2024年全國房地產估價師之估價原理與方法考試經典測試題(附答案)207

姓名:_________________編號:_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 姓名:_________________編號:_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 密封線 全國房地產估價師考試重點試題精編注意事項:1.全卷采用機器閱卷，請考生注意書寫規(guī)范；考試時間為120分鐘。2.在作答前，考生請將自己的學校、姓名、班級、準考證號涂寫在試卷和答題卡規(guī)定位置。

3.部分必須使用2B鉛筆填涂;非選擇題部分必須使用黑色簽字筆書寫，字體工整，筆跡清楚。

4.請按照題號在答題卡上與題目對應的答題區(qū)域內規(guī)范作答，超出答題區(qū)域書寫的答案無效:在草稿紙、試卷上答題無效。一、選擇題

1、在賣方市場下，成交價格會偏向買方（）。A.最低賣價B.最高買價C.最低買價D.最高賣價

2、如果房地產擁有者惜售，則成交價格通常會（）正常市場價格。A.低于B.等于C.高于D.無法確定

3、在實際估價中，判定在建工程的標準是（）。A.是否完成竣工驗收B.是否完成內外裝修C.是否已完成結構封頂D.是否已安裝了門窗

4、以房地產抵押貸款為目的的估價，其估價時點原則上為（）。A.簽訂估價委托合同之日B.發(fā)放抵押貸款之日C.完成估價對象實地查勘之日D.未來處置抵押房地產之日

5、因規(guī)劃修改、污染、工程質量缺陷等導致的房地產價值減損的評估是（）。A.災害調查評估B.規(guī)劃實施情況評估C.房地產價值減損評估D.相關經濟損失評估

6、“先扶正后祛邪”適用于A.病情緩和、病勢遷延，暫無急重病B.正虛不甚，邪勢方張C.正虛為主，雖有實邪但機體不耐攻伐D.邪盛為主，急于補虛反會助邪

7、()對價值的決定作用幾乎是房地產所獨有的。A.區(qū)位B.交通C.環(huán)境景觀D.外部配套設施

8、某投資商擬分別在市級、區(qū)級和社區(qū)級商業(yè)街各投資一個能獲得租金收入的商鋪，如果其他條件相同，設其投資風險為V1、V2、V3，則三者關系是（）。A.V1＝V2＝V3B.V3＜V2＜V1C.V1＜V3＜V2D.V1＜V2＜V3

9、資本化率是（）的倒數。A.毛租金乘數B.潛在毛租金乘數C.有效毛收入乘數D.凈收益乘數

10、某工業(yè)用地總面積為3000m2，容積率為0.5，樓面地價為1000元/m2。現按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為4.0，相應的樓面地價為1500元/m2。該改變用途理論上應補地價為（）萬元。A.500B.525C.600D.1650

11、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積120m2，單位建筑面積的重置價格為800元／m2，建筑物殘值率6％，年折舊率2.2％，按直線法折舊計算該建筑物的現值是（）元。A.76800B.79104C.80118D.81562

12、有效毛收入乘數是估價對象房地產的（）除以其有效毛收入所得的倍數。A.售價B.租金C.潛在毛收入D.凈收益

13、強調理性認識依賴于感性認識，這是A.認識論的辯證法B.認識論的唯物論C.認識論的唯理論D.認識論的經驗論

14、提出“四氣五昧”藥性理論是A.《難經》B.《黃帝內經》C.《神農本草經》D.《傷寒雜病論》

15、下列與報酬率性質不同的名詞是（）。A.利息率B.折現率C.內部收益率D.空置率

16、某在建工程現擬拍賣，已知該在建工程是半年前通過一次性付款取得土地，目前已經完成地上一層結構部分，半年后開始預售，1年后可竣工，銷售期為1年，銷售收入在銷售期內均勻實現，則采用成本法評估該在建工程價值中計算土地取得費用的投資利息的計息期和采用假設開發(fā)法評估該在建工程價值中對開發(fā)完成后的價值進行折現時的折現期分別為（）。A.0.5年和1年B.0.5年和1.5年C.0.5年和2年D.1年和1.5年

17、具有貯藏精氣的作用A.膽B(tài).小腸C.大腸D.胃

18、某新建房地產的土地取得成本為200萬元，建設成本和管理費用之和為500萬元，投資利息為50萬元。銷售費用和銷售稅費分別為重新購建價格的3%和6%，成本利潤率為15%，則該房地產的重新購建價格為（）萬元A.939.56B.947.80C.952.51D.986.84

19、某類房地產的歷史價格變動時高時低，但整體上呈上升趨勢，現在要預測該類房地產的未來價格，應選用的預測方法（）。A.平均發(fā)展速度法B.平均增減量法C.數學曲線擬合法D.中位數法

20、某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500m2，層高4.1米，土地剩余使用年限為30年，不可續(xù)期。目前市場上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6米，建筑物重建成本為2000元/m2。假定層高每增加0.1m，建造費用每平米相應增加10元。由于層高過大，該辦公樓每年要多耗費2.5萬元能源費用。以重建成本為基礎估算該建筑物的價值，則應扣除的功能折舊為（）萬元。（建筑物報酬率為10%）A.11.80B.16.07C.23.57D.31.07

21、某房地產開發(fā)項目的土地使用期限為50年，項目建設期為5年，自估價時點至建成還需2.5年，建成后的建筑面積為11000m2，年凈收益為350萬元，若報酬率為7%，折現率為10%，建筑物經濟壽命與土地使用期限同時結束，則建成后的房地產于估價時點的價值為（）萬元。A.3752B.3806C.4128D.4830

22、難以采用比較法估價的房地產是（）。A.標準廠房B.商鋪C.在建工程D.房地產開發(fā)用地

23、塞因塞用針對的病機是A.真寒假熱B.真熱假寒C.真虛假實D.真實假虛

24、出讓合同等未約定土地使用權期間屆滿后需要無償收回土地使用權及地上建筑物。A.見圖AB.見圖BC.見圖CD.見圖D

25、在比較法中，對房地產狀況進行間接比較調整，其中可比實例的房地產狀況優(yōu)于標準房地產狀況，得102分；估價對象的房地產狀況劣于標準房地產狀況，得97分，則房地產狀況修正系數為（）。A.0.95B.0.99C.1.01D.1.05

26、估價對象及下列交易實例均為單層標準廠房，估價對象的建筑面積為1200m2，現空置。估算估價對象的租金時，最適宜作為可比實例的是（）。A.建筑面積1800m2，兩年前出租，年租金35萬元，位于同一工業(yè)區(qū)B.建筑面積1100m2，近期出租，年租金150元/m2，位于20km外C.建筑面積10000m2，近期出租，年租金180萬元，位于同一工業(yè)區(qū)D.建筑面積1000m2，近期出租，年租金20萬元，位于同一工業(yè)區(qū)

27、下列房地產不是按經營使用方式來劃分的類型是（）。A.出租的房地產B.自用的房地產C.餐飲的房地產D.自營的房地產

28、關于比較法運用的說法，錯誤的是（）。A.同類數量較多，有較多交易的房地產適用比較法估價B.盡量不選擇需進行交易情況修正的交易實例作可比實例C.掛牌案例不能作為可比實例，但可作為了解行情的參考D.需修正或調整的因素越多，估價結果越合理

29、某城市居民人均月收入自2006年3月1日2006年9月30日由1200元增加到1300元，某類商品住宅的需求量由16萬套上升到20萬套。則用中點法計算該類住宅需求的收入彈性為()。A.0.36B.1.22C.2.78D.3.25

30、下列建設用地使用權出讓的最高年限中，正確的是（）。A.居住用地為40年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為70年，綜合或者其他用地為70年B.居住用地為50年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為40年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為50年，綜合或者其他用地為50年C.居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年，綜合或者其他用地為50年D.居住用地為70年，工業(yè)用地為40年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為50年，綜合或者其他用地為40年

