物業(yè)投資廣場管理制度匯編樣本

物業(yè)投資廣場業(yè)主條約

為加強投資廣場管理，維護全體業(yè)主和物業(yè)使用人正當權(quán)益，維護公共環(huán)境和秩序，保障物業(yè)安全和合理使用，依據(jù)國家相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)、政策制訂本條約。全體業(yè)主和物業(yè)使用人均須自覺遵守。

一、在使用、經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓所擁有或正當取得使用權(quán)物業(yè)時，應(yīng)遵守物業(yè)管理法規(guī)政策、租賃協(xié)議、物業(yè)管理協(xié)議和本條約要求。

二、實施業(yè)主委員會決議、決定。

三、委托物業(yè)管理企業(yè)負責房屋、設(shè)施、設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生，公共秩序、環(huán)境保護、綠化等管理，全體業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)遵守物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)政府相關(guān)法規(guī)、政策和業(yè)主委員會委托制訂各項規(guī)章制度。

四、全體業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)主動配合物業(yè)管理企業(yè)各項管理工作。

五、業(yè)主或物業(yè)使用人對物業(yè)管理企業(yè)及其管理工作如有意見或提議，可直接向物業(yè)管理企業(yè)提出，發(fā)生爭議時可經(jīng)過業(yè)主委員會處理。

六、加強安全防范意識，自覺遵守相關(guān)安全防范規(guī)章制度，做好防火防爆工作，確保人身財產(chǎn)安全。

七、業(yè)主或物業(yè)使用人裝修房屋，應(yīng)遵守相關(guān)物業(yè)裝修制度，并事先通知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)對裝修房屋活動進行指導和監(jiān)督，并將注意事項和嚴禁行為通知業(yè)主和物業(yè)使用人。業(yè)主或物業(yè)使用人違規(guī)、違章裝修房屋或妨礙她人正常使用物業(yè)現(xiàn)象（如滲、漏、堵、冒等），應(yīng)該立即糾正，造成她人物業(yè)損失應(yīng)負擔賠償損失，對拒不更正，物業(yè)管理企業(yè)可采取對應(yīng)方法阻止其行為，并立即通知業(yè)主委員并報相關(guān)行政管理部門進行處理。

八、業(yè)主方委托物業(yè)管理企業(yè)對其自用部位和毗連部位相關(guān)設(shè)施、設(shè)備進行維修、養(yǎng)護，應(yīng)支付對應(yīng)費用。

九、凡房屋建筑及隸屬設(shè)施、設(shè)備已經(jīng)或可能妨礙、危害毗連房屋她人利益、安全、或有礙外觀統(tǒng)一、市容觀瞻，按要求應(yīng)由業(yè)主單獨或聯(lián)合維修、養(yǎng)護，業(yè)主立即進行維修養(yǎng)護，拒不進行維修養(yǎng)護，由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理企業(yè)進行維修養(yǎng)護，其費用由當事業(yè)主按要求分攤。

十、和其它非業(yè)主使用人建立租賃關(guān)系時，應(yīng)通知并要求對方遵守本業(yè)主條約和物業(yè)管理要求，并負擔連帶責任。

十一、在本物業(yè)范圍內(nèi)，不得有下列行為：

（1）私自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌（含外墻、外門窗、陽臺等部位顏色、形狀和規(guī)格）、設(shè)計用途、功效和布局等；

（2）對房屋內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建；

（3）占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設(shè)施及場地；

（4）損壞、排除或改造供電、供水、供氣、供暖、通訊、有線電視、排水、排污、消防等公用設(shè)施；

（5）隨意堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物；

（6）違反要求存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險物品等；

（7）踐踏、占用綠化用地；損壞、涂畫園林建筑小品；

（8）在公共場所、道路兩側(cè)亂設(shè)攤點；

（9）影響市容觀瞻亂搭、亂貼、亂掛、設(shè)置廣告牌；

（10）隨意停放車輛；

（11）聚眾喧鬧、噪聲擾民等危害公共利益或其它不道德行為；

（12）違反要求喂養(yǎng)家禽、家畜及寵物；

（13）法律、法規(guī)及政府要求嚴禁其它行為。

十二、人為造成公共設(shè)施、設(shè)備或其它業(yè)主設(shè)施、設(shè)備損壞，由造成損壞責任方負責修復或賠償經(jīng)濟損失。

十三、按要求交納物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)收取各項服務(wù)費用。

十四、業(yè)主使用本物業(yè)內(nèi)有償使用文化娛樂體育設(shè)施和停車場等公用設(shè)施、場地時，應(yīng)按要求交納費用。

十五、自覺維護公共場所整齊、美觀、通暢及公用設(shè)施完好。

十六、加強精神文明建設(shè)，弘揚社會主義道德風尚，互助友愛，和睦相處共同發(fā)明良好工作和生活環(huán)境。投資廣場層業(yè)主（物業(yè)使用人）簽字、蓋章：日期：投資廣場寫字樓裝修管理要求一、總則

1、為加強投資寫字樓租賃后裝修管理，確保大樓建筑主體結(jié)構(gòu)穩(wěn)固和整體風格完整、統(tǒng)一，保障租賃雙方權(quán)益，參考國家相關(guān)法規(guī)，制訂本管理要求。

2、本要求為寫字樓租賃契約之附加約定文件，簽署契約即視為認同本要求全部條款；租戶在對租賃寫字樓進行裝飾裝修必需無條件遵守本要求。

3、本要求由投資廣場物業(yè)管理處負責解釋，其中內(nèi)容和國家或地方同類規(guī)章有異同之處以國家或地方法規(guī)為準。

4、租賃雙方另有約定各項不在本要求約定范圍之內(nèi)。

二、通常要求

1、租戶對承租區(qū)域裝飾裝修過程中，嚴禁下列行為。

①未經(jīng)大樓物業(yè)管理處同意或含有對應(yīng)資質(zhì)等級設(shè)計單位提出設(shè)計方案，變動大樓建筑主體和承重結(jié)構(gòu)。

②擴大承重墻上原有門窗尺寸，縮小承重主柱、支撐墻體，連接等尺寸，拆除連接墻磚、混凝土墻體。

③對樓層上、下樓板大面積打孔。

④將無防水要求房間改為衛(wèi)生間、廚房間。

⑤損壞大樓原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果，損壞移動采光通風和固定標識物等。

⑥改動電力主配線路、給排水主水管及分支管路、消防設(shè)備設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施。

⑦在公共區(qū)域內(nèi)懸掛較大致積物體。建隔墻等，侵占公用空間，損害公共部分及設(shè)施。

⑧改變租賃區(qū)域或樓外立面結(jié)構(gòu)，色彩、開門、開窗等有損大樓建筑外觀行為。

2、租賃方對承租區(qū)域室內(nèi)裝飾裝修，未經(jīng)物業(yè)管理處同意，不得有下列行為：

①對地板裝飾，對吊頂拆換裝飾。

②搭建建筑物、構(gòu)筑物。

③拆改供冷、供暖管道和設(shè)施。

④拆改電照器具、電照開關(guān)、風機開關(guān)、電源插座及有線電話網(wǎng)絡(luò)插座等。

⑤室內(nèi)墻壁裝飾、改色。

⑥在公用通道及走廊、電梯口使用改動顏色，粘貼、設(shè)置廣告物或其它類似行為。

⑦樓頂懸掛小型物體需借助管道支撐點時。

3、租賃方對承租區(qū)域室內(nèi)裝飾裝修，有下列行為，必需向物業(yè)管理處報送相關(guān)施工方案及圖紙，并由物業(yè)管理處同意，方可施工。

①裝修超出大樓設(shè)計標準或要求，增加樓面載荷，應(yīng)經(jīng)大樓原設(shè)計單位或是有對應(yīng)資質(zhì)等級設(shè)計單位提出設(shè)計方案。

②改動衛(wèi)生間、廚房間防水層和改房間衛(wèi)生間、廚房應(yīng)根據(jù)防水標準制訂施工方案，并做漏水試驗。

③對本區(qū)域內(nèi)用電容量增加，應(yīng)對照原大樓設(shè)計容量制訂增容計劃，對空開、保護裝置調(diào)整應(yīng)有調(diào)整方案。

④對房間隔離，水、電、曖、消防、監(jiān)控、通訊設(shè)施裝修改動，全部須有完整、具體方案及平面圖。

⑤裝修施工安全方法，動用明火和進行焊接作業(yè)。

三、開工申報和監(jiān)督

1、裝飾裝修工程開工前，應(yīng)該先向大樓物業(yè)管理處申報登記并報具體裝修方案，由物業(yè)管理處審查立案，取得書面同意后方可開工。

2、裝修施工方應(yīng)含有專業(yè)資質(zhì)，裝修前應(yīng)將裝修進程日程安排及安全防范計劃報物業(yè)管理處審查立案。

3、裝修方案內(nèi)容應(yīng)嚴格依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)及本要求中嚴禁條款，不能和之相抵觸。

4、委托裝飾裝修企業(yè)施工需提供企業(yè)相關(guān)資質(zhì)證書復印件。

5、裝修單位及施工單位不得拒絕和阻礙物業(yè)管理人員依據(jù)要求對整個裝飾裝修活動監(jiān)督檢驗，發(fā)覺違規(guī)行為有權(quán)阻止，對造成事實后果或拒不更正，即按違約追究租戶責任。

