碧桂園滬蘇區(qū)域張家港暨陽湖項目啟動會

內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳滬蘇區(qū)域張家港暨陽湖項目啟動會匯報張家港碧桂園項目管理部2015年

12月24日

目錄前置策劃二報建策劃三工程策劃四營銷策劃五策劃背景一一、策劃背景-城市概況張家港在“整體城市，一城四區(qū)”市域空間結(jié)構(gòu)指引下，中心城區(qū)“北延”、“東拓”、“西控”、“南限”，拉開大城市空間格局。對中心城區(qū)-楊舍鎮(zhèn)要有計劃有重點地推進(jìn)其更新改造與環(huán)境綜合整治，調(diào)整舊城功能結(jié)構(gòu)，提升基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套水平，改善人居環(huán)境，傳承城市文化。區(qū)位規(guī)劃：張家港市整體規(guī)劃在“整體城市，一城四區(qū)”市域空間結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，提出構(gòu)建綜合服務(wù)能力強(qiáng)大的楊舍中心城區(qū)加外圍多個專業(yè)性產(chǎn)業(yè)板塊的“核心+外圍專業(yè)板塊”（金港片區(qū)、鳳凰片區(qū)、錦豐片區(qū)、樂余片區(qū)）的整體空間格局，打造高效交通與優(yōu)質(zhì)生態(tài)的雙網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。

產(chǎn)業(yè)：規(guī)劃形成“一核一帶、核心引領(lǐng)”的市域產(chǎn)業(yè)空間布局結(jié)構(gòu)：張家港中心城區(qū)以都市型產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)和綜合服務(wù)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)聚集核心區(qū)；依托沿江港口聚集先進(jìn)制造業(yè)，包括先進(jìn)制造業(yè)集中區(qū)、臨港物流園區(qū)和戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)空間三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。

經(jīng)濟(jì)：張家港2014年GDP為2180億，同比增長6%，按戶籍人口計算，人均GDP為23.77萬元。全國縣級市排名第3，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入高，經(jīng)濟(jì)水平高。人口：全市常住人口125萬，其中戶籍人口92萬。其中，楊舍區(qū)鎮(zhèn)總面積153平方公里，常住人口78萬人，戶籍人口45.5萬人。張家港一、策劃背景-城市布局經(jīng)蘇虞張上錫張高速公路，蘇州至張家港全長僅70公里左右，用時僅45分鐘，是去往蘇州最快捷的交通干道。S338省道為江蘇省內(nèi)的一條重要通道，通達(dá)太倉和上海。芙蓉大道東段是一條縱貫東西向的干線公路，途徑澄江、山觀、周莊等江陰各鎮(zhèn)。張家港市片區(qū)分布圖地塊基本信息占地：120畝容積率：2.24地價：500萬元/畝總價：6億樓面地價：3348元/㎡付款時間:2015年12月總地價20%（保證金）2015年12月總地價30%（交地）2016年2月（地1）地價50%2016年12月（地2）地價50%建筑限高：75m商業(yè)比例：4000-8000㎡之間物業(yè)服務(wù)用房：7‰是否具備開工條件：是重要交通節(jié)點距離/用時路徑步行街1.5公里/5分鐘金港大道市政府3.5公里/9分鐘東環(huán)路澳洋醫(yī)院385米/3分鐘（步行）南苑西路暨陽湖實驗學(xué)校1.5公里/3分鐘北莊路河南西路暨陽湖休閑公園450米/5分鐘（步行）南苑西路金港大道

長途汽車客運站1.6公里/4分鐘南苑東路華昌路蘇虞張公路本案張家港市政府一、策劃背景-項目概況地塊位于張家港市城南板塊，屬于楊舍鎮(zhèn)中心城區(qū)；地塊地勢平坦，高壓線入地，東至公共綠地及河西南路，西至市政道路，北至公共綠地，南至暨陽湖大道。居住定位改善型住宅。地塊距離張家港市政府3.5公里，9分鐘車程；距離市沙州路步行街1.7公里，5分鐘車程；距離暨陽湖實驗學(xué)校約1.5公里，3分鐘車程；距離暨陽湖生態(tài)公園450米，5分鐘步行即達(dá)；城東文化商住區(qū)城西生態(tài)居住區(qū)張家港碧桂園城南商貿(mào)高新區(qū)a.地段優(yōu)勢：中心城區(qū)，緊鄰步行街b.交通優(yōu)勢：出行便捷，交通可達(dá)性c.教育優(yōu)勢：優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，九年一貫制d.環(huán)境優(yōu)勢：暨陽湖畔，雙公園咫尺e.配套優(yōu)勢：澳洋醫(yī)院，中油泰富酒店區(qū)位優(yōu)勢城北科教研發(fā)區(qū)市中心商圈本案一、策劃背景-項目周邊環(huán)境目標(biāo)地塊154321、雅美閣小區(qū)5、澳洋醫(yī)院4、湖東花苑地塊現(xiàn)狀2、中昊檀宮3、暨陽湖大道地塊環(huán)境-1地塊環(huán)境-2一、策劃背景-項目周邊配套澳洋醫(yī)院特點說明景觀現(xiàn)狀暨陽湖生態(tài)公園功能定位現(xiàn)狀高端居住、生態(tài)、休閑區(qū)周邊配套現(xiàn)狀沙州路步行街、澳洋醫(yī)院、東湖苑幼兒園、暨陽湖實驗學(xué)校（含初中）、汽車貿(mào)易廣場、長途汽車客運站、中油泰富酒店暨陽湖生態(tài)/休閑公園暨陽湖實驗學(xué)校沙州路步行街（北）長途汽車客運站中油泰富酒店（東）汽車貿(mào)易廣場東湖苑幼兒園北莊路華昌路河西路暨陽湖大道、馨苑路本案一、策劃背景-區(qū)位交通錫張高速暢達(dá)蘇州城區(qū)S338省道暢達(dá)上海太倉S338省道暢達(dá)上海太倉芙蓉大道暢達(dá)江陰各鎮(zhèn)一、策劃背景-項目學(xué)區(qū)介紹周邊教育配套現(xiàn)狀（公立學(xué)校）地塊學(xué)區(qū)為暨陽湖實驗學(xué)校，包括小學(xué)部和中學(xué)部，其中在2015年初三年級模擬考試排名中，該校平均總分名列第三，升學(xué)率較高，小學(xué)在當(dāng)?shù)刂攘己?。與當(dāng)?shù)刈詈媒逃涮拙嚯x距暨陽湖實驗學(xué)校，1.5km，車程3min。地塊學(xué)區(qū)配套方案地塊可配套當(dāng)?shù)刂容^高的小學(xué)及中學(xué)。暨陽湖實驗學(xué)校（小學(xué)/初中部）梁豐初中第二中學(xué)第一中學(xué)梁豐小學(xué)實驗小學(xué)113/4223本案市場政策限貸政策：首套房首付25%，利率實行基準(zhǔn)利率（部分銀行可以打9折）；二套房首付比例不低于45%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍；對于本地已經(jīng)購買過兩套住房的家庭，如已經(jīng)還清貸款，以首套房計算，如以貸款方式購買第三套住房，則首付比例30%。預(yù)售條件：（1）按提供的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上；（2）七層以下的商品房項目完成基礎(chǔ)工程；七層以上（含七層）的商品房項目，有地下室工程的，完成基礎(chǔ)和首層結(jié)構(gòu)工程，無地下室工程的，完成基礎(chǔ)和三層結(jié)構(gòu)工程。?資金監(jiān)控：

