2024年全國房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法考試快速提分題附答案

姓名:_________________編號:_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 姓名:_________________編號:_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 密封線 全國房地產(chǎn)估價師考試重點試題精編注意事項:1.全卷采用機器閱卷，請考生注意書寫規(guī)范；考試時間為120分鐘。2.在作答前，考生請將自己的學校、姓名、班級、準考證號涂寫在試卷和答題卡規(guī)定位置。

3.部分必須使用2B鉛筆填涂;非選擇題部分必須使用黑色簽字筆書寫，字體工整，筆跡清楚。

4.請按照題號在答題卡上與題目對應的答題區(qū)域內(nèi)規(guī)范作答，超出答題區(qū)域書寫的答案無效:在草稿紙、試卷上答題無效。一、選擇題

1、每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的（）。A.1～2倍B.2～4倍C.4～6倍D.6～8倍

2、某宗房地產(chǎn)交易中，買方支付給賣方29萬元，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應由賣方和買方繳納的稅費分別為正常負擔下的價格的5%和3%，則該宗房地產(chǎn)交易的正常負擔下的價格為（）萬元。A.27.6B.28.2C.29.0D.29.9

3、某宗房地產(chǎn)的報酬率為7%，收益年限為40年條件下的市場價值為5500元/m2；若報酬率為8%，收益年限為30年，則該房地產(chǎn)的市場價值為（）元/m2。A.4644B.5192C.5308D.5500

4、以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價，其價值時點原則上為（）。A.簽訂估價委托合同之日B.發(fā)放抵押貸款之日C.估價對象實地查勘之日D.未來處置抵押房地產(chǎn)之日

5、超過估價報告應用有效期使用估價報告的，相關責任由（）承擔。A.政府主管部門B.估價機構(gòu)C.使用者D.注冊房地產(chǎn)估價師

6、某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/m2，正常開發(fā)成本為1500元/m2，管理費用為前兩項的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費用為100元/m2，直接成本利潤率為6%，則開發(fā)后地價為（）元/m2。A.1840B.2840C.2966D.3000

7、某宗工業(yè)用地面積為5000m2，容積率為1.0，樓面地價為800元/m2。若城市規(guī)劃部門批準將該地塊改為商住用地，容積率為8.0，其中商業(yè)用途建筑面積占40%，樓面地價為3000元/m2；居住用途建筑面積占60%，樓面地價為1000元/m2。該宗地塊理論上應補交的地價為（）萬元。A.4000B.5900C.6800D.7200

8、某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方合同約定成交價格為2385元/m2，買賣中涉及的稅費均由買方負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的6.8%，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費改由賣方負擔，并在原價格基礎上相應調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應付給賣方的價格約為（）元/m2。A.2139B.2146C.2651D.2659

9、如果采用直接比較進行房地產(chǎn)狀況修正，則可比實例在其自身狀況下的價格×100÷（）＝可比實例在估價對象狀況下的價格。A.可比實例相對于估價對象狀況的得分B.估價對象相對于可比實例狀況的得分C.可比實例相對于標準房地產(chǎn)狀況的得分D.估價對象相對于標準房地產(chǎn)狀況的得分

10、某工廠經(jīng)所在街道負責人同意，將一幢權(quán)屬登記為工業(yè)用途的沿街廠房改造為若干個小商鋪出租，某估價機構(gòu)接受委托以實際用途為估價前提對該房地產(chǎn)的抵押價值進行評估。這種做法忽略了最高最佳利用應滿足條件中的（）。A.技術上可能B.財務上可行C.價值最大化D.法律上允許

11、在比較法選擇可比實例的過程中，可比實例的規(guī)模應與估價對象的規(guī)模相當，選取的可比實例規(guī)模一般應在估價對象規(guī)模的（）范圍之內(nèi)。A.0.5～2.0B.1.5～2.0C.0.5～1.5D.1.0～1.5

12、在同一房地產(chǎn)市場中，效用相近的房地產(chǎn)的價格應當（）。A.完全相同B.差距較大C.沒有可比性D.相近

13、下列哪項關于小腸“泌別清濁”功能的敘述是不正確的A.小腸消化飲食物，將其分為水谷精微和食物殘渣兩個部分B.小腸在吸收水谷精微的同時，也吸收了大量的水液，故又稱“小腸主液”C.小腸內(nèi)的水液量多寡與尿量有關，臨床上常用的“利小便即所以實大便”的治法D.小腸之氣的運動，將糞便傳送至大腸末端，并經(jīng)肛門有節(jié)制地排出體外

14、“……陽氣衰竭于上，面焦，發(fā)鬢頒白……”是指A.男子，五八B.男子，六八C.女子，五七D.女子，六七

15、最高最佳利用原則要求評估價格應是在（）方式下，各種可能的使用方式中能夠獲得最大利益的使用方式的估價結(jié)果。A.合法使用B.合法產(chǎn)權(quán)C.合法處分D.合法收益

16、某宗土地取得成本為1000萬元，開發(fā)成本為1300萬元，管理費用為80萬元，銷售費用為25萬元，銷售稅費為15萬元，投資利息為18萬元，開發(fā)利潤為400萬元。則其投資利潤率為()。A.16.41%B.16.53%C.16.63%D.16.81%

17、房地產(chǎn)狀況修正中的間接比較修正評分辦法，是以（）狀況為參照系進行的。A.可比實例房地產(chǎn)B.估價對象房地產(chǎn)C.標準房地產(chǎn)D.類似房地產(chǎn)

18、在進行房地產(chǎn)狀況修正時，應注意可比實例的房地產(chǎn)狀況是（）的房地產(chǎn)狀況。A.價值時點B.收集該可比實例時C.進行房地產(chǎn)狀況修正時D.成交價格所反映

19、某在建工程于2014年4月1日開工，2015年4月30日因故停工，2015年6月1日房地產(chǎn)估價機構(gòu)受人民法院委托為司法拍賣而評估該在建工程的價值。建設項目正常建設期為24個月，假設該在建工程競買后辦理過戶手續(xù)及施工等前期工作所需時間為3個月，則假設開發(fā)法估價中后續(xù)建設期為（）個月。A.10B.11C.13D.14

20、某套住宅的月有效毛收入為3000元，運營費用為有效毛收入的10%。因樓上裝修漏水，使該住宅被水淹，需要重新裝修。預計重新裝修等費用為50000元，在裝修期3個月內(nèi)均勻投入，裝修完成后需放置3個月方可使用。若月報酬率為0.5%，則該住宅因被淹造成的損失為（）元。A.49627B.57647C.65548D.65920

21、東南地區(qū)治療特點A.氣候寒冷慎用寒藥B.病多濕熱，治宜苦寒C.人體肌膚疏松而多汗，慎用辛溫D.病多風寒，治宜辛溫

22、某臨街深度30.48%(100ft)、臨街寬度20%的矩形土地，總價為1500萬元。根據(jù)四三二一法則，與其相鄰、臨街深度為15.24%(50ft)、臨街寬度20%的矩形土地的總價為()萬元。A.1200B.1150C.1100D.1050

23、房地產(chǎn)的()對價值的決定作用幾乎是房地產(chǎn)獨有的。A.權(quán)益和區(qū)位B.權(quán)益C.實物和權(quán)益D.區(qū)位

24、賣方不了解市場行情，這種情況下房地產(chǎn)成交價格往往會比正常價格（）。A.偏高B.偏低C.不高不低D.無法確定

25、五志過極均可傷A.心B.肝C.肺D.腎

26、下列不屬于土地權(quán)屬證書的是（）。A.《國有土地使用證》B.《集體土地所有證》C.《土地他項權(quán)利證明書》D.《房地所有權(quán)證書》

27、某辦公樓的建筑面積為1500m2，土地面積為1000m2，目前的房地產(chǎn)市場價值為5000元/m2，同類土地的市場單價為2200元/m2。在法律、政策允許下，如果對該辦公樓進行裝修改造，預計裝修改造費用及應得利潤為1300元/m2；裝修改造后的房地產(chǎn)市場價值可達6500元/m2；如果將建筑物拆除后新建較高標準的辦公樓，預計拆除費用為300元/m2，舊建筑物殘值為50元/m2，新建筑物重置價格為3800元/m2，新建后的房地產(chǎn)市場價值可達8000元/m2。該房地產(chǎn)的最高最佳利用方式為（）。A.維持現(xiàn)狀B.更新改造C.拆除建筑物作為空地轉(zhuǎn)讓D.新建較高標準的辦公樓

28、采用收益法測算房地產(chǎn)價格時，公式表示()。A.房地產(chǎn)凈收益按－固定數(shù)額逐年遞增B.房地產(chǎn)凈收益按－固定數(shù)額逐年遞減C.房地產(chǎn)凈收益按－固定比率逐年遞增D.房地產(chǎn)凈收益按－固定比率逐年遞減

