2024年全國房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)理之房地產(chǎn)經(jīng)紀綜合能力考試重點黑金模擬題詳細參考解析

姓名:_________________編號:_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 姓名:_________________編號:_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 密封線 全國房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)理考試重點試題精編注意事項:1.全卷采用機器閱卷，請考生注意書寫規(guī)范；考試時間為120分鐘。2.在作答前，考生請將自己的學校、姓名、班級、準考證號涂寫在試卷和答題卡規(guī)定位置。

3.部分必須使用2B鉛筆填涂;非選擇題部分必須使用黑色簽字筆書寫，字體工整，筆跡清楚。

4.請按照題號在答題卡上與題目對應的答題區(qū)域內規(guī)范作答，超出答題區(qū)域書寫的答案無效:在草稿紙、試卷上答題無效。一、選擇題

1、房屋產(chǎn)權人甲某，委托房地產(chǎn)中介服務機構丙公司將其房屋一次性出租，經(jīng)丙公司聯(lián)系甲某與承租人乙某簽訂了租賃合同，進行了租賃登記備案，租期自2014年5月1日開始，為期兩年，實際成交月租金500元。2016年3月，甲某欲出售該房屋，又委托丙公司銷售，經(jīng)丙公司聯(lián)系，甲某與客戶丁某簽訂了房屋買賣契約，契約中載明的成交價格為160萬元，向當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門申報價格時，房地產(chǎn)管理部門認為其成交價格明顯低于市場價格，遂通知交易雙方按房地產(chǎn)管理部門確認的評估價格180萬元繳納稅費，房屋產(chǎn)權人甲某與客戶丁某均表示不服。房地產(chǎn)轉讓一般應當以（）作為繳納稅費的依據(jù)。A.申報的成交價格B.重新評估的價格C.更改后的成交價格D.市場價格

2、下列關于房屋租賃的表述中，錯誤的是（）。A.共有產(chǎn)權的房屋出租必須征得共有人同意B.已出租的房屋可以設定抵押C.已出租的房屋發(fā)生房屋所有權轉讓，其租賃關系也隨之解除D.承租人可以將承租的房屋再出租

3、不動產(chǎn)登記費按（）收取。A.件B.建筑面積C.體積D.不動產(chǎn)價值的0.25%

4、委托機構代理銷售的新建商品房項目，房地產(chǎn)預售廣告必須載明的事項不包括（）。A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱B.代理銷售的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構名稱C.預售許可證書號D.承辦銷售業(yè)務的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員姓名

5、下列關于房屋基礎的表述中，不正確的是（）。A.柔性基礎是用鋼筋混凝土制成的抗壓、抗拉較低的基礎B.箱形基礎對于地基承載力較低的軟弱地基尤為合適C.筏板基礎適用于地基土承載力較低的情況D.埋置深度大于4m的為深基礎

6、當房地產(chǎn)的房屋門牌號碼發(fā)生改變時，應進行（）。A.房屋抵押權登記B.地役權登記C.變更登記D.房屋預告登記

7、根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀活動所促成的房地產(chǎn)交易類型，可將房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務分為房地產(chǎn)租賃經(jīng)紀業(yè)務和（）。A.房地產(chǎn)買賣經(jīng)紀業(yè)務B.房地產(chǎn)貸款代辦業(yè)務C.房地產(chǎn)代理業(yè)務D.房地產(chǎn)登記代辦業(yè)務

8、板式住宅的K值一般在（）以上。A.90%B.80%C.70%D.60%

9、期房價格與現(xiàn)房價格二者之間的關系是（）。A.期房價格＝現(xiàn)房價格－預計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值－風險補償B.期房價格＝現(xiàn)房價格－預計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值＋風險補償C.現(xiàn)房價格＝期房價格－預計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值－風險補償D.現(xiàn)房價格＝期房價格－預計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值＋風險補償

10、依據(jù)房地產(chǎn)的（），可將房地產(chǎn)分為居住房地產(chǎn)、辦公房地產(chǎn)、零售商業(yè)房地產(chǎn)等。A.面積B.外觀C.用途D.價格

