房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案分析模板樣本

企劃篇營(yíng)銷策劃像是一座橋，連著產(chǎn)品和消費(fèi)者，但這座橋決不是“彩虹橋”，漂亮卻不可捉摸。我們認(rèn)為這座橋要架得準(zhǔn)，架得好，就應(yīng)該堅(jiān)持策劃起源于產(chǎn)品，高于產(chǎn)品；而同時(shí)傳輸策劃更要以產(chǎn)品為基礎(chǔ)。目錄：企劃篇企劃思緒企劃緣起品牌策略思索提議區(qū)域消費(fèi)者心理權(quán)重比估計(jì)及分析目標(biāo)用戶成份及消費(fèi)動(dòng)機(jī)分析推廣案名緣起推廣關(guān)鍵概念廣告總精神新華世紀(jì)園企劃思緒、賣點(diǎn)搜集及提煉步驟圖建材篇導(dǎo)視策略篇售樓處策略樣板房選擇思緒及策略樣板區(qū)策略一、企劃思緒“新華世紀(jì)園”——企劃緣起思索步驟圖品牌策略企劃緣起企劃思緒品牌策略企劃緣起企劃思緒目標(biāo)用戶成份及消費(fèi)動(dòng)機(jī)分析用戶權(quán)重比分析案名緣起目標(biāo)用戶成份及消費(fèi)動(dòng)機(jī)分析用戶權(quán)重比分析案名緣起推廣關(guān)鍵概念廣告總精神推廣關(guān)鍵概念廣告總精神二、企劃緣起新華世紀(jì)園營(yíng)銷策劃操作，目標(biāo)是經(jīng)過我們專業(yè)服務(wù)為發(fā)展商提供獨(dú)到專業(yè)市場(chǎng)分析和預(yù)估，方便讓發(fā)展商能夠在原有基礎(chǔ)上能夠愈加好地把握整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)；同時(shí)也期望經(jīng)過我們專業(yè)企劃策略來幫助發(fā)展商樹立企業(yè)和樓盤之間品牌效應(yīng)，進(jìn)而為以后發(fā)展打下良好口碑；而環(huán)環(huán)相扣前期工作為我們以后能夠愈加好地為發(fā)展商服務(wù)做了堅(jiān)實(shí)鋪墊工作，更期望發(fā)展商經(jīng)過“新華世紀(jì)園”這一起點(diǎn)，為以后帶來愈加美好發(fā)展前景。在銷售前所做一系列準(zhǔn)備工作，如市場(chǎng)分析、市場(chǎng)定位、價(jià)格定位等等對(duì)于以后銷售起著至關(guān)關(guān)鍵評(píng)定作用，而全部一切前期工作其最終目標(biāo)全部是為了樓盤在以后實(shí)際銷售當(dāng)中能夠發(fā)明良好銷售業(yè)績(jī)。三、品牌策略思索提議品牌建立思索緣起現(xiàn)在，伴隨上海整體房產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)逐步趨于成熟，和整體房產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境日益猛烈，使得各路房產(chǎn)發(fā)展商越來越重視本身品牌市場(chǎng)效應(yīng)和推廣力度，方便吸引到更多消費(fèi)者注意；同時(shí)現(xiàn)今購(gòu)房者購(gòu)房行為也正在日趨理性化和理智化，所以房產(chǎn)商品牌宣傳就尤為顯得關(guān)鍵。而我們目標(biāo)就在于期望經(jīng)過詳盡專業(yè)策劃方法或推廣手段來幫助發(fā)展商確立本身形象在房產(chǎn)市場(chǎng)及消費(fèi)者心中認(rèn)知度，從而經(jīng)過品牌確實(shí)立來促動(dòng)本身項(xiàng)目標(biāo)銷售力度，并最終達(dá)成發(fā)展商預(yù)期銷售目標(biāo)。例：深圳萬科集團(tuán)自創(chuàng)業(yè)以來，一直堅(jiān)持樹立企業(yè)及品牌在房產(chǎn)市場(chǎng)形象。經(jīng)過無形資產(chǎn)積累，不僅在消費(fèi)者群體中建立了良好口碑，而且形成無形產(chǎn)業(yè)化資本經(jīng)營(yíng)，給企業(yè)帶來了豐厚財(cái)富回報(bào)。再例：易通房產(chǎn)企業(yè)也是我們?nèi)滩呗曰锇?。在我們共同努力下，?jiān)持獨(dú)特經(jīng)營(yíng)理念，樹立良好企業(yè)及品牌形象，發(fā)明了獨(dú)墅苑二期75天100%銷售銷售佳績(jī).現(xiàn)在已在蘇州房產(chǎn)市場(chǎng)及消費(fèi)者群體中形成了良好口碑，使房產(chǎn)開發(fā)和銷售蒸蒸日上。（二）提議1、整個(gè)“新華世紀(jì)園”地產(chǎn)須導(dǎo)入企業(yè)整體CI系統(tǒng)，包含4個(gè)方面內(nèi)容：開發(fā)商以前發(fā)展歷史及進(jìn)程進(jìn)行整合導(dǎo)入企業(yè)理念識(shí)別——MI導(dǎo)入企業(yè)法則識(shí)別——BI導(dǎo)入企業(yè)形象識(shí)別——VI品牌及發(fā)展商形象定位依據(jù)發(fā)展商長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)劃（設(shè)置企業(yè)上?？偛浚┝⒆闵虾７慨a(chǎn)市場(chǎng)，有必需制訂長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展計(jì)劃，方便為以后形成連動(dòng)開發(fā)建設(shè)，產(chǎn)業(yè)化運(yùn)作經(jīng)營(yíng)打下厚實(shí)市場(chǎng)著名度。（相關(guān)品牌策略和提議，如發(fā)展商需要可另外商討提供相關(guān)內(nèi)容具體提案。）四、區(qū)域消費(fèi)者心理權(quán)重比估計(jì)及分析緣起：有了對(duì)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析；有了對(duì)消費(fèi)者分析；有了對(duì)本案分析；我們將三者進(jìn)行結(jié)合對(duì)比分析，經(jīng)過百分百權(quán)重比形式表現(xiàn)出來。目標(biāo)是對(duì)本案樓盤各方面進(jìn)行對(duì)比分析，找到目標(biāo)消費(fèi)者看待權(quán)重大方面，可在其后企劃中進(jìn)行提升優(yōu)化，為銷售做前期鋪墊。新華路區(qū)域消費(fèi)群體心理權(quán)重比估計(jì)計(jì)劃設(shè)計(jì)單位環(huán)境單體設(shè)計(jì)房型建材周圍商配25%10%25%12%8%7%20%會(huì)所小區(qū)配套人氣品牌效應(yīng)人文環(huán)境地理位置競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案累計(jì)10%10%5%3%5%-10%-30%100%新華路區(qū)域消費(fèi)群體心理權(quán)重比分析計(jì)劃25%：計(jì)劃是一個(gè)小區(qū)靈魂所在，也是最有創(chuàng)意地方。目標(biāo)購(gòu)房者對(duì)小區(qū)計(jì)劃也是很重視。有好計(jì)劃才有好環(huán)境才能很好地生活。設(shè)計(jì)單位5%：設(shè)計(jì)是能夠利用目標(biāo)購(gòu)房者盲動(dòng)跟隨心理，其對(duì)購(gòu)房者有一定影響力；假如沒有名牌設(shè)計(jì)單位話，就能夠避過不提。環(huán)境25%：環(huán)境對(duì)目標(biāo)購(gòu)房者購(gòu)房心理影響程度很大。環(huán)境好壞直接影響居住舒適及身體健康。