2020年房產(chǎn)運營實施方案

房產(chǎn)運營方案(運營示例稿)有限公司房產(chǎn)運營方案文件編號受控狀態(tài)分發(fā)號修訂次數(shù)第 次更改持有者批準 審核 制定房產(chǎn)運營方案(運營示例稿)房產(chǎn)運營方案一、房產(chǎn)周邊業(yè)態(tài)情況概述XXX號房產(chǎn)（以下簡稱“該房產(chǎn)”）位于珊瑚路下段，從當前XX城市規(guī)劃角度看，該房產(chǎn)所處區(qū)域?qū)儆谑兄行牡囟?。周?米（以該房產(chǎn)為中心36度輻射面衡量）業(yè)態(tài)包含商務樓（XX中心、XX大廈）、商場超市（摩爾百貨、加佳超市、大而多超市）、城中心花鳥市場、酒店（龍馬銀座酒店、摩爾酒店、貴元酒店等）商住樓（XX大廈、XX大廈、時代新都匯）、銀行（交通銀行、建設銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、富滇銀行、華夏銀行）、農(nóng)貿(mào)市場（窯頭農(nóng)貿(mào)市場、彩虹農(nóng)貿(mào)市場）、小商品批發(fā)市場（彩虹橋小商品批發(fā)市場）、彩虹建材市場、住宅群若干、各檔次規(guī)格餐飲若干等方面；周邊學校XX一中、XX五中、實驗中學、鄭井小學等；汽車客運站中心客運站，城西客運站公交車站點較多，州城至北城客車終點站等綜上所述，該房產(chǎn)周邊商業(yè)、住宅配套成熟，業(yè)態(tài)豐富，交通便利，車流、人流較大量大，具備城市CBD商圈各項條件，有較好的租賃、運營潛力。二、房產(chǎn)情況房產(chǎn)概述該房產(chǎn)于22年由XX礦業(yè)有限公司全資購買。該房產(chǎn)區(qū)域內(nèi)設有辦公主樓一幢、附樓兩幢共計三幢，其中，主樓（原公司機關辦公樓）建筑面積平方米，附一樓（原機關工會、房地產(chǎn)公司、檔案室）建筑面積平方米，附二樓（原人力資源部、營銷部辦公區(qū)域）建筑面積平方米，三幢樓房共計建筑面積平方米。房產(chǎn)詳細分布（不含具體面積）（一）停車位、該房產(chǎn)院內(nèi)劃線車位36個，加上未劃線部分，預計院內(nèi)可停5-55輛車（不含綠化部份，綠化部份占地約36-4平方米左右，若拆除后，作為車位預計可增加2-3個車位）、院外大門口固定劃線停車位3個，該房產(chǎn)范圍內(nèi)公共道路臨時停車位約15個（受城管局管制）。（二）辦公主樓、一層大堂，設有雜物間1間及室內(nèi)開闊性場地（后期招租、運營中，若主樓整體打包對外租賃，在不影響結(jié)構(gòu)、承重的基礎上可以考慮與社保辦事處商鋪互通。比如開設酒店用作大堂；或與主樓一層各商鋪聯(lián)通，房產(chǎn)運營方案(運營示例稿)作為超市）、二層設有15間房間、女衛(wèi)生1間、二層副樓部分為原生產(chǎn)社能部與宣傳部設備區(qū)域設有2間房間及兩處敞開式區(qū)域、消防栓、三層設有14間房間、男衛(wèi)生1間、消防栓1個、四層設有12間房間、男衛(wèi)生1間、匯報廳1間、消防栓1個、五層設有15間房間、男衛(wèi)生1間、大會議室共計4間（包含原總經(jīng)理辦公會會議室1間、吸煙室1間、原安全環(huán)保部辦公室1間、材料室間）、消防栓1個、六層設有14間房間、男、女衛(wèi)生2間、消防栓1個、七層共有房間6間，加上原廚房搭設廚房1間，共計7間及公共場地.