11、房屋所有權人張某與承租人王某簽訂了《房屋租賃合同》，合同約定房屋的租賃期為25年。該房屋租賃合同約定的租賃期的效力為（）。A.有效B.無效C.效力待定D.20年

12、房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員資格證書實行登記服務制度，登記服務的具體工作由（）負責。A.工商局B.人力資源社會保障部C.中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部D.中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會

13、借助歷史統(tǒng)計資料和現(xiàn)實調查資料來推測未來的房地產(chǎn)的價格的趨勢分析方式是（）。A.指數(shù)平滑法B.長期趨勢法C.趨勢外推預測法D.回歸分析法

14、住宅專項維修資金不能用于（）。A.電梯的維修B.路燈照明的維修C.業(yè)主下水道維修D.走廊通道維修

15、通過房產(chǎn)分戶平面圖可以看出，該房屋權屬證書記載的房屋位于1層的（）部位。A.東邊B.西邊C.中間D.靠邊

16、房屋查驗時，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應根據(jù)現(xiàn)場勘察情況，填寫（）。A.公用設備運行報告B.住宅使用說明書C.房屋交接單D.房屋環(huán)境信息核查表

17、乙房地產(chǎn)開發(fā)公司將陳某所購房屋交給陳某使用之后，乙公司按規(guī)定給陳某辦理了房屋權屬登記。陳某在拿到《房屋所有權證》后，發(fā)現(xiàn)其上記載的樓層有誤。陳某發(fā)現(xiàn)房屋樓層登記錯誤可以申請房屋（）。A.更正登記B.異議登記C.變更登記D.首次登記

18、通過房屋戶型圖可以看出，該戶型為（）朝向。A.南北B.東西C.東北D.東南

19、王某于2015年4月將自有住房出租給李某1年，年租金為5000元。2015年5月王某將該房屋抵押給甲銀行，并辦理了抵押登記。2015年6月，李某將房屋轉租給張某，簽訂了6個月的轉租合同。王某應繳納房產(chǎn)稅（）元。A.150B.200C.500D.600

20、土地和房屋抵押權登記的類別不包括（）。A.首次登記B.變更登記C.注銷登記D.異議登記

21、王某申請商業(yè)性個人住房貸款30萬元，貸款年利率為5%，貸款期限為20年，采用按月等額本金還款方式還款，王某第1個月還款（）元。A.2500B.1979.9C.2579.9D.1900

22、在成熟的房地產(chǎn)市場中，（）居于房地產(chǎn)業(yè)的主體地位。A.房地產(chǎn)租賃經(jīng)營業(yè)B.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)C.房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)D.房地產(chǎn)咨詢業(yè)

23、下列關于新房市場和存量房市場的說法，正確的是（）。A.按照房地產(chǎn)的檔次，房屋買賣市場可以分為新房市場和存量房市場B.新房市場的銷售主體是擁有房屋產(chǎn)權的個人或單位等所有者C.存量房市場的銷售主體是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等單位D.新房市場又稱增量房市場，是指新建商品房等房地產(chǎn)的初次交易市場

24、齊某是甲市一位普通職工，工資收入有限，屬于甲市的低收入家庭，無力購買住房，一直租賃房屋居住。2018年1月，根據(jù)甲市有關政策規(guī)定，齊某可以申請購買經(jīng)濟適用房。齊某于2018年5月與經(jīng)濟適用房開發(fā)單位簽訂了購買合同，支付了首付10萬元，其余款項向當?shù)刈》抗e金中心申請了住房公積金貸款。若齊某租賃的住房為公共租賃住房，則其合同期限一般為（）年。A.1B.3C.5D.10

25、對建造普通標準住宅出售的，增值額未超過扣除項目金額（）的，免征土地增值稅。A.20%B.30%C.50%D.60%

26、如果買賣雙方堅持自行交割房地產(chǎn)交易資金，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應杜絕的做法是（）。A.提醒雙方自行交割存在的風險B.告知雙方交易資金監(jiān)管的要求C.要求雙方簽署交易資金自行劃轉聲明D.收取自行交割風險擔保金

