物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概覽報告2024-2026

2024-2026物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概覽報告匯報人：周瓊玫2024-08-01FROMBAIDUWENKU定義或者分類特點產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展歷程政治環(huán)境商業(yè)模式目錄CONTENTSFROMBAIDUWENKU經(jīng)濟(jì)環(huán)境社會環(huán)境技術(shù)環(huán)境發(fā)展驅(qū)動因素行業(yè)壁壘行業(yè)風(fēng)險行業(yè)現(xiàn)狀行業(yè)痛點問題及解決方案行業(yè)發(fā)展趨勢前景機(jī)遇與挑戰(zhàn)競爭格局經(jīng)濟(jì)環(huán)境社會環(huán)境技術(shù)環(huán)境發(fā)展驅(qū)動因素行業(yè)壁壘行業(yè)風(fēng)險行業(yè)現(xiàn)狀目錄CONTENTSFROMBAIDUWENKU行業(yè)痛點問題及解決方案行業(yè)發(fā)展趨勢前景機(jī)遇與挑戰(zhàn)競爭格局01定義或者分類特點FROMBAIDUWENKUCHAPTER什么是物流地產(chǎn)物流地產(chǎn)是指物流地產(chǎn)企業(yè)選擇合適的地點，投資建設(shè)優(yōu)質(zhì)而完善的物流設(shè)施，再將此物流設(shè)施租給有物流業(yè)務(wù)需求的客戶，并由物流地產(chǎn)企業(yè)提供相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)的物流活動。物流地產(chǎn)中的設(shè)施主要為物流倉庫，為下游客戶提供物流倉儲服務(wù)。物流地產(chǎn)能夠滿足下游客戶的非核心業(yè)務(wù)外包需求，有利于系統(tǒng)地優(yōu)化下游客戶的物流業(yè)務(wù)。按照功能和服務(wù)對象的不同，物流地產(chǎn)可分為四大類:第一類是城市配送類物流地產(chǎn)。城市配送類物流地產(chǎn)集中在人口密集的城市，主要為一線城市以及二線城市。此類物流地產(chǎn)主要服務(wù)于第三方物流企業(yè)、零售企業(yè)等，這類企業(yè)在城市周邊租賃物流地產(chǎn)倉庫用于貨物的就近配送，提升配送效率，提高消費者的消費體驗。城市配送類物流地產(chǎn)是市場中數(shù)量最多的物流地產(chǎn)類型，數(shù)量占比超過60%。第二類是進(jìn)出口類物流地產(chǎn)。進(jìn)出口類物流地產(chǎn)是進(jìn)出口企業(yè)用作貨物的周轉(zhuǎn)倉庫。此類物流地產(chǎn)主要位于港口附近，根據(jù)港口的類型的不同，進(jìn)出口類物流地產(chǎn)可進(jìn)一步分為海港類型、空港類型和陸港類型，此外還可分為保稅區(qū)倉庫和非保稅區(qū)倉庫兩種類型。進(jìn)出口類物流地產(chǎn)的發(fā)展受國內(nèi)進(jìn)出口貿(mào)易影響較大，2018年以來，受中美貿(mào)易戰(zhàn)影響，部分地區(qū)進(jìn)出口類物流地產(chǎn)租金、出租率持續(xù)下滑。第三類是工業(yè)區(qū)類物流地產(chǎn)。工業(yè)區(qū)類物流地產(chǎn)主要位于工業(yè)較發(fā)達(dá)城市的工業(yè)聚居區(qū)內(nèi)，為工業(yè)企業(yè)提供倉儲服務(wù)，主要客戶有汽車制造企業(yè)、化工企業(yè)等。市場中工業(yè)區(qū)類物流地產(chǎn)數(shù)量不多，主要是因為大部分工業(yè)企業(yè)具有自己的倉庫，較少對外租賃專業(yè)的物流地產(chǎn)倉庫。第四類是交通樞紐類物流地產(chǎn)。此類物流地產(chǎn)主要位于區(qū)域性的中心城市，是作為該區(qū)域內(nèi)的貨物集散中心而存在。