物業(yè)公司管理系統(tǒng)樣本

XX物業(yè)企業(yè)管理系統(tǒng)1．背景XX是一個(gè)大型民營(yíng)企業(yè)集團(tuán)，下轄包含中心商廈、世紀(jì)大廈、翠海酒店公寓、北方家園建材超市、XX辦公樓、方圓國(guó)家樣品油庫、南延賓館在內(nèi)眾多樓宇物業(yè)。長(zhǎng)久以來集團(tuán)內(nèi)物業(yè)管理工作各分企業(yè)之間相互獨(dú)立，或有物業(yè)自己組建自己物業(yè)隊(duì)，或有物業(yè)聘用外部物業(yè)企業(yè)，這在一定程度上增大了企業(yè)成本開支，形成了資源浪費(fèi)。在這么背景下，經(jīng)集團(tuán)董事局研究決定：成立XX內(nèi)部物業(yè)企業(yè)。物業(yè)企業(yè)第一階段任務(wù)和目標(biāo)是集團(tuán)內(nèi)部全部物業(yè)物業(yè)管理工作，第二階段將考慮走出集團(tuán)內(nèi)部，對(duì)外營(yíng)業(yè)，接管葫蘆島市其它物業(yè)管理工作。2．服務(wù)對(duì)象現(xiàn)階段物業(yè)企業(yè)服務(wù)對(duì)象為集團(tuán)內(nèi)部各部室、各分企業(yè)等3．辦公地點(diǎn)北方家園建材超市辦公樓4．隸屬關(guān)系物業(yè)企業(yè)為集團(tuán)企業(yè)直屬單位，其在集團(tuán)內(nèi)位置以下圖：集團(tuán)董事局集團(tuán)董事局集團(tuán)辦公室集團(tuán)辦公室保衛(wèi)部物業(yè)企業(yè)保衛(wèi)部物業(yè)企業(yè)集團(tuán)各物業(yè)集團(tuán)各物業(yè)方圓油庫各辦公地點(diǎn)集團(tuán)辦公樓南延賓館各攪拌站各加油站北方家園翠海公寓世紀(jì)大廈中心商廈方圓油庫各辦公地點(diǎn)集團(tuán)辦公樓南延賓館各攪拌站各加油站北方家園翠海公寓世紀(jì)大廈中心商廈5．業(yè)務(wù)范圍基礎(chǔ)業(yè)務(wù)：建筑物維修和定時(shí)養(yǎng)護(hù)輔助設(shè)備定時(shí)檢修保養(yǎng)確保供水、電、熱、氣和電梯和消防系統(tǒng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)確保道路、污水排放管道通暢無阻維護(hù)物業(yè)整體計(jì)劃不受破壞阻止亂搭亂建、亂貼亂畫等行為做好物業(yè)管理綠化和室內(nèi)外保潔工作輔助業(yè)務(wù)：房屋裝飾、家電維修、代收多種費(fèi)用、代換液化氣、代換純凈水、代收發(fā)信件等6．組織機(jī)構(gòu)世紀(jì)大廈崗翠海公寓崗北方家園崗方圓油庫崗加油站崗老攪拌站崗團(tuán)山崗賓館崗集團(tuán)辦公樓崗中心商廈崗世紀(jì)大廈崗翠海公寓崗北方家園崗方圓油庫崗加油站崗老攪拌站崗團(tuán)山崗賓館崗集團(tuán)辦公樓崗中心商廈崗消防監(jiān)控隊(duì)消防監(jiān)控隊(duì)服務(wù)中心副經(jīng)理服務(wù)中心副經(jīng)理經(jīng)理保潔隊(duì)經(jīng)理保潔隊(duì)老攪拌站保潔班賓館保潔班團(tuán)山保潔班集團(tuán)辦公樓保潔班中心商廈保潔班世紀(jì)大廈保潔班翠海公寓保潔班北方家園保潔班方圓油庫保潔班各加油站保潔班老攪拌站保潔班賓館保潔班團(tuán)山保潔班集團(tuán)辦公樓保潔班中心商廈保潔班世紀(jì)大廈保潔班翠海公寓保潔班北方家園保潔班方圓油庫保潔班各加油站保潔班機(jī)動(dòng)隊(duì)機(jī)動(dòng)隊(duì)木工班電工班檢修隊(duì)管道班設(shè)備班木工班電工班檢修隊(duì)管道班設(shè)備班綠化隊(duì)綠化隊(duì)7．人員編制（總編制不超出150人）經(jīng)理：1人。副經(jīng)理：1人。服務(wù)中心：5人（二十四小時(shí)分3班倒，白班2人，夜班1人）。消防監(jiān)控隊(duì)：設(shè)消防干事1人；每個(gè)崗設(shè)消防監(jiān)控員1人，共10人。保潔隊(duì)：設(shè)隊(duì)長(zhǎng)1人；每個(gè)保潔班設(shè)班長(zhǎng)1人，共10人；每個(gè)保潔班下設(shè)保潔員若干人。檢修隊(duì)：設(shè)隊(duì)長(zhǎng)1人；下屬電工班、設(shè)備班、管道班、木工班不設(shè)班長(zhǎng)，每個(gè)班維修工2人。綠化隊(duì)：設(shè)隊(duì)長(zhǎng)1人；技術(shù)員1人（隊(duì)長(zhǎng)兼）；綠化員若干。機(jī)動(dòng)隊(duì)：消防監(jiān)控員、保潔員、檢修員、綠化員各2人，此隊(duì)組員負(fù)責(zé)物業(yè)企業(yè)其它隊(duì)組員臨時(shí)性替班，及應(yīng)急性維修及其它服務(wù)行為。8．部門職能◆服務(wù)中心物業(yè)企業(yè)日常行政后勤工作由服務(wù)中心負(fù)責(zé)。關(guān)鍵包含接維修電話、依據(jù)維修電話安排對(duì)應(yīng)工作人員出勤、處理用戶投訴、整理多種物業(yè)維修檔案資料、協(xié)調(diào)物業(yè)企業(yè)同集團(tuán)其它部門關(guān)系、負(fù)責(zé)物業(yè)企業(yè)同外部機(jī)關(guān)溝通聯(lián)絡(luò)等?！粝辣O(jiān)控隊(duì)消防設(shè)備檢修管理由物業(yè)企業(yè)消防監(jiān)控隊(duì)負(fù)責(zé)。關(guān)鍵負(fù)責(zé)對(duì)各物業(yè)消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常維護(hù)檢測(cè)，發(fā)覺問題立即處理，不能處理立即報(bào)相關(guān)技術(shù)部門進(jìn)行處理?！舯嶊?duì)保潔管理范圍包含公共地方保潔、公共部位保潔、生活垃圾處理等◆檢修隊(duì)=1\*GB3①給排水設(shè)備管理和維修和供暖設(shè)備管理和維修包含供水設(shè)備系統(tǒng)、排水設(shè)備系統(tǒng)、用水設(shè)備、熱水供給設(shè)備系統(tǒng)等，鍋爐房、室外供熱熱網(wǎng)、室內(nèi)供暖系統(tǒng)等，由物業(yè)企業(yè)檢修隊(duì)管道班負(fù)責(zé)。=2\*GB3②供電設(shè)備管理和維修包含高壓配電設(shè)備、低壓配電設(shè)備、電力變壓器等，由物業(yè)企業(yè)檢修隊(duì)電工班負(fù)責(zé)。=3\*GB3③中央空調(diào)設(shè)備管理和維修包含工作區(qū)、空氣輸送和分配部分、空氣處理部分、空氣處理所需輔助設(shè)備等。電梯管理和維修包含井道和機(jī)房、傳動(dòng)部門、升降設(shè)備部分、安全裝置、控制部分等。常見辦公設(shè)備管理和維修包含復(fù)印機(jī)、曬圖機(jī)、吸塵器、引水機(jī)、治水機(jī)、廚房設(shè)備等。上述設(shè)備管理和維修由物業(yè)企業(yè)檢修隊(duì)設(shè)備班負(fù)責(zé)。=4\*GB3④房屋日常養(yǎng)護(hù)包含：屋面補(bǔ)漏、修補(bǔ)屋面、修補(bǔ)泛水、屋脊等鋼、木門窗整修、拆換五金、配玻璃、換紗窗、油漆等修補(bǔ)樓面地面面層、抽換部分棱木等修補(bǔ)內(nèi)外墻、抹灰、窗臺(tái)、腰線等拆砌挖補(bǔ)局部墻體、部分拱圈、拆換部分過梁等抽換部分檁條、接換部分木梁、屋架、木柱、修補(bǔ)木樓等上述管理維護(hù)由物業(yè)企業(yè)檢修隊(duì)木工班負(fù)責(zé)?！艟G化隊(duì)負(fù)責(zé)企業(yè)各物業(yè)內(nèi)部及外圍綠化美化工作。包含綠化帶、苗圃、花草樹木、盆景盆栽等9．崗位職責(zé)經(jīng)理：1、全方面負(fù)責(zé)物業(yè)企業(yè)各項(xiàng)工作。2、負(fù)責(zé)企業(yè)所轄房屋建筑，公共設(shè)施，機(jī)電設(shè)備、消防設(shè)備等技術(shù)和管理工作；3、負(fù)責(zé)制訂本部門各項(xiàng)管理制度及應(yīng)急方法，確保質(zhì)量管理體系在本部門有效運(yùn)行；4、負(fù)責(zé)向經(jīng)營(yíng)戶及消費(fèi)者提供日常維修、安全、保潔、倉儲(chǔ)維修等服務(wù)。5、負(fù)責(zé)對(duì)本部門各班組工作進(jìn)行檢驗(yàn)，指導(dǎo)；6、負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)戶及消費(fèi)者裝修申請(qǐng)、審批工作及較大規(guī)模裝修驗(yàn)收工作；7、負(fù)責(zé)參與樓宇工程驗(yàn)收交接工作及制訂樓宇工程驗(yàn)收實(shí)施計(jì)劃。負(fù)責(zé)組織新接物業(yè)機(jī)電設(shè)備運(yùn)行調(diào)試工作；8、負(fù)責(zé)對(duì)本部門發(fā)生重大事故，組織調(diào)查分析及處理工作；9、對(duì)采購物資和提供服務(wù)供方進(jìn)行評(píng)價(jià)；10、負(fù)責(zé)審核本部門提交物品申購匯報(bào)，交主管領(lǐng)導(dǎo)審核并報(bào)總經(jīng)理同意；11、負(fù)責(zé)本部門水、電等各專業(yè)技工工作技能培訓(xùn)及考評(píng)計(jì)劃制訂，并配合物管部組織實(shí)施；確保其正常運(yùn)行。12、監(jiān)督、組織實(shí)施和物業(yè)管理相關(guān)計(jì)量檢測(cè)設(shè)備定時(shí)校準(zhǔn)工作。