樓盤管家服務(wù)介紹說(shuō)辭范文

樓盤管家服務(wù)介紹說(shuō)辭范文第一篇樓盤管家服務(wù)介紹說(shuō)辭范文第一篇尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來(lái)賓：

大家晚上好！

非常榮幸能參加今天的龍湖悠山郡啟幕盛典。

xx，是一處風(fēng)景秀美，歷史悠久的無(wú)錫小鎮(zhèn)。她既有“億年火山、萬(wàn)畝桃林、千年古剎和百年書院”的底蘊(yùn)傳承；也有頂級(jí)的溫泉酒店、一流的桃花島主題公園和獨(dú)具韻味的生態(tài)濕地。歷史與現(xiàn)代的交融，自然與人文的和諧，都讓每個(gè)生活在xx的人感到無(wú)比自豪！

今天，龍湖地產(chǎn)為我們xx又增加了一處國(guó)際高端樓盤——龍湖〃悠山郡。這無(wú)疑為我們xx的宜居、休閑、旅游事業(yè)注入了新的發(fā)展活力。作為國(guó)內(nèi)著名的高端地產(chǎn)開發(fā)商，龍湖地產(chǎn)有“別墅專家”的美譽(yù)，在它獨(dú)特的社區(qū)園林景觀打造手法下，精致優(yōu)雅的建筑群和xx的自然風(fēng)光交相輝映，互補(bǔ)成趣。目睹這一排排精美的建筑拔地而起，感受這一座座優(yōu)雅的花園脫穎而出，我們倍覺欣喜和鼓舞。

龍湖為xx增添了新的光彩，xx也為龍湖提供了新的施展空間。我們很高興地看到，盡管龍湖初到xx，卻已迅速地融入了xx的文化生活。在即將開幕的第十六屆xx國(guó)際桃花節(jié)上，龍湖作為協(xié)辦單位之一，將與有關(guān)部門合辦自行車尋寶、攝影大賽等諸多活動(dòng)，在此，對(duì)龍湖的積極配合和大力支持表示感謝！相信龍湖和xx能夠繼續(xù)發(fā)揮各自的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，相互借力，合作共贏！希望龍湖能秉承xx年別墅經(jīng)驗(yàn)，為xx人民乃至全市市民打造出又一高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量、高品位的別墅社區(qū)作品。

最后衷心祝愿龍湖在xx開發(fā)順利、再創(chuàng)佳績(jī)；衷心祝福我們大美xx明天更美好！

謝謝大家！

樓盤管家服務(wù)介紹說(shuō)辭范文第二篇20xx年是大恒不尋常的一年，她迎來(lái)了大恒二次創(chuàng)業(yè)，大上臺(tái)階。第一階段，我們出色地完成了xxx做大xxx的目標(biāo)，第二階段，我們要把大恒xxx做強(qiáng)xxx，為以后的xxx做長(zhǎng)xxx打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

說(shuō)到廣州市比較有名氣的房地產(chǎn)開發(fā)商，人門會(huì)不約而同想起大恒、越秀城建、合生創(chuàng)展、富力等名字。沒(méi)錯(cuò)，對(duì)于名氣，我可以自豪地說(shuō)：有。但是，說(shuō)到精品名盤，我大恒13個(gè)樓盤中又能舉出幾個(gè)來(lái)呢?xxx做大xxx并不是一件難事，xxx做強(qiáng)xxx才是一門高深的學(xué)問(wèn)，因?yàn)樗P(guān)系到如何xxx做長(zhǎng)xxx，如何打造百年老店。許主席不愧是我們的領(lǐng)頭人，在這個(gè)關(guān)鍵時(shí)刻，他敢于轉(zhuǎn)變思想，提出了：xxx從我做起，從零開始;打造精品，重塑大恒xxx的戰(zhàn)略目標(biāo)。

秉著xxx勇于開拓，集百家精華xxx的精神，5月12日下午，我們集團(tuán)上下懷著學(xué)習(xí)的態(tài)度，組團(tuán)參觀了市內(nèi)幾個(gè)出名的樓盤----星河灣、美林湖畔花園\金碧世紀(jì)花園。通過(guò)xxx以盤比盤xxx，發(fā)現(xiàn)別人的優(yōu)點(diǎn)，找出自己的缺點(diǎn)，把好的東西帶回xxx家xxx，把壞的東西掃出xxx家xxx門。

第一站是星河灣。該樓盤遠(yuǎn)離廣州市中心，位于成熟的華南板塊，北鄰珠江，東部為自然山坡，西鄰番禺迎賓大道，萬(wàn)畝生態(tài)果林使星河灣遠(yuǎn)離城市的喧囂，倍顯寧?kù)o、清幽。車子一路駛?cè)胄呛訛硺潜P，一下車，一排排整齊的綠樹立刻映入眼簾。一條條的林蔭小路向四周延伸，就象樹葉的葉脈，非常清晰、有續(xù)。我在整個(gè)小區(qū)兜了一圈，沿路樹木郁郁蔥蔥，花草修剪得層次有續(xù)，柏油路上極少見到有垃圾，也看不到打掃垃圾的工具。公共路上每隔一段距離就有一個(gè)垃圾箱，而且還對(duì)垃圾分門別類。星河灣的建筑風(fēng)格還是挺有特色的。星座式布局是星河灣規(guī)劃的核心，建筑結(jié)構(gòu)，園林規(guī)劃都以此為基礎(chǔ)展開，星座式樓宇布局，形成每一住戶視野開闊，開窗即見景，避免對(duì)視。此外，令我感到最敬佩的是星河灣隱蔽工程非常到位，很好的保持了小區(qū)的統(tǒng)一外觀和風(fēng)格。這里我可以舉一兩個(gè)例子。我非常細(xì)心地留意了他們安裝的空調(diào)位置。他們的做法非常聰明，原來(lái)他們都把空調(diào)位置統(tǒng)一用與陽(yáng)臺(tái)欄桿相同顏色的鐵架遮蓋，從外面看非常隱蔽，尺寸布局也很合理。另外，走在公共路上，幾乎看不到有沙井蓋。做工程的都知道小區(qū)內(nèi)不可能沒(méi)有沙井蓋，要不然排水成大問(wèn)題了。他們把沙井蓋修飾得跟路面的外觀非常相似，在外面不容易發(fā)現(xiàn)。這些都是值得我們借鑒的經(jīng)驗(yàn)?？偫▉?lái)說(shuō)，星河灣是一個(gè)非常成熟的小區(qū)，隱蔽工程讓人很滿意，各方面規(guī)劃都很舒服。