我們?cè)诖松献髁速u點(diǎn)分析提煉，經(jīng)過突出小區(qū)綠化比重（新華路上唯一擁有超出40%綠化率大型住宅小區(qū)）來營(yíng)造一個(gè)目標(biāo)購(gòu)房者傾心環(huán)境，對(duì)整體售價(jià)提升起關(guān)鍵作用；估計(jì)占權(quán)重比25%。單體設(shè)計(jì)12%：著重突出外立面幽雅格調(diào)，和新華路整個(gè)居住氣氛有一個(gè)既協(xié)調(diào)又能張揚(yáng)自己建筑風(fēng)采立面效果。這方面是引導(dǎo)目標(biāo)購(gòu)房者首先，應(yīng)著重于顏色冷暖度及面磚等方面搭配，視覺效果在一定程度上關(guān)系到用戶個(gè)人喜好程度。房型15%：房型對(duì)于目標(biāo)購(gòu)房者來說是很關(guān)鍵，關(guān)系到居住大小，布局合理是否等問題。所以提議發(fā)展商依據(jù)市場(chǎng)真正需求再深入優(yōu)化組合現(xiàn)在房型配置，方便在以后銷售當(dāng)中經(jīng)過房型優(yōu)勢(shì)來強(qiáng)化消費(fèi)者認(rèn)可度。建材7%：這方面關(guān)系到目標(biāo)購(gòu)房者購(gòu)房后生活質(zhì)量，能夠此來填補(bǔ)其它不足，所以應(yīng)努力提升建材質(zhì)量，把好建筑質(zhì)量關(guān)，努力做到最好，因?yàn)樗鼘?duì)樓盤整體售價(jià)拉升很關(guān)鍵。周圍配套5%：這方面關(guān)系到目標(biāo)購(gòu)房者購(gòu)房后生活方便問題，因直接性很強(qiáng)，所以其權(quán)重比估計(jì)將占到5%。會(huì)所10%：依據(jù)對(duì)本案區(qū)域整體統(tǒng)計(jì)分析，就本區(qū)域而言，小區(qū)本身?yè)碛歇?dú)立會(huì)所寥寥無幾，而本案“2670平方米會(huì)所”將是我們?cè)谝院箐N售、宣傳推廣方面一個(gè)大賣點(diǎn)，引導(dǎo)消費(fèi)者購(gòu)置沖動(dòng)，起到對(duì)整體售價(jià)全方面拉升。小區(qū)配套10%：小區(qū)各方面配套要齊全，并擁有良好物業(yè)服務(wù)，它對(duì)目標(biāo)購(gòu)房者也是很關(guān)鍵，對(duì)買房后生活有很大輔助作用。所以，我們?cè)谶@方面提議很多，將在后面產(chǎn)品定位篇內(nèi)作具體分解，期望經(jīng)過優(yōu)化小區(qū)配套組合來對(duì)其進(jìn)行提煉拉升，最終起到拉升整體售價(jià)作用。人氣5%：人氣是售房基礎(chǔ)，只有聚集更多人氣，才能將銷售策略順利實(shí)施。我們很多事情全部是服務(wù)和它。不過它是一個(gè)很可變?cè)?，所以我們只把它估?jì)為5%。品牌效應(yīng)3%：因?yàn)楝F(xiàn)在目標(biāo)購(gòu)房者不僅對(duì)產(chǎn)品本身關(guān)心，而且對(duì)樓盤發(fā)展商也要求金牌，開發(fā)商曾做過哪些樓盤，這些全部是她關(guān)鍵參考物。（如：萬科她就形成了名牌象征，只要是她開發(fā)樓盤就熱銷，當(dāng)然這是她多年來逐步積累成績(jī)。）我們?cè)诖艘策M(jìn)行了提煉和提升，對(duì)以后整體銷售應(yīng)有初步成效。人文環(huán)境15%：人文環(huán)境是消費(fèi)者衡量一個(gè)樓盤好壞直接依據(jù)之一，所以我門在這里將它預(yù)定為15%壞經(jīng)過新華路這一相當(dāng)高雅幽靜人文居住環(huán)境，來拉升并吸引更多購(gòu)房者注意力，但因?yàn)楦鞣矫嬖蛴绊?，只把它預(yù)定為5%。地理位置25%：就本區(qū)域而言，本案整體地理位置并不是很理想，因?yàn)榈囟魏偷乩砦恢煤脡膶⒅苯佑绊懙较M(fèi)者購(gòu)置欲望，所以因?yàn)槲恢迷蚩赡軙?huì)對(duì)我們樓盤產(chǎn)生一定不利原因，估計(jì)會(huì)是25%。競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案-30%：周圍競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案對(duì)我們沖擊較大，有相當(dāng)一部分競(jìng)爭(zhēng)樓盤產(chǎn)品比較成熟，目標(biāo)購(gòu)房群體又很相近；在這種不利情況下我們會(huì)利用我們獨(dú)特整體包裝策略，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行整合，做到拉升整體售價(jià)。但我們估計(jì)來自競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案負(fù)面原因最大，所以將其定為-30%。（三）分析計(jì)劃：從整個(gè)新華路建筑計(jì)劃來看，本案計(jì)劃、環(huán)境、商配優(yōu)勢(shì)分別占到了25%、25%和20%百分比，所以本案在以后推廣中，媒體宣傳關(guān)鍵應(yīng)該放在小區(qū)整體計(jì)劃（表現(xiàn)出是本區(qū)域唯一一個(gè)規(guī)?？拷?0000平方米現(xiàn)代時(shí)尚小區(qū)）、新華路獨(dú)有文化底蘊(yùn)和本案區(qū)域商配優(yōu)勢(shì)。小區(qū)環(huán)境：作為本案另一優(yōu)勢(shì)是小區(qū)綠化，40%高綠化率，在本案區(qū)域是絕無僅有；從而為以后廣告推廣提升了5%左右優(yōu)勢(shì)。房型：本案總共推出了三個(gè)主力房型，其中70%為市場(chǎng)需求最大三房式（面積略微偏大，需要在以后單價(jià)上有一個(gè)合理百分比控制，以免因?yàn)閱蝺r(jià)偏高而造成總售價(jià)抬高）、另外就是各占15%復(fù)室和二房式，因?yàn)檩^為合理房型配比，所以相對(duì)于其它樓盤（如：申亞新華府）而言，面積控制還是較為理想。同時(shí)經(jīng)過對(duì)房型需求分析，三房式房型將會(huì)是未來市場(chǎng)所需求主力房型，所以能夠確信經(jīng)過對(duì)本案房型深入合理優(yōu)化，一定會(huì)是本案在以后銷售中一大有利點(diǎn)。建材：建材選擇好壞是否，必將影響到以后入住居民切身利益，為了使用戶能夠深層次地了解樓盤建造質(zhì)量，能夠經(jīng)過對(duì)建材品質(zhì)宣傳來提升本案在市民心中形象，同時(shí)又能夠成為本案在銷售推廣階段一個(gè)很好賣點(diǎn)。周遍商配：齊全公建配套設(shè)施，是本案能夠得到消費(fèi)者認(rèn)可又一有力點(diǎn)，勢(shì)必會(huì)成為本案吸引用戶一個(gè)相當(dāng)有利宣傳推廣資本。小區(qū)會(huì)所：會(huì)所給人最直接感覺就是高級(jí)，而本案各競(jìng)爭(zhēng)樓盤因?yàn)槭芡恋亻_發(fā)面積制約，無法在僅有占地面積上打造一個(gè)成規(guī)摸小區(qū)會(huì)所，所以本案必需充足利用會(huì)所優(yōu)勢(shì)，而前提就是定位適宜是否，因?yàn)檫@將直接關(guān)系到本案在以后銷售推廣中處于位置是否有利。小區(qū)配套：“良好小區(qū)居家服務(wù)”及小區(qū)智能化是現(xiàn)在消費(fèi)者購(gòu)置房屋又一衡量標(biāo)準(zhǔn)，所以小區(qū)配套好壞對(duì)小區(qū)整體形象提升乃至價(jià)格定位全部將起到很大推波助瀾作用。人文環(huán)境：本案區(qū)域所獨(dú)有文化底蘊(yùn)和區(qū)域勢(shì)必會(huì)給本案在以后推廣銷售方面帶來10%優(yōu)勢(shì)。