29、下列有關房地產(chǎn)價值和價格，表述錯誤的是（）。A.價格是價值的外在表現(xiàn)B.價值是物的真實所值C.價格是價值波動的“中心”D.現(xiàn)實中由于定價決策、個人偏好等原因，可能造成高值低價的交易

30、參與津液的輸布，不參與津液排泄的是A.脾B.胃C.腎D.肝

31、數(shù)學曲線擬合法中最簡單、最常用的方法是（）。A.指數(shù)曲線趨勢法B.直線趨勢法C.二次拋物線趨勢法D.指數(shù)修勻法

32、在某城市房地產(chǎn)交易中，賣方、買方應繳納的稅費分別為正常負擔下的價格的6%和3%，某宗房地產(chǎn)交易中，買方付給賣方2500元/m2，應繳納的稅費均由賣方負擔。則該宗房地產(chǎn)的正常負擔下的價格為（）元/m2。A.2660B.2425C.2294D.2427

33、不屬于房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容是（）。A.經(jīng)濟狀況調(diào)整B.區(qū)位狀況調(diào)整C.實物狀況調(diào)整D.權(quán)益狀況調(diào)整

34、某建筑物的建筑面積為120m2，該建筑物的有效年齡為8年，年折舊額為1800元，其重置成本為800元/m2，用直線法計算該建筑物的成新率為（）。A.15%B.44%C.56%D.85%

35、關于房地產(chǎn)估價合法原則及其運用的說法，正確的是（）。A.只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價對象B.估價對象狀況必須是實際情況C.以公益為目的的學校教學樓可以作為抵押評估對象D.估價結(jié)果應是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格

36、從（）年開始房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格實行全國統(tǒng)一考試制度。A.1994B.1995C.2001D.2003

37、十二經(jīng)脈之氣“結(jié)、聚、散、絡”于筋肉、關節(jié)的體系是A.十二經(jīng)脈B.十二經(jīng)筋C.十二經(jīng)別D.十二皮部

38、某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/平方米，正常開發(fā)成本為1500元/平方米，管理費用為前兩項的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費用為100元/平方米，直接成本利潤率為6%，則開發(fā)后的地價為（）元/平方米。A.1840B.2840C.2966D.3000

39、在使用假設開發(fā)法評估在建工程價值時，利用直接成本利潤率估算開發(fā)利潤的公式為：開發(fā)利潤＝（）×直接成本利潤率。A.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值B.土地成本＋開發(fā)成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息C.土地成本＋開發(fā)成本＋管理費用＋銷售費用D.土地成本＋開發(fā)成本

40、評估某宗房地產(chǎn)的市場價值，選取了甲、乙、丙三個可比實例：甲可比實例的成交價格為8000元/m2，比正常價格低2%；乙可比實例的賣方實收價格為7800元/m2，交易稅費全由買方負擔，當?shù)胤康禺a(chǎn)交易中買方和賣方應繳納的稅費分別為正常交易價格的3%和6%；丙可比實例的成交價格為8300元/m2，其裝修標準比估價對象的裝修標準高200元/m2。假設不考慮其他因素影響，三個可比實例比較價值的權(quán)重依次為0.4、0.2、0.4，該房地產(chǎn)的市場價格為（）元/m2。A.8157.60B.8158.91C.8163.57D.8164.88

41、估價對象由（）決定。A.委托人B.估價目的C.委托人和估價目的雙重D.估價機構(gòu)

42、房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，屬于自物權(quán)的是（）。A.所有權(quán)B.典權(quán)C.抵押權(quán)D.地役權(quán)

43、將測算修復的必要支出及應得利潤作為房地產(chǎn)價值減損額的評估方法是（）。A.成本法B.價差法C.修復成本法D.損失資本化法

44、房地產(chǎn)供給有限特性的本質(zhì)是（）。A.土地的總量有限B.房地產(chǎn)的不可移動性C.房地產(chǎn)的獨一無二性D.房地產(chǎn)的價值量大

45、利用直線趨勢法對某類商品住宅2010～2019年的平均價格進行分析，擬合成一直線趨勢方程Y＝3522＋385X，其中Y為商品住宅價格，X為時間，且∑X＝0。經(jīng)驗證該方程擬合度較高，則利用該方程預測該類商品住宅2020年的平均價格為（）元/m2。A.5447B.5832C.6987D.7757

46、下列關于選取可比實例的說法中，有誤的一項是()。A.可比實例所處的地區(qū)應與估價對象所處的地區(qū)相同，或是在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)B.可比實例的權(quán)利性質(zhì)應與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同，當兩者不相同時，一般不能作為可比實例C.可比實例的成交價格是正常成交價格，或可修正的正常成交價格D.選取可比實例的數(shù)量在實際中是越多越好，為后續(xù)進行的比較修正工作帶來方便

47、房地產(chǎn)規(guī)劃用途對房地產(chǎn)價值的影響屬于房地產(chǎn)價值影響因素中的（）。A.配套設施建設的限制B.房地產(chǎn)使用管制C.房地產(chǎn)權(quán)利的設立和行使的限制D.房地產(chǎn)相鄰關系的限制

48、神思難以集中專一，甚則神思恍惚，面色蒼白無華，舌色不榮病機是A.心血不足B.心陰不足C.心的陽氣偏衰D.心血瘀阻

49、壯水之主，以制陽光的治法是A.瀉其陽盛，治熱以寒B.滋陰以制陽C.損其陰盛，治寒以熱D.扶陽以制陰

50、某銀行存款利息方式采用單利，假設某一年期存款的年利率為6%，為吸引3年期的儲戶，則其3年期存款的單利年利率應大于（）。A.6.37%B.6.12%C.6.02%D.6%二、多選題

51、下列關于奇經(jīng)八脈的描述正確的是A.沖脈為十二經(jīng)之海B.陽蹻，陰躊脈有濡養(yǎng)眼目、司眼瞼開合和下肢運動的作用C.陰維脈的作用為維系諸陰經(jīng)，陽維脈維系諸陽經(jīng)D.陽維脈為病，多見寒熱；陰維脈為病，多見心胸、脘腹、陰中疼痛

52、（）是最簡單、最基礎的距離，但在路網(wǎng)不夠發(fā)達和地形復雜的地區(qū)，它往往會失去意義。A.空間直線距離B.交通路線距離C.交通時間距離D.經(jīng)濟距離

53、某可比實例成交價格為100萬美元，成交時人民幣兌美元的匯率為6.5:1，至價值時點按人民幣計的類似房地產(chǎn)價格上漲5%，人民幣兌美元的匯率為6.3:1，對該可比實例進行市場狀況調(diào)整后的價格為人民幣（）萬元。A.630.0B.650.0C.661.5D.682.5

54、收集什么樣的實例資料，主要取決于擬采用的估價方法，對于比較法而言，主要是（）。A.成本實例資料B.交易實例資料C.收益實例資料D.成交實例資料

55、某宗房地產(chǎn)2013年2月25日的價格為1000美元/m2。匯率為1美元＝6.29元人民幣，該類房地產(chǎn)以美元為基準的價格變動平均每月比上月遞減0.5%。則其在2013年10月25日的價格為（）元人民幣（2013年10月25日的匯率為1美元＝6.12元人民幣）。A.6043B.5879C.6290D.6120

56、某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補辦了土地出讓使用權(quán)手續(xù)，出讓年限為50年(自補辦之日算起)。在2006年1月時，建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟壽命為45年，則在計算建筑物折舊時，經(jīng)濟壽命應取為()年。A.45B.50C.52D.55

57、到達目內(nèi)眥的經(jīng)脈有A.陽蹺脈B.膀胱經(jīng)C.肝經(jīng)D.陰蹺脈

58、甲、乙兩宗相鄰地塊，甲宗地價值為70萬元，乙宗地價值為50萬元。合并后的房地產(chǎn)價值為150萬元。若乙宗地土地權(quán)利人購買甲地塊，下列最合理要價是（）萬元。A.70B.80C.90D.100

59、神思難以集中專一，甚則神思恍惚，面色蒼白無華，舌色不榮病機是A.心血不足B.心陰不足C.心的陽氣偏衰D.心血瘀阻

60、城市規(guī)劃對房地產(chǎn)用途、建筑容積率的限制，屬于房地產(chǎn)權(quán)益中的()。A.房地產(chǎn)的各項權(quán)利B.受到其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的房地產(chǎn)權(quán)利C.受到其他各種限制的房地產(chǎn)權(quán)利D.房地產(chǎn)的額外利益收益