第二站是位于東圃板塊的美林湖畔。一進(jìn)美林湖畔小區(qū)，感覺來(lái)到了一個(gè)公園。車子走了將近三分鐘才來(lái)到住宅區(qū)，沿路是一個(gè)2310㎡的超大無(wú)極泳湖，非常壯觀。因?yàn)槭潜容^新的樓盤，我特意參觀了樣板房。美林湖畔向業(yè)主推銷的是xxx精裝修xxx，xxx精裝修xxx在層次上要比xxx豪華裝修xxx要高。開發(fā)商的xxx精裝修xxx有三個(gè)版本供業(yè)主選擇，風(fēng)格不一，有開放式的，有傳統(tǒng)式的，適合不同的年齡段。他們對(duì)樣板房的資金投入是蠻高的，室內(nèi)各種擺設(shè)的真實(shí)度很高。配合發(fā)展商xxx沒(méi)有看不到風(fēng)景的房子!xxx主題，每一戶型的房間均可看到園區(qū)的風(fēng)景，其中中心游泳池是一賣點(diǎn)。另外我還發(fā)現(xiàn)，戶型相對(duì)差一點(diǎn)的房子看到的風(fēng)景要比戶型相對(duì)好一點(diǎn)的房子看到的風(fēng)景好，這樣發(fā)展商在開發(fā)上找到了平衡點(diǎn)，自然也有利于銷售?？偫▉?lái)說(shuō)，美林湖畔的建筑風(fēng)格一般，稍遜星河灣。但是美林的超大園林湖區(qū)和休閑配套設(shè)施是他們的強(qiáng)項(xiàng)。這樣價(jià)錢高也是有道理的。

最后是我們自己的樓盤，金碧世紀(jì)花園。

大恒的樓盤和上述兩個(gè)樓盤相比確實(shí)有不足之處。相比之下，我們的樓盤在結(jié)構(gòu)上比較單一。拿第三金碧小區(qū)的別墅為例，建筑體現(xiàn)不了風(fēng)格，比較死板，花園還滿布沙井蓋，影響外觀。大恒有些樓盤的綠化面積夠是夠，但離美觀還差很遠(yuǎn)。我們一直強(qiáng)調(diào)樓房的外觀要統(tǒng)一，但是我們?cè)谠O(shè)計(jì)上卻沒(méi)有考慮周全，以致于有些時(shí)侯根本行不通。在樓房和配套設(shè)施的規(guī)劃上還有很多需要改進(jìn)的地方。另外，以金碧世紀(jì)花園為例，從大門口到銷售部，我們

沿路都看不到一個(gè)垃圾箱。園區(qū)衛(wèi)生是業(yè)主對(duì)園區(qū)的首要印象，試問(wèn)連垃圾箱的配套都不足衛(wèi)生又怎么會(huì)搞得好呢?

我感覺，我們所標(biāo)榜的xxx特色保安、特色管理xxx已經(jīng)不再是我們的優(yōu)勢(shì)了。其他的樓盤在保安和管理上都有自己的特色，而且和我們不相上下。就拿上述兩個(gè)樓盤來(lái)講，星河灣的保安穿的是藍(lán)色制服，戴的是藍(lán)色鴨舌帽，站姿是兩腳分開與肩同寬，雙手背后交叉。而美林湖畔的保安穿的是一身夏威夷服，正配合炎熱的夏日。這兩個(gè)樓盤的保安都配合了樓盤悠閑、輕松、渡假式的風(fēng)格，避免了那種不協(xié)調(diào)的拘束。不過(guò)，話又要說(shuō)回來(lái)，每個(gè)樓盤的定位都不同。過(guò)于死板的比較也沒(méi)多大意義。

我們應(yīng)該吸取星河灣和美林湖畔花園兩個(gè)小區(qū)的養(yǎng)分，揚(yáng)長(zhǎng)避短，在管理人文環(huán)境、公共配套等方面都應(yīng)仔細(xì)推敲斟酌。我認(rèn)為硬件的高標(biāo)準(zhǔn)投入、人員的高素質(zhì)服務(wù)、管理的高起點(diǎn)突破至關(guān)重要，是打造金碧精品的有效途徑

樓盤管家服務(wù)介紹說(shuō)辭范文第三篇尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來(lái)賓：