31、在采用市場法估價時也可以根據估價對象、估價時點等情況，有針對性地搜集一些()。A.市場案例B.交易實例C.交易預期值D.市場預期值

32、在建工程一般不適用于（）估價。A.成本法B.市場法C.收益法D.假設開發(fā)法

33、人們常用距離來衡量房地產區(qū)位的好壞，下列距離中越來越受重視的是()。A.空間直線距離B.交通路線距離C.交通時間距離D.至市中心距離

34、評估某住宅2014年10月1日的正常市場價格，在其附近收集公證機關的某可比實例的有關資料如下：成交價格為4000元/m2，成交日期為2014年5月1日，成交價格比正常價格低2%，房地產狀況調整系數為1.087，已知從2014年5月1日到10月1日該類住宅價格平均每月比上月上漲1%，則對該可比實例成交價格進行校正、調整得到的價格最接近于（）元/m2。A.3790B.4238C.4658D.4663

35、哪個臟腑的功能影響舌的功能A.腎B.心C.肝D.脾

36、下列估價中，估價時點應為現在、估價對象應為未來狀況的是（）。A.因解決估價結果異議的需要，對原估價結果進行復核估價B.因保險理賠的需要，對投保房地產的價值損失進行評估C.因抵押貸款的需要，對作為抵押物的在建工程進行估價D.因房屋征收補償的需要，對用于產權調換的期房進行估價

37、影響某套住房價格的實物因素不包括（）。A.裝修B.戶型C.層高D.樓層

38、下列估價對象區(qū)位狀況的描述中，不屬于位置狀況描述的是（）。A.估價對象距離機場35公里B.估價對象東面臨街，所臨街道為城市主干道C.估價對象建筑物坐北朝南D.估價對象附近有三條公交線路經過

39、某幢建筑物由于發(fā)生了地震，估算采用最優(yōu)修復方案使其恢復到新的或相當于新的狀況所必需的費用作為折舊額，這種折舊屬于（）。A.物質折舊B.功能折舊C.經濟折舊D.設備折舊

40、收益遞增遞減原理可以幫助我們確定()。A.最佳用途和最佳規(guī)模B.最佳集約度C.最佳規(guī)模和最佳集約度D.最佳用途

41、對于商業(yè)用房來說，朝向和樓層相比較，通常情況下，（）A.樓層對價格的影響更大B.朝向對價格的影響更大C.兩者同樣重要D.因人而異

42、估價報告有效期應從（）起計。A.價值時點B.估價作業(yè)期C.出具估價報告之日D.簽訂估價委托合同之日

43、一份完整的估價報告通常由（）組成。A.封面、目錄、致委托人函、注冊房地產估價師聲明、估價的假設和限制條件、估價結果報告、估價技術報告、附件B.標題、估價項目名稱、委托人、估價機構、估價師、估價作業(yè)日期、估價報告編號C.致函對象、致函正文、致函落款、致函日期D.委托人、估價機構、估價對象、估價目的、估價時點、價值定義、估價依據、估價原則、估價方法、估價結果、估價人員、估價作業(yè)日期、估價報告的有效期

44、一塊前后兩面臨街、總深度為175ft，臨街寬度為30ft的矩形地塊。已知，前街路線價為320元/ft2，后街路線價為240元/ft2。則采用重疊價值估價法計算出的地塊總價值為（）萬元。（采用四三二一法則）A.144.6B.160.8C.170.8D.180.8

45、現有某總建筑面積為15000m2的在建工程，已知土地使用年限為40年（自開工之日算起），計劃開發(fā)期為3年，現已進行1.5年。估計建成還需1.5年，投入使用后年凈收益為480萬元，報酬率為8%，折現率為12%。該項目續(xù)建完成后的總價值折算到現在為（）萬元。A.3939.61B.4433.88C.4768.50D.5652.09

46、賣方5年前以貸款方式購買了一套建筑面積為85m2的住宅，貸款總額為45萬元，期限為15年，年利率固定不變?yōu)?%。采用等額還本利息照付方式按月還款，現買賣合同約定買方付給賣方50萬元，并承擔賣方應繳納的交易稅費及尚未償還的購房貸款。若賣方、買方應繳納的交易稅費分別為正常成交價格的6%和4%，則該住宅的正常成交價格為（）元/m2。A.9787B.10013C.10282D.10539

47、有一房地產，未來第一年凈收益為20萬元，預計此后各年的凈收益會在上一年的基礎上增加2萬元，收益期為無限年，該類房地產資本化率為10%，則該房地產的收益價格為（）萬元。A.400B.450C.500D.540

48、通常把比較法測算出的價值稱為（）。A.成交價值B.投資價值C.比較價值D.謹慎價值

49、提出“外所因為六淫，內所因為七情，不內外因為勞倦、飲食勞倦、跌仆金刃，蟲獸所傷”的是A.醫(yī)和B.葛洪C.陳無擇D.張仲景

50、在百分比法中，交易情況修正系數應以（）為基準來確定。A.成交價格B.市場價格C.交易價格D.正常價格二、多選題

51、（）是對估價范圍內的所有被估價房地產按相似性分組，并在組內選定標準房地產測算其價值，利用有關調整系數將標準房地產價值調整為各宗被估價房地產價值。A.假設開發(fā)法B.標準價調整法C.多元回歸分析法D.損失資本化法

52、某在建工程在假定未設立法定優(yōu)先受償權下的價值為6000萬元，房地產估價師知悉該項工程尚拖欠到期應付的工程款為1000萬元，同時還有一筆抵押率為50%，余額為1000萬元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押價值為（）萬元。A.2500B.3000C.3500D.4000

53、根據房地產估價要素估價當事人的內容，估價結果的合理與否直接影響其利益的單位和個人是指（）。A.估價報告使用人B.估價對象權利人C.估價利害關系人D.估價委托人

54、當房地產的市場需求量與市場供給量相等時的價格，也就是房地產的市場需求曲線與市場供給曲線相交時的價格，稱為（）。A.房地產的需求價格B.房地產的供給價格C.房地產的均衡價格D.房地產的市場價格

55、黑睛由何臟之精氣上注濡養(yǎng)A.心B.肝C.脾D.肺

56、某辦公樓是15年前在劃撥土地上建設的，現按要求補辦了土地出讓手續(xù)，出讓年限為50年，已知該辦公樓建筑物在建設時所投入費用255萬元，現時重新購建成本為350萬元，經濟壽命為60年，殘值率為3%，則采用直線法計算其建筑物的折舊總額為（）萬元。A.61.84B.78.35C.84.88D.173.17

57、確定估價對象及其范圍和內容時，應根據()，依據法律法規(guī)，并征求委托人同意后綜合確定。A.估價原則B.估價目的C.估價方法D.估價程序

58、某套建筑面積為100m2的住宅，含家電家具的成交價格為50萬元，首付40%，余款半年后一次付清，假設年利率為8%，家電家具價值為5萬元，現將該交易實例作為可比實例，評估類似住宅不含家電家具的市場價格，可比單價為（）元/m2。A.4387B.4398C.4500D.4887

59、十二經脈之氣“結、聚、散、絡”于筋肉、關節(jié)的體系是A.十二經脈B.十二經筋C.十二經別D.十二皮部

60、以建筑物的各個獨立構件或工程的單位價格或成本為基礎來求取建筑物重新購建成本的方法稱作（）。A.單位比較法B.分部分項法C.工料測量法D.指數調整法

61、當建設用地使用權期限屆滿時，其土地使用權可以自動續(xù)期的是（）。A.寫字樓B.生產用房C.加油站D.住宅

62、一般來說，（）圍繞著市場價格而上下波動，市場價格又圍繞著理論價格而上下波動。A.成交價格B.市場價格C.投資價格D.理論價格

63、某宗房地產32年土地使用權的價格為4000元/m2，對應的報酬率為7%?，F假定報酬率為9%，該宗房地產40年土地使用權條件下的價格最接近于（）元/m2。A.3275B.3287C.3402D.41375

64、有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權益、規(guī)劃條件等相當的土地，甲土地為空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正確的估價結果顯示乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是因為（）。A.乙土地價值低于甲土地價值B.該建筑物價值小于其重置成本C.該建筑物價值小于其拆除費用D.該建筑物更新改造后的價值低于其現狀價值