61、在某宗房地產(chǎn)估價中，三個可比實例房地產(chǎn)對應的比準單價分別是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根據(jù)可比性綜合評估得到的三個可比實例對應的比準單價的權(quán)重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權(quán)算術平均法和中位數(shù)法測算最終的比準單價，則前者與后者的差值是()元/m2。A.-100B.50C.50D.100

62、間接比較的判定，某可比實例的房地產(chǎn)狀況劣于標準房地產(chǎn)狀況，價格低2%；而估價對象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標準房地產(chǎn)狀況，價格高5%。若改為直接比較判定，將出現(xiàn)（）的情形。A.估價對象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于可比實例的房地產(chǎn)狀況，價格高6%B.可比實例的房地產(chǎn)狀況劣于估價對象的房地產(chǎn)狀況，價格低6%C.可比實例價格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.071D.可比實例價格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為0.933

63、出租或營業(yè)型房地產(chǎn)最適宜采用的估價方法是（）。A.成本法B.長期趨勢法C.收益法D.假設開發(fā)法

64、在經(jīng)濟學范疇的價值中，房地產(chǎn)估價通常所講的價值是指()。A.使用價值B.交換價值C.理論價值D.評估價值

65、生產(chǎn)關系對生產(chǎn)力的反作用表現(xiàn)在A.生產(chǎn)關系決定生產(chǎn)力的性質(zhì)B.生產(chǎn)關系決定生產(chǎn)力的發(fā)展C.生產(chǎn)關系決定生產(chǎn)力的根本方向D.生產(chǎn)關系可以加速或延緩生產(chǎn)力的發(fā)展

66、下列哪項不是血瘀的形成因素A.陰虛B.血熱C.瘀血D.痰濁

67、商品經(jīng)濟是A.以自給自足為特征的經(jīng)濟形式B.為他人而生產(chǎn)的經(jīng)濟形式C.直接以交換為目的的經(jīng)濟形式D.存在于一切社會的經(jīng)濟形式

68、現(xiàn)擬開發(fā)建設某寫字樓，預計3年后建成并全部售出，總建筑面積為10000m2，可售建筑面積為8000m2，銷售單價為1.6萬元/m2，若報酬率為8%，折現(xiàn)率為10%。則測算該寫字樓開發(fā)完成后的現(xiàn)值是（）萬元。A.9616.83B.10161.05C.12021.04D.12800

69、采用百分比法進行交易情況修正時，交易情況修正系數(shù)應以（）為基準來確定。A.成交價格B.賬面價格C.正常價格D.期望價格

70、某商品住宅項目開發(fā)利潤為300萬元，土地取得成本為600萬元，建設成本為900萬元，管理費用為50萬元，銷售費用為60萬元，投資利息為150萬元，銷售稅金為120萬元。該商品住宅項目的成本利潤率為（）。A.15.96%B.17.05%C.23.44%D.25.86%

71、評估甲別墅的市場價值，選取乙別墅為可比實例，乙別墅的成交價格為10000元/m2，裝修標準為1200元/m2，（甲別墅的裝修標準為1000元/m2），因乙別墅的周邊環(huán)境優(yōu)于甲別墅，在同等條件下，單價比甲別墅高3%，若不考慮其他因素，則通過乙別墅求取的比較價值為（）元/m2。A.9515B.9690C.10500D.10737

72、下列哪項不屬于氣機失調(diào)A.氣滯B.氣逆C.氣脫D.氣虛

73、五行學說可以用于指導疾病的診斷，確定五臟的病變部位。如面見赤色，口味苦，脈洪，為A.腎水凌心B.肝病犯脾C.肝病D.心病

74、房地產(chǎn)規(guī)劃用途對房地產(chǎn)價值的影響屬于房地產(chǎn)價值影響因素中的（）。A.配套設施建設的限制B.房地產(chǎn)使用管制C.房地產(chǎn)權(quán)利的設立和行使的限制D.房地產(chǎn)相鄰關系的限制

75、“……筋骨堅，發(fā)長極，身體盛壯……”是指A.男子.四八B.男子，五八C.女子，三七D.女子，四七

76、（）一般是采取某些措施使房地產(chǎn)價格處在較低水平A.低價格政策B.高價格政策C.均價格政策D.最高價格政策

77、下列關于開發(fā)經(jīng)營期、建設期、經(jīng)營期等之間關系的說法錯誤的是（）。A.開發(fā)經(jīng)營期可分為建設期和經(jīng)營期B.建設期的起點與開發(fā)經(jīng)營期的起點相同C.經(jīng)營期可具體化為銷售期和運營期

78、當新用途下的房地產(chǎn)價值減去改變用途的必要支出及應得利潤大于現(xiàn)用途下的房地產(chǎn)價值時，應以（）為前提進行估價。A.維持現(xiàn)狀B.更新改造C.改變用途D.重新開發(fā)

79、下列哪項專著的成書，不是標志著中醫(yī)學理論體系的初步形成A.《傷寒雜病論》B.《黃帝內(nèi)經(jīng)》C.《神農(nóng)本草經(jīng)》D.《醫(yī)宗金鑒》

80、估價報告經(jīng)內(nèi)部審核合格并完成有關簽字、蓋章等手續(xù)后，估價機構(gòu)應按照有關規(guī)定或與委托人約定的方式，及時將估價報告交給（）。A.估價師B.委托人C.地方性審查機構(gòu)D.地方級政府

81、某塊土地上有一建筑物，各層建筑面積相同，共有10層，且建筑基底總面積為600m2，建筑用地面積為1000m2，則建筑容積率為()。A.60B.6C.10D.60%

82、某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500平方米，層高4.1米，土地剩余使用年限為30年，不可續(xù)期。目前市場上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6米，建筑物重建成本為2000元/平方米。假定層高每增加0.1m，建造費用每平米相應增加10元。由于層高過大，該辦公樓每年要多耗費2.5萬元能源費用。以重建成本為基礎估算該建筑物的價值，則應扣除的功能折舊為（）萬元。（建筑物報酬率為10%）A.11.80B.16.07C.23.57D.31.06

83、某寫字樓年出租凈收益為300萬元，預計未來三年內(nèi)仍然維持該水平，三年后該寫字樓價格為現(xiàn)在寫字樓價格的1.2倍，該類房地產(chǎn)的報酬率為10%，則該宗寫字樓現(xiàn)在的價格為（）萬元。A.4580B.5580C.6580D.7580

84、馬克思主義政黨的最局綱領和奮斗目標是A.解放生產(chǎn)力，發(fā)展生產(chǎn)力B.消滅剝削，消除兩極分化C.建設社會主義D.最終實現(xiàn)共產(chǎn)主義

85、如果一組數(shù)字中含有異常的或極端的數(shù)值，采用平均數(shù)就有可能得到非典型的甚至是誤導的結(jié)果，這時采用（）較合適。A.平均數(shù)B.中位數(shù)C.眾數(shù)D.最高或最低值法

86、假設開發(fā)法是以()為理論依據(jù)的。A.收益遞增原理B.均衡原理C.預期原理D.未來趨勢原理

87、某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500m2，層高4.1米，土地剩余使用年限為30年，不可續(xù)期。目前市場上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6米，建筑物重建成本為2000元/m2。假定層高每增加0.1m，建造費用每平米相應增加10元。由于層高過大，該辦公樓每年要多耗費2.5萬元能源費用。以重建成本為基礎估算該建筑物的價值，則應扣除的功能折舊為（）萬元。（建筑物報酬率為10%）A.11.80B.16.07C.23.57D.31.07

88、后續(xù)的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用通常不是集中在一個時點發(fā)生，而是分散在一段時間內(nèi)不斷發(fā)生，但計息時通常將其假設為在所發(fā)生的時間段的（）。A.期初B.期中C.期末D.任意階段

89、當建設用地使用權(quán)期限屆滿時，其土地使用權(quán)可以自動續(xù)期的是（）。A.寫字樓B.生產(chǎn)用房C.加油站D.住宅

90、某倉庫房地產(chǎn)，建筑面積為800m2，容積率為0.8，對應的土地單價為850元/m2，現(xiàn)擬變更為商業(yè)用地，容積率為2.0，并已取得規(guī)劃、國土等管理部門的許可。假定改為商業(yè)用地后樓面地價為2000元/m2，則理論上應補地價的數(shù)額為()萬元。A.93.75B.115C.293.75D.315

91、為財務報告服務的估價，為保證會計資料的可比性，需要遵循的原則是（）。A.合法原則B.最高最佳利用原則C.一致性原則D.一貫性原則

92、“三通一平”一般是指某區(qū)域具備了（）等設施以及場地平整。A.水通、氣通、電通B.路通、水通、電通C.路通、水通、氣通D.路通、電通、氣通

93、房地產(chǎn)估價之所以要遵守價值時點原則，是因為（）。A.影響房地產(chǎn)價格的因素是不斷變化的B.房地產(chǎn)自身狀況會發(fā)生變化C.必須確定一個價值所對應的時間D.房地產(chǎn)經(jīng)濟活動通常有確定的發(fā)生時間

