碧桂園目標(biāo)策劃

一、目標(biāo)策劃—項目區(qū)位：交通+區(qū)位+房價衰減=客群導(dǎo)入市場定位：目標(biāo)市場為大良、容桂乃至廣州南片區(qū)

。項目定位為剛需及剛改型。地塊位于容桂廣珠西線高速以西，容桂碧桂園旁;鄰近廣東實驗中學(xué)順德學(xué)校附屬小學(xué)、容桂碧桂園；地塊距離廣珠城軌容桂站約15分鐘車程；距順德區(qū)政府約15分鐘車程。目標(biāo)地塊順德區(qū)政府廣珠輕軌容桂站三山新城板塊均價2.6萬/㎡佛山城區(qū)板塊均價2.5萬/㎡荔灣廣鋼新城板塊均價4.8萬/㎡大良城區(qū)及德勝板塊均價1.3-1.8萬/㎡容桂鎮(zhèn)區(qū)板塊均價1.1-1.5萬/㎡番禺板塊均價2.2-4萬/㎡廣珠西線高速南沙板塊均價1.35-1.65萬/㎡市場城市人口（萬人）城區(qū)人口（萬人）第一市場大良、容桂8745第二市場廣州南片區(qū)448336第三市場中山北片區(qū)3823一、目標(biāo)策劃—項目交通：交通規(guī)劃前景利好南順大橋連通容桂與南沙大崗，可快速接駁南沙自貿(mào)區(qū)。如2019年按計劃竣工，可15分鐘抵達(dá)南沙、番禺。通過外環(huán)路西匝道，對接中山加六線，經(jīng)過中山，通過深中通道抵達(dá)深圳，比經(jīng)虎門大橋縮短一半路程。毗鄰順德港，可一個半小時抵達(dá)香港。一、目標(biāo)策劃—項目周邊配套德勝商務(wù)區(qū)東部中心區(qū)天佑城商圈105國道大良方向碧桂公路廣珠西線高速南順大橋容桂碧桂園碧桂園鳳凰灣廣東實驗小學(xué)順德分校廣東實驗中學(xué)順德分校順德東逸英倫灣幼兒園廣珠輕軌容桂站目標(biāo)地塊容桂街道辦事處交通節(jié)點距離（KM）時間（分鐘）路況收費順德區(qū)政府6.810良好免費容桂街道辦6.514良好免費廣珠城軌容桂站6.310良好免費碧桂園總部20.625良好免費地塊位于容桂碧桂園西側(cè)。周邊2公里內(nèi)中學(xué)、小學(xué)、幼兒園等配套一應(yīng)俱全。地塊鄰近廣珠西線高速，交通優(yōu)勢明顯，可快速抵達(dá)廣州、珠海等周邊城市。一、目標(biāo)策劃—地塊基本信息

