論業(yè)主委員會(huì)的法律地位暨相關(guān)主體關(guān)系之比較

論“業(yè)主委員會(huì)”的法律地位暨相關(guān)主體關(guān)系之比較

論文摘要

“業(yè)主委員會(huì)”是指有業(yè)主選舉產(chǎn)生的在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實(shí)施自治管理的組織。業(yè)主委員會(huì)是本社區(qū)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。

業(yè)主委員會(huì)在我國是不具有法律地位的，不是法律規(guī)定的民事主體的類別，因?yàn)槠錄]有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)，也不能獨(dú)立的承擔(dān)義務(wù)，業(yè)主委員所取得的權(quán)利義務(wù)最終要轉(zhuǎn)嫁給全體業(yè)主。但是在實(shí)際生活中，業(yè)主委員會(huì)要代表全體業(yè)主與物業(yè)管理公司簽定物業(yè)服務(wù)合同，不賦予業(yè)主委員會(huì)民事主體地位顯然不利于業(yè)委會(huì)工作的開展。社區(qū)業(yè)主委員會(huì)如果能夠依據(jù)專門的組織法成立，能夠具有社團(tuán)法人資格，就具備了行使法定權(quán)利的基本框架。

業(yè)主委員會(huì)是否具有訴訟主體資格，一直未有明確規(guī)定，曾經(jīng)有業(yè)主委員會(huì)在為業(yè)主維權(quán)時(shí)以沒有訴訟主體資格為由被駁回起訴的案例。但是根據(jù)法律實(shí)踐：依法成立的業(yè)主委員會(huì)可當(dāng)原被告，訴訟風(fēng)險(xiǎn)由全體業(yè)主共同承擔(dān)。

在法理上，業(yè)主委員會(huì)一經(jīng)成立，它和業(yè)主就是兩個(gè)不同的主體。按照"少數(shù)服從多數(shù)"的原則形成決議、規(guī)章和制度，以此統(tǒng)一全體業(yè)主的意志。

業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)之間是服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系。二者的法律地位，二者之間的權(quán)利義務(wù)，在二者簽訂的《委托物業(yè)管理合同》中有明確規(guī)定。業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)之間是合同關(guān)系。

居民委員會(huì)和業(yè)主委員會(huì)都同樣屬于我國基層的群眾性自治組織，從法律地位和其所承擔(dān)的工作內(nèi)容來看，在許多方面都是相同的。居民委員會(huì)更多地帶有政府的色彩。擁有一套屬于自己的住房是許多城市居民的頭等大事，在我國實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，房屋作為社會(huì)福利的表現(xiàn)形式供給，居住人只是享有居住的權(quán)利，談不上擁有“業(yè)主”的權(quán)利，“業(yè)主委員會(huì)”的概念更是聞所未聞。在實(shí)行市場經(jīng)濟(jì)體制改革之后，住房開始由“福利化”向“貨幣化”過渡。可以說私有住房的出現(xiàn)，是“業(yè)主”和“業(yè)主委員會(huì)”產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。而人們法律意識(shí)和維權(quán)意識(shí)的不斷增強(qiáng)，則是“業(yè)主委員會(huì)”產(chǎn)生的思想基礎(chǔ)。

（一）：“業(yè)主委員會(huì)”的概念、職能及產(chǎn)生的程序。

“業(yè)主”一詞最早出現(xiàn)于周密《齊東野語、定行公田》中，是為了顯示與佃主的區(qū)別。在《辭?！分校皹I(yè)主”一詞的大致含義是“產(chǎn)業(yè)的主人，有產(chǎn)者”的意思。“業(yè)主”一詞時(shí)至今日已經(jīng)響徹市民耳際，然而十年前人們對這一名詞還相當(dāng)陌生，二十年前人們的社會(huì)生活中根本沒有這個(gè)詞，三十年前“業(yè)主”則是“資產(chǎn)階級(jí)”的代名詞。三十年的巨大變遷，“業(yè)主”一詞有了新的概念、新的定義。