13、全方面計(jì)劃企業(yè)服務(wù)設(shè)施、消防設(shè)施添置、安裝、調(diào)試、運(yùn)轉(zhuǎn)和維修等工作，為質(zhì)量管理體系正常運(yùn)作提供保障；14、負(fù)責(zé)搜集設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行原始統(tǒng)計(jì)，并進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，為提升運(yùn)行質(zhì)量提供依據(jù)。15、組織領(lǐng)導(dǎo)工程技術(shù)人員崗位培訓(xùn)。副經(jīng)理：服務(wù)中心文員：消防干事：1．落實(shí)實(shí)施《中國(guó)消防條例》及實(shí)施細(xì)則和其它相關(guān)部門消防法規(guī)。組織防火安全宣傳教育。2．落實(shí)實(shí)施XX相關(guān)消防規(guī)章制度。3．在整個(gè)集團(tuán)組織開展消防安全教育，制訂用火、用電等防火管理制度。4．組織義務(wù)消防員，制訂滅火預(yù)案，開展滅火演練。5．組織防火檢驗(yàn)，消除火險(xiǎn)隱患，改善消防安全條件，完善消防設(shè)施。6．組織消防檢驗(yàn)，督促整改火險(xiǎn)隱患，制訂緊急疏散方案。7．常常檢驗(yàn)防火器材使用、管理情況，發(fā)覺已失效器材立即更換和購置。8．組織早期撲救火災(zāi)和人員疏散，保護(hù)火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)，幫助上級(jí)公安部門調(diào)查火災(zāi)原因。9．督促相關(guān)部門加強(qiáng)對(duì)易燃、易爆、劇毒等危險(xiǎn)物品管理。10．幫助處理部?jī)?nèi)日常事務(wù)。保潔隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)：1．全方面負(fù)責(zé)保潔隊(duì)各項(xiàng)工作。2．協(xié)調(diào)保潔隊(duì)組組員分工合作，帶動(dòng)大家努力工作。3．班組組員出現(xiàn)問題，立即向領(lǐng)導(dǎo)反應(yīng)；上級(jí)下達(dá)文件精神，也要立即、正確向班組組員傳達(dá)。4．負(fù)責(zé)保潔班組同其它部門之間協(xié)調(diào)溝通工作。5．負(fù)責(zé)安排好本班組節(jié)假日值班工作。6．完成領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)交辦其它任務(wù)。檢修隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)：1．全方面負(fù)責(zé)檢修隊(duì)各項(xiàng)工作。2．協(xié)調(diào)維修班組組員分工合作，帶動(dòng)大家努力工作。3．班組組員出現(xiàn)問題，立即向領(lǐng)導(dǎo)反應(yīng)；上級(jí)下達(dá)文件精神，也要立即、正確向班組組員傳達(dá)。4．負(fù)責(zé)維修班組同其它部門之間協(xié)調(diào)溝通工作。5．負(fù)責(zé)安排好本班組節(jié)假日值班工作。6．完成領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)交辦其它任務(wù)。綠化隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)：1．全方面負(fù)責(zé)物業(yè)隊(duì)各項(xiàng)工作。2．負(fù)責(zé)企業(yè)所轄房屋建筑，公共設(shè)施，機(jī)電設(shè)備、綠化美化、環(huán)境衛(wèi)生等管理工作。3．負(fù)責(zé)制訂本部門各項(xiàng)管理制度及應(yīng)急方法，確保本部門良好運(yùn)行。4．負(fù)責(zé)向集團(tuán)企業(yè)提供日常維修、保潔、倉儲(chǔ)維修等服務(wù)。5．負(fù)責(zé)對(duì)本部門各班組工作進(jìn)行檢驗(yàn)，指導(dǎo)。6．負(fù)責(zé)參與樓宇工程驗(yàn)收交接工作及制訂樓宇工程驗(yàn)收實(shí)施計(jì)劃。負(fù)責(zé)組織新接物業(yè)機(jī)電設(shè)備運(yùn)行調(diào)試工作。7．負(fù)責(zé)對(duì)本部門發(fā)生重大事故，組織調(diào)查分析及處理工作。8．負(fù)責(zé)審核本部門提交物品申購匯報(bào)，并報(bào)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)同意。9．負(fù)責(zé)本部門水、電等各專業(yè)技工工作技能培訓(xùn)及考評(píng)計(jì)劃制訂，組織實(shí)施；確保其正常運(yùn)行。10．監(jiān)督、組織實(shí)施和物業(yè)管理相關(guān)計(jì)量檢測(cè)設(shè)備定時(shí)校準(zhǔn)工作。11．負(fù)責(zé)搜集設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行原始統(tǒng)計(jì)，并進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，為提升運(yùn)行質(zhì)量提供依據(jù)。12．組織領(lǐng)導(dǎo)工程技術(shù)人員崗位培訓(xùn)。13．完成領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)交辦其它任務(wù)。消防監(jiān)控員：1．嚴(yán)格遵守集團(tuán)各項(xiàng)規(guī)章制度，認(rèn)真推行崗位職責(zé)。2．服從命令，聽從指揮，遵守紀(jì)律，主動(dòng)完成任務(wù)。3．熟識(shí)企業(yè)防火及滅火設(shè)施、設(shè)備操作和相關(guān)防火、滅火知識(shí)。4．檢驗(yàn)落實(shí)企業(yè)各部門防火管理制度。5．做好消防器材、設(shè)備檢驗(yàn)工作，確保設(shè)備處于完好情況，一旦發(fā)生火警即可投入使用。檢驗(yàn)電器、電線、電掣、煤氣管道有沒有霉壞、銹壞、氧化、堵塞情況，預(yù)防因短路或爆炸引發(fā)火災(zāi)。6．督促維修隊(duì)對(duì)消防設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)，確保滅火器材及設(shè)施在應(yīng)急時(shí)能正常啟用。7．負(fù)責(zé)調(diào)查通?；饻缡鹿?，并寫成書面材料上報(bào)及存檔，并以此作為以后培訓(xùn)教材。8．配合公安消防部門進(jìn)行防火安全檢驗(yàn)，發(fā)覺隱患立即協(xié)同相關(guān)部門進(jìn)行整改。9．每七天呈報(bào)防火安全情況匯報(bào)并存檔。10．負(fù)責(zé)對(duì)企業(yè)用火部門安全監(jiān)督，并做好現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)檢驗(yàn)。11．負(fù)責(zé)對(duì)企業(yè)多種危險(xiǎn)品監(jiān)督管理，檢驗(yàn)防火、防爆工作落實(shí)情況。12．阻止任何違反消防安全行為。一旦發(fā)生火警，不管是上班還是下班，必需全力投入搶救工作，不得臨陣逃避。13．發(fā)生火警事故時(shí)，不要驚慌，應(yīng)采取下列應(yīng)急方法：（1）快速匯報(bào)相關(guān)部門、消防大隊(duì)，火警電話：119；（2）組織人員搶救險(xiǎn)情，努力爭(zhēng)取把火撲滅，并注意查找起火原因；（3）組織相關(guān)人員撤離危險(xiǎn)地域，并做好妥善安排；（4）做好現(xiàn)場(chǎng)安全保衛(wèi)工作，嚴(yán)防壞人趁火打動(dòng)和搞破壞活動(dòng)（5）幫助相關(guān)部門查原因、查損失并做好善后工作。14．參與企業(yè)定時(shí)消防檢驗(yàn)工作及定時(shí)安全會(huì)議15．實(shí)施及有效完成上級(jí)指派其它工作任務(wù)。保潔員：1．嚴(yán)格遵守集團(tuán)企業(yè)各項(xiàng)規(guī)章制度。2．嚴(yán)格實(shí)施清潔工作制度，堅(jiān)守崗位，掌握保潔用具、用具使用方法，出現(xiàn)突發(fā)事件立即匯報(bào)。3．自行確定保潔時(shí)間表，報(bào)物業(yè)企業(yè)服務(wù)中心同意；根據(jù)保潔時(shí)間表做好日常保潔工作。4．安排保潔時(shí)間先于工作時(shí)間，保潔工作在上班前完成，不能影響企業(yè)正常工作。5．保潔員出入企業(yè)各個(gè)場(chǎng)所，嚴(yán)禁發(fā)生偷竊行為。6．不許可因個(gè)人情緒降低保潔質(zhì)量。7．保潔員請(qǐng)假事先申請(qǐng)，獲準(zhǔn)后方可離開。8．保潔員和職員禮貌相待，相互尊重。9．有權(quán)阻止職員多種破壞衛(wèi)生、污染環(huán)境行為。10．保潔員衛(wèi)生負(fù)責(zé)范圍有：（1）負(fù)責(zé)辦公室、會(huì)議室、大廳、樓梯（電梯）、過道及衛(wèi)生間清掃。（2）清倒辦公室和公共走道之垃圾，做到通道“五無”：無垃圾、無蛛網(wǎng)、無積灰、無痰跡、無雜物。（3）清擦辦公場(chǎng)所（辦公桌、沙發(fā)、辦公用具、門窗、扶手等），保持公共場(chǎng)所門窗玻璃潔凈，扶手無積灰。