【萬(wàn)科地產(chǎn)盈利模式與財(cái)務(wù)績(jī)效問(wèn)題分析案例（定量論文）12000字】

萬(wàn)科地產(chǎn)盈利模式與財(cái)務(wù)績(jī)效問(wèn)題分析案例摘要目前，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著庫(kù)存積壓，土地成本不斷上升，融資壓力逐漸增大，競(jìng)爭(zhēng)力激烈等問(wèn)題，只采用傳統(tǒng)的盈利模式，會(huì)使企業(yè)背負(fù)巨大的資金困難，不利于企業(yè)的發(fā)展。在這樣的背景下，房地產(chǎn)面臨著盈利模式轉(zhuǎn)型的壓力，而想要在激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)中生存，就必須要探索出一套適用并且富有競(jìng)爭(zhēng)力的盈利模式。本文將“萬(wàn)科地產(chǎn)”作為研究對(duì)象，以盈利模式為視角來(lái)進(jìn)行研究，先分析公司所采用的盈利模式，再?gòu)目v向與橫向兩個(gè)維度來(lái)對(duì)比盈利模式下的財(cái)務(wù)績(jī)效，通過(guò)財(cái)務(wù)績(jī)效的表現(xiàn)來(lái)得出萬(wàn)科盈利模式的優(yōu)劣。研究表明，萬(wàn)科盈利模式轉(zhuǎn)型對(duì)其發(fā)展具有積極的促進(jìn)作用，與此同時(shí)，也存在資本負(fù)債率高的問(wèn)題，并且采取的“小股操盤(pán)”模式有一定的風(fēng)險(xiǎn)。結(jié)合時(shí)代的發(fā)展，本文提出了強(qiáng)化融資管理、完善“小股操盤(pán)”、創(chuàng)新銷(xiāo)售渠道的建議。關(guān)鍵詞：盈利模式；財(cái)務(wù)績(jī)效；房地產(chǎn)企業(yè)目錄Abstract 21緒論 51.1研究背景及意義 51.1.1研究背景 51.1.2研究意義 51.2國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)綜述 61.2.1關(guān)于盈利模式的研究 61.2.2關(guān)于財(cái)務(wù)績(jī)效的研究 71.3研究?jī)?nèi)容與研究方法 81.3.1研究?jī)?nèi)容 81.3.2研究方法 82“萬(wàn)科地產(chǎn)”盈利模式的現(xiàn)狀考察 102.1房地產(chǎn)企業(yè)盈利模式概念界定 102.2企業(yè)基本情況 102.3萬(wàn)科盈利模式的選擇 103“萬(wàn)科地產(chǎn)”財(cái)務(wù)績(jī)效的現(xiàn)狀考察 133.1房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)績(jī)效的界定 133.2盈利模式下財(cái)務(wù)績(jī)效同行業(yè)對(duì)比分析 133.2.1銷(xiāo)售毛利率對(duì)比分析 133.3.2成本費(fèi)用利潤(rùn)率對(duì)比分析 153.3.3凈資產(chǎn)收益率對(duì)比分析 163.4盈利模式下的財(cái)務(wù)績(jī)效分析 183.4.1盈利能力 183.4.2償債能力分析 193.4.3營(yíng)運(yùn)能力分析 203.4.4發(fā)展能力分析 214“萬(wàn)科地產(chǎn)”盈利模式的優(yōu)化建議 244.1強(qiáng)化融資管理，將非核心的環(huán)節(jié)外包 244.2完善“小股操盤(pán)”模式 244.3創(chuàng)新銷(xiāo)售渠道，對(duì)外輸出品牌與服務(wù) 245結(jié)論 25參考文獻(xiàn) 261緒論1.1研究背景及意義1.1.1研究背景過(guò)去的數(shù)年間，隨著發(fā)展的迅速,房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的重要支柱，在整個(gè)國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整中起到了重要作用，并且做出重要貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)快速發(fā)展，加快了城市化的進(jìn)程，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格的波動(dòng)也影響著居民的生活水平，高額的房?jī)r(jià)成為近年來(lái)熱門(mén)問(wèn)題。而現(xiàn)今房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入冷卻期，房地產(chǎn)行業(yè)面臨新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。以前房地產(chǎn)行業(yè)管理松，許多小房地產(chǎn)通過(guò)虛抬房?jī)r(jià)，來(lái)套資本，進(jìn)行投機(jī)性投資，而如今市場(chǎng)已發(fā)生巨大的改變，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存堆積，出口困難，房?jī)r(jià)居高不下是近年來(lái)的一大問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間變小，收益性變差。近年來(lái)，房貸收緊、金融收縮、信貸緊縮、土地成本增加等問(wèn)題給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了嚴(yán)重的沖擊，使許多小房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，行業(yè)的發(fā)展勢(shì)頭放緩。隨著政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的限制越來(lái)越嚴(yán)格，房地產(chǎn)行業(yè)的門(mén)檻逐漸變高，雖然有效地阻止了一部分人進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，但是同時(shí)導(dǎo)致了行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體發(fā)展?fàn)顩r變得越發(fā)嚴(yán)峻，企業(yè)也面臨許多的挑戰(zhàn)。面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的不景氣，部分房地產(chǎn)企業(yè)紛紛開(kāi)始進(jìn)行盈利模式轉(zhuǎn)型的探索與創(chuàng)新，以期擺脫困境，為企業(yè)帶來(lái)更多的利潤(rùn)。經(jīng)濟(jì)處于不景氣的狀態(tài)下，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始進(jìn)入轉(zhuǎn)型的探索之中，探索盈利模式的轉(zhuǎn)換，并積極開(kāi)展新的收益來(lái)源和商業(yè)模式。目前的進(jìn)展是非常有效的企業(yè)包括“萬(wàn)科地產(chǎn)”，它采用的“小股操盤(pán)”模式，以不控股但管理的形式來(lái)進(jìn)行業(yè)務(wù)拓展，同時(shí)又制定合伙人制度，提升企業(yè)物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，建立起物業(yè)服務(wù)商模式，開(kāi)拓市場(chǎng)的規(guī)模。