大家晚上好！

非常榮幸能參加今天的龍湖〃悠山郡啟幕盛典。

XX，是一處風(fēng)景秀美，歷史悠久的無(wú)錫小鎮(zhèn)。她既有“億年火山、萬(wàn)畝桃林、千年古剎和百年書院”的底蘊(yùn)傳承；也有頂級(jí)的溫泉酒店、一流的桃花島主題公園和獨(dú)具韻味的生態(tài)濕地。歷史與現(xiàn)代的交融，自然與人文的和諧，都讓每個(gè)生活在XX的人感到無(wú)比自豪！

今天，龍湖地產(chǎn)為我們XX又增加了一處國(guó)際高端樓盤——龍湖〃悠山郡。這無(wú)疑為我們XX的宜居、休閑、旅游事業(yè)注入了新的發(fā)展活力。作為國(guó)內(nèi)著名的高端地產(chǎn)開發(fā)商，龍湖地產(chǎn)有“別墅專家”的美譽(yù)，在它獨(dú)特的社區(qū)園林景觀打造手法下，精致優(yōu)雅的建筑群和XX的自然風(fēng)光交相輝映，互補(bǔ)成趣。目睹這一排排精美的建筑拔地而起，感受這一座座優(yōu)雅的花園脫穎而出，我們倍覺欣喜和鼓舞。

龍湖為XX增添了新的光彩，XX也為龍湖提供了新的施展空間。我們很高興地看到，盡管龍湖初到XX，卻已迅速地融入了XX的文化生活。在即將開幕的第十六屆XX國(guó)際桃花節(jié)上，龍湖作為協(xié)辦單位之一，將與有關(guān)部門合辦自行車尋寶、攝影大賽等諸多活動(dòng)，在此，對(duì)龍湖的積極配合和大力支持表示感謝！相信龍湖和XX能夠繼續(xù)發(fā)揮各自的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，相互借力，合作共贏！希望龍湖能秉承18年別墅經(jīng)驗(yàn)，為XX人民乃至全市市民打造出又一高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)

量、高品位的別墅社區(qū)作品。

最后衷心祝愿龍湖在XX開發(fā)順利、再創(chuàng)佳績(jī)；衷心祝福我們大美XX明天更美好！

謝謝大家！

樓盤管家服務(wù)介紹說(shuō)辭范文第四篇新樓盤營(yíng)銷策劃方案

(1)闡述樓盤的位置

;(2)闡述樓盤所在地的歷史淵源

;(3)闡述

樓盤交通條件

;(4)闡述樓盤人口密度情況;(5)闡述樓盤的升值潛

;(6)力闡述樓盤的背景以及公司規(guī)闡述樓盤開發(fā)商的信譽(yù);(7)

劃;(8);(9)闡述樓盤的實(shí)用率

;(10)闡述樓盤的舒適溫馨闡述樓盤

的品質(zhì);(11)闡述樓盤的物業(yè)管理有什么不同。廣告階段劃分:對(duì)

,應(yīng)有戰(zhàn)略的考慮

,從而使每一樓盤的品牌推廣是一個(gè)長(zhǎng)期的行為

期廣告都變成一次品牌的積累。都成為對(duì)樓盤形象的一次重要投

篇3:新樓盤銷售以及策劃概述御花園銷售以及策劃框架銷售

策劃概述

:本銷售策劃為解決《金信.御花園》項(xiàng)目銷售階段劃分

及促銷策略怎樣安排,項(xiàng)目的銷售價(jià)格怎么走,如何宣傳造勢(shì)等問(wèn)

題。一、項(xiàng)目銷售策劃所包涵內(nèi)容:1、市場(chǎng)銷售調(diào)查:《金信.御

:a、建筑規(guī)模與風(fēng)格

;b、建筑布局和結(jié)構(gòu)

;c、花園》項(xiàng)目特性分析

d、物業(yè)管理;e、開發(fā)商背景

;f、結(jié)論景觀和建筑功能配置;

和建議;2、目標(biāo)客戶分析:經(jīng)濟(jì)背景:經(jīng)濟(jì)實(shí)力/行業(yè)特征/公司;

家庭文化背景;推廣方式;媒體選擇;創(chuàng)意及表達(dá)方式3、價(jià)格定位

54、入市時(shí)機(jī)及入市姿態(tài)、廣告策價(jià)格策略理論價(jià)格/成交價(jià)格/

;階段性的廣告主題

;階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)

;略廣告的階段性劃分

廣告效果監(jiān)控

6、媒介策略媒介選擇

/軟性新聞主題

/媒介組合/投

放頻率/費(fèi)用估算

7、推廣費(fèi)用現(xiàn)場(chǎng)包裝(營(yíng)銷中心:示范單位:圍板

:1、等):印刷品(銷售文件:售樓書等):媒介投放二、銷售策劃內(nèi)容

銷售現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備

;2、銷售代表培訓(xùn)

;3、銷售現(xiàn)場(chǎng)管理

;4、房號(hào)

銷控管理;5、銷售階段總結(jié)

;5、銷售廣告評(píng)估

;6、客戶跟進(jìn)服

務(wù);7、階段性營(yíng)銷調(diào)整三、銷售策劃的內(nèi)容及步驟1、項(xiàng)目研究,

,詳細(xì)分析項(xiàng)目的銷售即項(xiàng)目銷售市場(chǎng)銷售策劃及銷售狀況的研究

2、市場(chǎng)銷售調(diào)研購(gòu)買理由等。

,對(duì)所有:::狀況購(gòu)買人群接受價(jià)位

,所謂“知己知彼

:3、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣百戰(zhàn)不殆”。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的詳細(xì)了解