65、在房地產估價中，長期趨勢法運用的假設前提是()。A.過去形成的房地產價格變動趨勢在未來仍然存在B.市場上能找到充分的房地產歷史價格資料C.房地產在過去無明顯的季節(jié)變動D.政府關于房地產市場調控的有關政策不會影響房地產的歷史價格

66、出讓合同等未約定土地使用權期間屆滿后需要無償收回土地使用權及地上建筑物。A.見圖AB.見圖BC.見圖CD.見圖D

67、成本利潤率的計算公式是()。A.開發(fā)利潤÷(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用)B.開發(fā)利潤÷(土地取得成本+開發(fā)成本)C.開發(fā)利潤÷(土地取得成本+開發(fā)成本+投資費用)D.開發(fā)利潤÷開發(fā)完成后的房地產價值

68、估價通常僅是求取估價對象在某一個時間上的價格，而且這一時間點不是估價人員可以隨意假定的，必須依據估價目的來確定，這一時間點即是（）。A.估價目的B.估價權益C.估價區(qū)位D.估價時點

69、甲房地產的建筑物建于1993年，乙房地產的建筑物建于2000年，假定該兩宗房地產的產權、建筑結構、裝修、面積等各項條件相同，若采用直線法計算2010年該兩建筑物的年折舊額并加以比較，則（）。A.甲大于B.甲小于乙C.甲等于乙D.難以判斷

70、下列影響房地產價格的因素中，不屬于經濟因素的是（）。A.國內生產總值B.居民消費價格指數C.匯率波動D.稅收減免

71、某套住宅建筑面積為100m2，可使用面積為80m2，分攤的共有面積系數為10%，套內建筑面積下的價格為2600元/m2，該套住宅建筑面積下的價格為（）元/m2。A.2080B.2288C.2340D.2392

72、關于估價依據選取或應用的說法，正確的是（）。A.估價依據應根據估價對象和估價結果來選取B.《房地產估價規(guī)范》應作為估價依據，且其對估價的要求是最低要求C.在估價報告中予以說明的情況下，對估價委托人提供的作為估價依據的資料可不審慎檢查D.估價報告中的估價師聲明和估價假設都是一種估價依據

73、直線法求取建筑物折舊時，從粗到細來進行劃分的是（）。A.綜合折舊法→分類折舊加總法→個別折舊加總法B.分類折舊加總法→個別折舊加總法→綜合折舊法C.個別折舊加總法→分類折舊加總法→綜合折舊法D.綜合折舊法→個別折舊加總法→分類折舊加總法

74、在會計上，歷史成本與累計折舊額的差被稱（）。A.資產的賬面價值B.資產的剩余價值C.資產的現實價值D.資產的市場價值

75、下列選項中，不屬于抑制房地產價格措施的是（）。A.增加土地供應量B.規(guī)定房地產開發(fā)企業(yè)按合理的成本利潤率定價C.制定最低限價D.采取金融、稅收、限購等措施遏制房地產投機

76、收益遞增遞減原理可以幫助我們確定()。A.最佳用途和最佳規(guī)模B.最佳集約度C.最佳規(guī)模和最佳集約度D.最佳用途

77、某宗房地產，已知建筑物的重置價格為每平方米1000元，成新率為70%，房地產年凈收益為每平方米140元，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則該房地產的價格為（）元/m2。A.1700B.2000C.2100D.2400

78、數學曲線擬合法中最簡單、最常用的方法是（）。A.指數曲線趨勢法B.直線趨勢法C.二次拋物線趨勢法D.指數修勻法

79、在符合城市規(guī)劃和建筑結構安全的條件下，住宅所有權人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進行分成，屬于動用（）的行為。A.宅基地所有權B.空間利用權C.地役權D.建筑物相鄰關系

80、估價對象為一舊廠房改造的超級市場，該廠房建設期為2年，建成5年后補辦了土地使用權出讓手續(xù)，土地使用期限為40年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無償收回土地上建筑物。建筑物經濟壽命為50年。假設殘值率為0，采用直線法計算建筑物折舊時，年折舊率為（）。A.2.00%B.2.13%C.2.22%D.2.5%

81、在國有建設用地使用權掛牌出讓中，為競買人確定報價提供參考依據的估價，一般是評估（）。A.掛牌底價B.正常市場價格C.競買人可承受的最高價D.最可能的成交價

82、某估價報告中采用收益法評估估價對象價值，估價結果偏高，其原因可能是（）。A.空置率偏小B.運營費用偏大C.收益期限偏短D.報酬率偏高

83、下列關于奇經八脈的描述正確的是A.沖脈為十二經之海B.陽蹻，陰躊脈有濡養(yǎng)眼目、司眼瞼開合和下肢運動的作用C.陰維脈的作用為維系諸陰經，陽維脈維系諸陽經D.陽維脈為病，多見寒熱；陰維脈為病，多見心胸、脘腹、陰中疼痛

84、房地產規(guī)劃用途對房地產價值的影響屬于房地產價值影響因素中的（）。A.配套設施建設的限制B.房地產使用管制C.房地產權利的設立和行使的限制D.房地產相鄰關系的限制

85、辨證論治中，致病邪氣作用于人體，人體正氣與之抗爭而引起的機體陰陽失調、臟腑組織損傷或生理功能障礙的一個完整過程的是A.病B.證C.癥D.主訴

86、可比實例的成交價格一般是在（）的價格。A.估價作業(yè)日期B.其成交日期C.估價時點D.建成時點

87、有效毛收入乘數是估價對象房地產的（）除以其有效毛收入所得的倍數。A.售價B.租金C.潛在毛收入D.凈收益

88、暫定期內的三級資質房地產估價機構，能承接的估價業(yè)務有（）。A.在建工程抵押估價業(yè)務B.城市房屋拆遷補償估價業(yè)務C.該機構執(zhí)行合伙人所擁有的房地產抵押估價業(yè)務D.正在使用中的星級賓館抵押貸款評估業(yè)務

89、《物權法》規(guī)定，（）可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。所以也可稱其為空間利用權或空間權。A.宅基地使用權B.土地承包經營權C.建設用地使用權D.土地租賃權

90、因規(guī)劃修改、污染、工程質量缺陷等導致的房地產價值減損的評估是（）。A.災害調查評估B.規(guī)劃實施情況評估C.房地產價值減損評估D.相關經濟損失評估

91、天人相應，四時脈象變化，如《素問·脈要精微論》所說：“秋日下膚”，則可見A.如魚之游在波B.泛泛乎萬物有余C.蟄蟲將去D.蟄蟲周密

92、某幢建筑物由于人為方面的原因發(fā)生了火災，估算采用最優(yōu)修復方案使其恢復到新的或相當于新的狀況所必需的費用作為折舊額，這種折舊屬于（）。A.物質折舊B.功能折舊C.經濟折舊D.設備折舊

93、預計某宗房地產未來第一年的有效毛收入為18萬元，運營費用為10萬元，此后每年的有效毛收入會在上一年的基礎上增長5%，運營費用增長2%，收益期限可視為無限年。如果該類房地產的報酬率為8%，則該宗房地產的收益價格為（）萬元。A.566.67B.633.33C.667.67D.433.33

94、某房地產價格分兩期支付，首期付款50萬元，余款80萬元在第8個月末一次付清，當時月利率為1%。該房地產的實際價格為（）萬元。A.87B.124C.130D.134

95、某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補辦了土地出讓使用權手續(xù)，出讓年限為50年(自補辦之日算起)。在2006年1月時，建筑物剩余尚可使用經濟壽命為45年，則在計算建筑物折舊時，經濟壽命應取為()年。A.45B.50C.52D.55

96、下列房地產估價活動中，價值時點為現在，估價對象狀況為過去狀況的估價是（）。A.因抵押貸款需要，對擬抵押房地產價值進行評估B.因保險賠償需要，對房地產因火災造成的價值損失進行評估C.因定罪量刑需要，對受賄案中受賄時的房地產價值進行評估D.因司法拍賣需要，對擬拍賣房地產價值進行評估