6、任何單位和個人對承租方裝飾裝修行為中出現(xiàn)影響公眾利益質(zhì)量事故，質(zhì)量缺點和其它影響周圍單位工作行為，全部有權(quán)檢舉、控告、投訴。

四、其它要求

1、裝修施工方應(yīng)嚴格遵守物業(yè)管理處要求裝修施工時間，降低施工噪音，降低環(huán)境污染及給其它租戶帶來不便。

2、裝修過程中形成多種固體、可燃液體等廢物，應(yīng)按物業(yè)管理處要求位置、方法和時間堆放及儲運，嚴禁將裝修材料、廢棄物等堆放于樓道、電梯間或其它公共區(qū)域。

3、裝修工程所使用材料及設(shè)備應(yīng)符合國家標準不得使用國家明令淘汰或禁用物品。

4、裝修施工中占用電梯及關(guān)鍵通道，需事先得到物業(yè)管理處許可并服從調(diào)度，以確保物業(yè)管理處為大樓內(nèi)其它租戶提供各項優(yōu)質(zhì)服務(wù)不受影響。

5、裝修施工過程中，不得私自挪用公共部位及設(shè)施，并遵守物業(yè)管理處制訂其它管理要求，施工人員應(yīng)接收投資廣場保安、工程部、物業(yè)管理處等部門管理，辦理多種出入登記及其它證件。

6、裝修過程中應(yīng)保持對公共區(qū)域衛(wèi)生不受影響，因施工產(chǎn)生垃圾應(yīng)立即清除。

五、負擔責任（違約責任）

1、因裝飾裝修活動造成管道堵塞、滲漏水、停電、物品毀壞等，裝修人員應(yīng)該負責修復和賠償。

2、租戶裝修人因裝修活動侵占公共空間，對公共部位和設(shè)施造成損害責令更正修復，造成損失依法負擔賠償責任。

3、租戶因裝修對其它租戶工作環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境等造成影響受到投訴，應(yīng)立即消除影響，立即更正。情況嚴重應(yīng)負擔賠償責任。

4、租戶未申報登記進行裝飾裝修活動，處五百元以上，壹仟元以下罰款并責令更正。

5、租戶違反本要求，將裝修工程委托給不含有對應(yīng)資質(zhì)等級企業(yè)施工處五百元以上壹仟元以下罰款并責令更正。

6、租戶裝修使用不符合國家標準材料造成空氣污染超標責令更正，造成損失，依法負擔賠償責任。

7、有下列行為之一，處罰款五百元以上壹仟元以下，并責令更正。

①私自拆改供曖、供排水主管道、主配電線路、消防、監(jiān)控設(shè)施。

②將無防水要求房間改為衛(wèi)生間、廚房。

③私自超出設(shè)計標準增加樓面荷載。

④損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施。

⑤對立面、電梯口、走道等區(qū)域私自進行廣告粘貼。

8、租戶及裝飾裝修施工方違反《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》由建設(shè)行政部門根據(jù)相關(guān)要求處罰。

9、租戶違反國家相關(guān)安全生產(chǎn)要求和技術(shù)規(guī)程，不采取必需安全防護和消防方法，私自動用明火和進行焊接作業(yè)或?qū)Π踩鹿孰[患不采取方法給予消除，責令更正，并處壹仟元以上壹萬元以下罰款。情節(jié)嚴重，責令停業(yè)整改，造成重大安全事故，交司法機關(guān)處理。

六、說明：

1、室內(nèi)裝飾裝修：是指租戶在租賃投資廣場寫字樓后對所租區(qū)域裝修。

2、建筑主體：是指建筑實體結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)，包含屋頂、樓板、梁、柱、支撐、墻體、連接接點和基礎(chǔ)等。

3、承重結(jié)構(gòu)：是指直接將本身自重和多種外加作用力系統(tǒng)地傳輸經(jīng)基礎(chǔ)地基關(guān)鍵結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點，包含承重墻體、主體、柱、柜架和墩、樓板、梁、層架、懸索等。

4、大樓因為各處情況異同，如對部分電力、通訊、給排水設(shè)施等、所改動計劃將由裝修前審查裝修方案后制訂。

5、本要求自11月1日對入住投資廣場全部業(yè)主統(tǒng)一實施，經(jīng)租戶簽收后租戶有義務(wù)實施。簽收人：投資廣場層租戶（單位蓋章）

日期：工程部工具分配、領(lǐng)用及保管方案一、電氣班日常常見工具每人一套；領(lǐng)用人各自保管，其中：

1、電工日常常見工具包含：中號一字啟1把、中號十字啟1把、小號一字啟1把、小號十字啟1把、試電筆1把、工具刀1把、電工工具夾1只。共7件。共3套，由領(lǐng)用人使用和負責保管。

2、電梯工日常常見工具包含：中號一字啟1把、中號十字啟1把、小號一字啟1把、小號十字啟1把、試電筆1把、工具刀1把、6``活絡(luò)扳手1把、8``活絡(luò)扳手1把、10``活絡(luò)扳手1把、12``活絡(luò)扳手1把、鋼卷尺1把、1.5P手錘1把、2.5P手錘1把、小方錘1把、羊毛刷1把、2``羊毛刷1把、剪刀1把、平口鏨子1把、尖頭鏨子1把、工具背包1個。共20件。共1套，由電梯工使用和負責保管。

3、其它工具為電氣班公用工具，由領(lǐng)班負責保管。當班人員如需使用分別借出，用完后負責歸還。

二、空調(diào)工具（廠家隨機配置專用工具）由空調(diào)工負責領(lǐng)用和保管。

三、水暖工具全部由水暖工負責使用保管。

四、機修工具全部由機修工負責保管。

五、通用工具由綜合班領(lǐng)班負責保管，各班組如需要，均可借用。

六、工具保管責任人負責所保管工具保養(yǎng)、維修和每個月一次清點盤存；凡非正常損壞或使用保管不妥造成工具缺失和損毀，均由直接責任人負責照價賠償。責任界定不清由保管責任人負責賠償。

七、上下兩班共同使用或保管工具在交接班時需進行清點核實，并將情況統(tǒng)計在交接班統(tǒng)計上。

八、離職或調(diào)崗人員需歸還全部使用或保管工具，不然不予辦理手續(xù)?！锵嚓P(guān)鏈接：

《工程部工具采購清單1》-電氣工具類

《工程部工具采購清單2》-空調(diào)水暖工具類

《工程部工具采購清單3》-機修工具類

《工程部工具采購清單4》-通用工具類工程部人員結(jié)構(gòu)方案一、崗位結(jié)構(gòu)工程部管理范圍內(nèi)設(shè)備系統(tǒng)類別繁多、專業(yè)性強，對人員技術(shù)素質(zhì)要求較高。通常情況下需要采取“崗位細化”結(jié)構(gòu)模式：按設(shè)備類別分班組、依據(jù)運轉(zhuǎn)要求設(shè)置崗位及人員編制；一個設(shè)備系統(tǒng)一個班組、一個班組多個班次。這么結(jié)構(gòu)能夠達成分工明確、并較有技術(shù)確保。但同時有需要人力較多、效率較低等弊端。

所以，在實際中，多數(shù)酒店及物業(yè)管理工程部采取了“萬能工”模式：即一名技工同時負責某個區(qū)域多個系統(tǒng)類別設(shè)備運行維護。這種模式是假日酒店管理集團首先應(yīng)用于酒店工程管理，能夠極大地提升人力利用率、降低工程部人力成本、提升運作效率。不過這種模式要求所聘用技工含有多方面專業(yè)技術(shù)能力，能夠勝任多個不一樣專業(yè)類別設(shè)備運行維修。

考慮到高素質(zhì)人員招聘難度及企業(yè)實際設(shè)備規(guī)模，綜合以上兩種模式優(yōu)劣，工程部結(jié)構(gòu)采取以下方案：

1、在企業(yè)開業(yè)伊始一段時間內(nèi)，所招聘技工不可能對企業(yè)整體環(huán)境和設(shè)備情況很熟悉，這段時間任務(wù)也會比較多，輕易發(fā)生部分適應(yīng)性問題，基于這些原因，工程部整體結(jié)構(gòu)大致按設(shè)備專業(yè)類別劃分為“配電及電氣維修、電梯、空調(diào)、水暖、機修、鍋爐”六個崗位。

2、以上六個崗位中，相互間技術(shù)障礙較小“配電及電氣維修、電梯、空調(diào)”三個崗位合并為[電氣班]，其它崗位合并為[綜合班]。

3、在班組內(nèi)實施“萬能工”模式：各崗位責任范圍任務(wù)并不固定人員，而由該崗位所屬班組當班人員共同負責完成。但考慮到設(shè)備專業(yè)性，在開業(yè)早期一段時間會指定一個技工負責一個專業(yè)對口崗位。