主樓過道共計兩個安全通道，每個安全通道口均設有干粉滅火器。（三）附一樓、一層共有車庫3間，敞開式辦公區(qū)域1間（現(xiàn)為聯(lián)通公司租賃使用）、二層共有房間6間，陽臺一個、三層共有房間6間、四層-五層為原檔案室，房間數(shù)應與二、三層一致。.附一樓每層過道口都設有干粉滅火器，安全隱患方面該幢樓房僅設有一條安全通道，另一條目前為阻塞狀態(tài)（可能因歷史遺留問題所致），根據(jù)現(xiàn)行消防、安全規(guī)定，該幢樓房不具備開放式運營條件。早實際租賃中須與意向承租戶進行協(xié)商。（四）附二樓共計24間住房，水通、電通，適合住宅居住，一、二層過道口均設有干粉滅火器（公司現(xiàn)有11-12戶人員進行租賃，剩余房間在后期運營中，可以考慮繼續(xù)作為住房對外租賃）（五）主樓一層商鋪按現(xiàn)格局劃分的商鋪共有5間，其中社保辦事處面積較大，聯(lián)通公司商鋪其次，其余均為單間（六）機房約有房間數(shù)4間，現(xiàn)為聯(lián)通機房使用。三、市場調(diào)研結(jié)果本次市調(diào)以XX中心、XX大廈、XX大廈、中軸玉璽、XX大廈較具有代表性地標式辦公、住宅、商業(yè)為主，以零星個體業(yè)態(tài)為輔進行，具體調(diào)研結(jié)果如下（一）商鋪部分最高價XX大廈，2元/平方米/月房產(chǎn)運營方案(運營示例稿)最低價XX大廈、XX大廈，4元/平方米/月該房產(chǎn)地段彈性價格約4-5元/平方米/月（二）住宅部分最高價時代新都匯，18元/平方米/月（含裝修、家具），不含裝修、家具價格約14元/平方米/月最低價某單位小區(qū)， 8元/平方米/月（含基礎裝修，不含家具）該房產(chǎn)地段彈性價格 8-12元/平方米/月（三）辦公部分最高價XX中心，29元/平方米/月（含基礎裝修）最低價玉興商業(yè)廣場（XX大廈斜對面，中衛(wèi)生產(chǎn)隊與某開發(fā)商合作共建商業(yè)體），2元/平方米/月（含基礎裝修）該房產(chǎn)地段彈性價格 2-27元/平方米/月（四）停車位部分最高價中軸玉璽，3元/個/年最低價XX中心，18元/ 個/年該房產(chǎn)停車位彈性價格 15-2元/個/年，建議配合房產(chǎn)整體打包出租，價格分攤至房屋租賃單價內(nèi)（五）物業(yè)管理費部分商業(yè)物業(yè)管理費最高價XX大廈，4元/平方米/月（含電梯、水費、消防、公共部分清潔、垃圾清運、公共部分電費、安保、保潔等）商業(yè)物業(yè)管理費最低價 XX中心，2元/平方米/月（含公共部分清潔費、垃圾清運費、安保、保潔等）住宅物業(yè)管理費最高價 XX大廈，元/平方米/月住宅物業(yè)管理費最低價紫苑小區(qū)，元 /平方米/月該房產(chǎn)涉及住宅及商業(yè)混合，物業(yè)價格取商業(yè)及住宅混合價米/月四、行市態(tài)勢分析根據(jù)周邊業(yè)態(tài)，結(jié)合該房產(chǎn)情況形成 SWOT分析表如下