97、“用寒遠寒，用涼遠涼”屬于A.因時制宜B.因地制宜C.因人制宜D.陰陽亡失

98、下列哪項不是十二經別的生理功能A.加強了十二經脈中相為表里的兩條經脈在體內的聯系B.加強了體表與體內、四肢與軀干的向心性聯系C.加強了十二經脈對四肢的聯系D.加強了足三陰、足三陽經脈與心臟的聯系

99、某套200m2、單價4000元/m2的住宅，要求成交時首付20萬元，余款在3年內分3期支付，每期末支付20萬元。如果折現率為5%，則該套住宅的實際價格為（）萬元。A.71.84B.74.47C.75.23D.80.00

100、運用假設開發(fā)法中的動態(tài)分析法評估在建工程的市場價值時，在延遲銷售情況下，開發(fā)完成后的房地產價值對應的房地產市場狀況應是（）時的房地產市場狀況。A.價值時點B.開發(fā)完成C.未來延遲銷售D.銷售完成三、判斷題

101、實現現代化建設第三步戰(zhàn)略目標必經的承上啟下的發(fā)展階段，也是完善社會主義市場經濟體制和擴大對外開放的關鍵階段是（）A.本世紀頭110年B.本世紀頭20年C.本世紀頭30年D.本世紀頭50年

102、如果有甲、乙兩宗權益、區(qū)位、面積、規(guī)劃條件相當的土地，甲土地為空地，乙土地上帶有一陳舊的建筑物（已無繼續(xù)利用價值），那么甲土地的總價大于乙土地的總價。（）

103、廣義的房地產，就是不動產和相關動產；狹義的房地產等同于不動產。（）

104、某房地產未來第一年的有效毛收入為10萬元，運營費用為2.5萬元，有效毛收入乘數為10，該房地產的資本化率為7.5%。（）

105、比較法中，在進行房地產狀況比較、調整之前，要搞清楚可比實例狀況和估價對象狀況應是在何時的狀況，可比實例狀況應是其成交價格所對應或反映的狀況，不一定是在成交日期的狀況，估價對象狀況通常是在價值時點的狀況。（）

106、可比實例的成交價格應為正常價格或可修正為正常價格。（）

107、如果長期趨勢線越陡，則表明房地產價格的上漲（或下降）趨勢越弱；反之，則表明房地產價格的上漲（或下降）趨勢越強。（）

108、在比較法估價中，當有較多的交易實例符合可比實例要求時，應選取其中與估價對象最相似的，與預設的估價結果最接近的交易實例，因此不能隨意選取交易實例。（）

109、需要評估的估價對象價值或價格，一般是基于買賣雙方各自繳納自己應繳納的交易稅費下的價值或價格。（）

110、住宅建筑不論其經濟壽命早于，還是晚于土地使用權期限結束，均按照其經濟壽命計算折舊。（）

111、在實際估價中采用較多的是凈收益每年不變的公式。（）

112、改革和發(fā)展的前提是（）A.堅持四項基本原則B.堅持依法治國C.保證社會公正D.保持社會穩(wěn)定

113、把舊的房地產作為一個整體，采用成本法估價的基本公式為：舊的房地價值=房地重新購建成本一房地折舊。（）

114、房屋的完好程度越高，其現值就越接近于重新購建成本。（）

115、價格實質上是在市場經濟或商品經濟這種特定經濟制度下對有用且稀缺的物品的一種分配方式。()

116、房地產的凈收益可分為有形收益和無形收益。在求取凈收益時不僅要包括有形收益，而且要考慮各種無形收益。如果無形收益已通過有形收益得到體現，則不應再單獨考慮，以免重復計算。（）

117、未來狀況下的房地產，最常見的是期房。（）

118、我國社會主義初級階段的主要矛盾是（）A.城鄉(xiāng)之間的矛盾B.人民日益增長的物質文化需要同落后的社會生產之間的矛盾C.促進效率提高與體現社會公平與正義之間的矛盾D.工人、農民與官僚集團的矛盾

119、國家在出讓建設用地使用權時可以將受讓人對空間享有的權利通過出讓土地的四至、建筑物的高度和深度加以確定，確定范圍之外的空間仍然屬于國家，國家可以將其用于公共用途或者另外出讓。（）

120、估價報告是關于估價對象價值及相關問題的非專業(yè)意見。（）

參考答案與解析

1、答案：B本題解析：賣方和買方通常只知道該區(qū)間中自己的那一端，并都試圖了解對方的那一端（但通常不成功）。實際的成交價將落在這個區(qū)間之中，至于是剛好為賣方最低要價或買方最高出價還是在兩者中間或其他位置，取決于買賣雙方相對的議價能力和技巧，特別是該種房地產市場是處于買方市場還是賣方市場。買方市場是房地產供大于求，買方處于有利地位并對價格起主導作用的市場。賣方市場是房地產供不應求，賣方處于有利地位并對價格起主導作用的市場。在買方市場下，成交價會偏向賣方最低要價；在賣方市場下，成交價會偏向買方最高出價。

2、答案：C本題解析：影響房地產價格的心理因素之一是購買或出售時的心態(tài)。房地產需求者到處尋找合意的房地產，當相中了某宗房地產時，而如果該房地產擁有者惜售，則房地產需求者只有出高價才可能改變其惜售態(tài)度，因此，如果達成交易，其成交價格通常會高于正常市場價格。

3、答案：A本題解析：在建工程又稱未完工程，是指處在某種開發(fā)建設階段而尚未竣工的房地產。在實際估價中，判定是否為在建工程，通常以是否完成工程竣工驗收為標志。未完成工程竣工驗收的，即為在建工程。已完成工程竣工驗收的，應當有工程竣工驗收報告。

4、答案：C本題解析：在實際中，多數估價項目是評估現在的價值，一般將估價作業(yè)期間特別是實地查勘估價對象期間的某個日期（如完成估價對象實地查之日）確定為價值時點。在實際房地產抵押估價中，抵押價值評估只能演變?yōu)樵u估抵押房地產在估價時假定未設立法定優(yōu)先受償權下的價值扣除法定優(yōu)先受償款后的余額，通常具體為估價作業(yè)期間特別是實地查勘估價對象期間的某個日期（如完成估價對象實地查勘之日）。

5、答案：C本題解析：房地產價值減損評估業(yè)務包括因環(huán)境污染、新建建筑物、工程施工、工程質量缺陷、修改城鄉(xiāng)規(guī)劃、錯誤查封、異議登記不當、房地產分割等造成的房地產價值減損評估。

6、答案：C本題解析：先扶正后祛邪：正虛為主，雖有實邪但機體不耐攻伐。

7、答案：A本題解析：[知識點]房地產的各種權利與房地產區(qū)位的含義

8、答案：B本題解析：報酬率＝投資回報÷所投入資本。在投資額相同情況下，投資回報與報酬率正相關，報酬率與投資風險正相關。投資遵循收益與風險相匹配原則，報酬率與投資風險正相關，風險大的，報酬率也高，反之就低。本題中，投資額相同的情況下，市級商鋪的報酬率最高，從而其風險最大。

9、答案：D本題解析：房地產價格＝凈收益×凈收益乘數＝凈收益÷資本化率，即凈收益乘數＝1÷資本化率，凈收益乘數與資本化率是互為倒數的關系。

10、答案：D本題解析：由題意，該改變用途理論上應補地價＝（新樓面地價×新容積率－舊樓面地價×舊容積率）×土地面積＝（1500×4.0－1000×0.5）×3000＝16500000（元）＝1650（萬元）。

11、答案：B本題解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。d＝D／C，年折舊額D＝C×d＝120×800×2.2％＝2112（元）；折舊總額Et＝D×t＝2112×8＝16896（元）；建筑物現值V＝C－Et＝120×800－16896＝79104（元）。

12、答案：A本題解析：有效毛收入乘數法是將估價對象未來第一年的有效毛收入（EGI）乘以有效毛收入乘數（EGIM）來求取估價對象價值的方法，有效毛收入乘數是類似房地產的價格除以其年有效毛收入所得的倍數。

