2024年全國房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理考試歷年考試題(詳細參考解析)

姓名:_________________編號:_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 姓名:_________________編號:_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 密封線 全國房地產(chǎn)估價師考試重點試題精編注意事項:1.全卷采用機器閱卷，請考生注意書寫規(guī)范；考試時間為120分鐘。2.在作答前，考生請將自己的學校、姓名、班級、準考證號涂寫在試卷和答題卡規(guī)定位置。

3.部分必須使用2B鉛筆填涂;非選擇題部分必須使用黑色簽字筆書寫，字體工整，筆跡清楚。

4.請按照題號在答題卡上與題目對應的答題區(qū)域內規(guī)范作答，超出答題區(qū)域書寫的答案無效:在草稿紙、試卷上答題無效。一、選擇題

1、2017年末，某市住房總量為5000萬平方米，其中經(jīng)濟適用住房400萬平方米，商品住房3750萬平方米，同期住房空置量為750萬平方米，其中經(jīng)濟適用住房為50萬平方米，商品住房為450萬平方米，則該市2017年末的住房空置率是（）。A.9%B.12%C.12.5%D.15%

2、增值額為納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減除允許扣除項目所得的金額，允許扣除項目不包括（）。A.土地使用權的費用B.土地開發(fā)和新建房及配套設施的成本C.土地所有權的費用D.土地開發(fā)和新建房及配套設施的費用

3、下列因素或措施可能會導致房地產(chǎn)價格下降的是()。A.提高抵押貸款利率B.降低抵押貸款利率C.降低首期付款比例D.通貨膨脹率上升

4、可將房地產(chǎn)開發(fā)劃分為若干階段，其中編制建設工程招標文件屬于()的工作。A.投資機會選擇與決策分析階段B.前期工作階段C.建設階段D.租售階段

5、住房市場中消費者的購買對象是住宅，其購買的目的是（）。A.滿足自住需求B.投資保值增值C.滿足自住需求或投資保值增值D.滿足自住需求或投資保值增值，或是兩者都有

6、房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售利潤率的正確表達式是（）。A.銷售利潤率＝銷售利潤/銷售收入B.銷售利潤率＝銷售利潤/總開發(fā)價值C.銷售利潤率＝銷售利潤/總開發(fā)成本D.銷售利潤率＝銷售利潤/項目總投資

7、土地不會毀損，投資者在其上所擁有的權益通常在()年以上。A.20B.30C.70D.40

8、采用綜合的單位建筑面積或單位建筑體積等建筑工程概算指標計算整個工程費用，是（）。A.單元估算法B.單位指標估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標法

9、不屬于開發(fā)商對房地產(chǎn)租售定價方法的是（）。A.成本導向定價B.銷售導向定價C.購買者導向定價D.競爭導向定價

10、某購房者向銀行申請了以等比遞增方式還款的個人住房抵押貸款。如果該貸款的年利率為5.75%，期限為15年，按月償還，首次月還款額為20005元，月還款額增長率為0.2%，則該購房者在第5年第6個月的還款額為()元。A.2277.4B.2281.9C.2728.8D.2741.95

11、《傷寒明理論》的作者是A.唐慎微B.王肯堂C.王燾D.成無己

12、某寫字樓項目建成后引進一知名物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務，該項目采用的市場定位戰(zhàn)略是（）差別化戰(zhàn)略。A.形象B.產(chǎn)品C.人員D.服務

13、某房地產(chǎn)開發(fā)項目擬有三個投資方案，若對這三個方案的經(jīng)濟合理性進行比較，則比較的基礎是該項目的（）。A.損益表B.資本金現(xiàn)金流量表C.資金來源與運用表D.項目投資現(xiàn)金流量表

14、下列財務指標中，屬于可通過資產(chǎn)負債表直接計算的指標是（）。A.流動比率B.應收賬款周轉率C.股東權益報酬率D.成本費用凈利率

15、房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時，將開發(fā)產(chǎn)品成本按照國家有關財務和會計制度結轉的成本是（）。A.營業(yè)成本B.開發(fā)產(chǎn)品成本C.期間費用D.開發(fā)項目總投資

16、在物業(yè)管理中，市場化、社會化程度最高，管理最為復雜的是（）物業(yè)。A.收益性B.工業(yè)性C.居住性D.特殊性

17、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售利潤為6540萬元，銷售利潤率為24%，項目的銷售稅費為銷售收入的5.5%，該項目的成本利潤率是（）。A.18.50%B.22.68%C.31.58%D.34.04%

18、下列不屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目盈利能力經(jīng)濟評價中靜態(tài)指標的是（）。A.投資利潤率B.資本金利潤率C.財務內部收益率D.投資回報率

19、某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有（）。A.區(qū)位選擇異常重要B.投資價值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價值風險C.需要適時的更新改造投資D.存在效益外溢和轉移

20、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以“性價比”為導向，確定商品住房銷售價格的定價方法是（）。A.成本加成定價法B.價值定價法C.領導定價法D.挑戰(zhàn)定價法

21、在收集一手資料的調查手段中，開放式問卷調查適用于（）。A.因果性調查B.專題性調查C.描述性調查D.試探性調查

22、由城市規(guī)劃管理部門核發(fā)的（），主要規(guī)定了用地性質、位置和界限。A.《規(guī)劃意見書（選址）》B.《建設工程規(guī)劃許可證》C.《建設用地規(guī)劃許可證》D.《國有建設用地使用權出讓成交確認書》

23、李某的月均收入為4500元，購買小汽車每月須償還的貸款額為800元，住房抵押貸款月償還款為1440元，每月支出的物業(yè)管理費用為120元。李某的所有債務與收入比是（）。A.32.00％B.34.67％C.49.78％D.52.44％

24、房地產(chǎn)市場按市場交易形式細分時，新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易不包括（）子市場。A.租賃B.銷售C.保險D.抵押

25、房地產(chǎn)投資信托的風險不包括()。A.經(jīng)營風險B.市場風險C.利率風險D.操作風險

26、下列關于過度開發(fā)與房地產(chǎn)泡沫的描述中，錯誤的是（）。A.可以用市場價格背離實際價值的程度來度量房地產(chǎn)泡沫B.房地產(chǎn)過度開發(fā)比房地產(chǎn)泡沫的嚴重程度更高，危害更大，屬于房地產(chǎn)市場不正常的大起大落C.當房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生時，市場還處在上升階段；而出現(xiàn)過度開發(fā)的現(xiàn)象時，市場已經(jīng)開始下滑了D.“過熱”表現(xiàn)為投資者基于土地開發(fā)利用的目的而加大投資，通常是為獲得長期收益

27、在商業(yè)輻射區(qū)域內，各商場間位置的優(yōu)劣主要取決于()。A.物業(yè)的交通通達程度B.停車的便利程度C.物業(yè)的周圍環(huán)境D.物業(yè)所處區(qū)域的繁華程度

28、從金融角度理解，（）是購買金融資產(chǎn)以期獲得未來收益或資產(chǎn)增值后將其以更高價格賣出的行為。A.投資B.投機C.信托D.儲蓄

29、關于流動比率的說法中，錯誤的是（）。A.流動比率=（流動資產(chǎn)總額－存貨）／流動負債總額×100%B.又稱之為“銀行家比率”C.又稱之為“二對一比率”D.在國際上銀行一般要求這一比率維持在200%以上

