房地產(chǎn)物業(yè)管理與經(jīng)營(yíng)

房地產(chǎn)物業(yè)管理與經(jīng)營(yíng)根據(jù)物業(yè)管理的實(shí)踐，以及建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的要求，我國(guó)物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)朝著專業(yè)化、市場(chǎng)化、社會(huì)化、規(guī)范化的模式發(fā)展。一、物業(yè)管理公司(一)物業(yè)管理公司的特點(diǎn)物業(yè)管理公司，是專門從事地上永久性建筑物、基礎(chǔ)設(shè)施及周圍環(huán)境現(xiàn)代化管理，為業(yè)主或用戶提供良好的生活或工作環(huán)境，具有獨(dú)立法人地位的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。物業(yè)管理公司的主要職能是遵照國(guó)家有關(guān)政策和法規(guī).運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)手段和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)管理物業(yè)，有效維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，為業(yè)主和用戶創(chuàng)造一個(gè)幽雅、舒適、寧靜、安全的居住和工作環(huán)境。物業(yè)管理公司基本特點(diǎn)，是按照企業(yè)化、專業(yè)化、社會(huì)化、制度化的要求管理物業(yè)，堅(jiān)持“統(tǒng)一管理、綜合服務(wù)”、“取之于民，用之于民”、“以區(qū)養(yǎng)區(qū)”、“自我運(yùn)轉(zhuǎn)、自我發(fā)展、自我完善”的宗旨。物業(yè)管理公司或組織，是一種經(jīng)營(yíng)型的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。(二)物業(yè)管理公司的性質(zhì)1.物業(yè)管理公司具有獨(dú)立的法人資格。2.物業(yè)管理公司屬于服務(wù)性行業(yè)。(三)物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù)根據(jù)國(guó)家和部委的有關(guān)法律規(guī)章，以及規(guī)范性的物業(yè)管理委托合同的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理公司在物業(yè)管理中，有以下一些權(quán)利和義務(wù)。1.物業(yè)管理公司的權(quán)利主要是：(1)根據(jù)有關(guān)法規(guī)規(guī)章，結(jié)合物業(yè)管理的實(shí)際情況，制訂小區(qū)管理辦法；(2)依照物業(yè)管理合同和管理辦法對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施管理；(3)依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用；(4)有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為；(5)有權(quán)要求管委會(huì)協(xié)助管理；(6)有權(quán)選聘專業(yè)公司(如清潔公司、保安公司等)承擔(dān)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)；(7)可以實(shí)行多種經(jīng)營(yíng)，以其收益補(bǔ)充小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)。1.物業(yè)管理公司的主要義務(wù)是：(1)履行物業(yè)管理合同，依法進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理；(2)接受管理委員會(huì)和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督；(3)重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交管委會(huì)審議，井經(jīng)管委會(huì)認(rèn)可通過；(4)接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。二、業(yè)主與業(yè)主管理委員會(huì)(一)物業(yè)業(yè)主業(yè)主是物業(yè)的所有人或物業(yè)的使用人。住宅區(qū)的業(yè)主是由住宅區(qū)物業(yè)的全體所有者和使用者構(gòu)成的。由于現(xiàn)代物業(yè)的社會(huì)性，因此他們?cè)谖飿I(yè)的保值、增值以及使用和服務(wù)方面，有著共同的利益，因而構(gòu)成一個(gè)物業(yè)業(yè)主利益群體。(二)業(yè)主管理委員會(huì)性質(zhì)業(yè)主管理委員會(huì)，是物業(yè)業(yè)主或物業(yè)使用人為了自己的共同利益，組織成立的一種群眾性的團(tuán)體。關(guān)于這種團(tuán)體的法律地位或社會(huì)性質(zhì)，國(guó)家目前還沒有明確的規(guī)定。