碧桂園滬蘇區(qū)域沙溪項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)

滬蘇區(qū)域沙溪項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)太倉沙溪碧桂園項(xiàng)目部2015年12月

22日目錄

營銷策略第三部分

開發(fā)計(jì)劃第四部分

財(cái)務(wù)策劃第五部分

人員架構(gòu)第六部分

項(xiàng)目概況第一部分

投資回顧第二部分老鎮(zhèn)區(qū)一、項(xiàng)目概況—城鎮(zhèn)布局地塊工業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū)新城區(qū)15分鐘車程到太倉市市政府錫太公路太沙線沈海高速白云路發(fā)展方向高速入口地塊位于老鎮(zhèn)區(qū)，屬于發(fā)展成熟的集中居住區(qū)，處于主干道白云路旁，周邊配套齊全，原為鎮(zhèn)政府規(guī)劃用地，緊鄰稅局、公安局、沙溪一中、沙溪二小及商業(yè)中心。一、項(xiàng)目概況—城際交通

沙溪鎮(zhèn)位于江蘇省太倉市的西北部，經(jīng)太沙公路與市區(qū)連接，經(jīng)通港路與港區(qū)連接。地塊位置沈海高速太沙公路通港路一、項(xiàng)目概況—項(xiàng)目區(qū)位及交通條件項(xiàng)目區(qū)位及交通條件：地塊處于沙溪鎮(zhèn)中心地帶，距離沙溪古鎮(zhèn)1km、鎮(zhèn)政府2km，緊鄰幼兒園、沙溪二小及沙溪一中；通達(dá)太倉市中心15km、25分鐘，太倉港區(qū)15km、25分鐘。交通節(jié)點(diǎn)距離（km）時(shí)間（分鐘）路況沙溪鎮(zhèn)政府25白云路雙向四車道太倉市區(qū)1525太沙公路雙向四車道太倉港區(qū)1525通港路雙向四車道5港區(qū)太倉市區(qū)沙溪鎮(zhèn)政府沙溪古鎮(zhèn)地塊位置沙溪一中地塊擬于2015年12月28日摘牌，共69.6畝，現(xiàn)狀為空地，地表有植被，西南角有少量堆土，政府負(fù)責(zé)將土堆清運(yùn)。北側(cè)緊鄰河道與沙溪二??；西側(cè)緊鄰市政道路白云北路，道路對面現(xiàn)為安置房小區(qū)；東側(cè)為沙溪二小體育場；南側(cè)緊鄰市政道路金溪路。一、項(xiàng)目概況—周邊情況南側(cè)：自來水公司南側(cè)：交警大隊(duì)南側(cè)：公安局東側(cè)：二小體育場東北側(cè)：幼兒園北側(cè)：沙溪二小北側(cè)：河道場地平整有苗木安置小區(qū)一、項(xiàng)目概況—規(guī)劃方案總平圖擬于2015.12.28摘牌（69.6畝，容積率1.8，規(guī)劃地上建筑面積8.34萬㎡，住宅建筑面積7.91萬㎡）目錄

營銷策略第三部分

開發(fā)計(jì)劃第四部分

財(cái)務(wù)策劃第五部分

人員架構(gòu)第六部分

項(xiàng)目概況第一部分

投資回顧第二部分二、投資回顧—城市簡介沙溪鎮(zhèn)隸屬于江蘇省蘇州太倉市宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2015年全市總?cè)丝?0.85萬城區(qū)戶籍人口47.74萬城區(qū)常住人口45.5萬GDP/增速1065.33億/8.6%人均GDP150523元財(cái)政收入/財(cái)政支出106.47億/97.63億城鎮(zhèn)居民人均可支配收入46377元城鄉(xiāng)居民儲蓄存款/人均450.61億社會(huì)消費(fèi)品零售總額155.03億固定資產(chǎn)投資/增速530.42億/2.0%房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）71.74全市商品住宅銷售面積（萬㎡）78.99平均交易價(jià)格（元/㎡）9555全市汽車擁有量15.7萬輛二、投資回顧—地塊基本信息占地：總面積69.6畝容積率：1.8地價(jià)：150萬元/畝總價(jià)：1.044億樓面地價(jià)：1250是否可提前預(yù)售：否建筑密度：30%建筑限高：15-50米