30、對置業(yè)投資者來說，未來租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、物業(yè)轉售收入等，會對投資者的收益產(chǎn)生巨大影響，這種風險是（）。A.收益現(xiàn)金流風險B.未來經(jīng)營費用風險C.資本價值風險D.比較風險

31、《規(guī)劃意見書（選址）》及附圖復印件或《設計方案審查意見》及附圖復印件，必須經(jīng)（）批準。A.房地產(chǎn)行政管理部門B.城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門C.建設行政主管部門D.國土資源管理部門

32、某市2013年辦公樓施工面積為300萬平方米，竣工面積為120萬平方米；2014年辦公樓新開工面積為500萬平方米，竣工面積為280萬平方米。若不考慮停建、緩建因素，則該市2014年辦公樓的平均建設周期為（）年。A.1.70B.1.79C.2.43D.2.86

33、商品房開發(fā)市場通常是典型的（）市場。A.完全競爭B.壟斷競爭C.寡頭壟斷D.完全壟斷

34、在房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價中，選擇評價的基礎參數(shù)時，一般將空置率歸為（）。A.融資類參數(shù)B.評價類指標C.時間類參數(shù)D.收益類指標

35、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的()彌補，下一年度稅前利潤不足彌補的，可以在5年內延續(xù)彌補。A.所得稅前利潤B.所得稅后利潤C.應分配利潤D.未分配利潤

36、趙某以12000元/m2的價格購買了230m2的商鋪用于出租經(jīng)營，購買價中的60%來自銀行貸款。該貸款在10年內按年等額償還，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤共34萬元，則其償債備付率為（）。A.0.12B.0.21C.1.26D.2.05

37、我國對外籌資成本通常是在（）利率的基礎上加一定的百分點（或基點）。A.紐約同業(yè)拆放B.中國香港同業(yè)拆放C.倫敦同業(yè)拆放D.新加坡同業(yè)拆放

38、房地產(chǎn)開發(fā)的程序主要分為（）階段。A.決策分析、規(guī)劃設計、建設、租售B.決策分析、可行性研究、建設、租售C.投資機會選擇與決策分析、前期工作、建設階段、租售階段D.投資機會選擇、前期工作、施工與竣工、物業(yè)管理

39、下列關于房地產(chǎn)開發(fā)項目靜態(tài)評價指標的表述中，不正確的是（）。A.成本利潤率是年成本利潤率B.成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期的成本利潤率C.投資利潤率是項目經(jīng)營期內年平均利潤總額與項目總投資的比率D.投資利潤率是項目經(jīng)營期內一個正常年份的年利潤總額與項目總投資的比率

40、下列選項中，不屬于投資機會選擇主要工作內容的是（）。A.提出投資設想B.項目可行性研究C.細化投資設想D.尋找和篩選投資機會

41、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務凈現(xiàn)值大于零，說明該項目的收益率高于（）。A.社會平均收益率B.項目基準收益率C.通貨膨脹率D.國家經(jīng)濟增長率

42、下列目標市場選擇模式中，能有效分散企業(yè)風險的是（）。A.市場集中化模式B.選擇專業(yè)化模式C.產(chǎn)品專業(yè)化模式D.市場專業(yè)化模式

43、賣方物業(yè)代理從()收取傭金。A.買方B.賣方C.買賣雙方D.協(xié)議中規(guī)定的一方

44、某商業(yè)店鋪的購買價格為60萬元，其中40萬元為借貸資金，余款由購買者用現(xiàn)金支付。如果店鋪進入正常經(jīng)營期后第1年的稅后現(xiàn)金流為24000元，投資者權益增加值為2200元，店鋪的市場價值增長率為2%，則考慮物業(yè)增值時該店鋪的投資回報率為（）。A.7.1%B.12.0%C.13.1%D.19.1%

45、某家庭從銀行貸款100萬元購買一套200萬元的商用房，貸款期限為3年，年利率為6%，按月計息，采用到期一次付清的還款方式，問3年后，該家庭應向銀行還息為（）萬元。A.39.34B.19.68C.20.38D.30.56

46、財務費用中利息以外的其他融資費用，一般占利息的（）左右。A.5%B.8%C.10%D.15%

47、某房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債表上顯示，負債合計為2500萬元，資產(chǎn)合計為4000萬元，流動資產(chǎn)和流動負債分別為2000萬元和1000萬元，存貨為1200萬元，則該企業(yè)的流動比率為（）。A.6.25%B.80.00%C.133.33%D.200.00%

48、如國家債券的收益率為9%，經(jīng)測算，工業(yè)物業(yè)市場相對于整個投資市場的風險系數(shù)為0.14，整個投資市場的平均收益率為18%，則工業(yè)物業(yè)的預期收益率為（）。A.12.45%B.10.26%C.11.98%D.9.68%

49、房地產(chǎn)項目的臨界點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到()的極限值。A.利潤為零B.最高運營費用比率C.最大費用D.允許的最低經(jīng)濟效益指標

50、利率和通貨膨脹，屬于房地產(chǎn)市場運行環(huán)境中的（）因素。A.社會環(huán)境B.政治環(huán)境C.經(jīng)濟環(huán)境D.金融環(huán)境二、多選題

51、某商品住宅項目位于城市濕地公園附近，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用多種媒體大力宣傳濕地環(huán)境對居住的好處，并以此宣傳效果作為樓盤的定價依據(jù)，這種定價方法是（）。A.目標定價法B.領導定價法C.隨行就市定價法D.認知價值定價法

52、某企業(yè)年平均資產(chǎn)總額為2000萬元，銷售收入凈額為700萬元，凈利潤為112萬元，年平均資產(chǎn)負債率為60%，則該企業(yè)本年度的凈資產(chǎn)收益率是（）。A.5.6%B.9.3%C.14.00%D.16.00%

53、編制房地產(chǎn)項目招標工程標底是由()來完成。A.開發(fā)商B.承包商C.設計部門D.建委

54、已知某房地產(chǎn)投資項目的購買投資為5000萬元，流動資金為500萬元，投資者的權益資本為2000萬元，經(jīng)營期內年平均利潤總額為700萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則項目的資本金利潤率為（）。A.10.0%B.14.0%C.25.0%D.35.0%

55、有多少人愿意花費20萬元購買一套高層帶電梯的兩居室住房，如對此問題進行調查，屬于（）。A.試探性調查B.描述性調查C.因果性調查D.假設性調查

56、我國目前國家債券的收益率為9%，經(jīng)測算，零售商業(yè)用房市場相對于整個投資市場的風險系數(shù)為0.23，整個投資市場的平均收益率為18%，則零售商業(yè)用房的預期收益率為()。A.11.07%B.12.45%C.13.59%D.10.78%

57、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制定其開發(fā)項目的營銷策略時，確定的銷售價格遠低于某知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)類似項目的價格，這種定價方法是（）。A.挑戰(zhàn)定價法B.價值定價法C.成本加成定價發(fā)D.認知價值定價法

58、房地產(chǎn)開發(fā)項目資金籌措計劃中應包括預售收入時，資金籌措計劃要與項目的（）配合考慮。A.質量控制目標B.銷售收入計劃C.工程建設招標計劃D.客戶定位