4、每個班各設(shè)一名領(lǐng)班。

5、工程部組織結(jié)構(gòu)圖

二、人員編制按以上結(jié)構(gòu)，依據(jù)對應(yīng)班次運行要求，工程部人員編制以下表：工程部編制共11人主管1人電氣班5人1、責任范圍：配電及電氣維修、電梯運行維修、空調(diào)運行維修。

2、人員分配：白班2人（含領(lǐng)班）、早班1人、中班1人、夜班1人

綜合班5人1、責任范圍：水暖管道、潔具、五金構(gòu)件及機械維修、鍋爐運行維修

2、人員分配：白班2人（含領(lǐng)班）、早班1人中班2人、夜班1人三、班次安排按以上結(jié)構(gòu)及人員編制，工程部正常班次以下表：

1、電氣班排班表星期一星期二星期三星期四星期五星期六星期日

○1領(lǐng)班白班白班白班白班白班白班例休

○2技工A白班白班白班輪休早班早班早班

○3技工B早班早班早班早班輪休中班中班

○4技工C中班中班中班中班中班輪休夜班

○5技工D夜班夜班夜班夜班夜班夜班輪休

說明：1、除○1領(lǐng)班外，其它人員實施輪班制：按以上排序○2-○3-○4-○5-○2循環(huán)輪換。每人每七天有一天休息。2、【當班時段】白班：按企業(yè)行政白班時段、早班：08:00--15:00中班：15:00--23:00、夜班：23:00--08:002、綜合班排班表星期一星期二星期三星期四星期五星期六星期日

○1領(lǐng)班白班白班白班白班白班例休白班

○2技工A早班早班早班早班輪休中班中班

○3技工B中班中班中班中班中班輪休夜班

○4技工C夜班夜班夜班夜班夜班夜班輪休

○5鍋爐工白班白班白班白班白班白班輪休

說明：1、除○1領(lǐng)班和○5鍋爐工外，其它人員實施輪班制：按以上排序○2-○3-○4-○2循環(huán)輪換。每人每七天有一天休息日。2、【當班時段】白班：按企業(yè)行政白班時段、早班：08:00--15:00中班：15:00--23:00、夜班：23:00--08:00四、工作時間及休息

按以上班次當班時段計算，每七天工作時間為8h×6T=48小時（包含當班時段內(nèi)就餐等時間）。每七天可有一天休息，國家法定節(jié)假日休息按企業(yè)統(tǒng)一要求。

五、人力成本(工資)預(yù)算

1、當?shù)赝惞べY水平參考

級別月工資水平備注

試用期及初級工350-450元試用期1-3個月

中級技工550-650元不含福利、獎金及花紅

領(lǐng)班及高級技工600-800元不含福利、獎金及花紅2、提議工資標準

級別月工資水平備注

試用期及初級工450元試用期3個月

中級技工600元不含福利、獎金及花紅

領(lǐng)班及高級技工700元不含福利、獎金及花紅3、工程部人力（工資）成本預(yù)算

按以上提議工資水平，正常情況下工程部人力成本（關(guān)鍵為工資成本）為：

（1）、每個月：領(lǐng)班2人×700=1400元，

其它8人×600=4800元，

累計1400+4800=6200元。

（2）、每十二個月（按13個月計）：

6200×13=80，600.00元

（3）、平均支出：

月均6716.66元；日均220.82元。

【注】以上計算不含福利支出、獎金、保險及其它意外支出。

六、人員聘用方案

專業(yè)專長人數(shù)相關(guān)要求

高低壓配電2人3年以上經(jīng)驗、持操作證、能熟練維修多種電氣設(shè)備

強弱電維修3人3年以上經(jīng)驗、持操作證、熟悉多種強弱電氣線路及設(shè)備

電梯維修1人熟悉高層樓宇電梯原理和維修、十二個月以上經(jīng)驗、持特業(yè)資格證

中央空調(diào)1人熟悉多種冷源設(shè)備和風機盤管系統(tǒng)原理、有電氣或管道基礎(chǔ)

水暖管道、機修2人有熟練給排水管道、水暖潔具、五金機械設(shè)備維修技能

鍋爐1人持司爐證、多年經(jīng)驗、熟悉水處理并有電氣或管道基礎(chǔ)

【說明】1、以上共10人。2、領(lǐng)班2人從以上人選中擇優(yōu)提拔。3、有酒店工作經(jīng)驗優(yōu)先。

七、人員到位計劃

1、開業(yè)前15-12天內(nèi)：

（1）通知電梯、空調(diào)、鍋爐等專業(yè)性強特種設(shè)備擬聘人員面試。

（2）確定各崗位擬聘用人員名單。

2、開業(yè)前12-10天內(nèi)：

（1）電梯、鍋爐、空調(diào)關(guān)鍵設(shè)備崗位人員進場接收廠家或施工方技術(shù)培訓。

（2）聯(lián)絡(luò)其它擬聘用人員，確定補充招聘計劃。

3、開業(yè)前10-6天：

（1）通知電氣、機修、管道等擬聘人員面試，確定全部錄用人員名單。

（2）組織全部些人員進行星級服務(wù)公共科目知識、工程部運作規(guī)范、企業(yè)規(guī)章等內(nèi)容崗前培訓。

（3）安排關(guān)鍵人員上崗參與設(shè)備綜合調(diào)試及部分不提供安裝設(shè)備（洗滌設(shè)備等）安裝。

4、開業(yè)前6-3天內(nèi)：

全部些人員按要求全部到位，開始供電、供水、電梯、鍋爐等試運轉(zhuǎn)。

5、詳見《開業(yè)前后工程部工作進度計劃》并以最終修訂方案為準。

八、減員增效預(yù)案

1、結(jié)構(gòu)更新

開業(yè)后企業(yè)走上正常經(jīng)營軌道，各項工作會形成一定規(guī)律而易于掌握。經(jīng)過一段時間磨合，各崗位人員對所負責工作和整體運作模式全部較熟悉情況下，采取逐步過渡方法進行結(jié)構(gòu)重組，在工程部內(nèi)實施單一全“萬能工”模式：合并兩個獨立班組為一個整體、輪班運行，不再按崗位定崗定人。

具體結(jié)構(gòu)以下：

工程部共7人，按以下班次運行：

①白班4人負責水、電、空調(diào)、電梯、鍋爐運行及設(shè)備保養(yǎng)維修。1、設(shè)領(lǐng)班一人。2、其它人實施輪班制。3、具體班次依據(jù)情況安排，并適時調(diào)整。

②中班2人負責設(shè)備運行及緊急故障處理。

③夜班1人負責運行值班和緊急故障處理。2、人員精簡

按以上結(jié)構(gòu)，工程部人員在原有基礎(chǔ)上精簡1/3，將采取優(yōu)勝劣汰方法進行。其中也有些人員正常流動和流失。

3、薪資增加

實現(xiàn)以上結(jié)構(gòu)后，人員降低，工資成本也同比降低。其次，因為人員精簡，余留人員需負擔工作任務(wù)也大大增加。

將減員而降低支出工資額一部分為余留人員加薪，使技工平均工資水平能夠高于當?shù)赝愃疁省＿@將能夠穩(wěn)定人心、鼓舞士氣，更能夠提升企業(yè)形象，吸引更多優(yōu)異人才加入，使企業(yè)更具活力。

工程部

工程部運作計劃工程部為企業(yè)經(jīng)營提供能源供給、設(shè)施維修和工程協(xié)作等保障功效：直接管理和運行供水、供電、供汽及空調(diào)等供能設(shè)備；負責物業(yè)設(shè)施維護、保養(yǎng)和檢修；幫助完成企業(yè)多種經(jīng)營活動中需工程部提供支持任務(wù)如：部署會場、制作宣傳道具等

依據(jù)工程部任務(wù)范圍，參考星級服務(wù)標準，計劃從以下多個方面做好工程部運作：

一、建立完備運作管理規(guī)范

依據(jù)企業(yè)物業(yè)規(guī)模，參考星級酒店工程管理標準，擬出一套包含多種日常運作管理程序、崗位職責、規(guī)章制度、設(shè)備操作規(guī)程、檢修程序等內(nèi)容規(guī)范文件。這是工程部運作依據(jù)，以此實程序化、制度化管理。

★鏈接：《凱比特投資廣場工程部運作管理規(guī)范》

二、建立精干、高效工程服務(wù)隊伍

依據(jù)工程部責任范圍廣、設(shè)備系統(tǒng)類別多、專業(yè)性強、技術(shù)要求高特點，計劃按以下步驟逐步建立一支適應(yīng)工程部運作要求高素質(zhì)技工隊伍。

1、按企業(yè)整體運作管理方案制訂工程部運作模式和人員結(jié)構(gòu)方案、對應(yīng)聘用要求。

★★鏈接：《工程部人員結(jié)構(gòu)表》

2、按各崗位專業(yè)要求招聘考評、擇優(yōu)選擇所需人員。

3、聘用人員上崗前進行企業(yè)要求、工程部運作規(guī)范、星級服務(wù)意識及團體精神等方面培訓，強化對企業(yè)文化認同感和綜合素質(zhì)，以適應(yīng)新工作環(huán)境。