商業(yè)比例：5%---10%綠色星級：一星是否符合土規(guī)：符合

是否符合林規(guī)：符合是否符合城規(guī)：符合是否具備開工條件：是地塊西至：白云北路地塊北至：沙溪二小地塊東至：沙北路地塊南至：金溪路地塊二、投資回顧—配套11地塊第二小學(xué)白云幼兒園第一中學(xué)法院稅局自來水公司最大商業(yè)廣場最好酒店商鎮(zhèn)中心廣場二、投資回顧—總結(jié)事項(xiàng)是/否描述城市是否存在富裕人群、潛在客戶是全鎮(zhèn)人口15萬，為太倉第一大鎮(zhèn)。中小企業(yè)、個(gè)體戶、外來務(wù)工人員等整體數(shù)量可觀。交通是否便捷是本項(xiàng)目交通方便，下高速口2分鐘到達(dá)，緊鄰地塊西有南北主干道，項(xiàng)目位于產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)西側(cè)居住社區(qū)內(nèi)，其北側(cè)就有學(xué)校（沙溪一中、沙溪第二小學(xué)、白云幼兒園）、公共設(shè)施等配套齊全，確定學(xué)區(qū)為當(dāng)?shù)剌^好，因此較符合我司項(xiàng)目投資要求。區(qū)位是否被有錢人認(rèn)可是當(dāng)?shù)赜绣X人雖已經(jīng)部分有過初次改善，但整個(gè)富裕人群仍有較強(qiáng)的改善需求。高品質(zhì)居住小區(qū)、齊全功能配套及交通通達(dá)性等綜合要求較高。是否良好學(xué)區(qū)資源是地塊周邊教育資源密集有幼兒園、小學(xué)、中學(xué)目錄

營銷策略第三部分

開發(fā)計(jì)劃第四部分

財(cái)務(wù)策劃第五部分

人員架構(gòu)第六部分

項(xiàng)目概況第一部分

投資回顧第二部分商品房存量面積90萬㎡，按照上一年商品房（或商品住宅）銷售面積，需1年才能消化。太倉市近三年住宅用地成交時(shí)間成交面積（畝）可開發(fā)建筑面積（萬㎡）地銷比成交均價(jià)（萬/畝）樓面價(jià)（元/㎡）2014615871.033992976201353558.60.553322622201240435.60.422392522合計(jì)1554181.20.663232707三、營銷策略—房地產(chǎn)數(shù)據(jù)太倉市近三年房地產(chǎn)發(fā)展情況

商品房施工面積（萬㎡）施銷比商品房竣工面積（萬㎡）現(xiàn)銷比商品房存量面積(萬m2)存銷比商品房銷售商品房銷售額（億元）人均居住面積(m2)人均銷售面積(m2)銷售均價(jià)人口面積(萬m2)2014496.395.8638.880.4690.001.0684.6867.4034.001.207958.0070.852013586.025.4889.220.83132.001.24106.9077.0034.001.517216.0070.702012575.636.86172.902.06147.001.7583.9057.9034.001.196910.0070.68合計(jì)552.686.02100.001.09123.201.3491.8067.4034.001.307361.0070.74三、營銷策略—房地產(chǎn)數(shù)據(jù)時(shí)間沙溪近四年住宅用地成交（不包括保障房用地）近四年房地產(chǎn)發(fā)展情況成交面積可開發(fā)建面（萬㎡）成交均價(jià)樓面價(jià)成交額銷售面積成交均價(jià)商品房未售面積（萬㎡）（㎡）（萬/畝）（元/㎡）（億元）（萬㎡）（元/㎡）201400------8.515.675,4223.3201300------1018.555,391---201200------------------201123,521(2幅)45,376166.81,383.50------------201043,366(3幅)84,7861381,273------------合計(jì)89,002161,123128.71176.17------------

沙溪鎮(zhèn)市場長期保持穩(wěn)定，近兩年均占太倉全市的10%，和瀏河鎮(zhèn)并列鎮(zhèn)區(qū)第一，每年銷售均過千套，近10億。沙溪近三年無土地出讓，潛在供應(yīng)壓力小。目標(biāo)地塊淳大香檳年華一期2011年開盤，住宅共900套已售完，年均去化225套。二期2014年11月開盤，目前已去化115套，每月成交約23套；在售高層、多層洋房面積80-140㎡，2-3房，毛坯6000元/㎡客戶來源：50%本鎮(zhèn)人、40%新沙溪人、10%太倉市。金溪佳苑（太沙公館）：首次開盤時(shí)間：2013年5月；在售產(chǎn)品：高層（89-140㎡）6000元/平。住宅830套，剩余35套。月均成交29套(14年鎮(zhèn)區(qū)銷冠，年銷售219套，太倉全市排11名)主力面積89-140㎡，近公園、政府，地段較好，但品質(zhì)較差山?！惥霸罚菏状伍_盤時(shí)間：2014年7月；在售產(chǎn)品：小高層（87-143㎡）5600元/㎡、地下車位4萬/個(gè)；熱銷面積段為87㎡2+1房去化情況：共248套，去化121套客戶來源：70%新沙溪人；30%本地人口；賣點(diǎn)：低密度白云花園安置房（地塊西側(cè)）2015年4月開始入住，為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)拆遷安置房，少部分向外出售，共計(jì)1080戶；面積段為90-140㎡。三、營銷策略—市場時(shí)間近三年房地產(chǎn)發(fā)展情況成交額（億元）銷售面積（萬㎡）成交均價(jià)（元/㎡）未售面積20148.515.675422存量約3.3萬方20131018.555391金溪佳苑成交時(shí)間：2010-01-12商業(yè)、住宅容積率：2.2用地面積：61.4畝成交單價(jià)：180.79萬元/畝樓面價(jià)：1355.89元/平米中心鎮(zhèn)區(qū)水岸馨都（容積率1.59）首次開盤時(shí)間：2012年10月；在售產(chǎn)品：多層電梯洋房（三房100-120㎡）毛坯5200元/㎡去化情況：住宅共624套，剩余20套?？蛻魜碓矗?0%以上沙溪鎮(zhèn)外來客戶，40%沙溪鎮(zhèn)客戶；賣點(diǎn)：多層洋房，有自帶5000方商業(yè)支持配套淳大香檳年華后續(xù)地成交時(shí)間：2011年9月容積率：2占地面積30畝成交單價(jià)：191.17萬元/畝樓面價(jià)：1433.77元/平米文商沙溪第二小學(xué)文三、營銷策略—當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品鎮(zhèn)區(qū)在售產(chǎn)品特征：以中小戶型為主，暢銷戶型為90-120方