1.1.2研究意義房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)家經(jīng)濟(jì)的重要組成部分之一，對(duì)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整有著重要作用，因此企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r關(guān)乎國(guó)家的經(jīng)濟(jì)，面對(duì)挑戰(zhàn)，企業(yè)該如何進(jìn)行模式的轉(zhuǎn)型是一個(gè)非常重要的問(wèn)題。企業(yè)的盈利能力時(shí)刻都影響著企業(yè)的生存和發(fā)展，財(cái)務(wù)績(jī)效則能體現(xiàn)企業(yè)的一切活動(dòng)最終帶來(lái)的效應(yīng)，企業(yè)的盈利模式是否具有市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)對(duì)其盈利能力的強(qiáng)弱有著重要的影響，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)中立足，就必須要不斷探索出一套適合自身發(fā)展并具有競(jìng)爭(zhēng)力的盈利模式。盈利模式對(duì)企業(yè)產(chǎn)生的影響所造成的結(jié)果又會(huì)體現(xiàn)在企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)之中。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，“萬(wàn)科地產(chǎn)”走在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的前端，在其盈利模式上具有一定的創(chuàng)新性和代表性，本文以“萬(wàn)科地產(chǎn)”為例，對(duì)其的盈利模式進(jìn)行了具體的分析，并通過(guò)盈利模式下財(cái)務(wù)績(jī)效表現(xiàn)進(jìn)行研究，進(jìn)一步評(píng)價(jià)盈利模式對(duì)企業(yè)所產(chǎn)生的影響，找出其盈利模式的優(yōu)劣，為同行企業(yè)提供參考價(jià)值，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)逐漸改善所存在的一些問(wèn)題，來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)更好的發(fā)展。1.2國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)綜述1.2.1關(guān)于盈利模式的研究(1)國(guó)外相關(guān)研究國(guó)外很早就對(duì)盈利模式進(jìn)行研究，盈利模式在企業(yè)的發(fā)展中起到舉足輕重的作用，它受到了廣泛的關(guān)注，吸引了很多學(xué)者的大力研究。RAPPa（2004）從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度，全面系統(tǒng)的分析了盈利模式，尋找盈利模式的各種影響因素，發(fā)現(xiàn)企業(yè)生存關(guān)鍵因素為其采用的盈利模式。Yan（2012）發(fā)現(xiàn)盈利模式能夠?yàn)樘峁┢髽I(yè)前進(jìn)動(dòng)力，并讓企業(yè)找到正確的方向進(jìn)行持續(xù)的發(fā)展，再根據(jù)各種不同的影響因素，對(duì)企業(yè)的業(yè)務(wù)模式與種類(lèi)采取科學(xué)且合理的管理。TucciC.L（2013）認(rèn)為盈利模式對(duì)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力有很好的提高作用，又提供更好的產(chǎn)品與服務(wù)，獲取更多的市場(chǎng)，企業(yè)可以在客戶中樹(shù)立對(duì)于品牌的良好形象，使得企業(yè)獲取更大的價(jià)值。RebekahLiao（2018）認(rèn)為，企業(yè)的付出希望能夠獲得更高的利潤(rùn)，采取科學(xué)又合理的盈利模式，用來(lái)幫助企業(yè)獲得最大利潤(rùn)。(2)國(guó)內(nèi)相關(guān)研究由于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程和特殊體制，國(guó)內(nèi)關(guān)于研究盈利模式分析要晚于國(guó)外的一些學(xué)者，但隨著逐步的發(fā)展，我國(guó)加快了發(fā)展，借鑒了國(guó)外優(yōu)秀理論，并結(jié)合自己國(guó)家的具體情況，提出了房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式分析，取得了優(yōu)秀的研究成果。劉揚(yáng)（2012）指出，盈利模式可以有效區(qū)分企業(yè)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的運(yùn)作規(guī)則，在在企業(yè)的生存與發(fā)展過(guò)程中，使用更加合理的盈利模式來(lái)提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，獲取更多的市場(chǎng)份額。蔣葵和祁婷（2016）認(rèn)為企業(yè)必須根據(jù)自身的資源以及所處的市場(chǎng)情況，針對(duì)消費(fèi)者和市場(chǎng)需求進(jìn)行充分的了解之后，制定出合適企業(yè)發(fā)展的盈利模式。程紀(jì)楊(2018)認(rèn)為，盈利模式為公司未來(lái)的發(fā)展指明方向，合理開(kāi)發(fā)和利用資源，提高公司的效率與質(zhì)量。根據(jù)國(guó)內(nèi)外對(duì)盈利模式的研究，可以發(fā)現(xiàn)盈利模式對(duì)企業(yè)起到了重要影響，合理的盈利模式是公司成功的關(guān)鍵之一。本文以萬(wàn)科地產(chǎn)為例，分析房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀，將萬(wàn)科所采用的盈利模式與傳統(tǒng)盈利模式進(jìn)行對(duì)比，通過(guò)分析得出合理的盈利模式的重要性，企業(yè)需要根據(jù)市場(chǎng)狀態(tài)與自身具體情況進(jìn)行靈活調(diào)整變動(dòng)，才能夠使得公司得到更好的發(fā)展。1.2.2關(guān)于財(cái)務(wù)績(jī)效的研究（1）國(guó)外相關(guān)研究國(guó)外的學(xué)者長(zhǎng)期研究財(cái)務(wù)績(jī)效，研究成果比較完善，在財(cái)務(wù)績(jī)效的指標(biāo)上產(chǎn)生了一定系統(tǒng)化的評(píng)價(jià)。Miehel.j.Lebas（1995年）指出績(jī)效考核作為一種管理手段，績(jī)效考核是績(jī)效管理的重要組成部分，結(jié)其果表明了該組織選擇的策略或結(jié)果。MohamedR（2016）分析了各種非財(cái)務(wù)和財(cái)務(wù)指標(biāo)對(duì)績(jī)效所產(chǎn)生的影響，收集了關(guān)于公司管理層的一些數(shù)據(jù)信息進(jìn)行分析，由此來(lái)加強(qiáng)企業(yè)關(guān)于管理方面的能力，健全績(jī)效管理的系統(tǒng)化體系。（2）國(guó)內(nèi)對(duì)財(cái)務(wù)績(jī)效的研究我國(guó)的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)發(fā)展較晚，對(duì)財(cái)務(wù)績(jī)效問(wèn)題的研究落后于發(fā)達(dá)國(guó)家，沒(méi)有建立一套標(biāo)準(zhǔn)體系的方法，因此具有很大的發(fā)展空間。