàng)目開業(yè)后第三年首層一般零售租金參考值基準(zhǔn)租金值建議說明：目前番禺標(biāo)桿商業(yè)相關(guān)項(xiàng)目為易發(fā)商業(yè)街，已經(jīng)進(jìn)入成熟經(jīng)營期，其首層一般零售租金約800元/平方米/月；繁華路臨街商鋪?zhàn)饨鸺s400-500元/平方米/月，屬于核心商業(yè)區(qū)成熟商業(yè)租金；本相關(guān)項(xiàng)目作為未來番禺市區(qū)購物中心標(biāo)桿相關(guān)項(xiàng)目，要保證相關(guān)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期經(jīng)營效果與成功性，因此建議本相關(guān)項(xiàng)目基準(zhǔn)租金以核心商圈成熟租金為參考值。建議本建議本相關(guān)項(xiàng)目基準(zhǔn)租金為：500元/㎡·月備注:租金基準(zhǔn)的年限備注:租金基準(zhǔn)的年限（一般情況下商業(yè)物業(yè)以第三年為成熟期，因此建議本相關(guān)項(xiàng)目基準(zhǔn)租金年限為相關(guān)項(xiàng)目開業(yè)第三年）本本相關(guān)項(xiàng)目基準(zhǔn)租金不同時期的折扣率本相關(guān)項(xiàng)目基準(zhǔn)租金為：500元/平方米/月理論說明:商業(yè)物業(yè)以三年進(jìn)入成熟期后之租金標(biāo)準(zhǔn)為標(biāo)桿，一般采用采取首年折讓35%，次年折讓20%的標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行計(jì)算；本相關(guān)項(xiàng)目評估租金為相關(guān)項(xiàng)目成熟期租金,針對相關(guān)項(xiàng)目前兩年租金須采用折讓進(jìn)行計(jì)算,因此相關(guān)項(xiàng)目前三年租金評估為:開業(yè)第一年首層一般零售參考租金為：500×65%≈325元/平方米/月開業(yè)第二年首層一般零售參考租金為：500×80%≈400元/平方米/月開業(yè)第三年首層一般零售參考租金為：500元/平方米/月相關(guān)項(xiàng)目相關(guān)項(xiàng)目在招商開業(yè)初期，針對知名品牌，應(yīng)采取相應(yīng)的租金折扣等優(yōu)惠措施，吸引品牌進(jìn)入，保證相關(guān)項(xiàng)目圓滿開業(yè)。相關(guān)項(xiàng)目相關(guān)項(xiàng)目各樓層零售、餐飲、娛樂服務(wù)參考租金相關(guān)項(xiàng)目租金樓層系數(shù)樓層一般相關(guān)項(xiàng)目系數(shù)本相關(guān)項(xiàng)目系數(shù)F70.130.12F60.16此系數(shù)只表示同一業(yè)態(tài)在不同樓層的租金比例狀況不考慮主力店及特殊商戶因素0.15此系數(shù)只表示同一業(yè)態(tài)在不同樓層的租金比例狀況不考慮主力店及特殊商戶因素F50.20.2F40.30.3F30.50.4F20.60.6F11.01.0相關(guān)項(xiàng)目租金業(yè)態(tài)系數(shù)業(yè)態(tài)系數(shù)在考量不同業(yè)態(tài)租金系數(shù)的同時需要考量當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)慣以及不同業(yè)態(tài)的市場營業(yè)水平，從而得出綜合的評價；零售1餐飲0.6休閑娛樂&服務(wù)0.5此系數(shù)只表示同一業(yè)態(tài)在不同樓層的租金比例狀況不考慮主力店及特殊商戶因素此系數(shù)只表示同一業(yè)態(tài)在不同樓層的租金比例狀況不考慮主力店及特殊商戶因素鋪位租金評估標(biāo)準(zhǔn)鋪位租金評估標(biāo)準(zhǔn)主動線端頭租金最高主動線端頭租金最高主動線中端租金低值核心中庭租金最高主動線中端租金低值次動線端頭租金較高次動線中間租金最低點(diǎn)各樓層業(yè)態(tài)租金參考各樓層業(yè)態(tài)租金參考樓層業(yè)態(tài)出租面積（㎡）租金參考（元/㎡·月）合計(jì)1F百貨主力店5429.43015702.6零售8891.2400餐飲13822402F百貨主力店5769.53014244.7零售8254.2240服務(wù)2211203F超市主力店5925.630各樓層總體平均租金11973各樓層總體平均租金零售5673.4160醫(yī)藥保健3741004F家具家電次主力店70258013470美容美體196.890零售6248.21205F影院2131.85515707.7兒童樂園221880電玩娛樂303475大型餐飲4210.170餐飲2773.290零售1340.6806F影院442155樓層平均租金指：包含了所有業(yè)態(tài)的總體租金水平13729.4樓層平均租金指：包含了所有業(yè)態(tài)的總體租金水平量版KTV654040大型餐飲74660餐飲408.680服務(wù)1613.8557F商務(wù)寫字樓6859606859合計(jì)注：出租面積以最總圖紙統(tǒng)計(jì)結(jié)果為準(zhǔn)特殊商戶不以上述租金為標(biāo)準(zhǔn)注：出租面積以最總圖紙統(tǒng)計(jì)結(jié)果為準(zhǔn)特殊商戶不以上述租金為標(biāo)準(zhǔn)91686.4相關(guān)項(xiàng)目相關(guān)項(xiàng)目各業(yè)態(tài)比例統(tǒng)計(jì)整體業(yè)態(tài)比例統(tǒng)計(jì)整體業(yè)態(tài)比例統(tǒng)計(jì)排除百貨、超市主力店業(yè)態(tài)比例統(tǒng)計(jì)租金收益模型考慮的因素租金收益模型考慮的因素出租率免租期租金折讓和提升換租率20年租金收益測算20年租金收益測算20年租金收益測算開業(yè)后年限A、年租金折扣或遞增率B、平均租金（元/㎡·月）C、出租率D、換租率（免租期統(tǒng)一按3個月計(jì)算）E、出租面積（㎡）F、當(dāng)年實(shí)際總收益（元）201365%72.8075%20%9168657,069,033.84201480%89.6080%15%9168675,907,206.142015100%112.0085%15%91686100,814,258.162016112%125.4490%20%91686118,001,202.282017102%127.9595%10%91686130,391,328.522018102%130.5197%10%91686135,799,137.302019112%146.1797%15%91686150,145,097.452020102%149.0997%10%91686155,136,934.452021102%152.0797%10%91686158,239,673.142022102%155.1297%10%91686161,404,466.602023112%173.7397%15%91686178,455,400.002024102%177.2097%10%91686184,388,462.652025102%180.7597%10%91686188,076,231.902026102%184.3697%10%91686191,837,756.542027102%188.0597%10%91686195,674,511.672028112%210.6297%15%91686216,345,767.772029102%214.8397%10%91686223,538,562.132030102%219.1397%10%91686228,009,333.372031102%223.5197%10%91686232,569,520.042032102%227.9897%10%91686237,220,910.44備注：開業(yè)第一年、第二年平均租金計(jì)算方式為直接在成熟期租金基礎(chǔ)上乘以租金折扣率備注：開業(yè)第一年、第二年平均租金計(jì)算方式為直接在成熟期租金基礎(chǔ)上乘以租金折扣率計(jì)算公示：F=(E*C*B*12)-(E*C*B*D*3)假設(shè)每年出租期為12個月，換租品牌免租期為3個月，第三年為成熟期。20年租金收益測算20年總收益：33.19億元相關(guān)項(xiàng)目開業(yè)20年租金收益測算20年總收益：33.19億元相關(guān)項(xiàng)目開業(yè)20年每年平均租金與收益增長情況