例如武漢、成都城市中的交通樞紐類物流地產(chǎn)是華中地區(qū)、西南地區(qū)的貨物集散中心。區(qū)域性城市中交通樞紐類物流地產(chǎn)數(shù)量眾多，一部分服務(wù)于物流企業(yè)，作為物流企業(yè)的分撥中心；一部分服務(wù)于散戶用于堆放農(nóng)產(chǎn)品等低端貨物。此外，市場中還存在冷藏庫、冷凍庫等具有特殊用途的倉庫，但此類物流地產(chǎn)的規(guī)模相對較小，市場占比低。定義02產(chǎn)業(yè)鏈FROMBAIDUWENKUCHAPTER物流地產(chǎn)基金、地方政府、建材設(shè)備供應(yīng)商、金屬材料供應(yīng)商、化工原材料上游專業(yè)的物流地產(chǎn)企業(yè)、傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)、電商或物流企業(yè)、其他類型企業(yè)中游第三方物流企業(yè)、電商企業(yè)、制造業(yè)企業(yè)、零售企業(yè)下游產(chǎn)業(yè)鏈01020303發(fā)展歷程FROMBAIDUWENKUCHAPTER04政治環(huán)境FROMBAIDUWENKUCHAPTER描述政治環(huán)境105商業(yè)模式FROMBAIDUWENKUCHAPTER06經(jīng)濟(jì)環(huán)境FROMBAIDUWENKUCHAPTER我國經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，幾度趕超世界各國，一躍而上，成為GDP總量僅次于美國的唯一一個發(fā)展中國家。我國經(jīng)濟(jì)趕超我國人口基數(shù)大，改革開放后人才競爭激烈，大學(xué)生就業(yè)情況一直困擾著我國發(fā)展過程中。就業(yè)問題挑戰(zhàn)促進(jìn)社會就業(yè)公平問題需持續(xù)關(guān)注并及時解決，個人需提前做好職業(yè)規(guī)劃與人生規(guī)劃重中之重。公平就業(yè)關(guān)注經(jīng)濟(jì)環(huán)境07社會環(huán)境FROMBAIDUWENKUCHAPTER總體發(fā)展穩(wěn)中向好我國總體發(fā)展穩(wěn)中向好，宏觀環(huán)境穩(wěn)定繁榮，對于青年人來說，也是機(jī)遇無限的時代。關(guān)注就業(yè)公平與提前規(guī)劃促進(jìn)社會就業(yè)公平問題需持續(xù)關(guān)注并及時解決，對于個人來說提前做好職業(yè)規(guī)劃、人生規(guī)劃也是人生發(fā)展的重中之重。就業(yè)問題與人才競爭我國人口基數(shù)大，就業(yè)問題一直是發(fā)展過程中面臨的挑戰(zhàn)，人才競爭激烈，大學(xué)生畢業(yè)后就業(yè)情況、失業(yè)人士困擾國家發(fā)展。政治體系與法治化進(jìn)程自改革開放以來，政治體系日趨完善，法治化進(jìn)程也逐步趨近完美，市場經(jīng)濟(jì)體系也在不斷蓬勃發(fā)展。中國當(dāng)前的環(huán)境下描述了當(dāng)前技術(shù)發(fā)展的日新月異，包括人工智能、大數(shù)據(jù)、云計算等前沿技術(shù)的涌現(xiàn)。技術(shù)環(huán)境需求增長、消費升級、技術(shù)創(chuàng)新等是行業(yè)發(fā)展的主要驅(qū)動因素，推動了行業(yè)的進(jìn)步。發(fā)展驅(qū)動因素行業(yè)壁壘包括資金、技術(shù)、人才、品牌、渠道等方面的優(yōu)勢，提高了新進(jìn)入者的難度。行業(yè)壁壘我國經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展08技術(shù)環(huán)境FROMBAIDUWENKUCHAPTER技術(shù)驅(qū)動技術(shù)環(huán)境的發(fā)展為行業(yè)帶來了新的機(jī)遇，是行業(yè)發(fā)展的重要驅(qū)動力。