2001年，清華大學(xué)和《中國(guó)證券報(bào)》研究了一套財(cái)務(wù)績(jī)效體系，從多個(gè)角度來(lái)進(jìn)行績(jī)效評(píng)價(jià)，多維的評(píng)價(jià)使公司更加注重其長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。熊雷（2012）根據(jù)評(píng)價(jià)指標(biāo)間存在的聯(lián)系，選擇更加合適企業(yè)的一些評(píng)價(jià)指標(biāo)，他構(gòu)建了財(cái)務(wù)指標(biāo)評(píng)價(jià)體系用于物流企業(yè)，并且對(duì)此還進(jìn)行了有效性的檢驗(yàn)。陳超等（2015）運(yùn)用層次分析法來(lái)研究房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)績(jī)效，明確各個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)的權(quán)重，設(shè)計(jì)出財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)的科學(xué)體系。本文借鑒上述關(guān)于財(cái)務(wù)績(jī)效的研究成果，結(jié)合萬(wàn)科地產(chǎn)近幾年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，從盈利能力、營(yíng)運(yùn)能力、償債能力、發(fā)展能力四個(gè)方面，對(duì)其盈利模式下的財(cái)務(wù)績(jī)效進(jìn)行分析，通過(guò)數(shù)據(jù)的變化來(lái)反映萬(wàn)科采用新的盈利模式的具體情況。1.3研究?jī)?nèi)容與研究方法1.3.1研究?jī)?nèi)容全文分為四個(gè)部分緒論：介紹了本文的研究背景和想要解決的問(wèn)題，以及到目前為止國(guó)內(nèi)外對(duì)盈利模式與財(cái)務(wù)績(jī)效的研究。（2）“萬(wàn)科地產(chǎn)”盈利模式現(xiàn)狀考察首先闡述房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式的界定，再介紹萬(wàn)科公司的基本情況，它的盈利模式的發(fā)展與當(dāng)前所采用的盈利模式（3）“萬(wàn)科地產(chǎn)”財(cái)務(wù)績(jī)效的現(xiàn)狀考察首先闡述房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)績(jī)效的概念與計(jì)量指標(biāo)，再進(jìn)行財(cái)務(wù)績(jī)效的橫向與縱向?qū)Ρ?，先與同行業(yè)不同盈利模式下財(cái)務(wù)績(jī)效進(jìn)行對(duì)比分析，再進(jìn)行萬(wàn)科公司盈利模式下的財(cái)務(wù)績(jī)效橫向?qū)Ρ?，進(jìn)而得出所采用的財(cái)務(wù)績(jī)效的優(yōu)缺點(diǎn)。（4）“萬(wàn)科地產(chǎn)”盈利模式的優(yōu)化建議通過(guò)第二三章的分析與對(duì)比，發(fā)現(xiàn)“萬(wàn)科地產(chǎn)”的問(wèn)題，結(jié)其的具體情況，來(lái)提出建議。（5）總結(jié)根據(jù)一系列的分析，總結(jié)出各種模式的優(yōu)勢(shì)，為同行企業(yè)提出借鑒。1.3.2研究方法為了對(duì)萬(wàn)科地產(chǎn)的盈利模式和績(jī)效分析進(jìn)行更好的研究，在研究時(shí)，查閱文獻(xiàn)、網(wǎng)上收集一些資料、分析萬(wàn)科的年報(bào)，并采用諸多方法對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分析。（1）文獻(xiàn)研究法通讀和分析對(duì)與盈利模式和財(cái)務(wù)績(jī)效有關(guān)的理論，在此基礎(chǔ)上，對(duì)相關(guān)概念進(jìn)行總結(jié)，并按照自己思路進(jìn)行整理。借鑒已有的一些研究成果，形成本文的研究框架和思路。（2）案例分析法收集、查閱“萬(wàn)科地產(chǎn)”的年度財(cái)務(wù)報(bào)表，使用新浪財(cái)經(jīng)、網(wǎng)易財(cái)經(jīng)、國(guó)家統(tǒng)計(jì)網(wǎng)、百度等資源，分析相關(guān)數(shù)據(jù)，來(lái)找到其盈利模式所存在的問(wèn)題，并提出相應(yīng)的建議。（3）對(duì)比分析法運(yùn)用了對(duì)比分析法，將萬(wàn)科公司的財(cái)務(wù)績(jī)效數(shù)據(jù)與采用其他盈利模式的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析比較，研究萬(wàn)科地產(chǎn)在現(xiàn)行盈利模式下的財(cái)務(wù)績(jī)效情況。2“萬(wàn)科地產(chǎn)”盈利模式的現(xiàn)狀考察2.1房地產(chǎn)企業(yè)盈利模式概念界定在房地產(chǎn)企業(yè)下，其盈利模式指的就是在市場(chǎng)中企業(yè)形成的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和管理方式，良好的盈利模式可以確保企業(yè)的生產(chǎn)，并保證企業(yè)進(jìn)行不斷的發(fā)展。盈利模式是企業(yè)業(yè)務(wù)實(shí)施的途徑，也是企業(yè)的利潤(rùn)來(lái)源?？梢酝ㄟ^(guò)對(duì)企業(yè)的利潤(rùn)來(lái)源、采取的措施、服務(wù)對(duì)象和公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)概括它應(yīng)用的盈利模式。2.2企業(yè)基本情況萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司成立于1984年，本文中簡(jiǎn)稱(chēng)為“萬(wàn)科地產(chǎn)”。經(jīng)過(guò)多年的不斷發(fā)展，它成為了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的引領(lǐng)者。2019年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額6312億元，全年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?yōu)樾袠I(yè)第二名，由此可見(jiàn)，萬(wàn)科作為我國(guó)房地產(chǎn)的龍頭企業(yè)，十分具有代表性和研究意義。近幾年以來(lái)，面對(duì)外部環(huán)境的變化，“萬(wàn)科地產(chǎn)”一直高喊著“活下去”的口號(hào)，它作為十分一家具有代表性的房地產(chǎn)公司，一直在通過(guò)改變盈利模式來(lái)使自身得到更好的發(fā)展，在此過(guò)程中，它的經(jīng)營(yíng)方式發(fā)生過(guò)幾次重要的轉(zhuǎn)變。2005年，國(guó)家出臺(tái)了嚴(yán)格的調(diào)控規(guī)定，而由于“萬(wàn)科地產(chǎn)”的提前轉(zhuǎn)型，并進(jìn)行了有針對(duì)性的調(diào)整，迅速在多個(gè)城市進(jìn)行了布局。在多數(shù)企業(yè)面臨重大的挑戰(zhàn)時(shí)，它在當(dāng)年的營(yíng)業(yè)收入?yún)s首次突破了100億，這是它成為在房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者，所邁出的堅(jiān)定步伐。