地理位置：地段永遠(yuǎn)是制約樓市房?jī)r(jià)一個(gè)絕對(duì)原因，本案即使地處新華路，但因?yàn)橐呀?jīng)是地處新華路末端位置，同時(shí)和輕軌緊鄰；在一定程度上加大了本案以后銷售推廣難度，是一個(gè)較為不利原因。競(jìng)爭(zhēng)樓盤：因?yàn)楸景冈谕粎^(qū)域所處位置較不理想，這勢(shì)必會(huì)成為其它競(jìng)爭(zhēng)樓盤為突出本身樓盤優(yōu)勢(shì)時(shí)所會(huì)一直強(qiáng)調(diào)，對(duì)于本案來說，這在以后銷售期間將是相當(dāng)不利一個(gè)制約原因。五、目標(biāo)用戶成份及消費(fèi)動(dòng)機(jī)分析緣起：房產(chǎn)市場(chǎng)根基是由購(gòu)房消費(fèi)者組成。本案銷售基礎(chǔ)是由目標(biāo)用戶組成。所以鎖定目標(biāo)群體，進(jìn)行成份分析，對(duì)購(gòu)置動(dòng)機(jī)剖析更是關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，不能不為。同時(shí)經(jīng)過對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群體在各方面信息搜集分析，為本案市場(chǎng)定位確立一個(gè)可供論證參考依據(jù)，并能夠借此了解并最終確立目標(biāo)消費(fèi)群體和廣告訴求對(duì)象。解析：一）、用戶起源：徐匯區(qū)、長(zhǎng)寧區(qū)（虹橋開發(fā)區(qū)）、靜安區(qū)（和本案區(qū)域相接壤部分）用戶身份：外企或企業(yè)高級(jí)白領(lǐng)階層年紀(jì)段：30—35歲之間消費(fèi)動(dòng)機(jī)：1、結(jié)婚或?qū)Ω纳破渥》凯h(huán)境需求；2、較高月收入，使其對(duì)居住環(huán)境有了更高需求，而住宅是改變生活方法關(guān)鍵路徑；3、在事業(yè)上小有成就，想經(jīng)過購(gòu)置較高級(jí)樓盤以向親朋好友展示自己實(shí)力；戶型需求：因?yàn)槟昙o(jì)關(guān)系，所以不管是否已經(jīng)結(jié)婚，她們需求面積基礎(chǔ)上應(yīng)在130平方米左右（三房一廳或二房二廳）。訴求點(diǎn)——小區(qū)文化氣氛（高級(jí)會(huì)所）、高尚居住環(huán)境（新華路居住氣氛）、便捷交通（輕軌）、距離（淮海路、徐家匯）商業(yè)中心絕對(duì)半二）、用戶起源：徐匯、長(zhǎng)寧（距離本案5公里半徑之內(nèi)）、靜安（和本案區(qū)域接壤地域）用戶身份：私營(yíng)業(yè)主或企業(yè)主管以上為代表年紀(jì)段：35—50歲之間消費(fèi)動(dòng)機(jī)：1、期望經(jīng)過二次置業(yè)，深入改善居住條件；2、因職務(wù)變動(dòng)而需要重新置業(yè)或再次置業(yè)；戶型需求：這類購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)家人是其必需考慮，所以她們需求房型應(yīng)以復(fù)式、三房為主。訴求點(diǎn)——表現(xiàn)地位身份高雅小區(qū)、私家高級(jí)會(huì)所、完善物業(yè)服務(wù)三）、用戶起源：本市周圍區(qū)域，外省市區(qū)域?yàn)檩o用戶身份：外地來滬投資、經(jīng)營(yíng)者年紀(jì)段：35--45歲之間消費(fèi)動(dòng)機(jī)：1、這類用戶因?yàn)樯馍显?，所以必需在上海有一套符合其身份住宅?、因其含有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，計(jì)劃經(jīng)過在上海經(jīng)商購(gòu)房，最終促成全家一起落戶本市；戶型需求：因?yàn)檫@類購(gòu)房者身處她鄉(xiāng)，所以小區(qū)完全性、配套設(shè)施及完善物業(yè)管理將是其考量購(gòu)置原因，房型通常應(yīng)以復(fù)式和三房式等較大房型為主。訴求點(diǎn)——完善高尚小區(qū)、良好物業(yè)管理、便捷出行交通、就近商業(yè)中心四）、用戶起源：區(qū)域周圍范圍用戶身份：向往新華路生活氣氛用戶群年紀(jì)段：35-55歲之間消費(fèi)動(dòng)機(jī)：1、多年心愿或懷戀新華路生活氣氛；2、向往新華路這一區(qū)域生活氣氛；戶型需求：這類購(gòu)房者房型需求通常會(huì)以100平方米（二房二廳）為主。訴求點(diǎn)——高雅居住環(huán)境五）、用戶起源：東華大學(xué)、交通大學(xué)、各類學(xué)校用戶身份：教職職員等年紀(jì)段：30-50歲之間消費(fèi)動(dòng)機(jī)：1、改善居住環(huán)境；2、考慮到工作便利等原因；戶型需求：這類購(gòu)房者通常會(huì)分成兩類，一類以老夫妻和新婚夫婦為代表，房型需求基礎(chǔ)以二房二廳為主；另一類是以全家居住為主，她們房型需求基礎(chǔ)會(huì)以大三房為主。訴求點(diǎn)——懷舊、文化、完善物業(yè)管理六）、用戶起源：區(qū)域周圍范圍用戶身份：就讀于上海高校外地留滬大學(xué)生年紀(jì)段：30-40歲之間消費(fèi)動(dòng)機(jī)：購(gòu)置房產(chǎn)用于本身居住。戶型需求：這類購(gòu)房者通常會(huì)以二房為主。訴求點(diǎn)——家感覺七）、用戶起源：新華路輻射區(qū)域用戶身份：文化人年紀(jì)段：30-55歲之間消費(fèi)動(dòng)機(jī)：1、因工作需要而決定重新置業(yè)或二次置業(yè)；2、看中新華路文化氣氛和居住環(huán)境而決定在該區(qū)域置業(yè)或再次置業(yè)；戶型要求：這類購(gòu)房者通常以選擇二房或三房為主。訴求點(diǎn)——新華路文化底蘊(yùn)六、推廣案名緣起一個(gè)好推廣名，能夠充足表現(xiàn)房產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)特征和內(nèi)涵，也能夠表現(xiàn)出一個(gè)樓盤品質(zhì)感，好推廣名經(jīng)過廣告推廣能很快被消費(fèi)者認(rèn)可和接收。所以我方在此提供了三個(gè)推廣名以供參考：“優(yōu)揚(yáng)時(shí)代”之緣起：提出用“優(yōu)揚(yáng)時(shí)代”，是期望略微軟化一點(diǎn)“新華世紀(jì)園”這一案名硬度。我們之所以用優(yōu)異“優(yōu)”，而不用通常所用悠揚(yáng)“悠”，是期望借此來宣傳并強(qiáng)化本案所處位置優(yōu)勢(shì)，文化氣氛濃郁；其二，“揚(yáng)”意在宣揚(yáng)新華路這一文化名街人文底蘊(yùn)，渲染“午后新華路在咖啡、梧桐、幽雅環(huán)境中所襯托出品質(zhì)生活”。同時(shí)期望經(jīng)過把本案和東華大學(xué)院區(qū)對(duì)街來深入襯托出小區(qū)周圍文化氣氛，以此吸引消費(fèi)者關(guān)注。2、“梧桐季節(jié)”緣起：首先也是期望以此軟化案名硬度，同時(shí)期望經(jīng)過對(duì)新華路上梧桐這一特色渲染來引發(fā)消費(fèi)者對(duì)幽雅生活一個(gè)向往，借此深入加深對(duì)本案區(qū)域生活氣氛渲染力度。3、“午后風(fēng)景”緣起：顧名思義，用“午后”渲染還是新華路午后生活風(fēng)情——“寧?kù)o、幽雅、恬靜”。