13、答案：B本題解析：感性認識和理性認識是統(tǒng)一的認識過程中的兩個階段，它們既有區(qū)別又有聯系。感性認識和理性認識在內容和形式上都有質的區(qū)別。所以，“熟知不等于真知”，“感覺到了的東西.我們不能立刻理解它”。感性認識和理性認識又是相互聯系的。首先，感性認識和理性認識是互相依賴的。理性認識依賴于感性認識，這是認識論的唯物論。感性認識是認識的低級階段，是理性認識的基礎。理性的東西之所以靠得住，正是由于它來源于感性認識，否則，理性認識也就成了無源之水、無本之木。理性認識依賴于感性認識，這是認識論的唯物主義；感性認識有待于發(fā)展到理性認識，這是認識論的辯證法。感性認識有待于深化、發(fā)展到理性認識，這是由感性認識的局限性和認識的任務、目的決定的。感性認識反映了事物的現象和外部聯系，而認識的根本任務在于揭示事物的本質和規(guī)律，認識的目的在于用獲得的理性認識去指導實踐。因此，必須使感性認識發(fā)展到理性認識，這是認識論的辯證法。其次，在實際的認識過程中，感性認識和理性認識又是互相交織、互相滲透的。感性認識和理性認識統(tǒng)一于實踐，無論是感性認識還是理性認識，歸根到底都是在實踐基礎上產生的。感性認識向理性認識的過渡，也是最終在實踐的基礎上實現的。因此，本題的正確答案為B。選項A不符合題意，選項C和D的說法本身就是錯誤的。

14、答案：C本題解析：《神農本草經》又名《神農本草》，簡稱《本草經》或《本經》，中國現存最早的藥學專著。撰人不詳，“神農”為托名。書中對每一味藥的產地、性質、采集時間、入藥部位和主治病癥都有詳細記載。對各種藥物怎樣相互配合應用，以及簡單的制劑，都做了概述。分三卷，載藥365種，其中植物藥252種，動物藥67種，礦物藥46種，分上、中、下三品，文字簡練古樸，成為中藥理論精髓?！侗窘洝愤€提出的“七情和合”原則。

15、答案：D本題解析：報酬率又稱為回報率、收益率，是一種折現率，是與利率、內部收益率（又稱為內部報酬率）同性質的比率。D項，空置率是出租性房地產房間空置的百分率，與報酬率的性質不同。

16、答案：A本題解析：在成本法中，某項費用的計息期是該項費用應計息的時間長度。一項費用的計息期的起點是該項費用發(fā)生的時點，終點通常是建設期的終點。由于本題是擬拍賣的在建工程，所以起點是費用發(fā)生的時點，終點為目前時點，即0.5年。在假設開發(fā)法中，當房地產市場較好而適宜預售的，通常是預測它在預售時的房地產市場狀況下的價值；銷售收入在銷售期內均勻實現，視為其集中發(fā)生在期中，即本題的折現期為1年。

17、答案：D本題解析：奇恒之腑，即是指這一類腑的形態(tài)及其生理功能均有異于“六腑”，不與水谷直接接觸，而是一個相對密閉的組織器官，中空有腔，而且還具有類似于臟的貯藏精氣的作用除膽外，因而稱為奇恒之腑。故此題只可選擇化生和儲藏精氣特點的五臟之一脾。

18、答案：C本題解析：本題考查的是房地產價格構成。V＝200＋500＋50＋3%V＋6%V＋（200＋500＋50＋3%V）×15%，V＝952.512（萬元）

19、答案：C本題解析：長期趨勢法是根據房地產價格在過去至現在較長時期內形成的變動規(guī)律作出判斷，借助歷史統(tǒng)計資料推測未來的方法，主要有數學曲線擬合法、平均增減量法、平均發(fā)展速度法、移動平均法等。運用平均增減量法進行預測的條件是，房地產價值或價格的變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的，并且各期上升或下降的數額大致相同，否則就不宜采用這種方法。運用平均發(fā)展速度法進行預測的條件是，房地產價值或價格的變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的，并且各期上升或下降的幅度大致相同，否則就不宜采用這種方法。而數學曲線擬合法則沒有此類要求。

20、答案：D本題解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。超額持有成本的現值＝2.5/10%×[1－1/（1＋10%）30]＝23.57（萬元），無效成本＝50×1500＝7.5（萬元）。采用重建成本的功能過剩折舊＝無效成本＋超額持有成本的現值＝7.5＋23.57＝31.07（萬元）。重置成本，沒有無效成本的問題。P325。

21、答案：A本題解析：根據公式V＝（A/Y）×[1－1/（1＋Y）n]/（1＋i）t，式中A＝350萬元，n＝50－5＝45年，i＝10%；t＝2.5年，建成后的房地產于估價時點的價值為：V＝（350÷7%）×[1－1÷（1＋7%）45]÷（1＋10%）2.5＝3752（萬元）。

22、答案：C本題解析：比較法適用的估價對象是同類數量較多、有較多交易且具有一定可比性的房地產。下列房地產難以采用比較法估價：①數量很少的房地產，如特殊廠房、機場、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑等；②很少發(fā)生交易的房地產，如學校、醫(yī)院、行政辦公樓等；③可比性很差的房地產，如在建工程等。

23、答案：C本題解析：反治是指順從病證的外在假象而治的一種治療原則，其采用的方藥性質與病證中假象的性質相同，故又稱為“從治”。具體含義及用法：(1)熱因熱用：又叫以熱治熱，指用熱性藥物來治療具有假熱征象的病證。適用于陰盛格陽的真寒假熱證。(2)寒因寒用：又叫以寒治寒，指用寒性藥物來治療具有假寒征象的病證。適用于陽盛格陰的真熱假寒證。(3)塞因塞用：以補開塞，指用補益藥物來治療具有閉塞、不通癥狀的虛證，適用于因體質虛弱而出現閉塞癥狀的真虛假實證。(4)通因通用：以通治通，指用通利的藥物來治療具有通瀉癥狀的實證。

24、答案：D本題解析：土地使用權剩余期限是自價值時點起至土地使用權使用期限結束時止的時間。建筑物剩余經濟壽命是指自價值時點起至建筑物經濟壽命結束時止的時間。建筑物剩余經濟壽命與土地使用權剩余期限可能同時結束，也可能不是同時結束，歸納起來有下列3種情況：①建筑物剩余經濟壽命與土地使用權剩余期限同時結束。②建筑物剩余經濟壽命早于土地使用權剩余期限結束。③建筑物剩余經濟壽命晚于土地使用權剩余期限結束。第三種情況分為兩種情況：a．出讓合同約定土地使用權期間屆滿后需要無償收回土地使用權及地上建筑物。b．出讓合同等未約定土地使用權期間屆滿后需要無償收回土地使用權及地上建筑物。

25、答案：A本題解析：采用間接比較進行房地產狀況調整的表達式為：本題中，房地產狀況修正系數為：（100/102）×（97/100）＝0.95。

26、答案：D本題解析：可比實例選取是否合適，直接關系到比較法測算結果的準確性，因此應特別慎重。選取的可比實例應符合下列要求：①可比實例的交易方式應適合估價目的。②可比實例房地產應與估價對象房地產相似，具體包括：a．與估價對象的區(qū)位相近；b．與估價對象的用途相同；c．與估價對象的權利性質相同；d．與估價對象的檔次相當；e．與估價對象的規(guī)模相當；f．與估價對象的建筑結構相同。③可比實例的成交日期應接近價值時點。④可比實例的成交價格應盡量為正常價格。A項，不符合成交日期應接近價值時點的要求；B項，不符合與估價對象區(qū)位相近的要求；C項，交易實例的建筑面積是估價對象的8.33倍，不符合與估價對象的規(guī)模相當的要求；D項，符合可比實例選取的質量要求，可以選為可比實例。

27、答案：C本題解析：房地產的經營使用方式主要有銷售、出租、自營和自用，相應地可以把房地產分為銷售的房地產、出租的房地產、自營的房地產和自用的房地產。C項，餐飲房地產屬于按房地產用途劃分的種類。

28、答案：D本題解析：A項，比較法適用的估價對象是同類數量較多、有較多交易具有一定可比性的房地產。B項，有特殊交易情況的交易實例一般不宜選為可比實例，但當可供選擇的交易實例較少而不得不選用時，可將特殊交易情況下的交易實例選為可比實例，并對其進行交易情況修正。C項，掛牌價不能作為估價依據，但可作為了解市場行情的參考。D項，需修正或調整的因素越多，說明可比實例的可比性越差，估價結果越不合理。

29、答案：C本題解析：依題意，可根據公式：?