4、各崗位人員到崗后，依據(jù)實際崗位職責范圍，分別進行操作技術(shù)規(guī)程和職責制度培訓，使其立即進入工作角色。

5、制訂一套考評制度，對工程人員業(yè)務(wù)技能和敬業(yè)情況進行考評，努力營造務(wù)實求進工作氣氛，調(diào)動每個人主動性。

6、充足重視全部些人個人能力，尊重工程部每個人提議；強調(diào)團體精神；讓每個人全部能充足發(fā)揮自己專長、主動貢獻自己力量同時，還能相互團結(jié)協(xié)作；形成一支技術(shù)過硬、作風優(yōu)良、團結(jié)穩(wěn)定工程技工隊伍，集中力量高效完成各項工作任務(wù)。

三、做好物業(yè)設(shè)備運行和維修管理

【一】設(shè)備運行管理是工程部關(guān)鍵任務(wù)，計劃采取以下方法努力提升管理水準：

1、搜集齊全物業(yè)設(shè)施設(shè)備技術(shù)資料，建立系統(tǒng)設(shè)備檔案。

2、按設(shè)備技術(shù)要求制訂詳實細致操作和檢修程序。

3、制訂預(yù)防性維修計劃，按計劃時間、項目內(nèi)容對設(shè)備進行保養(yǎng)和檢修。

4、和使用和保管設(shè)備部門或責任人簽定設(shè)備使用維護責任書，強化設(shè)備正當操作和立即有效維護保養(yǎng)責任。

5、建立完備設(shè)備安裝、調(diào)試、運行、維護、檢修、改造、更新、報廢統(tǒng)計，使設(shè)備管理更規(guī)范。

6、在設(shè)備運行和維修成本上進行內(nèi)部考評控制，避免和降低無須要浪費。

【二】建立完備可行維修系統(tǒng)是設(shè)備設(shè)施維護檢修保障基礎(chǔ)，計劃按以下模式對全部物業(yè)設(shè)施設(shè)備進行充足有效維護保養(yǎng)和檢修：

1、維修功效

全部設(shè)備設(shè)施維護、保養(yǎng)和檢修以四個功效塊來完成：

【1】預(yù)防性維修：全部設(shè)備設(shè)施均制訂維護保養(yǎng)和檢修計劃，按既定時間、項目和步驟實施預(yù)防性檢修。

【2】日常報修處理：設(shè)備設(shè)施使用部門在日常使用過程中發(fā)覺故障以報修單形式通知工程部采取維修方法。

【3】巡查檢修：工程部各班組值班人員在當班時段最少對責任范圍內(nèi)設(shè)備設(shè)施進行一次巡查，發(fā)覺故障和異常立即處理。

【4】增改翻新：依據(jù)設(shè)備設(shè)施具體情況和實際需要，對已經(jīng)有設(shè)備設(shè)施進行增加、改善性能和翻新處理，使設(shè)備設(shè)施重新恢復使用價值，得到良好利用。

2、維修結(jié)構(gòu)

【1】主管負責依據(jù)物業(yè)設(shè)施規(guī)模制訂維修程序和維修計劃。

【2】以各專業(yè)班組為單位，按既定責任范圍，分別負責所屬區(qū)域或設(shè)備設(shè)施維護、保養(yǎng)和檢修。

【3】關(guān)鍵設(shè)備設(shè)施和綜合專業(yè)性設(shè)備設(shè)施由主管負責組織相關(guān)班組共同進行維護、保養(yǎng)和檢修。

3、維修控制

【1】主管負責監(jiān)督各班組按既定程序和計劃實施，控制維修成本、效率和質(zhì)量。各班組按程序和計劃在領(lǐng)班組織和率領(lǐng)下，實施并完成設(shè)備維護、保養(yǎng)和檢修。

【2】日常報修處理由報修部門負責驗收設(shè)備維修修復質(zhì)量并簽收耗用材料統(tǒng)計。《工程報修單》具實填寫并由報修部門驗收簽字后一份工程部備查、一份報修部門留存、一份匯總交財務(wù)查對材料成本。

【3】設(shè)備設(shè)施預(yù)防性維修項目由使用或保管部門進行驗收并簽收耗用材料統(tǒng)計?！对O(shè)備計劃檢修統(tǒng)計》具實填寫并由使用或保管部門驗收簽字后一份工程部備查、、一份匯總交財務(wù)查對材料成本。

【4】工程部日常巡查中檢修由檢修人員具實填寫《巡查檢修統(tǒng)計》，并由使用或保管部門驗收簽字后一份工程部備查、、一份匯總交財務(wù)查對材料成本。

四、做好能源控制管理

能耗成本通常占企業(yè)日常經(jīng)營成本很大百分比，節(jié)能降耗是控制成本提升效益有效手段。能控管理關(guān)鍵是〖1〗提升全部些人節(jié)能意識?！?〗制訂必需要求和制度。〖3〗采取必需技術(shù)方法。

計劃從以下幾方面入手，促進能控制度化和程序化，努力把能耗成本保持在合理水平：

1、做好耗能設(shè)備維修保養(yǎng)，使其常常保持良好性能狀態(tài)。

2、對關(guān)鍵耗能設(shè)備如：空調(diào)系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)運行情況進行分析，制訂出利于節(jié)能運行程序。

3、在確保企業(yè)營業(yè)所需前提下，盡可能降低耗能設(shè)備使用。如：立即關(guān)閉暫無開啟必需燈具、空調(diào)等。并將這些內(nèi)容形成制度。

4、對各部門進行空調(diào)、水電設(shè)施使用和節(jié)能常識培訓。

5、優(yōu)先維修造成能源浪費設(shè)備故障。

6、工程部在日常巡檢過程中對節(jié)能情況進行監(jiān)督。

7、正確抄錄多種能耗數(shù)據(jù)，按時進行分析，依據(jù)發(fā)覺問題不停采取節(jié)能方法。

8、在設(shè)備選購、維修和運行管理中，主動采取有利于節(jié)能新技術(shù)、新材料。

五、做好安全運行管理

工程部是企業(yè)要害部門之一。將以“安全是最大效益”標準，加強安全防范和日常運作中安全管理，并從以下多個方面努力確保工程部在安全運行上“萬無一失”。

1、主動配合安保部門，做好工程部安全組織建立、安全教育培訓、消防設(shè)施維護和安全保障演練等方面工作。

2、加強各崗位安全操作管理。全部崗位技工均要求持對應(yīng)專業(yè)資格證上崗。鍋爐、空調(diào)和電梯等工種還要有“特種行業(yè)操作證”。

3、將設(shè)備運行和維修過程中安全操作要求制度化、程序化。

4、制訂工程部安全考評制度，強化每個人安全意識和責任心。

5、常常對各崗位人員進行設(shè)備技術(shù)原理、操作維修技術(shù)方面培訓，是每個人全部能切實掌握正確程序，從技術(shù)基礎(chǔ)上確保運行安全。

6、關(guān)鍵設(shè)備和崗位確定專員對運行安全負責，定時進行安全檢驗和評定。

7、關(guān)心了解各崗位人員思想狀態(tài)，立即化解存在矛盾，作好防盜、放損和預(yù)防人為破壞工作。

8、制訂必需安全預(yù)案，發(fā)生事故是努力爭取降低損失。

六、做好和各部門協(xié)調(diào)工作

立即和各部門交換情況，了解掌握物業(yè)出租、VIP接待、設(shè)備使用過程中異常等方面信息，便于優(yōu)質(zhì)做好供能、檢修和協(xié)作工作。同時，將工程部設(shè)備檢修計劃、能耗統(tǒng)計數(shù)據(jù)、設(shè)備故障率等情況反饋給其它部門。

將依據(jù)實際部門結(jié)構(gòu)和運作方案擬出具體“和各部門協(xié)調(diào)工作計劃”除以上方面外，將結(jié)合日常運作中實際情況，立即對本計劃進行完善補充。以安全、高效為前提，充足考慮企業(yè)實際，努力做好工程保障工作。經(jīng)理崗位責任

1、果斷落實實施企業(yè)總經(jīng)理指示，直接對總經(jīng)理負責。

2、對工程部全部些人員和設(shè)備全權(quán)管轄和調(diào)配。挑選和配置下屬各崗位管理人員。培養(yǎng)、鞏固骨干隊伍、切實保障動力設(shè)備安全運行和裝修設(shè)施完好。盡最大努力，以最低成本開支保持企業(yè)高格調(diào)水準/

3、制訂下屬各崗位規(guī)范及操作規(guī)程，督促檢驗下屬嚴格實施崗位責任制度、操作規(guī)程及設(shè)備檢修保養(yǎng)制度。

4、深入現(xiàn)場、掌握人員和設(shè)備情況，堅持天天作以下檢驗：

（1）審核運行報表，掌握能耗規(guī)律，發(fā)覺異常，分析原因，立即采取節(jié)能方法。

（2）審閱各系統(tǒng)運行監(jiān)測技術(shù)參數(shù)，發(fā)覺偏差，立即修正。

（3）現(xiàn)場巡查下屬崗位紀律及工作情況，了解職員思想，發(fā)覺不良傾向立即糾正。

（4）現(xiàn)場巡查關(guān)鍵設(shè)備運行技術(shù)情況，發(fā)覺隱患，立即和相關(guān)班組組織力量消除；發(fā)生影響營業(yè)重大故障，立即組織力量立即處理。

