中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)開發(fā)現(xiàn)狀與運(yùn)營(yíng)模式分析-行業(yè)投資收益穩(wěn)定

2021年中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)開發(fā)現(xiàn)狀與運(yùn)營(yíng)模式分析-行業(yè)投資收益穩(wěn)定

物流地產(chǎn)作為物流活動(dòng)的重要載體，對(duì)于提高物流運(yùn)營(yíng)效率、降低物流成本至關(guān)重要，尤其是近年來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷發(fā)展壯大和電子商務(wù)等產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，帶動(dòng)了我國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)的快速擴(kuò)張?；谖锪鞯禺a(chǎn)收益穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)較小的顯著特點(diǎn)，與供應(yīng)相對(duì)過(guò)剩、競(jìng)爭(zhēng)加劇的寫字樓及商鋪市場(chǎng)，以及擁有大量新增供應(yīng)且受政策管控的住宅市場(chǎng)相比，物流地產(chǎn)回報(bào)較高且未來(lái)預(yù)期亦相對(duì)積極。物流地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)現(xiàn)狀——土地供應(yīng)情況2013-2016年，全國(guó)建設(shè)用地供應(yīng)規(guī)模和工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地規(guī)模逐年下降，主要是由于前期國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱導(dǎo)致城市土地資源消耗快速，政府開始限制整體建設(shè)用地供應(yīng)規(guī)模，尤其是一線城市，基本上不再供應(yīng)新的工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地。從2017年開始，國(guó)內(nèi)工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地供應(yīng)規(guī)模開始稍有回升，并且其占總建設(shè)用地供應(yīng)量的比例也稍有上漲，土地供應(yīng)規(guī)模較大的地區(qū)主要分布在二、三線城市，但對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)需求較大的一線城市的倉(cāng)儲(chǔ)用地規(guī)模仍然十分有限?！_發(fā)建設(shè)主體近幾年，電子商務(wù)蓬勃發(fā)展的推動(dòng)下，我國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展，除了專業(yè)的物流地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)力外，綠地集團(tuán)、萬(wàn)科等多家傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)軍倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)市場(chǎng);中外各類財(cái)團(tuán)紛紛注資中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)企業(yè)，進(jìn)行戰(zhàn)略合作，加大對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)市場(chǎng)的投入。根據(jù)戴德梁行資料顯示，截止到2019年底，普洛斯持有已建成倉(cāng)儲(chǔ)面積達(dá)到2816萬(wàn)平方米，占全國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)總建筑面積的30.7%，位列第一，普洛斯是中國(guó)境內(nèi)最大的現(xiàn)代物流及工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施提供商和服務(wù)商，在現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)領(lǐng)域具有絕對(duì)的領(lǐng)先地位。國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)一超多強(qiáng)的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局。物流地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式物流地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式對(duì)物流地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要，是關(guān)系到企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。在項(xiàng)目前期開發(fā)建設(shè)以及后期物流服務(wù)的實(shí)施過(guò)程中，要高度重視開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式的策略選擇。物流地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式較多，當(dāng)前國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)的開發(fā)模式主要有物流企業(yè)主導(dǎo)、地產(chǎn)開發(fā)商主導(dǎo)、地產(chǎn)開發(fā)商、物流企業(yè)合作和第三方牽頭引入物流企業(yè)和地產(chǎn)開發(fā)商四種模式。影響物流地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式的決策因素可以分為兩個(gè)方面：一是外部決策因素，主要包括物流地產(chǎn)企業(yè)外部物流資源的供應(yīng)情況，企業(yè)所處的法律環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境及人文意識(shí)環(huán)境等。二是內(nèi)部決策因素，主要包括物流地產(chǎn)企業(yè)的核心業(yè)務(wù)能力、物流在企業(yè)中的地位、企業(yè)所擁有的物流資源狀況、企業(yè)對(duì)成本控制的要求、企業(yè)的規(guī)模和實(shí)力、企業(yè)的性質(zhì)等。物流地產(chǎn)盈利模式分析物流地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要通過(guò)招商引資實(shí)現(xiàn)收益，其主要收益是在開發(fā)之后的物業(yè)管理過(guò)程中，引進(jìn)先進(jìn)的管理模式，為進(jìn)駐企業(yè)提供包括設(shè)計(jì)研發(fā)、物流運(yùn)輸、生產(chǎn)制造、人才培訓(xùn)、信息技術(shù)等全方位的增值服務(wù)。物業(yè)租金收入是構(gòu)成流地產(chǎn)開發(fā)主體的直接利潤(rùn)來(lái)源，這是物流地產(chǎn)開發(fā)主體的顯性收益，另外還包括物流增值服務(wù)收入和資產(chǎn)增值收益。近年來(lái)，隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)暴利時(shí)代漸行漸遠(yuǎn)，眾多傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)開始尋求轉(zhuǎn)型升級(jí)發(fā)展，物流地產(chǎn)由于其擁有收益穩(wěn)定性較高、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較小的優(yōu)點(diǎn)，引起國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商的普遍關(guān)注。另外，根據(jù)CBRE的資料顯示，2019年北京、上海、廣州等一線城市物流設(shè)施投資凈回報(bào)率6%-8%，要高于商業(yè)地產(chǎn)的4-5%和住宅地產(chǎn)的2-3%，其中高標(biāo)倉(cāng)的投資凈回報(bào)率要高于物流地產(chǎn)的平均水平?？傮w來(lái)看，物流地產(chǎn)追求的是一種緩慢而穩(wěn)定的利潤(rùn)回報(bào)。由于租賃期相對(duì)較長(zhǎng)，即使是市場(chǎng)波動(dòng)非常大的情況下，對(duì)租金收入的影響相對(duì)比較小。因此物流地產(chǎn)的顯著特點(diǎn)是收益穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)較小。與供應(yīng)相對(duì)過(guò)剩、競(jìng)爭(zhēng)加劇的寫字樓及商鋪市場(chǎng)，以及擁有大量新增供應(yīng)且受政策管控的住宅市場(chǎng)相比，物流地產(chǎn)回報(bào)較高且未來(lái)預(yù)期亦相對(duì)積極，正日益成為中國(guó)物業(yè)市場(chǎng)的投資熱點(diǎn)。以上數(shù)據(jù)及分析來(lái)