2元/

平方1、鑒于歷史遺留因素，辦公主樓及附1、地段區(qū)域優(yōu)勢較為明顯， 住宅、商業(yè)、

一樓在現(xiàn)行使用方面存在一定安全隱交通及相關附屬配套設施齊全，辦公、

患（主樓

7層及附一樓整幢僅設有一生活較為便利

個安全通道口，不符合現(xiàn)代化公共場優(yōu)勢

劣勢

所運營要求）2、停車場地較大，有可改造、可拓展式

2、資產(chǎn)若拆分出租，入租人員結(jié)構(gòu)較停車空間（綠化部分拆除）

為混亂，不利于管理3、設備設施相對齊全，在滿足現(xiàn)代化辦

3、該房產(chǎn)建設時間較長，雖外表翻新房產(chǎn)運營方案(運營示例稿)公需求的基礎上具備一定程度的居住條過幾次，但內(nèi)部建筑結(jié)構(gòu)屬于磚混結(jié)件構(gòu)，對于承租戶在經(jīng)營、使用方面的裝修、改造存在一定的局限性4、該房產(chǎn)區(qū)域內(nèi)場地開闊，功能（具備4、智能、便利化設施相對匱乏（如食堂）、配套性健全（多功能匯報廳、電梯、中央空調(diào)、天然氣管道等）大、中、小型會議室），適合多種經(jīng)營途徑5、多數(shù)設備、設施存在老化現(xiàn)象，面臨更換，承租戶入租后恐存在較大的更換成本6、房產(chǎn)具體面積測算不清晰（如商5、該房產(chǎn)除辦公主樓外，電費按民用電鋪面積、辦公面積、住宅面積）不利標準進行計費于開展拆租工作，甚至影響實際承租金額。7、該房產(chǎn)外部道路停車位部分屬被政府有關部門監(jiān)管區(qū)域，停車易被罰款。1、該房產(chǎn)周邊人流量較大，行政、企事業(yè)單位、銀行較多，具備一定的商務、1、周邊同類型替代性房產(chǎn)較多商業(yè)潛力2、因新一輪城市市政規(guī)劃所需，多數(shù)政2、近年來XX經(jīng)濟發(fā)展較為滯后，本土企業(yè)發(fā)展態(tài)勢較為低迷，成熟型外機會府機構(gòu)辦公樓將面臨拆除威脅來企業(yè)較少3、該房產(chǎn)符合現(xiàn)代化辦公需要，格局方3、實體化經(jīng)濟發(fā)展萎靡，加之XX面，入駐單位不需要進行過多改動，鑒房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)過剩，多數(shù)辦公樓、于我公司辦公面積方面的調(diào)整，特別適商鋪存在一定程度的閑置用于行政、企事業(yè)單位分析結(jié)論（一）充分發(fā)揮優(yōu)勢，利用機會分析對比同質(zhì)化資產(chǎn)運營動態(tài)及定價，根據(jù)該房產(chǎn)自身屬性，綜合發(fā)揮地段優(yōu)勢，甄別意向合作單位，結(jié)合開闊型辦公場地的稀缺性，凸顯地表停車的便捷度與區(qū)域劃分的靈活性優(yōu)勢（目前地表區(qū)域劃分靈活度及地表停車便利與否，極大程度制約資產(chǎn)招商招租方向，特別對于金融、商務、辦公、餐飲、醫(yī)療、服務。娛樂等行尤為關鍵），充分運用該房產(chǎn)配套、功能性存在的優(yōu)勢（市面上多數(shù)同類型房產(chǎn)或主流商務樓、商住樓均未設置與大型食堂、辦公區(qū)域住宅、大型會議系統(tǒng)等方面相匹配的功能配置區(qū)，致使業(yè)務拓展的廣度相對受限），優(yōu)先考慮引入一些對上述優(yōu)勢有較高需求的意向合作單位，如行政、企事房產(chǎn)運營方案(運營示例稿)業(yè)單位。理由有以下三方面一、根據(jù)國務院關于直轄市、省、市、區(qū)行政辦公區(qū)域辦公用房使用面積的規(guī)定，行政、企事業(yè)單位在辦公用房面方面積存在限制。鑒于該房產(chǎn)在未投入市場運營前，我公司已作過相應劃分，辦公面積方面完全符合國家有關規(guī)定，上述單位承租后，不需要再投入過多成本進行隔斷；二、鑒于國家現(xiàn)行政策及制度，對于公務用餐有較大的限制。