，個(gè)別樓盤有140方戶型。主要原因是沙溪距離太倉市近，改善性客戶或擁有自建別墅、或前往太倉置業(yè)，其在沙溪當(dāng)?shù)剡M(jìn)行大面積改善的需求較??；項(xiàng)目客戶定位：經(jīng)問卷調(diào)研，當(dāng)?shù)仄髽I(yè)中外來務(wù)工人員經(jīng)過積累，有在沙溪置業(yè)需求，并對學(xué)區(qū)房需求較大，屬于我司項(xiàng)目主力潛在客戶；經(jīng)問卷調(diào)研，當(dāng)?shù)仄髽I(yè)中高層管理人員對高品質(zhì)、良好物業(yè)的居住產(chǎn)品有較大需求；經(jīng)問卷調(diào)研，沙溪本地人有較大比例居住于自建房，部分居民由于子女結(jié)婚存在剛改需求；項(xiàng)目戶型選擇：YJ105、YJ140針對以上客戶定位調(diào)研結(jié)果，項(xiàng)目戶型選擇YJ105、YJ140。18（1）競品與目標(biāo)地塊基本數(shù)據(jù)對比三、營銷策略—競品對比項(xiàng)目競品（淳大·香檳年華）目標(biāo)地塊占地27.84畝69.6畝容積率2.01.8建筑面積3.878.478每畝地價(jià)200萬（2011年9月獲?。?50萬樓面地價(jià)14331250當(dāng)前售價(jià)/定價(jià)毛坯（6000-6400）別墅98006780（精裝洋房）首期開盤時(shí)間2014.11——目標(biāo)地塊沙溪二學(xué)(較好)沙溪一中(最好)沙溪古鎮(zhèn)核心景觀區(qū)競品(淳大·香檳年華)19（2）競品與目標(biāo)地塊結(jié)論對比三、營銷策略—競品評價(jià)項(xiàng)目競品（淳大·香檳年華）目標(biāo)地塊對比結(jié)果交通區(qū)位在老鎮(zhèn)區(qū)與新鎮(zhèn)區(qū)的交接邊緣，去太倉市地面道路較方便在產(chǎn)業(yè)發(fā)展園西側(cè)近老鎮(zhèn)區(qū)北側(cè)邊緣，上高速方便☆☆周邊配套現(xiàn)有配套較成熟，離學(xué)校較遠(yuǎn)周邊商業(yè)配套稍弱，但離學(xué)校很近☆☆自然景觀資源其西側(cè)有法制文化公園，離陵園較近其北側(cè)有水渠，可以打造☆☆☆開發(fā)商品牌一般全國十強(qiáng)品牌開發(fā)商☆☆☆規(guī)劃一般精工☆☆☆區(qū)內(nèi)園林環(huán)境一般五重園林☆☆☆區(qū)內(nèi)配套（不需要）（不需要）☆☆戶型點(diǎn)評大部分南北不通透，客廳朝東西，較實(shí)用南北通透、客廳全朝南，實(shí)用、大氣☆☆☆備注：☆☆☆:優(yōu)于競品☆☆：與競品持平☆：略遜于競品（3）淳大香檳年華項(xiàng)目名稱競品戶型YJ140精工戶型對標(biāo)結(jié)果戶型圖

☆☆☆基本情況面寬*進(jìn)深21.8×16.4528.2×13.25☆☆☆層高（18層）2.9米2.9米☆☆梯戶比一梯三戶一梯兩戶☆☆☆首層架空/大堂層高6/3米6/3米☆☆電梯品牌永大三菱☆☆☆面積情況建筑面積140.07平方米140平方米☆☆☆實(shí)得面積145.07平方米152.4平方米☆☆☆贈(zèng)送面積4.5平方米12.4平方米☆☆☆得房率78.6%80.1%☆☆☆三、營銷策略—競品（3）淳大香檳年華項(xiàng)目名稱競品戶型YJ140精工戶型對標(biāo)結(jié)果朝向開間客廳朝向/面積/開間東、西/12.52方/3.9米南/32方/4.2米☆☆☆主臥朝向/面積/開間南/15.45方/3.9米南/19.38方/3.6米☆☆☆南向房間數(shù)量2個(gè)3個(gè)☆☆☆功能區(qū)分房間數(shù)3房4房☆☆☆陽臺數(shù)1個(gè)2個(gè)☆☆☆衛(wèi)生間數(shù)2個(gè)2個(gè)☆☆裝修情況裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/平米）（毛坯）（毛坯）客廳/臥室（材質(zhì)/品牌）（毛坯）（毛坯）廚房/衛(wèi)?。ㄆ放疲鳎鳎╇娖鳎ㄆ放疲鳎鳎﹥r(jià)格單價(jià)60006780☆☆☆總價(jià)8494.9☆☆☆實(shí)得單價(jià)57906228☆☆☆三、營銷策略—競品2016201720182019合計(jì)銷售均價(jià)小高層裝修銷售面積7.91----6780面積比例100%0%0%0%100%預(yù)估單價(jià)6780----年度銷售預(yù)估銷售面積7.91----6780銷售額100%0%0%0%100%銷售單價(jià)6780----三、營銷策略—銷售計(jì)劃目錄