而“風(fēng)景”是期望經(jīng)過對(duì)午后新華路環(huán)境描述來引伸出本案綠化環(huán)境，花語言是最美，是人類生命中不可缺乏事物；而樹是為人類制造清新空氣守護(hù)神，利用鮮花和綠蔭為住宅小區(qū)帶來生活環(huán)境這一朦朧感覺來帶動(dòng)消費(fèi)者遐想。七、推廣關(guān)鍵概念經(jīng)過上面對(duì)用戶定位分析，和大量市場(chǎng)調(diào)研論證，并對(duì)本案產(chǎn)品細(xì)化提升，在此提出我們針對(duì)本案關(guān)鍵推廣概念，期望借此樹立本案產(chǎn)品有別于本區(qū)域獨(dú)特生活品質(zhì)，居住環(huán)境和生活品位。新華路上最終貴族優(yōu)揚(yáng)時(shí)代——新古典主義演繹新華路上最終貴族“新華路”具體表現(xiàn)方法：經(jīng)過對(duì)新華路寧?kù)o生活環(huán)境進(jìn)行描述經(jīng)過廣告等推廣形式點(diǎn)綴出新華路獨(dú)有景觀特色突出作為文化街深厚文化底蘊(yùn)借鑒上海國(guó)際電影節(jié)展辦地渲染來突出本案區(qū)域優(yōu)勢(shì)營(yíng)造一個(gè)高雅時(shí)尚生活圈感性理念“最終貴族”具體表現(xiàn)方法季節(jié)變換中有悠揚(yáng)音樂迎送您在每一天高雅VIP小區(qū)會(huì)所您全家唯一個(gè)性化物業(yè)管理、完善配套小區(qū)服務(wù)多重保安系統(tǒng)，保護(hù)您全家在每一天合理分隔居住空間，以后有了愈加寬大舒適生活空間智能化小區(qū)網(wǎng)絡(luò)，讓世界以后靠近您八、廣告總精神廣告總精神是對(duì)樓盤全部賣點(diǎn)進(jìn)行提煉揉成精髓，整個(gè)樓盤推廣全部以此為推廣基準(zhǔn)。廣告總精神推出將深入拉升本案樓盤形象，為房產(chǎn)銷售奠定基礎(chǔ)。關(guān)鍵概念提煉：擁抱東華學(xué)府優(yōu)雅氣質(zhì)，揚(yáng)溢新華路異國(guó)情調(diào)——優(yōu)揚(yáng)時(shí)代！九、新華世紀(jì)園企劃思緒、賣點(diǎn)搜集及提煉步驟圖建筑計(jì)劃賣點(diǎn)搜集及提煉發(fā)展商背景搜集及提煉板塊賣點(diǎn)搜集及提煉建筑計(jì)劃賣點(diǎn)搜集及提煉發(fā)展商背景搜集及提煉板塊賣點(diǎn)搜集及提煉物業(yè)管理、會(huì)所賣點(diǎn)搜集及提煉周圍配套、交通及發(fā)展前景賣點(diǎn)搜集及提煉環(huán)境計(jì)劃賣點(diǎn)搜集及提煉物業(yè)管理、會(huì)所賣點(diǎn)搜集及提煉周圍配套、交通及發(fā)展前景賣點(diǎn)搜集及提煉環(huán)境計(jì)劃賣點(diǎn)搜集及提煉建材賣點(diǎn)搜集及提煉導(dǎo)視策略搜集及提煉建材賣點(diǎn)搜集及提煉導(dǎo)視策略搜集及提煉房型賣點(diǎn)搜集及提煉房型賣點(diǎn)搜集及提煉媒介策略搜集及提煉媒介策略搜集及提煉（一）發(fā)展商理念篇賣點(diǎn)概念提煉：上市集團(tuán)企業(yè)全力打造新華路上最終新貴！發(fā)明適宜生活空間，打造低密度時(shí)尚生活，造就生態(tài)小區(qū)，未來這全部是我們一直在追求現(xiàn)代住宅理念；房子成為生活、文化一部分，讓住宅成為您身份代言詞，房子價(jià)值不在是建筑本身這么簡(jiǎn)單。（二）建筑計(jì)劃篇{新貴族生活基礎(chǔ)}小區(qū)計(jì)劃賣點(diǎn)分析概念提煉：佇立新華路，回味昔日榮耀和今日城市生活全新對(duì)白！整個(gè)地塊南臨新華路、北臨市區(qū)中央主干道延安路立體高架網(wǎng)絡(luò)、西面有輕軌相伴；由計(jì)劃興建中七幢板式小高層組成了一個(gè)區(qū)域性大型小區(qū)。20%專題景觀綠化設(shè)置在四號(hào)樓前，同時(shí)配合各個(gè)組團(tuán)式綠化景觀組成了一個(gè)11000平方米，覆蓋率達(dá)40%小區(qū)綠化。本項(xiàng)目標(biāo)車行路網(wǎng)是由環(huán)形主干道組成，人行路網(wǎng)一部分為沿車行環(huán)道人行道（包含深入單體支路），另一部分為小區(qū)主軸。小區(qū)車行道為環(huán)路，在路轉(zhuǎn)彎處應(yīng)考慮設(shè)置景見解，如一棵樹、小型雕塑、一塊奇石等。根據(jù)國(guó)家相關(guān)要求，小區(qū)停車位配置不少于戶數(shù)50%，現(xiàn)在較高配置小區(qū)此百分比已達(dá)成80%。本項(xiàng)目總戶數(shù)382戶，總停車位269個(gè)，占總戶數(shù)70.14%。本項(xiàng)目標(biāo)地面停車位提議采取植草磚形式。同時(shí)在停車位旁和車輛出入道路交叉口，且莫設(shè)置兒童游戲場(chǎng)所。在景觀部署上，除了由7號(hào)樓、4號(hào)樓和8號(hào)樓小區(qū)會(huì)所共享專題綠化外；各個(gè)樓宇之間還有若干個(gè)獨(dú)成體系小型組團(tuán)綠化和景觀小品，對(duì)小區(qū)進(jìn)行了有機(jī)分隔。但我們從中也不難看出，1號(hào)樓、2號(hào)樓、3號(hào)樓和5號(hào)樓位置相對(duì)于另外三個(gè)樓盤來講，不管是日照還是視覺全部將受到一定影響。建筑立面風(fēng)格概念提煉：感受新古典海派生活風(fēng)情！綜述：小區(qū)整體訴求是新古典建筑主義風(fēng)格，重視外墻立面可塑性和色彩上搭配。而在此需要注意是會(huì)所立面?zhèn)€改造，因?yàn)闀?huì)所是屬于舊樓翻新，所以在外立面改造上需要和小區(qū)有一個(gè)可比性，但同時(shí)在充足考慮到功效使用前提下也應(yīng)該使其和小區(qū)有一個(gè)柔和延續(xù)和銜接，避免在視覺上產(chǎn)生較大差異感，而破壞小區(qū)整體效果。提議：窗及玻璃窗作為建筑相當(dāng)關(guān)鍵組成部分，它是室內(nèi)和室外交流空間。窗要透入陽(yáng)光、引入景色。開窗大小和位置對(duì)房間光線有著相當(dāng)大影響。窗套和窗體本身顏色和線條，對(duì)于外立面貢獻(xiàn)也是不可估量。若是利用適當(dāng)，將會(huì)取得意想不到結(jié)果。本項(xiàng)目標(biāo)窗采取彩鋁噴塑材質(zhì)，色彩選擇上以墨綠色亞光為宜。因?yàn)椴输X材質(zhì)纖巧精巧，和本項(xiàng)目立面沉穩(wěn)風(fēng)格有所出入，故提議以厚重古樸窗套增強(qiáng)窗質(zhì)感，配合整體風(fēng)格。在色彩處理上提議和局部主墻體色彩相協(xié)調(diào)，可考慮使用相同色系面磚。部分部位凸窗處理：凸窗產(chǎn)生窗臺(tái)，將對(duì)外立面有一定影響，而且窗臺(tái)輕易產(chǎn)生雨水印記，在凸窗臺(tái)處理上要多加考慮。窗臺(tái)兩側(cè)是剪切應(yīng)力集中區(qū)域，要預(yù)防這些部位開裂和漏水。本項(xiàng)目標(biāo)定位為中、高級(jí)建筑，其玻璃提議采取5mm綠色浮法玻璃或是雙層玻璃。陽(yáng)臺(tái)工藝本項(xiàng)目標(biāo)陽(yáng)臺(tái)宜用鐵藝欄桿，或是局部結(jié)合仿天然石材實(shí)體墻，造型宜簡(jiǎn)練古樸和實(shí)用。提議不要使用玻璃等較為喧嘩材質(zhì)，應(yīng)以亞光質(zhì)感為佳。欄桿防銹工藝應(yīng)得到重視，以免以后出現(xiàn)物業(yè)管理困難和外觀破壞。若是成本許可，提議采取地碳鍛打A3鋼為材料鐵藝。要注意陽(yáng)臺(tái)和單體連接部位在受力后產(chǎn)生裂縫問題，因?yàn)楝F(xiàn)澆樓板原因，該部位出現(xiàn)裂縫后極易引發(fā)樓下天花板和墻體連接部位滲水?？