（5）現(xiàn)場檢驗關(guān)鍵維修工程及增改工程工作質(zhì)量和進度，發(fā)覺失控立即采取方法。

（6）現(xiàn)場巡查關(guān)鍵公共場所動力設(shè)施，發(fā)覺問題立即組織維修。

5、審定下屬班組工作計劃，統(tǒng)籌工作安排和人力調(diào)配，檢驗計劃實施情況。

6、組織制訂設(shè)備更新、改造工程計劃，重大維修保養(yǎng)計劃，備件購進計劃，并組織實施。

7、依據(jù)營業(yè)要求和科技發(fā)展情況，常常咨詢一線業(yè)務(wù)部門意見，不停改善原設(shè)計缺點，大力支持下屬進行技術(shù)改造，使動力設(shè)備日漸完善。

8、深入了解下屬管理人員和職員思想情況，立即糾正不良傾向，常常對下屬進行職業(yè)道德、服務(wù)意識教育，培養(yǎng)職員企業(yè)責任感。

9、編制培訓計劃，定時對人員進行培訓，提升管理水平，把工程部建設(shè)成為一支高素質(zhì)、高技術(shù)水準、高效率、高服務(wù)質(zhì)量隊伍。

10、核下屬職員考勤，做好技術(shù)檔案管理工作，督導下屬做好設(shè)備維修、故障處理、零部件更換統(tǒng)計，每個月交資料員整理歸檔。

11、掌握科技發(fā)展動態(tài)，認真推廣新技術(shù)，發(fā)行不合理設(shè)備，完善設(shè)計和施工遺留缺點；對所屬系統(tǒng)重大改造工程參與設(shè)計，提出和原系統(tǒng)匹配可行方案，監(jiān)督外協(xié)施工，驗收施工質(zhì)量。

班組主管崗位責任制

1、模范實施崗位責任制、操作規(guī)程、員人守則和各項規(guī)章制度，承上啟下，立即完成各項工作任務(wù)。

2、管理好、使用好本班負責范圍設(shè)備，使設(shè)備常常處于良好技術(shù)狀態(tài)，優(yōu)質(zhì)高效、低耗、安全運行，是班組主管首要責任。對管轄設(shè)備要嚴格做到三潔凈：設(shè)備潔凈、機房潔凈、工作場地潔凈；四不漏：不漏電、不漏油、不漏水、不漏氣；五良好：使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調(diào)整良好。

3、主管是一班人在工作上、技術(shù)上帶頭人，是班組骨干，應(yīng)含有良好思想作風，工作以身作則，技術(shù)精益求精，幫助經(jīng)理作好班組管理工作，處理技術(shù)上疑難問題。

4、做好日常工作安排，做到維修快速立即，確保質(zhì)量，不留問題，設(shè)備發(fā)生故障時，有效組織力量搶修，確保企業(yè)正常營業(yè)。

5、負責制訂本班設(shè)備年月檢修計劃和備品備件計劃，報經(jīng)理審核，并負責檢修保養(yǎng)計劃實施。

6、做好本班設(shè)備技術(shù)檔案。設(shè)備維修、故障排除、更換零部件情況應(yīng)清楚統(tǒng)計在班組檔案，每個月交經(jīng)理審閱。

7、做好班組人員考勤和維修臺帳，每個月報辦公室匯中央空調(diào)系統(tǒng)參數(shù)

一、主機銘牌數(shù)據(jù)

機組型號BZ175V111（K）BO

出廠編號02063518

檢驗員號QA01

制造日期6月

制冷量175萬Kcal/h

制冷量2035Kw

冷水入口溫度12oC

冷水出口溫度7oC

冷水流量350M3/h

冷水壓限0.8mPa

燃料低值熱值8500Kcal/Nm3

熱源最大耗量1698KW

溴化鋰溶液量6.2t

電壓/頻率380v/50Hz

耗電量10.4KW

大件運輸重量23.6t

二、主機常見數(shù)據(jù)

燃料耗用量

制冷：128kg/小時

制熱：140kg/小時

電消耗：10．5kw

三、系統(tǒng)其它數(shù)據(jù)

1、總造價約400萬元

2、設(shè)計使用年限20年

3、冷卻水塔電功率15kw/n

4、冷卻水泵（單臺）55kw/n

5、冷凍水泵（單臺）55kw/n

6、冷卻水首次充注耗用量6.5t

7、冷凍水首次充注耗用量100t

四、機盤管標稱功率統(tǒng)計

1、1F前樓（南樓）建行：1152W

大堂：1920W

農(nóng)行：1344W

累計：4416W

后樓累計：480W

2、2F前樓證券交易大廳：1786W

中庭：768W

證券辦公室：1402W

后樓：826W

3、3F前樓咖啡廳：1786W

東側(cè)廳：2938W

后樓：922W

4、4F/6F-14F/16F-18F前樓：672W

后樓：672W

共13層累計：17.472KW

5、5F前樓：776W

后樓：832W

6、15F前樓：988W

后樓：832W

7、19F（前樓）768W

8、總計：41.478KW(約為42KW)

五、系統(tǒng)設(shè)備折舊

1、計算公式：

設(shè)備折舊額=（設(shè)備原總值－估計凈殘值）/估計使用壽命

2、計算條件

①主機：設(shè)計壽命20年/每十二個月工作160天/天天工作3小時

②系統(tǒng)其它設(shè)備均按：壽命20年/每十二個月工作160天/天天工作8小時

③系統(tǒng)原值按400萬元/凈殘值忽略不計

3、折舊額結(jié)果：約為20萬/年,1250元/天,156.25元/小時

六、成本計算

1、計算條件：柴油：3000元/t電：1.5元/Kwh水：1.5元/t

2、耗油：制冷：128kg/h*3000元/t≈384元/h

制熱：140kg/h*3000元/t≈420元/h

3、冷卻塔耗電：15kw/h*1.5元≈22.5元/h

4、冷卻泵耗電：55kw/h*1.5元≈82.5元/h

5、冷凍泵耗電：55kw/h*1.5元≈82.5元/h

6、直燃機電耗：10.5kw/h*1.5元≈15.75元/h

7、風機盤管電耗：42kw/h*1.5元≈63元/h

8、系統(tǒng)總成本為：折舊額+油耗+總電耗，計算結(jié)果為：

制冷：806.5元/h

制熱：842.5元/h

8、折合成風機單位電耗為：

制冷:806.5元/h÷42kw/h(風機電耗)≈19.21元/kwh

制熱:842.5元/h÷42kw/h(風機電耗)≈20.06元/kwh

注：人力及維持費用未計

六、中央空調(diào)系統(tǒng)計量方案

方案一：按以上計算結(jié)果（風機每消耗電能１ｋｗh折合成空調(diào)成本）可對各區(qū)域裝表控制并計量收費（估算為：21元÷0.7÷0.8=37.5元/KWh）。

方案二：按以上計算結(jié)果（風機耗電折合成空調(diào)成本），結(jié)合各區(qū)域空調(diào)負荷（風機標稱功率和風口數(shù)量），可估算出空調(diào)系統(tǒng)運行單位小時各區(qū)域所需成本，并據(jù)此收費。

工程部工程部主管崗位責任……崗位責任：1、模范實施崗位責任制、操作規(guī)程、員人守則和各項規(guī)章制度，承上啟下，立即完成各項工作任務(wù)。2、管理好、使用好本班負責范圍設(shè)備，使設(shè)備常常處于良好技術(shù)狀態(tài)，優(yōu)質(zhì)高效、低耗、安全運行，是班組主管首要責任。對管轄設(shè)備要嚴格做到三潔凈：設(shè)備潔凈、機房潔凈、工作場地潔凈；四不漏：不漏電、不漏油、不漏水、不漏氣；五良好：使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調(diào)整良好。3、主管是一班人在工作上、技術(shù)上帶頭人，是班組骨干，應(yīng)含有良好思想作風，工作以身作則，技術(shù)精益求精，幫助經(jīng)理作好班組管理工作，處理技術(shù)上疑難問題。4、做好日常工作安排，做到維修快速立即，確保質(zhì)量，不留問題，設(shè)備發(fā)生故障時，有效組織力量搶修，確保企業(yè)正常營業(yè)。5、負責制訂本班設(shè)備年月檢修計劃和備品備件計劃，報經(jīng)理審核，并負責檢修保養(yǎng)計劃實施。6、做好本班設(shè)備技術(shù)檔案。設(shè)備維修、故障排除、更換零部件情況應(yīng)清楚統(tǒng)計在班組檔案，每個月交經(jīng)理審閱。7、做好班組人員考勤和維修臺帳，每個月報辦公室匯總。保安部任務(wù)及職責