創(chuàng)新動力技術(shù)環(huán)境的不斷創(chuàng)新和進(jìn)步，為行業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展提供了有力支持。人才需求技術(shù)環(huán)境的發(fā)展促進(jìn)了人才的需求和流動，為行業(yè)的人才隊伍建設(shè)提供了機(jī)遇。團(tuán)隊建設(shè)技術(shù)環(huán)境的發(fā)展要求企業(yè)加強(qiáng)團(tuán)隊建設(shè)，提高員工的技能和素質(zhì)，以適應(yīng)快速變化的市場需求。合作與交流技術(shù)環(huán)境的發(fā)展促進(jìn)了企業(yè)間的合作與交流，推動了行業(yè)的整體發(fā)展。技術(shù)環(huán)境010203040509發(fā)展驅(qū)動因素FROMBAIDUWENKUCHAPTER發(fā)展驅(qū)動因素物流行作為支撐國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，一直受到政府重視，國家已出臺多個政策推動物流行業(yè)發(fā)展政策支持中國電子商務(wù)的蓬勃發(fā)展推動著中國物流行業(yè)的進(jìn)步，物流地產(chǎn)得以快速發(fā)展。高效的物流配送和現(xiàn)代化的物流設(shè)施才能保證消費者擁有良好的網(wǎng)購體驗，是電子商務(wù)行業(yè)進(jìn)一步成長和滲透的重要助力，也是電商企業(yè)的核心競爭力之一。隨著電商行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，電商企業(yè)對物流設(shè)施的需求不斷增多，要求不斷提高。如今京東、蘇寧、阿里巴巴等電商巨頭紛紛投身到物流地產(chǎn)行業(yè)之中，通過自建定制化物流倉庫的方式，不斷提升其電商平臺的物流效率。居民收入提升，電子商務(wù)蓬勃發(fā)展倉儲作為零售供應(yīng)鏈的中的重要一環(huán)，在提升零售企業(yè)物流配送效率，提升消費體驗方面有著重要作用，因此零售業(yè)一直對物流地產(chǎn)有較多需求。隨著消費升級和新零售概念的興起，零售行業(yè)進(jìn)入了升級階段，其產(chǎn)品、模式、技術(shù)上均得到了升級，零售業(yè)在原有的倉儲需求上，對物流地產(chǎn)其他方面的要求不斷提高，推動著物流地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)步。零售業(yè)持續(xù)發(fā)展，推動物流地產(chǎn)進(jìn)步中國物流地產(chǎn)廣闊的發(fā)展空間持續(xù)吸引著資本進(jìn)入，資本的進(jìn)入也加速了中國物流地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。從人均物流倉儲面積來看，中國人均倉儲面積仍處于低位。截至到2018年底，中國通用倉儲面積約6億平方米，人均通用倉儲面積僅為0.76平方米，僅為美國的14%。中國物流地產(chǎn)市場整體仍處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，優(yōu)質(zhì)的物流地產(chǎn)項目的租金連年上漲，其空置率長期處于低位。加之政府持續(xù)出臺政策推動現(xiàn)代綜合交通運輸體系的發(fā)展和建設(shè)，為物流地產(chǎn)市場發(fā)展奠定基礎(chǔ)，中國物流地產(chǎn)行業(yè)前景光明。市場前景廣闊，資本大量涌入10行業(yè)壁壘FROMBAIDUWENKUCHAPTER11行業(yè)風(fēng)險FROMBAIDUWENKUCHAPTER12行業(yè)現(xiàn)狀FROMBAIDUWENKUCHAPTER行業(yè)現(xiàn)狀01市場份額變化隨著中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長和互聯(lián)網(wǎng)的不斷發(fā)展，中國電子商務(wù)、零售、制造、物流等行業(yè)逐漸興盛，市場對倉儲的需求持續(xù)上升，中國物流地產(chǎn)市場規(guī)模得以保持長期的快速增長。