在我國由于土地所有權(quán)統(tǒng)歸國家所有，因此可以把“業(yè)主”一詞定義為土地使用權(quán)所派生的權(quán)益享有者。本文所論之業(yè)主，特指“社區(qū)業(yè)主”，即住宅房屋及其配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)所有者。“社區(qū)”一詞源于拉丁語，原意是“共同的東西和親密的伙伴關(guān)系”。首次將社區(qū)一詞應(yīng)用于社會(huì)學(xué)研究的是德國社會(huì)學(xué)家滕尼斯，他將“社區(qū)”解釋為：表示一種由具有共同價(jià)值觀念的同質(zhì)人口組成的關(guān)系密切的，守望相助的，存在一種富有人情味的社會(huì)關(guān)系的社會(huì)團(tuán)體。用一句通俗的話說，社區(qū)就是城市居民聚居點(diǎn)。

（1）：“業(yè)主委員會(huì)”的概念。

根據(jù)2003年國務(wù)院制定的《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，“業(yè)主委員會(huì)”是指有業(yè)主選舉產(chǎn)生的在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實(shí)施自治管理的組織。業(yè)主委員會(huì)是本社區(qū)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。

（2）：業(yè)主委員會(huì)的職能。

社區(qū)業(yè)主委員會(huì)作為依法成立的組織，作為社區(qū)全體業(yè)主的代議機(jī)構(gòu)，它享有如下職能：

①內(nèi)部議事職能。

在嚴(yán)格的組織框架中社區(qū)業(yè)主委員會(huì)才能正常行使議事職能，如依法選舉自己社區(qū)的代表、委員、社區(qū)業(yè)主委員會(huì)主任；依法討論決定社區(qū)的重大事務(wù)并使之形成有效的決議。

②決議執(zhí)行職能。

社區(qū)業(yè)主委員會(huì)的所有決議、決定、章程、規(guī)定代表著社區(qū)全體業(yè)主、全體居民的利益，必須得到全面徹底的貫徹執(zhí)行。

③外部簽約職能。

社區(qū)業(yè)主委員會(huì)的法定代表人就可以依法與社會(huì)上的任何自然人或法人談判并簽訂合同。

④訴訟仲裁職能。

社區(qū)業(yè)主委員會(huì)具備訴訟主體資格。一旦需要用法律形式保護(hù)自己的合法權(quán)益，可以以自己的名義依法向法院提起訴訟或依約向仲裁委員會(huì)提出仲裁。

（3）：業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利、議事規(guī)則。

根據(jù)《條例》的規(guī)定：同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。

《條例》還規(guī)定：業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1／2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1／2以上通過。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)約方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過。業(yè)主大會(huì)的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20％以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日以前通知全體業(yè)主。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)，享有下列權(quán)利：

①：召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理①的實(shí)施情況；

②：代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

③：及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

④：監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；

⑤：業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。

（二）：“業(yè)主委員會(huì)”的法律地位。

（1）：業(yè)主委員會(huì)的法律主體地位。

我國法律規(guī)定的能參與民事活動(dòng)的主體有三類：自然人、法人和其他社會(huì)組織、社會(huì)組織要成為民事主體，要么具備法人資格，要么屬于其他組織，否則其行為無法得到法律的認(rèn)可和保護(hù)。所謂法人是指具有權(quán)利能力和行為能力，依法獨(dú)立享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的組織。法人必須符合下列四個(gè)條件：（1）依法成立；（2）有必要的財(cái)產(chǎn)或者經(jīng)費(fèi)；（3）有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和場所；（4）能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。其他組織又稱為非法人組織，是指不具有法人資格但可以自己的名義進(jìn)行民事活動(dòng)的組織。

法人和其他組織的差別主要表現(xiàn)為能否獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，法人能夠自己獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，與其成員的責(zé)任是嚴(yán)格分離的，如公司的責(zé)任與股東的責(zé)任相互獨(dú)立；其他組織則不能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，其責(zé)任與成員的責(zé)任雖然在一定限度范圍內(nèi)分離，但是成員必須承擔(dān)最終責(zé)任，如合伙企業(yè)超出合伙財(cái)產(chǎn)范圍的責(zé)任由合伙人承擔(dān)無限連帶責(zé)任。