勢(shì)分析,針對(duì)項(xiàng)目的銷售策劃狀況做詳盡的客觀分析,并找出支持

理由。4、項(xiàng)目再定位,根據(jù)以上調(diào)研分析,重新整合所有賣點(diǎn),根據(jù)市場(chǎng)銷售需求,做項(xiàng)目市場(chǎng)銷售定位的調(diào)整。五、項(xiàng)目銷售策劃

思路:1、銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營(yíng)銷手法區(qū)別

,、主題思想的統(tǒng)一性。在廣告宣傳上不管,避免盲目跟隨風(fēng)

2開來(lái)

是硬性廣告還是文字包裝

,都要有一個(gè)明確而統(tǒng)一的主題。一個(gè)大

,小主題內(nèi)容可以不一樣,但都是為主題可以分解為若干個(gè)小主題

說(shuō)明大主題服務(wù)的。

3、操作手法的連貫性。首先是操作思想不能

斷:前后不能自相矛盾。其次是時(shí)間上不能斷,兩次宣傳間隔的時(shí)

:1、項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)選擇理想的入間不能太長(zhǎng)。六、項(xiàng)目銷售策略

,而是指根據(jù)自身情市時(shí)機(jī):入市時(shí)機(jī)并不是指時(shí)間概念上的時(shí)機(jī)

是賣樓花還,況和市場(chǎng)銷售狀況來(lái)決定什么時(shí)候開始進(jìn)入市場(chǎng)銷售

是賣現(xiàn)樓;;是按部是建到正負(fù)零就開始賣還是等到封頂再開始賣

就班:調(diào)整完步伐后再賣還是急急忙忙:倉(cāng)促上馬;是搶在競(jìng)爭(zhēng)者前

賣還是等人家賣完了再說(shuō)等等。根據(jù)多年的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)一個(gè)項(xiàng)目

理想的入市姿態(tài),一般應(yīng)具備:1:開發(fā)手續(xù)與工程進(jìn)展程度應(yīng)達(dá)到

可售的基本要求;2:你已經(jīng)知道目標(biāo)客戶是哪些人;3:你知道你的

價(jià)格適合的目標(biāo)客戶;4:你已經(jīng)找出項(xiàng)目定位和目標(biāo)客戶背景之間

的諧振點(diǎn);5:已確定最具震撼力的優(yōu)勢(shì)并能使項(xiàng)目有始至終地保持一個(gè)完整統(tǒng)一形象的中心主題;6:已確定目標(biāo)客戶更能接受的合理銷售方式;

和達(dá)·東東城freefly-和達(dá)·東東城freefly前言以下我們本次策劃的幾個(gè)重點(diǎn)：1、對(duì)中國(guó)整個(gè)房地......

新產(chǎn)品營(yíng)銷策劃書封面企業(yè)名稱：樂(lè)喝喝策劃書的名稱：樂(lè)喝喝綠茶營(yíng)銷策劃書策劃完成日期及本策劃適用時(shí)間段：因?yàn)闋I(yíng)銷策劃具有一定時(shí)間性，不同時(shí)間段上市場(chǎng)的狀況不同，營(yíng)銷執(zhí)行效......

營(yíng)銷策劃書一、前言明確策劃目的、二、營(yíng)銷環(huán)境評(píng)估與分析外部：宏觀、行業(yè)內(nèi)部：大學(xué)生市場(chǎng)環(huán)境分析、手機(jī)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析、三、營(yíng)銷調(diào)研舉例、數(shù)據(jù)說(shuō)明、圖表；理論依據(jù)與實(shí)際情......

營(yíng)銷策劃書一、營(yíng)銷策劃方案概要1.營(yíng)銷任務(wù)和目標(biāo)2.目標(biāo)市場(chǎng)和定位分析主要結(jié)論4.主要營(yíng)銷戰(zhàn)略內(nèi)容和關(guān)鍵步驟5.營(yíng)銷預(yù)算二、營(yíng)銷目標(biāo)通過(guò)對(duì)目前營(yíng)銷狀況的分析，制定出......

樓盤管家服務(wù)介紹說(shuō)辭范文第五篇??隨著企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的發(fā)展，企業(yè)的市場(chǎng)觀念發(fā)生了巨大的變化，已經(jīng)有越來(lái)越多的企業(yè)放棄了以往站在自身的立場(chǎng)上，為生產(chǎn)而生產(chǎn)的導(dǎo)向，開始以市場(chǎng)和消費(fèi)者的需求為產(chǎn)品生產(chǎn)的出發(fā)點(diǎn)，并且在銷售活動(dòng)中，也正在放棄具有xxx強(qiáng)銷xxx色彩的推銷觀念，轉(zhuǎn)而根據(jù)市場(chǎng)需求和市場(chǎng)需求的變化進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)。

??企業(yè)的廣告活動(dòng)原來(lái)只擔(dān)負(fù)站在企業(yè)立場(chǎng)上向消費(fèi)者推銷產(chǎn)品的任務(wù)，成為企業(yè)推銷觀念的翻版。而策劃觀念的引入，則使市場(chǎng)和消費(fèi)者受到了高度重視，市場(chǎng)分析、消費(fèi)行為分析、產(chǎn)品分析、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析成為廣告決策的前提，從而順應(yīng)了企業(yè)從推銷導(dǎo)向向營(yíng)銷導(dǎo)向的變化。