（4）定時(shí)檢驗(yàn)衛(wèi)生間內(nèi)設(shè)備情況，確保良好使用；立即增添衛(wèi)生間內(nèi)洗手液、衛(wèi)生紙。（5）定時(shí)維護(hù)盆景植物衛(wèi)生，做到其葉面、花瓣無顯著積灰。（6）放置藥品、除四害，做好蚊蠅消殺工作和滅鼠工作。（7）完成領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)交辦其它任務(wù)。電工：1．嚴(yán)格遵守企業(yè)各項(xiàng)規(guī)章制度。2．努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練掌握企業(yè)各物業(yè)供電方法狀態(tài)、線路走向及所轄設(shè)備原理、技術(shù)性能及實(shí)際操作。3．負(fù)責(zé)配電室、電梯機(jī)房、樓層電井日常運(yùn)行、維修、保養(yǎng)。4．負(fù)責(zé)管轄范圍內(nèi)全部公共設(shè)備應(yīng)急維修。5．每個(gè)月兩次發(fā)電機(jī)試運(yùn)行。6．負(fù)責(zé)企業(yè)物業(yè)外圍照明燈具啟、停。7．做好辦公樓內(nèi)房間、公共場(chǎng)所照明燈具、開關(guān)、插座等修理和更換。8．負(fù)責(zé)電氣設(shè)備、各配電箱（柜）表面清潔。9．負(fù)責(zé)餐廳、廚房、辦公室、洗滌動(dòng)力設(shè)備電氣維護(hù)保養(yǎng)和故障檢修工作。10．每七天一次巡查責(zé)任設(shè)備；每個(gè)月一次清潔責(zé)任設(shè)備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。11．制訂并監(jiān)督實(shí)施強(qiáng)、弱電系統(tǒng)設(shè)備定時(shí)保養(yǎng)要求。12．提出本系統(tǒng)備料計(jì)劃，幫助采購專業(yè)性較強(qiáng)工具或零件。13．做好企業(yè)辦公區(qū)域供電系統(tǒng)外線修理。14．堅(jiān)守崗位定時(shí)巡視電氣設(shè)備親密監(jiān)視運(yùn)行情況，正確抄錄各項(xiàng)數(shù)據(jù)并填好報(bào)表。15．發(fā)生事故時(shí)，應(yīng)保持冷靜頭腦，根據(jù)操作規(guī)程立即排除故障。16．服務(wù)熱情周到，接到報(bào)修通知單立即上門服務(wù)，確保質(zhì)量，做到“小修不過天，大修在三天”。17．完成領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)交辦其它任務(wù)。設(shè)備維護(hù)工：空調(diào)工：1．堅(jiān)守崗位，服從指揮，對(duì)領(lǐng)導(dǎo)安排工作負(fù)責(zé)。2．嚴(yán)格實(shí)施安全操作規(guī)程，確保維修質(zhì)量，按時(shí)完成任務(wù)。3．認(rèn)真學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)，熟悉設(shè)備結(jié)構(gòu)、性能及系統(tǒng)情況，以求判定故障正確，維修快捷。4．空調(diào)工必需掌握好設(shè)備運(yùn)行技術(shù)情況，發(fā)覺問題立即匯報(bào)隊(duì)長(zhǎng)，并立即進(jìn)行搶修。5．按保養(yǎng)規(guī)程做好所分管設(shè)備日常及月度保養(yǎng)工作，確保關(guān)鍵設(shè)備常常處于良好技術(shù)狀態(tài)。6．值班人員必需嚴(yán)守崗位職責(zé)，服從指揮。嚴(yán)守操作規(guī)程，對(duì)安排工作負(fù)責(zé)，不得擅離職守。7．制訂并實(shí)施空調(diào)及給排水系統(tǒng)設(shè)備定時(shí)保養(yǎng)要求及技改項(xiàng)目方案。8．填寫本系統(tǒng)操作要求和工作指令。9．提出本系統(tǒng)備料計(jì)劃，幫助采購專業(yè)性較強(qiáng)工具或零件。10．負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)（包含風(fēng)機(jī)）日常運(yùn)行和維護(hù)保養(yǎng)。幫助水、電工對(duì)空調(diào)系統(tǒng)中相關(guān)電氣設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。11．負(fù)責(zé)給排水系統(tǒng)（包含閥門、管道）維護(hù)保養(yǎng)。幫助水電維修組對(duì)給排水系統(tǒng)中相關(guān)電氣設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。12．在非供冷期內(nèi)設(shè)備責(zé)任人每七天一次巡查責(zé)任設(shè)備；每個(gè)月一次清潔責(zé)任設(shè)備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。13．負(fù)責(zé)企業(yè)中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理。14．負(fù)責(zé)中央空調(diào)水系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)和故障檢修。15．發(fā)生故障時(shí)主動(dòng)搶修，應(yīng)急故障未處理完成不得下班。16．維修人員違反制度，拖延時(shí)間，修理質(zhì)量低劣造成影響營(yíng)業(yè)或損壞設(shè)備，追究當(dāng)事者責(zé)任。17．完成領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)交辦其它任務(wù)。電梯工：1．負(fù)責(zé)監(jiān)視和掌握企業(yè)各物業(yè)電梯運(yùn)行狀態(tài)，確保電梯正常運(yùn)行；2．負(fù)責(zé)企業(yè)電梯及隸屬設(shè)備定時(shí)維修保養(yǎng)和故障檢修工作。3．負(fù)責(zé)轎廂（不包廂內(nèi)）、井道及井道底、各梯整流、控制柜、變頻器清潔。4．負(fù)責(zé)各電梯照明及內(nèi)選外呼指示巡查和檢修。5．負(fù)責(zé)企業(yè)自動(dòng)門維修保養(yǎng)和故障檢修。6．電梯機(jī)房發(fā)覺故障時(shí)，應(yīng)立即進(jìn)行檢修，并做好統(tǒng)計(jì)，如無法修理，應(yīng)立即和廠家聯(lián)絡(luò)，同時(shí)做好統(tǒng)計(jì)；7．當(dāng)碰到運(yùn)行中電梯出現(xiàn)緊急情況，首先應(yīng)保持鎮(zhèn)靜，立即匯報(bào)部門領(lǐng)導(dǎo)并按應(yīng)急處理措施進(jìn)行處理。水管工：1．做好企業(yè)物業(yè)各主干線以內(nèi)上下水道維修，確保通暢無阻。2．做好各物業(yè)樓內(nèi)管線、盥洗間、廁所上下水日常維修，確保其處于良好運(yùn)行狀態(tài)。3．負(fù)責(zé)天天兩次巡視給排水設(shè)施設(shè)備，并做好統(tǒng)計(jì)；4．服務(wù)熱情周到，接到報(bào)修通知單立即上門服務(wù)，確保質(zhì)量，做到“小修不過天，大修在三天”。5．完成領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)交辦其它任務(wù)。木工：1．負(fù)責(zé)房屋維修，并管理雜工。2．屋面補(bǔ)漏、修補(bǔ)屋面、修補(bǔ)泛水、屋脊等3．鋼、木門窗整修、拆換五金、配玻璃、換紗窗、油漆等4．修補(bǔ)樓面地面面層、抽換部分棱木等5．修補(bǔ)內(nèi)外墻、抹灰、窗臺(tái)、腰線等6．拆砌挖補(bǔ)局部墻體、部分拱圈、拆換部分過梁等7．抽換部分檁條、接換部分木梁、屋架、木柱、修補(bǔ)木樓等8．制訂房屋定時(shí)保養(yǎng)要求及改造方案。綠化員：1．認(rèn)真實(shí)施集團(tuán)環(huán)境綠化美化相關(guān)要求及各項(xiàng)管理制度。2．全方面維護(hù)和監(jiān)護(hù)集團(tuán)環(huán)境綠化美化工作，并立即統(tǒng)計(jì)；對(duì)違犯《XX環(huán)境綠化美化管理要求》，立即上報(bào)進(jìn)行處理。3．定時(shí)修整，配置適當(dāng)，踐損不現(xiàn)，用途不變，長(zhǎng)勢(shì)良好，不見蟲害，花木宜人，綠化美化。4．依據(jù)季節(jié)改變、天氣情況對(duì)綠化范圍內(nèi)花草樹木及設(shè)施要立即進(jìn)行培土、修剪，滅蟲，澆水及日常衛(wèi)生清潔等養(yǎng)護(hù)管理工作。5．凡由企業(yè)負(fù)責(zé)之綠化，綠化員應(yīng)立即檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)匯報(bào)綠化情況6．要做到草坪內(nèi)：無雜草、垃圾及其它雜物，保持清潔衛(wèi)生。7．企業(yè)綠化范圍內(nèi)樹木和其它綠化設(shè)施和電力通訊、地下管道、基建等施工相矛盾時(shí)，綠化員要會(huì)同主管領(lǐng)導(dǎo)、部門，采取保護(hù)綠化有效方法，不得私自砍伐和修剪。8．完成領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)交辦其它任務(wù)。10．工作標(biāo)準(zhǔn)11．規(guī)章制度內(nèi)部管理要求一、值班管理要求