4.招商政策及策略招商政策根據(jù)我司對番禺商業(yè)相關(guān)項(xiàng)目的深入分析，綜合我司近年操盤的大型商業(yè)相關(guān)項(xiàng)目的經(jīng)營在招商政策方面我司提出一下幾點(diǎn)建議：鮮明具體的業(yè)態(tài)定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃是招商成功的首要條件；科學(xué)的設(shè)計(jì)各個樓層的商業(yè)布局以及商戶組合，按照業(yè)態(tài)定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃對商戶制定詳細(xì)的商戶準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)；購物中心精細(xì)化的經(jīng)營管理管控模式的確立以及商場的差異化定位是成功的基石；我司提出的租金參考標(biāo)準(zhǔn)以及基本租金+扣率租金的適用對象進(jìn)行詳細(xì)劃分，另外在付款方式方面力求做到人性化；制定科學(xué)合理的免租期、裝修標(biāo)準(zhǔn)、開業(yè)時間要求、鋪位交付標(biāo)準(zhǔn)；制定合理的物業(yè)管理管控條約條款以及物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；人性化的招商流程+合理的管理管控制度。招商策略根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃確定主力店，并進(jìn)行相應(yīng)商戶落戶；根據(jù)業(yè)態(tài)要求及差異化需要，確定各樓層主力店及次主力店；在確定百貨超市主力店及各業(yè)態(tài)的主力店的基礎(chǔ)上，可展開一般零售主力店招商；堅(jiān)持各樓層保利的主力店鋪的招商必須是按照業(yè)態(tài)規(guī)劃的品牌落戶商家，不可輕易租售給一般商戶；