營銷策略第三部分

開發(fā)計(jì)劃第四部分

財(cái)務(wù)策劃第五部分

人員架構(gòu)第六部分

項(xiàng)目概況第一部分

投資回顧第二部分四、開發(fā)計(jì)劃—里程碑計(jì)劃（區(qū)域內(nèi)控）

檔案號:JS-TCSXBGY20151228領(lǐng)導(dǎo)簽發(fā):太倉沙溪碧桂園2015年里程碑計(jì)劃（2015.12）苑區(qū)圖編號產(chǎn)品情況土地獲?。ㄕ苹蚝炗喭恋爻?轉(zhuǎn)讓協(xié)議）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案確定開工開售竣工驗(yàn)收及備案交樓聯(lián)合驗(yàn)收備注類型層數(shù)建筑面積m2交付標(biāo)準(zhǔn)示范區(qū)示范單位①綜合樓（1#）21400豪裝展示2015-12-282016-2-52016-3-12016-5-15（對外開放）————

高層洋房YJ105（共兩套，2#）16208.63精裝板房

高層洋房YJ140（共一套，7#）16139.34精裝板房

示范區(qū)非示范單位高層洋房YJ105（2#）166226.18精裝2017-9-102017-9-15

高層洋房YJ140（7#）164227.77精裝

商業(yè)（與綜合樓拼接，1#）21170.31毛坯

商業(yè)（與2#樓拼接，2#）2542.65毛坯

一期首推貨量②高層洋房YJ105（3#、4#）1613562.85精裝2016-3-12016-6-12017-9-102017-9-15

商業(yè)（與3#、4#樓拼接，3#、4#）2550毛坯

高層洋房YJ105（5#）166786.93精裝

高層洋房YJ140（6#）169138精裝

一期后期貨量區(qū)③高層洋房YJ105（8#）166558.07精裝2015-12-282016-2-5待定待定待定待定

高層洋房YJ140（9#）168579.44精裝

高層洋房YJ105（10#）166365.92精裝

高層洋房YJ105（11#）166349.45精裝

高層洋房YJ105（12#）166349.45精裝

高層洋房YJ105（13#）166581.92精裝

整體地下室114350毛坯

注：（1）2016年春節(jié)為2016-2-8，考慮30天假期；2017年春節(jié)為2017-1-28，考慮30天假期。（2）商鋪預(yù)售條件為主體封頂，高層預(yù)售條件為主體結(jié)構(gòu)達(dá)到四層四、開發(fā)計(jì)劃—開工示意圖YJ105板房（位于四樓）YJ140板房（位于三樓）綜合樓示范區(qū)占地面積約10000m2摘牌時(shí)間：2015年12月28日總地價(jià)：1.044億總占地面積：69.6畝