從以上的規(guī)定中我們可以看出，業(yè)主委員會(huì)在我國是不具有法律地位的，不是法律規(guī)定的民事主體的類別，因?yàn)槠錄]有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)，也不能獨(dú)立的承擔(dān)義務(wù)，業(yè)主委員所取得的權(quán)利義務(wù)最終要轉(zhuǎn)嫁給全體業(yè)主。但是在實(shí)際生活中，業(yè)主委員會(huì)要代表全體業(yè)主與物業(yè)管理公司簽定物業(yè)服務(wù)合同，不賦予業(yè)主委員會(huì)民事主體地位顯然不利于業(yè)委會(huì)工作的開展。可惜的是無論是1994年國務(wù)院建設(shè)部制定的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，還是2003年國務(wù)院制定的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，都沒有明確確定業(yè)主委員會(huì)的民事主體地位。

其實(shí)，對于業(yè)主委員會(huì)的民事主體的立法，我們可以參考國外一些國家和地區(qū)的規(guī)定。在香港的《建筑物管理?xiàng)l例》中稱房屋產(chǎn)權(quán)人組織為“業(yè)主組織立案法團(tuán)”。在日本的《關(guān)于建筑物的區(qū)分所有的法律》中稱房屋產(chǎn)權(quán)人組織為“集體住宅區(qū)管理組合法人”。無獨(dú)有偶，兩個(gè)名稱中都有一個(gè)“法”字。也許是他們都非常重視房屋產(chǎn)權(quán)人組織的法律地位吧。我認(rèn)為，根據(jù)我國國情和近些年來的習(xí)慣用語，房屋產(chǎn)權(quán)人組織應(yīng)定名為“社區(qū)業(yè)主委員會(huì)”,根據(jù)“城市和農(nóng)村按居民居住地區(qū)設(shè)立的居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)是基層群眾性自治組織”這一憲法精神，全國人大常委會(huì)可以考慮制定《社區(qū)業(yè)主委員會(huì)組織法》，賦予社區(qū)業(yè)主委員會(huì)社團(tuán)法人的法律地位。明確社區(qū)業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)、地位和作用；明確產(chǎn)生社區(qū)業(yè)主委員會(huì)的法定程序，明確社區(qū)業(yè)主委員會(huì)的組織形式應(yīng)為經(jīng)有關(guān)部門正式登記注冊的社團(tuán)法人組織，明確社區(qū)業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利和義務(wù)。

社區(qū)業(yè)主委員會(huì)如果能夠依據(jù)專門的組織法成立，能夠具有社團(tuán)法人資格，就具備了行使法定權(quán)利的基本框架。有了自己的成立機(jī)制，就能盡快依法成立；具有社團(tuán)法人資格，就能選出自己的法定代表人、刻制自己的法人印鑒、開設(shè)自己的銀行帳戶、設(shè)立自己的辦公地點(diǎn)、聘用自己的工作人員。社區(qū)業(yè)主委員會(huì)有了合法的、健全的組織形式，有了獨(dú)立的民事權(quán)利能力和民事行為能力，才能有正常行使權(quán)利的基本保障。

（2）：“業(yè)主委員會(huì)”的訴訟主體地位。

《民事訴訟法》第四十九條規(guī)定：“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當(dāng)事人”。在最高人民法院關(guān)于適用《民事訴訟法》若干問題的意見對其他組織作了進(jìn)一步的明確，其中第四十條規(guī)定：“民事訴訟法第四十九條規(guī)定的其他組織，是指合法成立，有一定的組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn)，但又不具備法人資格的組織”。主要包括：①：依法登記領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的私營企業(yè)、合伙組織。②依法登記領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的合伙型聯(lián)營企業(yè)。③依法登記領(lǐng)取我國營業(yè)執(zhí)照的中外合作經(jīng)營企業(yè)、外資企業(yè)。④經(jīng)民政部門核準(zhǔn)登記領(lǐng)取社會(huì)團(tuán)體登記證的社會(huì)團(tuán)體。⑤企業(yè)法人依法設(shè)立并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的分支機(jī)構(gòu)。⑥中國人民銀行、各專業(yè)銀行設(shè)在各地的分支機(jī)構(gòu)。⑦中國人民保險(xiǎn)公司設(shè)在各地的分支機(jī)構(gòu)。⑧法人的清算組織。⑨經(jīng)核準(zhǔn)登記領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道、村辦企業(yè)。轉(zhuǎn)貼于從以上我們可以看出，業(yè)主委員會(huì)是否具有訴訟主體資格，一直未有明確規(guī)定，導(dǎo)致相關(guān)案件在這方面長期成為庭上的爭議焦點(diǎn)，并且曾經(jīng)有業(yè)主委員會(huì)在為業(yè)主維權(quán)時(shí)以沒有訴訟主體資格為由被駁回起訴的案例。