（1）貨幣資本金：多層建筑(7層以下)200元/平方米，中高層建筑(7層至11層)280元/平方米，高層建筑(12層以上)360元/平方米。所監(jiān)管的必須是貨幣資金，不得以保函、信用證等沖抵。（基礎(chǔ)完成退40%，主體完成退40%，交付退20%）；（2）需簽訂監(jiān)管協(xié)議，設(shè)定監(jiān)管賬戶，預(yù)售款監(jiān)管至少當(dāng)月銷售額的20%。一、策劃背景-市場政策一、策劃背景-商品住宅市場走勢目標(biāo)市場（主城區(qū)-楊舍鎮(zhèn)）近三年商品住宅用地成交時間成交面積（畝）可開發(fā)建筑面積（萬㎡）地銷比成交均價（萬/畝）樓面價（元/㎡）201510416/24515982014288470.474012455201312941301.66446423合計1686193///目標(biāo)市場（主城區(qū)-楊舍鎮(zhèn)）近三年房地產(chǎn)發(fā)展情況商品房施工面積（萬㎡）施銷比商品房竣工面積（萬㎡）現(xiàn)銷比商品房存量面積(萬m2)存銷比商品房銷售面積(萬m2)商品房銷售額（億元）人均銷售面積(m2)2014146.41.4789.40.9038（約2600套已取得預(yù)售證但未售）90（約6000-7000套未來新推貨量）1.399.899.282.2201393.81.1478.10.95//82.683.48/201285.41.3460.80.96//63.6//合計325.6/228.3///246//備注：1、據(jù)房產(chǎn)局?jǐn)?shù)據(jù)2015年1-9月全市商品房交易面積達(dá)118萬平米，預(yù)計年底達(dá)157萬平米，近幾年成交量呈遞增趨勢；結(jié)論：2014年主城區(qū)商品房存量面積128萬㎡，按照上一年商品房（或商品住宅）銷售面積，需1.3年才能消化。其中土地市場自2013出讓高峰期后近兩年主城區(qū)住宅成交大幅遞減，共4宗，約392畝。一、策劃背景-周邊競品分析張家港市政府暨陽湖生態(tài)公園12345距市中心1.7公里，5分鐘市中心圈1.5公里，3分鐘結(jié)論：市區(qū)樓盤單價在8.7K至16K之間，整體去化率約70%，品牌開發(fā)商不多，主要為本地小型企業(yè)，開發(fā)能力一般，但產(chǎn)品品質(zhì)較高。目前售價最高樓盤為朗詩.國泰城（定位為科技型高端產(chǎn)品），去化最快的為二環(huán)外的吾悅廣場（定位剛需、總價低、貼臨主城）。市二環(huán)曼巴特購物廣場暨陽湖實驗學(xué)校（小學(xué)、初中）目標(biāo)地塊面積：約120畝，A地塊54畝，B地塊66.1畝。容積率：2.24限高：75m地價：500萬/畝總價：6億樓面價：3348元/平米中銳尚城國際⑤占地：100.5畝容積率：2.0建面：12萬平方米產(chǎn)品：高層面積：90~140m2均價：毛坯1.2萬/m2開盤：2012-5去化：2015.4交房，剩余約20套。（尾盤）世茂九溪墅④占地：971畝容積率：1.3建面：125.4萬平方米產(chǎn)品：高層、別墅面積：86~185m2均價：毛坯1.3萬/m2開盤：2013-12去化：高層共11棟，一期在售985套，剩300套，月均去化50套。朗詩國泰城①占地：86.1畝容積率：2.2建面：12.64萬平方米產(chǎn)品：高層面積：124~180m2均價：精裝1.6萬/m2開盤：2014-4-26去化：共11棟，900余套，一期400余套，剩40余套。吾悅廣場（二環(huán)外）

③占地：197畝容積率：3.8建面：61.5萬平方米產(chǎn)品：高層、酒店式公寓面積：88~142m2均價：毛坯8700-9000元/m2開盤：2014-4-26去化：一期已售完，二期剩600多套，月均去化150多套。金廈陽光錦程②占地：380畝容積率：2.5建面：85萬平方米產(chǎn)品：高層面積：93.8~144m2均價：毛坯9000-9500元/m2（140以上產(chǎn)品毛坯定價11000元/m2）開盤：2014-10去化：一期推出8棟，約800套，月均去化約55套。國際購物中心一、策劃背景-周邊競品分析項目大戶型產(chǎn)品類型主力產(chǎn)品面積總價規(guī)劃套數(shù)剩余套數(shù)產(chǎn)品特征世茂·九溪墅平層、復(fù)式及別墅160-1100㎡200-2000萬985350類型多樣、環(huán)境好朗詩國泰城大平層142-156㎡220-280萬674240主打科技牌，戶型方正、精裝暨陽湖皇冠大平層205-345㎡267-1035萬14055一線湖景、地段好、得房高、舒適、大氣，無學(xué)區(qū)結(jié)論：目前當(dāng)?shù)馗纳菩彤a(chǎn)品主要有大平層、復(fù)式、別墅等，面積從140至1100平米不等，價格也從200萬至2000萬不等，大部分采用毛坯交付。一、策劃背景-周邊競品分析（1）周邊競品——暨陽湖皇冠一、策劃背景（周邊競品分析）——世茂·九溪墅世茂·九溪墅規(guī)模總建面125.4萬㎡；占地

971畝；容積率1.3發(fā)展商張家港世茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司距離市區(qū)路程及車程◆距市區(qū)：3.3公里，8分鐘車程◆距我司：2.8公里，5分鐘的車程位置城西港城大道與暨陽湖大道交界處樓盤主力產(chǎn)品高層，別墅近期產(chǎn)品價格高層均價12000-13000元/㎡（毛坯）開發(fā)/銷售情況地塊分四期開發(fā)，首期推985套，已售685套，月均去化40余套?？蛻羧罕镜仄髽I(yè)老板及中高收入人群樓盤特點/配套特點：綠化環(huán)境好，產(chǎn)品類型多樣。配套：暨陽湖公園、鏡湖公園、暨陽湖水街、大成廣場。世茂九溪墅目標(biāo)地塊世茂九溪墅鳥瞰圖世茂九溪墅售樓處實景一、策劃背景-周邊競品分析（1）周邊競品——暨陽湖皇冠一、策劃背景（周邊競品分析）——朗詩·國泰城朗詩·國泰城規(guī)模總建面12.64萬㎡；占地

86.1畝；容積率2.2發(fā)展商張家港保稅區(qū)國泰朗詩置業(yè)有限公司距離市區(qū)路程及車程◆距市區(qū)：3.5公里，8分鐘車程◆距我司：4公里，9分鐘的車程位置城東張家港市華昌路與城北路交匯處樓盤主力產(chǎn)品高層近期產(chǎn)品價格高層均價16000元/㎡（精裝綠色科技住宅）開發(fā)/銷售情況共11幢，674套，剩下240余套，月均去化30套?？蛻羧罕镜仄髽I(yè)老板及中高收入人群樓盤特點/配套特點：科技住宅型高端住宅，恒溫、恒濕、恒氧；配套：文化中心、外國語學(xué)校、市民服務(wù)中心、澳洋順濟(jì)醫(yī)院朗詩國泰城目標(biāo)地塊朗詩·國泰城售樓處朗詩·國泰城鳥瞰圖朗詩·國泰城立面圖一、策劃背景（周邊競品分析）——暨陽湖皇冠（1）周邊競品——暨陽湖皇冠暨陽湖皇冠規(guī)模總建面37萬㎡；占地

416.7畝；容積率2.2發(fā)展商江蘇沙鋼集團(tuán)宏潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司距離市區(qū)路程及車程◆距市區(qū)：3.1公里，7分鐘車程◆距我司：2.4公里，4分鐘的車程位置城西港城大道與暨陽湖大道交界處樓盤主力產(chǎn)品多層小高層近期產(chǎn)品價格高層均價13500元/㎡（毛坯）開發(fā)/銷售情況總共292套房源，已售204套客戶群本地企業(yè)老板及中高收入人群樓盤特點/配套特點：環(huán)境好，西方現(xiàn)代園林風(fēng)格；配套：雙學(xué)區(qū)。實驗小學(xué)（南校區(qū)）、暨陽湖實驗學(xué)校、暨陽湖公園暨陽湖皇冠目標(biāo)地塊立面圖暨陽湖皇冠實景暨陽湖生態(tài)公園全景一、策劃背景（周邊競品分析）——金廈·陽光錦程（1）周邊競品——暨陽湖皇冠金廈·陽光錦程規(guī)?？偨?0萬㎡；占地

380畝；容積率2.5發(fā)展商張家港市金廈房地產(chǎn)開發(fā)公司距離市區(qū)路程及車程◆距市區(qū)：4公里，10分鐘車程◆距我司：2.2公里，5分鐘的車程位置城北梁豐生態(tài)園南側(cè)，長途汽車站對面樓盤主力產(chǎn)品高層近期產(chǎn)品價格高層均價9500元/㎡（毛坯）（140㎡戶型售價在11000元以上）開發(fā)/銷售情況總戶數(shù)4615套，目前一期900套，去化860余套，月均去化55套?？蛻羧罕镜刂械褪杖肴杭暗貐^(qū)東南方向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群樓盤特點/配套特點：純高層大型生態(tài)社區(qū)，Art-deco新古典主義建筑風(fēng)格配套：港城汽車站，中油泰富酒店金廈陽光錦程目標(biāo)地塊金廈·陽光錦程立面圖金廈·陽光錦程鳥瞰圖金廈·陽光錦程施工圖一、策劃背景（周邊競品分析）——新城·吾悅?cè)A府（1）周邊競品——暨陽湖皇冠新城·吾悅?cè)A府規(guī)?？偨?3萬㎡；占地