??在房地產(chǎn)行業(yè)，廣告策劃不僅要考慮地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)域經(jīng)濟(jì)情況、而且要考慮地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周圍的市場(chǎng)情況和區(qū)位情況。房地產(chǎn)策劃是一個(gè)龐大的系統(tǒng)工程，各個(gè)策劃子系統(tǒng)組成一個(gè)大系統(tǒng)，缺一不可，密切聯(lián)系，有機(jī)統(tǒng)一。同時(shí)它的理念、創(chuàng)意、手段應(yīng)著重表現(xiàn)為超前、預(yù)見性。在市場(chǎng)調(diào)研階段，要預(yù)見到幾年后房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的市場(chǎng)情況；在投資分析階段，要預(yù)知未來(lái)開發(fā)的成本、售價(jià)、資金流量的走向；在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，要在小區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、建筑立面等方面預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)；在營(yíng)銷推廣階段，要弄清當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)狀況，并在銷售價(jià)格、推廣時(shí)間、樓盤包裝、廣告發(fā)布等方面要有超前的眼光。

??另外，房地產(chǎn)策劃要適應(yīng)市場(chǎng)的需求，吻合市場(chǎng)的需要。一是房地產(chǎn)策劃自始至終要以市場(chǎng)為主導(dǎo)；二是房地產(chǎn)策劃要隨市場(chǎng)的變化而變化；三是房地產(chǎn)策劃要造就市場(chǎng)、創(chuàng)造市場(chǎng)。它的策劃要比較和選擇多種方案。房地產(chǎn)策劃方案不是一成不變的，應(yīng)在保持一定穩(wěn)定性的同時(shí)，根據(jù)其市場(chǎng)環(huán)境的變化，不斷對(duì)策劃方案進(jìn)行調(diào)整和變動(dòng)，以保證策劃方案對(duì)現(xiàn)實(shí)的最佳適應(yīng)狀態(tài)。

??房地產(chǎn)策劃在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中自始至終貫穿一起，為項(xiàng)目開發(fā)成功保駕護(hù)航。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)要完成一個(gè)項(xiàng)目周期，需要經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目選址、投資研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、營(yíng)銷推廣、物業(yè)服務(wù)等一系列過(guò)程，房地產(chǎn)策劃參與項(xiàng)目的每個(gè)環(huán)節(jié)，通過(guò)概念設(shè)計(jì)及各種策劃手段，使開發(fā)的商品房適銷對(duì)路，占領(lǐng)市場(chǎng)。

??目前，一些房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃已初步表現(xiàn)出以上觀念的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)策劃的思想活躍、理論豐富，這些都給房地產(chǎn)企業(yè)以智力、思想、策略的幫助與支持，給房地產(chǎn)企業(yè)出謀劃策，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益?；诖耍覀冃〗M對(duì)選出的三篇房地產(chǎn)策劃書進(jìn)行了如下分析：

??案例：《xx花園》

??1、市場(chǎng)分析

??、區(qū)域市場(chǎng)分析

??xx區(qū)位于廣州市東部，東與黃埔區(qū)相連，南瀕珠江，西南接?xùn)|山區(qū)、北連白云區(qū)?？偯娣e147、77平方公里，人口41、8萬(wàn)人。xx區(qū)交通四通八達(dá)，是廣州市連接珠江三角洲及粵北粵東地區(qū)的要通。全區(qū)有中山大道，黃埔大道等63條主要干道，廣深高速公路共穿東西，廣州火車東站和地鐵號(hào)線xx終點(diǎn)位于區(qū)內(nèi)。xx區(qū)是廣州著名的科研高教區(qū)，有超過(guò)22所大專院校，34間科研院所，15所中學(xué)、1所職中、61所小學(xué)、95所幼兒園。區(qū)內(nèi)社會(huì)保障事業(yè)發(fā)展較快。

??由于城市中心東移，xx區(qū)作為新興區(qū)域，也就成為了廣州市商品樓集中地。xx區(qū)樓盤分布相對(duì)集中，主要分布在以xx北、員村、天汕路、東圃為中心的集中區(qū)域。

??、定向市場(chǎng)分析

??員村位于xx區(qū)南部，毗鄰xx公園和xx區(qū)政府，地理位置優(yōu)越。附近工廠較多，居民較為密集，消費(fèi)群體以工薪階層為主。隨著多年發(fā)展，該外來(lái)人口越來(lái)越多，逐漸發(fā)展成了外來(lái)人口聚居地，由于xx區(qū)政府的搬遷和落成，使該區(qū)的環(huán)境和市政設(shè)施得到了逐步的完善和健全，加速了區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，吸引不少在城東工作的人士在此置業(yè)安居。

??、項(xiàng)目分析

??1、項(xiàng)目名稱：海景中心

??2、項(xiàng)目規(guī)模：由2幢28層組成

??3、推售情況：現(xiàn)推都景軒，海都軒的7～28層

??4、宣傳主題：只交一成，即做業(yè)主

??5、價(jià)格：4076～5598元/m2，均價(jià)4708元/m2

??6、裝修標(biāo)準(zhǔn)：一級(jí)一類裝修（高級(jí)錦磚地面，雙面豪華門，全景落地玻璃門）

??7、優(yōu)劣勢(shì)分析

??⑴優(yōu)勢(shì)分析

??1、本項(xiàng)目由海景公司開發(fā)，發(fā)展商實(shí)力雄厚，能給買家充足的信心。

??2、位于廣州新城市中軸線，發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

??3、地處交通主干道黃埔大道和華南大道交匯點(diǎn)，交通十分便利；

??4、項(xiàng)目以準(zhǔn)現(xiàn)樓發(fā)售，增強(qiáng)買家信心。

??5、社區(qū)配套設(shè)施較完善，有學(xué)校、醫(yī)院、市場(chǎng)、xx公園、賽馬場(chǎng)等；

??（2）劣勢(shì)分析

??1、珠江新城配套設(shè)施仍然未成熟，發(fā)展尚須時(shí)日。

??2、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的廣告宣傳及促銷活動(dòng)皆比本案強(qiáng)，形象已經(jīng)廣為人知。