59、下列現(xiàn)金流計算的表達式中，錯誤的是（）。A.從凈經(jīng)營收入中扣除抵押貸款還本付息后，就得到了稅前現(xiàn)金流B.稅前現(xiàn)金流扣除所得稅，就得到了稅后現(xiàn)金流C.當凈經(jīng)營收入不足以支付抵押貸款還本付息金額時，該現(xiàn)金流為正值D.當凈經(jīng)營收入不足以支付抵押貸款還本付息金額時，該現(xiàn)金流為負值

60、利息備付率通常按（）計算。A.月B.日C.季D.年

61、下列關于建筑材料性質的表述中，正確的是（）。A.材料的密度是指材料在絕對密實狀態(tài)下單位體積的質量，即材料的質量與材料在絕對密實狀態(tài)下的體積之比B.凡是內部有孔隙的材料，其密實度都大于1C.材料的耐水性是指材料在飽和水作用下強度顯著降低的性質D.材料的彈性是指材料在外力作用下產(chǎn)生變形，外力去掉后變形不能完全恢復，但也不即行破壞的性質

62、下列財務報表中，反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內各期資金盈余或短缺情況的是（）。A.資產(chǎn)負債表B.資本金現(xiàn)金流量表C.項目投資現(xiàn)金流量表D.財務計劃現(xiàn)金流量表

63、房地產(chǎn)項目盈虧平衡分析中，不包括（）分析。A.最高工程費用B.最高租售數(shù)量C.最高購買價格D.最高土地取得價格

64、動態(tài)投資回收期是反映（）的重要指標。A.開發(fā)項目投資成本大小B.開發(fā)項目投資回收能力C.開發(fā)項目資金流動速度D.開發(fā)項目資金實力

65、某開發(fā)商率先向市場推出了帶有電梯的別墅，該開發(fā)商在項目市場定位戰(zhàn)略上采取的是（）戰(zhàn)略。A.形象差異化B.人員差別化C.服務差別化D.產(chǎn)品差別化

66、房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟比選時，各種可能方案中，主要存在著（）關系。A.互斥和相關B.獨立和相關C.互斥和獨立D.互斥、獨立和相關

67、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過市場調研后，決定在全國多個城市開發(fā)供老年人居住的“銀發(fā)公寓”。那么，開發(fā)商在目標市場選擇過程中采用的是（）模式。A.選擇專業(yè)化B.產(chǎn)品專業(yè)化C.全面覆蓋D.市場集中化

68、置業(yè)投資的投資利潤率是指項目經(jīng)營期內一個正常年份的年利潤總額與（）的比率。A.總開發(fā)成本B.項目投資的資本價值C.項目總投資D.總開發(fā)價值

69、某公司開發(fā)的酒店項目在建成經(jīng)營一段時間后，根據(jù)市場的變化將其用途調整為寫字樓，該公司采用的市場定位方式是（）。A.避強定位方式B.產(chǎn)品差別化方式C.對抗性定位方式D.重新定位方式

70、某家庭以2000元/m2的價格，購買了一套建筑面積為120m2的住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6%，抵押貸款價值比率為70%。如該家庭在按月等額還款5年后，于第6年初一次提前償還了貸款本金4萬元，那么從第6年開始的抵押貸款月還款額為（）元。A.1417.68B.444.08C.1861.76D.973.60

71、潛在購買者一般具有三個特點：興趣、收入與()。A.意愿B.途徑C.能力D.動機

72、假設將兩居室每套價格提高5萬元，會減少多少購買者，如對此問題進行調查，則屬于（）。A.試探性調查B.描述性調查C.因果性調查D.假設性調查

73、下列財務報表中，反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內各期資金盈余或短缺情況的是（）。A.資產(chǎn)負債表B.資本金現(xiàn)金流量表C.項目投資現(xiàn)金流量表D.財務計劃現(xiàn)金流量表

74、某寫字樓的購買價格為100萬元，其中70萬元為15年期、年利率5%、按年等額還款的抵押貸款，30萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該寫字樓出租的年凈租金收入為9萬元，則該投資的稅前現(xiàn)金回報率為（）。A.9.00%B.8.05%C.30.00%D.7.52%

75、竣工驗收的工作程序一般分為三個階段，下列（）是竣工驗收的工作程序的第一階段。A.單項工程竣工驗收B.分部工程驗收C.綜合驗收D.單位工程驗收

76、對于收益性物業(yè)的管理費和利潤通常是物業(yè)（）的一個百分比。A.有效毛收入B.凈經(jīng)營收入C.潛在毛收入D.稅后現(xiàn)金流量

77、下列收益性物業(yè)凈經(jīng)營收入的表達式中，正確的是（）。A.凈經(jīng)營收入＝有效毛收入－運營費用B.凈經(jīng)營收入＝有效毛收入－運營費用－抵押貸款還本付息C.凈經(jīng)營收入＝有效毛收入－運營費用－抵押貸款還本付息－準備金D.凈經(jīng)營收入＝有效毛收入－運營費用－抵押貸款還本付息－準備金－所得稅

78、房地產(chǎn)開發(fā)投資形成的供給是房地產(chǎn)市場上的（）。A.增量供給B.存量供給C.潛在供給D.總量供給

79、項目投資現(xiàn)金流量表中在運營費用中不應該扣除下列哪項費用（）A.財務費用B.折舊費C.攤銷費D.修理費

80、取得開發(fā)項目用地所發(fā)生的費用為（）。A.用地使用費B.土地費用C.土地轉讓費D.土地租用費

81、下列建筑安裝工程費用的構成項目中，屬于企業(yè)管理費的是（）。A.養(yǎng)老保險費B.失業(yè)保險費C.醫(yī)療保險費D.勞動保險費

82、下列財務報表中，儲存基礎性數(shù)據(jù)的是（）。A.輔助報表B.資產(chǎn)負債表C.資金來源與運用表D.現(xiàn)金流量表

83、房地產(chǎn)投資的弊端不包括()。A.變現(xiàn)性差B.投資數(shù)額巨大C.投資回收期較長D.政府難以支持

84、某筆貸款按月、季、半年計息的利息總額分別為I1、I2、I3，下列關系中正確的是（）。A.I3＞I2＞I1B.I2＞I3＞I1C.I1＞I3＞I2D.I1＞I2＞I3

85、企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的銷售費用、管理費用和財務費用是（）。A.營業(yè)成本B.開發(fā)產(chǎn)品成本C.期間費用D.開發(fā)項目總投資

86、當計息周期短于1年時，實際利率與名義利率的關系是（）。A.名義利率大于實際利率B.實際利率大于名義利率C.名義利率等于實際利率D.實際利率小于名義利率

87、如果公司具有向市場領導者挑戰(zhàn)的實力，或者是其成本較低，或者是其資金雄厚，則開發(fā)商可以采用（）。A.領導定價法B.挑戰(zhàn)定價法C.隨行就市定價法D.滲透定價法

88、相對于現(xiàn)金回報率來說，()中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權益增加的價值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來的收益計入投資收益。A.投資利潤率B.投資回報率C.資本金利潤率D.資本金凈利潤率

89、“三項預測值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一種，下面不屬于“三個預測值”的是（）。A.最樂觀預測值B.最悲觀預測值C.最可能預測值D.最不可能預測值

90、為了得到有代表的樣本，可以采用（）的方法，可以計算抽樣誤差的置信度。A.概率抽樣B.隨機抽樣C.估計抽樣D.定額抽樣

91、一般來說，（）對企業(yè)的市場營銷有直接影響。經(jīng)濟發(fā)展速度快，人民收入高，則購買力增強，市場需求增大；反之則小。A.政治法律環(huán)境B.經(jīng)濟環(huán)境C.人口環(huán)境D.社會文化環(huán)境