5.招商時間節(jié)點(diǎn)建議第一階段——相關(guān)項(xiàng)目蓄客期2011.10——2011.112011.10——2011.11時間段時間段大范圍蓄客鋪墊，擴(kuò)大大范圍蓄客鋪墊，擴(kuò)大相關(guān)項(xiàng)目的市場知名度招商招商針對針對相關(guān)項(xiàng)目競爭力的市場宣傳，針對消費(fèi)市場的形象宣傳營銷方式營銷方式鎖定客戶對本鎖定客戶對本相關(guān)項(xiàng)目的購買意向，針對性地進(jìn)行公關(guān)招商目標(biāo)招商目標(biāo)番禺本地的大客戶資源及周邊大型住宅區(qū)的潛在客戶群體番禺本地的大客戶資源及周邊大型住宅區(qū)的潛在客戶群體目標(biāo)客戶群目標(biāo)客戶群

第二階段——相關(guān)項(xiàng)目第一波熱銷期2011.11—2012.12011.11—2012.1時間段時間段招商著重對主力客戶及潛在大客戶的招商洽談?wù)猩讨貙χ髁蛻艏皾撛诖罂蛻舻恼猩糖⒄劆I銷方式針對目標(biāo)品牌一對一宣傳、招商進(jìn)度宣傳營銷方式針對目標(biāo)品牌一對一宣傳、招商進(jìn)度宣傳招商目標(biāo)鎖定大客戶的入場意向招商目標(biāo)鎖定大客戶的入場意向優(yōu)衣庫、UR、Tata、班尼路、美樂匯、大時代、屈臣氏、蘋果數(shù)碼……優(yōu)衣庫、UR、Tata、班尼路、美樂匯、大時代、屈臣氏、蘋果數(shù)碼……目標(biāo)客戶群目標(biāo)客戶群

第三階段——第二波熱銷期2012.1——2012.32012.1——2012.3時間段時間段全面的招商執(zhí)行階段全面的招商執(zhí)行階段招商招商營銷方式全面招商宣傳推廣及大規(guī)模的重點(diǎn)品牌簽約慶典及新聞發(fā)布會營銷方式全面招商宣傳推廣及大規(guī)模的重點(diǎn)品牌簽約慶典及新聞發(fā)布會招商目標(biāo)各類零售商戶、各類餐飲商戶、各類娛樂及服務(wù)商戶招商目標(biāo)各類零售商戶、各類餐飲商戶、各類娛樂及服務(wù)商戶所有零售、餐飲、娛樂及服務(wù)品牌所有零售、餐飲、娛樂及服務(wù)品牌目標(biāo)客戶群目標(biāo)客戶群

第四階段——第三波熱銷期2012.4—2012.62012.4—2012.6時間段時間段招商沖刺及調(diào)整階段招商沖刺及調(diào)整階段招商招商營銷方式有目的性地招商推廣，針對消費(fèi)市場的立體廣告宣傳，提升營銷方式有目的性地招商推廣，針對消費(fèi)市場的立體廣告宣傳，提升相關(guān)項(xiàng)目人流及知名度在前三階段的成功基礎(chǔ)上，進(jìn)一步提升出租率，提高新進(jìn)租戶的租金水平及已成交客戶的轉(zhuǎn)介紹優(yōu)惠措施招商目標(biāo)在前三階段的成功基礎(chǔ)上，進(jìn)一步提升出租率，提高新進(jìn)租戶的租金水平及已成交客戶的轉(zhuǎn)介紹優(yōu)惠措施招商目標(biāo)所有零售、餐飲、娛樂及服務(wù)品牌目標(biāo)客戶群所有零售、餐飲、娛樂及服務(wù)品牌目標(biāo)客戶群