94、房地產(chǎn)損害賠償?shù)念愋投喾N多樣，但其中并不包括（）。A.因使他人房地產(chǎn)遭受污染的B.因修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給房地產(chǎn)權(quán)利人等的合法權(quán)益造成損失的C.因新建建筑物影響了相鄰建筑物的通風、采光、日照、景觀、視野等，造成相鄰房地產(chǎn)價值減損的D.因初始登記不當，造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害的

95、新建房地產(chǎn)的土地取得成本為600萬元，建設成本為500萬元，管理費用為40萬元，銷售費用為20萬元，投資利息為30萬元，銷售稅費為售價的6.5%，直接成本利潤率為20%，該房地產(chǎn)的價值為（）萬元。A.1508.02B.1520.86C.1527.27D.1619.05

96、房地產(chǎn)利用中存在外部性，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)（）的特性。A.不可移性B.獨一無二C.相互影響D.用途多樣

97、下列影響一套住房價格的因素中，不屬于實物因素的是（）。A.朝向B.保溫C.隔音D.戶型

98、某個可比實例2013年1月1日的價格為2000美元/m2，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準的價格變動平均每月比上月上漲0.2%。假設人民幣與美元的市場匯率2013年1月1日為1美元＝6.29元人民幣，2013年9月1日為1美元＝6.16元人民幣。則將該可比實例的價格調(diào)整到2013年9月1日為（）元人民幣/m2A.12580B.12320C.12782.69D.12518.51

99、（）是指在一定時期內(nèi)因遷入和遷出因素的消長導致的人口數(shù)量增加或減少，即遷入人數(shù)與遷出人數(shù)的凈差值。A.人口機械增長B.人口自然增長C.人口凈增長D.人口負增長

100、某宗房地產(chǎn)土地面積300m2，建筑面積250m2，建筑物的外觀及設備均已陳舊過時，有待拆除重建，估價拆遷費用每平方米建筑面積300元，殘值每平方米建筑面積50元，則該宗房地產(chǎn)相對于空地的減價額為()元。A.62500B.62000C.61000D.61500三、判斷題

101、在中國外交政策中．始終要把（）A.同發(fā)展中國家的團結(jié)與合作放在第一位B.和平共處五項原則放在第一位C.同西方發(fā)達國家的合作放在第一位D.國家的主權(quán)和安全放在第一位

102、某城市路線價標準深度為24m，劃分為三個等份，從街道方向算起，各等份單獨深度價格修正率分別為50%、30%、20%，則臨街16m的矩形土地的平均深度價格修正率為120%。（）

103、在一定時期內(nèi)，對于開發(fā)周期較短的房地產(chǎn)，供給彈性相應地比較??；開發(fā)周期較長的房地產(chǎn)，供給彈性相應地比較大。()

104、江澤民為黨的思想路線增加的新內(nèi)容是（）A.解放思想B.與時俱進C.開拓創(chuàng)新D.執(zhí)政為民

105、黨的基本路線規(guī)定的黨在社會主義初級階段的奮斗目標是（）A.建設“富強民主文明和諧的社會主義現(xiàn)代化國家”B.“一個中心、兩個基本點”C.“領導和團結(jié)全國各族人民”D.“自力更生，艱苦創(chuàng)業(yè)”

106、對于可修復的房地產(chǎn)價值減損額，可用損失資本化法進行評估。（）

107、某建筑物建成于1996年10月1日，該建筑物所在地的土地使用權(quán)為1994年10月1日取得，土地使用權(quán)年期為40年；該類建筑物壽命為50年，殘值率為0。則2006年10月1日該建筑物按直線法計算的成新率為80%。()

108、評估拖欠工程款的房地產(chǎn)在建工程的抵押價值時，該房地產(chǎn)的抵押價值不應包含發(fā)包人拖欠承包人的建設工程價款。（）

109、國家在出讓建設用地使用權(quán)時可以將受讓人對空間享有的權(quán)利通過出讓土地的四至、建筑物的高度和深度加以確定，確定范圍之外的空間仍然屬于國家，國家可以將其用于公共用途或者另外出讓。（）

110、我國社會主義初級階段的主要矛盾是（）A.城鄉(xiāng)之間的矛盾B.人民日益增長的物質(zhì)文化需要同落后的社會生產(chǎn)之間的矛盾C.促進效率提高與體現(xiàn)社會公平與正義之間的矛盾D.工人、農(nóng)民與官僚集團的矛盾

111、在影響房地產(chǎn)價格的各因素中，如果某影響因素最初對某房地產(chǎn)價格的影響是正向的，但隨著該影響因素的變化，其對該房地產(chǎn)價格的影響可能出現(xiàn)相反的情況。（）

112、管理費用通常按照土地成本與建設成本之和的一定比例來測算。（）

113、劃分路線價區(qū)段時，將可及性相當、地塊相連的土地劃為同一路線價區(qū)段。因此，兩個路口之間的地段必然是同一個路線價區(qū)段。（）

114、在比較法估價中，當有較多的交易實例符合可比實例要求時，應選取其中與估價對象最相似的，與預設的估價結(jié)果最接近的交易實例，因此不能隨意選取交易實例。（）

115、比較法中，價格修正，即對可比實例的成交價格進行“改正”，這種處理稱為建立比較基礎。（）

116、可出售的房地產(chǎn)可以采用比較法估價；出租或自營的房地產(chǎn)可以采用收益法估價；僅適用于自用的房地產(chǎn)主要采用成本法估價。（）

117、估價資料的保存期限是從估價報告出具之日起到估價報告得到使用之日止。（）

118、估價需求者可能是個人，也可能是企業(yè)、事業(yè)單位及其有關部門或者其他組織；可能是房屋所有權(quán)人、土地使用權(quán)人，也可能是房屋所有權(quán)人、土地使用權(quán)人以外的投資者、債權(quán)人等。但不可能是政府等行政機關。（）

119、在社會主義建設新時期解放思想的關鍵是（）A.怎樣認識什么是社會主義，如何建設社會主義B.怎樣認識什么是毛澤東思想C.怎樣對待毛澤東思想D.怎樣對待資本主義

120、合法原則要求房地產(chǎn)估價應以估價對象的合法權(quán)益為前提進行。()

參考答案與解析

1、答案：C本題解析：征用耕地的的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每1個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的4～6倍，但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。

2、答案：B本題解析：本題中，交易稅均由賣方承擔，則買方實付金額為29萬元；根據(jù)公式：正常負擔下的價格＝買方實付金額/（1＋應由買方繳納的稅費比率），該宗房地產(chǎn)交易的正常負擔下的價格＝29÷（1＋3%）＝28.2（萬元）。

3、答案：A本題解析：根據(jù)不同期限房地產(chǎn)價格之間的換算公式，得：

4、答案：C本題解析：本題考查的是價值時點原則?！斗康禺a(chǎn)抵押估價指導意見》第十條規(guī)定，房地產(chǎn)抵押估價時點，原則上為完成估價對象實地查勘之日，但估價委托合同另有約定的除外。價值時點不是完成實地查勘之日的，應當在“估價的假設和限制條件”中假定估價對象在價值時點的狀況與在完成實地查勘之日的狀況一致，并在估價報告中提醒估價報告使用者注意。

5、答案：C本題解析：超過估價報告使用期限使用估價報告的，相關責任應由估價報告使用人承擔；在估價報告使用期限內(nèi)使用估價報告的，則估價報告有效期或估價責任期限應到估價服務的行為結(jié)束為止，即在估價報告上蓋章的估價機構(gòu)和簽名的估價師要負責到底。

6、答案：D本題解析：開發(fā)完成后的地價＝土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費用＋投資利息＋銷售費用＋銷售稅費＋銷售利潤＝（1000＋1500）×（1＋16%）＋100＝3000（元/m2）。

7、答案：C本題解析：根據(jù)公式補地價（總價）＝補地價（單價）×土地總面積，則該宗地塊理論上應補交的地價為：P＝5000×（8×40%×3000＋8×60%×1000－1.0×800）＝6800（萬元）。

8、答案：D本題解析：本題考查的是建立比較基礎。正常負擔下的價格＝賣方實得金額/（1－應由賣方繳納的稅費比率）＝2385/（1－6.8%）＝2559.01（元/m2），買方實付金額＝正常負擔下的價格×（1＋應由買方繳納的稅費比率）＝2559.01×（1＋3.9%）＝2658.81（元/m2）。

9、答案：A本題解析：采用直接比較調(diào)整進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的表達式為：可比實例在自身狀況下的價格×100÷可比實例狀況相對于估價對象狀況的得分＝可比實例在估價對象狀況下的價格。