同時，中國物流地產(chǎn)行業(yè)良好的發(fā)展前景吸引房地產(chǎn)、電商、零售、金融等行業(yè)中的資本和企業(yè)進(jìn)入，也進(jìn)一步推動了行業(yè)的發(fā)展。近五年，中國倉儲業(yè)固定資產(chǎn)投資額從2013年的4,237億元增長到2017年的6,858億元，年復(fù)合增長率達(dá)到了18%。但中國倉儲業(yè)投資額的增長在2015年之后明顯放緩，其中2017年的倉儲業(yè)投資額較2016年略有下降，主要是因中國經(jīng)濟(jì)增長放緩以及工礦倉儲用地供應(yīng)日趨緊張所導(dǎo)致。雖然行業(yè)增速在逐漸放緩，但由于中國人均倉儲面積遠(yuǎn)低于歐美等發(fā)達(dá)國家，處于世界低位，市場整體尚處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，行業(yè)仍有較大的發(fā)展空間。預(yù)測，隨著中國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，電商、零售、制造、物流等行業(yè)的持續(xù)進(jìn)步，中國物流地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模仍將保持快速增長，到2022年中國倉儲業(yè)投資額超過7,200億元13行業(yè)痛點FROMBAIDUWENKUCHAPTER土地供應(yīng)緊張，拿地難度日益提升在土地供應(yīng)日益減少的情況下，市場中大部分物流地產(chǎn)企業(yè)無法直接從政府手中拿地，只能采取迂回策略拿地，導(dǎo)致拿地難度大增，拿地成本上升。物流地產(chǎn)企業(yè)采取的拿地策略主要有:①整塊拿地后劃出項目配置中的物流倉儲用地；②與政府達(dá)成合作；③與有實力的地產(chǎn)企業(yè)、有背景的國企達(dá)成合作，通過建立資本關(guān)聯(lián)的方式獲取土地資源；④從有土地資源儲備的企業(yè)手中獲取。無論是何種方式，物流地產(chǎn)企業(yè)拿地成本都不可避免的上升，影響到行業(yè)的發(fā)展。投資回收周期長，盈利模式單一中國物流地產(chǎn)經(jīng)過十余年發(fā)展，仍舊存在投資回報周期長，營收單一的問題。物流地產(chǎn)項目的投資回收率普遍在5%-7%之間，即一個物流地產(chǎn)項目需要十余年的時間才能收回成本，追求高利潤的投資者往往不會選擇投資物流地產(chǎn)項目，導(dǎo)致市場中投資客戶較為有限，且不少投資者長期持有的意愿不高。為了吸引更多的投資人，目前行業(yè)中盛行的地產(chǎn)基金模式均擁有完善的退出機(jī)制，投資者通過退出基金獲得的一次性收益較高，收益率可高達(dá)20%以上，但投資者退出獲利是建立在項目成功的基礎(chǔ)上，需要首先確認(rèn)項目運營良好。此外，投資人退出基金時所能選擇的接手企業(yè)有限，通常是追求穩(wěn)定收益的上市公司或養(yǎng)老基金等。中國經(jīng)濟(jì)增速放緩，發(fā)展存在不穩(wěn)定因素隨著中國經(jīng)濟(jì)增速的放緩，中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入新常態(tài)，各行各業(yè)的增長速度放緩，導(dǎo)致市場對倉儲需求有所放緩。由于物流地產(chǎn)收益穩(wěn)定，且能作為資產(chǎn)持有，因此物流地產(chǎn)項目頗受上市公司、國企的青睞，此類企業(yè)收購物流地產(chǎn)項目產(chǎn)權(quán)后，無需花費太多精力便可穩(wěn)定獲取收入。但隨著經(jīng)濟(jì)增長放緩，眾多企業(yè)出現(xiàn)主營業(yè)務(wù)不力的情況，導(dǎo)致物流地產(chǎn)的潛在客戶減少，市場中一些持有物流地產(chǎn)項目的企業(yè)也開始拋售其物流地產(chǎn)，以便維持企業(yè)現(xiàn)金流的正常運轉(zhuǎn)。