是否具備開設食堂的條件，成了多數(shù)公職單位在選擇辦公場地時，首當其沖需要考慮的條件；三、該類型意向合作單位對會議系統(tǒng)匹配程度及地表便捷性停車區(qū)域的劃分需求較為強烈，特別是市級單位尤為明顯。此外，該類型單位的辦公人員結(jié)構(gòu)中，有部分外地人員，為便于辦公及職工居住方面，上述單位在選擇辦公場地時，更傾向于辦公、住宅結(jié)合式的場所。其次考慮引入對開闊型場地有較大需求的意向合作單位，如在空間上壓迫感較為敏感的行業(yè)（教育、金融、銀行等），需求一定空間用于作營業(yè)廳、展示廳、交易廳等使用的服務型行業(yè)（汽車4S店、通訊、保險、證券等），對留有便于應急、救援等特殊情況突發(fā)時需求較大的行業(yè)（醫(yī)院、消防、大型修理廠等）。最后考慮引入其他對于該房產(chǎn)區(qū)域內(nèi)排他性優(yōu)勢情況不太敏感的行業(yè)（因受排他性影響因素較小，將面臨較高的市場競爭，為獲取競爭優(yōu)勢，只能從降低價格方面及給予政策補償性方面尋找突破口）。鑒于該房產(chǎn)適合多種經(jīng)營途徑，若設置較為固定的使用范圍，恐束縛意向承租戶運營方向及思路， 不利于資產(chǎn)招商招租，建議在運營方面原則上不干預意向承租戶合作意向， 讓承租戶提出合理化的合作方案后， 報公司協(xié)商確定（方案包含運營方向、裝修計劃、投資計劃等），（二）規(guī)避劣勢消除威脅首先，聘請政府指定的安全評估機構(gòu)對房屋安全性進行評估（包含承重、結(jié)構(gòu)、存在的安全隱患方面），一方面，對于建設、購買年代較早的房屋進行安全評估是踐行國有資產(chǎn)管理規(guī)范性不可缺的一項，有利于我公司掌握房產(chǎn)實時的安全情況，便于查出顯、隱性風險源，制定整改措施并完成整改； 另一方面，通過安全評估梳理出的該房產(chǎn)結(jié)構(gòu)、 承重、安全隱患方面存在的問題，能夠更好的與意向合作單位就該房產(chǎn)裝修、改造方面進行溝通協(xié)商，房產(chǎn)運營方案(運營示例稿)確保該房產(chǎn)在不影響承重及結(jié)構(gòu)的基礎上，最大幅度增加實用性 。其次，委托XX市房地產(chǎn)管理局認可的測繪單位對該房產(chǎn)對應面積進行精確測算，形成測繪結(jié)果。一方面可以確定各分項面積，規(guī)避拆租過程中因面積不精確導致的租賃收益損失；另一方面通過測繪形成的實際面積可明確房產(chǎn)邊界值，并作為基礎數(shù)據(jù)納入我公司非經(jīng)營性固定資產(chǎn)臺賬統(tǒng)計內(nèi)容，便于形成精確數(shù)值上報國家統(tǒng)計單位及上級公司。最后，在資產(chǎn)運營過程中，須不斷提高物業(yè)管理水平，循序強化物業(yè)服務意識，充分結(jié)合該房產(chǎn)屬性，制定切實有效的物業(yè)管理實施細則，規(guī)避資產(chǎn)運營中因人員結(jié)構(gòu)雜亂及社會外部因素所致使的一系列負面問題發(fā)生（如對街邊臨時車位進行監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)執(zhí)法部門檢查時，及時提醒承租戶挪車）。在收取物業(yè)管理費的同時，提高承租服務能力，亦能樹立較好的企業(yè)口碑及形象，便于在運營過程中逐漸形成軟實力方面的排他性及核心競爭力，從而在同質(zhì)化房產(chǎn)供給量過剩且需求萎靡的情況下獲取較多的競爭優(yōu)勢。