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目錄摘要 頁附表1本相關(guān)項目的成本分析表單位:萬元一、主要技術(shù)指標(biāo)計算過程備注1、土地面積(畝)152、規(guī)劃建筑面積(㎡)地下面積+地上面積355612.1、地下面積(㎡)24042.2、地上面積(㎡)331573、商鋪面積(㎡)48084、住宅面積(㎡)283496、住宅戶數(shù)2167、容積率地上建筑面積÷土地面積3.328、建筑密度建筑基底總面積÷土地面積259、綠化率3510、停車位10011、建筑層數(shù)11.1、1#3#2211.2、2#16二、開發(fā)成本(萬元)1、土地費用土地面積×1100元/畝1100.012、前期費用199.842.1規(guī)劃費規(guī)劃占地面積×2元/㎡22.2設(shè)計費建安費×2%138.902.3設(shè)計審圖費設(shè)計費×1%1.392.4地勘建安費×0.4%27.782.5招標(biāo)費建安費×0.1%6.942.6質(zhì)檢費建安費×0.3%20.832.7三通一平費土地面積×2元/㎡2三、建筑安裝費(萬元)6944.841、地下建安費地下建筑面積×3000元/㎡721.12、地上建安費5512.412.1商鋪建安費及(含配套設(shè)施費)商鋪建筑面積×3800元/㎡1827.042.2住宅建安費住宅建筑面積×1300元/㎡3685.373、總平及綠化規(guī)劃建筑面積×150元/㎡533.42續(xù)表本相關(guān)項目的成本分析表4、水電氣費及安全消防規(guī)劃建筑面積×50元/㎡177.81四、配套設(shè)施費(35561-4804)×320元/㎡984.10五、開發(fā)管理管控費(萬元)(一~四)×2%184.58六、報建費(萬元)規(guī)劃建筑面積×150元/㎡533.42七、建設(shè)監(jiān)理費(萬元)建安費×2.5%173.62八、竣工審圖費(萬元)設(shè)計費×7%9.72九、營銷費用(萬元)銷售額×2%783.98廣告費×1%十、不可預(yù)見費(萬元)(一~九)×5%545.71十一、開發(fā)貸款利率(萬元)496.8十二、稅費(萬元)1424.131、營業(yè)稅銷售收入×5%1306.632、城市維護建設(shè)稅營業(yè)稅×7%91.473、教育附加稅營業(yè)稅×2%26.13開發(fā)成本小計(萬元)一~十二13380.76每平米開發(fā)成本(元/㎡)開發(fā)成本÷規(guī)劃建筑面積3762.76附表2分年資金投入相關(guān)計劃單位:萬元小計2010.10-2011.32011.4-2011.92011.10-2012.3分年相關(guān)計劃100%35%35%30%建設(shè)投資(無利息)13380.764683.274683.274014.22其中:貸款投資8000280028002400利息(利率6.21%)496.8173.88173.88149.04總投入資金13877.564857.154857.174163.15附表3借款償還相關(guān)計劃表(等額還本,利息照付)單位:萬元序號相關(guān)項目合計2012.4-2012.92012.10-2013.31年初借款余額8496.84248.42本年借款003本年應(yīng)計利息527.65263.83續(xù)表借款償還相關(guān)計劃表4本年還本付息4527.654512.234.1其中:還本8496.84248.44248.44.2付息527.65263.835年末借款余額4248.40附表4銷售收入及稅金表單位:萬元相關(guān)項目合計2011.10-2012.32012.4-2012.9一、銷售收入26132.7216508.069624.661、住宅收入8504.725528.062976.66價格(元/㎡)30003000銷售量(㎡)2834918426.859922.152、商鋪收入16828105006328價格(萬元/㎡)3.53.5銷售量(㎡)4808300018083、車位收入800480320價格(萬元/個)88銷量(個)1006040二、銷售稅金及附加1424.23899.69524.541、營業(yè)稅(5%)1306.63825.40481.232、城市維護建設(shè)稅(7%)91.4757.7833.693、教育費附加(2%)26.1316.519.62附表5土地增值稅估算表單位:萬元土地增值稅估算表序號相關(guān)項目金額備注1銷售收入26132.722總成本13380.763營業(yè)稅及附加1424.134印花稅及管理管控費261.33銷售收入*0.05%5毛利潤11066.56其他扣除相關(guān)項目07增值額11066.5等于1-2-3-4-68增值比例(%)73.45>50%,<100%9適用稅率40%10土地增值稅3673.29增值額*適用稅率-(2+3+4)×5%附表6銷售稅金及附加估算表單位:萬元銷售稅金及附加估算表序號相關(guān)項目金額備注1銷售收入26132.722總成本費用13380.763營業(yè)稅及附加1424.134印花稅及管理管控費261.335土地