學(xué)區(qū)房購房常見法律問題與建議

贏了網(wǎng)法律咨詢遇到房地產(chǎn)法問題？贏了網(wǎng)律師為你免費解惑！訪問>>學(xué)區(qū)房購房常見法律問題與建議一、常見問題與回答

問題一：原房主未將戶口遷出，能否辦理入戶？

問題：為便于孩子入學(xué)，A在市區(qū)購買了一套學(xué)區(qū)房，并簽訂了購房合同。但是，在辦理入戶手續(xù)時，卻發(fā)現(xiàn)原房主還沒有將戶口從該地址遷出。A在買房時沒有問清楚，而原房主也沒有主動告訴A，A無法辦理入戶手續(xù)，影響了A的孩子入學(xué)。請問，遇到這種情況該怎么辦？簽訂購房合同時應(yīng)該注意些什么？

回答：可先為新房主辦理落戶，再動員原房主遷出戶口。

首先，房屋出賣后，原房主在此處已沒有了固定住所，不具備在此處登記戶口的條件，不應(yīng)當(dāng)繼續(xù)以該房屋所在地為其戶籍地。因此，原房主應(yīng)當(dāng)將戶口遷入其具備落戶條件的地方入戶，以便新房主遷移戶口。對原住戶居民搬走但戶口仍未遷出的，可先為新搬入的現(xiàn)住居民辦理落戶手續(xù)，再采取措施動員原房主盡快辦理遷出手續(xù)。因此，新房主可依據(jù)該文件，向派出所申請為其辦理落戶手續(xù)。

其次，因派出所無法強制原房主遷移戶口，所以在簽訂購房合同時，可以約定賣方應(yīng)當(dāng)在合同簽訂之日起一定期限內(nèi)將戶口遷出，逾期未遷出，需承擔(dān)一定金額的違約責(zé)任。

另外，因購買學(xué)區(qū)房通常是因子女上學(xué)需要，在購房合同中可以注明合同的目的，并約定若因原房主拒絕遷出戶口導(dǎo)致新房主無法或延期落戶，從而影響子女入學(xué)的，買房者有權(quán)解除合同。通過以上違約及解除條款可以督促原房主盡早辦理戶口遷移手續(xù)。

問題二：學(xué)校要求提供滿3年居住證明，原房主是否有協(xié)助義務(wù)？

不久前，B在市區(qū)購買了一套面積小于60㎡的學(xué)區(qū)房，并簽訂了購房合同。由于疏忽，B沒有把該學(xué)區(qū)房的水電戶名變更過來。根據(jù)相關(guān)政策，小升初時，面積在60㎡以下的房屋要提供居住滿3年的證明，才能滿足第一批入學(xué)條件，而提供居住證明需要有水電費繳納情況。請問，原房主是否有義務(wù)協(xié)助新房主將水電戶名變更？

回答：即便購房合同沒有約定，也應(yīng)協(xié)助變更水電戶名。

購買“學(xué)區(qū)房”為主要目的的買房人，應(yīng)依據(jù)相應(yīng)學(xué)校的入學(xué)政策，在房屋買賣合同中明確約定房屋對應(yīng)學(xué)籍的使用情況。另外，買房人可在合同中明確約定，保留部分尾款作為遷移戶口的履約保證金，以敦促對方及時履行戶口遷移義務(wù)。

2、與戶籍登記人書面確認戶口遷移情況

買房人可以在產(chǎn)權(quán)人同意的情況下，在屬地派出所查詢房屋內(nèi)登記戶口情況，并在合同中明確約定房屋內(nèi)現(xiàn)有戶口的遷出期限及相應(yīng)違約責(zé)任。同時，雙方在簽訂買賣合同之前，建議買房人與所有戶籍登記人確認能否遷出戶口及遷移的相應(yīng)期限。特別是所有權(quán)人以外的登記人，最好通過書面形式對其戶口遷移情況進行確認。

3、提前向公安機關(guān)了解落戶政策

戶口遷移問題屬于公安機關(guān)戶籍管理的職權(quán)范圍，不同區(qū)域具有一定差異性，建議買房人向房屋所在地派出所咨詢涉案房屋的相關(guān)落戶政策。特別提醒買房人，落戶要考慮房屋的實際居住條件，例如此前媒體曾報道的購買過道作為“學(xué)區(qū)房”等特殊房屋，最終能否落戶由公安機關(guān)根據(jù)相關(guān)政策予以確定，切莫僅憑賣房人或中介機構(gòu)的保證就盲目購買，導(dǎo)致自身利益受損。

4、提前向教育部門核實學(xué)籍使用情況。

以購買“學(xué)區(qū)房”為主要目的的買房人，應(yīng)提前向所在學(xué)校及教育部門核實相關(guān)入學(xué)政策及涉案房屋學(xué)籍的使用情況。如果所在學(xué)區(qū)對學(xué)籍使用有限制，建議在合同明確約定入學(xué)指標使用問題及相應(yīng)違約責(zé)任。如果因賣房人根本違約致使買房人購買“學(xué)區(qū)房”的合同目的不能實現(xiàn)，買房人有權(quán)要求解除合同，并要求賠償房屋差價損失、轉(zhuǎn)售利益損失等可得利益損失。