27、下列墻體中，不屬于按照構造方式進行的分類的是（）。A.實體墻B.承重墻C.空心墻D.復合墻

28、王某承租李某的住房后，自己打算將其轉租給朋友，下列關于王某轉租的說法錯誤的是（）。A.李某的房屋必須合法B.王某轉租須經(jīng)李某書面同意C.轉租期限可以長于原合同規(guī)定的期限D.轉租期限不得超過原合同規(guī)定的期限

29、下列選項中，符合房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務服務費用收款規(guī)范的是（）。A.房地產(chǎn)經(jīng)紀服務未實行明碼標價B.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構收取未予標明的費用的C.對交易當事人傳達真實的房屋交易信息，以公平的價格賣出房屋D.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構未完成房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同約定事項，或者服務未達到房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同約定標準的，收取傭金的

30、房地產(chǎn)價格影響因素中的區(qū)域因素包括（）。A.社會因素B.新舊程度C.周圍環(huán)境和景觀因素D.用途

31、通常情況下，出租房屋及其設施設備的維修責任由（）承擔。A.出租人B.承租人C.物業(yè)服務企業(yè)D.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構

32、下列房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中，有助于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構積累房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)的是（）。A.發(fā)布房源信息B.簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同C.使用房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同推薦文本D.編制房屋狀況說明書

33、在新建商品房交易中，定金合同或定金條款生效的前提是（）。A.實際交付訂金B(yǎng).實際交付定金C.交付了首付款D.進行了交易資金監(jiān)管

34、下列影響房地產(chǎn)價格因素中，屬于社會因素的是（）。A.城市化B.居民收入C.土地利用規(guī)劃D.房地產(chǎn)制度

35、李某向銀行申請期限為20年的個人住房抵押貸款，銀行給出的貸款條件是首付50%，貸款利率上浮10%。則李某申請的個人住房貸款的性質是（）。A.商業(yè)性個人住房貸款B.住房公積金貸款C.個人住房組合貸款D.貼息貸款

36、下列不屬于不動產(chǎn)登記機構應當履行的職責的是（）。A.查驗申請人提供的權屬證明B.就有關登記事項詢問申請人C.如實、及時登記有關事項D.對不動產(chǎn)進行評估

37、根據(jù)客戶對住房需求的類型，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員可以把客戶分為（）。A.買房客戶和租房客戶B.買房客戶和投資客戶C.機構客戶和個人客戶D.新客戶和老客戶

38、下列關于房屋租賃市場特點的描述錯誤的是（）。A.租賃價格相對穩(wěn)定B.季節(jié)性變化不明顯C.交易更為頻繁D.屬地區(qū)性市場

39、房地產(chǎn)轉讓時，當事人應當持有關文件向所在地（）提出申請，并申報成交價格。A.縣級以上地方人民政府建設部門B.房地產(chǎn)管理部門C.縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門D.房地產(chǎn)交易協(xié)會

40、通常情況下，房屋共有分為按份共有房屋和共同共有房屋，對二者在買賣時的描述錯誤的是（）。A.通常情況下，按份共有人可以隨時請求分割共有房屋，并自由處分分割所得份額B.共同共有人只有在共有基礎喪失或有重大理由需要分割共有房屋時，才可請求分割C.除另有約定外，共同共有人處分共有房屋，須經(jīng)全體共同共有人同意D.除另有約定外，按份共有人處分共有房屋，經(jīng)占份額1/2以上的按份共有人同意即可

41、買方不需要貸款的存量房交易中，交易資金監(jiān)管的程序有：①簽訂資金監(jiān)管協(xié)議；②辦理房屋所有權轉移登記；③買方將交易資金存入監(jiān)管賬戶；④交易資金劃轉至賣方賬戶。其正確的順序是（）。A.①②③④B.③①②④C.①③②④D.①④③②