但是，這種團(tuán)體或組織，經(jīng)主管部門批準(zhǔn)成立以后，在規(guī)定的活動(dòng)范圍內(nèi)，國(guó)家承認(rèn)其合法性。(三)業(yè)主管理委員會(huì)的產(chǎn)生和組成根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定以及住宅小區(qū)的實(shí)際情況，為了物業(yè)管理委員會(huì)管理和活動(dòng)的方便，一般來說，一個(gè)管理處所管轄的區(qū)域內(nèi)，可成立一個(gè)業(yè)主管理委員會(huì)。首屆業(yè)主管理委員會(huì)，可以由街道辦事處、家居委員會(huì)，也可以由物業(yè)管理公司出面組織。業(yè)主管理委員會(huì)，由代表業(yè)主利益的物業(yè)業(yè)主組成。業(yè)主管理委員會(huì)可以定期改選(章程中規(guī)定任期)。在新一屆管委會(huì)成立后，上屆管委會(huì)要將全部資料向新一屆管委會(huì)移交。管委會(huì)的成立和換屆選舉，要有政府主管部門參加，并在政府主管部門備案。中國(guó)的物業(yè)管理剛剛起步，不少物業(yè)區(qū)域內(nèi)還沒有成立正規(guī)的、能代表業(yè)主利益的管理委員會(huì)。目前，除了根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定由業(yè)主選舉成立的規(guī)范的業(yè)主管理委員會(huì)外，還有一些類似業(yè)主管理委員會(huì)的機(jī)構(gòu)。這些機(jī)構(gòu)根據(jù)組織者的不同，大體有以下幾種：房地產(chǎn)管理部門組織的管委會(huì)、街道組織的物業(yè)管理委員會(huì)、物業(yè)區(qū)域單位組織的管委會(huì)、物業(yè)區(qū)域各業(yè)主自發(fā)組織的管委會(huì)。這些類似的機(jī)構(gòu)，可以說是正規(guī)的業(yè)主管理委員會(huì)的雛形，這些機(jī)構(gòu)在條件成熟時(shí)，將逐步向規(guī)范化的業(yè)主管理委員會(huì)轉(zhuǎn)化。(四)業(yè)主管理委員會(huì)的權(quán)利與義務(wù)業(yè)主管理委員會(huì)的權(quán)利，是對(duì)物業(yè)的所有權(quán)和使用權(quán)。業(yè)主管理委員會(huì)代表物業(yè)全體業(yè)主，對(duì)物業(yè)管理中的一切重大問題擁有決定權(quán)。1.業(yè)主管理委員會(huì)的權(quán)利主要有：(1)制訂業(yè)主管委會(huì)章程.代表物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人、使用人，維護(hù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)利。這是業(yè)主管理委員會(huì)的最基本權(quán)利，也是最重要的權(quán)利。(2)決定選聘、續(xù)聘或改聘專業(yè)物業(yè)管理公司。一般來說，在物業(yè)開發(fā)時(shí)，開發(fā)商或者已聘請(qǐng)了物業(yè)管理公司，或者交由下屬的物業(yè)管理公司管理。物業(yè)正式運(yùn)行一年，業(yè)主管理委員會(huì)成立后，管委會(huì)就有權(quán)力根據(jù)一年多的管理情況來決定續(xù)聘或改聘。業(yè)主管理委員會(huì)正式和物業(yè)管理公司簽訂聘用合同，這是雙方一份非常重要的法律文件，也是管委會(huì)行使其他權(quán)利的保證。(3)審核物業(yè)管理公司擬訂的物業(yè)管理費(fèi)用和水電費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，有權(quán)請(qǐng)物業(yè)管理公司對(duì)核算辦法進(jìn)行說明，與物業(yè)管理公司討論、協(xié)商、修改，使收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)能為全體業(yè)主所接受，最后經(jīng)過表決形成決議，由物業(yè)管理公司下發(fā)執(zhí)行。(4)審議物業(yè)管理公司制訂的年度管理計(jì)劃和有關(guān)管理服務(wù)的重大措施。(5)審批物業(yè)維修基金的使用計(jì)劃。(6)檢查、監(jiān)督各項(xiàng)管理工作的實(shí)施及規(guī)章制度的執(zhí)行。2.權(quán)利與義務(wù)是相對(duì)應(yīng)的，業(yè)主管理委員會(huì)也要承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，主要有：(1)根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的意見和要求，對(duì)物業(yè)管理公司的管理工作進(jìn)行檢查和監(jiān)督。(2)嚴(yán)格履行聘用合同，協(xié)助和支持物業(yè)管理公司落實(shí)各項(xiàng)管理工作。物業(yè)管理公司在執(zhí)行決議、行使權(quán)力遇到阻力時(shí)，業(yè)主管理委員會(huì)有義務(wù)出面調(diào)停。(3)有義務(wù)聽取和接受業(yè)主的意見、建議和投訴，并和物業(yè)管理公司協(xié)商解決處理。業(yè)主管理委員會(huì)有義務(wù)征詢業(yè)主的意見和建議，并向物業(yè)管理公司反映，以使其改進(jìn)管理。