煽紤]增加防水方法或加強(qiáng)該節(jié)點(diǎn)結(jié)構(gòu)處理。腰線腰線高度能夠考慮兩種方法：1）一層以下部位使用仿石涂料，顏色以青灰色和天然石材黃紅色為宜。仿石形狀和大小提議采取30*60mm。2）僅余頂層和越層采取較淺顏色，其它采取深色外墻涂料做腰線。在腰線大色塊中應(yīng)穿插顏色出挑、寬度適合橫向線條，集中視線、沖破單調(diào)。上海較為潮濕，腰線以下部位采取涂料，其防潮防水等工藝需要仔細(xì)推敲，以免在交房后出現(xiàn)無須要麻煩。室外管道因?yàn)樯虾Ｋ募痉置鳎咀畹蜌鉁乜傻搅阆?，暴露在室外管道管道較少，基礎(chǔ)為雨水管和污水透氣管、空調(diào)機(jī)出水管這多個(gè)。其中前兩種一定是設(shè)置在北面，空調(diào)機(jī)出水管需要配合空調(diào)機(jī)位設(shè)置，會(huì)有一部分出現(xiàn)在南立面上，可考慮將她們盡可能安裝在東西側(cè)面墻體上；因?yàn)楣艿兰?xì)小，通常不會(huì)影響立面效果。室外管道需要考慮是老化問題，現(xiàn)在通常采取u-pvc管道，提議在品牌選擇上慎重考慮。若是有特殊需要，可采取帶有保暖層管道。煙道關(guān)鍵是預(yù)防油煙倒回問題，一定要在每戶人家排煙出口處按裝止逆閥，在屋頂出煙口安裝防風(fēng)掛板。但在屋頂部位，出煙口設(shè)置位置和形狀要考慮配合整體風(fēng)格?？照{(diào)機(jī)位空調(diào)機(jī)位應(yīng)設(shè)置在立面較為隱蔽地方，在平面上需考慮空調(diào)送風(fēng)管距離不能過長(zhǎng)，同時(shí)需滿足空調(diào)散熱通風(fēng)要求。提議盡可能不要將空調(diào)機(jī)放在各家陽(yáng)臺(tái)上，即使對(duì)外立面美觀有一定貢獻(xiàn)，不過對(duì)于業(yè)主來說抗性較大，也不利于實(shí)現(xiàn)陽(yáng)臺(tái)真正作用。有些建筑在空調(diào)室外機(jī)外側(cè)添加了百葉簾較為美觀，但要考慮對(duì)散熱影響程度怎樣和外立面友好統(tǒng)一。提議空調(diào)擱板采取鋼筋混凝土材質(zhì)，若是有可能在擱板上表面設(shè)置直角型預(yù)埋件，并做好防銹處理。以利于以后業(yè)主安裝空調(diào)方便和牢靠，和物業(yè)管理上便利。提議空調(diào)數(shù)目標(biāo)估量上要充足考慮到廳、主臥、次臥需要，北面小房間空調(diào)位置盡可能考慮，不然以后業(yè)主在安裝空調(diào)時(shí)采取三角支架極易生銹，影響外觀。提議空調(diào)擱板和空調(diào)排水管之間距離要近，盡可能滿足通?？照{(diào)機(jī)自帶出水管長(zhǎng)度要求。不然，兩段排水管之間接口極易斷開，引發(fā)麻煩。景觀計(jì)劃篇景觀整體布局產(chǎn)品分析：總體上來說，本案景觀計(jì)劃專題是為新海派設(shè)計(jì)風(fēng)格，經(jīng)過靈活構(gòu)思，形成一個(gè)由專題景觀綠地和小型組團(tuán)式綠地、點(diǎn)綴景觀相結(jié)合組成景觀模式；同時(shí)經(jīng)過對(duì)小區(qū)中部（4號(hào)樓）樓棟底層架空手法來弱化因?yàn)?號(hào)樓建筑位置所給本案全局造成缺點(diǎn)和小區(qū)前后連貫性；盡可能避免因?yàn)?號(hào)樓所處位置給本案整體一個(gè)延伸所帶來缺點(diǎn)。概念提煉：自然友好生活空間?。ㄈ┉h(huán)境計(jì)劃概念總提煉在這里讓您感受是人要健康，一切空間也要求健康。更強(qiáng)調(diào)人和空間健康共存。在這里健康法則充足發(fā)揮她執(zhí)法性，對(duì)您身邊空間嚴(yán)格度衡，每寸空間要求做到健康合格。讓您能夠生活在充滿陽(yáng)光綠意生活空間里。總概念提煉：新華路上唯一擁有超出40%綠化時(shí)尚城市?。ㄓ绕涮嶙h：邀請(qǐng)專業(yè)著名環(huán)境設(shè)計(jì)師來執(zhí)筆）（四）商配篇分析：本區(qū)域擁有相當(dāng)完善交通地理優(yōu)勢(shì)：輕軌線、延安路主干道、內(nèi)環(huán)線高架；同時(shí)又緊鄰名校資優(yōu)區(qū)：東華大學(xué)、交通大學(xué)；相當(dāng)完善齊全區(qū)域生活配套優(yōu)勢(shì)，緊鄰虹橋、淮海、靜安、中山和徐匯五大商圈。概念提煉：成熟街區(qū)帶來應(yīng)有盡有生活便利，以后生活更輕松！

（尤其提醒：將在本案正南面新華路隧道上方由東華大學(xué)興建一座綜合型擁有游泳池等設(shè)施健身場(chǎng)館）（五）物業(yè)管理篇（因未展開工作，所以只有概念提煉及產(chǎn)品提議）1、區(qū)配套及物業(yè)管理提議{享受生活最好確保}概念提煉：風(fēng)雨無阻貼心好管家！小區(qū)配套提議采取散點(diǎn)式布局方法，以沿街商業(yè)街、體育中心、休閑街、庭院中服務(wù)設(shè)施組成；小區(qū)配套有一部分是作為對(duì)小區(qū)業(yè)主服務(wù)，關(guān)鍵經(jīng)過物業(yè)管理費(fèi)用方法經(jīng)營(yíng)；另外一部分作為收費(fèi)服務(wù)性項(xiàng)目，能夠?qū)I(yè)主或是外來人員開放，經(jīng)過收取服務(wù)費(fèi)以確保收支平衡。這部分配套項(xiàng)目可依據(jù)實(shí)際需要制訂標(biāo)準(zhǔn)高低。本項(xiàng)目物業(yè)管理模式，是人性化服務(wù)。這需要增加更多細(xì)節(jié)、人性化服務(wù)項(xiàng)目支撐。小區(qū)配套位置分布提議要考慮到物業(yè)管理上便利。以下是本企業(yè)對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)配套服務(wù)提議：公共服務(wù)項(xiàng)目（不另收取費(fèi)用）專題、配套有償服務(wù)1、二十四小時(shí)保安，消防和車輛管理；1、各項(xiàng)健身、娛樂活動(dòng)2、公共場(chǎng)所保潔；2、餐飲、酒吧；3、公共綠化園藝保養(yǎng)和培植；3、保健、醫(yī)療；4、住宅區(qū)生活垃圾搜集和清倒；4、美發(fā)美容；5、公共設(shè)施維修和保養(yǎng)5、提供小型商務(wù)會(huì)議場(chǎng)所及服務(wù)；6、電話及訪客留言轉(zhuǎn)告；6、傳真、復(fù)印、打字；7、組織區(qū)內(nèi)業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)；7、園藝；8、定時(shí)對(duì)私家花園進(jìn)行草坪修整，除雜草；8、臨時(shí)照看孩童；9、代收代繳水電費(fèi)；9、鐘點(diǎn)清潔；10、代收代繳有線電視收視費(fèi)；10、老人、病人護(hù)理；11、代辦報(bào)刊訂閱和收發(fā)、郵件收發(fā)；11、禮儀服務(wù)；12、代叫出租車；12、禮品速遞（限于市區(qū)）；13、代聘司機(jī)；13、代管房屋；14、代請(qǐng)保姆；14、代理房屋租賃；15、代請(qǐng)家教；15、機(jī)動(dòng)車輛清洗；16、代請(qǐng)私人保健醫(yī)生；16、住宅水電設(shè)施維修（免人工費(fèi)）；17、代辦暫住證；17、住宅外墻清洗和粉刷（免人工費(fèi)）18、代辦保險(xiǎn)；18、四季暖房花卉供給及代為養(yǎng)護(hù)。19、代訂生日蛋糕、花籃；20、代聘裝潢設(shè)計(jì)、施工單位；21、代訂飛機(jī)、輪船、汽車、火車票；22、私宅報(bào)警器日常檢驗(yàn)和維護(hù)；23、大件物品搬運(yùn)（區(qū)內(nèi)）。