30、答案：C本題解析：目前，建設用地使用權出讓的最高年限，居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年，綜合或者其他用地為50年。以出讓方式取得建設用地使用權的，轉讓房地產后，受讓人的使用期限不得超過原出讓合同約定的使用期限減去原土地使用者已經使用期限后的剩余期限。

31、答案：B本題解析：可以根據估價對象、估價時點等情況，有針對性地搜集一些交易實例。

32、答案：B本題解析：三種基本估價方法包括：比較法（也稱為交易實例比較法、市場比較法、市場法）、收益法（也稱為收益資本化法、收益還原法）和成本法（也稱為重置成本法、重建成本法）。不同的估價方法有時是互補的，如特殊廠房一般不適用比較法估價，但適用成本法估價；待開發(fā)的土地一般不適用成本法估價，但適用假設開發(fā)法和比較法估價；在建工程一般不適用比較法估價，但適用成本法和假設開發(fā)法估價。

33、答案：C本題解析：由于路況、交通擁擠、交通管制以及時間對于人們越來越寶貴等原因，現在人們越來越重視交通時間距離。

34、答案：D本題解析：根據百分比修正、調整下的公式：比較價值＝可比實例成交價格×交易情況修正系數×市場狀況調整系數×房地產狀況調整系數。則對該可比實例成交價格進行校正、調整得到的價格＝4000×[1/（1－2%）]×（1＋1%）5×1.087＝4663（元/m2）。

35、答案：B本題解析：舌為心之苗。舌的功能有賴于心主血脈和心主神志的生理功能。脾在液為涎《素問·宣明五氣篇》說：“脾為涎”，故有“涎出于脾而溢于胃”之說。在正常情況下．涎液上行于口，但不溢于口外。

36、答案：D本題解析：價值時點原則（估價時點原則）要求估價結果是在由估價目的決定的某個特定時間的價值或價格。A項，屬于價值時點為過去，估價對象狀況為過去狀況的估價，而此種情形大多出現在房地產糾紛案件中，特別是出現在對估價結果有異議而引起的估價鑒定或復核估價、重新估價中。B項，屬于價值時點為現在，估價對象狀況為過去狀況的估價，而此種情形大多出現在房地產損害賠償和保險理賠案件中。C項，屬于價值時點為現在，估價對象狀況為現在狀況的估價，此種情形是目前估價中最常見、最大量的，如房地產抵押估價、房屋征收評估、司法拍賣估價，包括在建工程估價等。D項，估價時點為現在，估價對象為未來狀況下的情形，而此種情形如評估期房的價值。在房屋征收中，補償方式為房屋產權調換且用于產權調換房屋為期房的，為計算被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價而評估用于產權調換房屋的價值就屬于這種情形。

37、答案：D本題解析：建筑物實物因素包括：①建筑規(guī)模（面積、體積、開間、進深、層高、室內凈高、層數、高度）；②建筑結構；③設施設備；④裝飾裝修；⑤空間布局；⑥建筑功能（防水、保溫、隔熱、隔聲、通風、采光、日照）；⑦外觀（建筑式樣、風格、色調、可視性）；⑧新舊程度；⑨其他可間接反映建筑物實物狀況的有關情況。其中，通風、采光、日照既有實物因素性質，又有區(qū)位因素性質（對應于朝向、樓層），將它們與防水、保溫、隔熱、隔聲放在一起，是為便于敘述和理解。D項，樓層屬于區(qū)位因素。

38、答案：D本題解析：房地產區(qū)位狀況描述中，對位置的描述，主要說明下列方面：①坐落。除了說明估價對象的具體地點，還應附位置圖。②方位。說明估價對象在某個較大區(qū)域（如所在城市）中的方向和位置，以及在某個較小區(qū)域（如所在住宅小區(qū)、十字路口）中的方向和位置。③與相關場所的距離。說明估價對象與其相關的主要場所的距離。④臨街狀況。說明估價對象是否臨街（路），臨什么樣的街（路），是如何臨街（路）的。⑤朝向。說明估價對象建筑物的正門或房間的窗戶正對著的方向，坡地從高到低的方向。⑥樓層。當估價對象為某幢房屋中的某層、某套時，說明其所在房屋的總層數及其所在的樓層。D項屬于交通描述。

39、答案：A本題解析：本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。物質折舊也稱為物質損耗、有形損耗，是因自然力作用或使用導致建筑物老化、磨損或損壞造成的建筑物價值減損。

40、答案：C本題解析：它揭示的是兩種投入產出關系：一種是在一種投入量變動而其他投入量固定的情況下的投入產出關系；另一種是在所有的投入量都變動的情況下的投入產出關系。

41、答案：A本題解析：對住宅而言，朝向是很重要的位置因素。住宅的朝向主要影響到采光和日照。對某層商業(yè)用房來說，樓層是十分重要的影響因素。例如，商業(yè)用房的地下一層、地上一層、二層、三層等之間的價格或租金水平差異很大。一般地說，地上一層的價格或租金最高，其他層的價格或租金較低，一般不到地上一層價格或租金的60%。

42、答案：C本題解析：估價報告使用期限也稱為估價報告應用有效期，是指自估價報告出具之日起計算，使用估價報告不得超過的時間。估價報告使用期限的長短應根據估價目的和預計估價對象的市場價格變化程度來確定，不宜超過一年。

43、答案：A本題解析：一份完整的房地產估價報告，通常由以下8大部分組成：①封面；②致估價委托人函；③目錄；④估價師聲明；⑤估價假設和限制條件；⑥估價結果報告；⑦估價技術報告；⑧附件。

44、答案：B本題解析：V總價＝前街路線價×前街臨街深度價格修正率×臨街寬度×前街影響深度＋后街路線價×臨街寬度×（總深度－前街影響深度）×后街臨街深度價格修正率前街影響深度＝總深度×前街路線價÷（前街路線價＋后街路線價）＝175×320÷（320＋240）＝100ft則后街影響深度＝總深度－前街影響深度＝75ft；查表可得，前街臨街深度價格修正率為100%，后街臨街價格修正率為120%，則可得：V總價＝320×30×100×100%＋240×30×75×120%＝160.80（萬元）此題的典型錯誤解法是：根據四三二一法則，V總價＝320×30×100＋240×（40%＋30%＋20%）×30×75＝144.60（萬元）。注意：公式中的前街路線價和后街路線價均為單價，對應的深度價格修正率應采用平均深度價格修正率。

45、答案：C本題解析：該項目續(xù)建完成后的總價值的現值計算如下：V＝480/8%[1－1/（1＋8%）40－3]×1/（1＋12%）1.5＝4768.50（萬元）。

46、答案：A本題解析：至價值時點，尚未償還的貸款為：45×（1－5/15）＝30（萬元），不帶債權債務的房地產價格＝帶債權債務的房地產價格－債權＋債務，則該住宅的正常成交價格為：[30＋50/（1－6%）]/85＝9787（元/m2）。

47、答案：A本題解析：收益期限為無限年的公式為：V＝A/Y＋b/Y2，代入數據可得：V＝20/10%＋2/（10%）2＝400（萬元）。

48、答案：C本題解析：評估價值可根據采用的估價方法的不同而有不同稱呼，如把采用比較法、收益法、成本法、假設開發(fā)法測算出的價值或價格，分別稱為比較價值、收益價值、成本價值、開發(fā)價值。

49、答案：C本題解析：記憶題。張機將病因與發(fā)病途徑相結合。陳無擇的觀點更符合現在的情況——重視情緒、飲食致病。

50、答案：D本題解析：在百分比修正中，交易情況修正系數應以正常價格為基準來確定。在交易情況修正中之所以要以正常價格為基準而不以實際成交價格為基準，是因為比較法估價要求選取多個可比實例。這樣，如果以正常價格為基準，就只有一個比較基礎，而如果以實際成交價格為基準，就會有多個比較基礎。