197畝；容積率3.82發(fā)展商張家港鼎盛房地產(chǎn)開發(fā)公司距離市區(qū)路程及車程◆距市區(qū)：2.6公里，4分鐘車程◆距我司：2公里，3分鐘車程位置城南南二環(huán)路暨陽湖公園南門正對面樓盤主力產(chǎn)品酒店式公寓、高層、商鋪近期產(chǎn)品價格高層均價8200-9000元/㎡（毛坯），公寓均價6500元/㎡開發(fā)/銷售情況分兩期開發(fā)，首期5幢樓售罄，二期7幢樓，剩600度套。客戶群本地中低收入群及地區(qū)東南方向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群樓盤特點/配套特點：集吃喝玩樂購一站式的體驗式城市綜合體。配套：暨陽湖生態(tài)園、紅星美凱龍、九洲國際廣場、麥德龍等。新城吾悅廣場目標(biāo)地塊新城·吾悅廣場立面圖新城·吾悅廣場鳥瞰圖新城·吾悅廣場一、策劃背景-市場情況、產(chǎn)品策略（SWOT分析）1、地塊靠近暨陽湖生態(tài)公園（開放式），區(qū)位良好；2、地塊靠近金港大道，毗鄰暨陽湖大道，交能便利；3、地塊距離暨陽湖實驗學(xué)校較近，約1.5公里，3分鐘車程；4、地塊為凈地，不存在拆遷補(bǔ)償?shù)壬鐣栴}；5、地塊周邊醫(yī)院、超市、銀行、公園一應(yīng)俱全。1、地塊周邊有部分安置房；2、調(diào)研發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)厝似妹鳟a(chǎn)品，對精裝產(chǎn)品要求較高。1、目標(biāo)地塊與吾悅廣場屬于同一學(xué)區(qū)，其價格較低，均價8400-8700元/㎡（部分產(chǎn)品已漲至9000元/㎡），會與其形成對比（但是，吾悅樓盤在二環(huán)外，區(qū)位有一定劣勢）；2、當(dāng)?shù)匾汛嬖?40平以上大戶型產(chǎn)品，其中別墅存量較大。1、地塊周邊沒有新開發(fā)樓盤，競爭較小；2、地塊周邊舊小區(qū)較多，存在改善居住環(huán)境的潛在需求；3、本地品牌開發(fā)商較少，目前僅有世茂、新城、恒大；4、常住人口125.25萬，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入4.68萬元，人口規(guī)模適中，購買力較強(qiáng)。機(jī)會威脅競爭優(yōu)勢競爭劣勢一、策劃背景-項目競爭力分析1、張家港城南板塊，楊舍鎮(zhèn)城區(qū)，緊鄰市中心商圈。2、周邊配套完善，項目南靠暨陽湖生態(tài)公園及鏡湖生態(tài)公園，西接澳洋醫(yī)院地塊，東臨中油泰富五星酒店及長途客運站，是目前二環(huán)內(nèi)區(qū)位最佳的地塊。3、距暨陽湖生態(tài)公園、鏡湖生態(tài)公園及城市中心、長途汽車客運站均在10分鐘車程之內(nèi)，交通出行便捷。1、碧桂園品牌2、國家一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)3、區(qū)域升值空間大項目硬件競爭力項目軟性競爭力1、至好品牌：中國地產(chǎn)10強(qiáng)，千億房企，近300個項目享譽(yù)海內(nèi)外2、至好區(qū)域：張家港楊舍鎮(zhèn)城區(qū)地塊，升值空間巨大3、至好園林：多重立體景觀園林，每天生活在花園里4、至好服務(wù)：國家一級資質(zhì)物業(yè)，24小時貼心服務(wù)核心競爭力5、至好配套：緊鄰澳洋醫(yī)院、暨陽湖生態(tài)公園、鏡湖生態(tài)公園、中油泰富五星酒店，周邊配套完善。6、便捷交通：路網(wǎng)通達(dá)，南北方向的主干道有河西南路等，東西方向的主干道有暨陽湖大道、南苑西路。7、至好景觀：緊鄰暨陽湖生態(tài)公園，新沙河濱河景觀帶，靜享水岸品質(zhì)生活。8、至好美宅：全城緊俏的精裝戶型設(shè)計，高標(biāo)準(zhǔn)的精裝理念，精選優(yōu)質(zhì)環(huán)保建材八大賣點項目軟件競爭力1、碧桂園品牌2、國家一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)3、區(qū)域升值空間大一、策劃背景-2015年成交情況分析1-10月份各面積段成交情況分析90＜≤90≤120＜120≤140＜140≤180＞180共計（套）1801181726499

256681014031

37511119810053

46814826291338

57530249117691

644431145318993

71231432857566

816614824711948

921918930017570

1018621030320885

小計（套）14921748281212379748263占比18%21%34%15%12%

產(chǎn)品月份成交統(tǒng)計注：2015年1-10月份張家港共計成交商品房8071套（含非城區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)）。其中：90平米以下戶型占比18%，90平米至120平米戶型占比21%，120平米至140平米戶型占比34%，140平米至180平米戶型占比15%，180平米戶型占比12%（120平米以上累計占比為61%）。一、策劃背景-2015年成交情況分析2015年度張家港房地產(chǎn)成交套數(shù)（二手房）二手房成交套數(shù)（含市區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)）1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月共計共計5193298178179278769496858588427619截止2015年10月底，張家港新房共計成交8071套，二手房共計成交7619套（注：目前城區(qū)內(nèi)，特別是二環(huán)內(nèi)，新貨供應(yīng)量較少）。一、策劃背景-項目競爭力分析市場數(shù)據(jù)結(jié)論市場勁銷盤：銷售最好的新城·吾悅?cè)A府，2015年半年度銷冠1536套，目前月均去化150多套

裝修交付標(biāo)準(zhǔn)：項目以毛坯交付為主。價格小結(jié)：地塊所在的城南板塊洋房毛坯價格主要集中在8000-13500元/平米，區(qū)域以改善房源為主，其中兩房總價段主要集中在75-130萬元，三房以上總價段集中在95-180萬元；戶型小結(jié)：洋房供應(yīng)面積主要集中在90-180㎡，其中120-140㎡的最為熱銷，價格也從130萬至185萬，張家港改善性需求較為旺盛，小戶型主要以新市民人為主，大部分采用毛坯交付，目前主城區(qū)新房供貨較少；客戶定位一、策劃背景-項目競爭力分析事項客戶特征1客戶特征2客戶特征3客戶特征4共性特征描述地域本地—本地—職業(yè)個體戶—公務(wù)員企事業(yè)高管置業(yè)目的改善婚房改善改善其他經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好公積金高購買力強(qiáng)總價承受能力300萬200萬250萬300萬若按揭，首付90萬60萬7590萬需求面積220—260m2120—140m2140—160m2180—260m2選取戶型YJ260YJ140YJ160YJ260預(yù)估首期去化套數(shù)20-30套200-260套300—400套20—30套結(jié)論：以改善型客戶為主，產(chǎn)品定位為140~260㎡的精裝四房及大平層，預(yù)估首期總?cè)セ考s80%。一、策劃背景-產(chǎn)品定位1、規(guī)劃“140-160四房+220-260大平層”產(chǎn)品，共14棟，1056套，整體呈環(huán)狀均勻分布于地塊中央及周邊；2、項目規(guī)劃商業(yè)街，占地8.3畝，主要沿暨陽湖大道分布；3、高層主力產(chǎn)品為YJ140和YJ160，其中YJ140有416套，占高層總套數(shù)40%；YJ160有576套，