2、小區(qū)智能化提議概念提煉：生活原來能夠如此輕松安逸！A、安保系統(tǒng)項(xiàng)目一覽表：項(xiàng)目確定實(shí)施部分待定部分紅外線周界報(bào)警確定實(shí)施出入口及關(guān)鍵區(qū)域監(jiān)控系統(tǒng)確定實(shí)施訪客對(duì)講系統(tǒng)確定實(shí)施家庭緊急報(bào)警系統(tǒng)確定實(shí)施電子訓(xùn)更確定實(shí)施B、小區(qū)管理系統(tǒng)項(xiàng)目一覽表：項(xiàng)目確定實(shí)施部分待定部分寬帶網(wǎng)智能一卡通車輛出入管理，收費(fèi)管理（會(huì)所）電子公告提供多種信息及公告，作為和用戶聯(lián)絡(luò)工具音樂（包含緊急廣播）自動(dòng)三表處理（包含晝夜電表）現(xiàn)在閔行區(qū)還沒有實(shí)施該項(xiàng)服務(wù)。凈水設(shè)備（布管線或每戶提供設(shè)備）待定灑水設(shè)備垃圾處理設(shè)備依據(jù)以上項(xiàng)目一覽表，本企業(yè)提議把本案智能化配置分為以下四個(gè)系統(tǒng)：1．多媒體信息通訊和服務(wù)智能化小區(qū)內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)，提供寬帶網(wǎng)有線電視中視網(wǎng)等公網(wǎng)接入?；A(chǔ)功效：提供話音通信，模擬視頻點(diǎn)播，高速INTERNET接入。可造功效：提供數(shù)字視頻廣播，視頻點(diǎn)播（VOD）基準(zhǔn)視頻點(diǎn)播（NVOD）和其它多媒體服務(wù)。2．小區(qū)安全防范系統(tǒng)完整小區(qū)安全防范系統(tǒng)包含:小區(qū)周界防范報(bào)警系統(tǒng)、小區(qū)、關(guān)鍵部位監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇訪客系統(tǒng)，家庭安全防范報(bào)警系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、背景音響及緊急廣播系統(tǒng)，車輛出入管理系統(tǒng)。1）小區(qū)周界防范報(bào)警系統(tǒng)基礎(chǔ)功效：在住宅小區(qū)周圍設(shè)置紅外線，微波探測(cè)裝置，并和管理主機(jī)相連，發(fā)覺盜者后能自動(dòng)向安保報(bào)警，同時(shí)還顯示具體路段和方位，并在管理中心計(jì)算機(jī)上有自動(dòng)統(tǒng)計(jì)報(bào)警信息外，報(bào)警系統(tǒng)還應(yīng)含有有預(yù)防小動(dòng)物跨越而造成誤報(bào)警能力?？蛇x功效：使用閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)（CCTV）對(duì)小區(qū)周圍實(shí)施監(jiān)控，必需時(shí)實(shí)現(xiàn)小區(qū)報(bào)警和各系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。2）家庭安全防范報(bào)警系統(tǒng)基礎(chǔ)功效：在住戶室內(nèi)和戶門和陽(yáng)臺(tái)外窗配置便于布防和撤防報(bào)警系統(tǒng)，當(dāng)室內(nèi)發(fā)生煤氣泄漏，火災(zāi)或可疑進(jìn)入時(shí)會(huì)自動(dòng)發(fā)聲、發(fā)光報(bào)警，并將警戒信號(hào)傳到管理中心，在室內(nèi)設(shè)置家庭緊急求援和報(bào)警按鈕?？稍旃πВ杭彝ッ簹猓ㄌ烊粴猓┻M(jìn)氣管設(shè)置自動(dòng)開關(guān)，在發(fā)生泄漏時(shí)，能自動(dòng)報(bào)警并切斷進(jìn)線，家庭報(bào)警和求援信息反應(yīng)到管理中心同時(shí)能夠自動(dòng)撥通事先設(shè)置系統(tǒng)，通知相關(guān)人員。3）樓宇訪客門禁系統(tǒng)基礎(chǔ)功效：安裝含有電控門鎖安全防盜門和對(duì)講式門禁系統(tǒng)?？稍旃πВ簶怯钤L客門禁系統(tǒng)采取可視對(duì)講系統(tǒng)，電控門鎖有鑰匙開鎖功效外，還可設(shè)置密碼開鎖功效，該系統(tǒng)還能和小區(qū)管理中心聯(lián)網(wǎng)，也可對(duì)出入情況進(jìn)行記憶和儲(chǔ)存。4）小區(qū)關(guān)鍵部位監(jiān)控系統(tǒng)基礎(chǔ)功效：經(jīng)過在小區(qū)關(guān)鍵出入口，樓宇進(jìn)出口，消防通道，停車場(chǎng)（停車庫(kù)），供水供電關(guān)鍵部位設(shè)置探測(cè)器或電視攝像機(jī)，實(shí)施聯(lián)網(wǎng)和信息存貯，發(fā)覺情況后能立即將管理信息傳輸至小區(qū)安保值班部門?？蛇x功效：實(shí)現(xiàn)小區(qū)關(guān)鍵部位監(jiān)控系統(tǒng)和110報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。5）巡更系統(tǒng)可選功效：自小區(qū)對(duì)應(yīng)位置設(shè)置巡更信息，巡查人員裝備電子巡更器，管理中心設(shè)置巡更系統(tǒng)，使巡查人員巡查時(shí)間、位置能經(jīng)過管理機(jī)統(tǒng)計(jì)和顯示，從而深入強(qiáng)化對(duì)巡查人員管理。6）背景音響及緊急廣播系統(tǒng)基礎(chǔ)功效：在小區(qū)內(nèi)設(shè)置有線廣播系統(tǒng)，以備在必需或緊急情況下進(jìn)行廣播可選功效：在小區(qū)內(nèi)有線廣播基礎(chǔ)上，深入提升音質(zhì)效果，作為日常小區(qū)范圍內(nèi)背景音樂，以優(yōu)化小區(qū)環(huán)境氣氛。7）車輛出入管理系統(tǒng)基礎(chǔ)功效：在實(shí)施人車分流前提下，經(jīng)過智能卡等形式自動(dòng)識(shí)別出入車輛，自動(dòng)開合通道統(tǒng)計(jì)和顯示車輛停留時(shí)間并進(jìn)行自動(dòng)收費(fèi)?？蛇x功效：對(duì)車輛出入控制和管理同時(shí)，對(duì)車輛泊位實(shí)施聯(lián)動(dòng)控制和管理。3．小區(qū)服務(wù)物業(yè)管理1）樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)：基礎(chǔ)功效：對(duì)小區(qū)輸配電設(shè)備，給排水設(shè)備冷熱源進(jìn)行參數(shù)監(jiān)視和自動(dòng)控制；對(duì)路燈、公共區(qū)域照明（包含道路、景觀、冷光）設(shè)備進(jìn)行監(jiān)控。監(jiān)控電梯，當(dāng)電梯出故障時(shí)，能立即顯示故障狀態(tài)，運(yùn)行方向及所在樓層位置，還能保持乘客聯(lián)絡(luò)通話?？蛇x功效：監(jiān)視小區(qū)供水質(zhì)量園林綠化實(shí)施澆灌自動(dòng)控制以全部監(jiān)控設(shè)備運(yùn)行維護(hù)進(jìn)行集中管理電梯內(nèi)設(shè)置攝像機(jī)公共設(shè)施集中控制信息和對(duì)應(yīng)管理部門或?qū)I(yè)維修部門聯(lián)網(wǎng)。2）小區(qū)服務(wù)和物業(yè)管理系統(tǒng)基礎(chǔ)功效：三表出戶，采取儲(chǔ)值IC卡方法實(shí)現(xiàn)自動(dòng)計(jì)費(fèi)?