2010年，“萬(wàn)科地產(chǎn)”開(kāi)始進(jìn)行第二次轉(zhuǎn)型。它創(chuàng)新地提出在開(kāi)發(fā)住宅的基礎(chǔ)上，投入了商業(yè)地產(chǎn)。同時(shí)，萬(wàn)科通過(guò)一步步的轉(zhuǎn)換盈利模式，實(shí)施“小股操盤(pán)”、事業(yè)合伙人制度、物業(yè)服務(wù)商等，不斷的豐富產(chǎn)品和完善服務(wù)。近年來(lái)，萬(wàn)科逐漸開(kāi)始了第三次轉(zhuǎn)型，調(diào)整了主營(yíng)業(yè)務(wù)、延伸了跨界。萬(wàn)科在保證其主營(yíng)業(yè)務(wù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的同時(shí)，萬(wàn)科圍繞客戶的需求積極開(kāi)展其他的業(yè)務(wù)，目前，其業(yè)務(wù)已經(jīng)擴(kuò)展到多個(gè)不同的領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)了公司多元化的發(fā)展。2.3萬(wàn)科盈利模式的選擇2.3.1“小股操盤(pán)”盈利模式（1）選用模式動(dòng)因傳統(tǒng)模式下業(yè)務(wù)開(kāi)展需要企業(yè)實(shí)現(xiàn)資源分配與支持的廣泛覆蓋，需要投入大量的資金，這要求企業(yè)要提前存入大量的資金以提供運(yùn)轉(zhuǎn)。但是政策限貸、信貸越來(lái)越嚴(yán)格，使得公司的融資變得困難，沒(méi)有充足的資金的支持，傳統(tǒng)的盈利模式我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)難以正常開(kāi)展業(yè)務(wù)，陷入危機(jī)，會(huì)帶來(lái)很大的風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)負(fù)債比例高，有的甚至高達(dá)90%，為負(fù)債經(jīng)營(yíng)模式，其高杠桿的盈利模式會(huì)帶來(lái)很大的風(fēng)險(xiǎn)。表2-1萬(wàn)科資產(chǎn)負(fù)債率變動(dòng)情況資產(chǎn)負(fù)債率2020年2019年2018年2017年萬(wàn)科0.810.840.850.84行業(yè)均值0.780.770.750.73由表格2-1可以看出，萬(wàn)科的資產(chǎn)負(fù)債率較高，高于行業(yè)的均值，當(dāng)資產(chǎn)負(fù)債率較高是，企業(yè)會(huì)產(chǎn)生融資難、高杠桿的現(xiàn)象，這使得萬(wàn)科嘗試去轉(zhuǎn)變所采用的盈利模式，與鐵獅門(mén)的合作積累了豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，由此發(fā)現(xiàn)了“小股操盤(pán)”模式可以從根本上解決這些難題。所以“萬(wàn)科地產(chǎn)”開(kāi)始嘗試在一些項(xiàng)目中開(kāi)展“小股操盤(pán)”模式。（2）模式框架“小股操盤(pán)”模式下，由操盤(pán)公司負(fù)責(zé)進(jìn)行項(xiàng)目管理，而項(xiàng)目投資人只擁有控制權(quán)，不參與項(xiàng)目的管理與經(jīng)營(yíng)，依靠的是操盤(pán)公司的品牌效應(yīng)和產(chǎn)品體系。在環(huán)節(jié)上可分為融資、采購(gòu)、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售這四個(gè)環(huán)節(jié)。在融資環(huán)節(jié)上，采用多途徑的融資方式，提高營(yíng)運(yùn)資金的效率，以達(dá)到節(jié)約資金成本；采購(gòu)環(huán)節(jié)上，利用萬(wàn)科的采購(gòu)渠道，節(jié)省項(xiàng)目的成本；開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)上，“萬(wàn)科地產(chǎn)”有嚴(yán)格的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系和成熟的管理經(jīng)驗(yàn)，快速開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)高質(zhì)量高品質(zhì)的住宅；在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)上，依靠其優(yōu)秀的品牌和營(yíng)銷(xiāo)的能力，加速產(chǎn)品的銷(xiāo)售。在“小股操盤(pán)”模式下，萬(wàn)科的角色由控制轉(zhuǎn)換為管理者，這種轉(zhuǎn)變讓企業(yè)擺脫了高資金的壓力，即使面對(duì)融資困難的情況下，企業(yè)依舊可以進(jìn)行政策的運(yùn)轉(zhuǎn)。2.3.2事業(yè)合伙人制度盈利模式（1）選用模式動(dòng)因?yàn)榱俗尅靶」刹俦P(pán)”有更好的發(fā)揮與利用，“萬(wàn)科地產(chǎn)”設(shè)立了“合伙人制度”來(lái)配合“小股操盤(pán)”模式，隨著逐漸發(fā)展，這種模式將公司利潤(rùn)與員工的利益相聯(lián)系，從根本上提高項(xiàng)目的效率?！叭f(wàn)科地產(chǎn)”自身的股權(quán)結(jié)構(gòu)長(zhǎng)期處于分散的狀況，使公司控制權(quán)不穩(wěn)定，在早期的股權(quán)之爭(zhēng)給萬(wàn)科帶來(lái)了深遠(yuǎn)的影響，因此公司非常注重員工的忠誠(chéng)度，便采取了股權(quán)激勵(lì)等方式來(lái)激勵(lì)員工的工作積極性，但是效果不佳。如何去激勵(lì)管理層和員工，成為萬(wàn)科必須思考的問(wèn)題。于是，在2014年，萬(wàn)科開(kāi)始全面啟動(dòng)事業(yè)合伙人制度。（2）模式框架在初步階段，要求項(xiàng)目一線管理人員以及參與人員強(qiáng)制性持股所在項(xiàng)目，后來(lái)制度進(jìn)一步提升，提出了內(nèi)部創(chuàng)業(yè)計(jì)劃，為有創(chuàng)業(yè)夢(mèng)想的員工提供資金幫助。事業(yè)合伙人使個(gè)人能參與公司的項(xiàng)目中，為每一位員工提供創(chuàng)業(yè)的機(jī)會(huì)。2014年4月23日萬(wàn)科召開(kāi)了合伙人創(chuàng)始大會(huì)，1320位員工成為首批萬(wàn)科事業(yè)合伙人。2014年4月底，開(kāi)始項(xiàng)目跟投計(jì)劃，公司一線管理層和項(xiàng)目管理人員必須跟隨公司一共投資，員工可以自愿跟投。2015年，開(kāi)啟事件合伙計(jì)劃，對(duì)具體項(xiàng)目，不再是分配到所在地區(qū)的個(gè)人部門(mén)，二是從各部門(mén)抽取精英人員形成臨時(shí)的項(xiàng)目組，由項(xiàng)目組完成業(yè)務(wù)。2015年開(kāi)始鼓勵(lì)入職超過(guò)2年的員工創(chuàng)業(yè)，為優(yōu)質(zhì)的創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目提供數(shù)額不等的資金作為項(xiàng)目入股。2.3.3物業(yè)服務(wù)商盈利模式（1）選用模式動(dòng)因隨著土地成本的不斷攀升，建筑材料價(jià)格的上漲，信貸審批的嚴(yán)格，房地產(chǎn)住房業(yè)務(wù)的利潤(rùn)越來(lái)越小。