增值稅3673.296利潤總額7393.217所得稅2439.7633%8稅后利潤4953.459稅前投資利潤率(%)55.2510稅后投資利潤率(%)37.02附表7相關(guān)項目全部資金現(xiàn)金流量表單位:萬元序號相關(guān)項目合計2010.10-2011.32011.4-2011.92011.10-2012.32012.4-2012.92012.9-2013.41現(xiàn)金流入26132.7216508.069624.661.1銷售收入26132.7216508.069624.662現(xiàn)金流出20917.942.1開發(fā)投資13380.764683.274683.274014.222.2營業(yè)稅金及附加1424.13899.69524.542.3土地增值稅3673.292387.641285.652.4所得稅2439.761585.84853.923凈現(xiàn)金流量-4683.27-4683.27-4014.2211634.896960.554折現(xiàn)系數(shù)(10%)10.910.830.750.685折現(xiàn)現(xiàn)金流量-4683.27-4261.78-3331.808732.924733.17折現(xiàn)系數(shù)(12%)10.890.800.710.64折現(xiàn)現(xiàn)金流量-4683.27-4168.11-3211.388267.164454.75折現(xiàn)系數(shù)(15%)10.860.760.660.57折現(xiàn)現(xiàn)金流量-4683.27-4027.6-3050.817679.033967.51計算指標(biāo):FIRR=14.55%FNPV=1189.24萬元(10%)靜態(tài)投資回收期=2.13(年)動態(tài)投資回收期=2.38(年)附表8自有資金現(xiàn)金流量表單位:萬元序號相關(guān)項目合計2010.10-2011.32011.4-2011.92011.10-2012.32012.4-2012.92012.9-2013.41現(xiàn)金流入26132.7216508.069624.661.1銷售收入26132.7216508.069624.662現(xiàn)金流出24419.552.1自有資金60002100210021002.2經(jīng)營成本1594.091006.99587.102.3營業(yè)稅金及附加1424.13899.69524.542.4土地增值稅3673.292387.641285.652.5所得稅2439.761585.84853.922.6借款本金的償還8496.84248.44248.42.7借款利息的償還791.48527.65263.833凈現(xiàn)金流量-2100-2100-18005851.851861.224折現(xiàn)系數(shù)(10%)10.910.830.750.685折現(xiàn)現(xiàn)金流量-2100-1911-14944388.891265.63折現(xiàn)系數(shù)(12%)10.890.800.710.64折現(xiàn)現(xiàn)金流量-2100-1869-14404154.811191.18折現(xiàn)系數(shù)(15%)10.860.760.660.57折現(xiàn)現(xiàn)金流量-2100-1806-13683862.221060.90(注:經(jīng)營成本取銷售收入的6.1%)計算指標(biāo):FIRR=11.41%FNPV=149.52萬元(10%) 靜態(tài)投資回收期=2.04(年)動態(tài)投資回收期=2.44(年)附表9敏感性分析表(對凈現(xiàn)值的影響)單位:萬元變化率-10%-5%基本合適的方案5%10%開發(fā)成本2416.931803.081189.24575.41-38.45銷售收入-710.10236.961189.242128.033074.54敏感度系數(shù)開發(fā)成本10.3210.3210.3210.32銷售收入15.9716.0115.7915.85附表10敏感性分析表(內(nèi)部收益率的影響)單位:萬元變化率-10%-5%基本合適的方案5%10%開發(fā)成本19.46%16.93%14.55%12.17%9.88%銷售收入7.56%11.01%14.55%17.82%20.66%敏感度系數(shù)開發(fā)成本3.273.273.273.21銷售收入4.804.874.494.27參考文獻[1]施建剛,《房地產(chǎn)開發(fā)與管理管控》[M],同濟大學(xué)出版社[2]劉曉君,《工程經(jīng)濟學(xué)(第二版)》[M],中國建筑工業(yè)出版社[3]黃友亮,《工程經(jīng)濟學(xué)》[M],東南大學(xué)出版社[4]嚴(yán)軍印,《建設(shè)相關(guān)項目評估》[M],機械工業(yè)出版社[5]劉曉紅、徐玖平,《相關(guān)項目風(fēng)險管理管控》[M],經(jīng)濟管理管控出版社[6]譚大璐,《工程估價(第三版)
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