一、室外保守

1、停車場警衛(wèi)（寫字樓、公寓、中餐廳）

注意車輛進出程序、步驟安排、計劃好3個大門秩序，具體事項以下：

A、檢驗車輛停放

B、處理好車輛偷竊事件

C、處理好車場內(nèi)交通事故

D、處理好亂停亂放車輛

E、處理好逆行車輛

F、夜間對全部進出車輛進行檢驗

2、崗亭警衛(wèi)（南大門、西大門）

A、出入車輛人員登記

B、出門貨物要有憑證，并檢驗是否屬實

二、室內(nèi)保守

1、客人活動區(qū)域監(jiān)控

2、地下室監(jiān)控

三、消防安全工作

1、報警和處理

A、嚴格做好預(yù)防工作

B、如遇火災(zāi)，應(yīng)立即處理，并和相關(guān)部門聯(lián)絡(luò)

2、檢驗消防器材

四、室內(nèi)保守辦公室管理

1、案件處理

A、酒店內(nèi)打架斗毆事件處理，必需有具體處理程序，并作文字匯報。

B、樓層安全工作

C、安全檢驗

對酒店內(nèi)關(guān)鍵要害部位每個月進行一到二次安全檢驗，檢驗人數(shù)不得少于2人，并做好統(tǒng)計。

五、內(nèi)保內(nèi)勤工作

1、大廳警衛(wèi)

2、巡查警衛(wèi)電工安全技術(shù)操作規(guī)程

一、工作之前

1、電氣操作人員應(yīng)思想集中；電器線路在未經(jīng)測電筆確定無電前，應(yīng)一律視為“有電”，不可用手觸摸，不可絕對相信絕緣體，應(yīng)認為有電操作。

2、應(yīng)具體了解工作地點、工作內(nèi)容、周圍環(huán)境，再選安全位置進行工作。

3、工作前應(yīng)具體檢驗自己所用工具是否安全可靠，穿插戴好必需安全防護用具，以防工作時發(fā)生意外。

4、維修線路要采取必需方法，在開關(guān)手把上或線路上懸掛“有些人工作切勿合閘”警告牌，預(yù)防她人中途送電。

5、使用測電筆時，要注意測試電壓范圍，嚴禁超出范圍使用，電工人員通常使用電筆只許試五百伏以下電壓。

6、如需在線路進行檢修時，事先可通知用電單位停電時間，再到配電室填好停電標然后進行，并要注意安全操作。

7、在架空線路進行檢修前，應(yīng)首先停電，試電，并掛好臨時接地線，以防發(fā)生意外。

二、工作之中

8、凡四百伏至一千伏之內(nèi)線路上，嚴禁帶電操作，如必需帶電作業(yè)時，要有可靠安全操作方法，經(jīng)領(lǐng)導同意后，在有些人監(jiān)護下方可進行。

9、電工人職員作時，必需頭腦清醒、思想集中、不得酒醉、打鬧、神志不清。身體不適者嚴禁工作。

10、工作中所拆除電線要理好，帶電線頭應(yīng)包好，以防發(fā)生觸電。

11、安裝燈頭時，開關(guān)必需控制火線，燈口處必需接在“0”線。

12、所用之導線及保險絲，其容量大小必需合乎要求標準，選擇開關(guān)時必需大于所控制之設(shè)備總?cè)萘俊?/p>

13、如工作中途因停止，當重新工作時，必需具體檢驗各項設(shè)備之改變，待充足了解后方可進行工作。

14、嚴格遵守勞動紀律，服從工作地帶班者指揮，不得任意離工作崗位。

15、在一切金屬器外殼上，全部必需施行接地；接地電阻不得大于4歐，地線截面要大于相線能力1/3。

16、設(shè)備安裝時，要進行具體檢驗，電器絕緣電阻不得小于0.5兆歐，并按機床說明書各項要求，進行調(diào)整、試驗。

三、工作結(jié)束后

17、工作結(jié)束后必需使全部工作人員撤離操作地段，拆除警告牌，全部材料、工具、儀表等隨之撤離，原有防護裝置，隨時安裝好。

18、操作地段清理后，操作人員要親自檢驗，如要送電試驗一定要和相關(guān)人員聯(lián)絡(luò)好，以免發(fā)生意外。

四、登高操作

19、登高使用工具（梯子、鐵鞋、安全帶、繩子、緊線工具等），必需常常檢驗，切實保護好，如發(fā)覺損壞，不合安全要求應(yīng)立即停止使用。

20、使用梯子進行工作時，梯子角度以60o為宜，嚴禁二人同時上、下梯子，操作時需有些人在地面監(jiān)護。

21、登桿工作一定要使用安全帶和安全帽。安全帶不準拴束在橫擔上。

22、使用之工具及材料必需裝入工具袋內(nèi)吊送，不準隨便亂拋，以免砸傷人；有些人在電桿上工作時，任何人不可站在電桿下。

23、數(shù)人同登一桿工作時，必需戴安全帽，先登者不得先作業(yè)，待各人選擇好自己位置后，才能開始工作。

24、登桿以后，必需驗無電時才可開始工作。為了預(yù)防中途送電，線路上需掛臨時地線。

25、如遇雷雨及大風天氣時，嚴禁在架空線路上進行工作。

26、工作完成后必需拆除臨時地線，并檢驗是否有工具等物漏忘在電桿上。

27、新建線路或檢修完工后，送電前必需認真檢驗，看是否合乎要求，并和相關(guān)工作人員聯(lián)絡(luò)好，方能送電。

五、其它方面

28、彎管時注意安全，預(yù)防燒傷燙傷。

29、電氣安裝打墻眼時，要思想集中，相互注意預(yù)防錘頭傷人。

30、發(fā)生事故或重大設(shè)備、人身事故和發(fā)覺嚴重事故原因時，應(yīng)立即向上級匯報，快速排除。

31、發(fā)生觸電時，不要慌亂，應(yīng)先立即拉開電源，如急切找不到電源時，可用木桿或潔凈棉布使觸電者脫離電源；脫離電后，立即施行人工呼吸，并通知醫(yī)院。

32、發(fā)生火警時，應(yīng)立即切斷電源，用四氯化碳粉質(zhì)滅火器或黃砂撲救，嚴禁用水撲救。電梯維保安全規(guī)程

1、開啟廳門時，電梯不一不定在此層，小心跌入井道。

2、停電盤車時，必需先關(guān)掉總電源，由兩人或兩人以上操作。

3、進入橋頂或底坑，開啟廳門后，一定先關(guān)掉急停開關(guān)方可進入，維修完后，維修人員出來后，再把電梯打上正常。

4、轎頂檢修，務(wù)必小心支架掛人或運行中對重撞人。

5、底坑檢修，務(wù)必小心運行中轎廂或?qū)Φ米踩恕?/p>

6、非維修人員，不得私自持有機械鑰匙、電鎖鑰匙、操縱箱鑰匙和機房鑰匙。

7、非維修人員，不得私自進入機房，嚴禁動用電梯專用電源或控制屏。

8、未經(jīng)維修人員許可，任何人不得進入轎頂或底坑。

9、珍惜電梯，人人有責。高壓室送電操作規(guī)程

1.關(guān)上柜門→抽出絕緣隔板→順時針轉(zhuǎn)90o→接地開關(guān)分閘→取出操作柄再次插入→順時針轉(zhuǎn)90o→隔離開關(guān)合閘到位

2.操作柄插入孔（Ⅱ）→順時針轉(zhuǎn)動180o→負荷開關(guān)合閘到位.

高壓室停電操作規(guī)程。

1.操作分閘手動按鈕→負荷開關(guān)分閘到位。

2.操作柄插入孔(I)→逆時針轉(zhuǎn)90o→隔離開關(guān)分閘→取出操作柄驗電→無電時將操作柄插入孔(I)→逆時針轉(zhuǎn)90o→接地開關(guān)合閘到位;