??3、項(xiàng)目三面被樓宇包圍，景觀被遮擋了一大部分。

??4、外來(lái)人員多，治安問(wèn)題多，影響買家心理；

??、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手資料分析

??對(duì)手一

??1、項(xiàng)目名稱：僑穎苑

??2、項(xiàng)目規(guī)模：由3幢12層及一幢9層組成

??3、推售情況：現(xiàn)推C棟C1～C4梯的3～12層，B2棟的2～12層

??4、宣傳主題：新xx、新市民、新文化

??5、價(jià)格：4481～5145元/m2，均價(jià)4655元/m2

??6、優(yōu)劣勢(shì)分析

??⑴優(yōu)勢(shì)分析

??①該樓盤已為現(xiàn)樓，可即買即入住，易于吸引買家入??；

??②價(jià)格較同區(qū)域其他樓盤為低，有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；

??③位于內(nèi)街，可避免主干道噪音及空氣污染影響，但亦可方便出入主干道，屬旺中帶靜，有一定的升值潛力；

??⑵劣勢(shì)分析

??①周邊外來(lái)人口較多，人流復(fù)雜，治安環(huán)境較差，影響買家購(gòu)買心理；

??②樓盤周圍環(huán)境欠佳，影響樓盤檔次；

??③戶型設(shè)計(jì)一般，凸柱位較多，影響使用率；

??對(duì)手二

??1、項(xiàng)目名稱：紫林居

??2、項(xiàng)目規(guī)模：由3幢連體9層組成

??3、推售情況：現(xiàn)推C—H座的3～9層

??4、宣傳主題：品味家在公園旁的舒適與休閑

??5、價(jià)格：4511～6208元/m2，均價(jià)5320元/m2

??6、優(yōu)劣勢(shì)分析

??⑴優(yōu)勢(shì)分析

??①該樓盤是員村一帶為數(shù)不多的小區(qū)樓盤，且內(nèi)部環(huán)境優(yōu)美，易于吸引買家購(gòu)買；②鄰近交通主干道黃埔大道，交通異常便利；

??③該樓盤緊靠xx新區(qū)府，xx公園近在咫尺，對(duì)樓盤檔次的提升有莫大的幫助；⑵劣勢(shì)分析

??①該樓盤部分單位靠近馬路，受噪音影響大，空氣污染大，影響銷售；

??②周邊外來(lái)人員多，且時(shí)常有治安事件發(fā)生，影響買家入住信心；

??③戶型設(shè)計(jì)上有一定的不足，有凸柱現(xiàn)象；

??、項(xiàng)目周邊配套狀況

??1、社區(qū)配套

??①大學(xué)：xx

??②中學(xué)：xx

??③小學(xué)：xx

??④銀行：xx

??⑤康體：xx體育中心、羽毛球館

??、項(xiàng)目企劃思路

??由于項(xiàng)目為廣電成熟生活區(qū)物業(yè)，有優(yōu)良的先天條件。區(qū)域的外部條件劣勢(shì)較為明顯，做好項(xiàng)目的銷售企劃工作，是項(xiàng)目能否取得成功重點(diǎn)。我們得企劃思路：

??1、充分利用先天優(yōu)越的交通環(huán)境

??項(xiàng)目的交通環(huán)境較為優(yōu)越，故可利用具備的先天優(yōu)越的條件來(lái)諦造一個(gè)xxxxx中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范xxx，塑造獨(dú)特的品牌形象。

??2、把握市場(chǎng)需求，迎合買家心理

??隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)為買方市場(chǎng)后，供方面臨的嚴(yán)峻問(wèn)題就是，產(chǎn)品的消費(fèi)是否迎合客戶的需求。

??3、營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)舒適環(huán)境，引起客戶購(gòu)買沖動(dòng)

??在吸引大量客流后，現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境的好壞便是銷售能否成功的關(guān)健。項(xiàng)目應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林綠化、接待中心、等方面營(yíng)造舒適的內(nèi)部環(huán)境。

??4、體現(xiàn)xxx以人為本xxx的經(jīng)營(yíng)理念

??面對(duì)多元化的目標(biāo)客戶，我們必須抓住人的特點(diǎn)，規(guī)劃設(shè)計(jì)更加xxx人性化xxx。

??2、項(xiàng)目市場(chǎng)定位

??市場(chǎng)定位

??員村附近的樓盤可謂良莠不齊，檔次不一，而且價(jià)格相差懸殊，可以說(shuō)xxx一路之隔，樓價(jià)翻一番xxx。所以，本項(xiàng)目的區(qū)域劃歸應(yīng)與珠江新城——未來(lái)新城市社區(qū)緊密掛鉤，淡化員村區(qū)域概念才是本項(xiàng)目獲勝的前提。結(jié)合區(qū)域市場(chǎng)情況和自身特點(diǎn)，敝司建議塑造獨(dú)特的品牌形象