容積率：1.8住宅建筑面積:7.91萬㎡（不含地下室1.435萬㎡）總貨值：6.32億地價(jià)：150萬元/畝樓面地價(jià)：1250元/㎡

貨量（萬m2）套數(shù)貨值（億）首推洋房貨量期3.903402.64首期商業(yè)0.330.40后期洋房貨量4.013542.91合計(jì)8.246945.95示范區(qū)范圍一期首推貨量四、開發(fā)計(jì)劃—設(shè)計(jì)計(jì)劃設(shè)計(jì)部門輸出成果完成日期產(chǎn)品研發(fā)院綜合樓單體方案已完成博意長沙分院綜合樓基礎(chǔ)圖2015.12.25綜合樓施工圖2015.12.27綜合樓裝修水電暖圖2016.1.12裝修設(shè)計(jì)院綜合樓裝修材料表2015.12.31綜合樓裝修水電條件圖2016.1.5綜合樓裝修施工圖2016.1.10綜合樓軟裝2016.2.3設(shè)計(jì)部門輸出成果完成日期博意長沙分院板房施工圖2015.12.27板房裝修水電暖圖2016.1.14裝修設(shè)計(jì)院板房裝修材料表2016.1.4板房裝修水電條件圖2016.1.7板房裝修施工圖2016.1.20板房軟裝2016.2.3綜合樓樣板房設(shè)計(jì)部門輸出成果完成日期規(guī)劃設(shè)計(jì)院示范區(qū)道路及管網(wǎng)圖2015.12.27景觀設(shè)計(jì)中心景觀方案2015.12.30園建施工圖2016.1.10水電結(jié)構(gòu)圖2016.1.16綠化地形圖2016.1.16展示區(qū)管網(wǎng)及景觀設(shè)計(jì)部門輸出成果完成日期規(guī)劃設(shè)計(jì)院總平報(bào)建版2015.12.23總平施工圖2016.1.20博意長沙分院一期貨量樁基圖2016.1.5一期貨量單體施工圖2016.1.15二期貨量地庫及施工圖2016.1.30裝修設(shè)計(jì)院貨量裝修圖2016.1.30人防設(shè)計(jì)院人防設(shè)計(jì)圖2016.1.30景觀設(shè)計(jì)中心貨量景觀圖待定貨量區(qū)圖紙27序號材料名稱及型號標(biāo)準(zhǔn)供貨周期下單時(shí)間需求到場時(shí)間1瓷磚302016.1.152016.3.152潔具類（洗手盆、坐廁、水龍頭、浴室鏡等）302016.1.152016.3.253配電箱302016.1.152016.2.204燈具類402016.1.152016.4.205開關(guān)面板302016.1.152016.4.206中央空調(diào)(已確認(rèn)有現(xiàn)貨)302016.1.152016.2.207電器類（抽油煙機(jī)、其他）302016.1.152016.4.208路燈、草坪燈、高桿燈302016.1.202016.4.109室內(nèi)健身器材452016.2.202016.4.3010石雕、銅雕、仿砂巖雕602016.1.152016.5.211戶外用品類（游樂設(shè)施、花盆、陶罐、戶外家具）452016.2.202016.5.112精裝修類（門、木地板、浴室柜、櫥柜）452016.1.152016.5.613家具（樣板房）452016.2.202016.5.814飾品（樣板房）452016.2.202016.5.1015家具（綜合樓）452016.2.202016.5.616飾品（綜合樓）452016.2.202016.5.816泛會(huì)所家私飾品452016.2.202016.5.6甲供四、開發(fā)計(jì)劃—采購（項(xiàng)目下單）計(jì)劃責(zé)任人：工程-方闖區(qū)域-杜衛(wèi)尉供貨方式序號材料名稱及型號標(biāo)準(zhǔn)供貨周期下單時(shí)間需求到場時(shí)間甲指（項(xiàng)目專項(xiàng)分包C類）1塑鋼門窗及配件152015.1.312016.3.1甲指乙供塑鋼門窗等序號材料名稱及型號標(biāo)準(zhǔn)供貨周期下單時(shí)間需求到場時(shí)間1外墻涂料302016.1.202016.3.252內(nèi)墻涂料302016.1.202016.3.253反應(yīng)型防水卷材302016.1.202016.3.204火災(zāi)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)302016.1.202016.3.105電線電纜202016.1.202016.3.25甲指（簽三方合同）乙供：水泥、黃沙、模板等，需提醒跟蹤總包單位確保材料供應(yīng)四、開發(fā)計(jì)劃—采購（項(xiàng)目下單）計(jì)劃供貨方式序號材料名稱及型號標(biāo)準(zhǔn)供貨周期下單時(shí)間需求到場時(shí)間甲指（項(xiàng)目專項(xiàng)分包B類）1防火門402015.12.302016.4.12淋浴屏風(fēng)302016.2.202016.5.13鋅鋼組合欄桿302016.2.202016.3.30甲分包四、開發(fā)計(jì)劃—招標(biāo)計(jì)劃序號招標(biāo)工程名稱（展示區(qū)）進(jìn)場需求范圍招標(biāo)立項(xiàng)書提交時(shí)間招標(biāo)進(jìn)展1一標(biāo)段樁基工程12.27一標(biāo)段已上線未定標(biāo)2一標(biāo)段總承包工程12.27一標(biāo)段議標(biāo)暫定浙江三門3樁基檢測工程12.28一標(biāo)段議標(biāo)未定標(biāo)4展示區(qū)園建工程2016.3.1展示區(qū)范圍議標(biāo)暫定格瑞園林5塑鋼門窗2016.1.15板房、綜合樓議標(biāo)暫定總包6室內(nèi)裝修工程2016.2.20展示區(qū)范圍預(yù)計(jì)1.10未定標(biāo)7機(jī)電安裝12.30

展示區(qū)范圍議標(biāo)暫定騰安8營銷圍擋、廣告標(biāo)識工程2016.3.20

展示區(qū)范圍預(yù)計(jì)2016.2.20未定標(biāo)9亮化工程泛光照明2016.3.15展示區(qū)范圍預(yù)計(jì)2016.2.25未定標(biāo)序號招標(biāo)工程名稱（貨量區(qū)）進(jìn)場需求范圍招標(biāo)立項(xiàng)書提交時(shí)間招標(biāo)進(jìn)展1臨時(shí)圍墻12.20整個(gè)地塊議標(biāo)已定2土方工程12.28整個(gè)地塊已提交已定標(biāo)3室內(nèi)消防單位招標(biāo)2016.1.20