占高層總套數(shù)55%；4、高層精裝單價11000元/平米，YJ140貨值6.52億元，YJ160貨值11.3億元；5、預(yù)計首期總?cè)セ?0%（首次推售去化50%，剩余產(chǎn)品共分6個季度逐一去化）。產(chǎn)品定位一、策劃背景-產(chǎn)品溢價建議措施一：建議采用YJ140和YJ160為主力戶型。原因一：溢價能力強(qiáng)，“大面積段”產(chǎn)品在當(dāng)?shù)剌^“小面積段”定價高，如陽光錦城140面積段較120面積段均價高1000元/平方。

原因二：去化有保證，市場上120平米以上戶型累計成交占比為61%；原因三：戶型有優(yōu)勢。1）一梯一戶，私家電梯廳，有尊貴感；2）南北通透、通風(fēng)性好；3）三臥朝南符合當(dāng)?shù)乜蛻艟幼×?xí)慣；4）戶型方正，面寬27.8m，開間及進(jìn)深均較大。措施二：建議贈送設(shè)備陽臺、增加錯層陽臺、儲物柜等，提高產(chǎn)品競爭力。當(dāng)?shù)馗偲罚ㄆ毡椋┵浰兔娣e較多，我司主力戶型YJ140得房率為83%，仍有提升空間。一、策劃背景-產(chǎn)品溢價建議措施三：建議引入“智能家居”，實現(xiàn)小投入、大賣點，如人臉識別門禁等。當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有競品的溢價主要從兩個方面得到實現(xiàn)：一、憑借區(qū)位、品質(zhì)優(yōu)勢，如世茂、暨陽湖皇冠；二、憑借科技住宅產(chǎn)品，如朗詩；一、策劃背景-產(chǎn)品溢價建議措施四：建議適當(dāng)提高裝修標(biāo)準(zhǔn)、綠化標(biāo)準(zhǔn)及外立面品質(zhì)。一、策劃背景-產(chǎn)品溢價建議

目錄前置策劃二報建策劃三工程策劃四營銷策劃五策劃背景一二、前置策劃-項目部組織架構(gòu)項目采用外判監(jiān)理A項目部組織項目總經(jīng)理許葉林項目副總經(jīng)理工程部經(jīng)理梁佳憲綜合部造價部營銷部財資部工程管理、監(jiān)理開發(fā)報建資料員缺編工程（監(jiān)理）部開發(fā)部人力/行政/后勤等土建工程師缺編成本控制營銷財務(wù)資金開發(fā)報建陳良包瑜娜營銷經(jīng)理待定王翠吳梅鑫財務(wù)經(jīng)理陳肖曦水電工程師高震生項目部項目副總1人綜合部1人開發(fā)部2人工程部4人共計已到位6人。二、前置策劃-人員職責(zé)B項目部組織策劃部門姓名崗位責(zé)任分工綜合部許葉林項目總經(jīng)理全面負(fù)責(zé)項目管理工作。吳梅鑫綜合專員負(fù)責(zé)項目部行政、后勤及人事管理工作。開發(fā)部陳良開發(fā)副經(jīng)理負(fù)責(zé)項目報規(guī)、報建等項目報批、報審手續(xù)。包瑜娜開發(fā)主管工程（監(jiān)理）部梁佳憲工程部經(jīng)理全面負(fù)責(zé)工程質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全、成本、信息、協(xié)調(diào)等管理工作。缺編土建工程師現(xiàn)場工程師。高震生水電工程師負(fù)責(zé)裝修，水電，市政配套等工作。缺編資料員負(fù)責(zé)圖紙，合同，收發(fā)文等工作設(shè)計部門輸出成果完成日期待定綜合樓單體方案1月12日綜合樓基礎(chǔ)圖1月22日綜合樓施工圖1月22日綜合樓裝修水電暖圖1月22日裝修設(shè)計院綜合樓裝修材料表1月22日綜合樓裝修水電條件圖1月27日綜合樓裝修施工圖1月27日綜合樓軟裝2月5日設(shè)計部門輸出成果完成日期裝修設(shè)計院板房裝修材料表1月22日板房裝修水電條件圖1月22日板房裝修施工圖1月22日板房軟裝1月27日綜合樓板房設(shè)計部門輸出成果完成日期待定地下室方案確定1月15日示范區(qū)周邊地下室施工圖1月22日景觀設(shè)計中心景觀方案1月22日泳池施工圖1月22日園建施工圖2月2日水電結(jié)構(gòu)圖2月2日綠化施工圖2月6日管網(wǎng)及景觀設(shè)計部門輸出成果完成日期規(guī)劃設(shè)計院總平方案已完成總平施工圖1月22日待定貨量樁基圖1月22日貨量單體施工圖1月22日貨量區(qū)裝修水電暖圖2月5日貨量地庫圖1月27日永久性圍墻1月22日裝修設(shè)計院貨量裝修圖2月5日人防設(shè)計院人防設(shè)計圖待定景觀設(shè)計中心貨量景觀圖待定貨量區(qū)圖紙二、前置策劃-設(shè)計主線二、前置策劃-合約主線（展示區(qū)）序號招標(biāo)工程名稱進(jìn)場需求范圍招標(biāo)立項書提交時間招標(biāo)進(jìn)展1樁基工程2016.1.20一期2015.12.25未定標(biāo)2一標(biāo)段總承包工程2016.2.15一期2015.12.30議標(biāo)未定標(biāo)3臨水、臨電及活動板房工程2016.2.1展示區(qū)范圍2016.1.5議標(biāo)未定標(biāo)4展示區(qū)綠化工程2016.4.15展示區(qū)范圍順茵未定標(biāo)5展示區(qū)園建工程2016.4.10展示區(qū)范圍2016.3.1議標(biāo)未定標(biāo)6鋁合金門窗工程2016.4.1樣板房、綜合樓2016.2.15議標(biāo)未定標(biāo)7室內(nèi)裝修工程2016.4.5樣板房、綜合樓2016.3.1議標(biāo)未定標(biāo)8石材工程（待定）2016.4.1綜合樓、架空層萬方未定標(biāo)9泛會所裝修工程2016.3.30架空層2016.2.15議標(biāo)未定標(biāo)10亮化工程泛光照明2016.4.15展示區(qū)范圍昇輝未定標(biāo)11營銷圍擋、廣告標(biāo)識工程2016.5.25展示區(qū)范圍區(qū)域辦公室采購未定標(biāo)二、前置策劃-合約主線（貨量區(qū)）序號招標(biāo)工程名稱（貨量區(qū)）進(jìn)場需求范圍招標(biāo)立項書提交時間招標(biāo)進(jìn)展1土石方工程2016.1.1一期前期部未定標(biāo)2基坑支護(hù)工程2016.1.25一期2015.12.25未定標(biāo)3鋁合金門窗工程2016.10.1一期2016.8.1未定標(biāo)4防火門工程2017.1.1一期集團(tuán)采購部B類甲指材——5室內(nèi)精裝修2017.1.1一期2016.10.1未定標(biāo)6入戶門工程2017.2.10一期采購指定廠商——7石材工程2017.4.20一期萬方——8現(xiàn)代家居2017.2.10一期現(xiàn)代家居——9欄桿工程2017.1.1一期集團(tuán)采購部B類甲指材——10消防工程2016.3.1一期2016.1.05未定標(biāo)11電梯工程2017.1.1一期通力——12智能化工程2017.4.10一期2017.2.10未定標(biāo)13園建工程2017.4.20一期2017.2.10——14綠化工程2017.4.20一期順茵——15泛光照明2017.4.15一期昇輝——16市政供水2017.4.1一期政府壟斷——17市政供電2017.4.1一期政府壟斷——18燃?xì)夤こ?017.4.1一期政府壟斷——19電視、網(wǎng)絡(luò)工程2017.4.1一期政府壟斷——二、前置策劃-采購主線甲供供貨方式序號材料名稱及型號標(biāo)準(zhǔn)供貨周期下單時間需求到場時間甲指（項目專項分包B類）1防火門401月5日4月20日2淋浴屏風(fēng)301月5日5月20日3鋅鋼組合欄桿301月5日3月25日4入墻整體衣柜301月5日5月10日甲分包責(zé)任人：工程-梁佳憲