92、表示準備出租但還沒有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例的是（）。A.空置量B.空置率C.空置水平D.空置面積

93、建筑規(guī)劃一般在1萬－3萬平方之間，服務人口在10萬－30萬人，年營業(yè)額在1億－5億元之間，該物業(yè)為（）。A.市級購物中心B.地區(qū)購物中心C.居住區(qū)商場D.鄰里服務性商店

94、抵押型REITs主要收入來源是（）。A.房地產(chǎn)買賣收入B.房地產(chǎn)的增值收入C.房地產(chǎn)出租收入D.抵押貸款的利息收入

95、工程變更估價原則中，已標價工程量清單中無適用或類似子目的單價，可按照（）的原則，由發(fā)、承包雙方商定或確定變更工作的單價。A.成本加費用B.費用加利潤C.成本加利潤D.成本加負債

96、某家庭向銀行申請了一筆年利率為6.5%，期限為15年的住房抵押貸款，月還款額按0.4%等比遞增，若該家庭第10年最后一個月的還款額為3044.54元，則該筆貸款最后一個月的還款額是（）元。A.3853.10B.3868.52C.3883.99D.4187.36

97、對房地產(chǎn)置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)擠效果主要表現(xiàn)在租金和()等方面。A.物業(yè)增值B.管理費C.契稅D.機會成本

98、下列風險中無法在投資組合內部被分散或抵消的是（）。A.收益現(xiàn)金流風險B.未來運營費用風險C.匯率風險D.時間風險

99、有多少人愿意花費20萬元購買一套高層帶電梯的兩居室住房，如對此問題進行調查，屬于（）。A.試探性調查B.描述性調查C.因果性調查D.假設性調查

100、資產(chǎn)負債率是反映項目各年所面臨的財務風險程度及償債能力的指標，屬長期償債能力指標，反映債權人所提供的資金占()的比例。A.全部貸款B.全部資產(chǎn)C.銀行貸款D.部分資產(chǎn)三、判斷題

101、從分析層次上看，區(qū)域房地產(chǎn)市場分析應對研究區(qū)域總的房地產(chǎn)市場及各專業(yè)市場的供需狀況進行分析。（）

102、滲透市場是公司決定追求的那部分合格的有效市場。（）

103、國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙、丁四個等級。（）

104、房地產(chǎn)市場總量不均衡表現(xiàn)為潛在總需求大于有效需求，實際供給大于有效供給，即超額需求與超額供給同時并存，或稱短缺與過剩同時并存。（）

105、房地產(chǎn)市場結構不均衡主要表現(xiàn)為不同子市場之間在供求方面的結構失衡。（）

106、成本利潤率除以開發(fā)經(jīng)營期的年數(shù)等于年成本利潤率。（）

107、競爭情況調查和市場營銷因素調查屬于不可控制因素的調查。（）

108、構造評價方案，就是在項目規(guī)劃的基礎上，構造出可供評價比較的具體開發(fā)經(jīng)營方案。（）

109、各國普遍采取“對住房投資人減稅和對住房承租人補貼”的方式來解決住房保障。（）

110、采用工程量清單招標的項目宜采用成本加酬金合同方式。（）

111、在計息周期不變時，名義利率越大，實際利率就越小。()

112、某項目建設期為一年，期初需投入1000萬元，其中600萬元向銀行貸款，貸款利率為10%，按年計息，年末應償還的利息為30萬元。（）

113、房地產(chǎn)投資信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成為大型機構投資者直接投資房地產(chǎn)的重要工具。（）

114、下列藥物中能安神益智，為交通心腎、安定神志、益智強識之佳品的是A.酸棗仁B.遠志C.靈芝D.石菖蒲

115、為了增強藥物的疏肝止痛作用，宜采用A.蜜炙B.酒炙C.醋炙D.鹽炙

116、投資組合理論告訴我們，把適當?shù)耐顿Y項目組合起來，可以獲得高額的投資收益。（）

117、益母草、澤蘭皆具有的功效是A.既能活血通經(jīng)，又能利水消腫B.既能活血調經(jīng)，又能通絡止痛C.既能活血通絡，又能消散癰腫D.既能活血調經(jīng)，又能祛瘀止痛

118、風險估計與評價常用方法有德爾菲法、解析法和蒙特卡洛法三種。()

119、在毛租情況下，業(yè)主要支付物業(yè)經(jīng)營過程中的經(jīng)營費用，并且要在所收取的租金中包括這些費用。（）

120、貸款利率是投資者所要求的最低利率，一般使用無風險的國債收益率作為貸款利率的代表。（）

參考答案與解析

1、答案：D本題解析：本題考查的是供給指標?？罩寐?空置量/存量=750/5000＝15%。P40。

2、答案：C本題解析：增值額為納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減除允許扣除項目所得的金額，允許扣除項目包括取得土地使用權的費用、土地開發(fā)和新建房及配套設施的成本、土地開發(fā)和新建房及配套設施的費用、舊房及建筑物的評估價格、與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金和財政部規(guī)定的其他扣除項目。

3、答案：A本題解析：因為提高抵押貸款利率；就會抑制業(yè)主對房地產(chǎn)的需求，需求的減少則會導致房地產(chǎn)價格下降。

4、答案：B本題解析：[解析]建設工程招標

5、答案：D本題解析：住房市場中的消費者和購買者行為，是房地產(chǎn)市場調研、市場分析的重要內容。由于住房兼具耐用消費品和投資品的雙重特征，所以住房市場中消費者的購買對象、影響購買行為的主要要素和購買決策過程等，與一般消費品市場有非常大的差異。住房市場中消費者的購買對象是住宅，其購買的目的是滿足自住需求或投資保值增值，或兩種目的兼而有之。

6、答案：A本題解析：銷售利潤率是衡量房地產(chǎn)開發(fā)項目單位銷售收入盈利水平的指標。銷售利潤率的計算公式為：銷售利潤率＝銷售利潤÷銷售收入×100%。其中，銷售收入為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益；銷售利潤等于開發(fā)項目銷售收入扣除總開發(fā)成本和增值稅金及附加，在數(shù)值上等于計算成本利潤率時的開發(fā)商利潤。

7、答案：D本題解析：土地不會毀損，投資者在其上所擁有的權益通常在40年以上。

8、答案：D本題解析：在可行性研究階段，房屋開發(fā)費中各項費用的估算方法有以下幾種：①單元估算法；②單位指標估算法；③工程量近似匡算法；④概算指標法。其中，概算指標法采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標計算整個工程費用。常使用的估算公式是：直接費＝每平方米造價指標×建筑面積，主要材料消耗量＝每平方米材料消耗量指標×建筑面積。

9、答案：B本題解析：開發(fā)商定價主要有三類方法：①成本導向定價法（包括成本加成定價法、目標定價法）；②購買者導向定價法（包括認知價值定價法、價值定價法）；③競爭導向定價法（包括領導定價法、挑戰(zhàn)定價法、隨行就市定價法）。

10、答案：A本題解析：[知識點]復利系數(shù)的應用

11、答案：D本題解析：金人成無己之《傷寒明理論》系統(tǒng)闡述了張仲景《傷寒論》常用方20首的組方原理及方、藥間的配伍關系，開方論之先河，拓展了方劑學的學術領域。而唐慎微的代表著作是《證類本草》，王肯堂的是《證治準繩》，王燾的是《外臺秘要》。