整個(gè)地塊預(yù)計(jì)12.28未定標(biāo)4鋅鋼欄桿2016.3.30整個(gè)地塊指定單位暫定蘇州帝航5防火門2016.3.15整個(gè)地塊指定單位濤濤防火門6人防工程未定人防部分2016.3.1未定標(biāo)7室外供配電招標(biāo)2016.3.25整個(gè)地塊當(dāng)?shù)貕艛唷?燃?xì)鈫挝?016.3.25整個(gè)地塊當(dāng)?shù)貕艛唷?自來水單位2016.3.25整個(gè)地塊當(dāng)?shù)貕艛唷?0弱電：有線電視、網(wǎng)絡(luò)2016.3.25整個(gè)地塊當(dāng)?shù)貕艛唷?zé)任人：工程-方闖合約-冒輝四、開發(fā)計(jì)劃—報(bào)建計(jì)劃發(fā)改、規(guī)劃、國土、住建、人防、供電水等初步溝通、資料獲取主要事項(xiàng)完成情況完成日期：2015/12/15環(huán)評、能評立項(xiàng)用地規(guī)劃許可證國土證圖紙審查完成日期：2016/01/5完成日期：2016/01/7完成日期：2016/01/15完成日期：2016/01/25完成日期：2016/2/3完成日期：2016/2/19規(guī)劃許可證中標(biāo)通知書預(yù)計(jì)完成日期：2016/2/22施工證預(yù)計(jì)完成日期：2016/2/29四、開發(fā)計(jì)劃—報(bào)建計(jì)劃完成規(guī)劃設(shè)計(jì)條件國有土地使用權(quán)證簽訂土地出讓合同建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證2015年12月25日2015年12月28日商品房預(yù)售許可證產(chǎn)權(quán)辦理主要事項(xiàng)完成節(jié)點(diǎn)時(shí)間2016年1月15日2016年2月19日2016年2月29日2016年4月29日責(zé)任人：肖哲首期貨量節(jié)點(diǎn)2016年1月25日四、開發(fā)計(jì)劃—展示區(qū)范圍、圍擋設(shè)置展示區(qū)圍擋沿展示區(qū)范圍，鐵皮廣告牌，高度5m，面層覆噴繪一期后期貨量示范區(qū)范圍圍擋范圍一期首推貨量五星體驗(yàn)館高檔綜合樓參觀動(dòng)線四、開發(fā)計(jì)劃—參觀動(dòng)線停車區(qū)域精神堡壘YJ105板房露天泳池景觀園林泛會(huì)所YJ140板房樣板房YJ105四層YJ140三層示范區(qū)銷售中心五星體驗(yàn)館（一層）泛會(huì)所（一層）市政路邊停車位作為開放期間停車位34四、開發(fā)計(jì)劃—臨時(shí)道路與道口設(shè)置道路開口地塊紅線123臨設(shè)A臨設(shè)B4非機(jī)動(dòng)車輔道開口（已有）施工臨時(shí)開口（已開手續(xù)辦理中）12m苑區(qū)主入口（未建）512m寬-南北主干道四、開發(fā)計(jì)劃—臨路（樁基、土方、總包施工）12m寬-南北主干道臨時(shí)道路道路原則：1、道路在場地內(nèi)形成環(huán)路，盡量結(jié)合永久道路施工，路面標(biāo)高控制比永久道路低20cm。2、臨路盡可能設(shè)于紅線外。入口至展示區(qū)路面硬化，方便材料運(yùn)輸。3、其余場地內(nèi)臨路為現(xiàn)澆混凝土路面，寬度大于4米。行車線路施工道路四、開發(fā)計(jì)劃—臨水給水接駁點(diǎn)已申請，暫未通水綜合樓用水施工用水展示區(qū)四、開發(fā)計(jì)劃—臨電500kvA500kvA變壓器一級配電箱二級配電箱甲方生活區(qū)及辦公暫定整體租用中交三航興安基公司原所在場地（承建對面安置房單位）已由政府出面協(xié)調(diào)?？偘蒙顓^(qū)，因原先的為泡沫彩鋼板，防火等級不足需要拆除重新搭建，場地重復(fù)利用。四、開發(fā)計(jì)劃—臨設(shè)材料堆放加工鋼筋加工區(qū)攪拌機(jī)塔吊展示區(qū)設(shè)三臺塔吊，同時(shí)作為首推貨量區(qū)的主樓施工，首推貨量區(qū)總計(jì)七臺塔吊，貨量設(shè)4臺塔吊。展示區(qū)塔吊必須在2016年2月25日前安裝完成，塔吊安裝避開管線位置。四、開發(fā)計(jì)劃—現(xiàn)場塔吊及材料加工區(qū)布置注：展示區(qū)加工場地及塔吊在綜合樓建成后即拆除四、開發(fā)計(jì)劃—樁基工程首期貨量區(qū)，布置兩臺樁機(jī)，2臺打商業(yè)綜合樓，之后一臺向2#、3#、4#樓方向移動(dòng)，另一臺打7#、6#、5#樓；每棟工期約7天。首推貨量商業(yè)綜合樓2臺同時(shí)：開始：2016-1-10結(jié)束：2016-1-12主樓2#:開始：2016-1-13結(jié)束：2016-1-19主樓3#:開始：1月20日結(jié)束：1月27日主樓4#:開始：1月28日結(jié)束：2月3日主樓7#：開始：2016-1-13結(jié)束：2016-1-19主樓6#：開始：2016-1-20結(jié)束：2016-1-27主樓5#：開始：1月28日結(jié)束：2月3日四、開發(fā)計(jì)劃—工程策劃重點(diǎn)第一重點(diǎn)：綜合樓綜合樓裝修，施工專業(yè)工種繁多，工期最為緊張；大堂為挑高大堂，土建移交裝修工作面會(huì)較晚且地面墻面裝修復(fù)雜。第三重點(diǎn)：泳池及水池泳池、水景、景墻施工工藝復(fù)雜，周期長，且要考慮為后期設(shè)備調(diào)試預(yù)留時(shí)間。第二重點(diǎn)：室內(nèi)YJ140+YJ105樣板板房YJ140+YJ105樣板房，分別位于7#樓與2#樓為四層和三層室內(nèi)板房，主體需要做到五層頂，板房內(nèi)砌體抹灰完成完成后才可以裝修，工期緊張，同時(shí)公共部位、泛會(huì)所和體驗(yàn)館也要裝修完成，工程量較大。第一重點(diǎn)第一重點(diǎn)：大堂裝修工作量較大，土建砌體工程前置，提前移交場地給消防、機(jī)電、裝修。中空大廳裝修難度較大。計(jì)劃由搭設(shè)腳手架到拆架控制在共20天。綜合樓實(shí)施要點(diǎn)：1、扣式腳手架搭設(shè)滿足裝修要求；2、空調(diào)消防等機(jī)電材料、電箱等提前下單。3、展示區(qū)樣板房YJ105+YJ140材料采購跟蹤至最后一小時(shí)。四、開發(fā)計(jì)劃—單體工程（綜合樓）樣板房裝修完成開工（樣板區(qū)）正負(fù)零(綜合樓)主體封頂(綜合樓)綜合樓裝修完成完美開放21天2016-3-62016-4-252016-5-62016-1-302016-1-1012天50天18天四、開發(fā)計(jì)劃—工期目標(biāo)（區(qū)域內(nèi)控）招拍掛摘牌2015-12-283.5個(gè)月完美開放（扣除春節(jié)30天）10天2016-5-153-5泳池主體完成2016-5-15開放