1、值班職員必需嚴(yán)格堅(jiān)守崗位，不得私自離崗、串崗。未經(jīng)同意私自脫離崗位者，作違反勞動(dòng)紀(jì)律處理；造成損失，追究其經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

2、值班職員必需集中精力，保持警覺，認(rèn)真工作，不得麻痹大意或做任何和值班崗位無關(guān)事情。

3、值班職員必需服從組長(zhǎng)安排，聽從調(diào)配，實(shí)施組長(zhǎng)工作指令。

4、值班職員必需嚴(yán)格實(shí)施巡檢制度；做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活、手快，立即發(fā)覺隱患，快速排除故障，確保設(shè)備安全運(yùn)行。

5、值班職員外出作業(yè)必需隨身攜帶對(duì)講機(jī)，保持聯(lián)絡(luò)。

6、值班職員必需掌握并正確實(shí)施應(yīng)急處理方案。遇突發(fā)性事件，應(yīng)保持冷靜，果斷處理。

7、值班職員必需做好事故現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)工作，搜集相關(guān)數(shù)據(jù)和原始統(tǒng)計(jì)，等候上級(jí)到場(chǎng)處理。

8、值班人員必需做好當(dāng)班工作統(tǒng)計(jì)，按欄目要求認(rèn)真如實(shí)填寫。二、值班員（巡視值班員）交接班規(guī)程

（一）接班員須知

1、上一班設(shè)備運(yùn)行情況；

2、正在檢修設(shè)備情況；

3、設(shè)備故障處理經(jīng)過和結(jié)果。

（二）交接班程序

1、按要求時(shí)間由交班職員主持交接班。

2、交班職員宣讀本班工作情況及設(shè)備運(yùn)行情況，設(shè)備故障處理結(jié)果和經(jīng)過。

3、交接班雙方會(huì)齊共同對(duì)關(guān)鍵巡視內(nèi)容進(jìn)行巡檢，接班檢驗(yàn)，交班隨從巡查。

4、匯報(bào)檢驗(yàn)結(jié)果。

5、正常：接班人員簽字，交接班結(jié)束。

6、不正常：由交班人員處理，接班人員配合；一時(shí)難以完成，轉(zhuǎn)由接班人員進(jìn)行。

7、交接班情況統(tǒng)計(jì)在交接班統(tǒng)計(jì)表中，雙方簽字認(rèn)可。

（三）交接班暫停

凡有下列情況不得交接班，必需時(shí)立即通知主管到現(xiàn)場(chǎng)處理。

1、巡視統(tǒng)計(jì)和實(shí)際情況不符時(shí)。

2、交接班人數(shù)不齊或不在場(chǎng)時(shí)。

3、接班人員精神狀態(tài)不良，包含倦怠、醉酒和傷病等時(shí)。

4、設(shè)備有故障在搶修中，而又必需交接雙方共同處理時(shí)。

5、設(shè)備運(yùn)行有異常而又找不出原因或運(yùn)行情況不明時(shí)。三、供電值班員交接班規(guī)程

(一)接班員須知

1、上一班設(shè)備運(yùn)行情況；

2、正在檢修設(shè)備情況；3、儀表指示是否正確；

4、設(shè)備故障處理經(jīng)過和結(jié)果。

(二)交接班程序

1、按要求時(shí)間由交班職員主持交接班。2、列隊(duì)于模擬圖板前，交班背對(duì)圖板，接班面對(duì)圖板。3、交班宣讀本班工作情況統(tǒng)計(jì)及目前運(yùn)行方法。4、交接班雙方會(huì)齊共同巡檢設(shè)備一次，接班檢驗(yàn)，交班隨從巡查。5、匯報(bào)檢驗(yàn)結(jié)果。6、正常：接班人員簽字，交接班結(jié)束。7、不正常：由交班負(fù)責(zé)處理，接班配合；一時(shí)難以完成，轉(zhuǎn)接班繼續(xù)進(jìn)行。8、交接班情況統(tǒng)計(jì)在當(dāng)值日志上，雙方署名確定。

(三)交接班暫停

凡有下列情況不得交接班，必需時(shí)須立即通知值班主管到場(chǎng)處理。1、設(shè)備統(tǒng)計(jì)和實(shí)際運(yùn)行情況不符時(shí)。2、交接班人數(shù)不齊或不在場(chǎng)時(shí)。3、當(dāng)值員精神狀態(tài)不良，包含疲憊、醉酒、傷病等時(shí)。4、設(shè)備有故障在搶修中，而又必需交接雙方共同處理時(shí)。5、設(shè)備運(yùn)行有異常而又找不出原因或運(yùn)行情況不明時(shí)。四、運(yùn)行統(tǒng)計(jì)管理制度

1、巡視值班統(tǒng)計(jì)表每班統(tǒng)計(jì)一次，電氣設(shè)備運(yùn)行統(tǒng)計(jì)、每半天統(tǒng)計(jì)一次，設(shè)備運(yùn)行統(tǒng)計(jì)表（空調(diào)系統(tǒng)）每班統(tǒng)計(jì)一次，由相關(guān)專業(yè)管理員檢驗(yàn)后每個(gè)月月底將表格匯總交設(shè)備設(shè)施組組長(zhǎng)存檔。

2、設(shè)備維修保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)由維修人員填好后交班長(zhǎng)，相關(guān)專業(yè)管理員審查后署名，每個(gè)月月底將統(tǒng)計(jì)表格匯總交檢修隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)存檔。

3、巡查簽到表每日均由當(dāng)值職員巡查設(shè)備后署名，由相關(guān)專業(yè)管理員抽查監(jiān)督，月底匯總后交檢修隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)存檔。

4、巡視值班統(tǒng)計(jì)表每日由當(dāng)值職員填寫，每七天經(jīng)物業(yè)企業(yè)經(jīng)理署名后交檢修隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)。

5、值班表每個(gè)月月底由維修班長(zhǎng)填寫，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理審閱后交檢修隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)。

6、設(shè)備檢驗(yàn)必需認(rèn)真、仔細(xì)，統(tǒng)計(jì)須填寫認(rèn)真、字跡清楚。

7、全部統(tǒng)計(jì)必需按時(shí)完成，不準(zhǔn)弄虛作假。五、工程檔案管理制度

1、工程設(shè)備檔案由服務(wù)中心資料員管理。資料員者應(yīng)嚴(yán)守企業(yè)檔案管理制度和保密守則。

2、各類檔案應(yīng)按系統(tǒng)分類：強(qiáng)、弱電；給排水；暖通、空調(diào)；消防報(bào)警；房屋結(jié)構(gòu)；資料員存放于檔案盒內(nèi)并貼上標(biāo)簽。

3、編制檔案目錄，內(nèi)容應(yīng)和檔案盒外標(biāo)簽一致。

4、外單位交來圖紙由資料員統(tǒng)一簽收，并將相關(guān)圖紙交各相關(guān)專業(yè)管理員查對(duì)實(shí)物，圖紙無誤則由資料管理員按系統(tǒng)歸檔；圖紙有誤，則由資料管理員聯(lián)絡(luò)交圖單位更正。

5、檔案及圖紙是工程維修保養(yǎng)關(guān)鍵依據(jù)，應(yīng)妥善保留。

6、借閱檔案須經(jīng)對(duì)應(yīng)系統(tǒng)管理員以上人員同意，資料員登記并指定歸還日期，由資料員按期追還，需續(xù)借要重新登記。設(shè)備設(shè)施管理第一部分總則一、承包商監(jiān)督要求

對(duì)須持有政府部門頒發(fā)資質(zhì)證書方許可從事專業(yè)，如消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)和定時(shí)試驗(yàn)，及一些專業(yè)性較強(qiáng)項(xiàng)目，如電梯維修保養(yǎng)等可將項(xiàng)目外委給承包商作業(yè)。

(一)承包商監(jiān)督要求

為規(guī)范對(duì)承包項(xiàng)目標(biāo)管理，特制訂本要求。

1、承包商進(jìn)場(chǎng)前，必需提供工程圖、施工程序、工期計(jì)劃各三套，經(jīng)審查同意后方許可入場(chǎng)。

2、其相關(guān)專業(yè)管理員應(yīng)協(xié)調(diào)、監(jiān)督承包商工作。

3、承包商進(jìn)場(chǎng)作業(yè)期間，必需遵守大樓各項(xiàng)管理要求。

4、督促承包商嚴(yán)格按國(guó)家規(guī)范(如環(huán)境保護(hù)、勞保條例等)及協(xié)議要求施工。

5、承包商用料，必需和協(xié)議條款要求相一致。承包商用料任何變更須事先經(jīng)該工程主管人員簽認(rèn)，不然作違反協(xié)議處理。

6、承包商因故需變更施工圖紙或施工工藝，必需提出書面匯報(bào)，經(jīng)該工程主管人員簽認(rèn)并報(bào)物管部經(jīng)理核準(zhǔn)后，方許可實(shí)施。

7、承包商完工匯報(bào)、資料、圖紙等，必需先交該檢修隊(duì)管理員檢驗(yàn)查對(duì)，雙方填寫技改工程驗(yàn)收匯報(bào)書，經(jīng)物業(yè)企業(yè)經(jīng)理審查同意后，方可通知財(cái)務(wù)結(jié)算。

二、設(shè)施設(shè)備巡檢要求

為確保設(shè)備正常運(yùn)行，立即發(fā)覺并消除故障隱患，檢修隊(duì)必需對(duì)所轄設(shè)備進(jìn)行日常巡檢。

1、巡視值班人員必需按本系統(tǒng)要求時(shí)間和項(xiàng)目巡視檢驗(yàn)管轄下設(shè)備。

2、巡視值班人員外出巡檢，必需隨時(shí)和部門保持聯(lián)絡(luò)。

3、巡視值班人員每次巡檢均須在對(duì)應(yīng)巡查統(tǒng)計(jì)上依次序做好巡查情況和結(jié)果統(tǒng)計(jì)。

4、巡視值班人員應(yīng)依據(jù)當(dāng)班設(shè)備具體運(yùn)行情況，對(duì)“手動(dòng)”運(yùn)行設(shè)備和有異常苗頭、運(yùn)行不穩(wěn)定設(shè)備加強(qiáng)巡檢和監(jiān)控。

5、發(fā)覺設(shè)備儀表和電流表、電壓表、壓力表、電度表、水表等有缺點(diǎn)，發(fā)覺設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)指示燈有損壞，發(fā)覺安全保護(hù)元件有改變，均應(yīng)即時(shí)通知維修人員調(diào)整或更換，確保設(shè)備監(jiān)控元件在完好狀態(tài)下運(yùn)行。

6、發(fā)覺有不正常噪音、壓力、振動(dòng)、泄露等又不能快速排除，必需立即匯報(bào)維修人員，并采取合適防護(hù)方法，預(yù)防事故發(fā)生或擴(kuò)大。

7、相關(guān)專業(yè)管理員每七天一次對(duì)巡查情況和結(jié)果進(jìn)行抽查，發(fā)覺問題追查原因，如屬人為應(yīng)追究當(dāng)事人責(zé)任。

三、設(shè)備管理要求

1、設(shè)備維修保養(yǎng)分月度、季度、六個(gè)月、年度，由相關(guān)專業(yè)管理員按維修保養(yǎng)項(xiàng)目、內(nèi)容、達(dá)標(biāo)參數(shù)制訂保養(yǎng)計(jì)劃，交各班組實(shí)施。

2、各班組每次完成常規(guī)保養(yǎng)后，責(zé)任人和班組長(zhǎng)填寫保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)并存檔。

3、設(shè)備維修分小修、中修、大修三種，由相關(guān)專業(yè)管理員依據(jù)設(shè)備性能等計(jì)劃編制維修方案，交班組實(shí)施。

4、如檢修保養(yǎng)中發(fā)覺有可能造成嚴(yán)重故障缺點(diǎn)事項(xiàng)，必需立即填入維修保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)表，上報(bào)設(shè)施設(shè)備組組長(zhǎng)整改。

5、每次檢修保養(yǎng)后必需填寫對(duì)應(yīng)表格，設(shè)施設(shè)備組組長(zhǎng)負(fù)責(zé)監(jiān)督實(shí)施。