可喜的是長期的法律實(shí)踐已經(jīng)確認(rèn)了依法成立的業(yè)主委員會(huì)具有訴訟主體資格，。業(yè)主委員會(huì)成為訴訟主體限定于因物業(yè)管理糾紛而產(chǎn)生的民事訴訟，且應(yīng)當(dāng)是依法成立的業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)可以以自己的名義，在物業(yè)管理活動(dòng)中，為維護(hù)業(yè)主的公共利益行使訴訟權(quán)。

業(yè)主委員會(huì)如遇到以下情形也可能成被告：因拒絕或拖延與業(yè)主大會(huì)聘請的物管企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；因履行物業(yè)服務(wù)合同不符合約定；因其他涉及業(yè)主共同利益的事項(xiàng)而發(fā)生的物管糾紛。

業(yè)主委員會(huì)在提起訴訟或作為被告參加訴訟時(shí)，須召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，涉及提起訴訟的，還要向法院提交表決同意的書面材料，風(fēng)險(xiǎn)及訴訟后果由業(yè)主委員會(huì)及全體業(yè)主共同承擔(dān)。其中判定的是業(yè)主委員會(huì)必須依法履行職責(zé)的，由業(yè)主委員會(huì)承擔(dān)；涉及財(cái)產(chǎn)支付責(zé)任時(shí)，則由全體業(yè)主共同承擔(dān)。

（三）：社區(qū)業(yè)主委員會(huì)與相關(guān)主體的關(guān)系。

（1）：業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主的關(guān)系。

在法理上，業(yè)主委員會(huì)一經(jīng)成立，它和業(yè)主就是兩個(gè)不同的主體。他們之間（指業(yè)主委員會(huì)和個(gè)別業(yè)主之間）既有統(tǒng)一性也有矛盾性。統(tǒng)一性表現(xiàn)在業(yè)主委員會(huì)通過合法的議事程序，按照"少數(shù)服從多數(shù)"的原則形成決議、規(guī)章和制度，以此統(tǒng)一全體業(yè)主的意志。業(yè)主委員會(huì)要有一整套完整的、科學(xué)的、有效地機(jī)制。首先，應(yīng)該有對業(yè)主委員會(huì)的行之有效的監(jiān)督機(jī)制，包括政府的監(jiān)督和業(yè)主的監(jiān)督。以便確保業(yè)主委員會(huì)能夠切實(shí)代表廣大業(yè)主的根本利益。其次，業(yè)主委員會(huì)有行之有效的議事機(jī)制和執(zhí)行機(jī)制，確保能夠業(yè)主委員會(huì)工作的透明度，讓業(yè)主放心。

（2）：業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司的關(guān)系。

物業(yè)管理公司是指按照我國《公司法》成立的提供物業(yè)服務(wù)的商事組織。關(guān)于業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系，爭論已久。但是從法律角度看，業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)之間是服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系。二者的法律地位，二者之間的權(quán)利義務(wù)，在二者簽訂的《委托物業(yè)管理合同》中有明確規(guī)定。業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系，說到底是合同關(guān)系。是有物業(yè)管理公司提供服務(wù)，業(yè)主支付報(bào)酬的雙務(wù)、有償合同關(guān)系。