，F(xiàn)在不贊成遠(yuǎn)程抄表，因?yàn)橐皇怯行┕檬聵I(yè)部門不許可，二是造成二次收費(fèi)難題。配置實(shí)用計(jì)算機(jī)物業(yè)管理軟件，實(shí)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理計(jì)算機(jī)化服務(wù)，收費(fèi)、小區(qū)業(yè)主情況等數(shù)據(jù)庫(kù)資料。在小區(qū)內(nèi)設(shè)置電子公告牌，顯示相關(guān)公共信息合物業(yè)管理信息。可選功效：在小區(qū)內(nèi)部實(shí)施IC卡一卡通，住戶能夠用電子錢包在小區(qū)內(nèi)消費(fèi)。小區(qū)自動(dòng)抄表系統(tǒng)和公用事業(yè)管理部門聯(lián)網(wǎng)。小區(qū)物業(yè)管理信息于其它小區(qū)，上級(jí)物業(yè)管理部門和相關(guān)單位或部門聯(lián)網(wǎng)。住戶能網(wǎng)上查詢小區(qū)物業(yè)管理信息。網(wǎng)上購(gòu)物和網(wǎng)上閱讀。4．家庭智能控制系統(tǒng)基礎(chǔ)功效：家用電器自動(dòng)和遠(yuǎn)程控制內(nèi)容包含電話遠(yuǎn)程編碼控制，室內(nèi)有線或無線遙控經(jīng)過家庭信息總線將居室家用電器進(jìn)行智能化控制?？蛇x功效：經(jīng)過電話遠(yuǎn)程編碼結(jié)合遙控裝置、時(shí)間程序、實(shí)現(xiàn)對(duì)空調(diào)、電視、燈具、窗簾等家用電器和生活設(shè)施遠(yuǎn)程實(shí)施控制。（六）房型篇概念提煉：隨心所欲居住空間，推窗即景寫意生活！房型分析：二號(hào)樓B型：（單位：平米）總面積客廳餐廳活動(dòng)室房1房2房321.8618.516.7211.2910.92房4衛(wèi)生間1衛(wèi)生間2廚房?jī)?chǔ)藏室生活陽(yáng)臺(tái)工作陽(yáng)臺(tái)4.64.257.151.565.861.98優(yōu)點(diǎn)：客廳面寬達(dá)4.5米；餐廳、客廳分隔明確；臥室和餐廳、客廳分別集中于不一樣區(qū)域，做到動(dòng)靜分區(qū)；三間房中有兩間房是朝南；采取凸窗，觀景范圍更大缺點(diǎn)：餐廳為暗廳；分戶門到客廳之間一塊區(qū)域無法充足利用；二號(hào)樓C型：（單位：平米）總面積客廳、餐廳活動(dòng)室房1房2房3約11538.4815.8712.24房4衛(wèi)生間1衛(wèi)生間2廚房?jī)?chǔ)藏室生活陽(yáng)臺(tái)工作陽(yáng)臺(tái)6.937.155.271.98優(yōu)點(diǎn)：會(huì)客、娛樂、用餐區(qū)和休息區(qū)明確分隔開來；全部采取凸窗，觀景范圍更大；臥室較為方正；廚房做到干濕分離；5．主臥、次臥通風(fēng)情況良好；缺點(diǎn)：1.客廳面寬4米，在現(xiàn)在上海購(gòu)房者心目中該面寬偏小；2．從分戶門到生活陽(yáng)臺(tái)之間進(jìn)深太長(zhǎng)，會(huì)給購(gòu)房者帶來不適感；五號(hào)樓B3型：（單位：平米）總面積客廳、餐廳活動(dòng)室房1房2房3約14037.617.0210.6414.3房4衛(wèi)生間1衛(wèi)生間2廚房?jī)?chǔ)藏室生活陽(yáng)臺(tái)工作陽(yáng)臺(tái)5.294.507.261.765.801.98優(yōu)點(diǎn)：客廳面寬達(dá)4.4米；客廳方正；餐廳、客廳分隔顯著；主臥內(nèi)有衛(wèi)生間，兩間次臥也全部靠近衛(wèi)生間，晚間上衛(wèi)生間方便；缺點(diǎn)：主臥通風(fēng)不良；餐廳為暗間；五號(hào)樓B4型：（單位：平米）總面積客廳、餐廳活動(dòng)室房1房2房3約13536.1017.0213.029.56房4衛(wèi)生間1衛(wèi)生間2廚房?jī)?chǔ)藏室生活陽(yáng)臺(tái)工作陽(yáng)臺(tái)5.895.296.965.322.16優(yōu)點(diǎn)：客廳、主臥全部朝南；13.02平米房間開有東南向窗，很好地處理了該房采光問題；廳房全部較方正；客、餐廳和臥室分隔顯著；采取凸窗；缺點(diǎn)：分戶門至生活陽(yáng)臺(tái)間進(jìn)深較長(zhǎng)；餐廳為暗間；主臥不通風(fēng)；五號(hào)樓D型：（單位：平米）總面積客、餐廳衛(wèi)生間3工人房房1房2房3約20043.051.044.6422.7814.0012.09房4衛(wèi)生間1衛(wèi)生間2廚房?jī)?chǔ)藏室生活陽(yáng)臺(tái)工作陽(yáng)臺(tái)11.909.406.908.251.908.944.64優(yōu)點(diǎn)：客廳面寬達(dá)4.7米；五間房中由三間是朝南；客、餐廳和房完全分隔；餐廳開有西向窗，是餐廳成為明窗；公用衛(wèi)生間做到干濕分離；缺點(diǎn)：分戶門至14平米房之間一塊區(qū)域不能充足利用；主臥不通風(fēng)；一號(hào)樓4-9層房型：（單位：平米）套內(nèi)面積客廳餐廳活動(dòng)室房1房2房3130.2926.2220.3019.0817.7012.87房4衛(wèi)生間1衛(wèi)生間2廚房?jī)?chǔ)藏室生活陽(yáng)臺(tái)工作陽(yáng)臺(tái)7.565.768.972.035.54.3優(yōu)點(diǎn)：客廳面寬達(dá)4.6米；客廳和三間房中兩間房全部是朝南；廚房做到干濕分離；客廳和餐廳分隔顯著；缺點(diǎn)：餐廳為暗間；主臥不通風(fēng)；五號(hào)樓E型：（單位：平米）套內(nèi)面積客廳、餐廳活動(dòng)室房1房2房3124.5243.0522.7813.339.90房4衛(wèi)生間1衛(wèi)生間2廚房?jī)?chǔ)藏室生活陽(yáng)臺(tái)工作陽(yáng)臺(tái)6.806.658.253.4010.36優(yōu)點(diǎn)：客廳和兩間房全部朝南；客廳面寬達(dá)4.7米；廚房做到干濕分離；生活陽(yáng)臺(tái)達(dá)10.36平米；缺點(diǎn)：客廳、餐廳難以做到分隔明確；主臥不通風(fēng)；靠近分戶門一塊區(qū)域基礎(chǔ)上被浪費(fèi)掉了；（七）會(huì)所概念提煉：關(guān)心備之私人醫(yī)療顧問！提議：當(dāng)今社會(huì)，健康是一切基礎(chǔ)，沒有了健康就意味著失去一切，因?yàn)楣ぷ骶壒?，現(xiàn)今有很多成年人全部處于一個(gè)亞健康狀態(tài)之下，所以經(jīng)過在小區(qū)設(shè)置醫(yī)療診所，為小區(qū)業(yè)主提供一站式健康服務(wù)將是一個(gè)相當(dāng)可行提議。產(chǎn)品提議：桌球室、乒乓球室、美容中心、親子游戲室、才藝教室、室外游泳池及觀景平臺(tái)十、建材及施工篇：概念提煉：沒有質(zhì)量漂亮將不堪一擊工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提議表：工程內(nèi)容質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)地基基礎(chǔ)主體確保100%達(dá)成國(guó)家驗(yàn)收評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)合格以上要求。