在市場(chǎng)趨于飽和的背景下，將業(yè)務(wù)全部集中于房地產(chǎn)將會(huì)面臨困難，所以企業(yè)需要根據(jù)行業(yè)的發(fā)展情況，轉(zhuǎn)變自身的盈利模式來(lái)獲得新的利潤(rùn)。（2）模式框架萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)包括物業(yè)銷(xiāo)售、物業(yè)出售和物業(yè)管理三個(gè)方向。目前，萬(wàn)科的物業(yè)業(yè)務(wù)覆蓋69所城市。萬(wàn)科物業(yè)實(shí)現(xiàn)從傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)向社區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，將基本的物業(yè)服務(wù)向全面服務(wù)轉(zhuǎn)變。不斷地拓展和豐富物業(yè)管理的種類(lèi)和發(fā)展方向，使自身發(fā)展為全方位社區(qū)服務(wù)的綜合企業(yè)，并且以人才的發(fā)展和科技創(chuàng)新作為企業(yè)的新動(dòng)力，打造出全方面社區(qū)服務(wù)的綜合性企業(yè)，將傳統(tǒng)的物業(yè)盈利模式向互聯(lián)網(wǎng)方向發(fā)展。3“萬(wàn)科地產(chǎn)”財(cái)務(wù)績(jī)效的現(xiàn)狀考察3.1房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)績(jī)效的界定房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)績(jī)效指房地產(chǎn)公司采取一系列經(jīng)營(yíng)策略，使企業(yè)獲得財(cái)務(wù)收益，能夠反映企業(yè)在資金的調(diào)配、成本管控以及資產(chǎn)管理運(yùn)用等方面的效果。財(cái)務(wù)績(jī)效能夠全面地反映企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)用管理、成本控制、資金來(lái)源調(diào)配的效果以及股東權(quán)益報(bào)酬率的組成部分等。對(duì)財(cái)務(wù)績(jī)效做出定義可以明確房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)績(jī)效管理的角度，和各部門(mén)在改善財(cái)務(wù)績(jī)效過(guò)程中的職責(zé)。3.2盈利模式下財(cái)務(wù)績(jī)效同行業(yè)對(duì)比分析“萬(wàn)科地產(chǎn)”目前采用了“小股操盤(pán)”、“事業(yè)合伙人”和物業(yè)服務(wù)商等創(chuàng)新的盈利模式，融創(chuàng)中國(guó)與金輝集團(tuán)采取傳統(tǒng)的盈利模式，融創(chuàng)中國(guó)采取的是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)和土地開(kāi)發(fā)的兩種盈利模式的結(jié)合，金輝集團(tuán)運(yùn)用的則是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、大基建和產(chǎn)業(yè)園區(qū)三種方式的結(jié)合。評(píng)價(jià)企業(yè)的盈利模式的好與壞，可以將該企業(yè)盈利模式與采取不同盈利模式下的同行業(yè)企業(yè)的進(jìn)行比較分析。下文對(duì)“萬(wàn)科地產(chǎn)”進(jìn)行財(cái)務(wù)績(jī)效分析，采用不同盈利模式下企業(yè)銷(xiāo)售毛利率、成本費(fèi)用利潤(rùn)率、凈資產(chǎn)收益率的對(duì)比，得出“萬(wàn)科地產(chǎn)”盈利模式的優(yōu)勢(shì)與不足。3.2.1銷(xiāo)售毛利率對(duì)比分析銷(xiāo)售毛利率體現(xiàn)企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)的盈利能力，是評(píng)價(jià)企業(yè)盈利模式最直接、最基本的指標(biāo)。下文針對(duì)盈利能力下的銷(xiāo)售毛利率來(lái)展開(kāi)分析，對(duì)“萬(wàn)科地產(chǎn)”、融創(chuàng)中國(guó)和金輝集團(tuán)三家房地產(chǎn)公司歷年來(lái)該指標(biāo)的變化進(jìn)行對(duì)比，分析得出“萬(wàn)科地產(chǎn)”在該盈利模式下的公司盈利能力是否具有一定超過(guò)同行業(yè)的優(yōu)勢(shì)。表2-22013-2019年三家公司銷(xiāo)售毛利潤(rùn)情況銷(xiāo)售毛利率2019201820172016201520142013CAGR萬(wàn)科36.2537.4834.129.4129.3529.9431.473.3%增速-3.2%9.9%15.9%0.2%-2.0%-4.9%-13.9%融創(chuàng)中國(guó)38.4139.4937.6634.5437.6839.5642.59-1.2%增速-2.7%4.9%-9.0%-8.3%-4.8%-7.1%-16.0%金輝集團(tuán)30.5132.4231.052933.232.0332.16-0.8%增速-5.9%4.4%7.1%-12.7%3.7%-0.4%-11.1%依據(jù)CAGR（復(fù)合年均增長(zhǎng)率指數(shù)）的數(shù)值，體現(xiàn)“萬(wàn)科地產(chǎn)”的銷(xiāo)售毛利率平均水平在三家公司中為最高的，新型的盈利模式對(duì)萬(wàn)科的銷(xiāo)售毛利率起積極的正向促進(jìn)作用，有利于提高“萬(wàn)科地產(chǎn)”的利潤(rùn)。目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)收入90%以上來(lái)源于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，可以大致判定利潤(rùn)與收入的改變很大取決于房地產(chǎn)盈利模式轉(zhuǎn)變，由圖2-1說(shuō)明，新型的盈利模式比傳統(tǒng)的盈利模式對(duì)企業(yè)利潤(rùn)的提高有著更大的作用。圖2SEQ圖\*ARABIC\s11三家公司銷(xiāo)售毛利率增速情況在2014年，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)受到了國(guó)家政策的影響，行業(yè)狀況迅速下行，全國(guó)范圍內(nèi)的銷(xiāo)售水平整體都有所下降。從圖2-1可以發(fā)現(xiàn)，在三家企業(yè)中，金輝集團(tuán)的銷(xiāo)售毛利率增速水平在2013至2015年一直處于領(lǐng)先地位，受行業(yè)周期波動(dòng)作用的影響，2014年仍保持著迅速的增長(zhǎng)，但到了2015年，傳統(tǒng)盈利模式的缺點(diǎn)漸漸地表現(xiàn)出來(lái)，加上金輝集團(tuán)自身定位不夠明確，增速在2016年快速的下降，在2017年有所回升。采用相似的盈利模式的融創(chuàng)中國(guó)銷(xiāo)售凈利率增速的變化與其變化大致相同。在2014年，“萬(wàn)科地產(chǎn)”的銷(xiāo)售凈利率變化雖在行業(yè)的沖擊下產(chǎn)生波動(dòng)，增速幅度變緩，但其提出的“小股操盤(pán)”和合伙人制度盈利模式，使企業(yè)在行業(yè)下行的情況下，仍可以維持企業(yè)的持續(xù)性發(fā)展，融創(chuàng)中國(guó)和金輝集團(tuán)的銷(xiāo)售凈利率增速下滑時(shí)，它卻能保持穩(wěn)定的發(fā)展，體現(xiàn)出“萬(wàn)科地產(chǎn)”新型盈利模式不易受行業(yè)周期波動(dòng)的優(yōu)勢(shì)。