??———xxxxx中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范xxx

??以此定位入市，充分迎合市場(chǎng)，進(jìn)而突破市場(chǎng)，形成本區(qū)域的最大熱點(diǎn)，當(dāng)然，要達(dá)到這樣的目標(biāo)，必須需要合適的規(guī)劃及硬件配合。在下述項(xiàng)目建議中會(huì)逐一闡述。

??、項(xiàng)目形象定位

??在項(xiàng)目形象定位上應(yīng)揚(yáng)長(zhǎng)避短，抓住市民向住環(huán)境好的綠化小區(qū)的心態(tài)，帶給客戶一種xxx既享有成熟小區(qū)環(huán)境，又座擁未來(lái)新城中心xxx的雙重xxx抵買xxx價(jià)值。初步提供以下項(xiàng)目形象定位供貴司參考：廣州新城市中心區(qū)？宜商宜住精品公寓典范——最后一期精品。通過(guò)上述的形象定位，給本案賦予現(xiàn)代高質(zhì)素生活的實(shí)質(zhì)內(nèi)涵，使項(xiàng)目從低沉的環(huán)境氣氛中擺脫出來(lái)，從而體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?nèi)外環(huán)境的優(yōu)越。

??、目標(biāo)客戶定位

??作為廣州新城區(qū)之一的xx區(qū)員村，其購(gòu)房客戶群有較為特殊的一面。以此概念，整個(gè)新地區(qū)（從東山——黃埔）的客戶都是本項(xiàng)目客戶。根據(jù)實(shí)際情況，我們又可將這部分客戶群定向細(xì)分如下：

??1、區(qū)內(nèi)的買家

??分析：?jiǎn)T村附近區(qū)內(nèi)人口密集，路窄人稠，整體環(huán)境缺乏大型園林綠化，綠化率低。對(duì)于欲改善環(huán)境的買家及家中有安度晚年的老人家的客戶，本案住宅是他們置業(yè)首選。

??2、區(qū)域居民的子輩

??分析：這批人在當(dāng)?shù)厣钶^長(zhǎng)時(shí)間，生活圈子幾乎固定在此，對(duì)該區(qū)感情深厚，而現(xiàn)有條件已難以滿足其生活需要，想買大屋改善環(huán)境，同時(shí)出于孝敬老人的前提下，在同區(qū)就近購(gòu)房，既能更好照顧老人，又能享受獨(dú)立居住的自由便利。

??3、區(qū)域居民的親屬、朋友

??分析：此類客戶受該區(qū)域的親屬、朋友的口碑宣傳，對(duì)小區(qū)向往，同時(shí)在此地置業(yè)，方便于同自己親屬、朋友進(jìn)行充分的溝通，接觸和聯(lián)絡(luò)，還享受其優(yōu)越住宅環(huán)境。

??4、外來(lái)人口在該地置業(yè)

??分析：此類在該區(qū)域中占主流，他們注重本案的綜合素質(zhì)，周圍的自然環(huán)境以及周圍的配套設(shè)施，對(duì)新環(huán)境適應(yīng)性較強(qiáng)，反而對(duì)區(qū)域感情不太考慮。

??、目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分

??針對(duì)目標(biāo)客戶的情況，敝司將目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分如下：

??1、購(gòu)買階層

??1）自用：大眾市民（含拆遷戶），有能力而又確實(shí)希望置業(yè)的。

??2）安居保值：高薪收入階層。

??3）換屋計(jì)劃：不滿現(xiàn)時(shí)居住條件且有能力供屋的人士，房改房的原居者。

??4）投資客：投資者是每個(gè)有潛力樓盤的目標(biāo)買家群，針對(duì)本項(xiàng)目，被吸引的多是中小型投資者。

??2、年齡層次：中青年人為主（30~50歲）

??3、家庭結(jié)構(gòu)：三~五口之家為主

??、目標(biāo)客戶

??市場(chǎng)仿如金字塔，不但要瞄準(zhǔn)金字塔的頂部，而更重要的是應(yīng)瞄準(zhǔn)金字塔的中部以下（即對(duì)準(zhǔn)大多數(shù)的消費(fèi)群體）就敝司合作的市場(chǎng)調(diào)查公司對(duì)廣州樓市的調(diào)查分析，xx區(qū)大部份的消費(fèi)者，最可接受的房?jī)r(jià)是20萬(wàn)到45萬(wàn)元之間，而另一部份人可接受的房?jī)r(jià)為45萬(wàn)到60萬(wàn)，能夠接受60萬(wàn)元以上的消費(fèi)者就是金字塔的頂部了，本案的目標(biāo)客戶為15~60萬(wàn)元這一階段，如圖示：

??3、銷售策略建議

??、市場(chǎng)氣氛培養(yǎng)

??敝司建議在現(xiàn)階段利用項(xiàng)目一切的條件，營(yíng)造濃烈的市場(chǎng)氣氛，吸引買家的關(guān)注，為項(xiàng)目推出時(shí)的銷售打下良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)，具體操作內(nèi)容包括：

??1、硬件塑造

??⑴告知性工地展示

??應(yīng)利用樓盤入口圍墻包裝，樹立項(xiàng)目形象，營(yíng)造市場(chǎng)氣氛。并可通過(guò)橫幅，彩旗等工具將項(xiàng)目信息傳達(dá)給市場(chǎng)，吸引買家。

??⑵戶外廣告設(shè)置

??戶外廣告設(shè)置能增強(qiáng)項(xiàng)目的認(rèn)知能力，可以有效提升項(xiàng)目的知名度。在廣告牌設(shè)置上可以考慮，公交車站燈箱、車身廣告等其它戶外媒體。