第七章、營銷模式及資金回籠相關(guān)計(jì)劃1.可售貨量及商鋪分布貨量統(tǒng)計(jì)番禺匯瓏商業(yè)中心鋪位分類統(tǒng)計(jì)可售鋪位保留鋪位鋪位數(shù)建筑面積（㎡）實(shí)用面積（㎡）鋪位數(shù)建筑面積（㎡）實(shí)用面積（㎡）1F254319.22159.619457222862F264153.22076.622432221613F336047.43023.7——————合計(jì)8414519.87259.94188944447注：商場實(shí)用率按50%計(jì)。

商鋪分布番禺匯瓏商業(yè)中心首層鋪位統(tǒng)計(jì)保留商鋪編號實(shí)用面積（㎡）建筑面積（㎡）可售商鋪編號實(shí)用面積（㎡）建筑面積（㎡）A1-01111.6223.20B1-01258.1516.20A1-02140280.00B1-02114.3228.60A1-03133.5267.00B1-03109.1218.20A1-04105.2210.40B1-04143.5287.00A1-05141.7283.40B1-05138.1276.20A1-06135.2270.40B1-06109.1218.20A1-07135.2270.40B1-07129258.00A1-08134.4268.80B1-08107.5215.00A1-09106.4212.80B1-09136.5273.00A1-1035.971.80B1-1073146.00A1-1171.2142.40B1-1173146.00A1-1273.9147.80B1-1273146.00A1-1378.2156.40B1-1373146.00A1-14243486.00B1-1425.150.20A1-15131.8263.60B1-1559.8119.60A1-1673146.00B1-1660.5121.00A1-17127.6255.20B1-1760.5121.00A1-18151.3302.60B1-1860.5121.00A1-19156.9313.80B1-1929.158.20小計(jì)22864572.00B1-2021.643.20B1-2160.5121.00注：實(shí)用率按50%計(jì)算?？墒郾Ａ翡佄?9間，可售鋪位25間。B1-2260.5121.00B1-2360.5121.00B1-2459.8119.60B1-2564128.00小計(jì)2159.64319.20合計(jì)實(shí)用面積：4445.6建筑面積：8891.20番禺匯瓏商業(yè)中心二層鋪位統(tǒng)計(jì)保留商鋪編號實(shí)用面積（㎡）建筑面積（㎡）可售商鋪編號實(shí)用面積（㎡）建筑面積（㎡）A2-0152.2104.40B2-0185.9171.80A2-0246.292.40B2-0262.7125.40A2-03110.5221.00B2-0349.599.00A2-04135.2270.40B2-0472.9145.80A2-05130.6261.20B2-0563.6127.20A2-0640.380.60B2-0668136.00A2-07143.2286.40B2-0766.1132.20A2-08137.1274.20B2-084794.00A2-09131262.00B2-0938.577.00A2-10133.4266.80B2-1058.8117.60A2-11127.6255.20B2-1142.184.20A2-1293.1186.20B2-1211.422.80A2-1364.4128.80B2-13129.1258.20A2-1456.2112.40B2-1466.8133.60A2-1578.2156.40B2-1566.8133.60A2-16103.4206.80B2-16136.8273.60A2-17105.6211.20B2-1772.9145.80A2-18135.6271.20B2-1872.9145.80A2-1999.1198.20B2-1972.9145.80A2-20105.6211.20B2-20140.2280.40A2-2180160.00B2-21120.1240.20A2-2252.5105.00B2-2285.8171.60小計(jì)21614322.00B2-23121.2242.40B2-24120.2240.40注：實(shí)用率按50%計(jì)算，保留鋪位22間，可售鋪位26間。B2-2585.2170.40B2-26119.2238.40小計(jì)2076.64153.20合計(jì)實(shí)用面積：4237.6建筑面積：8475.20