3.3.2成本費(fèi)用利潤(rùn)率對(duì)比分析成本費(fèi)用利潤(rùn)率的比率越高，單位產(chǎn)品的成本費(fèi)用越低，利潤(rùn)就越大，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益越好。相比較傳統(tǒng)的盈利模式，“萬(wàn)科地產(chǎn)”的“小股操盤(pán)”盈利模式完成了從出資者到管理者的轉(zhuǎn)換，業(yè)務(wù)成本也逐漸下降。下面對(duì)比分析三個(gè)房地產(chǎn)公司的成本費(fèi)用利潤(rùn)率，分析萬(wàn)科目前的盈利模式是否很好控制了成本。表2-32013-2019成本費(fèi)用利潤(rùn)率情況成本費(fèi)用利潤(rùn)率2019201820172016201520142013CAGR萬(wàn)科26.1%28.9%25.8%19.0%20.4%20.1%21.7%6.4%增速-9.6%12.0%35.6%-6.6%1.3%-7.1%-14.7%融創(chuàng)中國(guó)32.76%39.54%36.0%32.1%26.2%26.4%33.4%8.0%增速-17.1%9.8%12.2%22.6%-1.0%-20.8%-8.3%金輝地產(chǎn)26.77%22.44%21.0%17.5%22.5%20.9%20.9%0.1%增速19.3%6.7%19.6%-22.1%7.9%-0.3%-13.6%依據(jù)CAGR數(shù)值，融創(chuàng)中國(guó)的成本費(fèi)用利潤(rùn)率平均水平在三家公司中最高，萬(wàn)科第二，金輝地產(chǎn)的成本費(fèi)用利潤(rùn)率情況較差，僅起到收支平衡的水平，從銷(xiāo)售毛利率情況來(lái)看，萬(wàn)科的總體的利潤(rùn)增長(zhǎng)情況是最好的，但是成本費(fèi)用利潤(rùn)率卻低于金輝地產(chǎn)，總體上來(lái)看，萬(wàn)科的成本控制能力比金輝地產(chǎn)弱。圖2-2三家公司成本費(fèi)用利潤(rùn)率增速情況再來(lái)看成本費(fèi)用利潤(rùn)率的增速情況，雖然融創(chuàng)中國(guó)的成本費(fèi)用利潤(rùn)率水平總體比萬(wàn)科高，但增速的變動(dòng)幅度較大，整體的發(fā)展不穩(wěn)定，而“萬(wàn)科地產(chǎn)”除2016年指標(biāo)下降，其他年度均處于穩(wěn)步的增長(zhǎng)，2016年“萬(wàn)科地產(chǎn)”受股權(quán)之爭(zhēng)的影響，企業(yè)管理層發(fā)生嚴(yán)重的波動(dòng)，成本管理的放松，導(dǎo)致成本費(fèi)用利潤(rùn)率的增速下降，但完成股權(quán)變動(dòng)后，在2017年，萬(wàn)科成本費(fèi)用利潤(rùn)率再次大幅度的上漲，與它的銷(xiāo)售毛利率增速發(fā)展趨勢(shì)相同。3.3.3凈資產(chǎn)收益率對(duì)比分析凈資產(chǎn)收益率越高，說(shuō)明投資帶來(lái)的收益越高?！叭f(wàn)科地產(chǎn)”為了提升“小股操盤(pán)”盈利模式的更好的運(yùn)行，開(kāi)發(fā)合伙人制度作為輔助，在提升項(xiàng)目運(yùn)作效率的同時(shí)優(yōu)化公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)，下面會(huì)從凈資產(chǎn)收益率分析萬(wàn)科目前的盈利模式是否對(duì)提升了股東權(quán)益的收益水平。表2-42013-2017年三家公司凈資產(chǎn)收益率情況凈資產(chǎn)收益率2019201820172016201520142013CAGR萬(wàn)科23.6721.6821.1418.5318.0917.8619.664.3%增速4.66%14.2%14.1%2.4%1.3%-9.2%0.0%融創(chuàng)中國(guó)16.920.0817.8716.9810.419.0619.81-1.6%增速-15.8%12.36%5.2%63.3%-45.4%-3.8%-11.6%金輝集團(tuán)17.9215.514.6113.9217.2619.8720.76-7.4%增速15.6%6.1%5.0%-19.4%-13.1%-4.3%4.5%依據(jù)復(fù)合年均增長(zhǎng)率指數(shù)，三家公司中“萬(wàn)科地產(chǎn)”的凈資產(chǎn)收益率平均水平是最高的。自2014年融創(chuàng)中國(guó)和金輝集團(tuán)的凈資產(chǎn)收益率一直下降，而“萬(wàn)科地產(chǎn)”雖也受到行業(yè)下行的沖擊，盈利模式的成功轉(zhuǎn)型，使得“萬(wàn)科地產(chǎn)”在2015年快速?gòu)?fù)蘇?？梢钥闯鰝鹘y(tǒng)盈利模式的盈利能力更容易受行業(yè)周期波動(dòng)和政策調(diào)控的影響，新型盈利模式下更為穩(wěn)定。圖2-3三個(gè)公司凈資產(chǎn)收益率增速情況從圖2-3可以發(fā)現(xiàn)，融創(chuàng)中國(guó)和金輝集團(tuán)的凈資產(chǎn)收益率均高于金輝集團(tuán)，金輝集團(tuán)在2013-2016年一直呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，融創(chuàng)中國(guó)增速情況波動(dòng)幅度大，發(fā)展不穩(wěn)定。說(shuō)明傳統(tǒng)的盈利模式的盈利能力不能讓企業(yè)在行業(yè)下行時(shí)，持續(xù)為企業(yè)帶來(lái)穩(wěn)定的利潤(rùn)。雖然市場(chǎng)行情不理想，但是“萬(wàn)科地產(chǎn)”的凈資產(chǎn)收益率一直呈上升的趨勢(shì)，歸因于其利用加速資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率來(lái)實(shí)現(xiàn)盈利增長(zhǎng)，同時(shí)采用“小股操盤(pán)”模式可以利用企業(yè)品牌以及優(yōu)質(zhì)管理來(lái)提高利潤(rùn)以及利潤(rùn)分成的比例。通過(guò)盈利模式的轉(zhuǎn)變，“萬(wàn)科地產(chǎn)”提高了銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，擴(kuò)大了市場(chǎng)份額。首先，“小股操盤(pán)”模式使“萬(wàn)科地產(chǎn)”能夠通過(guò)合作伙伴獲得大量的外部資金，減少了自身的資金投入量，從而降低了“萬(wàn)科地產(chǎn)”的融資成本，使其能夠在同一資產(chǎn)規(guī)模下開(kāi)發(fā)更多的項(xiàng)目，加快其規(guī)模的擴(kuò)張。其次，由于“萬(wàn)科地產(chǎn)”具有較強(qiáng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，品牌影響力大和專(zhuān)業(yè)的資源整合能力雄厚，使得它迅速進(jìn)入二三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，再次擴(kuò)大市場(chǎng)影響力。此外，“萬(wàn)科地產(chǎn)”還開(kāi)始拓展各種新興的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，不斷拓展和延伸產(chǎn)業(yè)鏈，積極搶占新興房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的市場(chǎng)規(guī)模。