屋面互棱平直，瓦片不翹角，不破損，不污染，確保三年內(nèi)無任何滲漏現(xiàn)象樓地面嚴(yán)格控制“三起一裂”（起皮、起殼、起皺、開裂），嚴(yán)格控制樓地面平整度（地坪標(biāo)高一致，地坪不能起沙、起殼、踢腳角線平整）門窗確保安裝平整、順直、密封、門窗關(guān)啟靈活，材質(zhì)光潔。內(nèi)外墻裝修墻面平整，色澤均勻，確保不出現(xiàn)起沙、起皮等現(xiàn)象，陰陽(yáng)角、線角方正，順直。給排水符合國(guó)家安裝標(biāo)準(zhǔn)，一戶一表。水管接口處嚴(yán)密，不滲漏。鑄鐵管用瀝青、黑油漆涂覆，不生銹。污水、廢水分流，排水通暢。電氣安裝符合國(guó)家安裝標(biāo)準(zhǔn)，一戶一表，有線電視、電話線預(yù)留。開關(guān)、插座安裝牢靠，絕緣接地符合規(guī)范。十一、導(dǎo)示策略“新華世紀(jì)園”相對(duì)其它競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案而言，地理位置并不是最好，所以導(dǎo)示系統(tǒng)建立是肯定。導(dǎo)示系統(tǒng)好壞，影響到樓盤本身品質(zhì)感。往往導(dǎo)示系統(tǒng)能夠成為她們對(duì)樓盤第一印象，所以也要含有一定親和力，因?yàn)橐龑?dǎo)用戶消費(fèi)是我們首要任務(wù)。提議及作用:燈桿旗：從新華路至凱旋路，一路上燈桿旗制作，對(duì)用戶尋求本案起到了好作用；交通指示牌：在延安路、定西路口設(shè)置交通路牌,引導(dǎo)用戶光臨“新華世紀(jì)園”；大型看板：樹“新華世紀(jì)園”建筑外立面，并配以指示標(biāo)識(shí)，使用戶能夠清楚看到位置。售樓處門外停車區(qū)導(dǎo)示：引導(dǎo)用戶停車，很好安排用戶秩序停車，從小細(xì)節(jié)反應(yīng)發(fā)展商細(xì)心。工地圍板工地旗：鮮艷，引導(dǎo)用戶參觀工地現(xiàn)場(chǎng)，了解基地建筑面積。精神堡壘：整個(gè)導(dǎo)示系統(tǒng)關(guān)鍵，凸現(xiàn)整個(gè)樓盤品質(zhì)，使用戶認(rèn)為樓盤包裝優(yōu)質(zhì)，能給用戶一個(gè)良好第一印象。樣板區(qū)公告牌：樣板區(qū)設(shè)置大型導(dǎo)示，引導(dǎo)用戶進(jìn)入樣板區(qū)，同時(shí)以人性化設(shè)計(jì)展現(xiàn)，使消費(fèi)者產(chǎn)生親切感，對(duì)樣板房產(chǎn)生好奇心，從而起到良好促進(jìn)銷售作用。小區(qū)內(nèi)導(dǎo)示旗：不僅僅是起到導(dǎo)示作用，同時(shí)還渲染了小區(qū)氣氛，也起了廣告作用，提升了本案品牌形象。公共通告牌：以公益為專題，展現(xiàn)人性化設(shè)計(jì)（如小草在睡覺，請(qǐng)勿打攪）每個(gè)專題景觀設(shè)置標(biāo)牌。概念提煉：我家就住“優(yōu)揚(yáng)時(shí)代——新華世紀(jì)園”十二、售樓處策略目標(biāo)：作為表現(xiàn)樓盤整體形象窗口，售樓處位置設(shè)置合理是否，包裝效果優(yōu)劣將直接影響到發(fā)展商整體形象，同時(shí)也是發(fā)展商文化內(nèi)涵和總體實(shí)力直觀表現(xiàn)。而我們目標(biāo)就是期望經(jīng)過對(duì)售樓處設(shè)置包裝來向市場(chǎng)傳輸一個(gè)信息。提議售摟處應(yīng)該分成六個(gè)，區(qū)域動(dòng)線分明，功效區(qū)分明確，便于業(yè)務(wù)人員在同一區(qū)域工開。1、參觀區(qū)：模型：提議發(fā)展商將此次模型表現(xiàn)整個(gè)“新華世紀(jì)園”，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)模式建造，三萬方建筑和景觀為主,其它項(xiàng)目可相對(duì)虛化，主次必需分明，模型體相對(duì)漂亮。模型百分比提議1：150，其中環(huán)境和建筑百分比相對(duì)要縮小95%，便于用戶能夠很直觀看到，精細(xì)展現(xiàn)小區(qū)計(jì)劃，并不是給人模糊概念，這么精巧制作，對(duì)于用戶而言，就不會(huì)盲目標(biāo)購(gòu)房，而是能夠從模型中挑選自己滿意位置，另外要注意是模型制作要留有余地，便于在未來開發(fā)、計(jì)劃中補(bǔ)充、添加景觀。展板：購(gòu)房步驟圖銀行按揭步驟圖購(gòu)房裝修知識(shí)圖房型配置圖物業(yè)管理圖單體效果圖景觀效果圖鳥瞰圖環(huán)境平面計(jì)劃圖將其制作成展板形式，分不一樣推廣階段展出，使員工在和用戶攀談時(shí)，能夠向用戶解釋。簽約室將單獨(dú)建2、洽談區(qū)：洽談區(qū)風(fēng)格要簡(jiǎn)約，設(shè)計(jì)以線條為主，但又要不失高貴，表現(xiàn)出品質(zhì)感，洽談區(qū)配置洽談桌椅，色彩柔和。3、應(yīng)接區(qū)：應(yīng)接區(qū)應(yīng)接臺(tái)相對(duì)要有一定親和力，建議以曲線條為主，LOGO墻簡(jiǎn)練明了，不宜復(fù)雜化，使用戶一進(jìn)門就能感受到本案以人為本設(shè)計(jì)及人性化服務(wù)，能夠很快接收本案，也能很清楚看到LOGO墻。應(yīng)接臺(tái)：可分兩層，一層為接待銷控臺(tái)，二層為主控臺(tái)，二層建造相對(duì)要高，分兩層目是給用戶形成壓迫感，造成心理壓力，有利于員工銷售說辭。4、品位廊：售樓中心可部署部分軟裝飾，如裝飾畫、鮮花、擺設(shè)等，此處為品位廊，部署風(fēng)格類似于后現(xiàn)代主義。給用戶參觀時(shí)豐富視覺,同時(shí)也使售樓處氣氛傾向于友好，自然。烘托現(xiàn)場(chǎng)銷售氣氛。5、現(xiàn)場(chǎng)建材展示廳：塑鋼門窗保安系統(tǒng)衛(wèi)生器材瓷磚隱蔽工程涂料、地板外墻涂料管道設(shè)施現(xiàn)場(chǎng)展示廳建立，有利于用戶了解房屋建材設(shè)備，從內(nèi)展示出建筑材料，使用戶感覺到發(fā)展商設(shè)想周到，和提前為消費(fèi)者作出裝修提議。尤其提議：增設(shè)簽約室，和洽談室分離銷售道具建立及作用：樓書：作為銷售關(guān)鍵道具，制作精美，樓書中展現(xiàn)賣點(diǎn)均是該樓盤優(yōu)勢(shì)，也使用戶清楚知道該樓盤優(yōu)點(diǎn)，使其對(duì)樓盤產(chǎn)生好奇心，從而促成其購(gòu)置。此次提議樓書印刷數(shù)為5000本，樓書內(nèi)容包含本案賣點(diǎn)優(yōu)化，購(gòu)房須知、簽約須知、物業(yè)管理手冊(cè)，內(nèi)容充足便于用戶深入了解本案細(xì)微之處。海報(bào)：海報(bào)通常以單片形式出現(xiàn)，便于攜帶，閱讀方便，能很快得悉樓盤最新消息。銷售價(jià)目表：利于銷售便利，在業(yè)務(wù)繁忙時(shí)，能夠引導(dǎo)消費(fèi)者自行閱讀，挑選適合本身購(gòu)置能力房型及樓層。名片：名片上地址及電話號(hào)碼，便于用戶和員工聯(lián)絡(luò)，提升銷售率。銷售人員制服：統(tǒng)一制服給人以整齊感覺，使用戶認(rèn)為企業(yè)整體形象甚好，使員工在和用戶攀談時(shí)留下好印象。中央廣播系統(tǒng)：播放背景音樂，緩解售樓中心氣氛，表現(xiàn)人文氣息，給人以聽覺上享受。對(duì)講機(jī)：物業(yè)高品質(zhì)表現(xiàn)，對(duì)內(nèi)提升業(yè)務(wù)效率，便于銷控，便于員工和銷售主管銷控控制及溝通。尤其提議：一條龍售后服務(wù)：簽約室律師到場(chǎng)，簽約現(xiàn)場(chǎng)銀行當(dāng)場(chǎng)辦理按揭手續(xù)或一次性付款手續(xù)，方便