3.打開儀表門→插入絕緣隔板→將閉鎖桿撥向左邊→打開柜門。三菱電梯維保工作單每日巡查保養(yǎng)項目：

1、電梯有沒有異常聲響。

2、各層門及滑塊檢驗、調(diào)整、清潔、潤滑。

3、各層門鎖限位動作可靠性檢驗。

4、轎門及自動門機構(gòu)檢驗調(diào)整、清潔。

5、操縱箱各開頭控鈕、信號燈正常。

6、確定平層誤差在要求范圍內(nèi)。

7、樓層提醒、呼梯按鈕燈正常。

8、廳門、開關(guān)門靈活可靠。

9、消防開關(guān)工作正常。

10、控制屏內(nèi)檢驗：變壓器、接觸器、繼電器。

11、配合廠家月保工作，和年檢。每個月巡查保養(yǎng)項目：

1、漲緊輪、離地距離、清潔加油、斷繩開關(guān)間隙。

2、對重緩沖距、轎廂緩沖距檢驗、對重保護欄、賠償鏈連接可靠運行正常。

3、上下限位開關(guān)動作可靠性檢驗。

4、安全間隙檢驗調(diào)整，清潔，開關(guān)動作正常。

5、底坑安全開關(guān)工作正常。

6、液壓緩沖器油位檢驗，限位開關(guān)動作可靠。

7、廳門、轎門、機電聯(lián)鎖開關(guān)動作可靠性。

8、轎門、廳門、道軌檢驗、清潔潤滑。

9、安全觸板動作靈活、開關(guān)接線可靠。

10、光電保護裝置工作正常。

11、轎頂安全窗限位開關(guān)工作正常。

12、轎頂檢修開關(guān)工作正常。

13、轎頂感應(yīng)器工作正常，清潔調(diào)整。

14、限速器開關(guān)動作正常。

15、制動器動作靈活，維持電壓正常，間隙正常，軸銷加油潤滑。

16、限位開關(guān)動作正常。

17、緊急?？垦b置（MELD）工作正常。每十二個月保養(yǎng)項目：

1、電動機、拽引機檢驗。

2、主付靴及靴襯檢驗。

3、各導軌支架聯(lián)接螺栓檢驗。

4、鋼絲繩漲力檢驗調(diào)整。

5、轎頂繩頭對重繩頭檢驗。

6、引輪、導向輪檢驗，清潔潤滑。

7、引輪、繩槽及鋼絲繩磨損程度檢驗。

8、電動機、引機換油。

9、制動器鐵芯拆洗調(diào)整。

10、清潔導軌。

11、各安全裝置動作檢驗，調(diào)整。

12、轎廂對重、緩沖器距離檢驗調(diào)整。工程部在崗培訓考評試卷（1）工作手冊部分姓名工號分數(shù)考評評定（優(yōu)/良/好/差）點評

一、填空（每空1分共42分）

1、工程部是酒店關(guān)鍵部門之一，其基礎(chǔ)職能為、

三個方面。

2、設(shè)備維保是工程部設(shè)備管理關(guān)鍵內(nèi)容，采取、

、四種功效方法相互結(jié)合來確保設(shè)備得到充足有效維護和保養(yǎng)。

3、各崗位對所負責管理設(shè)備要嚴格做到三潔凈，即：、、

；四不漏，即：、、、

；五良好，即：、、、

、。使設(shè)備常常處于良好技術(shù)狀態(tài)，確保設(shè)備

、、運行。

4、工程部一樣應(yīng)樹立良好服務(wù)意識，堅持，恪守

服務(wù)信條。把理讓給客人，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為企業(yè)爭得榮譽、發(fā)明財富。

5、機房值班時，應(yīng)按要求定時巡視設(shè)備運行情況，做到、、

、、，立即發(fā)覺和處理隱患。

6、非本部門人員但屬本企業(yè)人員進入工程部各機房，應(yīng)得到許可，非本企業(yè)人員，如需進入機房，則必需有批條，并由。

7、交班人員要對接班人員負責，要交、交、交、

交、交，雙方要辦簽字手續(xù)。

8、工程部人員行為準則概括為、、、。

二、判定題正確打√錯打×（每題5分共25分）

1、接班人員酒后或帶病堅持上班者，交班人交班后，應(yīng)立即匯報部門主管。（）

2、各班組可存放不超出1Kg易燃油料。（）

3、電工在檢修儲水池水泵時可直接領(lǐng)用其鑰匙，以提升工作效率。（）

4、物品領(lǐng)用由各申領(lǐng)人將領(lǐng)料單分別交部門經(jīng)理、財務(wù)審核、總經(jīng)理簽字后即可直接到總倉領(lǐng)用。（）

5、房間故障報修必需有服務(wù)員陪同，取得客人同意后方可進行搶修。（）

三、簡答題（每題10分共40分）

1、分別簡述大型設(shè)備一、二級保養(yǎng)目標和關(guān)鍵內(nèi)容。

2、簡述日常報修單處理步驟。

3、簡述工程維修服務(wù)規(guī)范。

4、簡述交接班中關(guān)鍵注意事項及規(guī)范。四、敘述題（13分）

請結(jié)合自己實際崗位體會，敘述怎樣做好工程部各項工作。工程部十月份下半月工作計劃和安排

1、繼續(xù)統(tǒng)計復核主樓工程數(shù)據(jù)。

2、了解主樓給排水、消防水、空調(diào)水系統(tǒng)管道走向，控制閥及隸屬設(shè)置。

3、了解掌握主樓給水和部分噴淋泵系統(tǒng)具體問題。

4、著手進行主樓能耗計量前期調(diào)查工作。

5、主樓頂層水塔滲水問題跟進。

6、主樓頂層膨脹水箱，和主水連接管路保溫處理跟進。

7、主樓地下層改造跟進。

8、主樓地下層排水積水問題跟進。

9、路面鋪石等檢驗并督促返修。

10、跟進電信小靈通基站問題。

11、跟進電信主樓虛擬網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)互通問題。

12、跟進電信寬帶問題。

13、跟進政府投資中心配套局域網(wǎng)及電信代辦。

14、投資廣場設(shè)施概況說明書編制。

15、變電站遺留問題督促處理。

16、變電站機房部署和完善。

17、值班室部署和完善。

18、電力系統(tǒng)掛板繪圖、制作、上墻。

19、電力系統(tǒng)遺留問題徹查和督促處理。

20、按計劃實施工程部人員在崗培訓。

21、空調(diào)人員到位廠家學習，為下周開機做準備。

22、空調(diào)機房遺留工程跟進。

23、空調(diào)機房部署完善。

24、制訂空調(diào)系統(tǒng)具體操作規(guī)程。

25、電梯驗收和機房部署完善。

26、電梯維保程序制訂。

27、電梯遺留問題跟進。

28、檢驗調(diào)試主樓空調(diào)風機盤管和新風系統(tǒng)。

29、公寓樓遺留水暖問題返修跟進。

30、公寓樓遺留頂層滲水問題跟進。

31、制作貨架、鉗臺、工具柜、布草架。

32、幫助部署職員宿舍、職員更衣室。

33、跟進中西餐廳后續(xù)工程。

34、制訂各項工程統(tǒng)計、表格，準備本月度多種數(shù)據(jù)匯總工作。

35、班次和崗位劃分，逐步實施正常作息輪班。

36、逐步實施規(guī)范三級維修制。

37、著手開始工程資料整理歸類存檔工作。

38、完成設(shè)備維修保養(yǎng)計劃編制。凱比特廣場監(jiān)控系統(tǒng)操作說明

武漢宏成系統(tǒng)科技

10月

本說明包分為三個部分，包含系統(tǒng)供電說明、矩陣操作說明、硬盤錄像操作說明。

第一部分系統(tǒng)供電說明

一、設(shè)備功效說明

主控臺上共3個控電按鈕，鑰匙按鈕為主供電按紐，關(guān)鍵用于電視墻、硬盤錄像機、矩陣等設(shè)備供電；綠色旋轉(zhuǎn)按鈕為攝像機供電按鈕，關(guān)鍵用于各攝像機供電；紅色旋轉(zhuǎn)按鈕為備用按鈕。

二、系統(tǒng)供電操作規(guī)范

1、打開鑰匙按鈕，電視墻通電，搖控開機，置入視頻狀態(tài)。盤錄像機通電，打開硬盤錄像機面板，開啟開關(guān)開機。矩陣通電。

2、打開綠色旋轉(zhuǎn)按鈕，各攝像機通電，電視墻進入自動切換狀態(tài)。

第二部分矩陣操作說明

一、視頻切換控制

1、手動切換

在某一監(jiān)視器上顯示某攝像機畫面。

操作：按“n”（監(jiān)視器號）—“MON”—“n”（攝像機號）—“CAM”。

2、區(qū)域切換

在某一監(jiān)視器上顯示一組攝像機畫面。

操作：按“n”（監(jiān)視器號）—“MON”—“n”（起點攝像機號）—“ON”—“n”（終點攝像機號）—“OFF”。

3、自動切換

在某一監(jiān)視器上切換顯示全部系統(tǒng)存在攝像機畫面。

操作：按“n”（監(jiān)視器號）—“MON”—“RUN”—“ON”，開始自動切換。

操作：按“n”（監(jiān)視器號）—“MON”—“RUN”—“OFF”，停止自動切換。

4、攝像機畫面跳過和加入

若不想某個攝像機畫面在指定監(jiān)視器自動切換時顯示出來。

操作：按“n”(攝像機號)—“ENTER”—“OFF”。

恢復畫面顯示

操作：按“n”(攝像機號)—“ENTER”—“ON”。

5、視頻自動切換時間設(shè)置

設(shè)置某一監(jiān)視器自動切換畫面時間間隔。

操作：按“n”（監(jiān)視器號）—“MON”—“n”（攝像機號）—“TIME”。

注：時間間隔可在1~99秒之間選擇。

二、云臺控制

1、方向操作

鍵盤經(jīng)過解碼器可控制云臺上、下、左、右及左上、左下、右上、右下運行。

比如：當主機要控制云臺“上”。

操作：按“n”(攝像機號)—“CAM”—移動搖桿向上。

三、鏡頭控制

1、光圈

打開（OPEN）或關(guān)閉（CLOSE）變焦鏡頭光圈，來調(diào)整攝像機進光量。

操作：按“n”(攝像機號)—“CAM”—“OPEN或CLOSE”。

2、焦距

調(diào)整變焦鏡頭中焦距長（TELE）或短（WIDE），使監(jiān)視器上顯示攝像畫面為焦距良好清楚畫面。

操作：按“n”(攝像機號)—“CAM”—“WIDE或TELE”。

3、變焦

調(diào)整變焦鏡頭變倍遠（FAR）近（NEAR），使監(jiān)視器顯示攝像機畫面全景或特寫。

操作：按“n”(攝像機號)—“CAM”—“FAR或NEAR”。

四、其它操作

1、目前狀態(tài)保留

關(guān)鍵保留目前設(shè)置好成組切換、區(qū)域切換、切換時間等部分關(guān)鍵數(shù)據(jù)。設(shè)置完所需要保留數(shù)據(jù)后，按“997”—“TIME”。

2、開/關(guān)蜂鳴器：

敲鍵或搖桿時，若想消除蜂鳴器聲，可按“999”—“TIME”；

恢復蜂鳴器聲，可按“998”—“TIME”。第三部分硬盤錄像操作說明

軟件安裝完成后必需根據(jù)上面說明進行圖像設(shè)置錄像,系統(tǒng)才能夠開啟運行相關(guān)系統(tǒng)設(shè)置方法在下面進行介紹:

打開每一個程序先出現(xiàn)程序登錄窗口圖

新安裝程序后缺省用戶名和密碼全部是小寫bmw,經(jīng)過缺省用戶名進入設(shè)置程序后在系統(tǒng)設(shè)置中修改或刪除缺省用戶添加新用戶.