同時，在此類案件中，如果雙方明確約定涉案房屋對應(yīng)的學(xué)籍指標歸買受人使用，如果賣房人違約，有可能導(dǎo)致買房人購房目的無法實現(xiàn)，買房人要求繼續(xù)履行合同的，那么買房人可在訴訟過程中向法院申請行為保全，禁止使用涉案房屋及該房屋對應(yīng)的戶口的學(xué)位。

根據(jù)我國《民事訴訟法》第一百條的規(guī)定，人民法院對于可能因當(dāng)事人一方的行為或者其他原因，使判決難以執(zhí)行或者造成當(dāng)事人其他損害的案件，根據(jù)對方當(dāng)事人的申請，可以裁定對其財產(chǎn)進行保全、責(zé)令其作出一定行為或者禁止其作出一定行為；當(dāng)事人沒有提出申請的，人民法院在必要時也可以裁定采取保全措施。當(dāng)然，由于保全行為可能對對方當(dāng)事人造成損失，因此申請人應(yīng)當(dāng)按照法院的要求提供相應(yīng)的擔(dān)保。

5、訴訟中可以請求調(diào)整違約金數(shù)額

對于買房人來說，如果因為對方逾期遷戶口的違約行為確實造成損失，應(yīng)注意保存造成損失及相應(yīng)損失數(shù)額的證據(jù)（這里提示下：當(dāng)事人對于證明自己損失存在的證據(jù)較為薄弱，有的甚至只是在口頭上籠統(tǒng)地主張存在損失，無法具體說明存在何種損失及相應(yīng)的損失數(shù)額，亦沒有相應(yīng)證據(jù)佐證，就可能導(dǎo)致最終違約金數(shù)額的認定）。收房時首先要關(guān)注竣工驗收備案表/y/fc/948708.html二手房公積金貸款可以轉(zhuǎn)按揭嗎/y/fc/948707.html中介避稅高招暗藏四大風(fēng)險/y/fc/948706.html論公益征收的流程步驟/y/fc/948705.html業(yè)主支付委托保證合同/y/fc/948704.html男子偽造購房合同幫人取公積金入獄/y/fc/948703.html工商銀行二手房貸款利率——各項貸款/y/fc/948702.html房產(chǎn)中介人員擬設(shè)備案管理制/y/fc/948701.html房屋買賣協(xié)議書/y/fc/948700.html買期房需要注意什么/y/fc/948699.html租房合同簽約重點/y/fc/948698.html解析黑中介違規(guī)操作二手房交易小心四大陷阱/y/fc/948697.html二手房買賣中介違法行為/y/fc/948696.html中美房地產(chǎn)中介之比較/y/fc/948695.html重慶市商品房買賣合同/y/fc/948694.html定金轉(zhuǎn)讓買期房有風(fēng)險/y/fc/948693.html50平米二手房貸款銀行拒貸/y/fc/948692.html二手房貸款辦理的五個要素/y/fc/948691.html什么是認證，為什么要辦理認證/y/fc/948690.html印發(fā)《南京市購買普通住房補貼發(fā)放操作細則》的通知/y/fc/948689.html仲裁機構(gòu)的裁決書是否可以作為權(quán)屬登記的確權(quán)依據(jù)/y/fc/948688.html二手房買賣按揭貸款的風(fēng)險/y/fc/948687.html二手房買賣房產(chǎn)中介七大違規(guī)操作/y/fc/948686.html私立醫(yī)院，學(xué)校的房產(chǎn)能否設(shè)定抵押權(quán)/y/fc/948685.html個人住房抵押貸款證券化后，如何辦理抵押權(quán)的變更登記/y/fc/948684.html印發(fā)《成都市公共住房管理中心房屋租賃價格確定辦法》的通知/y/fc/948683.html二手首套房貸款利率上調(diào)至基準利率1.1倍/y/fc/948682.html二手房貸款利率計算器2017/y/fc/948681.html受理查封時為什么要先查閱登記檔案/y/fc/948680.html房產(chǎn)抵押擔(dān)保合同/y/fc/948679.html簡單租房協(xié)議書范本/y/fc/948678.html2017銀行二手房貸款規(guī)定/y/fc/948677.html按揭買房可投三種險/y/fc/948676.html民間借貸以房地產(chǎn)作為抵押的，能否辦理登記/y/fc/948675.html他人對我持有的土地使用權(quán)證書提出異議怎么辦/y/fc/948674.html我國現(xiàn)行的登記制度是確權(quán)登記還是備案登記/y/fc/948673.html額度緊張連云港有銀行停辦二手房貸款/y/fc/948672.html二手房門店換角色房產(chǎn)中介變“糾紛協(xié)調(diào)員”/y/fc/948671.html對城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭實行住房租金補貼的通知/y/fc/948670.html做好配租廉租房與最低收入住房困難家庭租房補貼政策銜接工作意見的通知/y/fc/948669.html人民法院的司法建議是否能作為登記機關(guān)注銷權(quán)屬證書的依據(jù)/y/fc/948668.html