030201行業(yè)痛點14問題及解決方案FROMBAIDUWENKUCHAPTER15行業(yè)發(fā)展趨勢前景FROMBAIDUWENKUCHAPTER發(fā)展趨勢前景描述物流地產(chǎn)自動化、信息化程度提升:電子商務(wù)行業(yè)的發(fā)展和零售業(yè)的升級，促使電商企業(yè)、零售企業(yè)對物流地產(chǎn)的要求日益提升，信息化、自動化程度更高的物流地產(chǎn)受到了市場青睞。同時，隨著大數(shù)據(jù)、人工智能的等信息技術(shù)的進(jìn)和應(yīng)用，物流地產(chǎn)在基本的倉儲功能之外，已在揀貨路徑優(yōu)化、智能排產(chǎn)、路網(wǎng)規(guī)劃、動態(tài)路由規(guī)劃等領(lǐng)域取得進(jìn)步，業(yè)內(nèi)的一些倉庫已經(jīng)實現(xiàn)了無人化，有效提升了物流體系的運營效率。大量物流設(shè)施通過傳感器接入網(wǎng)絡(luò)之中，物流行業(yè)的物聯(lián)網(wǎng)連接程度快速提高，物流地產(chǎn)的信息化程度、自動化程度不斷提升，物流效率增長快速。行業(yè)新入局者持續(xù)增多:中國物流地產(chǎn)行業(yè)擁有廣闊的發(fā)展空間，源源不斷的吸引企業(yè)和資本進(jìn)入行業(yè)中，除了專業(yè)的物流地產(chǎn)企業(yè)，其他類型的企業(yè)也逐漸加大了對物流地產(chǎn)的投入。中國傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場利潤的逐漸縮減，導(dǎo)致眾多房地產(chǎn)企業(yè)開始更加深入的介入到物流地產(chǎn)行業(yè)中。萬科、綠城等房地產(chǎn)企業(yè)已紛紛在物流地產(chǎn)行業(yè)布局，其中萬科不僅成立萬緯物流來專營物流地產(chǎn)，還在2017年成為普洛斯最大的股東，深度參與到物流地產(chǎn)行業(yè)中。行業(yè)向中小城市發(fā)展:盡管中國物流地產(chǎn)仍有廣闊的發(fā)展空間，但部分城市和地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)市場飽和的情況。例如一線城市作為物流地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)先布局的地區(qū)，經(jīng)過多年發(fā)展，市場早已飽和，且面臨土地資源短缺的問題，物流地產(chǎn)行業(yè)在一線城市中已無太多增量空間，行業(yè)未來的機(jī)遇將出現(xiàn)在市場需求尚未完全滿足的中小城市。此外，電商、零售等行業(yè)也逐漸向中小市場中發(fā)展，進(jìn)一步推動物流地產(chǎn)行業(yè)向中小城市發(fā)展。盡管中國電商行業(yè)中已涌現(xiàn)出多個行業(yè)巨頭，市場處于競爭紅海，但拼多多此類主打下沉市場的電商企業(yè)依舊能快速崛起，表明中國中小城市的市場潛力巨大，電商企業(yè)在此類地區(qū)仍有較大的發(fā)展空間。中小城市將成為電商、零售企業(yè)未來發(fā)展的重點，從而帶動中小城市倉儲需求的快速增長。行業(yè)發(fā)展趨勢前景16機(jī)遇與挑戰(zhàn)FROMBAIDUWENKUCHAPTER17競爭格局FROMBAIDUWENKUCHAPTER競爭格局一超多強(qiáng)競爭格局，新入局者眾多:中國物流地產(chǎn)行業(yè)目前呈現(xiàn)“一超多強(qiáng)”的市場競爭局面。其中普洛斯（GLP）是行業(yè)的龍頭企業(yè)，占據(jù)了50%左右的市場份額。萬緯、豐樹、嘉民、易商、安博、豐樹、寶灣等企業(yè)是業(yè)內(nèi)知名品牌，市場份額相對較高，屬于行業(yè)第二梯隊。整體而言，普洛斯、嘉民、安博、豐樹等國外物流地產(chǎn)企業(yè)占據(jù)了70%左右的市場份額，主要原因為國外物流地產(chǎn)企業(yè)在運營管理，資本運作等方面領(lǐng)先于本土企業(yè)，本土物流地產(chǎn)企業(yè)中，宇培、易商、寶灣等企業(yè)雖然也躋身于第二梯隊，但在規(guī)模上、市場份額方面與國外企業(yè)差距較大。