10、答案：D本題解析：最高最佳利用不是無條件的最高最佳利用，而是在法律法規(guī)、城市規(guī)劃和出讓合同等允許范圍內(nèi)的最高最佳利用。因此，最高最佳利用原則與合法原則的關系是：遵循了合法原則，并不意味著會遵循最高最佳利用原則；而遵循了最高最佳利用原則，則必然符合了合法原則中對估價對象依法利用的要求。本題中，將權(quán)屬登記為工業(yè)用途的廠房改造為小商鋪出租，顯然忽略了法律上允許這一條件。

11、答案：A本題解析：選取的可比實例規(guī)模應當與估價對象的規(guī)模相當。選取的可比實例的規(guī)模一般應在估價對象規(guī)模的0.5～2倍范圍內(nèi)，即：0.5≤可比實例規(guī)模/估價對象規(guī)?！?。

12、答案：D本題解析：在同一個房地產(chǎn)市場上，相似的房地產(chǎn)會有相近的價格。因為在現(xiàn)實房地產(chǎn)交易中，任何理性的買者和賣者，都會將其擬買或擬賣的房地產(chǎn)與市場上相似的房地產(chǎn)進行比較，從而任何理性的買者不會接受比市場上相似的房地產(chǎn)的正常價格過高的價格，任何理性的賣者不會接受比市場上相似的的正常價格過低的價格，最終是類似的房地產(chǎn)的價格相互牽掣，相互接近。

13、答案：D本題解析：小腸泌別清濁的功能是指：(1)經(jīng)過小腸消化后的飲食物，分為水谷精微和食物殘渣兩個部分；(2)將水谷精微吸收，把食物殘渣向大腸輸送；(3)小腸在吸收水谷精微的同時，也吸收了大量的水液，故又稱“小腸主液”。小腸的泌別清濁功能，還與尿液的量有關。如小腸的泌別清濁功能正常，則二便正常；如小腸的泌別清濁異常，則大便變稀薄，而小便短少，也就是說，小腸內(nèi)的水液量多寡與尿量有關。臨床上常用的“利小便即所以實大便”的治法，即是此理。

14、答案：B本題解析：暫無解析

15、答案：A本題解析：最高最佳利用原則要求估價價值是在估價對象最高最佳利用下的價值或價格。最高最佳利用，是指法律上允許、技術上可能、財務上可行并使價值最大的合理、可能的利用。遵循了最高最佳利用原則，則必然符合了合法原則中對估價對象合法利用的要求。因而，最高最佳利用原則要求評估價格應是在合法使用的方式下，各種可能的使用方式中能夠獲得最大利益的使用方式的估價結(jié)果。

16、答案：C本題解析：[知識點]房地產(chǎn)價格的構(gòu)成

17、答案：C本題解析：間接比較調(diào)整是選定或設定標準房地產(chǎn)，將估價對象狀況和可比實例狀況分別與標準房地產(chǎn)狀況進行比較，根據(jù)其間的差異對可比實例成交價格進行的調(diào)整。

18、答案：D本題解析：在進行房地產(chǎn)狀況比較、調(diào)整之前，要搞清楚可比實例狀況和估價對象狀況應是何時的狀況?？杀葘嵗隣顩r應是其成交價格所對應或反映的狀況，而不是它在價值時點的狀況，也不一定是在其成交日期的狀況。因為在價值時點，可比實例狀況可能發(fā)生了變化，從而其成交價格就不能反映了。

19、答案：D本題解析：后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期中，建設期又可分為前期和建造期。價值時點為2015年6月1日，至2015年4月30日因故停工，該工程已完成工期13個月，剩余正常工期為11個月，再加上換手續(xù)3個月，則假設開發(fā)法估價中，按被迫轉(zhuǎn)讓前提估價，因此，后續(xù)建設期＝3＋24－13＝14（個月）。

20、答案：C本題解析：該住宅因被淹而造成的損失為：

21、答案：B本題解析：春夏——人體肌膚疏松而多汗，慎用辛溫。東南地區(qū)——地勢低而溫熱，病多濕熱，治宜苦寒。

22、答案：D本題解析：暫無解析

23、答案：D本題解析：雖然任何資產(chǎn)在某一時點都有一個具體的位置，但是房地產(chǎn)不可移動，其位置固定不變，其他資產(chǎn)可以移動，其位置能夠隨時改變，因此，區(qū)位對價值的決定作用幾乎是房地產(chǎn)所獨有的。

24、答案：B本題解析：對交易對象或市場行情缺乏了解往往會造成成交價格偏離正常價格。如果買方不了解交易對象或市場行情，盲目購買，成交價格往往偏高；相反，如果賣方不了解交易對象或市場行情，盲目出售，成交價格往往偏低。

25、答案：A本題解析：肺主氣司呼吸，腎主納氣，肺的呼吸深度需要腎的納氣作用來協(xié)助。腎氣充盛，吸人之氣方能經(jīng)肺之肅降而下納于腎，故有“肺為氣之主，腎為氣之根”之說。心主神明，心為君主之官，不僅喜傷心，“愁憂恐懼則傷心《靈樞·邪氣藏府病形》。

26、答案：D本題解析：房地產(chǎn)權(quán)屬證書有房屋權(quán)屬證書、土地權(quán)屬證書，或者統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。其中，房屋權(quán)屬證書有《房屋所有權(quán)證》《房屋他項權(quán)證》等（過去有《房屋所有權(quán)證》《房屋共有權(quán)證》和《房屋他項權(quán)證》三種）。土地權(quán)屬證書有《國有土地使用證》《集體土地所有證》《集體土地使用證》和《土地他項權(quán)利證明書》。

27、答案：B本題解析：當估價對象已為某種利用時，應在調(diào)查及分析其利用現(xiàn)狀的基礎上，對其最高最佳利用和相應的估價前提作出下列之一的判斷和選擇：①維持現(xiàn)狀前提。②更新改造前提。③改變用途前提。④改變規(guī)模前提。⑤重新開發(fā)前提。⑥上述前提的某種組合或其他特殊利用前提。根據(jù)題意，6500元/m2－1300元/m2＝5200元/m2＞5000元/m2，說明裝修改造是可行的、合理的，比維持現(xiàn)狀更合理；（8000－3800＋50－300）×1500＝3950×1500（元）＜5000×1500（元），說明將建筑物拆除后新建較高標準的辦公樓不經(jīng)濟、不可行、不合理，（5000－300＋50）×1500＝712.5（萬元）＞2200×1000＝220（萬元），說明拆除建筑物作為空地轉(zhuǎn)讓不可行、不經(jīng)濟、不合理，綜上所述，對其進行裝修改造是該辦公樓的最高最佳利用方式。

28、答案：A本題解析：這是收益年限為無限年時的凈收益按－固定數(shù)額逐年遞增的公式。

29、答案：C本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點。選項C錯誤，價值是物的真實所值，是內(nèi)在的、客觀的和相對穩(wěn)定的，是價格波動的“中心”。

30、答案：D本題解析：脾、肺、腎、肝和三焦共同完成津液的輸布。津液的排泄主要通過尿液和汗液，少數(shù)通過呼氣和糞便來完成。此主要和腎、肺、脾生理功能有關。津液生成：胃、小腸、大腸、脾。脾、肺、腎、肝和三焦共同完成津液的輸布。血運正常相關臟腑功能心、肺、肝、脾、腎。氣能攝血主要體現(xiàn)在脾氣的統(tǒng)血作用。這可體現(xiàn)在使用補氣藥治療大出血的臨床運用中。

31、答案：B本題解析：數(shù)學曲線擬合法主要有直線趨勢法、指數(shù)曲線趨勢法和二次拋物線趨勢法，其中最簡單的是直線趨勢法。運用直線趨勢法預測，估價對象或類似房地產(chǎn)的歷史價值或價格的時間序列散點圖，應表現(xiàn)出明顯的直線趨勢。

32、答案：D本題解析：本題中，交易稅均由賣方承擔，則買方實付金額為2500元/m2；根據(jù)公式：正常負擔下的價格＝買方實付金額/（1＋應由買方繳納的稅費比率），該宗房地產(chǎn)的正常負擔下的價格為＝2500÷（1＋3%）＝2427.18（元/m2）。

33、答案：A本題解析：房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容可分解為區(qū)位狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。①區(qū)位狀況調(diào)整是使可比實例在其自身區(qū)位狀況下的價格成為在估價對象區(qū)位狀況下的價格的處理；②實物狀況調(diào)整是使可比實例在自身實物狀況下的價格成為在估價對象實物狀況下的價格的處理；③權(quán)益狀況調(diào)整是使可比實例在自身權(quán)益狀況下的價格成為在估價對象權(quán)益狀況下的價格的處理。