四、機(jī)房管理要求

物業(yè)企業(yè)轄下設(shè)備機(jī)房有：開閉所變配電房、電梯機(jī)房、冷水機(jī)房、水泵房、空調(diào)機(jī)房等；它們?nèi)渴巧a(chǎn)重地，為規(guī)范各機(jī)房管理，特制訂本要求。

1、機(jī)房門口醒目位置懸掛機(jī)房名稱，并張貼“機(jī)房重地，拒絕來訪”或“生產(chǎn)重地，請(qǐng)勿進(jìn)入”通告牌。

2、凡易燃易爆設(shè)備場(chǎng)站，高電壓、高溫等設(shè)備場(chǎng)所，在外圍入口或通道等顯眼位置掛貼規(guī)范警示牌。

3、各系統(tǒng)設(shè)備必需在顯眼位置張貼有統(tǒng)一規(guī)格標(biāo)識(shí)。

4、各系統(tǒng)按有利工作和安全標(biāo)準(zhǔn)在對(duì)應(yīng)設(shè)備管道閥門和電器開關(guān)上掛貼表明用途和狀態(tài)通告牌。

5、機(jī)房鑰匙是專用鑰匙，任何職員不得隨意配制機(jī)房鑰匙。

6、未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)同意，外來人員(包含參觀學(xué)習(xí)和施工等)嚴(yán)禁進(jìn)入機(jī)房；經(jīng)同意進(jìn)入機(jī)房外來人員必需遵守機(jī)房相關(guān)要求，服從機(jī)房工作人員安排指導(dǎo)。

7、供電局忽然到場(chǎng)檢驗(yàn)或抽查對(duì)應(yīng)機(jī)房如開閉所、變配電房等，當(dāng)值人員在查驗(yàn)證件核實(shí)身份后，應(yīng)熱情接待，主動(dòng)配合，并應(yīng)立即通知電氣管理員或部門領(lǐng)導(dǎo)。

8、保持機(jī)房平靜、嚴(yán)厲、整齊，嚴(yán)禁在機(jī)房?jī)?nèi)聚會(huì)、聊天、嬉戲、喧嘩等，不得有影響工作、分散注意力行為。

9、嚴(yán)禁攜帶火種進(jìn)入易燃易爆設(shè)備場(chǎng)站和電子類設(shè)備機(jī)房，嚴(yán)禁在機(jī)房?jī)?nèi)吸煙。未經(jīng)書面同意并落實(shí)安全方法，不得在機(jī)房?jī)?nèi)進(jìn)行動(dòng)火類作業(yè)。

10、機(jī)房?jī)?nèi)線和外線電話，均為值班專用電話，應(yīng)時(shí)刻保持待機(jī)狀態(tài)，嚴(yán)禁打私人電話或長(zhǎng)時(shí)間占用電話。

11、各機(jī)房工作職員必需按要求如實(shí)認(rèn)真填寫多種表格，關(guān)鍵設(shè)備參數(shù)統(tǒng)計(jì)必需齊全，工作統(tǒng)計(jì)應(yīng)清楚明了。

五、設(shè)備機(jī)房防火要求

1、不得在機(jī)房?jī)?nèi)吸煙。

2、維修工作中需使用易燃物品要事先清除火源，工作中要預(yù)防易燃物外泄。機(jī)房?jī)?nèi)不得存放易燃物品。

3、需要?jiǎng)踊鹱鳂I(yè)時(shí)，由相關(guān)專業(yè)管理員填寫機(jī)房動(dòng)火作業(yè)申請(qǐng)表，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理署名同意后方能施工。施工前應(yīng)清除動(dòng)火現(xiàn)場(chǎng)易燃物品，準(zhǔn)備好滅火器；施工后認(rèn)真檢驗(yàn)，確定無火種后方能離開。

4、部門管理人員在當(dāng)值期間，應(yīng)注意檢驗(yàn)機(jī)房?jī)?nèi)滅火自救方法，并教導(dǎo)職員掌握多種滅火器械性能及處理多種消防信號(hào)正確方法。

5、當(dāng)值人員應(yīng)巡查、統(tǒng)計(jì)責(zé)任管轄區(qū)域內(nèi)消防報(bào)警探測(cè)器和消防設(shè)備情況，立即匯報(bào)、處理火警信號(hào)。

6、機(jī)房?jī)?nèi)樓梯、走道、出人口要保持通暢無阻，嚴(yán)禁堆放物件。

7、機(jī)房?jī)?nèi)火災(zāi)探測(cè)器、噴淋頭、防火門、防排煙設(shè)備、滅火器、疏散標(biāo)志和指示燈等設(shè)施，必需保持完整好用。

8、發(fā)生電氣火災(zāi)時(shí)，當(dāng)值職員施救時(shí)應(yīng)堅(jiān)持“先斷電，后滅火”標(biāo)準(zhǔn)；如油路發(fā)生火災(zāi)，應(yīng)立即關(guān)閉油閘并用沙袋堵截油路，預(yù)防擴(kuò)散，并用二氧化碳及其它干式滅火器撲救。

9、火災(zāi)時(shí)設(shè)備操作應(yīng)按各工種安全操作規(guī)程操作，并做好防火方法。

10、遇火災(zāi)時(shí)，要立即上報(bào)消防中心，并采取對(duì)應(yīng)滅火方法。滅火后，要具體統(tǒng)計(jì)火災(zāi)成因及滅火情況，書面上報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)。

六、機(jī)房衛(wèi)生管理要求

為做好機(jī)房?jī)?nèi)外和設(shè)備清潔工作，確保設(shè)備最好運(yùn)行環(huán)境，特制訂本衛(wèi)生制度。

1、機(jī)房?jī)?nèi)不得吸煙、隨地吐痰、亂丟雜物。

2、各班職員必需按時(shí)清潔機(jī)房地面，做到無顯著污漬，無雜物、無粉塵。

3、機(jī)房?jī)?nèi)各設(shè)備必需按時(shí)擦拭，使設(shè)備表面光潔無塵。

4、機(jī)房值班職員必需按時(shí)清潔機(jī)房通風(fēng)系統(tǒng)濾塵網(wǎng)。

5、機(jī)房?jī)?nèi)電氣控制箱及電器開關(guān)表面必需按時(shí)清潔除塵。

6、維修人員負(fù)責(zé)制訂本機(jī)房清潔衛(wèi)生時(shí)間表，并對(duì)機(jī)房衛(wèi)生負(fù)責(zé)。

7、各專業(yè)管理員定時(shí)抽查機(jī)房衛(wèi)生清潔情況，發(fā)覺嚴(yán)重衛(wèi)生問題，立即組織整改，并追究設(shè)備責(zé)任人責(zé)任。第二部分強(qiáng)電系統(tǒng)管理一、層間配電房（電氣小室）管理制度

1、層間配電房（電氣小室）門及房?jī)?nèi)電柜、電箱平時(shí)應(yīng)鎖閉，房間內(nèi)多種開關(guān)應(yīng)標(biāo)志清楚。

2、配電房（電氣小室）內(nèi)每個(gè)月清掃一次，嚴(yán)禁吸煙、堆放雜物。

3、物業(yè)企業(yè)每個(gè)月一次檢驗(yàn)內(nèi)部設(shè)備，發(fā)覺異常立即維修。

4、物管部依據(jù)計(jì)劃定時(shí)保養(yǎng)配電房?jī)?nèi)設(shè)施，關(guān)鍵做好設(shè)備清潔和緊固接線端子。

5、檢驗(yàn)和保養(yǎng)結(jié)束后填寫設(shè)備檢修單。

二、轉(zhuǎn)、停電通知用戶工作規(guī)程

(一)計(jì)劃轉(zhuǎn)、停電

1、供電局轉(zhuǎn)、停電，服務(wù)中心接到通知后應(yīng)立即匯報(bào)物業(yè)企業(yè)經(jīng)理。

2、因大樓施工需要停電，須最少提前二十四小時(shí)將停電計(jì)劃書面上報(bào)物業(yè)企業(yè)經(jīng)理。

3、經(jīng)理審批后，服務(wù)中心擬發(fā)轉(zhuǎn)、停電通知書，并派人送至各用電單位。

4、轉(zhuǎn)、停電通知書最遲應(yīng)在事發(fā)前1小時(shí)送達(dá)。

(二)事故轉(zhuǎn)、停電

1、大樓因供電局故障發(fā)生停電，服務(wù)中心須立即向經(jīng)理匯報(bào)，經(jīng)經(jīng)理同意后，由服務(wù)中心用電話向用戶解釋原因。事后，服務(wù)中心應(yīng)向供電局索取解釋函，并轉(zhuǎn)呈物業(yè)企業(yè)經(jīng)理。

2、因大樓內(nèi)部事故引發(fā)停電，物業(yè)企業(yè)應(yīng)立即排除故障恢復(fù)供電，并書面向用戶解釋原因。

3、事故轉(zhuǎn)、停電后二十四小時(shí)內(nèi)，服務(wù)中心確定解釋函，經(jīng)物業(yè)企業(yè)經(jīng)理審批后在公告欄公告。

三、停電、限電管理規(guī)程

1、停電、限電審批權(quán)限為物業(yè)企業(yè)經(jīng)理以上。

2、收到政府部門相關(guān)停電通知或決定需要停電、限電，應(yīng)立即匯報(bào)物業(yè)企業(yè)經(jīng)理，并最少提前二十四小時(shí)書面通知受影響單位。

3、物業(yè)企業(yè)經(jīng)理應(yīng)安排足夠人員處理轉(zhuǎn)、停電工作。

4、轉(zhuǎn)、停電前應(yīng)填寫操作票，交電工署名。

5、轉(zhuǎn)、停電后當(dāng)值人員應(yīng)關(guān)鍵檢驗(yàn)電房、空調(diào)機(jī)房、水泵房、電梯機(jī)房、消防中心內(nèi)設(shè)備運(yùn)行情況，發(fā)覺異常立即檢修。

6、相關(guān)轉(zhuǎn)、停電情況應(yīng)統(tǒng)計(jì)在當(dāng)值日志上。

四、臨時(shí)用電管理規(guī)程

（一）用電申請(qǐng)

用戶或單位應(yīng)事先向物業(yè)企業(yè)服務(wù)中心以書面形式申請(qǐng)用電，并注明用電單位全稱、用電地點(diǎn)、負(fù)荷量、電壓等級(jí)、相數(shù)立即間。