地塊基本信息占地：用地54畝

容積率：4地價：合作價591萬元/畝總價：81500萬元樓面地價：5658元/㎡付款時間:合同簽定后一個月，已支付2550萬元整，待清表完成后，辦理增資入股，再支付2611萬元整。建筑密度：≦25%建筑限高：≦80m90/70：無車位：共XX個,地上XX個，地下XX個，車位貨值XX億，項目總體凈利潤XX億。是否符合土規(guī)：符合是否符合林規(guī)：符合是否符合城規(guī)：符合是否具備開工條件：尚有拆遷未完成，要求合作方負(fù)責(zé)清理。一、目標(biāo)策劃—地塊當(dāng)前情況地塊四至：目前地塊周邊僅有西側(cè)一條道路可進(jìn)入地塊；北側(cè)為別墅區(qū)；南側(cè)村民自住房緊鄰用地紅線；東側(cè)為現(xiàn)狀水道。地塊內(nèi)現(xiàn)狀：高壓線需要拆改或埋地；地表需要清表；合作方已有樁基在地塊內(nèi)，須考慮利用或拆除。一、目標(biāo)策劃—開發(fā)分區(qū)與貨量組織展示區(qū)高層洋房、商鋪面積2.65萬㎡開工2017-07-02開放開盤2017-12-05貨量區(qū)高層洋房、商鋪面積11.92萬㎡開工2017-07-02高層洋房交樓銷售中心洋房樣板房臨建樣板房項目貨量組織產(chǎn)品類型層數(shù)戶型套數(shù)面積貨值（萬元）(㎡)洋房18FY189-10108105481371225FY189-10125139251810325FY189-111248117200152360商鋪1F毛坯-40005200總計1481145673189375展示區(qū)貨量區(qū)一、目標(biāo)策劃—市場供求分析近2年良桂板塊市場總體去化情況（2015.04-2017.04）面積段供應(yīng)面積（萬㎡）供應(yīng)套數(shù)成交面積（萬㎡）成交套數(shù)成交均價（元/㎡）成交金額（億元）供求比80㎡以下1.772427.351200611740.2480-100㎡57.23626763.1869227119450.91100-120㎡69.54639282.3475607512620.84120-140㎡51.94405957.5544957302420.90140-160㎡30.74212743.3029768557370.71160-200㎡25.32144342.5124297792330.60200-300㎡34.27140951.5521149054470.66300㎡以上9.8328118.2248411431210.54數(shù)據(jù)來源：CRIC熱銷戶型：80-140㎡產(chǎn)品，供求相當(dāng)，年均去化約9500套。機會戶型：140-160㎡產(chǎn)品，年均去化約1500套。溢價戶型：160-200㎡產(chǎn)品，供不應(yīng)求，年均去化約1200套。風(fēng)險戶型：200㎡以上產(chǎn)品，供大于求，在市場上去化較慢。一、目標(biāo)策劃—競品分析德勝板塊均價1.3-1.8萬/㎡105國道碧桂公路廣珠西線高速南順大橋容桂碧桂園碧桂園鳳凰灣廣珠輕軌容桂站目標(biāo)地塊容桂街道辦事處大良城區(qū)板塊均價1.3-1.8萬/㎡容桂板塊均價1-1.6萬/㎡2、龍光·水悅熙園總建面：19.4萬㎡，容積率3.6開盤時間：2015.05去化率：高層共推出1819套，去化約89%現(xiàn)均價：高層9960元/㎡毛坯3、時代傾城總建面：31.4萬㎡，容積率2.5開盤時間：2015.01去化率：高層共推出3180套，去化約99.5%現(xiàn)均價：高層9500元/㎡簡裝1、凱藍(lán)濱江名門總建面：11.33萬㎡，容積率5.6開盤時間：2015.01去化率：高層共推出658套，去化約95%現(xiàn)均價：高層16100元/㎡毛坯312一、目標(biāo)策劃—競品分析項目名稱（推售時間）開發(fā)商規(guī)模（萬㎡）主力戶型（㎡）項目特點均價（元/㎡）客戶構(gòu)成推出套數(shù)消化情況去化率凱藍(lán)濱江名門（2015年1月）佛山市瑞豐投資有限公司11.3380-100㎡小四居100-130㎡小五居、四居瞰江高層，介于容桂老城區(qū)與大良德勝板塊之間16100元/㎡毛坯大良、容桂客戶為主力客群，有一定經(jīng)濟(jì)實力65862795%龍光·水悅熙園（2015年5月）龍光地產(chǎn)19.480-100㎡小兩居容桂老城區(qū)，綜合體項目，配套完善，自身配套商業(yè)9960元/㎡毛坯大良、容桂客戶為主力客群1819161789%時代傾城（2015年1月）時代地產(chǎn)31.480-100㎡小三居120-140㎡四居容桂老城區(qū)，配套完善，有商業(yè)配建9500元/㎡簡裝大良、容桂客戶為主力客群3180316599.5%競品品質(zhì)良桂板塊已有保利、萬科、佳兆業(yè)、龍光、時代、招商等知名開發(fā)商均已進(jìn)入，市場競爭較為激烈。產(chǎn)品描述：當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品以高層洋房為主。產(chǎn)品特點：片區(qū)周邊品牌開發(fā)商樓盤大多已接近銷售末期，多以江景資源、配套齊全吸引周邊及佛山城區(qū)溢出客群，戶型功能性較弱。一、目標(biāo)策劃—我司產(chǎn)品分析產(chǎn)品建議：容積率4，總建面約17萬㎡，以90-130平米三房產(chǎn)品為主搶占剛需市場。項目設(shè)置商業(yè)街，作為項目自有配套。售價建議：高層精裝均價13000元/㎡，底商毛坯售價13000元/㎡，車位售價14萬元/個。Y189（T6）Y189（T5）一、目標(biāo)策劃—合作模式一、目標(biāo)策劃—項目目標(biāo)項目開放時間：2017-12-02項目開盤時間：2017-12-08開放時間目標(biāo)：5個月現(xiàn)金回正目標(biāo)：年項目總貨值：億土地獲利倍數(shù)：首期供貨：億凈利潤率：%全年銷售目標(biāo)：億自有資金回報率：%首期項目去化率：70%成就共享目標(biāo)：億一、目標(biāo)策劃—財務(wù)目標(biāo)指標(biāo)數(shù)據(jù)指標(biāo)數(shù)據(jù)指標(biāo)數(shù)據(jù)獲取方式二手收購每畝單價(萬元)591畝數(shù)54容積率4總地價（億元）3.2樓面地價（元）2216畝產(chǎn)利潤（萬元）712土地獲利倍數(shù)1.21銷售凈利率19.5%總可售面積(萬㎡)17.03總銷售收入(億元)19IRR34.2%一、目標(biāo)策劃—經(jīng)營目標(biāo)開工時間2017-7-1總貨量洋房萬㎡開放時間2017-12-02車庫萬㎡開盤時間2017-12-08總貨值洋房億開放目標(biāo)車庫億首期竣工交樓時間首期貨量萬m2成就共享實現(xiàn)日期