12、答案：D本題解析：市場定位戰(zhàn)略主要有以下四種：①產(chǎn)品差別化戰(zhàn)略，即從產(chǎn)品質量、產(chǎn)品款式等方面實現(xiàn)差別；②服務差別化戰(zhàn)略，即向目標市場提供與競爭者不同的優(yōu)質服務；③人員差別化戰(zhàn)略，即通過聘用和培訓比競爭者更為優(yōu)秀的人員以獲取差別優(yōu)勢；④形象差異化戰(zhàn)略，即在產(chǎn)品的核心部分與競爭者雷同的情況下塑造不同的產(chǎn)品形象以獲取差別優(yōu)勢。

13、答案：D本題解析：本題考查的是基本報表。項目投資現(xiàn)金流量表考察項目全部投資的盈利能力，為各個投資方案進行比較建立共同的基礎。參見教材P267。

14、答案：A本題解析：流動比率是流動資產(chǎn)與流動負債的比率，是反映企業(yè)短期償債能力的主要指標。流動比率＝流動資產(chǎn)/流動負債×100%，這兩項內容均在資產(chǎn)負債表中體現(xiàn)。B項，應收賬款周轉率＝賒銷收入/平均應收賬款×100%；C項，股東權益報酬率＝凈利潤/股東權益平均總額×100%；D項，成本費用凈利率＝凈利潤/成本費用總額×100%。

15、答案：A本題解析：營業(yè)成本是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時，將開發(fā)產(chǎn)品成本按照國家有關財務和會計制度結轉的成本。主要包括：①土地轉讓成本；②商品房銷售成本；③配套設施銷售成本；④房地產(chǎn)出租營業(yè)成本。

16、答案：A本題解析：物業(yè)類型不同，物業(yè)管理的側重點和工作程序也有差異。對最為復雜的收益性物業(yè)管理而言，其工作內容主要包括：①制定物業(yè)管理計劃；②加強市場宣傳；③制定租金收取辦法；④物業(yè)的維修養(yǎng)護；⑤安全保衛(wèi)；⑥協(xié)調與業(yè)主和租戶的關系；⑦進行物業(yè)管理組織與控制。

17、答案：D本題解析：由題意，銷售利潤率＝銷售利潤/銷售收入×100%，則銷售收入＝6540/24%＝27250（萬元）。該項目總開發(fā)價值＝總銷售收入－銷售稅費＝27250×（1－5.5%）＝25751.25（萬元）；該項目總開發(fā)成本＝項目總開發(fā)價值－銷售利潤＝25751.25－6540＝19211.25（萬元）；該項目的成本利潤率＝（銷售利潤/項目總開發(fā)成本）×100%＝（6540/19211.25）×100%＝34.04%。

18、答案：C本題解析：評價房地產(chǎn)置業(yè)投資盈利能力的靜態(tài)指標包括：①投資利潤率；②資本金利潤率；③資本金凈利潤率；④現(xiàn)金回報率；⑤投資回報率；⑥靜態(tài)投資回收期。C項屬于動態(tài)評價指標。

19、答案：D本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。政府在道路、公園、博物館等公共設施方面的投資，能顯著提高附近房地產(chǎn)的市場價值和收益水平。例如城市快速軌道交通的建設，使沿線房地產(chǎn)資產(chǎn)由于出租率和租金水平的上升而大幅升值。P9。

20、答案：B本題解析：購買者導向定價法包括認知價值定價法和價值定價法。其中，價值定價法是指確定的價格對于消費者來說，代表著“較低（相同）的價格，相同（更高）的質量”，即“物美價廉”。價值定價法不僅是制定的產(chǎn)品價格比競爭對手低，而且是對公司整體經(jīng)營的重新設計，造成公司接近大眾、關懷民生的良好形象，同時也能使公司成為真正的低成本開發(fā)商，做到“薄利多銷”或“中利多銷”。

21、答案：D本題解析：開放式問題允許答卷人用自己的語言無任何限制地回答問題。因此一般情況下，開放式問題在需要了解人們是如何想的，而不是衡量持某種想法的有多少的試探性調查階段特別有用。所以，開放式問卷調查適用于試探性調查。

22、答案：C本題解析：本題考查的是確定規(guī)劃設計方案并獲得規(guī)劃許可?！督ㄔO用地規(guī)劃許可證》主要規(guī)定了用地性質、位置和界限。參見教材P73。

23、答案：D本題解析：所有債務與收入比=（本次貸款的月還款額＋月物業(yè)管理費＋其他債務月償付額）÷月均收入。本題中，李某的所有債務與收入比=（800＋1440＋120）÷4500=52.44％。

24、答案：C本題解析：房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉讓、房地產(chǎn)租賃和房地產(chǎn)抵押。新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易，存在著銷售（含預售）、租賃（含預租）和抵押等子市場；面向存量房屋的交易則存在著租賃、轉讓、抵押、保險等子市場。

25、答案：D本題解析：因為房地產(chǎn)投資信托的風險包括經(jīng)營風險、市場風險、利率風險。

26、答案：B本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)泡沫與過度開發(fā)。選項B錯誤，房地產(chǎn)泡沫比過度開發(fā)的嚴重程度更高，危害更大，屬于房地產(chǎn)市場不正常的大起大落。參見教材P55。

27、答案：A本題解析：在商業(yè)輻射區(qū)域內，各商場間位置的優(yōu)劣，主要取決于消費者到達該地點是否方便，即物業(yè)的易接近性或交通通達程度。

28、答案：A本題解析：投資是指經(jīng)濟主體（個人或單位）以獲得未來資金增值或收益為目的，預先墊付一定量的資金或實物，經(jīng)營某項事業(yè)的經(jīng)濟行為。從金融角度理解，投資是購買金融資產(chǎn)以期獲得未來收益或資產(chǎn)升值后將其以更高的價格賣出的行為。

29、答案：A本題解析：本題考查的是流動比率。選項A應為速動比率，流動比率=流動資產(chǎn)總額/流動負債總額×100%。

30、答案：A本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資的個別風險。選項A是收入方面的，收益現(xiàn)金流風險是指房地產(chǎn)投資項目的實際收益現(xiàn)金流未達到預期目標要求的風險。對置業(yè)投資者來說，未來租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、資本化率的變化、物業(yè)轉售收入等，也會對投資者的收益產(chǎn)生巨大影響。；選項B是支出方面的；選項C是指收益和運營費用都不發(fā)生變化，資本價值會隨著收益率的變化而變化。P21。

31、答案：B本題解析：開發(fā)商需持《建設項目規(guī)劃許可及其他事項申報表》、《規(guī)劃意見書（選址）》及附圖復印件、《設計方案審查意見》及附圖復印件、國土資源行政主管部門批準用地的文件、有資質設計單位按照《規(guī)劃意見書（選址）》或《設計方案審查意見》及附圖的要求繪制的建設工程施工圖（施工圖紙包括：圖紙目錄、無障礙設施設計說明、設計總平面圖、各層平面圖、剖面圖、各向立面圖、各主要部位平面圖、基礎平面圖、基礎剖面圖）、《城市建設工程辦理竣工檔案登記表》、《勘察、設計中標通知書》（未進行設計方案審查的項目），向城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門提出申請。