42、某地區(qū)商品住宅建筑安裝工程每平方米造價為2萬元，一商品住宅的業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積為120m2，則該業(yè)主交付首期住宅專項維修資金的數(shù)額不可能為（）萬元。A.12B.15C.17D.20

43、房地產(chǎn)經(jīng)紀的基本業(yè)務主要發(fā)生在（）階段。A.代辦登記B.代辦貸款C.繳納稅費D.從提供交易信息到促成交易合同簽訂

44、合同的（）原則是民法上意思自治原則的具體體現(xiàn)，貫徹于合同動態(tài)發(fā)展的整個過程。A.平等B.自愿C.公平D.誠實守信

45、由實地采集計算元素用數(shù)學公式或數(shù)學模型計算土地面積的方法是（）。A.解析法B.模型法C.圖解法D.公式法

46、2018年4月，張某將房屋出租給李某并簽訂了房屋租賃合同，月租金3000元，租期3年。張某每年應繳納房產(chǎn)稅（）元。A.1440B.3600C.4320D.6000

47、存量房買賣的一般流程不包括（）。A.買賣雙方當面商談價格B.買賣雙方簽訂房屋買賣合同C.買賣雙方按照規(guī)定繳納有關稅費D.買賣雙方申請不動產(chǎn)轉移登記

48、（）是物權的公示最主要的方法。A.交付B.占有C.登記D.合意

49、向一個以上房屋所有權人核發(fā)房屋所有權證書時，每增加一本證書可以按每本（）元收取工本費。A.0B.10C.20D.40

50、（）是樓梯的主要使用和承重部分。A.樓梯段B.休息平臺C.欄桿D.扶手二、多選題

51、在新建商品房的查驗和交接中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應提供的資料不包括（）。A.住宅質量保證書B.住宅使用說明書C.建設工程竣工驗收備案證明D.購房合同

52、借助歷史統(tǒng)計資料和現(xiàn)實調查資料來推測未來的房地產(chǎn)的價格的趨勢分析方式是（）。A.指數(shù)平滑法B.長期趨勢法C.趨勢外推預測法D.回歸分析法

53、出租房屋行為應繳納的稅不包括（）。A.增值稅B.城市維護建設稅C.契稅D.房產(chǎn)稅

54、關于房屋租賃合同備案的說法，正確的是（）。A.房屋租賃合同簽訂后10天內應當?shù)绞?、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理備案手續(xù)B.備案時應當提交的證明文件中包括房屋租賃合同和房屋所有權證書等C.備案時只需要提供承租人的身份證件D.房屋租賃當事人不得委托他人代為辦理房屋租賃登記備案

55、買方不需要貸款的存量房交易中，交易資金監(jiān)管的程序有：①簽訂資金監(jiān)管協(xié)議；②辦理房屋所有權轉移登記；③買方將交易資金存入監(jiān)管賬戶；④交易資金劃轉至賣方賬戶。其正確的順序是（）。A.①②③④B.③①②④C.①③②④D.①④③②

56、抵押權的核心內容在于取得抵押物的（）。A.價值B.使用價值C.交換價值D.收益價值

57、房地產(chǎn)具有獨占性，是因為房地產(chǎn)具有（）特性。A.不可移動B.獨一無二C.價值較大D.供給有限

58、下列（）情形，不適用于申請不動產(chǎn)預告登記。A.預售B.抵押C.租賃D.買賣

59、下列關于房屋租賃市場特點的描述錯誤的是（）。A.租賃價格相對穩(wěn)定B.季節(jié)性變化不明顯C.交易更為頻繁D.屬地區(qū)性市場

60、王某于2015年4月將自有住房出租給李某1年，年租金為5000元。2015年5月王某將該房屋抵押給甲銀行，并辦理了抵押登記。2015年6月，李某將房屋轉租給張某，簽訂了6個月的轉租合同。王某將房屋抵押應辦理抵押權（）。A.設立登記B.變更登記C.轉移登記D.更正登記