二手房公積金貸款的手續(xù)/y/fc/948667.html按揭保險費有“貓膩”/y/fc/948666.html什么是重復(fù)抵押/y/fc/948665.html機關(guān)和全額事業(yè)單位對新職工發(fā)放補充住房公積金相關(guān)問題的通知/y/fc/948664.html已經(jīng)辦理現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記如何受理法院的查封/y/fc/948663.html二手房買賣防中介收費陷阱/y/fc/948662.html正規(guī)二手房貸款流程/y/fc/948661.html被抵押的房屋可否被約定債務(wù)人違約就直接歸債權(quán)人所有/y/fc/948660.html市級機關(guān)和全額事業(yè)單位老職工住房補貼相關(guān)問題的通知/y/fc/948659.html向職工發(fā)放住房面積差額貨幣補貼問題的通知/y/fc/948658.html【2017二次加息二手房貸款利率】/y/fc/948657.html開發(fā)商無預(yù)售證賣房無效合同消費者可要求賠償/y/fc/948656.html個人若是分別向不同的銀行申請住房貸款，銀行是否能知道房子已經(jīng)抵押了/y/fc/948655.html企業(yè)被吊銷營業(yè)執(zhí)照以后，是否還可以出售房屋/y/fc/948654.html浙江省房屋建筑面積測繪合同/y/fc/948653.html二手房貸款條件變苛刻廣州暫未停貸/y/fc/948652.html入行門檻不高數(shù)量迅速膨脹謹防二手房中介不規(guī)范操作陷阱/y/fc/948651.html《中華人民共和國物權(quán)法》對地役權(quán)的規(guī)定與傳統(tǒng)的地役權(quán)有哪些區(qū)別/y/fc/948650.html集體土地上的房屋可否買賣/y/fc/948649.html因法定原因取得的房屋所有權(quán)，為什么在處分前應(yīng)先辦理權(quán)屬登記/y/fc/948648.html二手房貸款省錢有妙招/y/fc/948647.html二手房房齡過大貸款艱難/y/fc/948646.html預(yù)售款監(jiān)管的影響力/y/fc/948645.html個人獨資企業(yè)的房產(chǎn)，在辦理抵押登記時，是否需要該企業(yè)法定代表人的配偶簽/y/fc/948644.html上海市公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓合同樣本/y/fc/948643.html北京二手房買賣貸款流程/y/fc/948642.html中介霸王條款被廢/y/fc/948641.html合股購房并以其中一人名義登記的效力如何/y/fc/948640.html預(yù)查封轉(zhuǎn)為查封，輪候查封轉(zhuǎn)為查封，是否需要書面告知法院/y/fc/948639.html上海市房屋轉(zhuǎn)租合同樣本/y/fc/948638.html為結(jié)清貸款二手房如何過戶/y/fc/948637.html二手房貸款所需資料/y/fc/948636.html在審查產(chǎn)權(quán)時，登記機構(gòu)是否要考慮事實婚姻的問題/y/fc/948635.html房地產(chǎn)所擔(dān)保的債權(quán)的訴訟時效結(jié)束以后，登記機關(guān)是否也可以認定抵押權(quán)無效/y/fc/948634.html印發(fā)《上海市國有建設(shè)用地土地核驗管理辦法》的通知/y/fc/948633.html2017最新二手房貸款利率/y/fc/948632.html房屋中介不得代收代管二手房相關(guān)交易資金/y/fc/948631.html做好向市直機關(guān)事業(yè)單位未享受購房優(yōu)惠政策的人員發(fā)放住房補貼工作的通知/y/fc/948630.html購房合同補充協(xié)議/y/fc/948629.html當(dāng)事人簽訂的合同是最高額抵押，如果一次就將貸款限額放足的，是否還是最高/y/fc/948628.html二手房交易升溫防二手房黑中介“暗箱操作”/y/fc/948627.html中介助“淘”二手房“幼齒房”最尷尬/y/fc/948626.html在登記時，遇到哪些情形登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)進行公告/y/fc/948625.html房地產(chǎn)抵押登記應(yīng)按什么流程步驟/y/fc/948624.html登記機關(guān)的公告有哪些效力/y/fc/948623.html購二手房的時候如何順利獲得貸款/y/fc/948622.html房子沒買成中介費照給買賣雙方與房產(chǎn)中介糾紛/y/fc/948621.html受理查封時為什么要先查閱登記檔案/y/fc/948620.html住房貸款合同/y/fc/948619.html抵押房產(chǎn)能否出租，轉(zhuǎn)讓/y/fc/948618.html不讓中介費成買房的負擔(dān)雙方須共同支付傭金/y/fc/948617.h