32、答案：C本題解析：平均建設周期是指某種類型的房地產(chǎn)開發(fā)項目從開工到竣工交付使用所占用的時間長度。在數(shù)值上，平均建設周期＝房屋施工面積/新竣工面積，房屋施工面積是指報告期內施工的全部房屋建筑面積。則本題中該市2014年辦公樓的平均建設周期＝（500＋300－120）/280＝2.43（年）。

33、答案：B本題解析：由于房地產(chǎn)具有明顯的不可移動性和異質性，且市場集中度較低，因此房地產(chǎn)市場具有明顯的壟斷競爭特征。房地產(chǎn)市場的壟斷競爭特征，給予房地產(chǎn)供給者一定程度的銷售控制能力，包括銷售時間控制、銷售數(shù)量控制和銷售價格控制等。

34、答案：D本題解析：經(jīng)濟評價中的基礎參數(shù)，包括以下幾個方面的指標：①時間類參數(shù)；②融資相關參數(shù)；③收益相關指標；④評價標準類指標。其中，收益相關指標包括出租率或空置率，運營費用占毛收入比率。

35、答案：A本題解析：[解析]財務評價的報表

36、答案：C本題解析：償債備付率是指項目在借款償還期內各年用于還本付息的資金與當期應還本付息金額的比值。根據(jù)等額序列支付資金回收系數(shù)公式先求出A值，A＝12000×230×60%×10%÷[1－（1＋10%）－10]＝26.95（萬元），償債備付率＝可用于還本付息資金÷當期應還本付息資金＝34÷26.95＝1.26。

37、答案：C本題解析：同業(yè)拆放中大量使用的利率是倫敦同業(yè)拆放利率（LIBOR），指在倫敦的第一流銀行借款給倫敦的另一家第一流銀行資金的利率。我國對外籌資成本即是在LIBOR利率的基礎上加一定百分點。

38、答案：C本題解析：開發(fā)商自有投資意向開始至項目建設完畢出售或出租并實施全壽命周期的物業(yè)資產(chǎn)管理，大都遵循一個合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。該程序通常分為八個步驟、四個階段。其中，八個步驟包括：①提出投資設想；②細化投資設想；③可行性研究；④獲取土地使用權；⑤合同談判與協(xié)議簽署；⑥工程建設；⑦竣工交用；⑧物業(yè)資產(chǎn)管理。四個階段包括：①投資機會選擇與決策分析階段；②前期工作階段；③建設階段；④租售階段。

39、答案：A本題解析：靜態(tài)盈利能力指標包括：①成本利潤率與銷售利潤率；②投資利潤率；③資本金利潤率和資本金凈利潤率；④靜態(tài)投資回收期；⑤現(xiàn)金回報率與投資回報率。AB兩項，成本利潤率是指開發(fā)利潤占總開發(fā)成本的比率，是初步判斷房地產(chǎn)開發(fā)項目財務可行性的一個經(jīng)濟評價指標。它是開發(fā)經(jīng)營期的利潤率，不是年利潤率。成本利潤率除以開發(fā)經(jīng)營期的年數(shù)，也不等于年成本利潤率，因為開發(fā)成本在開發(fā)經(jīng)營期內逐漸發(fā)生，而不是在開發(fā)經(jīng)營期開始時一次投入。CD兩項，置業(yè)投資的投資利潤率是指項目經(jīng)營期內一個正常年份的年利潤總額或項目經(jīng)營期內年平均利潤總額與項目總投資的比率，它是考察項目單位投資盈利能力的靜態(tài)指標。

40、答案：B本題解析：本題考查的是投資機會選擇與決策分析。投資機會選擇主要包括提出投資設想、尋找和篩選投資機會、細化投資設想三項工作。參見教材P64。

41、答案：B本題解析：本題考查的是財務凈現(xiàn)值。如果財務凈現(xiàn)值大于或等于0，說明該項目的獲利能力達到或超過了基準收益率的要求。P180。

42、答案：B本題解析：目標市場選擇一般有以下幾種模式：①市場集中化模式；②選擇專業(yè)化模式；③產(chǎn)品專業(yè)化模式；④市場專業(yè)化模式；⑤全面覆蓋模式；⑥大量定制模式。其中，選擇專業(yè)化模式是指企業(yè)有選擇地進入幾個不同的細分市場。從客觀上講，每個細分市場都具有吸引力，且符合企業(yè)的目標和資源水平。這些細分市場之間很少或根本不發(fā)生聯(lián)系，但在每個細分市場上都可盈利。這種多細分市場覆蓋策略能分散企業(yè)的風險。因為即使其中一個細分市場喪失了吸引力，企業(yè)還可以在其他細分市場上繼續(xù)盈利。

43、答案：B本題解析：此題屬于了解范疇。賣方物業(yè)代理從賣方收取傭金。

44、答案：D本題解析：本題考查的是現(xiàn)金回報率與投資回報率。投資回報率=（稅后現(xiàn)金流量+投資者權益增加值+物業(yè)增值收益）/權益投資數(shù)額=（2.4+0.22+60×2%）/（60-40）=19.1%。P201。

45、答案：B本題解析：我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房抵押貸款等都是按復利計息的。由于復利計息比較符合資金在社會再生產(chǎn)過程中運動的實際狀況，所以在投資分析中，一般采用復利計息。利息的計算公式為：In＝P[（1＋i）n－1]。本題中，計息周期不為年，6%為名義利率，名義利率r和實際利率i關系式為：i＝（1＋r/m）m－1＝（1＋6%/12）12－1＝6.17%，即實際年利率為6.17%，則3年后的利息為：100×[（1＋0.0617）3－1]＝19.68（萬元）。

46、答案：C本題解析：本題考查的是投資估算。財務費用中利息以外的其他融資費用，一般占利息的10%左右。

47、答案：D本題解析：本題考查的是流動比率。流動比率不考慮存貨。流動比率=流動資產(chǎn)總額/流動負債總額=2000/1000=2。

48、答案：B本題解析：本題考查的是投資組合理論。資產(chǎn)預期收益率=無風險資產(chǎn)收益率+風險系數(shù)×（平均收益率-無風險資產(chǎn)收益率）=9%+0.14×（18%-9%）=10.26%。P26。

49、答案：D本題解析：暫無解析

50、答案：C本題解析：房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境是指影響房地產(chǎn)市場運行的各種因素的總和。按照這些影響因素的性質，可以將房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境分為社會環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、金融環(huán)境、法律制度環(huán)境、技術環(huán)境、資源環(huán)境和國際環(huán)境。其中，經(jīng)濟環(huán)境是指在整個經(jīng)濟系統(tǒng)內，存在于房地產(chǎn)業(yè)之外，而又對房地產(chǎn)市場有影響的經(jīng)濟因素和經(jīng)濟活動。經(jīng)濟環(huán)境因素包括：①城市或區(qū)域經(jīng)濟總體發(fā)展水平；②就業(yè)狀況；③居民收入與支付能力；④產(chǎn)業(yè)結構；⑤基礎設施狀況；⑥利率；⑦通貨膨脹率等。

51、答案：D本題解析：本題考查的是制定租售方案。認知價值定價法是開發(fā)商根據(jù)購買者對物業(yè)的認知價值來制定價格的一種方法。

52、答案：C本題解析：凈資產(chǎn)收益率又稱股東權益報酬率、凈值報酬率或所有者權益報酬率。它是一定時期企業(yè)的凈利潤與股東權益平均總額的比率。公式如下：股東權益報酬率＝（凈利潤/股東權益平均總額）×100%。則該企業(yè)本年度的負債總額＝2000×60%＝1200（萬元），所有者權益＝資產(chǎn)總額－負債總額＝2000－1200＝800（萬元），凈資產(chǎn)收益率＝（112/800）×100%＝14%。