高震生區(qū)域-杜衛(wèi)尉序號材料名稱及型號標(biāo)準(zhǔn)供貨周期下單時間需求到場時間1潔具類（洗手盆、坐廁、水龍頭、浴室鏡等）301月5日5月1日2配電箱301月5日4月1日3燈具類401月5日5月1日4開關(guān)面板301月5日4月1日5中央空調(diào)301月5日4月1日6電器類（抽油煙機(jī)、其他）301月5日5月1日7路燈、草坪燈、高桿燈301月5日4月1日8室內(nèi)健身器材451月5日5月20日9石雕、銅雕、仿砂巖雕601月5日5月20日10戶外用品類（游樂設(shè)施、花盆、陶罐、戶外家具）451月5日5月20日11精裝修類（門、木地板、樓梯扶手、櫥柜）451月5日5月5日12家具（樣板房）451月5日5月18日13飾品（樣板房）451月5日5月19日14家具（綜合樓）451月5日5月15日15飾品（綜合樓）451月5日5月16日二、前置策劃-采購主線供貨方式序號材料名稱及型號標(biāo)準(zhǔn)供貨周期下單時間需求到場時間甲指（項目專項分包C類）1鋁合金門窗及配件152月15日3月25日甲指乙供鋁合金、鋼材等序號材料名稱及型號標(biāo)準(zhǔn)供貨周期下單時間需求到場時間1拋光磚、仿古磚301月5日4月1日2外墻涂料301月5日3月15日3內(nèi)墻涂料301月5日4月1日4反應(yīng)型防水卷材301月5日3月10日5火災(zāi)報警及消防聯(lián)動控制系統(tǒng)301月5日3月20日6電線201月5日4月1日7電纜201月5日4月1日甲指（簽三方合同）乙供：水泥、黃沙、模板等，需提醒跟蹤總包單位確保材料供應(yīng)一一一五、前置策劃—子公司材料進(jìn)場計劃材料計劃進(jìn)場時間紅線外苗木2016年4月15日紅線外草皮2016年4月20日商業(yè)街苗木2016年5月1日綜合樓后景觀苗木2016年5月10日紅線外草皮2016年5月10日商業(yè)街草皮2016年5月20日示范區(qū)擺件2016年5月25日材料計劃進(jìn)場時間綜合樓亮化2016年4月15日商業(yè)街亮化2016年5月1日樣板房亮化2016年5月10日材料計劃進(jìn)場時間綜合樓監(jiān)控2016年5月1日商業(yè)街監(jiān)控2016年5月10日順茵昇輝碧日所有子公司在項目啟動后一周內(nèi)召開專項會，針對示范區(qū)的物料提前準(zhǔn)備，保證供貨充分，爭取提前到場。子公司總部對接人子公司現(xiàn)場對接人項目對接人碧日黎江震生萬方石材李定順茵綠化劉江建定現(xiàn)代家居生衛(wèi)曙定昇輝——胡丹震生雅駿胡定待定子公司組織策劃二、前置策劃—子公司人員組織二、前置策劃-項目目標(biāo)項目開放時間：2016-06-01項目開盤時間：2016-06-15開放時間目標(biāo)：5.5個月現(xiàn)金回正目標(biāo)：7個月項目總貨值：21.2億(含地下車位)

土地獲利倍數(shù)：0.48首期供貨：10.42億凈利潤率：13.66%全年(2016)銷售目標(biāo)：8.34億年化自有資金回報率：235%首期項目總?cè)セ剩?0%成就共享目標(biāo)：5400萬二、前置策劃-經(jīng)營指標(biāo)指標(biāo)數(shù)據(jù)指標(biāo)數(shù)據(jù)指標(biāo)數(shù)據(jù)獲取方式勾地每畝單價(萬元)500畝數(shù)120容積率2.24總地價（億元）6樓面地價（元）3358畝產(chǎn)利潤（萬元）241土地獲利倍數(shù)0.48銷售凈利率13.66%總可售面積(萬㎡)17.6總銷售收入(億元)（不含地下車位）20IRR54%二、前置策劃-同心共享關(guān)鍵指標(biāo)同心共享關(guān)鍵數(shù)據(jù)重點預(yù)計投資峰值預(yù)計投入峰值4.93億按5%入股，需投入2467萬元預(yù)計資金回正時點2016年7月年化投入金額約10000萬元預(yù)計年化收益利潤率13.66%，凈利潤28934萬預(yù)計年化投入收益率>235%預(yù)計分紅情況（按投入本金1000萬計算）預(yù)計靜態(tài)收益率：49.15%預(yù)計收回資本金時間：2019年12月首次預(yù)分紅：2017年12月預(yù)分紅527萬元根據(jù)測算，投入峰值49340萬元。按照規(guī)定區(qū)域投資公司持股比例不高于10%，剩余可供投資額度4934萬元。預(yù)計2016年6月開盤資金回籠后預(yù)留四個月，項目經(jīng)營性現(xiàn)金流持續(xù)回正，立即投入新項目，賺取疊加收益。

目錄前置策劃二報建策劃三工程策劃四營銷策劃五策劃背景一重點+難點總平及建施審查需加強(qiáng)與規(guī)劃局的溝通協(xié)調(diào)，日照、車位、綠化、建筑高度及相關(guān)地方法規(guī)需及時了解圖紙出圖速度、圖紙審查速度關(guān)系到整體進(jìn)度圖紙審查、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)、施工許可均需網(wǎng)上申報，較為繁瑣，需提前做好準(zhǔn)備明確預(yù)售條件、價格備案、資金監(jiān)管等相關(guān)問題三、報建策劃-重點、難點三、報建策劃-已的開展工作發(fā)改、規(guī)劃、國土、住建、人防、供電水、燃?xì)?、消防、防雷等初步溝通、資料獲取主要事項完成情況確定設(shè)計、環(huán)評、地勘單位獲取周邊市政道路管網(wǎng)信息、現(xiàn)場地形圖、基準(zhǔn)點移交詳細(xì)地質(zhì)勘探報告土地使用權(quán)合同、單位名稱變更規(guī)劃設(shè)計報建方案圖紙、文本等項目立項各項工作開展中確定房產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)代辦單位以及房產(chǎn)資質(zhì)辦理2015/12/23前2015/12/25前完成2016年1月10日前完成中間報告2016年1月中旬2016年1月21日完成2016年1月中旬完成2016年3月20日完成確定環(huán)境影響評估，交通影響評估單位2016年12月31日完成三、報建策劃-報建政策開、竣工要求辦理施工許可證、交付備案，其中規(guī)劃驗收、消防驗收是重點開工報建手續(xù)辦理按照蘇州張家港市相關(guān)要求預(yù)售條件按提供的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上。七層以下的商品房項目完成基礎(chǔ)工程；七層以上（含七層）的商品房項目，有地下室工程的，完成基礎(chǔ)和首層結(jié)構(gòu)工程，無地下室工程的，完成基礎(chǔ)和三層結(jié)構(gòu)工程。貨幣資本金監(jiān)管政策多層建筑(7層以下)200元/平方米，中高層建筑(7層至11層)280元/平方米，高層建筑(12層以上)360元/平方米。所監(jiān)管的必須是貨幣資金，不得以保函、信用證等沖抵。（基礎(chǔ)完成退40%，主體完成退40%，交付退20%）需簽訂監(jiān)管協(xié)議，設(shè)定監(jiān)管賬戶，預(yù)售款監(jiān)管至少當(dāng)月銷售額的20%限購/限價不限購抗震設(shè)防等級六度融資條件

無冬歇期

無雨季

6月梅雨季開發(fā)報建費用總費用：

94元/㎡；（扣除水電燃?xì)庖约吧⒀b水泥、墻改、貨幣資本金可退部分）土地稅費標(biāo)準(zhǔn)契稅：3%；土地交易費1元/平方米優(yōu)惠政策