61、《民法總則》規(guī)定一般訴訟時效期為（）年。A.2B.3C.2.5D.4

62、住房公積金是用于解決職工自住住房的一種工資形式，住房公積金的義務性、保障性和互助性，主要通過住房公積金的（）來體現(xiàn)。A.繳納政策B.提取政策C.信貸政策D.保障政策

63、通過圖所示房產(chǎn)分戶平面圖可以看出，該幢房屋1層共有（）套房屋。A.1B.2C.5D.9

64、土地和房屋抵押權登記的類別不包括（）。A.首次登記B.變更登記C.注銷登記D.異議登記

65、納稅人銷售不動產(chǎn)，增值稅稅率為（）。A.11%B.13%C.15%D.17%

66、下列關于房地產(chǎn)居間與房地產(chǎn)代理的表述中，錯誤的是（）。A.房地產(chǎn)居間是房地產(chǎn)經(jīng)紀人與委托人簽訂房地產(chǎn)交易合同的行為B.房地產(chǎn)居間與房地產(chǎn)代理是兩種不同的經(jīng)紀服務方式C.房地產(chǎn)拍賣可以看做是房地產(chǎn)代理的一種特殊形式D.新建商品房銷售代理是目前房地產(chǎn)代理活動的主要類型

67、房屋租賃合同與房屋買賣合同的根本區(qū)別在于（）。A.合同簽訂程序B.權屬轉移方面C.合同約束能力D.合同生效條件

68、下列不屬于房地產(chǎn)專業(yè)服務機構的是()。A.金融機構B.房地產(chǎn)估價機構C.行政主管部門D.律師事務所

69、2016年2月，新調整的個人住房信貸政策規(guī)定，在不實施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為（），各地可向下浮動5個百分點。A.20%B.15%C.30%D.25%

70、權利人、利害關系人認為房屋登記簿記載的事項有錯誤的，可以向房屋登記機構申請（）。A.異議登記B.變更登記C.預告登記D.更正登記

71、我國采取的不動產(chǎn)登記資料信息模式是（）。A.完全公開B.有限公開C.完全保密D.公開但禁止復制

72、出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在（）個月內未提出異議，出租人與承租人之間的《租賃合同》依然有效。A.6B.7C.8D.9

73、帶領客戶實地看房后，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應當（）。A.讓其交意向金B(yǎng).逼迫客戶購買C.及時回訪客戶D.讓其交看房費

74、在存量房經(jīng)紀服務中，編制房屋狀況說明書的主要依據(jù)是（）。A.房地產(chǎn)經(jīng)紀人員實地查看房屋獲取的信息B.房屋所有權人口述的信息C.房屋所在小區(qū)的物業(yè)服務企業(yè)告知的信息D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)告知的信息

75、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員對委托房屋的電梯配置情況與性能的檢查，屬于房屋（）實地查看。A.區(qū)位狀況B.物業(yè)管理狀況C.實物狀況D.交易狀況

76、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員對委托銷售房屋的周邊交通條件、環(huán)境和景觀等進行的實地查看，是房屋的（）狀況查看。A.自然B.實物C.區(qū)位D.物業(yè)管理

77、張某出國留學前將登記用途為商住的房屋（底層為商鋪、二樓為住宅）轉讓給劉某。在辦理了交易過戶有關手續(xù)后，劉某向甲銀行申請抵押貸款并獲準，得到貸款40萬元，半年后又將該房屋抵押給乙銀行，得到貸款15萬元。在抵押期間，未經(jīng)甲、乙銀行同意，劉某便將該房屋出租給陳某，但將抵押事實書面告知了陳某。劉某貸款還款期到后，因炒股失敗無力歸還貸款，此時陳某與劉某約定的租賃期限尚未屆滿。劉某購買房產(chǎn)的過程中，應當申請辦理（）登記。A.轉移B.更正C.抵押D.地役權

78、在存量房買賣查驗的準備環(huán)節(jié)，提供房屋使用各項交費憑證的主體是（）。A.買方B.賣方C.房地產(chǎn)經(jīng)紀人員D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