五、定價方案（一）定價要素評判序號定級因素指標分值珊瑚路84號房產(chǎn)地段功能性分布；周邊商業(yè)優(yōu)良1地段氛圍；周邊辦公氛圍；業(yè)態(tài)中較差優(yōu)構(gòu)成和發(fā)展程度差城市基礎設施；社會服務設優(yōu)良施；文化教育、醫(yī)療、文娛體2配套中較差優(yōu)育、公園綠地等配套設施；5、差銀行網(wǎng)點安保、保潔、機電設備、優(yōu)良3物業(yè)管理中較差良綠化養(yǎng)護差優(yōu)良4建筑品質(zhì)產(chǎn)品設計、建筑質(zhì)量中較差中差周邊市政規(guī)劃、項目整體規(guī)優(yōu)良5項目規(guī)劃中較差優(yōu)劃差房產(chǎn)運營方案(運營示例稿)是否新穎、是否給人造成直優(yōu)良6立面裝飾觀的市場良好形象、立面所采中較差中用的材質(zhì)差運營商實力運營商規(guī)模、運營商品牌影優(yōu)良7響力、運營資金條件、運營中較差優(yōu)及信譽商信譽、運營商資質(zhì)等級差各功能分布的合理性、是否優(yōu)良有暗房、實用率大小、結(jié)構(gòu)8戶型設計中較差優(yōu)布局合理性、功能性設施配套差性（二）定價方式建議根據(jù)市面上三種主流定價原則，結(jié)合市場調(diào)研結(jié)果及該房產(chǎn)周邊住宅、辦公、商業(yè)、市政建設、配套設備設施等情況進行比對分析后，得出如下意見1、成本定價法該房產(chǎn)購買時間較舊，歷時已逾15年（時間有待考證），一方面，當時的購買價格較之當前無任何參考、對比性；另一方面該房產(chǎn)所涉的固定資產(chǎn)原值，在我公司歷年運營過程中，應已盡數(shù)折舊分攤完，目前僅存在諸如水費、電費、日常維護費等方面的可變成本，結(jié)合該房產(chǎn)市場化中的各項經(jīng)濟屬性，已無過多參考價值。因此，此定價法不納入考慮。2、運營導向定價法礦業(yè)大廈采用的定價方案，此法主要針對資產(chǎn)周邊業(yè)態(tài)、市政建設、附屬設施較為匱乏，商業(yè)氛圍萎靡，模式上因受地段不利因素所影響，致使在運營及定價方面較易陷入被動，須借助資產(chǎn)較高的排他性優(yōu)勢方面，吸引優(yōu)質(zhì)單位入租形成市場鋪墊，分階段、時期、成效制定運營方案及調(diào)整租賃價格。該房產(chǎn)地處 XX中心城區(qū)區(qū)域內(nèi)，周邊業(yè)態(tài)豐富，市政建設、附屬設施完善，人流、車流較大，辦公、商業(yè)、居住已形成一定的規(guī)模，不受上述被動因素所限，在運營中只需著力分析該區(qū)域范圍內(nèi)， 具備競爭力的同質(zhì)化房產(chǎn)項目各時期的招商定價策略， 并結(jié)合該資產(chǎn)自身屬性，對比該區(qū)域各類似房產(chǎn)實際租賃價平均值，隨行就市，形成定價。因此，此法不納入考慮范圍。3、競爭導向定價法采用競爭性定價導向定價法的產(chǎn)品多數(shù)在于自身屬性同質(zhì)化較嚴重，運營中缺乏主要競爭點，只能通過價格策略來獲取競爭優(yōu)勢，進而影響實際需求。針對該房產(chǎn)自身屬性而言，因建設年代較長，在建筑結(jié)構(gòu)、智能化設施方面較之周邊新建的商務樓、 商住樓存在較為明顯的劣勢， 雖有開闊房產(chǎn)運營方案(運營示例稿)性場地、大量地表停車位及配套、功能性方面的優(yōu)勢，但不足與具備很高的市場排他性，受價格漲幅影響雖帶來的的需求彈性相對較大，加之實體化經(jīng)濟萎靡，房地產(chǎn)供給過剩，因此，本方案建議采用此法中的產(chǎn)品差別定價原則進行定價，即結(jié)合該房產(chǎn)自身優(yōu)勢規(guī)避劣勢，把握機會消除威脅，充分運用該房產(chǎn)優(yōu)勢凸出方面，設置相對資產(chǎn)排他性，引入對優(yōu)勢部分需求意向較強的承租戶，并制定相應調(diào)價、控價措施，降低砍價風險即可。綜上所述，該房產(chǎn)租賃價格擬定情況如下商鋪租賃價格按XX元-XX元/平方米/月計算；辦公樓租賃價格按XX-XX元/平方米/月計算；住宅租賃價格按XX-XX元/平方米/月計算；物業(yè)管理按XX元/平方米/月計算；車位按XX-XX元/個/年計算。（若考慮整體打包對外租賃，可將車位價格折算在房屋租金內(nèi)）.