無四、報建策劃-報建關(guān)鍵節(jié)點完成規(guī)劃設(shè)計條件國有土地使用權(quán)證簽訂土地出讓合同建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證商品房預(yù)售許可證產(chǎn)權(quán)辦理主要事項完成節(jié)點時間責(zé)任人：陳良2015年12月22日前正在跟進(jìn)2015年12月29日2016年1月15日2014年2月6日地塊1資金全部付清2016年2月15日2016年3月16日2016年6月10日預(yù)售條件：含地下室高層完成首層結(jié)構(gòu)2019年1月20日工程于2018年7月5日綜合驗收通過?？偲矫娑ò敢?guī)劃許可證辦理招投標(biāo)辦理質(zhì)監(jiān)安監(jiān)辦理施工許可證辦理消防圖審查五、報建策劃-兩證策劃日照分析審查其他局辦：房管民防消防市政鎮(zhèn)政府規(guī)劃交通綜合樓：2016年1月21日示范區(qū)：2016年1月21日貨量區(qū)：2016年1月21日立項人防設(shè)防防雷審圖規(guī)費交納配套費人防費墻改白蟻防治規(guī)劃技術(shù)服務(wù)防雷設(shè)計審查面積預(yù)測等等綜合樓：2016年2月15日示范區(qū)：2016年2月15日貨量區(qū)：2016年2月26日地勘審查勘察、設(shè)計進(jìn)市備案設(shè)計單位負(fù)責(zé)人技術(shù)人員一覽表全套施工圖設(shè)計綜合樓：2016年2月5日示范區(qū)：2016年2月5日貨量區(qū)：2016年2月16日直接發(fā)包申請安全生產(chǎn)考核合格證書工程預(yù)算書與施工組織設(shè)計直接發(fā)包手續(xù)施工合同、專業(yè)分包、勞動分包合同、監(jiān)理合同備案綜合樓：2016年2月19日示范區(qū)：2016年2月22日貨量區(qū)：2016年3月5日質(zhì)監(jiān)手續(xù)辦理（五方責(zé)任主體簽字）安監(jiān)手續(xù)辦理（施工人員意外

傷害保險）綜合樓：2016年2月23日示范區(qū)：2016年2月29日貨量區(qū)：2016年3月16日綜合樓：2016年2月26日示范區(qū)：2016年3月16日貨量區(qū)：2016年3月30日消防設(shè)計專篇及藍(lán)圖項目批文紅線圖用地許可證綜合樓：2016年3月8日示范區(qū)：2016年3月1日貨量區(qū)：2016年3月14日申報材料準(zhǔn)備貨幣資本金消防審核意見書或者聯(lián)系單施工圖審核報告建筑工程項目登記聯(lián)系單施工圖審查六、報建策劃-報建費用（建筑面積暫按23萬，報建費用約11217萬，其中含7248萬可退，不含水電燃?xì)馔ㄐ烹娨暤荣M用，平均報建費用94元/平方米）建設(shè)工程規(guī)劃證：2800萬其中白蟻30萬、規(guī)劃服務(wù)23萬、防雷36萬、墻改184萬、配套費1725萬、人防易地192萬、散裝水泥460萬、圖紙審查35萬、地勘37萬，人防相關(guān)費用（檢測、審查、標(biāo)示、預(yù)案編制）20萬、交評10萬、道路開口費及占用公路20萬、日照8萬、檔案費20萬等施工證：6604萬其中貨幣資本金6534萬、民工保證金70萬等預(yù)售證：5萬其中網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)費5萬土地證：1808萬契稅1800萬元、土地交易費8萬

目錄前置策劃二報建策劃三工程策劃四營銷策劃五策劃背景一張家港暨陽湖項目里程碑計劃開工圖5#4#1#2#3#6#7#11#8#9#10#13#14#12#苑區(qū)圖編號類型

土地獲取規(guī)劃設(shè)計方案確定開工開售竣工驗收及備案交樓聯(lián)合驗收層數(shù)建筑面積（㎡）交付標(biāo)準(zhǔn)展示區(qū)示范單位1綜合樓

（銷售中心）22400精裝2015-12-222016-2-152016-3-12016-6-152017-11-302017-11-30樣板房YJ140、YJ160（設(shè)置于6#、7#樓三層）1300精裝2016-3-20展示區(qū)非示范單位6#樓（YJ160,共1棟）2415960待定7#樓（YJ140,共1棟）184844待定貨量區(qū)21#-4#、11#樓（YJ140,共5棟）1852160待定2016-4-15#樓（YJ160,共1棟）24159601#-5#、11#地下室-1待定2016-4-1——38-10#、12-14#樓（YJ160共4棟；YJ140YJ260,各1棟）18-2487123待定待定待定待定8-10#、12-14#樓地下室-1待定待定待定待定待定備注：項目占地120畝，首期開發(fā)占地約66畝，總貨值約21.2億元（含地下車位），總貨量約23萬方。一一四、項目前置策劃—三通一平臨時施工道路2016年2月1日——臨時道路施工砼路面：磚渣路面：現(xiàn)場臨時道路及場地布置：1、地庫開挖線范圍內(nèi)道路采用磚渣鋪設(shè)，開挖線范圍之外采用砼路面。2、地庫開挖線范圍內(nèi)的道路布置時避開主樓。3、砼路面環(huán)繞四周，磚渣路面東西向、南北向均貫通，砼路面和磚渣路面相結(jié)合，滿足現(xiàn)場需要。施工通道四、項目工程前置策劃—三通一平臨時供水臨時供電2016年2月15日臨時用水施工；2016年2月15日臨時用電施工；500KVADN50DN50500KVA臨時供水、臨時供電方案一一四、項目工程前置策劃—臨設(shè)布置