1、存放方案設(shè)置

存盤方案設(shè)置用于設(shè)置存盤方法,能夠?qū)⑷柯吠瑫r寫到一個盤上也能夠?qū)⒅付穼懙街付ㄓ脖P上假如將多路分到不一樣硬盤上,能夠降低硬盤數(shù)據(jù)流量提升系統(tǒng)可靠性.

打開存盤方案設(shè)置項在左邊列表框中就列出了,現(xiàn)在已經(jīng)設(shè)置好方案,選擇一個方案,在右邊兩個列表框分別列出了該方案使用路和磁盤列表.系統(tǒng)初始方案為空單擊增加按鈕使用部分或全部路和磁盤產(chǎn)生新存盤方案單擊刪除按鈕刪除一個已經(jīng)有存盤方案.

單擊修改按鈕修改一個已經(jīng)有存盤方案

圖所表示

首先指定方案名稱然后在能夠使用路下選擇路數(shù)并經(jīng)過>>按鈕將選中路號放到使用路下<<按鈕反之對于硬盤也一樣將能夠使用磁盤下驅(qū)動器號放到使用磁盤下定義完成后表示指定方案名稱為使用路下路號將錄在使用磁盤下硬盤上對于以上例子方案0定義1-8路(使用路)統(tǒng)計到E/G磁盤(使用磁盤)上方案1定義9-16路(使用路)統(tǒng)計到D/F磁盤(使用磁盤)上.

注意:

（1）推薦使用兩個或兩個以上存放方案每個方案盡可能使用同一個物理磁盤

（2）每個方案最少包含兩個磁盤邏輯分區(qū)

（3）用來存放音視頻數(shù)據(jù)邏輯盤不要存放其它數(shù)據(jù)

（4）強烈推薦每10天整理一次硬盤這么能夠極大地提升系統(tǒng)穩(wěn)定性

2、關(guān)鍵操作界面

軟件界面分為視頻顯示區(qū)、視頻源選擇區(qū)、手動功效控制區(qū)、云臺/鏡頭控制區(qū)、狀態(tài)顯示區(qū)五個關(guān)鍵區(qū)域組成同時還有設(shè)置框立即間表編輯?？记谥贫?/p>

為規(guī)范職員行為，嚴厲勞動紀律，樹立企業(yè)良好形象，特制訂考勤制度：

一、人員配置：由各部門從部門內(nèi)部選派一名認真負責職員兼職擔任考勤員，負責天天對職員簽到情況進行監(jiān)督，對職員出勤情況進行統(tǒng)計，對職員多種假條、申請、考勤表等進行保管。

二、考勤管理：

1．職員每日于上班前、下班后到要求地點（保安崗亭）進行打卡，打完卡后抵達部門工作崗位進行簽到，打卡或簽到超出要求上班時間，全部算作遲到，下班提前打卡或提前簽離全部記作早退。

2．遲到：比要求上班時間遲到兩小時內(nèi)記作遲到。

3．早退：比要求下班時間提前兩小時內(nèi)記作早退。

4．曠工：遲到兩小時以上，六小時內(nèi)記作曠工半天，六小時以上壹天以內(nèi)記作曠工一天。

5．事假：職員請事假須提前一天寫好請假條交部門主管或經(jīng)理審批后（一天以內(nèi)主管審批，一天以上經(jīng)理審批）方可休息。事假條由考勤員保管，每個月1日匯總交行政部。

6．病假：職員請病假須有醫(yī)生開具病假證實、門診病歷及藥費繳費單，寫好病假條交部門經(jīng)理審批后方可休息，病假條由考勤員保管，每個月1日匯總交行政部。

7．換班：職員換班須提前寫好換班申請交部門主管同意后才可換班，不然視為曠工。每位職員每個月?lián)Q班不得超出二次。換班申請由考勤員保管，每個月1日匯總交行政部。

8．排班表：各部門于每個月31日前編制好排班表，經(jīng)部門經(jīng)理審核簽字后上交行政部，排班表上須注明各班次上、下班時間。

9．考勤表：各部門考勤員依據(jù)每位職員出勤具體時間填寫考勤表，須嚴厲認真，不得弄虛作假，考勤表經(jīng)部門經(jīng)理審核簽字后，于每個月1日將上月考勤表上交行政部。

10．加班：職員加班須填寫加班申請單，交部門經(jīng)理簽字，于每個月1日匯總上交行政部。三、考勤獎懲：

1、全勤獎：為激勵職員出滿勤、干滿點，特設(shè)置全勤獎，職員每個月出勤率達100%者（壹月內(nèi)無遲到、早退、曠工、病假、事假等）?？色@當月全勤獎30元，未達100%者當月無全勤獎。

2、遲到：壹月內(nèi)遲到壹次記口頭警告壹次，遲到貳次記第一次書面警告，按職員手冊要求扣除當月工資總額10%，遲到叁次記第二次書面警告，按職員手冊要求扣除當月工資總30%。

3、早退：早退處理和遲四處理相同。

4、曠工：曠工一天按職員手冊要求記書面警告，扣除當月工資總額10%，曠工連續(xù)三天記嚴重過失，作除名處理。

5、事假：事假一天扣除職員當月工資1/15，依次類推。

6、病假：病假一天扣除職員當月工資1/30，依次類推。報總經(jīng)理審批！寫字樓租戶優(yōu)惠政策(附件1)1.餐飲優(yōu)惠

乙方在甲方各餐飲營業(yè)點消費可享受牌價之八五折優(yōu)惠(尤其推廣除外)；

乙方在甲方夜總聚餐飲享受八五折優(yōu)惠。(門票及洋酒除外)

2.訂房優(yōu)惠

乙方在甲方商務(wù)中心合約A類價格優(yōu)惠。

3.商務(wù)任務(wù)中心優(yōu)惠

乙方在甲方商務(wù)中心打字及復印享受牌價之九折優(yōu)惠。

4.洗衣優(yōu)惠

乙方在甲方酒店洗衣享受牌價之八折優(yōu)惠。

5.健康中心優(yōu)惠

乙方在甲方健康中心桑拿、按摩服務(wù)享受牌價之八五折優(yōu)惠。

6.會場及會議設(shè)施優(yōu)惠

乙方在甲方會場及會議設(shè)施享受會議包價優(yōu)惠或其它特惠款待。1.總則

1.1荊州市盛智物業(yè)管理（以下簡稱物業(yè)管理企業(yè)）經(jīng)業(yè)主方授權(quán)擁有荊州投資廣場全部物業(yè)(含寫字樓)之管理權(quán)。承租戶及相關(guān)人員均不得有侵犯產(chǎn)權(quán)及管理權(quán)之行為。

1.2承租戶應(yīng)嚴格推行其和荊州市盛智物業(yè)管理及業(yè)主方所簽署協(xié)議之條款，并應(yīng)知曉對自己行為需負擔法律責任。

1.3承租戶之定義依據(jù)其和荊州市盛智物業(yè)管理及業(yè)主方協(xié)議約定，為經(jīng)過租賃或其它方法而取得投資廣場物業(yè)使用權(quán)簽約人。2.物業(yè)管理企業(yè)職責

2.1負責寫字樓之管理、經(jīng)營及公共配套設(shè)施、設(shè)備之維修、養(yǎng)護。承租戶須提供必需配合。

2.2負責寫字樓之治安、消防管理工作。

2.3提供高水準之服務(wù)及管理，為承租戶憂解難,快速處理承租戶之投訴，維護承租戶之正當權(quán)益。

2.4對承租戶違章行為進行糾正和處罰，其方法有：責令停止違章行為,責令恢復原狀、扣押或沒收違章工具，責令賠償。3.承租戶之職責

3.1依據(jù)承租戶荊州投資廣場業(yè)主及荊州市盛智物業(yè)管理所簽署協(xié)議之條款，對投資廣場所承租之物業(yè)享受使用權(quán)。

3.2享受對物業(yè)管理企業(yè)多種管理制度提議權(quán)。

3.3享受對荊州市盛智物業(yè)管理管理人員及職員監(jiān)察權(quán)及投訴權(quán)。

3.4承租戶必需按要求立即