53、答案：A本題解析：此題屬于熟悉范疇。編制房地產(chǎn)項目招標工程標底是由開發(fā)商來完成。

54、答案：D本題解析：資本金利潤率，指項目經(jīng)營期內一個正常年份的年利潤總額或項目經(jīng)營期內年平均利潤總額與資本金的比率，它反映投入項目的資本金的盈利能力。計算公式為：資本金利潤率＝（年利潤總額或年平均利潤總額/資本金）×100%。此題中，資本金利潤率＝700÷2000×100%＝35.0%。

55、答案：B本題解析：本題考查的是市場調查的步驟。選項A通過收集初步數(shù)據(jù)提示問題的真正性質，從而提出一些推測和想法；選項C檢驗因果關系，假設上述的兩居室商品住宅每套價格下降10萬元，能夠增加多少購買者。參見教材P107。

56、答案：A本題解析：[解析]投資組合理論

57、答案：A本題解析：本題考查的是制定租售方案。當物業(yè)質量與市場領導者的物業(yè)質量相近時，如果定價比市場領導者定價稍低或低得較多，則認為該開發(fā)商采用了挑戰(zhàn)定價法。

58、答案：B本題解析：資金籌措計劃，要以房地產(chǎn)開發(fā)項目資金使用計劃和銷售收入計劃為基礎，確定資金的來源和相應的數(shù)量。資金籌措計劃主要是就項目投資的資金來源進行分析，包括資本金、借貸款和預售（租）收入三個部分。應該特別指出的是，當資金來源中包括預售（租）收入時，還要和后面的銷售（出租）收入計劃配合考慮。

59、答案：C本題解析：本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估。當凈經(jīng)營收入不足以支付抵押貸款還本付息金額時，該現(xiàn)金流為負值。

60、答案：D本題解析：考點:利息備付率。利息備付率通常按年計算，也可以按整個借款期計算。

61、答案：A本題解析：B項，材料的密實度是指材料在絕對密實狀態(tài)下的體積與在自然狀態(tài)下的體積之比。凡是內部有孔隙的材料，其密實度都小于1；C項，材料的耐水性是指材料在飽和水作用下強度不顯著降低的性質；D項，材料的彈性是指材料在外力作用下產(chǎn)生變形，外力去掉后變形能完全恢復的性質。

62、答案：D本題解析：本題考查的是基本報表。財務計劃現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內各期資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制訂適宜的借款及償還計劃。

63、答案：B本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析。房地產(chǎn)項目盈虧平衡分析包括最低租售價格分析、最低租售數(shù)量分析、最高土地取得價格、最高工程費用、最高購買價格、最高運營費用比率、多因素臨界點組合。

64、答案：B本題解析：考點:動態(tài)投資回收期。動態(tài)投資回收期，是指當考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標。

65、答案：D本題解析：市場定位戰(zhàn)略主要有以下四種：①產(chǎn)品差別化戰(zhàn)略，即從產(chǎn)品質量、產(chǎn)品款式等方面實現(xiàn)差別；②服務差別化戰(zhàn)略，即向目標市場提供與競爭者不同的優(yōu)質服務；③人員差別化戰(zhàn)略，即通過聘用和培訓比競爭者更為優(yōu)秀的人員以獲取差別優(yōu)勢；④形象差異化戰(zhàn)略，即在產(chǎn)品的核心部分與競爭者雷同的情況下塑造不同的產(chǎn)品形象以獲取差別優(yōu)勢。某開發(fā)商推出了帶有電梯的別墅屬于提供更優(yōu)質的產(chǎn)品，采取的是產(chǎn)品差別化戰(zhàn)略。

66、答案：D本題解析：房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟比選，是遵循一定的比選規(guī)則，選用適當?shù)谋冗x方法，在各種可能的開發(fā)投資方案中尋求合理的經(jīng)濟和技術方案的行為過程。各種可能方案中，主要存在著以下三種關系：①互斥關系，是指各個方案之間存在著互不相容、互相排斥的關系；②獨立關系，是指各個方案的現(xiàn)金流量是獨立的，不具有相關性；③相關關系，是指在各個方案之間，某一方案的采用與否會對其他方案的現(xiàn)金流量帶來一定的影響，進而影響其他方案的采用或拒絕。

67、答案：B本題解析：本題考查的是目標市場選擇。選項A，企業(yè)選擇幾個不同的細分市場；選項B，企業(yè)同時向幾個細分市場銷售一種產(chǎn)品；選項D，只選擇一個細分市場。P121。

68、答案：C本題解析：置業(yè)投資的投資利潤率是指項目經(jīng)營期內一個正常年份的年利潤總額或項目經(jīng)營期內年平均利潤總額與項目總投資的比率，它是考察項目單位投資盈利能力的靜態(tài)指標。對經(jīng)營期內各年的利潤變化幅度較大的項目，應計算經(jīng)營期內年平均利潤總額與項目總投資的比率。投資利潤率的計算公式為：投資利潤率＝（年利潤總額或年平均利潤總額/項目總投資）×100%

69、答案：D本題解析：ACD三項，市場定位作為一種競爭戰(zhàn)略，顯示了一種產(chǎn)品或一家企業(yè)同類似的產(chǎn)品或企業(yè)之間的競爭關系。定位方式不同，競爭態(tài)勢也不同。市場定位方式主要有：①避強定位，指避開強有力的競爭對手的定位方式；②對抗性定位，指與最強的競爭對手“對著干”的定位方式；③重新定位，指對銷路少、市場反應差的產(chǎn)品進行二次定位。B項，產(chǎn)品差別化，即從產(chǎn)品質量、產(chǎn)品款式等方面實現(xiàn)差別，它不是市場定位方式，而是市場定位戰(zhàn)略。本題中，該公司根據(jù)市場的變化將用途調整為寫字樓屬于重新定位方式。

70、答案：D本題解析：本題考查的是復利計算。參見教材P158。1.計算出貸款額1）房屋總價：2000×120＝24（萬元）2）貸款額：24×70%＝16.8（萬元）2.計算出月供3.第6年初一次償還本金4萬元，則在6-15年間減少的月供為4.提前還款后的月供1417.68-444.08＝973.6（元）

71、答案：B本題解析：[解析]市場需求分析的基本概念

72、答案：C本題解析：調查項目可以分成三類：①試探性調查，是指通過收集初步的數(shù)據(jù)揭示問題的真正性質，從而提出一些推測和新想法；②描述性調查，是指明確一些特定的量值，例如有多少人愿意花費60萬元在郊區(qū)買一套兩居室商品住宅；③因果性調查，是指檢驗因果關系，如假設兩居室商品住宅每套價格下降10萬元，能夠增加多少購買者。

73、答案：D本題解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價報表包括基本報表和輔助報表?；緢蟊戆ǎ孩夙椖客顿Y現(xiàn)金流量表；②資本金現(xiàn)金流量表；③投資者各方現(xiàn)金流量表；④財務計劃現(xiàn)金流量表；⑤利潤表；⑥資產(chǎn)負債表。其中，現(xiàn)金流量表包括項目投資現(xiàn)金流量表、資本金現(xiàn)金流量表和投資者各方現(xiàn)金流量表。而財務計劃現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內各期資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計劃。