由于地塊東面有空地，可用做臨設(shè)的場地，從成本角度考慮，為了節(jié)儉，項目臨設(shè)準(zhǔn)備以租賃為主，搭設(shè)為輔的方式?，F(xiàn)場少量搭設(shè)板房，用于現(xiàn)場辦公和生活（獨立兩棟），方便生活和辦公，利用原有地塊的臨設(shè)可節(jié)省搶工期間搭設(shè)板房的費用；地塊周邊有舊小區(qū)，可在周邊租房解決住宿問題，其余可租賃集裝箱。面積成本備注辦公臨設(shè)及生活區(qū)100040萬不含采購類住宿租賃5006萬/年減少采購類地塊北至：公共綠地地塊東至：公共綠地及河西南路地塊南至：暨陽湖大道地塊西至：市政道路項目臨設(shè)及生活區(qū)施工方臨設(shè)住宿租賃四、項目工程前置策劃—土方平衡此處為泳池，該處地勢較高，在原地貌處需平整后開挖至設(shè)計標(biāo)高。此地塊地形南高北低，緩坡，考慮到南面地勢較高，場地平整時向北面低洼處內(nèi)倒，一次性回填至設(shè)計標(biāo)高，首期場地多余內(nèi)土方堆至二期地。此處地勢較較低，考慮為二期開發(fā)，將一期多余土方和地下室挖方堆放在此地塊內(nèi)，待地庫完工后回填及平整此地塊。四、項目工程策劃—首期劃分兩個標(biāo)段工程項目(型號)棟數(shù)總建筑面積(m2)綜合樓12400商業(yè)街/5600YJ140649004YJ160231920地下室-待定配電房2420社區(qū)菜場無/小計(不含地下室）1189344工程項目(型號)棟數(shù)總建筑面積(m2)YJ140110252YJ160463441YJ260112981地下室-待定配電房3630社區(qū)、物業(yè)用房12269合計：1089573四、項目工程策劃—開發(fā)節(jié)奏首期二期推貨日期2016.6.152017年初面積8.89萬㎡8.7萬㎡貨值10.42億9.58億1、二期貨量視開盤銷售情況而定，推貨原則為以銷定產(chǎn)；2、項目預(yù)售條件:帶地下室的主體達(dá)到地上一層，不帶地下室的主體結(jié)構(gòu)達(dá)到地上三層;3、合理控制開工時間，確保開工后一個月能達(dá)到預(yù)售條件，保證供貨需求。四、項目工程策劃—示范區(qū)范圍示范區(qū)（紅色框線內(nèi)）類型型號板房面積（㎡）苑區(qū)路址建議板房開放時間板房裝修標(biāo)準(zhǔn)示范區(qū)單位綜合樓2400綜合樓2016/6/11412版精裝YJ140140暨陽湖7幢1室YJ160160暨陽湖6幢1室商鋪5000暨陽湖大道北側(cè)毛坯合計建筑面積約2.82萬平米占地面積約2.1萬平米四、項目工程策劃—示范區(qū)參觀動線示范區(qū)（紅色框線內(nèi)）1綜合樓、沙盤2室外泳池3YJ140洋房板房4YJ160洋房板房5綜合樓后景觀（綠化、鋪貼、小品等）21345四、項目工程策劃—示范區(qū)圍擋地塊周邊圍擋先行施工，一方面維護(hù)工地，另一方面起到宣傳的作用；示范區(qū)開放前，將示范區(qū)與工地用廣告圍擋分割，參觀動線中盡顯。備注：圍擋為紅色線條位置展示區(qū)關(guān)鍵節(jié)點計劃完成時間項目啟動會2015-12-24樁基施工單位確定2015-1-20總包單位確定2015-1-20展示區(qū)總包開工2015-2-16展示區(qū)基礎(chǔ)完成至正負(fù)零2016-3-5綜合樓及商業(yè)設(shè)施結(jié)構(gòu)封頂2016-3-18綠化施工進(jìn)場2016-4-15裝修工程完成2016-5-20市政工程完成2016-5-1園藝工程完成2016-5-10綠化工程完成2016-5-15拓荒完成2016-5-22展示區(qū)開放2016-6-1四、項目工程策劃—示范區(qū)關(guān)鍵節(jié)點一一一四、項目工程策劃—示范區(qū)施工示范區(qū)臨時用水臨時用水大致位置臨時用水沿趙莊路及暨陽湖大道（或河西南路）預(yù)留2處接駁口；示范區(qū)設(shè)立專用、備用兩個接駁口，保證示范區(qū)用水不收影響；兩條線路供水，保證示范區(qū)用水不受影響。DN50DN50一一一四、項目工程策劃—示范區(qū)施工示范區(qū)臨時用電臨時用電大致位置臨時用電用電分兩處布置，一處位于項目西北側(cè)，另一處位于項目東北側(cè)，均為500KV；示范區(qū)和高層分別留有接駁口，保證各個總包用電不受干擾；兩條線路供電，保證示范區(qū)用電不受影響。500KVA500KVA四、項目工程策劃—場地布置貨量區(qū)施工平面布置塔吊布置臨時施工道路示范區(qū)范圍現(xiàn)場塔吊全部限位，保證不影響示范區(qū)參觀；臨時施工道路主要由北進(jìn)入，示范區(qū)開放，西側(cè)道路無施工車輛進(jìn)出。石材堆場加工場四、項目工程策劃—停車場商鋪前方鋪貼完成，作為停車場停車場,預(yù)計100個停車位（紅色線條部分）該部分根據(jù)營銷及工程進(jìn)度情況待定四、項目工程策劃—樁基施工一標(biāo)段樁基施工范圍二標(biāo)段樁基施工范圍一標(biāo)段樁基施工范圍二標(biāo)段樁基施工范圍開工日期2016.1.20--完工日期2016.3.1--人數(shù)25--最先完成綜合樓，爭取2016.1.20日之前進(jìn)場該兩棟樓重點控制該兩棟樓重點控制（連同商鋪部分樁基）注：最先保證綜合樓及有樣板房樓棟的樁基施工；西側(cè)、北側(cè)商鋪部分連同主樓樁基同時施工，確保工期要求及展示效果。一一一四、項目工程策劃—示范區(qū)周邊高層施工進(jìn)度度節(jié)點開始時間完成時間施工2016-3-12016-3-10基礎(chǔ)施工2016-3-12016-3-5完成至五層主體2016-3-62016-3-30五層砌體2016-3-132016-4-7五層粉刷（內(nèi)、外粉）2016-3-202016-4-10鋁合金窗框2016-3-312016-4-3欄桿安裝2016-3-312016-4-5裝修工程2016-3-302016-5-10外架拆除2016-5-112016-5-15節(jié)點開始時間完成時間靜載2016-3-12016-3-6土方開挖2016-3-102016-3-22基坑圍護(hù)2016-3-52016-3-23樁位復(fù)測與問題樁處理2016-3-102016-3-22墊層及磚胎膜2016-3-112016-3-25防水及保護(hù)層2016-3-132016-3-27底板鋼筋綁扎2016-3-262016-4-25底板混凝土澆筑2016-4-262016-5-5-1層墻柱鋼筋綁扎2016-5-62016-5-11梁板鋼筋綁扎及支模2016-5-122016-5-24地下室頂板砼澆筑2016-5-252016-6-57#6#3#2#5#4#1#11#2#、3#、6#、7#樓進(jìn)度計劃（無地下室）1#、4#、5#、11#樓進(jìn)度計劃（有地下室）四、項目工程策劃—示范區(qū)重點區(qū)塊介紹第一重點：綜合樓及洋房板房第二重點：泳池及示范區(qū)綠化第三重點：南商鋪（含旁邊高層）及西商鋪第四重點：一期貨量區(qū)高層綜合樓四、項目工程策劃—示范區(qū)控制重點控制重點：羽毛球館、高支模、屋面羽毛球館、沙盤區(qū)大跨度高大支模（如有）；高支模內(nèi)架搭設(shè)與地坪硬化；上人屋面，嚴(yán)格控制防水、保溫構(gòu)造工序，材料提前下單，保證不漏單；提前將大堂移交裝修（3月30裝修開始做輕鋼龍骨內(nèi)隔墻；土建與水電、裝修部分有效配合。工種人數(shù)木工50鋼筋工30泥工20水電工30裝修工80石材50總計160約2400m23-23砌體完成3-10一層結(jié)構(gòu)3-18結(jié)構(gòu)封頂3-16二層結(jié)構(gòu)3-5正負(fù)零3-1開工3-28內(nèi)粉完成4-5外粉完成5-15裝修完成3-30石材進(jìn)場4-30石材完成3-30裝修進(jìn)場5-5外架落完5-25對外開放負(fù)責(zé)人：--第一重點YJ140/160洋房樣板房四、項目工程策劃—示范區(qū)控制重點控制重點：圖紙、材料申購與到貨裝修圖出來立刻下單，天天跟蹤，保證供貨及時；督促裝修單位落實材料計劃；室內(nèi)的木飾面找專業(yè)廠家。工種騰越招標(biāo)單位木工10045鋼筋工6030泥工4020水電工3010裝修工2020石材12050保潔員2010小計410175約300m25-10裝修完成/家私擺放（20人）3-30裝修進(jìn)場（40人）3-1開工5-20家私擺放完成/保潔（15人）5-25展示負(fù)責(zé)人：--YJ140/160板房四、項目工程策劃—示范區(qū)控制重點園建及圍擋包裝園建：3月30日-4月10日景觀：4月11日-5月10日鋪貼：4月25日-5月10日管線：4月25日-5月15日圍擋：5月1日-5月15日泳池：結(jié)構(gòu)：3月30日-4月15日鋪貼：4月16日-5月5日第二重點控制重點：泳池設(shè)備、綠化負(fù)責(zé)人：--園建約1500m21、泳池機(jī)電設(shè)備安裝，泳池基礎(chǔ)換填；2、道路硬化與鋪貼；