??⑶設(shè)置精美的示范單位和樣板房

??通過(guò)對(duì)示范單位和樣板房的包裝設(shè)計(jì)，可有效掩飾平面中的弱點(diǎn)，引起客戶購(gòu)買沖動(dòng)，促進(jìn)成交。

??2、軟性宣傳

??⑴為區(qū)域造勢(shì)

??通過(guò)報(bào)紙軟性文章，詳述xx區(qū)府搬遷后為區(qū)域帶來(lái)的種種優(yōu)越之處，以完善的社區(qū)配套、熟悉的生活環(huán)境打動(dòng)買家的心，挽回不斷外流的區(qū)域客源。

??⑵為本案住宅造勢(shì)

??目的：把市場(chǎng)的注意力拉至本案住宅，突出項(xiàng)目形象，以本案住宅環(huán)境好，交通便利的優(yōu)點(diǎn)吸引買家。

??⑶為樓盤造勢(shì)

??形式一：軟性廣告宣傳；把區(qū)府搬遷，城市東移，城市新中軸線的成型、九運(yùn)會(huì)舉行等所帶來(lái)的利好因素向市場(chǎng)傳達(dá)。

??形式二：置業(yè)調(diào)查問(wèn)卷，以抽獎(jiǎng)的形式向中獎(jiǎng)買家提供額外折扣或現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。同時(shí)，留住部分準(zhǔn)備置業(yè)的買家。

??、促銷手段建議

??1、增加銷售點(diǎn)

??2、大型展銷會(huì)

??選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)間和地點(diǎn)，通過(guò)適量的廣告投放，營(yíng)造銷售高潮。

??3、潛在客戶開發(fā)

??利用敝司原有廣闊的一手及二手客戶資料，通過(guò)主動(dòng)聯(lián)絡(luò)推銷方式，增加項(xiàng)目的客戶來(lái)源。同時(shí)，應(yīng)發(fā)感謝信給首期業(yè)主，并采取措施對(duì)舊業(yè)主成功介紹買家（以簽契約為準(zhǔn)）給予獎(jiǎng)勵(lì)，從而開發(fā)舊客資源。

??4、提供額外優(yōu)惠

??展銷會(huì)期間提供額外折扣及優(yōu)惠，可以促使客戶盡快交易，降低成交風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，建議如下：

??⑴贈(zèng)送一年管理費(fèi)

??針對(duì)工薪族的置業(yè)心態(tài)，既加強(qiáng)他們對(duì)物業(yè)管理的信心，又能給予客戶一種實(shí)惠的感覺，有效促進(jìn)成交

??⑵贈(zèng)送一年xx公園門票

??提醒潛在買家項(xiàng)目鄰近xx公園，生活環(huán)境舒適。此舉將置業(yè)的大事與生活中的小節(jié)有機(jī)地聯(lián)系在一起，令客戶聯(lián)想起項(xiàng)目周邊康體配套優(yōu)勢(shì)。

??、付款方式建議

??針對(duì)區(qū)域內(nèi)樓盤的付款方式過(guò)于單一，應(yīng)向買家提供較輕松的付款方式以擴(kuò)展買家層面，增加其超前入市的可能性。同時(shí)，根據(jù)最新的《xx省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》建議項(xiàng)目的付款方式建議如下：

??付款方式

??手續(xù)一次付款特惠按揭優(yōu)惠按揭付款超輕松按揭付款

??折扣88折9折91折93折

??簽認(rèn)購(gòu)書時(shí)付

??定金10000

??簽認(rèn)購(gòu)書七天內(nèi)

??（扣除定金）30%10%

??即辦理最高七成三十年銀行按揭10%

??即辦理最高七成三十年銀行按揭30%

??（扣除定金）

??發(fā)展商提供24個(gè)月免息分期即辦理最高七成三十年銀行按揭

??一個(gè)月35%10%

??二個(gè)月30%

??三個(gè)月10%

??辦好房地產(chǎn)證七天內(nèi)5%

??4、宣傳策略

??建議在本項(xiàng)目推出前投放一定量的軟性廣告，向市場(chǎng)營(yíng)造一種xxx我們推出的不僅是一幢高尚住宅，更是一種高品位的生活模式和身份象征xxx的概念，待項(xiàng)目推出市場(chǎng)后更以這一概念，通過(guò)強(qiáng)有力的立體廣告效應(yīng)，創(chuàng)造濃烈的市場(chǎng)氣氛，以達(dá)到理想的銷售業(yè)績(jī)。

??、媒體選擇建議

??⑴廣州日?qǐng)?bào)

??廣州及珠江三角洲地區(qū)最大型的報(bào)紙之一，是廣州首選的地產(chǎn)廣告媒體。

??⑵羊城晚報(bào)

??全國(guó)十大報(bào)業(yè)之一，以家庭讀者為主，和廣州日?qǐng)?bào)配合可以形成極佳的廣告效果。

??⑶廣州電臺(tái)一、二臺(tái)、城市之聲電臺(tái)、音樂(lè)電臺(tái)。

??價(jià)格低，聽眾廣，能以高頻率的傳播來(lái)提高受眾對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)度。

??⑷戶外廣告和指示路牌

??①在樓盤附近做指示路牌

??②巴士車身廣告

??③樓盤工地周邊圍墻廣告

??、宣傳主題

??本次廣告提案將表現(xiàn)敝司對(duì)海景中