同時(shí)，借助互聯(lián)網(wǎng)，加快了房地產(chǎn)金融化進(jìn)程，不僅增加了銷(xiāo)售和服務(wù)的新方式，還迅速提高業(yè)務(wù)水平，而且提高了萬(wàn)科在市場(chǎng)上的投資和運(yùn)營(yíng)能力，從而使萬(wàn)科利用其核心競(jìng)爭(zhēng)力，迅速完善銷(xiāo)售模式，不斷擴(kuò)大市場(chǎng)份額。3.4盈利模式下的財(cái)務(wù)績(jī)效分析基于不同的市場(chǎng)環(huán)境下，萬(wàn)科轉(zhuǎn)換盈利模式取得了很大的成功，在前面具體說(shuō)明了“小股操盤(pán)”、“事業(yè)合伙人”和物業(yè)服務(wù)商這三種盈利模式。在2013年時(shí)，“小股操盤(pán)”得到了廣泛的采納，在2014年時(shí)，為了使“小股操盤(pán)”得到更好的應(yīng)用，設(shè)立了“合伙人制度”配合“小股操盤(pán)”模式，而2017年物業(yè)服務(wù)商模式廣泛推廣。本文從盈利能力、償債能力、營(yíng)運(yùn)能力和發(fā)展能力四個(gè)方面來(lái)分析萬(wàn)科公司從2012-2019的財(cái)務(wù)績(jī)效，根據(jù)數(shù)據(jù)來(lái)縱向探究盈利模式的優(yōu)劣3.4.1盈利能力20192018201720162015201420132012凈資產(chǎn)收益率(%)20.6721.6821.1418.5318.0917.8619.7619.66資產(chǎn)報(bào)酬率(%)3.413.433.353.584.413.963.964.29營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率（%）20.8222.6720.9216.2316.9417.0617.9220.38銷(xiāo)售凈利率（%）14.9916.5515.3211.7913.2713.1813.5115.19銷(xiāo)售毛利率（%）36.2537.4834.129.4129.3529.9431.4736.56成本費(fèi)用利潤(rùn)率(%)26.128.8925.9619.1220.4320.2421.6725.4表3-1萬(wàn)科2012-2019年盈利能力指標(biāo)隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)期，土地成本越來(lái)越高，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。2012-2013年萬(wàn)科還保持著傳統(tǒng)的盈利模式，公司規(guī)模的擴(kuò)大，這四項(xiàng)盈利能力指標(biāo)卻不斷降低；2014年，“小股操盤(pán)”和“合伙人制度”模式的逐步投入，可以看到四個(gè)指標(biāo)的下降幅度明顯變緩；2015年時(shí)開(kāi)始投入“睿服務(wù)”管理服務(wù)的系統(tǒng)，投入了大量的費(fèi)用，導(dǎo)致萬(wàn)科相應(yīng)的成本費(fèi)用增加，逐步完善后，在2017年萬(wàn)科的四項(xiàng)盈利能力指標(biāo)均呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)，指標(biāo)均超過(guò)了2013年的數(shù)據(jù)。圖3-1萬(wàn)科2012-2019年盈利能力指標(biāo)變動(dòng)情況3.4.2償債能力分析表3-2萬(wàn)科2012-2019年償債能力指標(biāo)20192018201720162015201420132012資產(chǎn)負(fù)債率(%)84.3684.5983.9880.5477.777.27878.32流動(dòng)比率(%)1.131.151.21.241.31.341.341.4速動(dòng)比率（%）0.430.490.50.440.430.430.340.41有息負(fù)債率（%）17.6020.3619.7419.217.4817.0620.324.03在2014年實(shí)行了“小股操盤(pán)”和“事業(yè)合伙人”模式后，流動(dòng)比率呈現(xiàn)逐步下降的趨勢(shì)，但是速動(dòng)比率趨勢(shì)相反，有了明顯的上升趨勢(shì)。結(jié)合具體分析后得出，原因一是，“萬(wàn)科地產(chǎn)”在發(fā)展過(guò)程中開(kāi)發(fā)了互聯(lián)網(wǎng)下的銷(xiāo)售途徑，使得銷(xiāo)售效率逐步提高，而收取預(yù)售款項(xiàng)，增加了流動(dòng)負(fù)債；二是，在實(shí)行物業(yè)服務(wù)商模式時(shí)，資金利用率得到了提高，公司開(kāi)始對(duì)短期的投資予以重視，加大了短期投資的力度。房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)中存貨占有的比例非常大，而速動(dòng)比率卻不考慮存貨，速動(dòng)比標(biāo)反映出企業(yè)償債能力和資金的流動(dòng)性，從2014年后，速動(dòng)比率有小幅度的上升，轉(zhuǎn)型后有息負(fù)債率比降低，企業(yè)產(chǎn)生債務(wù)違約的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)比較小，但企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率仍然很高，而有息負(fù)債率比率相對(duì)比較低，說(shuō)明企業(yè)的外部負(fù)債率仍然很大，主要來(lái)源銀行借貸、應(yīng)付債券轉(zhuǎn)變?yōu)橐恍┙?jīng)營(yíng)性負(fù)債和尚未結(jié)算的預(yù)售款等。圖3-22012-2019年償債能力指標(biāo)3.4.3營(yíng)運(yùn)能力分析存貨作為房地產(chǎn)行業(yè)的核心資產(chǎn)，有較長(zhǎng)的周轉(zhuǎn)時(shí)間，大概為3年，“萬(wàn)科地產(chǎn)”的“小股操盤(pán)”模式緩解了庫(kù)存壓力，采取的事業(yè)合伙人模式激發(fā)了員工的積極性，提高項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)效率。同時(shí)，物業(yè)服務(wù)商的多元化和技術(shù)的發(fā)展，精準(zhǔn)滿足的需求，擴(kuò)大了市場(chǎng)份額。表3-32012-2019萬(wàn)科營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)20192018201720162015201420132012存貨周轉(zhuǎn)率(次)0.280.280.30.410.40.320.320.28應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率(次)205.86197.21138.48104.8888.7958.8754.5460.63流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(次)0.270.260.280.380.390.320.340.32總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(次)0.230.220.240.330.350.30.320.31由表3-3可以發(fā)現(xiàn)，從2014年盈利模式的轉(zhuǎn)型非常成功，“萬(wàn)科地產(chǎn)”的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率有了明顯的提高，在2017年，經(jīng)濟(jì)政策改變、企業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模、并且推廣公寓與物流地產(chǎn)的新業(yè)務(wù)，使得營(yíng)運(yùn)指標(biāo)、存貨周轉(zhuǎn)率出現(xiàn)了明顯的下降，由此，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)管理。