74、答案：D本題解析：稅前現(xiàn)金回報率等于凈經(jīng)營收入扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資。每年的還本付息額公式為：A＝P[i（1＋i）n]/[（1＋i）n－1]，P表示本金，i表示利率。根據(jù)已知數(shù)據(jù)得：A＝P[i（1＋i）n]/[（1＋i）n－1]＝[700000×5%×（1＋5%）15]/[（1＋5%）15－1]＝6.743（萬元），則稅前現(xiàn)金回報率＝（9－6.743）÷30＝7.52%。

75、答案：A本題解析：項目竣工驗收的工作程序分為以下三個階段：①單項工程竣工驗收；②綜合驗收；③竣工驗收備案。單項工程竣工驗收是竣工驗收的工作程序的第一階段。

76、答案：A本題解析：物業(yè)管理企業(yè)的服務費和利潤，通常是物業(yè)有效毛收入的一個百分比，有效毛收入低于預計的某一數(shù)值時，還可以確定物業(yè)服務費和利潤的一個最低值，或者采用固定比例費用加績效獎勵的方式。其具體比例，可根據(jù)政府有關規(guī)定和當?shù)匚飿I(yè)管理市場情況確定。通常，從事收益性物業(yè)的物業(yè)服務企業(yè)，其企業(yè)管理費和利潤的提取比例，高于從事居住物業(yè)的物業(yè)管理。

77、答案：A本題解析：凈經(jīng)營收入是指從有效毛收入中扣除運營費用后得到的收入，即：凈經(jīng)營收入＝有效毛收入－運營費用。凈經(jīng)營收入的最大化，才是業(yè)主最關心的問題，也是考察物業(yè)服務企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的主要方面。因此，物業(yè)服務企業(yè)要盡可能增加物業(yè)的有效毛收入，降低運營費用，以使交給業(yè)主的凈經(jīng)營收入盡可能大。

78、答案：A本題解析：房地產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從取得土地使用權開始，通過在土地上的進一步開發(fā)投資活動，即經(jīng)過規(guī)劃設計和工程建設等過程，建成可以滿足人們某種需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向市場進行銷售，轉讓給新的投資者或使用者，并通過這個轉讓過程收回投資、獲取開發(fā)利潤。房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于中短期投資，它形成了房地產(chǎn)市場上的增量供給。

79、答案：D本題解析：本題考查的是基本報表。項目投資現(xiàn)金流量表在運營費用中應扣除財務費用、折舊費和攤銷費。

80、答案：B本題解析：土地費用是指取得開發(fā)項目用地所發(fā)生的費用。開發(fā)項目取得土地使用權有多種方式，所發(fā)生的費用各不相同。主要有以下幾種：①征收補償費；②土地出讓價款；③土地轉讓費；④土地租用費；⑤土地投資折價。

81、答案：D本題解析：企業(yè)管理費是指建筑安裝企業(yè)組織施工生產(chǎn)和經(jīng)營管理所需的費用，包括管理人員工資、辦公費、差旅交通費、固定資產(chǎn)使用費、工具用具使用費、勞動保險和職工福利費、勞動保護費、檢驗試驗費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、財產(chǎn)保險費、財務費、稅金（房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅）、其他（技術轉讓費、技術開發(fā)費、投標費、業(yè)務招待費、綠化費、廣告費、公證費、法律顧問費、審計費、咨詢費等）。

82、答案：A本題解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價報表包括基本報表和輔助報表。一些基礎性數(shù)據(jù)（如成本、收入等）都存儲于輔助報表中，這些輔助報表通過某種對應關系生成基本報表。通過基本報表就可以對項目進行財務盈利能力、清償能力及資金平衡分析。

83、答案：D本題解析：根據(jù)教材中的房地產(chǎn)投資之弊。

84、答案：D本題解析：名義利率是指一年內多次計息時給出的年利率，它等于計息周期利率與一年內計息周期數(shù)的乘積。很顯然，名義利率忽略了一年內前面各期利息再生的因素，即忽略了“利滾利”。實際利率是指一年內多次計息時，年末終值比年初值的增長率。名義利率越大，計息周期越短，名義利率與實際利率的差異就越大。

85、答案：C本題解析：開發(fā)投資項目的期間費用是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的銷售費用、管理費用和財務費用。房地產(chǎn)開發(fā)項目用于銷售時，期間費用為計入開發(fā)建設投資中的管理費用、財務費用和銷售費用，不另行計算；房地產(chǎn)開發(fā)項目用于出租或自營時，開發(fā)期的期間費用計入開發(fā)建設投資，經(jīng)營期的期間費用計入運營費用；房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的期間費用計入運營費用。

86、答案：B本題解析：名義利率與實際利率存在著下述關系：①實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值；②名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大；③當每年計息周期數(shù)m＝1時，名義利率與實際利率相等；④當每年計息周期數(shù)m＞1時，實際利率大于名義利率；⑤當每年計息周期數(shù)m→∞時，名義利率r與實際利率i的關系為：i＝er－1。

87、答案：B本題解析：本題考查的是制定租售方案。當物業(yè)質量與市場領導者的物業(yè)質量相近時，如果定價比市場領導者定價稍低或低得較多，則認為該開發(fā)商采用了挑戰(zhàn)定價法。P99。

88、答案：B本題解析：[解析]投資回報率

89、答案：D本題解析：“三項預測值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一種?！叭楊A測值”的基本思路是，對房地產(chǎn)開發(fā)項目中所涉及的變動因素，分別給出三個預測值（估計值），即最樂觀預測值、最可能預測值、最悲觀預測值，根據(jù)各變動因素三個預測值的相互作用來分析、判斷開發(fā)利潤受影響的情況。

90、答案：A本題解析：本題考查的是市場調查的步驟。為了得到有代表性的樣本，應該采用概率抽樣的方法，概率抽樣可以計算抽樣誤差的置信度。

91、答案：B本題解析：經(jīng)濟環(huán)境包括：①國內生產(chǎn)總值或地區(qū)生產(chǎn)總值及其增長速度；②物價水平、通貨膨脹率、進出口稅率及股票市值穩(wěn)定情況；③城鄉(xiāng)居民家庭收入、人均可支配收入、城鄉(xiāng)居民儲蓄存款額；④通訊及交通運輸、能源與資源供應、技術協(xié)作條件等。經(jīng)濟環(huán)境對企業(yè)的市場營銷有直接影響。經(jīng)濟發(fā)展速度快，居民收入水平不斷提高，則購買力增強，市場需求增大。一個國家或地區(qū)的基礎設施完善，投資環(huán)境良好，便有利于吸引投資，發(fā)展經(jīng)濟。

92、答案：B本題解析：空置率是準備出租但還沒有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例。對于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目或建成后用于出租經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)項目，空置率的估計對于估算房地產(chǎn)項目的有效毛收入非常重要?？罩寐侍岣撸瑫е掠行杖霚p少；空置率降低，會使有效毛收入提高。

93、答案：B本題解析：本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)分析。參見教材P356。

94、答案：D本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資信托基金分類與組織形式和結構。抵押型REITs主要為房地產(chǎn)開發(fā)商和置業(yè)投資者提供抵押貸款服務，或經(jīng)營抵押貸款支持證券業(yè)