番禺匯瓏商業(yè)中心三層（A合適的方案）鋪位統(tǒng)計(jì)保留商鋪編號實(shí)用面積（㎡）建筑面積（㎡）可售商鋪編號實(shí)用面積（㎡）建筑面積（㎡）A3-0152.2104.40B3-0193186.00A3-0246.292.40B3-0299.6199.20A3-03110.5221.00B3-0359.3118.60A3-04134.5269.00B3-0472.9145.80A3-05131.1262.20B3-0563.6127.20A3-0640.280.40B3-0654108.00A3-07151302.00B3-0765.8131.60A3-08137.5275.00B3-0887.2174.40A3-09131262.00B3-0987.2174.40A3-10133.4266.80B3-1065.8131.60A3-11127.6255.20B3-1160120.00A3-1292.4184.80B3-1292.3184.60A3-1364.4128.80B3-1366.4132.80A3-1456.2112.40B3-144794.00A3-1567.9135.80B3-1536.272.40A3-16107.9215.80B3-1692.6185.20A3-17106.7213.40B3-1765.1130.20A3-18168.4336.80B3-1811.523.00A3-1964.2128.40B3-19129.1258.20A3-20106.3212.60B3-2066.8133.60A3-21109.2218.40B3-2166.8133.60A3-2276.5153.00B3-22136.8273.60小計(jì)2215.34430.60B3-2372.9145.80B3-2472.9145.80B3-2572.9145.80注：實(shí)用率按50%計(jì)算，保留鋪位22間，可售鋪位33間。B3-26140.2280.40B3-27120.1240.20B3-28119.2238.40B3-2985.2170.40B3-30120.2240.40合計(jì)B3-31121.2242.40實(shí)用面積建筑面積B3-3285.8171.6049659930.00B3-33120.1240.20小計(jì)2749.75499.40番禺匯瓏商業(yè)中心三層（B合適的方案）鋪位統(tǒng)計(jì)保留商鋪編號實(shí)用面積（㎡）建筑面積（㎡）A3-0152.2104.40A3-0246.292.40A3-03110.5221.00A3-04134.5269.00A3-05131.1262.20A3-0640.280.40A3-07151302.00A3-08137.5275.00A3-09131262.00A3-10133.4266.80A3-11127.6255.20A3-1292.4184.80A3-1364.4128.80A3-1456.2112.40A3-1567.9135.80A3-16107.9215.80A3-17106.7213.40A3-18168.4336.80A3-1964.2128.40A3-20106.3212.60A3-21109.2218.40A3-2276.5153.00A3-2393186.00A3-2499.6199.20A3-2559.3118.60A3-2672.9145.80A3-2763.6127.20A3-2854108.00A3-2965.8131.60A3-3087.2174.40A3-3187.2174.40A3-3265.8131.60A3-3360120.00小計(jì)3023.76047.40注：實(shí)用率按50%計(jì)算，保留鋪位33間。

2.價格定位及資金回籠目標(biāo)2.1價格定位價格定位過程：租金還原法目前一層銷售均價目前番禺區(qū)域第一層商業(yè)組了均價325元/㎡·月目前番禺區(qū)域第一層商業(yè)組了均價325元/㎡·月39000元/㎡根據(jù)一般商業(yè)規(guī)律，購物中心需要10年收回成本每年每平米租金：3900元/㎡·年39000元/㎡根據(jù)一般商業(yè)規(guī)律，購物中心需要10年收回成本每年每平米租金：3900元/㎡·年租金還原銷售均價為3900元/㎡·年×10年=

租金還原銷售均價為3900元/㎡·年×10年=可售貨值估算表樓層可售貨量（㎡）保留貨量（㎡）樓層貨量均價（萬元）可售貨量總值（萬元）1F4319.245728891.23.816412.962F4153.243228475.22.811629.963F6047.406047.41.69675.84合計(jì)=SUM(ABOVE)14519.8=SUM(ABOVE)8894=SUM(ABOVE)23413.82.5977=SUM(ABOVE)37718.76注：按50%的實(shí)用率，以上數(shù)據(jù)皆為建筑面積，；可售鋪位84個，保留鋪位41個。2.2資金回籠相關(guān)計(jì)劃根據(jù)我司對番禺商業(yè)相關(guān)項(xiàng)目的市場研究，綜合貴相關(guān)項(xiàng)目的基本情況，對于貴相關(guān)項(xiàng)目有制定了如下資金回籠相關(guān)計(jì)劃：時間節(jié)點(diǎn)目標(biāo)比例12月底前1億27%2012年春節(jié)前2億53%2012年4月底3億80%