（二）企業(yè)審批

用電申請(qǐng)須經(jīng)物業(yè)企業(yè)審批。

（三）簽定用電協(xié)議

物業(yè)企業(yè)審批經(jīng)過后，用戶和物業(yè)企業(yè)簽定用電協(xié)議，確定計(jì)費(fèi)方法和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

（四）接線及送電

經(jīng)同意后，用戶或單位應(yīng)自己敷設(shè)好用電線路，經(jīng)電工檢驗(yàn)符適用電安全要求后方可送電，并由雙方共同確定電表讀數(shù)及填寫電表啟用單。

（五）停電及拆線

用戶終止用電，應(yīng)事先通知服務(wù)中心，再由物業(yè)企業(yè)電工斷電拆線，并確定電表讀數(shù)，填寫電表停用統(tǒng)計(jì)并由用戶簽字認(rèn)可。

（六）計(jì)費(fèi)方法

1、電表計(jì)費(fèi)，由用戶或單位自備并按指定位置接線，每個(gè)月計(jì)費(fèi)一次，不足一月，按拆表時(shí)用量計(jì)費(fèi)。

2、無表估算，按負(fù)荷量及用電時(shí)間事先估算。

五、供配電設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程

1、天天定時(shí)巡查供配電系統(tǒng)設(shè)備，包含(開閉所、低壓配電室，發(fā)電機(jī)房)，并將設(shè)備運(yùn)行參數(shù)統(tǒng)計(jì)在供配電系統(tǒng)運(yùn)行統(tǒng)計(jì)表上。

2、發(fā)覺供配電負(fù)荷有顯著改變或其它設(shè)備異常，應(yīng)立即查找原因，并通知電工班安排處理。

3、用電高峰或潮濕天氣期間，應(yīng)每班兩次關(guān)燈檢驗(yàn)接頭是否有過流放電現(xiàn)象，發(fā)覺異常立即維修處理。

4、未經(jīng)主管人員同意，不得私自更改設(shè)備線路和運(yùn)行設(shè)置。特殊情況下，須經(jīng)主管人員同意。

5、嚴(yán)格實(shí)施機(jī)房管理要求和交接班、值班要求。

6、高壓工具應(yīng)每十二個(gè)月送供電局年檢，年檢合格標(biāo)志貼在工具表面上。

六、供配電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程

1、嚴(yán)格根據(jù)供配電系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行轄區(qū)設(shè)備保養(yǎng)。

2、主管人員每十二個(gè)月12月制訂下十二個(gè)月度設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃。報(bào)檢修隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)審批。

3、督促承包商對(duì)外委高壓部分設(shè)備準(zhǔn)期保養(yǎng)，并有具體統(tǒng)計(jì)。

4、工作過程應(yīng)嚴(yán)格遵守電氣作業(yè)規(guī)程。

5、依據(jù)系統(tǒng)設(shè)備特點(diǎn)，關(guān)鍵做好除塵、潤(rùn)滑、緊固接線端子等保養(yǎng)工作。

6、各系統(tǒng)維修保養(yǎng)以不影響大樓正常營(yíng)運(yùn)為標(biāo)準(zhǔn)，特殊情況，須匯報(bào)檢修隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)，立即通知受影響用戶。

7、維修保養(yǎng)結(jié)束后，應(yīng)將相關(guān)工作情況統(tǒng)計(jì)在開閉所設(shè)施檢驗(yàn)表、變壓器設(shè)備檢驗(yàn)表、低壓柜設(shè)備檢驗(yàn)表、發(fā)電機(jī)房設(shè)備檢驗(yàn)表和當(dāng)值日志上。

8、高壓設(shè)備發(fā)生接地時(shí)，在室內(nèi)不得靠近故障點(diǎn)4米以內(nèi)，在室外不得靠近故障點(diǎn)8米以內(nèi)，進(jìn)入上述范圍必需穿絕緣鞋；接觸設(shè)備外殼或構(gòu)架時(shí)應(yīng)戴絕緣手套。

七、供電突發(fā)性事故應(yīng)急方法

(一)外線故障

1、大樓設(shè)計(jì)要求：主供停電，備供自動(dòng)投入。當(dāng)外線故障造成主供電源停電時(shí)，值班職員要檢驗(yàn)真空開關(guān)指示牌是否分閘，再檢驗(yàn)電壓和指示燈，當(dāng)明確失壓斷電后，將主供電源進(jìn)線柜真空開關(guān)退出，掛上“有些人工作，嚴(yán)禁合閘”指示牌。

2、備用電源處于非自動(dòng)位置，故主供電源斷電時(shí)不能自動(dòng)合閘，檢驗(yàn)備用電源進(jìn)線柜電表和指示燈，真空開關(guān)應(yīng)處于準(zhǔn)備合閘位置，合上備用電源進(jìn)線柜開關(guān)。

3、檢驗(yàn)饋電柜和變壓器出線柜是否正常。

4、檢驗(yàn)低壓受電柜，并合上低壓總開關(guān)。

5、向供電局調(diào)度室匯報(bào)并了解外線故障情況。

(二)內(nèi)部故障

當(dāng)高壓柜真空開關(guān)、高壓電纜或變壓器出現(xiàn)故障時(shí)（短路或接地），非誤操作引發(fā)，除該高壓柜停電，甚至?xí)l(fā)主供電源或備用電源受電柜停電，此時(shí)值班人員應(yīng)遵守下列程序：

1、將故障柜真空開關(guān)退出（若引發(fā)火警，1人用手提式二氧化碳?xì)怏w滅火器滅火，1人向消防中心匯報(bào)火警）。

2、將故障柜低壓總開關(guān)退出，掛“有些人工作，嚴(yán)禁合閘”指示牌。

3、將低壓母聯(lián)合閘，確保大樓設(shè)施用電。

4、向物管部主管和維修班匯報(bào)故障經(jīng)過和處理情況。

5、電工班召開事故分析會(huì)，邀請(qǐng)供電局、廠商及相關(guān)方面參與，分析事故發(fā)生原因和處理方法，并書面總結(jié)匯報(bào)相關(guān)部門。

(三)市電全停

1、當(dāng)兩路市電全停，開啟發(fā)電機(jī)。

2、退出市電聯(lián)絡(luò)開關(guān)，合上發(fā)電機(jī)聯(lián)絡(luò)開關(guān)，向應(yīng)急負(fù)荷供電，并每隔15分鐘檢驗(yàn)一次發(fā)電機(jī)運(yùn)行情況，如燃油量、水溫等。

3、監(jiān)視市電進(jìn)線電壓，立即和供電局聯(lián)絡(luò)，一旦市電恢復(fù)正常，立即退出發(fā)電機(jī)電源，恢復(fù)市電。

4、立即書面向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。

5、市電失壓，發(fā)電機(jī)如不能正常自動(dòng)開啟，則用手動(dòng)開啟。

(四)通知用戶

供電系統(tǒng)緊急故障發(fā)生后，主管管理員估計(jì)修復(fù)時(shí)間，并按轉(zhuǎn)、停電通知用戶規(guī)程，通知受影響用戶。第三部分給排水、管道系統(tǒng)管理一、安全用水、供水管理制度

依據(jù)市安全用水管理相關(guān)要求，結(jié)合轄區(qū)內(nèi)具體情況，對(duì)供水管理要求以下：

1、凡屬轄區(qū)范圍內(nèi)供水系統(tǒng)(即自來水企業(yè)向轄區(qū)供水總表以內(nèi))一律由管理企業(yè)管理。

2、用戶出門前應(yīng)將水閥關(guān)閉，避免發(fā)生事故。

3、用戶不可隨意更改大廈供水管道。

4、有以下現(xiàn)象均屬偷水行為，物業(yè)企業(yè)將按下列要求處理：

(1)私自裝表接水或繞表接水者，除當(dāng)場(chǎng)停用，按最大流量和使用時(shí)間加倍追計(jì)水費(fèi)外，還要賠償大樓損失。

(2)私自開啟水表封印影響正確計(jì)量，除按用水量和使用時(shí)間加倍追計(jì)水費(fèi)外，賠償大廈損失。

(3)私自啟用水表，不管停用時(shí)間長(zhǎng)短，除按用水量和使用時(shí)間加倍追計(jì)水費(fèi)外，賠償大廈損失。

5、用戶違反安全用水要求，拒絕物業(yè)企業(yè)維修人員檢驗(yàn)，不采納安全用水意見及方法而造成事故，影響供水系統(tǒng)或?qū)ζ渌脩粼斐蓳p失，按實(shí)際情況賠償損失。

二、大樓節(jié)水、用水方法

1、嚴(yán)格根據(jù)節(jié)水辦所批復(fù)用水量用水，不超標(biāo)用水。

2、在各洗手間、茶水間張貼節(jié)水口號(hào)，加強(qiáng)用戶節(jié)水意識(shí)。

3、安裝感應(yīng)式或延時(shí)式水龍頭，預(yù)防用水后不關(guān)水源。

4、定時(shí)抄錄總水表讀數(shù)，發(fā)覺讀數(shù)異常增大，立即追查原因。

5、做好地下水池、屋面水箱、冷卻水塔水池、膨脹水箱防漏方法。

三、物業(yè)企業(yè)停水、限水管理制度

1、全部停水、限水審批權(quán)限為工程經(jīng)理以上。

2、收到政府部門相關(guān)停水通知或決定需停、限水應(yīng)立即匯報(bào)物業(yè)企業(yè)經(jīng)理，最少提前二十四小時(shí)書面通知受影響用戶。

3、主管管理員應(yīng)安排足夠人員處理停、限水工作。

4、停水前應(yīng)將地下水池注滿。

5、停水期間工程人員應(yīng)每?jī)尚r(shí)巡查一次地下水池水位，發(fā)覺水位過低應(yīng)關(guān)閉水泵以免水泵吸空，并立即通知受影響用戶。

6、當(dāng)值人員應(yīng)將停水、限水情況統(tǒng)計(jì)在當(dāng)值日志上。

四、給排水系統(tǒng)運(yùn)行管理要求

1、保持水泵房通風(fēng)換氣，環(huán)境衛(wèi)生清潔。?