（開工前打通道路）3、交叉施工，設(shè)立車輛單循環(huán)道路。展示區(qū)綠化四、項目工程策劃—示范區(qū)控制重點控制重點：交叉施工道路通暢、工作面移交接；儲存綠化用土；綠化堆土，路側(cè)石安裝；大樹、中層、球、苗、草皮訂貨情況；約1500m25-5球苗種植（50人）4-25大樹種植（40人）4-30中層種植(40人）4-22土方堆修坡（30人）4-20場地移交5-12修剪（50人）5-15完工5-10草皮種植（80人）負(fù)責(zé)人：--人機(jī)80人挖機(jī)5臺鏟車5臺租借灑水車商鋪及周邊高層四、項目工程策劃—示范區(qū)控制重點（1）提前完成石材單位招標(biāo)立項，盡快出圖，做好石材深化設(shè)計；（2）與石材單位及總包單位進(jìn)行交底，確定外腳手架的搭設(shè)與修改方法，石材堆放場地硬化；（3）盡早完成圖紙深化，提前下單生產(chǎn)，確保材料按時到場或提前到場，安排專人跟進(jìn)材料下單采購、生產(chǎn)及進(jìn)場情況；（4）提前考慮石材工人的住宿問題，分區(qū)分段提供工作面；（5）督促石材單位盡快確定施工班組，提前進(jìn)場熟悉項目情況，制定施工計劃，編制應(yīng)急預(yù)案，采取各種確保按時完成?？刂浦攸c：石材到場、堆放、安裝掛石工期26天，兩家單位確保完成約8000m2負(fù)責(zé)人：--第三重點第三重點：南商鋪（含旁邊高層）及西商鋪一期貨量區(qū)高層四、項目工程策劃—示范區(qū)控制重點（1）提前做地勘與場地處理；（2）與地質(zhì)勘察院提前聯(lián)系，出基坑圍護(hù)圖紙；（3）針對3、4、5月份梅雨季節(jié)，提前做好預(yù)防措施，加快樁基施工進(jìn)度；（4）樁基施工與靜載盡可能提前做；（5）土方開發(fā)路線與堆土點提前確認(rèn)?？刂浦攸c：樁基施工、基坑圍護(hù)約60120m2負(fù)責(zé)人：--第四重點第四重點：一期貨量區(qū)高層四、項目工程策劃—示范區(qū)夜間加班碘鎢燈（流動布置）（預(yù)備30盞）高壓鈉燈架（9盞）依托塔吊設(shè)置夜間照明，專業(yè)電工值班；白天檢查，確保夜間加班不受燈光影響；碘鎢燈做成移動照明燈架，隨時移換地方。做到：整個示范區(qū)燈火通明負(fù)責(zé)人：--四、項目工程策劃—示范區(qū)雨天施工檢查市政雨水管道，確保通暢；配齊水泵，不少于20臺；小雨不歇，中雨能干，大雨巧干；配齊雨衣，現(xiàn)場管理人員帶頭干。措施搶土方保支護(hù)土方施工抓住好天氣，加班加點，挖填一次性到位，充分考慮基坑搶地下保地上地下室及基礎(chǔ)施工緊羅密布，避免雨天影響工期，為地上節(jié)省工期搶臨路保暢通開工前保證臨時道路完工，并形成環(huán)路，保證開工后所有道路暢通搶主體保裝修主體施工加班加點，爭分奪秒，為裝修進(jìn)場施工做充分的準(zhǔn)備搶板房保貨量樣板房緊張有序施工，及時發(fā)現(xiàn)問題，避免貨量施工觸犯同樣問題搶結(jié)構(gòu)保預(yù)售結(jié)構(gòu)施工階段，保質(zhì)量，催進(jìn)度，保證預(yù)售不受工程因素影響搶展廳?？驮丛谑兄行奶崆巴晟瞥鞘姓箯d裝修，保證提早儲存客源，加大推售力度四、項目工程策劃—示范區(qū)趕工措施項目工程例會：每周日舉行一次。重點是內(nèi)部協(xié)調(diào)。參會人員為項目全體工程師，由項目總主持。工程監(jiān)理例會：每周舉行一次。重點是安全、質(zhì)量和進(jìn)度，參會人員為工程各參建單位，由項目工程部經(jīng)理主持。與總包協(xié)調(diào)會錯開?，F(xiàn)場碰頭會：每天一次，重點是當(dāng)天的工作任務(wù)分工和具體事項協(xié)調(diào)，參會人員為各參建單位，由工程部經(jīng)理主持，在工地現(xiàn)場進(jìn)行。示范區(qū)進(jìn)度協(xié)調(diào)會：視現(xiàn)場進(jìn)度實際情況安排不定期召開。圓桌會：利用每天午餐時間，把各參建單位主要負(fù)責(zé)人匯集一起，共同討論現(xiàn)場事宜。四、項目工程策劃—示范區(qū)趕工措施開工正負(fù)零主體封頂(綜合樓)外架拆除開放5天2016-3-182016-5-52016-6-12016-3-52016-3-113天48天26天招拍掛摘牌2015-12-2290天完美開放（內(nèi)控）69天四、項目工程策劃—示范區(qū)工期目標(biāo)備注：因蘇州地區(qū)辦證困難且項目摘牌臨近春節(jié)，故根據(jù)預(yù)期施工許可證取得時間編制該工期目標(biāo)1、按照集團(tuán)文件，同心共享，讓項目所有參與人員有成本意識；2、提前編制目標(biāo)成本和合約規(guī)劃，做好預(yù)控工作；3、全部門梳理目標(biāo)成本，盡可能做到目標(biāo)成本準(zhǔn)確；4、施工過程中熟悉圖紙，優(yōu)化設(shè)計和施工工藝，降低成本；5、合理控制招標(biāo)和施工節(jié)奏，盡量避免趕工或工期延誤造成成本增加；6、堅決貫徹以收定支，三邊三支；7、采用新技術(shù)、新工藝，盡可能的減少成本。1、實際發(fā)生成本與目標(biāo)成本偏差率小于5%；2、成本考核排名區(qū)域前七名；目標(biāo)措施四、項目工程策劃—成本管控

目錄前置策劃二報建策劃三工程策劃四營銷策劃五策劃背景一三、前置策劃——集團(tuán)職能中心組織策劃五、營銷策劃—目標(biāo)、供貨計劃時間事項2016年6月1日示范區(qū)開放2016年6月15日盛大開盤

營銷關(guān)鍵節(jié)點節(jié)點目標(biāo)年度目標(biāo)8.34銷售目標(biāo)三、前置策劃——集團(tuán)職能中心組織策劃五、營銷策劃—目標(biāo)、供貨計劃1、貨量及開盤銷售目標(biāo)張家港暨陽湖項目預(yù)計2015年12月22日摘牌，2016年6月1日示范區(qū)完美展示，預(yù)計2016年6月15日盛大開盤，其中開盤首推貨量536套8.89萬㎡10.42億（其中洋房8.90億，商鋪1.52億），2016年后續(xù)推出504套8.71萬㎡9.58億（洋房），具體如下；五、營銷策劃—目標(biāo)、供貨計劃示范區(qū)貨量2016年貨量2016年后續(xù)貨量分類產(chǎn)品戶型套數(shù)面積（㎡）金額（萬元）示范區(qū)高層洋房YJ1403448445328高層洋房YJ160961596017556商鋪----小計

-13020804228842016年貨量高層洋房YJ1403104416048576高層洋房YJ160961596017556商鋪--800015200小計

-40668120813322016年后續(xù)貨量高層洋房YJ140721025211277高層洋房YJ1603846384170224高層洋房YJ260481303114334小計-5048712395836合計-1040176048200052三、前置策劃——集團(tuán)職能中心組織策劃五、營銷策劃—目標(biāo)、供貨計劃五、營銷策劃—目標(biāo)、供貨計劃1、貨量及開盤銷售目標(biāo)項目貨量分類總可售貨值A(chǔ):2016年簽約目標(biāo)

A=B+C+D+E其中各階段簽約預(yù)估分解B：第一季度階段銷售占比

B/AC:第二季度階段銷售占比

C/AD:第三季度階段銷售占比

D/AE:第四季度階段銷售占比

E/A張家港暨陽湖

流入存貨

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-16年新貨

10.42

8.34

-

-

6

72%

1.34

16%1

12%小計

銷售目標(biāo)分解說明：張家港暨陽湖碧桂園預(yù)計2015年12月22日摘牌，預(yù)計2016年6月1日示范區(qū)完美綻放、2016年6月15日盛大開盤；開盤當(dāng)月預(yù)計簽約6億，7月簽約0.5億，8月簽約0.4億，9月簽約0.44億，10月簽約0.6億，11月簽約0.2億，12月簽約0.2億，合計全年簽約8.34億，去化率80%；單位：億元三、前置策劃——集團(tuán)職能中心組織策劃五、營銷策劃—目標(biāo)、供貨計劃五、營銷策劃—目標(biāo)、供貨計劃首期推貨

張家港暨陽湖碧桂園開盤首推貨量536套，預(yù)計貨值10.42億。16年總可售貨量（開盤貨量）產(chǎn)品戶型套數(shù)面積（㎡）金額（萬元）高層洋房YJ1403444900453904高層洋房YJ1601923192035112商鋪--800015200合計

53688924104216三、前置策劃——集團(tuán)職能中心組織策劃五、營銷策劃—目標(biāo)、供貨計劃2、首期貨量及戶型配比

張家港暨陽湖碧桂園總占地120畝，容積率2.24；規(guī)劃為高層產(chǎn)品YJ140占比40%，YJ160占比55.4%，YJ260占比4.6%；首期戶型配比高層產(chǎn)品YJ140占比64%，YJ160占比36%；具體如下：產(chǎn)品戶型戶型結(jié)構(gòu)棟數(shù)套數(shù)面積套數(shù)占比高層YJ1402梯2戶74165925640%YJ1602梯2戶65769576155.4%YJ2602梯2戶148130314.6%高層小計

141040168048100%商鋪---8000-可售貨量小計-

141040176048100%五、營銷策劃—目標(biāo)、供貨計劃三、前置策劃——集團(tuán)職能中心組織策劃五、營銷策劃—目標(biāo)、供貨計劃三、前置策劃——集團(tuán)職能中心組織策劃五、營銷策劃—階段性推廣策略階段推廣策略：主標(biāo)：碧桂園再一城暨陽湖畔旗艦巨作推廣方式：以戶外廣告輸出品牌信息，在主要目標(biāo)市場