建議在租賃時不要區(qū)分該房產(chǎn)辦公及住宅，原因有以下三方面、該房產(chǎn)住宅部分按照我公司原使用方面，多數(shù)用作于辦公，在使用性質(zhì)上絲毫不存在影響，且住宅室內(nèi)還配備隔間及衛(wèi)生間，非常適合現(xiàn)代化集中化辦公使用。而且電費還以民用電基礎計收，長期以往，可大幅縮減承租戶作為辦公使用時用電經(jīng)費（辦公使用電費一般以商業(yè)用電計收）。、若作為住宅對外租賃，價格與辦公相差近一倍。、若限制為住宅租賃后，恐會對意向合作單位在多用途使用方面造成束縛，不利于該房產(chǎn)市場化運營。費用收取建議鑒于公司在層級方面的隸屬情況，該房產(chǎn)在運營過程中，建議將房屋租賃收益適當降低，差價部分補入至物業(yè)管理費中。原因有以下兩方面1、所納稅率不一樣，房產(chǎn)租賃稅率約為11%。物業(yè)管理稅率約為6%。2、房屋租賃所得收益須盡數(shù)上交中國銅業(yè)集團，而物業(yè)管理費可作為運營資本，納入公司管理費范疇。六、運營方向建議一、委托參與過大型房地產(chǎn)項目運營的專業(yè)化運作機構(gòu)代為招商（包含珊瑚路84號、XX礦業(yè)大廈、礦山研究院），優(yōu)、劣對比分析如下優(yōu)勢（一）營銷經(jīng)驗豐富，對公司非經(jīng)營性固定資產(chǎn)營運中各階段、時期的戰(zhàn)略定位及深層次挖掘資產(chǎn)優(yōu)勢，突出競爭優(yōu)勢方面都具有建設性與指導性；（二）招商渠道豐富，輻射全省范圍；房產(chǎn)運營方案(運營示例稿)（三）我公司只需要負責管理（如1、按照簽訂的委托招商合同考核是否在既定時間內(nèi)完成招商委托工作；2、物業(yè)服務管理工作）（四）具有專業(yè)化運營、營銷技巧，招商、拓展渠道豐富，專項、專職圍繞運營開展工作，更為有效地增加運營收益。劣勢（一）招商托管機構(gòu)為滿足招商目標，對項目不會經(jīng)行太多的綜合性考慮（如招商方面是否符合公司形象，是否具有長期租賃潛力，承租戶運營過程中是否對公司存在違約、安全、刑事等方面風險）。（二）須按比率支付一定的委托招商費。二、整體對外招租，設置包干價（不干預經(jīng)營形式，只要不從事違規(guī)違法行為）三、拆分對外招租，拆分部分建議為商務樓部分、商鋪部分及主樓功能樓部分（商業(yè)），共計三部分，具體劃分情況如下商務樓部分主樓 1層大堂-7層（主樓四樓匯報廳暫與主樓捆綁整體招租，意向性招行政、企事業(yè)單位作為辦公使用，7層可考慮繼續(xù)作為食堂）。商鋪部分主樓一層全部商鋪商業(yè)部分主樓 2層、5層附樓部分四、合作共建形式，效仿生產(chǎn)隊租賃土地使用權(quán)（一般租賃期為 2年，中途可設置遞增，2年租賃期屆滿后，土地上所有建筑物全數(shù)歸我公司），對土地上所有建筑拆除重建，建設形式主要參考以商業(yè)住宅混合用地形式進行開發(fā)，與合作方分取運營受益，如建成后，運營商占運營受益 9%，我公司占1%。（此形式我公司有兩部分受益土地使用權(quán)租賃受益及合作共建運營受益），期間可與開發(fā)商協(xié)商，合作共建后所開發(fā)出的住宅在考慮滿足我公司職工住宅需求的基礎上以租代購形式合作（意向購買者向開發(fā)商租賃滿2年后，我公司收回土地上所有房產(chǎn)，結(jié)合時實市場價的7%-8%出售給公司意向購買者，若不愿意購買，我公司自持運營）商業(yè)部分在土地租賃權(quán)到期后，我公司收回，自持并對外運營。（若可行，政策、法規(guī)、經(jīng)濟性等方面需要具體落實及論證）五、對外出售形式（不建議對外出售，原因有兩方面一、該房產(chǎn)所處地段屬于核心商圈絕版地段，一旦售出，今后不會再有機會購得類似地段的土地；二、資產(chǎn)運作風險及成本（人工成本除外）幾乎為，利潤可觀且穩(wěn)定，具備穩(wěn)定和持續(xù)性，從公司主營業(yè)務發(fā)展及企業(yè)盈利模式單一存在的潛在風險角度來考慮，建議我公司長期自持）七、收益測算目前該處房產(chǎn)具體運營方式