2、每班檢驗(yàn)水池水位是否正常，水池蓋必需鎖好，無關(guān)人員不得借用鑰匙。

3、每班檢驗(yàn)泵房供電是否正常，全部閥門應(yīng)處于開啟或關(guān)閉正常狀態(tài)。

4、每班將轉(zhuǎn)換開關(guān)轉(zhuǎn)到“手動(dòng)”位置，用手動(dòng)試驗(yàn)主泵和備用泵運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常，然后將轉(zhuǎn)換開關(guān)轉(zhuǎn)回“自動(dòng)”位置。

5、定時(shí)檢驗(yàn)水泵、電機(jī)緊固螺絲有沒有松動(dòng)、軸承潤(rùn)滑油情況是否良好等。

6、進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，必需先切斷電源，并掛上“有些人工作，嚴(yán)禁合閘”通告牌。

7、發(fā)覺有異常情況或自動(dòng)失靈等，立即匯報(bào)主管管理員，并留在現(xiàn)場(chǎng)觀察。

8、每班對(duì)泵房進(jìn)行檢驗(yàn)后，在機(jī)管泵房巡檢簽到卡署名并認(rèn)真填寫機(jī)管系統(tǒng)巡查表。

五、給排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程

1、給排水系統(tǒng)日常維修保養(yǎng)由暖通、給排水運(yùn)行維修班負(fù)責(zé)。

2、主管管理員每十二個(gè)月12月份負(fù)責(zé)制訂和監(jiān)督實(shí)施下年度系統(tǒng)保養(yǎng)計(jì)劃。

3、維修及保養(yǎng)過程如要限、停水，需提前將停水區(qū)域通知檢修隊(duì)，由服務(wù)中心通知受影響用戶。

4、依據(jù)設(shè)備特點(diǎn)關(guān)鍵做好潤(rùn)滑、除塵工作。

5、供水泵故障時(shí)立即停止故障泵，開啟備用泵，以確保供水。

6、污水泵故障時(shí)應(yīng)立即采取方法，降低集水井水位。

7、全部系統(tǒng)維修保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)填寫維修保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)表。

8、給排水設(shè)備故障應(yīng)于二十四小時(shí)內(nèi)修復(fù)，無法處理應(yīng)立即要求通知受影響用戶，并匯報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，限期修復(fù)。

六、給排水系統(tǒng)故障排除方法

(一)給水系統(tǒng)故障處理

1、因給水泵故障影響供水時(shí)，把出現(xiàn)故障給水泵打到“停止”位置，將備用水泵投入“自動(dòng)”狀態(tài)運(yùn)行。

2、因給水泵自動(dòng)控制系統(tǒng)故障影響供水時(shí)，由兩名技工分別在上水池和下水池泵房采取手動(dòng)狀態(tài)定時(shí)供水，并用對(duì)講機(jī)保持聯(lián)絡(luò)和在現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)護(hù)，預(yù)防出現(xiàn)水浸事故，待自動(dòng)控制系統(tǒng)修復(fù)正常使用后恢復(fù)自動(dòng)控制狀態(tài)。

3、因供水管網(wǎng)或供水閥故障影響供水時(shí)，應(yīng)立即組織搶修，立即恢復(fù)供水。

(二)排水系統(tǒng)故障處理

1、排水管故障，先將該區(qū)域供水管網(wǎng)關(guān)閉，用沙包攔截溢水區(qū)域，預(yù)防溢水流人電房和電梯等，組織疏通排水管并用吸水機(jī)吸水。

2、雨水管堵塞，先用沙包攔截，預(yù)防溢水流人電房和電梯等，組織疏通排水管并用吸水機(jī)吸水。如雨水較大，無法攔截時(shí)可將溢水從走火梯引走，排到街外。第四部分空調(diào)、設(shè)備系統(tǒng)管理一、空調(diào)系統(tǒng)檢驗(yàn)巡視內(nèi)容

1、設(shè)備巡查

巡查運(yùn)行中空調(diào)設(shè)備要注意觀察運(yùn)行狀態(tài)，聽有沒有異常聲音；觀察電壓、電流是否在正常范圍；檢驗(yàn)水位是否在正常位置，水泵、閥們和管道有沒有漏水、滲水、溢流等現(xiàn)象。

2、空調(diào)機(jī)房

(1)主機(jī)是否正常，油溫是否在正常溫度，油位是否正常；三相電壓是否正常；水壓是否在正常壓力。

(2)巡查水泵運(yùn)行狀態(tài)，檢驗(yàn)進(jìn)出水壓力、運(yùn)轉(zhuǎn)馬達(dá)聲音是否正常，運(yùn)行中有沒有過熱現(xiàn)象，檢驗(yàn)閥門、Y型過濾器、軟接頭止回閥、水流開關(guān)有沒有漏水、損壞、不能開啟等故障。

(3)空調(diào)控制室內(nèi)，水泵起動(dòng)箱有沒有故障指示。

3、冷卻塔、水箱檢驗(yàn)

(1)冷卻塔：檢驗(yàn)水塔有沒有溢流、缺水，風(fēng)機(jī)運(yùn)行時(shí)是否發(fā)出噪音，風(fēng)機(jī)起動(dòng)電柜有沒有故障指示。

(2)膨脹水箱：檢驗(yàn)有沒有溢流、缺水，浮球是否正常工作。

4、風(fēng)機(jī)等檢驗(yàn)

(1)組合式風(fēng)機(jī)：檢驗(yàn)運(yùn)行時(shí)有否發(fā)出噪音，起動(dòng)箱指示燈是否正常，塵網(wǎng)有沒有堵塞，塵網(wǎng)是否潔凈，運(yùn)行有沒有噪音，去水冷凝盤去水是否順暢。

(2)吊裝式風(fēng)機(jī)：運(yùn)行時(shí)有否發(fā)出噪音，塵網(wǎng)有沒有堵塞。

二、空調(diào)系統(tǒng)操作規(guī)程

（一）開機(jī)程序

1、檢驗(yàn)電源、三相電壓是否有380V。

2、檢驗(yàn)并確保冷凍水、冷卻水系統(tǒng)注滿水，靜水壓力正常。

3、檢驗(yàn)并確保需用主機(jī)冷凍水、冷卻水出入水管閥門在開啟狀態(tài)。

4、檢驗(yàn)冷卻塔補(bǔ)給水是否正常。

5、檢驗(yàn)并確保冷卻塔出入水管閥門在開啟狀態(tài)。

6、依據(jù)室外氣溫高低決定冷卻塔風(fēng)扇開啟臺(tái)數(shù)。主機(jī)運(yùn)行中，冷卻水出水溫度升高至30℃時(shí)需要加開冷卻塔風(fēng)扇。

7、檢驗(yàn)膨脹水箱補(bǔ)水是否正常。

8、檢驗(yàn)并確保需用冷凍水泵、冷卻水泵出入水管閥門在開啟狀態(tài)。

9、開啟冷凍水泵和冷卻水泵。

10、檢驗(yàn)冷凍水泵和冷卻水泵運(yùn)行電流是否正常。

11、檢驗(yàn)并確保需用主機(jī)冷凍水管、冷卻水管、電動(dòng)閥已經(jīng)在開啟位置。

12、檢驗(yàn)蒸發(fā)器、冷凝器出入水壓差(約1kg／cm2)。

13、檢驗(yàn)主機(jī)油箱油位在上鏡半鏡位置。

14、檢驗(yàn)主機(jī)、油溫是否在65℃～68℃之間。

15、開啟主機(jī)。

16、檢驗(yàn)主機(jī)運(yùn)行數(shù)據(jù)，待主機(jī)運(yùn)行平穩(wěn)后才可離開機(jī)房。

（二）關(guān)機(jī)程序

1、關(guān)機(jī)前統(tǒng)計(jì)主機(jī)運(yùn)行數(shù)據(jù)。

2、按停主機(jī)。

3、主機(jī)完全停止后3分鐘停冷凍水泵、冷卻水泵、冷卻塔風(fēng)機(jī)，也可依據(jù)需要繼續(xù)運(yùn)行冷凍水泵供冷。開啟多少臺(tái)主機(jī)，依據(jù)負(fù)荷及水溫而定，每開一臺(tái)主機(jī)應(yīng)開一組水泵配合。

三、空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理要求

1、空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行由空調(diào)工負(fù)責(zé)，暖通、給排水管理員進(jìn)行監(jiān)督。

2、每班當(dāng)值人員每?jī)尚r(shí)巡查空調(diào)機(jī)組和外圍設(shè)備一次，并將運(yùn)行運(yùn)行情況統(tǒng)計(jì)在空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行表上，未經(jīng)主管管理員同意，不得私自更改運(yùn)行參數(shù)。

3、按大樓空調(diào)運(yùn)行時(shí)間表按時(shí)啟?？照{(diào)系統(tǒng)。

4、在不影響大樓正常營(yíng)運(yùn)前提下，主動(dòng)探索并實(shí)施有效節(jié)能方法。

四、空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程

1、冷水機(jī)組維修保養(yǎng)和水處理由專業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)。

2、空調(diào)班組負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)輔助設(shè)備（水泵、電機(jī)和風(fēng)機(jī)）維修，并按空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)計(jì)劃做好設(shè)備保養(yǎng)。

2、主管管理員每十二個(gè)月12月制訂下年度空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)計(jì)劃，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。

3、當(dāng)值人員巡查發(fā)覺系統(tǒng)設(shè)備故障，應(yīng)立即進(jìn)行維修，并匯報(bào)主管管理員。

4、設(shè)備維修過程所要更換零件，必需做具體統(tǒng)計(jì)。

5、依據(jù)系統(tǒng)設(shè)備特點(diǎn)，關(guān)鍵做好除塵、潤(rùn)滑、更換老化部件、緊固螺絲等工作。

6、工作過程中注意環(huán)境保護(hù)，對(duì)有害氣體、雪種等排放必需加以限制。

7、注意用電、防火安全，如需燒焊，須辦理動(dòng)火證，并嚴(yán)格遵守動(dòng)火作業(yè)要求。

8、系統(tǒng)保養(yǎng)以不影響大廈正常營(yíng)運(yùn)為標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)突發(fā)性故障應(yīng)在4小時(shí)內(nèi)排除，逾期應(yīng)向上級(jí)匯報(bào)方便立即通知受影響用戶。

9、系統(tǒng)維修保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)填寫維修保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)表。