3五年返租經(jīng)營合適的方案凡經(jīng)營權(quán)出售鋪位均實(shí)行前五年統(tǒng)一經(jīng)營管理管控，并簽訂委托租賃經(jīng)營合同合約；前三年委托經(jīng)營的租金按售價年均回報率5%，三年合計(jì)15%一次性從售價中返還（例如：一層定價為38000元/㎡×（1－15%）=32300元/㎡）；后兩年租金按對外公開招租標(biāo)準(zhǔn)的70%，按年適時返還；五年后可選擇繼續(xù)委托經(jīng)營模式，也可選擇進(jìn)行出售經(jīng)營，但還需配合業(yè)態(tài)要求；4.合同合約條約條款及法律風(fēng)險規(guī)避由于本相關(guān)項(xiàng)目是出售經(jīng)營權(quán)的無產(chǎn)權(quán)形式，因此簽20年送15年的模式在法律上是否存在限制，在這方面我司建議在合同合約制定方面需要協(xié)調(diào)律師從法律的角度上對這樣的模式進(jìn)行充分論證，進(jìn)而減少法律糾紛；鑒于本羨慕的無產(chǎn)權(quán)銷售模式，在如何消除投資客的顧慮方面，我們應(yīng)作相應(yīng)的準(zhǔn)備，我司建議可通過公證、擔(dān)保的形式來解決投資客的后顧之憂。

第八章、營銷策略及推廣相關(guān)計(jì)劃1.營銷思路在商業(yè)地產(chǎn)圈，決定商鋪價值和銷售優(yōu)劣的因素中，最關(guān)鍵的有三大黃金規(guī)則：地段、地段、還是地段信心、信心、還是信心必須有合理、創(chuàng)新的業(yè)態(tài)規(guī)劃，主力強(qiáng)勢的品牌商戶組合以及先進(jìn)完善的運(yùn)營保障，并配合精準(zhǔn)有力的廣告攻勢，才能給客戶以堅(jiān)定的投資信心賣不如誘，誘不如捂，捂不如炒必須以優(yōu)惠條件吸引部分商鋪炒家，形成賺錢效應(yīng)，才能吸引更多跟風(fēng)投資客，形成“羊群效應(yīng)”，達(dá)到事半功倍的目的。匯瓏城具有優(yōu)越的地理位置和強(qiáng)大輻射力的體量規(guī)模，但周邊同質(zhì)化競爭對手眾多，要脫穎而出，必須獨(dú)善其身，充分挖掘和放大自身亮點(diǎn)，并輔以恰當(dāng)?shù)臓I銷策略，才能搶占先機(jī)，租售兩旺。因此我們的營銷思路是：雙管齊下、出奇制勝！

打造超強(qiáng)形象力！打造番禺最具魅力的標(biāo)桿商業(yè)相關(guān)項(xiàng)目打造超強(qiáng)形象力！打造番禺最具魅力的標(biāo)桿商業(yè)相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)攻型投資首選！塑造番禺最具前景的室內(nèi)商業(yè)街鋪進(jìn)攻型投資首選！塑造番禺最具前景的室內(nèi)商業(yè)街鋪產(chǎn)品理念產(chǎn)品理念保守型投資首選！提供番禺最安全的商鋪投資機(jī)會保守型投資首選！提供番禺最安全的商鋪投資機(jī)會讓番禺人為匯瓏亢奮起來！舉辦一場最潮最炫的推廣活動讓番禺人為匯瓏亢奮起來！舉辦一場最潮最炫的推廣活動營銷理念讓財(cái)富老大為我們推廣！吸引一批最強(qiáng)、最有號召力的商鋪炒家營銷理念讓財(cái)富老大為我們推廣！吸引一批最強(qiáng)、最有號召力的商鋪炒家讓有錢人不動心都沒面子！展開一系列富有創(chuàng)意、強(qiáng)大聲勢的廣告新聞組合攻勢讓有錢人不動心都沒面子！展開一系列富有創(chuàng)意、強(qiáng)大聲勢的廣告新聞組合攻勢

2.營銷策略低開高走策略在正式推廣前兩周內(nèi)給予較大幅度折讓，創(chuàng)造一部分投資客的賺錢效應(yīng)；大客戶特別優(yōu)惠策略一是給予大客戶或團(tuán)購客戶較大優(yōu)惠，創(chuàng)造羊群效應(yīng)，帶動轉(zhuǎn)介紹；二是給大炒家提供一定炒作便利和溢價退出機(jī)制；限量推出，分批釋放策略總可售貨量若為1.4萬方，可分三批限量推售，造成一鋪難求的搶鋪效應(yīng)；無理由退鋪策略五年內(nèi)任一賣家可無理由退鋪，原款奉還；分期付款策略首付5成，余下5成可分1—2年內(nèi)免息分期付款，或發(fā)展商反擔(dān)保提供按揭貸款；