34、答案：D本題解析：利用建筑物的有效年齡、經(jīng)濟壽命或剩余經(jīng)濟壽命來求取建筑物的成新率，則成新折扣法就成了年限法的另一種表現(xiàn)形式。用直線法計算成新率的公式為：q＝[1－（1－R）t/N]×100%＝100%－d×t年折舊額與重新購建成本的比率稱為年折舊率，如果用d來表示，即：d＝D/C。代入本題數(shù)據(jù)后得：d＝D/C＝1800/（800×120）＝0.01875，q＝100%－d×t＝100%－0.01875×8＝0.85＝85%。

35、答案：D本題解析：A項，遵循合法原則并不意味著只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價對象，而是指依法判定估價對象是哪種狀況的房地產(chǎn)，就應將其作為那種狀況的房地產(chǎn)來估價。B項，依法判定的估價對象狀況通常是估價對象實際狀況，但也可能不是實際狀況，而是有關合同、招標文件等中約定的狀況或者根據(jù)估價目的的需要設定的狀況。C項，《物權(quán)法》第一百八十四條規(guī)定，學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施不得抵押。D項，合法原則要求評估價值是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格。

36、答案：B本題解析：從1995年開始，房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格實行全國統(tǒng)一考試制度。房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試為職業(yè)準入資格考試，2002年之前原則上每兩年舉行一次，2002年之后每年舉行一次。

37、答案：B本題解析：人體的經(jīng)筋是十二經(jīng)脈之氣“結(jié)、聚、散、絡”于筋肉、關節(jié)的體系，是十二經(jīng)脈的附屬部分，故稱“十二經(jīng)筋”。經(jīng)筋有聯(lián)綴四肢百骸、主司關節(jié)運動的作用。

38、答案：D本題解析：本題考查的是開發(fā)利潤。直接成本利潤率=開發(fā)利潤/（土地成本+建設成本），開發(fā)利潤＝（土地成本＋建設成本）×直接成本利潤率＝（1000＋1500）×6%＝150（元/平方米），土地價格＝土地重新取得成本＋土地開發(fā)成本＋管理費用＋投資利息＋銷售費用＋利潤＝1000＋1500＋（1000＋1500）×5%＋（1000＋1500）×5%＋100＋150＝3000（元/平方米）。

39、答案：D本題解析：使用假設開發(fā)法評估在建工程價值，一般使用公式：直接成本利潤率＝開發(fā)利潤/（土地成本＋開發(fā)成本）；因此，本題中，開發(fā)利潤＝（土地成本＋開發(fā)成本）×直接成本利潤率。

40、答案：D本題解析：在百分比修正中，交易情況修正系數(shù)應以正常價格為基準來確定。假設可比實例的成交價格比其正常價格高或低的百分率為±S%（當可比實例的成交價格比其正常價格高時，為＋S%；低時，為－S%），則有：可比實例正常價格×（1±S%）＝可比實例成交價格，因此有：可比實例成交價格×[1/（1±S%）]＝可比實例正常價格。根據(jù)題意，甲可比實例比較價值＝8000×100/（100－2）＝8163.27（元/m2），乙可比實例比較價值＝7800/（1－6%）＝8297.87（元/m2），丙可比實例比較價值＝8300－200＝8100（元/m2），估價對象比較價值＝8163.27×0.4＋8297.87×0.2＋8100×0.4＝8164.88（元/m2）。

41、答案：C本題解析：估價對象是由委托人指定，但又不是完全由其決定的。也就是說，估價對象不能簡單地根據(jù)委托人的要求來確定，不是委托人讓評什么就評什么，而應在委托人初步指定及提供有關情況和資料的基礎上，根據(jù)已確定的估價目的依法具體確定，并應明確界定其范圍，不得遺漏或虛構(gòu)。即使是委托人提出了明確的估價對象及其范圍，也應檢查是否有應列入而未列入的，或者有不應列入而列入的，特別是有無冒充、頂替甚至虛構(gòu)的。

42、答案：A本題解析：在物權(quán)中，所有權(quán)屬于自物權(quán)，其余屬于他物權(quán)。自物權(quán)是對自己的物依法享有的權(quán)利。他物權(quán)是在他人的物上依法享有的權(quán)利，是對所有權(quán)的限制。在他物權(quán)中，建設用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、地役權(quán)屬于用益物權(quán)，抵押權(quán)屬于擔保物權(quán)。

43、答案：C本題解析：修復成本法是測算修復的必要支出及應得利潤，將其作為房地產(chǎn)價值減損額的方法。該方法主要用于評估可修復的房地產(chǎn)價值減損額。

44、答案：B本題解析：房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上不在于土地總量不能增加，主要是因為房地產(chǎn)的不可移動特性造成了房地產(chǎn)供給不能集中于一處，在特定位置上具有固定的數(shù)量。這也是房地產(chǎn)供給與一般物品供給的最主要區(qū)別。

45、答案：D本題解析：本題考查的是長期趨勢法中的數(shù)學曲線擬合法。取2014年對應的X＝－1，2015年對應的X＝1，則滿足∑X＝0。偶數(shù)年，間隔2。（若為奇數(shù)年數(shù)據(jù)，最中間的數(shù)取0，間隔1）2020年，X＝11，則Y＝3522＋385×11＝7757。P385。

46、答案：D本題解析：選取可比實例的數(shù)量從理論上講是越多越好，但是，如果要求選取的數(shù)量過多，一是可能由于交易實例缺乏而難以做到，二是后續(xù)進行比較修正的工作量大，所以，一般要求選取3個以上(含3個)、10個以下(含10個)的可比實例即可。

47、答案：B本題解析：房地產(chǎn)權(quán)益因素中，對房地產(chǎn)利用的限制可歸納為3個方面：①房地產(chǎn)權(quán)利及其行使的限制；②房地產(chǎn)使用管制，有意義的使用管制主要是農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地，以及對土地用途、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度等的規(guī)定；③相鄰關系的限制。

48、答案：A本題解析：陽氣不足，血脈寒滯；痰濁凝聚都可引起心血瘀阻。勞倦感寒，或情志刺激常可誘發(fā)或加重；其表現(xiàn)是瘀血痹阻于心脈，心脈氣血運行不暢，故心胸憋悶、疼痛等。心脈為瘀血所阻，氣血凝滯而不通，則可見心悸怔忡，驚恐萬狀，心前區(qū)暴痛，甚則肢冷、脈伏不出，汗出而脫厥等。心血虧損，多由于失血，或血液生化不足，或情志內(nèi)傷，耗損心血等所致。表現(xiàn)為心血不足，則血脈空虛而心無所主，可見脈細無力；血虛不能滋養(yǎng)心神．則神識衰弱，可見神思難以集中專一，甚則神思恍惚；血虛不能涵斂心陽，陽不入陰，則神不守舍，而見失眠多夢；血虛，心失所養(yǎng)，則心悸。

49、答案：B本題解析：因陽虛不能制陰而致陰寒偏盛者，應補陽以制陰，最終導致腎陽虛損，即王冰所謂“益火之源，以消陰翳”《素問·至真要大論》注語。《素問·陰陽應象大論》稱之為“陰病治陽”。這里的“陰病”指的是陽虛則陰氣相對偏盛．治陽即補陽之意。若屬陰陽兩虛，則應陰陽雙補?！端貑枴り庩枒蟠笳摗贩Q之為“陽病治陰”。這里的“陽病”指的是陰虛則陽氣相對偏亢，治陰即補陰之意。

50、答案：A本題解析：由于通常情況下單利存款（定期）在存款期間不能隨意提取，流動性相對較差，所以實際上的單利利率還應比計算出的單利利率高一些。即：i1＝[（1＋i2）n－1]/n。代入具體數(shù)值可得，i1＝[（1＋6%）3－1]/3＝6.37%。

51、答案：A、B、C、D本題解析：督脈總督一身之陽，任脈總?cè)我簧碇帲瑳_脈為十二經(jīng)之海；陽蹻為足太陽之別，陰蹻為足少陰之別，能使機關矯健。其病多表現(xiàn)為肢體痿痹無力，運動障礙。陽維脈起于諸陽會，以維系諸陽經(jīng)，陰維脈起于諸陰交，以維系諸陰經(jīng)，所以為全身之綱維；陽維脈為病，多見寒熱；陰維脈為病，多見心胸、脘腹、陰中疼痛。

52、答案：A本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。空間直線距離是最簡單、最基礎的距離，但在路網(wǎng)不夠發(fā)達、有河流阻隔、地形復雜地區(qū)（如山城）等情況下，它往往會失去意義。

53、答案：D本題解析：考點:統(tǒng)一計價單位。本題的關鍵在于匯率的選擇。100×6.5×（1＋5%）＝682.5（萬元人民幣）。未做市場狀況調(diào)整時，采取可比實例成交日的匯率，已經(jīng)做過了市場狀況調(diào)整，則采用估價價值時點的匯率。