2016-2-24

園建進(jìn)場一、綜合樓三、園林綠化四、開發(fā)計(jì)劃—展示區(qū)作戰(zhàn)計(jì)劃2016-5-15開放二、高層洋房樣板房2#、7#樓2016-1-22樁基完成3-15裝修進(jìn)場3-2抹灰完成4-25裝修退場2016-5-15開放5-13聯(lián)合驗(yàn)收4-29家私飾品進(jìn)場3-20泳池鋪貼完成1-30正負(fù)零1-14樁基工程3-31外腳手架拆除3-6主體封頂3-15砌體完成2016-5-13達(dá)到聯(lián)合驗(yàn)收1-30樁基檢測2016-1-10開工4-25泳池設(shè)備調(diào)試完成2016-1-10開工3-10泳池泵房完成

5-10園建退場5-12綠化退場2-25正負(fù)零3-20綠化進(jìn)場2-18復(fù)工3-16五層主體完成4-15外架拆除5-6裝修退場5-7家私飾品進(jìn)場4-2裝修進(jìn)場1-19樁基檢測貨量區(qū)節(jié)點(diǎn)控制3#~6#樓四、開發(fā)計(jì)劃-貨量區(qū)控制節(jié)點(diǎn)（項(xiàng)目內(nèi)控）2016-4-28達(dá)預(yù)售條件

2016-3-18±0完成2016-3-1開工備注：貨量現(xiàn)有預(yù)售條件為主體結(jié)構(gòu)四層，非關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，人員優(yōu)先考慮增援樣板區(qū)四、開發(fā)計(jì)劃—綜合樓人員計(jì)劃節(jié)點(diǎn)開始時(shí)間完成時(shí)間工期需要人數(shù)開工2016-1-102015-1-101——樁基工程2016-1-102016-1-145—樁基檢測2016-1-152016-1-195—基礎(chǔ)完成至±02016-1-202016-1-3010木工：80鋼筋工：40架子工：30混凝土工：15主體結(jié)構(gòu)封頂2016-2-242016-3-612墻體砌體2016-3-72016-3-159砌筑：30抹灰2016-3-122016-3-176內(nèi)抹灰工：30外墻涂料2016-3-202016-3-268涂料工：10塑鋼窗框2016-3-102016-3-167安裝：10機(jī)電安裝2016-1-232016-4-3060安裝：40裝修工程2016-3-152016-4-2542裝修：80外架拆除2016-3-272016-3-315架子工：20園建2016-3-12016-4-2960園建：60綠化2016-3-202016-4-2940綠化：80聯(lián)合驗(yàn)收2016-5-132016-5-131——四、開發(fā)計(jì)劃—樣板房2#、7#人員計(jì)劃節(jié)點(diǎn)開始時(shí)間完成時(shí)間工期需要人數(shù)開工2016-1-102015-1-101——樁基工程2016-1-112016-1-2212—樁基檢測2016-1-232016-1-308—基礎(chǔ)完成至±02016-2-182016-2-258木工：70鋼筋工：35架子工：30混凝土工：25主體結(jié)構(gòu)5層2016-2-262016-3-1620墻體砌體2016-3-52016-3-2915砌筑：50抹灰2016-3-92016-4-16內(nèi)抹灰工：50外墻涂料2016-4-42016-4-107涂料工20塑鋼窗框2016-3-102016-3-307安裝：10機(jī)電安裝2016-1-202016-5-1060安裝：20裝修工程2016-4-22016-5-635裝修：40外架拆除2016-4-112016-4-155架子工：20市政工程2016-4-162016-4-2510泥工、水電工20園建2016-4-202016-5-1021園建：30綠化2016-4-202016-5-1021綠化：60聯(lián)合驗(yàn)收2016-5-132016-5-131——四、開發(fā)計(jì)劃—樣板房及公共梯間裝修節(jié)點(diǎn)控制節(jié)點(diǎn)開始時(shí)間完成時(shí)間工期需要人數(shù)進(jìn)場開工2016-4-152016-4-151——內(nèi)墻膩?zhàn)?016-4-162016-4-227涂料工：9