3.營銷招商部署招商部署10.15—10.3010.15—12.1511.20—12.302012.1—2012.32012.4—2012.6進(jìn)場籌備期蓄客預(yù)熱期第一波強(qiáng)銷期第二波強(qiáng)銷期第三波強(qiáng)銷期一、招商目標(biāo)任務(wù)1.確定招商政策及推廣策略2.完成團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)3.確定招商流程及管理管控制度4.設(shè)計(jì)制作招商物料5.完成現(xiàn)場包裝工程1.接待投資型訪客300--500臺2.接待經(jīng)營商戶300--400臺3.完成意向落定客戶500—800人1.實(shí)現(xiàn)投資認(rèn)租鋪位5000㎡2.實(shí)現(xiàn)合同合約招商總額8000萬—1.2億3.12月8日集中簽約儀式1.回籠前期合同合約首付總額5000萬2.新增蓄客500臺3.新增成交5000萬—1億元1.回籠前期合同合約金額1億元2.新增簽約力爭完成5000萬—1億元二、廣告推廣策略1.確定廣告創(chuàng)意及設(shè)計(jì)文案2.確定媒體相關(guān)計(jì)劃及預(yù)算1.完成現(xiàn)場包裝及戶外廣告展示改造2.短信及單張宣傳3．《南方都市報》發(fā)布4.番禺有線電視廣告片發(fā)布1.短信2.戶外宣傳單張3.番禺有線電視廣告片4.《南方都市報》1.短信2.戶外宣傳單張3.番禺有線電視廣告片4.《南方都市報》1.短信2.戶外宣傳單張三、活動推廣策略1.確定活動主題及實(shí)施合適的方案、費(fèi)用預(yù)算1.11月15日舉辦大型主題活動1.11月20~30日舉辦VIP客戶優(yōu)先選鋪活動2.12月8日舉辦意向客戶集中簽約儀式1.2012年3月10日舉辦大型活動2.2012年3月18日舉辦二次品牌集中簽約儀式1．舉辦客戶答謝晚宴2.試營業(yè)四、線下活動及推廣策略短信、戶外廣告全面鋪開針對大好投資客3000數(shù)據(jù)庫展開線下推廣針對番禺各大商會商圈進(jìn)行公關(guān)推廣活動針對大好投資客3000數(shù)據(jù)庫展開線下推廣針對番禺及廣州各大商會商圈進(jìn)行公關(guān)活動針對大好投資客3000數(shù)據(jù)庫展開線下推廣針對番禺及廣州及周邊區(qū)域各大商會商圈進(jìn)行公關(guān)活動針對大好投資客3000數(shù)據(jù)庫展開線下推廣針對番禺、廣州及周邊區(qū)域各大商會商圈進(jìn)行公關(guān)活動五、招商經(jīng)營節(jié)點(diǎn)招商準(zhǔn)備大范圍廣告宣傳主力客戶招商洽談次主力客戶及潛在大客戶招商全面招商啟動完成招商，開業(yè)籌備六、重點(diǎn)工作完成相關(guān)規(guī)劃定位工作開始主力大客戶的招商洽談次主力客戶及潛在大客戶的招商洽談開始全面的招商執(zhí)行招商沖刺階段—業(yè)態(tài)定位規(guī)劃—租金、交鋪標(biāo)準(zhǔn)及租戶落位—百貨主力店—超市主力店—零售及餐飲主力店—開始對本相關(guān)項(xiàng)目大相關(guān)項(xiàng)目商戶進(jìn)行招商—各類零售商戶—各類餐飲商戶—各類娛樂、服務(wù)商戶—租戶調(diào)整—協(xié)助入場—開業(yè)籌備七、輔助推廣工作商家資源了解與儲備，主力店商家洽談了解針對市場的形象廣告宣傳針對目標(biāo)品牌一對一宣傳；招商進(jìn)度宣傳；招商簽約儀式全面招商宣傳推廣；大規(guī)模的重點(diǎn)品牌簽約慶典及新聞發(fā)布會有目的性地招商推廣，針對消費(fèi)市場的立體廣告宣傳，提高相關(guān)項(xiàng)目人流及知名度