普洛斯不僅是中國最大的物流地產(chǎn)企業(yè)，還是全球領(lǐng)先的、亞洲最大的現(xiàn)代物流設(shè)施提供商，業(yè)務(wù)覆蓋中國、日本、美國和巴西等多個國家和地區(qū)，物業(yè)總面積超過7300萬平方米。普洛斯在中國地區(qū)運營的高端倉儲面積超過2000萬平方米，遙遙領(lǐng)先中國市場其他對手，獨居行業(yè)第一梯隊，第二梯隊中的物流地產(chǎn)企業(yè)運營的高端倉儲面積在250~400萬平方米之間，例如嘉民在280萬平米左右，宇培在240萬平米左右，相互之間差距不大。除專業(yè)物流地產(chǎn)企業(yè)外，行業(yè)中新入局的競爭者眾多，來源廣泛。電商企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)、物流企業(yè)、零售企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等均涌入物流地產(chǎn)領(lǐng)域，成為行業(yè)的新興力量，物流地產(chǎn)行業(yè)正處于參與者眾多、多樣化競爭的階段。房地產(chǎn)企業(yè)中，萬科處于領(lǐng)先地位，萬科旗下萬緯物流運營及在建物流地產(chǎn)面積超過1000萬平米；電商企業(yè)中，京東是布局最物流地產(chǎn)最早的電商企業(yè)，旗下倉庫面積已超過1000萬平米，菜鳥的倉儲面積超過200萬平米，蘇寧倉儲面積超過1000萬平米；金融機(jī)構(gòu)中，平安不動產(chǎn)2014年開始布局，如今旗下園區(qū)項目已超過20個；零售企業(yè)中，東百集團(tuán)處于領(lǐng)先，2016年開始布局物流地產(chǎn)，2017年物流地產(chǎn)項目已達(dá)到6個，面積77萬平米。地域分布不均衡:中國物流地產(chǎn)項目的分布并不均衡，主要分布在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，人口眾多，交通便利的地區(qū)，其中三大經(jīng)濟(jì)圈是物流地產(chǎn)最主要的項目分布地。長三角地區(qū)以上海為中心，包括了周邊的昆山、蘇州、無錫、太倉、常熟、南京、嘉興、杭州等地；珠三角地區(qū)以廣州、深圳為中心，包括了周邊的東莞、惠州、佛山等地；環(huán)渤海地區(qū)以北京、天津為中心，包括周邊的廊坊、保定、青島、濟(jì)南、大連等地；此外，西南地區(qū)的重慶、成都，中部地區(qū)的鄭州、武漢等地，也是中國重要的人口聚集區(qū)和交通樞紐。具有一定規(guī)模的物流地產(chǎn)企業(yè)紛紛在此五大區(qū)域布局，但側(cè)重點有所不同。具體從城市的空間分布上來看，物流園區(qū)通常分布在城市的邊緣地區(qū)或衛(wèi)星城市中，靠近國道、省道、高速公路或空港、水港，距離市中心交通便利，此類地區(qū)地價較低且交通發(fā)達(dá)。以長三角地區(qū)為例，雖然人口和市場需求主要集中在上海，但上海的土地供應(yīng)短缺，土地成本高，因此離上海地區(qū)不遠(yuǎn)，但土地供應(yīng)更多、成本更低的昆山、常熟等城市成為物流地產(chǎn)企業(yè)的投資重點地區(qū)。當(dāng)前中國物流地產(chǎn)呈現(xiàn)出“立足二線，服務(wù)一線”的分布格局，一線城市的周邊區(qū)域是各大企業(yè)的布局重點，例如長三角地區(qū)的蘇州、昆山，珠三角地區(qū)的佛山、肇慶、東莞，環(huán)渤海地區(qū)的廊坊等區(qū)域。競爭格局中國物流地產(chǎn)行業(yè)目前呈現(xiàn)“一超多強(qiáng)”的市場競爭局面。其中普洛斯（GLP）是行業(yè)的龍頭企業(yè)，占據(jù)了50%左右的市場份額。萬緯、豐樹、嘉民、易商、安博、豐樹、寶灣等企業(yè)是業(yè)內(nèi)知名品牌，市場份額相對較高，屬于行業(yè)第二梯隊。