51、答案：B本題解析：標準價調整法和多元回歸分析法主要用于估價，其中，標準價調整法是對估價范圍內的所有被估價房地產進行分組，使同一組內的房地產具有相似性，在每組內選定或設定標準房地產并測算其價值或價格，利用有關調整系數將標準房地產價值或價格調整為各宗被估價房地產價值或價格的方法。

52、答案：B本題解析：將已抵押的房地產再次抵押的，其抵押價值可稱為再次抵押價值。具體為：再次抵押價值＝未設立法定優(yōu)先受償權下的價值－拖欠建設工程價款－（已抵押貸款余額÷社會一般抵押率）－其他法定優(yōu)先受償款。則本題中，該在建工程的再次抵押價值＝6000－1000－（1000÷50%）＝3000（萬元）。

53、答案：C本題解析：C項，估價利害關系人是指估價結果會直接影響其合法權益的單位和個人。估價利害關系人除了估價對象權利人，還有估價對象的潛在投資者、受讓人等。A項，估價報告使用者簡稱報告使用者，是指依法使用估價報告的單位和個人。估價報告使用者可能是估價對象權利人、投資者、受讓人、債權人、政府及其有關部門和社會公眾等。B項，估價對象權利人是指估價對象的所有權人、使用權人、抵押權人等權利人。估價對象權利人一般是估價利害關系人，但可能是也可能不是估價委托人、估價報告使用者。D項，估價委托人是指委托房地產估價機構為其提供估價服務的單位或個人。估價委托人可能是也可能不是估價對象權利人、估價利害關系人、估價報告使用者。

54、答案：C本題解析：房地產均衡價格是房地產的市場需求曲線與市場供給曲線相交時的價格，也就是房地產的市場需求量與市場供給量相等時的價格。當市場價格偏離均衡價格時，會出現需求量與供給量不相等的非均衡狀態(tài)。一般地說，在市場力量作用下，這種供求不相等的非均衡狀態(tài)會逐漸消失，偏離的市場價格會自動地回復到均衡價格水平。

55、答案：B本題解析：肝調節(jié)血量：人動則血運于諸經——全身各部得以濡養(yǎng)；人靜則血歸于肝臟——以備不時之需。五輪學說”：瞳仁屬腎，稱為水輪；黑睛屬肝，稱為風輪；兩眥血絡屬心，稱為血輪；白睛屬肺，稱為氣輪；眼瞼屬脾，稱為肉輪。

56、答案：C本題解析：由題意，每年的折舊額＝建筑物重新構建價格×（1－殘值率）÷建筑物的預期經濟壽命＝350×（1－3%）÷60＝5.6583（萬元/年），建筑物折舊總額＝每年折舊額×有效年齡＝5.6583×15＝84.88（萬元）。

57、答案：B本題解析：估價對象及其范圍和內容，既不能簡單地根據委托人的要求來決定，也不能根據估價人員的主觀愿望來決定，而應根據估價目的，依據法律、法規(guī)并征求委托人同意后予以決定。

58、答案：B本題解析：本題考查的是建立比較基礎?！昂译娂揖叩某山粌r格為50萬元，首付40%，余款半年后一次付清”，因此刨除家電家具價值后的名義價格是45萬元。可比價格就是45萬元的一次性支付的價格。（50-5）×40%+（50-5）×60%/（1+8%）0.5=43.98（萬元），單價=43.98/100=4398（元/m2）。

59、答案：B本題解析：人體的經筋是十二經脈之氣“結、聚、散、絡”于筋肉、關節(jié)的體系，是十二經脈的附屬部分，故稱“十二經筋”。經筋有聯綴四肢百骸、主司關節(jié)運動的作用。

60、答案：B本題解析：分部分項法是把建筑物分解為各個分部工程或分項工程，測算每個分部工程或分項工程的數量，調查各個分部工程或分項工程在價值時點的單位價格或成本，將各個分部工程或分項工程的數量乘以相應的單位價格或單位成本后相加得到建筑物建筑安裝工程費的方法。

61、答案：D本題解析：建設用地使用權期間屆滿，除住宅建設用地使用權自動續(xù)期外，非住宅建設用地使用權人未申請續(xù)期或者雖然申請續(xù)期但依法未獲批準的，建設用地使用權由國家無償收回。

62、答案：A本題解析：一般地說，成交價格圍繞著市場價格而上下波動，市場價格又圍繞著理論價格而上下波動，即小波動圍繞著大波動而上下波動，大波動又圍繞著更大的波動而上下波動。

63、答案：C本題解析：本題計算如下：計算出K32和K40：K32＝1－1/（1＋7%）32＝0.8853；K40＝1－1/（1＋9%）40＝0.9681根據公式VN＝（A/YN）×KN，可得：V40＝V32×（K40/K32）×（Y32/Y40）＝4000×（0.9681/0.8853）×（7%/9%）＝3402（元/m2）

64、答案：C本題解析：本題考查的是最高最佳利用原則。均衡原理是以估價對象的各個組成部分是否搭配，來判定估價對象是否為最高最佳利用。它也可以幫助確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模。從建筑物和土地兩大組成部分來看，建筑物與土地相比較，如果規(guī)模過大或過小，或者檔次過高或過低，則建筑物與土地的搭配不當，該房地產的效用便不能得到有效發(fā)揮，從而會降低該房地產的價值。例如，某宗土地上有建筑物，但該建筑物不是在最高最佳利用狀態(tài)，如已過時、破舊、現狀容積率低，則會妨礙該土地的有效利用，在對該土地進行估價時就需要做減價調整?！霸摻ㄖ飪r值小于其拆除費用”意味著該建筑物的凈殘值為負值，它對土地價值有減價影響，因此乙土地及地上建筑物價值低于甲土地價值。甲乙土地價值應該大致相當，乙土地連同建筑物一起價值低于甲土地，說明建筑物價值為負值。

65、答案：A本題解析：[知識點]長期趨勢法基本論述

66、答案：D本題解析：土地使用權剩余期限是自價值時點起至土地使用權使用期限結束時止的時間。建筑物剩余經濟壽命是指自價值時點起至建筑物經濟壽命結束時止的時間。建筑物剩余經濟壽命與土地使用權剩余期限可能同時結束，也可能不是同時結束，歸納起來有下列3種情況：①建筑物剩余經濟壽命與土地使用權剩余期限同時結束。②建筑物剩余經濟壽命早于土地使用權剩余期限結束。③建筑物剩余經濟壽命晚于土地使用權剩余期限結束。第三種情況分為兩種情況：a．出讓合同約定土地使用權期間屆滿后需要無償收回土地使用權及地上建筑物。b．出讓合同等未約定土地使用權期間屆滿后需要無償收回土地使用權及地上建筑物。

67、答案：A本題解析：B項是直接成本利潤率的計算公式，D項是銷售利潤率的計算公式，C項不是任何利潤率的計算公式。

68、答案：D本題解析：估價既不可能也無必要評估估價對象在所有時間的價值，通常只是評估估價對象在某個特定時間的價值。這就要求在估價時必須先確定某個時間。但是，這個時間既不是委托人也不是估價師可以隨意假定的，而應根據估價目的來確定。這個由估價目的決定的所評估的價值對應的時間，稱為價值時點。

69、答案：C本題解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。直線法是最簡單的一種測算折舊的方法，它假設在建筑物的經濟壽命期間每年的折舊額相等。

70、答案：D本題解析：影響房地產價格的經濟因素一般包括：①經濟發(fā)展。反映經濟發(fā)展的一個重要指標是國內生產總值的增長。②居民收入。中國目前反映居民收入增長的指標主要有城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長和農村居民人均純收入的增長。③物價。反映一般物價變動的指標主要有居民消費價格指數和生產資料價格指數。④利率。⑤匯率。D項，稅收減免屬于影響房地產價格的制度政策因素。