4.廣告預(yù)算及媒體策略強(qiáng)效的廣告宣傳隊(duì)相關(guān)項(xiàng)目銷售具有巨大的推力，我方建議采用四個階段的廣告推廣策略，配合招商銷售活動進(jìn)行強(qiáng)勢市場宣傳，為推動相關(guān)項(xiàng)目的銷售贏得市場。

4.1廣告費(fèi)用預(yù)算合適的方案：媒體組合發(fā)布合適的內(nèi)容規(guī)格及要求發(fā)布次數(shù)投放價格/元/次優(yōu)惠總價/元合計(jì)/元報紙廣告硬廣彩色整版（35*48cm）4500,0001,600,0001,600,000封面包頁（79*48cm)21,200,0001,600,0001,600,000短信招商信息1）針對越秀、白云、天河、荔灣、海珠、番禺區(qū)群發(fā)4個月內(nèi)發(fā)布60次，每次30萬條，共發(fā)布1800萬條0.06元/條1,080,0001,080,0002）全市20萬以上車主3）移動、聯(lián)通、電信各占比6:3:14）單價2萬元以上大型樓盤30個樓書大度16K，16P，200g雙銅，封面300g1萬份12.8元/冊128,000128,000宣傳單張硬廣1）周邊大型樓盤廣告DM直投，大折雙開雙面直投3萬份發(fā)行：1元/份30,00030,0002）招商人員現(xiàn)場及場外直投，200g雙銅總印發(fā)5萬張印刷費(fèi)：2元/份100,000100,000戶外廣告硬廣圍擋廣告及戶外廣告牌300,000300,000公交車身廣告形象廣告全車身三個月共4條線8臺車102,000元/輛816,000816,000影視廣告（番禺有線）30秒形象宣傳廣告播放時間：6:00—次日2:00播放頻道：亞洲臺、翡翠臺播放區(qū)域：番禺有線區(qū)域價格如下：15000元以上，9.5折，播放19次30000元以上，9折，播放34次60000元以上，8.5折，播放64次每午、晚8次，兩個月60天，共480次800元/次384,000384,000影視廣告制作200,000200,000活動推廣現(xiàn)場活動互動每次邀請客戶150人以上每月2次，四個月共8次30000元/次240,000240,000大型活動，邀請客戶800人以上2次800000元800,000800,000合計(jì)7,278,000

5.招商中心布置及現(xiàn)場包裝5.1總體原則作為相關(guān)項(xiàng)目的一個縮影，招商中心應(yīng)該給客戶展示一種辦公氛圍，渲染相關(guān)項(xiàng)目的超前規(guī)劃、“一站式”體驗(yàn)的精英理念，彰顯相關(guān)項(xiàng)目的聚合力量，給客戶形成強(qiáng)烈的心理震撼，并留下深刻的印象。根據(jù)本相關(guān)項(xiàng)目的自身規(guī)模，建議招商中心設(shè)計(jì)為簡潔、明快、大氣，體現(xiàn)出現(xiàn)代的商業(yè)設(shè)計(jì)理念，功能分區(qū)明確，突出銷售、招商功能區(qū)的地位和作用，輔助功能區(qū)相對獨(dú)立，人流動線清晰、避免動線的交叉5.2功能分區(qū)說明（1）接待總臺正對大門，充分展示招商人員的精神面貌，提高相關(guān)項(xiàng)目氣質(zhì)；（2）相關(guān)項(xiàng)目沙盤位于接待臺左側(cè)或前方，便于客戶參觀及招商人員及時接待；（3）洽談區(qū)與簽約區(qū)項(xiàng)鏈，與沙盤區(qū)跟接待區(qū)相對獨(dú)立，避免動線交叉；具體功能區(qū)分布如下圖所示：招商中心平面布局圖招商中心平面布局圖

6.營銷團(tuán)隊(duì)及培訓(xùn)相關(guān)計(jì)劃6.1營銷團(tuán)隊(duì)架構(gòu)前期招商部門架構(gòu)和職能需明晰、招商人員必須熟悉相關(guān)項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)、熟悉本地市場的業(yè)種業(yè)態(tài)特征、數(shù)量、租金、分布狀況和經(jīng)營狀況，以及消費(fèi)者特征等基礎(chǔ)。由于招商的重要性，首先設(shè)立招商執(zhí)行總