(4)接受業(yè)主的監(jiān)督。(5)接受房地產(chǎn)行政主管部門、各有關(guān)行政主管部門及當(dāng)?shù)厝嗣裾谋O(jiān)督指導(dǎo)。(6)通過各種形式向業(yè)主宣傳關(guān)于物業(yè)管理的方針政策，組織業(yè)主參與各類教育和文化娛樂活動(dòng)。(五)業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主管理委員會(huì)會(huì)議業(yè)主代表大會(huì)可由業(yè)主管理委員會(huì)負(fù)責(zé)召集，至少每年召開一次，特殊情況可隨時(shí)召開。代表大會(huì)的主要任務(wù)是：(1)選舉新的業(yè)主管理委員會(huì)；(2)聽取管委會(huì)的工作；(3)聽取和審查管委會(huì)的工作報(bào)告；(4)聽取會(huì)員的意見和建議；(5)研究決定涉及業(yè)主利益的重大問題；(6)改變和撤消管委會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；(7)其他需要研究的問題。業(yè)主代表大會(huì)閉會(huì)期間.山業(yè)主管理委員會(huì)履行大會(huì)的權(quán)利和義務(wù)。業(yè)主管理委員會(huì)是物業(yè)區(qū)內(nèi)最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，為行使自己的權(quán)力和履行自己的義務(wù)，需要召開各種會(huì)議來研究和解決物業(yè)管理中的問題。委員會(huì)會(huì)議一般可分為例會(huì)和特別會(huì)議兩種。業(yè)主管理委員會(huì)的例會(huì)是常規(guī)會(huì)議，通常每半年舉行一次，由執(zhí)行秘書負(fù)責(zé)召集。在召開委員會(huì)會(huì)議之前，應(yīng)向委員們提交會(huì)議日期、地點(diǎn)和議題，并向他們發(fā)出書面通知。例會(huì)的議題一般包括半年來的工作總結(jié)、未來半年的工作計(jì)劃以及其他一些比較固定的題目。業(yè)主管理委員會(huì)的特別會(huì)議，是非常規(guī)會(huì)議，召開時(shí)間間隔不定，確切時(shí)間提前不能決定。因?yàn)?，特別會(huì)議的議題一般都是突發(fā)的、臨時(shí)產(chǎn)生的，不解決將會(huì)影響下一步工作的—些問題。業(yè)主管理委員會(huì)會(huì)議進(jìn)行對(duì)某一議題的表決時(shí)，每一委員一票，委員因故不能出席會(huì)議或自己不便表決時(shí)，都可書面委托他人代表行使表決權(quán)。表決票超過委員總數(shù)半數(shù)以上，表決視為通過。若表決中出現(xiàn)贊成票和反對(duì)票相同的情況，可由會(huì)長(zhǎng)或主持會(huì)議之人土投決定性一票。物業(yè)管理公司和業(yè)主管理委員會(huì)都是物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，它們共同管理著一定范圍的物業(yè)。它們之間的區(qū)別主要是：業(yè)主管理委員會(huì)管理的是其所代表的業(yè)主們自己的物業(yè)；物業(yè)管理公司管理的是他人的即業(yè)主們的物業(yè).并為業(yè)主和物業(yè)使用人提供各種勞務(wù)。由此也就決定了它們之間的特定關(guān)系。(一)法律上的平等關(guān)系按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)方式運(yùn)作物業(yè)管理，專業(yè)化的物業(yè)管理公司與業(yè)主管理委員會(huì)之間，在法律地位上是平等的。物業(yè)管理公司和業(yè)主管理委員會(huì)，是在乎等的基礎(chǔ)上，以合同或協(xié)議的方式確立起來的一種受托者和被委托者之間的關(guān)系，它們之間既不是上下級(jí)關(guān)系，也不是隸屬關(guān)系。因而在法律地位上是完全平等的。(二)在權(quán)利與義務(wù)方面是一種服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系物業(yè)管理公司和業(yè)主管理委員會(huì)，是在平等的基礎(chǔ)上通過合同或協(xié)議的方式，確立起來的他們之間的服務(wù)和被服務(wù)關(guān)系的，即一方提供服務(wù)，它方在享受服務(wù)的同時(shí)給予對(duì)方報(bào)酬，所以是—種有償服務(wù)的關(guān)系，即商品交換關(guān)系。(三)在工作中是相互協(xié)商和相互幫助的關(guān)系物業(yè)管理公司和業(yè)主管理委員會(huì)，雖然是通過合同或協(xié)議確立起來的一種服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系，但是在工作中，由于它們管理和服務(wù)的是同一物業(yè)和人群，所以他們之間是一種互助合作的關(guān)系。1.在物業(yè)管理委托合同中，一般都規(guī)定物業(yè)管理公司和業(yè)主管理委員會(huì)的權(quán)利和義務(wù)：物業(yè)管理公司有權(quán)要求業(yè)主管理委員會(huì)協(xié)助進(jìn)行物業(yè)管理，同時(shí)也有義務(wù)把重大管理措施提交業(yè)主管理委員會(huì)審議；業(yè)主管理委員會(huì)有權(quán)審議物業(yè)管理公司制訂的