54、答案：B本題解析：針對特定的估價對象應收集哪些資料，主要取決于擬采用的估價方法。對比較法而言，主要是收集交易實例資料；對收益法而言，主要是收集收益實例資料；對成本法和假設開發(fā)法而言，主要是收集成本實例資料。而具體應收集的內(nèi)容，要針對估價方法中的計算所需要的數(shù)據(jù)進行。

55、答案：B本題解析：采用逐期遞增或遞減的價格變動率進行市場狀況調(diào)整的公式為：可比實例在價值時點時的價格＝可比實例在成交日期時的價格×（1±價格變動率）期數(shù)。在統(tǒng)一幣種方面，將美元的價格換算為人民幣的價格，因本題中指出按照美元為基準，因此應采用價值時點的匯率進行換算。根據(jù)題意，該類房地產(chǎn)在2013年10月25日的價格＝1000×6.12×（1－0.5%）8＝5879（元/m2）。

56、答案：C本題解析：建筑物的經(jīng)濟壽命晚于土地使用年限而結(jié)束的，應按照建筑物的實際經(jīng)過年數(shù)加上土地使用權(quán)的剩余年限計算建筑物的折舊。

57、答案：A、B、D本題解析：目內(nèi)眥指內(nèi)眼角，經(jīng)過目內(nèi)眥的經(jīng)脈有陽蹺脈、膀胱經(jīng)、陰蹺脈。陰蹺脈起于照海和陽蹺脈起于申脈交于目內(nèi)眥、主左右之陰陽、司眼瞼開合?！鹅`樞·經(jīng)脈》：“膀胱足太陽之脈，起于目內(nèi)眥。”

58、答案：C本題解析：本題考查的是造成成交價格偏離正常價格的因素。合理要價：70＋70/（70+50）×（150-70-50）＝87.5（萬元）。

59、答案：A本題解析：陽氣不足，血脈寒滯；痰濁凝聚都可引起心血瘀阻。勞倦感寒，或情志刺激?？烧T發(fā)或加重；其表現(xiàn)是瘀血痹阻于心脈，心脈氣血運行不暢，故心胸憋悶、疼痛等。心脈為瘀血所阻，氣血凝滯而不通，則可見心悸怔忡，驚恐萬狀，心前區(qū)暴痛，甚則肢冷、脈伏不出，汗出而脫厥等。心血虧損，多由于失血，或血液生化不足，或情志內(nèi)傷，耗損心血等所致。表現(xiàn)為心血不足，則血脈空虛而心無所主，可見脈細無力；血虛不能滋養(yǎng)心神．則神識衰弱，可見神思難以集中專一，甚則神思恍惚；血虛不能涵斂心陽，陽不入陰，則神不守舍，而見失眠多夢；血虛，心失所養(yǎng)，則心悸。

60、答案：C本題解析：[知識點]房地產(chǎn)的各種權(quán)利與房地產(chǎn)區(qū)位的含義

61、答案：B本題解析：三個可比實例的比準單價的加權(quán)算術平均數(shù)=6800×0.3+6700×0.5+6300×0.2＝6650(元/m2)，而三個可比實例的比準單價的中位數(shù)為6700元/m2，前者與后者的差＝6650-6700＝-50(元/m2)

62、答案：C本題解析：設標準房地產(chǎn)價格為1，則可比實例房地產(chǎn)價格為：1×（1－2%）＝0.98；估價對象房地產(chǎn)價格為：1×（1＋5%）＝1.05。改為直接判定后，估價對象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于可比實例的房地產(chǎn)狀況，價格高：（1.05－0.98）÷0.98×100%＝7.14%；可比實例的房地產(chǎn)狀況劣于估價對象的房地產(chǎn)狀況，價格低：（1.05－0.98）÷1.05×100%＝6.67%；調(diào)整系數(shù)＝估價對象價格÷可比實例價格＝1.05÷0.98＝1.071。

63、答案：C本題解析：房地產(chǎn)的經(jīng)營使用方式主要有銷售、出租、自營和自用，相應地可以把房地產(chǎn)分為銷售的房地產(chǎn)、出租的房地產(chǎn)、自營的房地產(chǎn)和自用的房地產(chǎn)。這種分類對選用估價方法是很有用的。例如，可銷售的房地產(chǎn)可以采用比較法估價；出租或自營的房地產(chǎn)可以采用收益法估價；僅適用于自用的房地產(chǎn)主要采用成本法估價。

64、答案：B本題解析：暫無解析

65、答案：D本題解析：生產(chǎn)力是人類改造物質(zhì)世界的能力，是人們生產(chǎn)物質(zhì)產(chǎn)品的能力，它反映了人與自然的關系。生產(chǎn)關系是指在物質(zhì)生產(chǎn)過程中形成的人們之間的社會關系，它集中體現(xiàn)出人們之間的物質(zhì)利益關系。生產(chǎn)關系的內(nèi)容，包括人們在一定的生產(chǎn)資料所有制基礎上形成的，在社會生產(chǎn)總過程中發(fā)生的生產(chǎn)、分配、交換和消費的關系。生產(chǎn)力和生產(chǎn)關系是生產(chǎn)方式這個矛盾統(tǒng)一體中的對立雙方。它們之間既對立又統(tǒng)一，相互依存、相互作用，有著不可分割的內(nèi)在聯(lián)系。其中，生產(chǎn)力是矛盾的主要方面，對生產(chǎn)關系起著決定作用。首先，生產(chǎn)力的狀況決定生產(chǎn)關系的性質(zhì)。有什么樣的生產(chǎn)力，最終就會有什么樣的生產(chǎn)關系。其次，生產(chǎn)力的發(fā)展決定生產(chǎn)關系的發(fā)展和變革。另一方面，生產(chǎn)關系對生產(chǎn)力具有反作用，它會起著束縛或解放生產(chǎn)力的作用，起著阻礙或發(fā)展生產(chǎn)力的作用。當生產(chǎn)關系與生產(chǎn)力的發(fā)展要求相適合時，它會有力地推動生產(chǎn)力的發(fā)展；當生產(chǎn)關系與生產(chǎn)力的發(fā)展要求不相適合時，它會阻礙甚至破壞生產(chǎn)力的發(fā)展。因此，選項A、B、C的說法都是錯誤的，不能選。故本題的正確答案為D。

66、答案：A本題解析：氣滯、寒凝、血熱、氣虛、痰濁等，均可形成血瘀。同時，瘀血是血瘀的病理產(chǎn)物，而在瘀血形成之后，又可阻于脈絡，而成為形成血瘀的一種原因。

67、答案：C本題解析：商品經(jīng)濟不是從來就有的.而是在一定歷史條件下，作為自然經(jīng)濟的對立物而產(chǎn)生和發(fā)展起來的。商品經(jīng)濟是以交換為目的而進行生產(chǎn)的經(jīng)濟形式。自然經(jīng)濟是一種以自給自足為特征的經(jīng)濟形式。原始社會、奴隸社會和封建社會的基本經(jīng)濟形態(tài)是自然經(jīng)濟。商品經(jīng)濟是資本主義社會和社會主義社會的經(jīng)濟形態(tài)。因此，正確答案是C。

68、答案：A本題解析：由題意，該寫字樓開發(fā)完成后的現(xiàn)值＝年金終值FV×（10%，3）＝8000×1.6/（1＋10%）3＝9616.83（萬元）。

69、答案：C本題解析：本題考查的是交易情況修正的方法。在百分比修正中，交易情況修正系數(shù)應以正常價格為基準來確定，因為這樣只有一個比較基礎，如果以實際成交價格為基準，就會有多個比較基礎。

70、答案：B本題解析：開發(fā)利潤是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（或業(yè)主、建設單位）的利潤，而不是建筑施工企業(yè)的利潤。建筑施工企業(yè)的利潤已包含在建筑安裝工程費等費用中。成本利潤率的計算基數(shù)＝土地取得成本＋建設成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息，即：成本利潤率＝開發(fā)利潤/（土地取得成本＋建設成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息）本題中，該商品住宅項目的成本利潤率＝300/（600＋900＋50＋60＋150）＝17.05%。

71、答案：A本題解析：本題考查的是交易情況修正的方法。[10000－（1200－1000）]×（100/103）＝9515（元/m2）。P193。

72、答案：D本題解析：氣機失調(diào)，是指氣的升降出入失常而引起的氣滯、氣逆、氣陷、氣閉和氣脫等病理變化。

73、答案：D本題解析：事物屬性的五行歸類中，赤色、苦味、洪脈都對應心病。

74、答案：B本題解析：房地產(chǎn)權(quán)益因素中，對房地產(chǎn)利用的限制可歸納為3個方面：①房地產(chǎn)權(quán)利及其行使的限制；②房地產(chǎn)使用管制，有意義的使用管制主要是農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地，以及對土地用途、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度等的規(guī)定；③相鄰關系的限制。