71、答案：C本題解析：根據公式計算如下：建筑面積＝套內建筑面積＋分攤的共有建筑面積，套內建筑面積＝100－100×10%＝90（m2），建筑面積下的價格＝套內建筑面積下的價格×套內建筑面積/建筑面積＝2600×90÷100＝2340（元/m2）。

72、答案：B本題解析：A項，在實際估價中，選取估價依據應有針對性，主要是根據估價目的和估價對象來選??；B項，國家標準《房地產估價規(guī)范》是效力最高的估價標準，其要求是估價的底線；C項，為了使委托人提供的資料可靠，估價機構和估價師應要求委托人如實提供其知悉的估價所需資料并保證其提供的資料是合法、真實、準確和完整的，沒有隱匿或虛報的情況，估價師還應對委托人提供的資料進行審慎檢查；D項，估價依據是指作為估價的前提或基礎的文件、標準和資料，估價師聲明和估價假設都不是估價依據。

73、答案：A本題解析：直線法求取建筑物折舊，可分為綜合折舊法、分類折舊加總法和個別折舊加總法。這三種方法是從粗到細。其中，分類折舊加總法是把建筑物分解為結構、設備和裝修三大類，分別根據它們的重新購建成本和有效年齡、預期經濟壽命或預期剩余經濟壽命來求取折舊后相加；個別折舊加總法是把建筑物分解為各個更為具體的組成部分，分別根據它們的重新購建成本和有效年齡、預期經濟壽命或預期剩余經濟壽命來求取折舊后相加。

74、答案：A本題解析：會計上把資產的歷史成本與累計折舊額之差，稱為資產的賬面價值，它無需與資產的市場價值一致；估價上把資產的重新購建成本與折舊總額之差，視為資產的實際價值，它必須與資產的市場價值一致。

75、答案：C本題解析：本題考查的是房地產價格的影響因素。抑制房地產價格的措施是多種多樣的，它們控制房地產價格上漲或導致房地產價格下降的速度和幅度不盡相同，例如：（1）在房地產價格上漲過快時通過增加土地供應或加大、加快房屋建設，以增加房地產供給；（2）規(guī)定房地產開發(fā)企業(yè)按照合理的房地產開發(fā)成本和利潤率來定價；（3）制定最高限價，規(guī)定出售房地產的價格不得突破此價格；（4）采取金融、稅收、限購等政策措施遏制房地產投機，抑制或穩(wěn)定房地產價格。P138。

76、答案：C本題解析：它揭示的是兩種投入產出關系：一種是在一種投入量變動而其他投入量固定的情況下的投入產出關系；另一種是在所有的投入量都變動的情況下的投入產出關系。

77、答案：C本題解析：建筑物的價值＝1000×70%＝700（元/m2），建筑物的凈收益＝700×8%＝56（元/m2）；土地的凈收益＝140－56＝84（元/m2），土地的價值＝84÷6%＝1400（元/m2）。由V0＝VL＋VB可得，房地產價價格＝700＋1400＝2100（元/m2）。

78、答案：B本題解析：數學曲線擬合法主要有直線趨勢法、指數曲線趨勢法和二次拋物線趨勢法，其中最簡單的是直線趨勢法。運用直線趨勢法預測，估價對象或類似房地產的歷史價值或價格的時間序列散點圖，應表現出明顯的直線趨勢。

79、答案：B本題解析：建設用地使用權實質上是利用空間的權利，可稱為空間利用權或空間權。加蓋房屋是利用建設用地使用權，即空間利用權。A項，土地所有權屬于國家和集體，個人沒有宅基地所有權，有宅基地使用權。C項，地役權是指房地產所有權人或土地使用權人按照合同約定利用他人的房地產，以提高自己的房地產效益的權利。D項，相鄰關系是指房地產的相鄰權利人依照法律法規(guī)規(guī)定或者按照當地習慣，相互之間應當提供必要的便利或者接受必要的限制而產生的權利和義務關系。

80、答案：C本題解析：土地使用期限為40年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無償收回地上建筑物，則自取得辦理土地使用權出讓手續(xù)后建筑物剩余使用壽命為40年，補辦手續(xù)之前已經用了5年，則建筑物使用年限共計45年，年折舊率＝（1－殘值率）/建筑物經濟壽命＝1/45×100%＝2.22%。

81、答案：C本題解析：國有建設用地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份，將國有建設用地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付出讓金等土地有償使用費（簡稱出讓金等費用）的行為。目前，國有建設用地使用權出讓主要有招標、拍賣、掛牌和協(xié)議等方式。其中，當采用掛牌出讓方式時，出讓人需要確定掛牌底價，競買人需要確定自己的最高報價，即此時為競買人確定報價提供參考依據的估價是評估競買人可承受的最高價。

82、答案：A本題解析：AB兩項，凈收益＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入－運營費用，即凈收益與空置率、運營費用負相關，估價結果高，空置率、運營費用也就偏小。C項，收益法原理是如果將價值時點視為現在，那么在現在購買一宗有一定收益期限的房地產，預示著在未來的收益期限內可以不斷地獲取凈收益，如果現有一筆資金可與這未來一系列凈收益的現值之和等值，則這筆資金就是該房地產的價值。所以當收益期限越長，房地產的估價價值就越大。D項，估價采用的報酬率應等同于與獲取估價對象凈收益具有同等風險的投資的報酬率，報酬率與房地產價值負相關。

83、答案：A、B、C、D本題解析：督脈總督一身之陽，任脈總任一身之陰，沖脈為十二經之海；陽蹻為足太陽之別，陰蹻為足少陰之別，能使機關矯健。其病多表現為肢體痿痹無力，運動障礙。陽維脈起于諸陽會，以維系諸陽經，陰維脈起于諸陰交，以維系諸陰經，所以為全身之綱維；陽維脈為病，多見寒熱；陰維脈為病，多見心胸、脘腹、陰中疼痛。

84、答案：B本題解析：房地產權益因素中，對房地產利用的限制可歸納為3個方面：①房地產權利及其行使的限制；②房地產使用管制，有意義的使用管制主要是農用地轉為建設用地，以及對土地用途、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度等的規(guī)定；③相鄰關系的限制。

85、答案：A本題解析：病，即疾病，是致病邪氣作用于人體，人體正氣與之抗爭而引起的機體陰陽失調、臟腑組織損傷或生理功能障礙的一個完整的生命過程。

86、答案：B本題解析：可比實例的成交價格是在其成交日期的價格，是在其成交日期的房地產市場狀況下形成的。

87、答案：A本題解析：有效毛收入乘數法是將估價對象未來第一年的有效毛收入（EGI）乘以有效毛收入乘數（EGIM）來求取估價對象價值的方法，有效毛收入乘數是類似房地產的價格除以其年有效毛收入所得的倍數。

88、答案：D本題解析：《房地產估價機構管理辦法》第二十四條規(guī)定，從事房地產估價活動的機構，應當依法取得房地產估價機構資質，并在其資質等級許可范圍內從事估價業(yè)務。一級資質房地產估價機構可以從事各類房地產估價業(yè)務。二級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產估價業(yè)務。三級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產估價業(yè)務。暫定期內的三級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、城鎮(zhèn)房屋拆遷、在建工程抵押以外的房地產估價業(yè)務。

89、答案：C本題解析：建設用地使用權實質上是利用土地空間的權利，可稱為空間利用權或空間權?！段餀喾ā返谝话偃鶙l規(guī)定：“建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立?！币虼耍蛔谕恋氐目臻g，可以分割為很多個三維立體“空間塊”，分別成為獨立的“物”，可以分別出讓、轉讓等。

90、答案：C本題解析：房地產價值減損評估業(yè)務包括因環(huán)境污染、新建建筑物、工程施工、工程質量缺陷、修改城鄉(xiāng)規(guī)劃、錯誤查封、異議登記不當、房地產分割等造成的房地產價值減損評估。

91、答案：C本題解析：暫無解析

92、答案：A本題解析：物質折舊又稱有形損耗，是指建筑物因自然力作用或使用導致建筑物老化、磨損或損壞造成的建筑物價值減損。根據引起物質折舊的原因，物質折舊