整體而言，普洛斯、嘉民、安博、豐樹等國外物流地產(chǎn)企業(yè)占據(jù)了70%左右的市場份額，主要原因為國外物流地產(chǎn)企業(yè)在運營管理，資本運作等方面領(lǐng)先于本土企業(yè)，本土物流地產(chǎn)企業(yè)中，宇培、易商、寶灣等企業(yè)雖然也躋身于第二梯隊，但在規(guī)模上、市場份額方面與國外企業(yè)差距較大。普洛斯不僅是中國最大的物流地產(chǎn)企業(yè)，還是全球領(lǐng)先的、亞洲最大的現(xiàn)代物流設(shè)施提供商，業(yè)務(wù)覆蓋中國、日本、美國和巴西等多個國家和地區(qū)，物業(yè)總面積超過7300萬平方米。普洛斯在中國地區(qū)運營的高端倉儲面積超過2000萬平方米，遙遙領(lǐng)先中國市場其他對手，獨居行業(yè)第一梯隊，第二梯隊中的物流地產(chǎn)企業(yè)運營的高端倉儲面積在250~400萬平方米之間，例如嘉民在280萬平米左右，宇培在240萬平米左右，相互之間差距不大。除專業(yè)物流地產(chǎn)企業(yè)外，行業(yè)中新入局的競爭者眾多，來源廣泛。電商企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)、物流企業(yè)、零售企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等均涌入物流地產(chǎn)領(lǐng)域，成為行業(yè)的新興力量，物流地產(chǎn)行業(yè)正處于參與者眾多、多樣化競爭的階段。房地產(chǎn)企業(yè)中，萬科處于領(lǐng)先地位，萬科旗下萬緯物流運營及在建物流地產(chǎn)面積超過1000萬平米；電商企業(yè)中，京東是布局最物流地產(chǎn)最早的電商企業(yè)，旗下倉庫面積已超過1000萬平米，菜鳥的倉儲面積超過200萬平米，蘇寧倉儲面積超過1000萬平米；金融機(jī)構(gòu)中，平安不動產(chǎn)2014年開始布局，如今旗下園區(qū)項目已超過20個；零售企業(yè)中，東百集團(tuán)處于領(lǐng)先，2016年開始布局物流地產(chǎn)，2017年物流地產(chǎn)項目已達(dá)到6個，面積77萬平米。中國物流地產(chǎn)項目的分布并不均衡，主要分布在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，人口眾多，交通便利的地區(qū)，其中三大經(jīng)濟(jì)圈是物流地產(chǎn)最主要的項目分布地。長三角地區(qū)以上海為中心，包括了周邊的昆山、蘇州、無錫、太倉、常熟、南京、嘉興、杭州等地；珠三角地區(qū)以廣州、深圳為中心，包括了周邊的東莞、惠州、佛山等地；環(huán)渤海地區(qū)以北京、天津為中心，包括周邊的廊坊、保定、青島、濟(jì)南、大連等地；此外，西南地區(qū)的重慶、成都，中部地區(qū)的鄭州、武漢等地，也是中國重要的人口聚集區(qū)和交通樞紐。具有一定規(guī)模的物流地產(chǎn)企業(yè)紛紛在此五大區(qū)域布局，但側(cè)重點有所不同。具體從城市的空間分布上來看，物流園區(qū)通常分布在城市的邊緣地區(qū)或衛(wèi)星城市中，靠近國道、省道、高速公路或空港、水港，距離市中心交通便利，此類地區(qū)地價較低且交通發(fā)達(dá)。以長三角地區(qū)為例，雖然人口和市場需求主要集中在上海，但上海的土地供應(yīng)短缺，土地成本高，因此離上海地區(qū)不遠(yuǎn)，但土地供應(yīng)更多、成本更低的昆山、常熟等城市成為物流地產(chǎn)企業(yè)的投資重點地區(qū)。當(dāng)前中國物流地產(chǎn)呈現(xiàn)出“立足二線，服務(wù)一線”的分布格局，一線城市的周邊區(qū)域是各大企業(yè)的布局重點，例如長三角地區(qū)的蘇州、昆山，珠三角地區(qū)的佛山、肇慶、東莞，環(huán)渤海地區(qū)的廊坊等區(qū)域。代表企業(yè)京東物流隸屬于京東集團(tuán)，起步于2007年。京東物流最初