但總的看來(lái)，新的盈利模式對(duì)公司運(yùn)營(yíng)能力的提高有一定的促進(jìn)作用。圖3-3萬(wàn)科2012-2019年?duì)I運(yùn)能力指標(biāo)3.4.4發(fā)展能力分析表3-4萬(wàn)科2012-2020年發(fā)展能力指標(biāo)20192018201720162015201420132012資本積累率（%）14.3526.2515.2618.318.569.4528.5333.02利潤(rùn)總額增長(zhǎng)率（%）133130.23164733.043.5615.4521.26主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率(%)23.5922.551.0122.9833.588.131.3343.65凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率(%)11.8932.4231.259.2534.545.4116.8235.03凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率(%)14.8426.2215.4618.6117.629.9128.3721.09總資產(chǎn)增長(zhǎng)率(%)13.1731.1740.2935.8920.246.0926.5127.882013年，整體的行業(yè)處于下滑的狀態(tài)，為此“萬(wàn)科地產(chǎn)”提出了“小股操盤(pán)”模式，在轉(zhuǎn)型初期，經(jīng)營(yíng)不充分，投入力度小，如表3-4，在2014年，“萬(wàn)科地產(chǎn)”的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率與凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率均下降到最低點(diǎn)，于是，“萬(wàn)科地產(chǎn)”的轉(zhuǎn)型速度逐步加快，探索互聯(lián)網(wǎng)在房地產(chǎn)行業(yè)中的應(yīng)用，創(chuàng)建信息化的服務(wù)，不斷進(jìn)行創(chuàng)新，拓寬服務(wù)方式，為客戶提供更好的服務(wù)，保證在主營(yíng)業(yè)務(wù)方面的核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)快速的發(fā)展。2014年后，凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)情況也有所提高。圖3-4萬(wàn)科2012-2019年成長(zhǎng)能力指標(biāo)變動(dòng)情況由圖3-4可以看出，在2014年前，也就是轉(zhuǎn)型前，“萬(wàn)科地產(chǎn)”的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率逐步在下降，但是“萬(wàn)科地產(chǎn)”通過(guò)推行物業(yè)服務(wù)商模式，不斷地進(jìn)行業(yè)務(wù)的拓展，隨著該模式的不斷完善與深化，資產(chǎn)規(guī)模和價(jià)值得到了大幅度的提高，2014年后凈利潤(rùn)更是大幅度的增長(zhǎng)，可見(jiàn)萬(wàn)科推行的“小股操盤(pán)”與“事業(yè)合伙人”對(duì)企業(yè)的成長(zhǎng)能力起到了積極促進(jìn)作用。4“萬(wàn)科地產(chǎn)”盈利模式的優(yōu)化建議4.1強(qiáng)化融資管理，將非核心的環(huán)節(jié)外包從前一章的分析可以看出，萬(wàn)科近幾年的資產(chǎn)負(fù)債率一直保持在80%以上，高于行業(yè)的平均水平并且呈現(xiàn)逐年上升的趨勢(shì)，企業(yè)在考慮內(nèi)外部控制環(huán)境的同時(shí)加強(qiáng)融資管理，運(yùn)用中期票據(jù)和互聯(lián)網(wǎng)+金融等融資等方式來(lái)確保減少融資成本并優(yōu)化公司的債務(wù)結(jié)構(gòu)，來(lái)提高公司對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的抵御能力。同時(shí)將非核心環(huán)節(jié)業(yè)務(wù)進(jìn)行外包，做到與多家加工工程進(jìn)行溝通，避免過(guò)于依賴一家或者及幾家工廠，過(guò)程中嚴(yán)格把控，嚴(yán)格依照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)管理與生產(chǎn)效率，發(fā)揮自身的競(jìng)爭(zhēng)力與資產(chǎn)杠桿作用來(lái)確保經(jīng)營(yíng)能為公司帶來(lái)足夠持續(xù)的收益，避免產(chǎn)生企業(yè)短期行為，充分應(yīng)用經(jīng)營(yíng)杠桿。4.2完善“小股操盤(pán)”模式“小股操盤(pán)”模式發(fā)揮了很好的作用，從前面的分析可以得出，2013年“萬(wàn)科地產(chǎn)”實(shí)行該模式后，其各項(xiàng)指標(biāo)大多有了回升。但是該種模式存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，我們需要不斷地完善確保企業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式能夠更好地進(jìn)行，針對(duì)合作方來(lái)看，首先企業(yè)在選擇合作方時(shí)，要持有一定的謹(jǐn)慎度，不要以某個(gè)因素比較突出就確定對(duì)象，要進(jìn)行全面衡量，謹(jǐn)慎的評(píng)價(jià)；其次企業(yè)要不斷提高自身的項(xiàng)目管控能力，并且不斷完善合作機(jī)制保障“小股操盤(pán)”模式的實(shí)施；最后加強(qiáng)企業(yè)的質(zhì)量監(jiān)管，做到每個(gè)環(huán)節(jié)的監(jiān)控，避免出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)無(wú)人負(fù)責(zé)的風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)利益分配方面，利益分配要確保落實(shí)到合同中，并交給具有法律專(zhuān)業(yè)知識(shí)的人處理，寫(xiě)明違約賠款，來(lái)保障自身的利益，全面監(jiān)控“小股操盤(pán)”的實(shí)施過(guò)程。4.3創(chuàng)新銷(xiāo)售渠道，對(duì)外輸出品牌與服務(wù)銷(xiāo)售是整個(gè)產(chǎn)品鏈中比較重要的環(huán)境，對(duì)于企業(yè)提高競(jìng)爭(zhēng)力有著重要的作用，萬(wàn)科采用物業(yè)服務(wù)商模式，并使其與互聯(lián)網(wǎng)向結(jié)合，但面對(duì)飛速發(fā)展的現(xiàn)代社會(huì)，企業(yè)應(yīng)繼續(xù)創(chuàng)新銷(xiāo)售渠道，結(jié)合當(dāng)下的數(shù)字化時(shí)代背景，根據(jù)大數(shù)據(jù)分析不同類(lèi)型客戶的喜好，來(lái)制定不同的方案。結(jié)合線上與線