五、中央空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)急處理方案

（一）冷水機(jī)組

1、巡查發(fā)覺運(yùn)行中冷水機(jī)組故障，應(yīng)立即停止該機(jī)，并開啟備用機(jī)組。

2、發(fā)覺故障技工將情況匯報(bào)主管管理員并聯(lián)絡(luò)設(shè)備保養(yǎng)商維修。

3、設(shè)備保養(yǎng)商接通知后，辦公時(shí)間4小時(shí)內(nèi)到場(chǎng)維修，非辦公時(shí)間12小時(shí)內(nèi)到場(chǎng)維修，并在事后做維修匯報(bào)。

（二）水泵

1、巡查發(fā)覺運(yùn)行中水泵異常，應(yīng)先停該泵對(duì)應(yīng)主機(jī)，后停異常水泵，開啟備用水泵，并開啟主機(jī)繼續(xù)供冷。

2、發(fā)覺故障技工檢驗(yàn)維修，可當(dāng)場(chǎng)處理問題即時(shí)修復(fù)并統(tǒng)計(jì)在當(dāng)值日志上。

3、水泵故障較嚴(yán)重，應(yīng)匯報(bào)主管管理員，由其安排組織維修，并在事后作維修匯報(bào)。

（三）冷卻塔

1、水塔電機(jī)故障

(1)巡查發(fā)覺運(yùn)行中水塔電機(jī)故障，應(yīng)立即停止該機(jī)。

(2)發(fā)覺故障后立即檢修，可當(dāng)場(chǎng)處理問題即時(shí)修復(fù)，并統(tǒng)計(jì)在當(dāng)值日志上。

(3)屬較嚴(yán)重故障應(yīng)匯報(bào)主管管理員，由其組織維修，并在事后作維修匯報(bào)。

2、水塔穿底漏水

(1)巡查職員發(fā)覺水塔穿底漏水，應(yīng)立即開啟備用水塔，并將漏水水塔平衡管閥關(guān)閉。

(2)立即將情況匯報(bào)主管管理員，由其組織修補(bǔ)水塔，并在事后作維修匯報(bào)。

3、水塔溢漏

(1)巡查發(fā)覺水塔溢漏應(yīng)立即檢驗(yàn)對(duì)應(yīng)浮球開關(guān)，可當(dāng)場(chǎng)處理即時(shí)修復(fù)。

(2)浮球開關(guān)損壞則立即停止該塔，關(guān)閉對(duì)應(yīng)進(jìn)水閥，并開啟備用水塔。

(3)將情況匯報(bào)主管管理員，由其組織人員維修并在事后作維修匯報(bào)。

（四）管網(wǎng)系統(tǒng)

1、主管道

(1)發(fā)覺或接報(bào)主管道漏水應(yīng)快速關(guān)閉冷水機(jī)組和水泵。

(2)現(xiàn)場(chǎng)用沙包攔住電梯口、走廊口，以防水浸入電梯井和用戶單元，并將水引入地漏；如地漏排水量不夠，則將漫出水導(dǎo)人走火梯。

(3)用薄鐵皮將裂口圍住，并用繩索或鐵絲捆緊以防水四處亂射。

(4)將空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)管道底部排水口打開排水，留心水泵房污水泵抽水情況；一旦發(fā)覺集水坑水位過高，則需關(guān)閉排水口。

(5)匯報(bào)主管管理員，由其安排搶修并在事后作維修匯報(bào)。

2、水平管網(wǎng)

(1)發(fā)覺或接報(bào)空調(diào)水平管網(wǎng)漏水，應(yīng)快速將事故樓層風(fēng)機(jī)房?jī)?nèi)空調(diào)水平管閥門關(guān)閉。

(2)現(xiàn)場(chǎng)用沙包攔住用戶單元門口和電梯口以防水漫入電梯和用戶單元，將水導(dǎo)入洗手間地漏。

(3)用薄鐵皮圍住裂口并用鐵絲或繩索捆緊以防水四處亂射。

(4)匯報(bào)主管管理員，由其安排搶修并在事后作維修匯報(bào)。

3、空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)伸縮節(jié)

(1)發(fā)覺或接報(bào)機(jī)房?jī)?nèi)伸縮節(jié)破裂，應(yīng)按急停掣停止冷水機(jī)組，并按急停掣停止水泵。

(2)將破裂伸縮節(jié)上閘閥關(guān)閉，漏水停止后開啟備用泵和冷水機(jī)組。如閘閥關(guān)閉不嚴(yán)，則立即將破裂伸縮節(jié)拆除，將特制鐵板用螺栓封閉閘閥出口，停止漏水后再開啟機(jī)組和備用泵。

(3)匯報(bào)主管管理員，由其組織維修，并在事后作維修匯報(bào)。

4、空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)管道

(1)發(fā)覺或接報(bào)空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)管道漏水，應(yīng)停止機(jī)組水泵并將電房?jī)?nèi)機(jī)組系統(tǒng)供電總開關(guān)拉斷，以防電氣短路。

(2)用鐵皮將裂口包住并用繩索或鐵絲捆緊，以防水四處亂射。

(3)用沙包攔住周圍用戶單元門口以防水浸。

(4)開啟機(jī)房?jī)?nèi)對(duì)應(yīng)管道底排水口排水。

(5)注意水泵房污水井水位，如水位過高則增加一臺(tái)潛水泵輔助抽水至另一污水井。

(6)匯報(bào)主管管理員，由其組織搶修。

（五）通知受影響用戶

事件發(fā)生后，物業(yè)企業(yè)服務(wù)中心應(yīng)書面通知受影響用戶。第五部分電梯管理一、電梯操作規(guī)程

1、用專用鑰匙將電梯打開，電梯電梯即可自動(dòng)運(yùn)行。

2、若有緊急情況發(fā)生，可經(jīng)過梯內(nèi)緊急對(duì)講器和保安中心聯(lián)絡(luò)，等候救援。

3、若需專員駕駛電梯，只需將NORMAL選擇開關(guān)打至HAND即可實(shí)現(xiàn)手動(dòng)控制。

4、若需停梯，用電梯專用鑰匙進(jìn)行鎖梯，電梯自動(dòng)回到基站層并關(guān)閉風(fēng)扇和轎內(nèi)照明，電梯停止運(yùn)行。

5、在火災(zāi)情況下，消防隊(duì)職員可于基站控制電梯回降至基站。

二、電動(dòng)扶梯操作規(guī)程

（一）開啟

1、檢驗(yàn)確定梯級(jí)上無乘客且電扶梯周圍無障礙物。

2、在梯頭或梯尾開啟開關(guān)處用梯匙開啟電扶梯。

3、在達(dá)成額定轉(zhuǎn)速前，檢驗(yàn)電扶梯是否開啟自如，若有異常，即按急停按鈕停止。

4、一切正常交付使用。

（三）應(yīng)急停止

緊急情況時(shí)，先通知乘客，后按急停按鈕停止運(yùn)行。

（四）轉(zhuǎn)變行程方向

1、檢驗(yàn)確定扶梯級(jí)無乘客。

2、停止電扶梯運(yùn)行。

3、待完全停止后，再轉(zhuǎn)向開啟。

三、電梯運(yùn)行管理要求

1、檢修隊(duì)負(fù)責(zé)電梯日常管理，并監(jiān)管電梯維修保養(yǎng)承包商工作。

2、天天開梯后進(jìn)行一次電梯全段運(yùn)行情況檢驗(yàn)。

3、注意轎廂、井道等設(shè)施有沒有濕水情況。

4、進(jìn)行檢驗(yàn)時(shí)，應(yīng)放置工作牌。

5、升降機(jī)任何改動(dòng)，均須書面咨詢承包商專業(yè)意見后方可進(jìn)行。

6、搬運(yùn)有可能超載沉重物件時(shí)，應(yīng)立即和承包商聯(lián)絡(luò)，確定可行性，避免意外。

7、故障及緊急事故時(shí)，采取臨時(shí)應(yīng)變方法。

8、日常清潔電梯轎廂內(nèi)外時(shí)，用較干潔具及無腐蝕性清潔劑清潔。

四、電扶梯運(yùn)行管理要求

1、電扶梯日常運(yùn)行管理由強(qiáng)電組負(fù)責(zé)，維修保養(yǎng)由指定承包商負(fù)責(zé)。

2、天天按上下班時(shí)間表啟／停電扶梯。

3、嚴(yán)格遵守電扶梯操作規(guī)程。

4、當(dāng)值人員每班每?jī)尚r(shí)巡查扶梯一次。

5、當(dāng)發(fā)覺或接報(bào)扶梯發(fā)生故障時(shí)應(yīng)立即停止故障梯，并由設(shè)備管理員通知保養(yǎng)商到場(chǎng)維修。

五、電梯設(shè)備維修管理制度

1、委托電梯保養(yǎng)承包商對(duì)電梯進(jìn)行保養(yǎng)維修。

2、檢修隊(duì)負(fù)責(zé)和承包商聯(lián)絡(luò)，督促并幫助其維修保養(yǎng)。特殊情況時(shí)其它部門能夠直接和承包商聯(lián)絡(luò)，并立即通知檢修隊(duì)。

3、將維修保養(yǎng)情況統(tǒng)計(jì)于電梯設(shè)備維修統(tǒng)計(jì)表、電梯設(shè)備保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)表，零部件更換及大修同時(shí)統(tǒng)計(jì)于電梯設(shè)備臺(tái)賬。

4、每三個(gè)月末對(duì)電梯電源開關(guān)柜進(jìn)行一次檢驗(yàn)并做維護(hù)保養(yǎng)。

5、強(qiáng)電管理員對(duì)電梯設(shè)備維修、保養(yǎng)進(jìn)行檢驗(yàn)監(jiān)督。

6、當(dāng)電梯年檢期到期前，督促承包商做電梯年檢年審。

六、電梯故障應(yīng)急處理方案

（一）電梯困人

如發(fā)生電梯困人事故，電梯維修員應(yīng)按以下方法處理：

1、把電梯主電源拉開，預(yù)防電梯意外開啟，但必需保留轎廂照明。

2、確定電梯轎廂位置。

3、當(dāng)電梯停在距某平層位置約±60cm范圍時(shí)，維修人員能夠在該平層廳門外使用專用廳門機(jī)械鑰匙打開廳門，并用手拉開轎廂門，然后幫助乘客安全撤離轎廂。

4、當(dāng)電梯未停在上述位置時(shí)，則必需用機(jī)械方法移動(dòng)轎廂后救人。步驟以下：

(1)轎門應(yīng)保持關(guān)閉，如轎門已被拉開，則