天花及石膏線2016-4-182016-4-236裝修：9

地面+墻磚鋪貼2016-4-232016-4-307裝修：16墻紙鋪貼2016-5-32016-5-52裝修：6標(biāo)準(zhǔn)件安裝2016-5-62016-5-72現(xiàn)代家居：4潔具安裝2016-5-72016-5-82安裝：4燈飾安裝2016-5-82016-5-114安裝：4家私軟裝飾品2016-5-72016-5-115擺設(shè)：4營銷包裝2016-5-102016-5-123包裝：8清潔拓荒2016-5-72016-5-128保潔：12已經(jīng)與營銷部門確定裝修標(biāo)準(zhǔn)施工要點(diǎn)：1、土建施工嚴(yán)控各工序質(zhì)量：開間尺寸、門框洞口、抹灰質(zhì)量、地面平整度、陰陽角順直等，保證裝修成型質(zhì)量；2、水電預(yù)埋結(jié)合裝修圖紙施工，避免返工，廚房需參照櫥柜廠家深化后圖紙施工；3、明確裝修材料清單及下單，避免漏單；4、樣板板房裝修前，土建與裝修圖紙會(huì)審，防止尺寸不統(tǒng)一。四、開發(fā)計(jì)劃—泛會(huì)所和體驗(yàn)館裝修節(jié)點(diǎn)控制節(jié)點(diǎn)開始時(shí)間完成時(shí)間工期需要人數(shù)進(jìn)場開工2016-4-152016-4-151——內(nèi)墻膩?zhàn)?016-4-162016-4-227涂料工：6

天花及石膏線2016-4-182016-4-235裝修：8

地面+墻磚鋪貼2016-4-202016-4-267裝修：8墻紙鋪貼2016-4-282016-5-14裝修：4燈飾安裝2016-5-52016-5-84安裝：4家私軟裝飾品2016-5-62016-5-114擺設(shè)：4營銷包裝2016-5-102016-5-102包裝：8清潔拓荒2016-5-82016-5-121保潔：6施工要點(diǎn)：1、裝修及軟裝效果多與營銷溝通，確保展示效果；避免與營銷要求不一致，造成返工。2、泛會(huì)所及體驗(yàn)館設(shè)置在一層，注意成品保護(hù)；3、明確裝修材料清單及下單，避免漏單；4、樣板板房裝修前，裝修與軟裝圖紙會(huì)審，防止尺寸不統(tǒng)一，不協(xié)調(diào)。第一重點(diǎn)：泳池主體，優(yōu)先施工；水景、景墻與泳池主體同步施工，施工周期長，為后期設(shè)備調(diào)試預(yù)留時(shí)間。工期：2016年3月1日至2016年5月10日。第二重點(diǎn)：展示區(qū)園路、大面積鋪裝與泳池周邊水景等同步施工，分段澆筑園路、分段鋪貼，保障園建工作面及路面質(zhì)量。四、開發(fā)計(jì)劃—園建綠化四、開發(fā)計(jì)劃—項(xiàng)目難點(diǎn)未取得施工證的情況，提前動(dòng)工的溝通問題；冬季施工及工人春節(jié)是否能及時(shí)回崗，影響工程質(zhì)量及進(jìn)度；圖紙?jiān)O(shè)計(jì)進(jìn)度，是否能滿足報(bào)建要求，特別是審圖回復(fù)速度；紅線內(nèi)高壓電線遷移速度較慢，影響展示施工；項(xiàng)目對面即安置小區(qū)，離居民區(qū)很近，夜間施工難度較大，擾民投訴問題；目錄

營銷策略第三部分

開發(fā)計(jì)劃第四部分

財(cái)務(wù)策劃第五部分

人員架構(gòu)第六部分

項(xiàng)目概況第一部分

投資回顧第二部分本期總地價(jià)：1.044億本期面積：69.6畝每畝地價(jià):150萬/畝容積率：1.8

樓面地價(jià)：1250元/㎡規(guī)劃容積率折合樓面價(jià):

1250元/㎡總