（3）：業(yè)主委員會(huì)和居民委員會(huì)的關(guān)系。

我國憲法規(guī)定在我國的基層政權(quán)機(jī)構(gòu)之下成立村民委員會(huì)和居民委員會(huì)，此即我國的基層群眾性自治組織。居民委員會(huì)的性質(zhì)是我國城市里的基層群眾性自治組織，是城市居民群眾在本居住區(qū)域內(nèi)自己組織起來的自我管理、自我教育、自我服務(wù)的共同管理本居住區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)事務(wù)的群眾組織，由于具有廣泛的群眾基礎(chǔ)。業(yè)主委員會(huì)是指由小區(qū)②內(nèi)產(chǎn)權(quán)人、使用人通過產(chǎn)權(quán)人大會(huì)選舉產(chǎn)生，代表該物業(yè)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)權(quán)人、實(shí)施物業(yè)管理的組織。

居民委員會(huì)和業(yè)主委員會(huì)都同樣屬于我國基層的群眾性自治組織，居民委員會(huì)與基層政權(quán)的相互關(guān)系是一種指導(dǎo)與被指導(dǎo)的關(guān)系，而業(yè)主委員會(huì)與基層政權(quán)的關(guān)系現(xiàn)在尚未見于法律的明確規(guī)定。

業(yè)主委員會(huì)對產(chǎn)權(quán)人大會(huì)和產(chǎn)權(quán)人代表大會(huì)負(fù)責(zé)。因?yàn)闃I(yè)主委員會(huì)是由選舉產(chǎn)生的，業(yè)主委員會(huì)是代表本物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益，負(fù)責(zé)對區(qū)域內(nèi)物業(yè)實(shí)施管理的組織。

比較兩者的職能，居民委員會(huì)更多地帶有政府的色彩，比如調(diào)解民間糾紛、維護(hù)社會(huì)治安、計(jì)劃生育等。而業(yè)主委員會(huì)主要出于對新建住宅小區(qū)的物業(yè)管理需要所出現(xiàn)，尤其是對物業(yè)管理公司的監(jiān)督而出現(xiàn)。業(yè)主委員會(huì)的管理內(nèi)容主要在于物業(yè)，具體包括指對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕與整治。

（四）業(yè)主委員會(huì)面臨的現(xiàn)實(shí)問題。

（1）：業(yè)主委員會(huì)成立的問題。

業(yè)主大會(huì)是業(yè)主依法行使物業(yè)所有權(quán)、實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治的一種形式，其基礎(chǔ)是業(yè)主對物業(yè)所享有的建筑物區(qū)分所有權(quán)。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定：同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是在業(yè)主大會(huì)成立過程中，容易產(chǎn)生糾紛的環(huán)節(jié)是首次業(yè)主大會(huì)召集權(quán)的行使主體問題，也即誰有權(quán)籌備成立業(yè)主大會(huì)的問題。業(yè)主對于召開業(yè)主大會(huì)普遍不感興趣，不愿擔(dān)任業(yè)委會(huì)委員，認(rèn)為出力不討好。另外物業(yè)管理公司的干涉也占較大因素。

在安陽所做的統(tǒng)計(jì)結(jié)果如下：

小區(qū)名稱

同樂花園

超越廣場

世紀(jì)名城

果園新村

有無業(yè)委會(huì)

有

無

無

無

（2）：業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司之間的問題

在現(xiàn)實(shí)生活中，小區(qū)入住前的前期無業(yè)管理是由房屋開發(fā)商指定的物業(yè)管理公司管理，而這些物業(yè)管理公司大都是開發(fā)商的一個(gè)子公司。隨著我國物業(yè)管理公開招投標(biāo)制度的逐步推進(jìn)，物業(yè)管理交接糾紛頻發(fā)正成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。被辭退的物業(yè)管理公司與新選聘的物業(yè)管理公司、原物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)之間就物業(yè)管理交接事項(xiàng)頻繁發(fā)生糾紛，不僅影響物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的正常生活秩序，也對物業(yè)管理公司的企業(yè)形象產(chǎn)生很大負(fù)面效應(yīng)。例如：2001年8月1日，在深圳市布吉鎮(zhèn)一個(gè)住宅小區(qū)里，發(fā)生的新舊兩個(gè)物業(yè)管理公司不愿交接的事件轟動(dòng)全國。

在安陽被調(diào)查小區(qū)的物業(yè)管理公司名單表：

小區(qū)名稱

開發(fā)商名稱

物業(yè)公司名稱

進(jìn)行管理的依