75、答案：D本題解析：暫無解析

76、答案：A本題解析：本題考查的是制度政策因素。低價格政策一般是采取某些措施使房地產(chǎn)價格處在較低水平。

77、D.經(jīng)營期可以準確預測答案答案：D本題解析：AB兩項，開發(fā)經(jīng)營期可分為建設期和經(jīng)營期。建設期的起點與開發(fā)經(jīng)營期的起點相同，終點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日。建設期又可分為前期和建造期。經(jīng)營期可根據(jù)未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式而具體化。C項，由于未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式有出售、出租和自營，所以經(jīng)營期可具體化為銷售期（針對出售這種情況）和運營期（針對出租和自營兩種情況）。D項，建設期的預測要相對容易，經(jīng)營期特別是銷售期通常難以準確預測。

78、答案：C本題解析：當估價對象已為某種利用時，應在調(diào)查及分析其利用現(xiàn)狀的基礎上，對其最高最佳利用和相應的估價前提作出下列之一的判斷和選擇：①維持現(xiàn)狀前提；②更新改造前提；③改變用途前提；④改變規(guī)模前提；⑤重新開發(fā)前提；⑥上述前提的某種組合或其他特殊利用前提。其中，根據(jù)最高最佳使用原則，經(jīng)分析、判斷，以改變用途再予以利用最為合理的，應選擇改變用途前提進行估價?，F(xiàn)有房地產(chǎn)應改變用途的條件是：（新用途下的房地產(chǎn)價值－改變用途的必要支出及應得利潤）＞現(xiàn)用途下的房地產(chǎn)價值。

79、答案：D本題解析：中醫(yī)學理論體系形成于戰(zhàn)國至兩漢時期?！饵S帝內(nèi)經(jīng)》、《傷寒雜病論》、《神農(nóng)本草經(jīng)》等醫(yī)學專著的成書，標志著中醫(yī)學理論體系的初步形成。

80、答案：B本題解析：交付估價報告是房地產(chǎn)估價的基本程序。估價報告經(jīng)內(nèi)部審核合格并完成估價師簽名、估價機構(gòu)蓋章等手續(xù)后，應按照有關規(guī)定和估價委托合同約定的方式，及時將估價報告交給委托人。

81、答案：B本題解析：提示：建筑容積率＝建筑總面積/建筑用地面積，建筑總面積＝建筑基底面積×建筑層數(shù)，因此容積率=10×600/1000=6

82、答案：D本題解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。重建成本，功能過剩的折舊包括無效成本和超額持有成本。功能過剩的折舊＝50×1500+（25000/10%）×（1-1/1.130）＝31.06（萬元）。

83、答案：D本題解析：預測房地產(chǎn)未來t年期間的凈收益分別為A1，A2，…，At，第t年末的價格為Vt，則其現(xiàn)在的價格為：由題目已知，三年后價值為V3＝1.2V；則V＝（300/10%）×[1－1/（1＋10%）3]＋1.2V/（1＋10%）3由此可得，V＝7580（萬元）。

84、答案：D本題解析：黨的綱領，是黨的政治主張的集中反映。馬克思主義政黨是具有鮮明政治綱領的黨，是為共產(chǎn)主義事業(yè)而奮斗的黨。馬克思主義政黨的政治綱領規(guī)定了黨的最終目的和近期目的。黨的最終目的，是實現(xiàn)共產(chǎn)主義。為實現(xiàn)這一最終目標，根據(jù)革命或建設發(fā)展階段客觀實際的不同，又設定不同的近期目標，這是共產(chǎn)主義運動在現(xiàn)階段的行動綱領，是共產(chǎn)主義遠大目標在現(xiàn)階段的具體實踐目標?！豆伯a(chǎn)黨宣言》是無產(chǎn)階級政黨的第一個綱領。它指出：共產(chǎn)黨的最近目的是“使無產(chǎn)階級形成為階級，推翻資產(chǎn)階級的統(tǒng)治，由無產(chǎn)階級奪取政權(quán)”。黨的最終目的是徹底消滅階級，實現(xiàn)共產(chǎn)主義。馬克思主義政黨是最高綱領和最低綱領的統(tǒng)一論者。因此，本題的正確答案為D。

85、答案：B本題解析：如果一組數(shù)值中含有極端的數(shù)值，采用平均數(shù)就有可能得到非典型的甚至是誤導的結(jié)果。這種情況下采用中位數(shù)較合適；也可去掉一個最大和最小的數(shù)值，將余下的數(shù)值進行簡單算術平均。

86、答案：C本題解析：假設開發(fā)法又稱預期開發(fā)法，是預測估價對象未來完成后的價值，然后減去預測的未來開發(fā)成本、稅費和利潤等來求取估價對象價值的方法。其本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預期開發(fā)后的價值為導向求取估價對象的價值。

87、答案：D本題解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。超額持有成本的現(xiàn)值＝2.5/10%×[1－1/（1＋10%）30]＝23.57（萬元），無效成本＝50×1500＝7.5（萬元）。采用重建成本的功能過剩折舊＝無效成本＋超額持有成本的現(xiàn)值＝7.5＋23.57＝31.07（萬元）。重置成本，沒有無效成本的問題。P325。

88、答案：B本題解析：后續(xù)開發(fā)的建設成本、管理費用、銷售費用通常不是集中在一個時點發(fā)生，而是分散在一段時間內(nèi)（如開發(fā)期間或建造期間）不斷發(fā)生，但計息時通常將其假設為在所發(fā)生的時間段內(nèi)均勻發(fā)生，并具體視為集中發(fā)生在該時間段的期中。發(fā)生的時間段通常按年來劃分，精確的測算要求按半年、季或月來劃分。

89、答案：D本題解析：建設用地使用權(quán)期間屆滿，除住宅建設用地使用權(quán)自動續(xù)期外，非住宅建設用地使用權(quán)人未申請續(xù)期或者雖然申請續(xù)期但依法未獲批準的，建設用地使用權(quán)由國家無償收回。

90、答案：D本題解析：依題意，可根據(jù)公式：補地價(單價)＝?×(現(xiàn)容積率-原容積率)，代入數(shù)值即得。

91、答案：D本題解析：本題考查的是一貫性原則。一貫性原則是指為同一估價目的，在不同時間對同一房地產(chǎn)再次或多次估價時，應采用相同的估價方法或?qū)Υ绞竭M行估價。為財務報告服務的估價，一般也應遵循一貫性原則。P172。

92、答案：B本題解析：熟地是指具有較完善的城市基礎設施且場地平整，可以直接在其上進行房屋建設的土地。按照基礎設施完備程度和場地平整程度，熟地可分為“三通一平”“五通一平”“七通一平”等的土地。其中，“三通一平”一般是指通路、通水、通電以及場地平整。

93、答案：A本題解析：房地產(chǎn)估價之所以要遵循價值時點原則，是因為影響房地產(chǎn)價格的因素是不斷變化的，房地產(chǎn)市場是不斷變化的，從而房地產(chǎn)價格和價值也是不斷變化的。

94、答案：D本題解析：房地產(chǎn)損害賠償?shù)念愋投喾N多樣，主要包括：①使他人房地產(chǎn)受到污染；②新建建筑物影響相鄰房屋的通風、采光、日照、景觀、視野等；③工程施工不慎使鄰近建筑物受損；④房屋質(zhì)量缺陷給購房人造成損失；⑤修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益造成損失；⑥對房地產(chǎn)權(quán)利行使不當限制給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失；⑦未能履約（如未按照合同約定如期供貨、供款等）使他人工程停緩建或延遲竣工，給他人造成損失；⑧非法批準征收、使用土地給當事人造成損失；⑨其他房地產(chǎn)損害。

95、答案：A本題解析：房地產(chǎn)價格＝土地成本＋建設成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤，設房地產(chǎn)的價值為V，V＝600＋500＋40＋20＋30＋1100×20%＋6.5%V，求得V＝1508.02（萬元）。

96、答案：C本題解析：房地產(chǎn)因為不可移動，其用途、建筑高度、外觀等狀況通常會對周圍的房地產(chǎn)產(chǎn)生較大和較長久的影響；反之，周圍的房地產(chǎn)狀況也會對該房地產(chǎn)產(chǎn)生影響。因此，房地產(chǎn)具有相互影響特性。外部性又稱外部效應、外部影響，是指某個經(jīng)濟行為主體（生產(chǎn)者或消費者）進行生產(chǎn)或消費等活動時，對其他經(jīng)濟行為主體帶來的影響。房地產(chǎn)利用存在