79、賣方故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實，訂立的房屋買賣合同導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求出賣人承擔不超過已付購房款（）的賠償責任。A.一倍B.兩倍C.三倍D.五倍

80、關于房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同內容的說法，錯誤的是（）。A.委托人可以是企業(yè)B.委托事項可以是出售或出租房屋C.不必注明服務費用D.需要注明承辦的經(jīng)紀人員的職業(yè)資格登記或備案號碼

81、按構筑形式，對于地基承載力較低的軟弱地基尤為合適的基礎是（）。A.條形基礎B.獨立基礎C.筏板基礎D.箱形基礎

82、申請人為保障將來的物權實現(xiàn)，可以申請（）。A.異議登記B.預告登記C.更正登記D.轉移登記

83、當房地產(chǎn)的房屋門牌號碼發(fā)生改變時，應進行（）。A.房屋抵押權登記B.地役權登記C.變更登記D.房屋預告登記

84、下列各項中，屬于非收益性房地產(chǎn)的是（）。A.寫字樓B.停車場C.未開發(fā)的土地D.加油站

85、以下關于個人住房貸款利率的描述，錯誤的是（）。A.個人住房貸款基準利率由央行統(tǒng)一規(guī)定B.金融機構根據(jù)商業(yè)原則通過調整貸款利率浮動區(qū)間自主確定貸款利率水平C.個人住房貸款期限在1年以內（含1年）的，實行合同利率，遇法定利率調整，不分段計息D.貸款期限在1年以上的，遇法定利率調整，隨即按相應利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定

86、下列影響房地產(chǎn)價格因素中，屬于社會因素的是（）。A.城市化B.居民收入C.土地利用規(guī)劃D.房地產(chǎn)制度

87、下列房地產(chǎn)經(jīng)紀機構提供的服務中，不屬于存量房租賃居間服務內容的是（）。A.提供房源信息B.提供客源信息C.租金監(jiān)管D.協(xié)助訂立房屋租賃合同

88、在成熟的房地產(chǎn)市場中，（）居于房地產(chǎn)業(yè)的主體地位。A.房地產(chǎn)租賃經(jīng)營業(yè)B.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)C.房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)D.房地產(chǎn)咨詢業(yè)

89、2016年4月，張某將房屋出租給李某并簽訂了房屋租賃合同，月租金3000元，租期3年。2018年4月，張某將房屋出售給王某，但未告知李某。2018年8月，王某因與他人合開公司需要將該房屋入股，要求解除與李某的房屋租賃合同。李某可以主張的權利為（）。A.拒交房租B.要求張某承擔損害賠償責任C.要求按租賃合同約定繼續(xù)承租D.請求法院確認張某、王某的買賣行為無效

90、程某購買某住宅樓的一套現(xiàn)房簽訂的商品房買賣合同中不需要明確的是（）。A.房屋的使用期限B.當事人名稱或者姓名和住所C.交付使用條件及日期D.公共配套建筑的產(chǎn)權歸屬

91、登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起（）日內不起訴的，異議登記失效。A.7B.10C.15D.30

92、當房屋租賃合同（）時，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應予支持。A.無效B.有效C.履行期限屆滿D.解約

93、某市房地產(chǎn)管理部門發(fā)布了存量房買賣合同示范文本，該市房地產(chǎn)經(jīng)紀人員為買賣雙方選定交易合同的做法，正確的是（）。A.建議選用房地產(chǎn)管理部門制定的示范合同B.要求買賣雙方各自委托律師擬定合同C.要求買賣雙方自行擬定合同D.強制使用房地產(chǎn)經(jīng)紀機構提供的合同

94、通常情況下，房屋共有分為按份共有房屋和共同共有房屋，對二者在買賣時的描述錯誤的是（）。A.通常情況下，按份共有人可以隨時請求分割共有房屋，并自由處分分割所得份額B.共同共有人只有在共有基礎喪失或有重大理由需要分割共有房屋時，才可請求分割C.除另有約定外，共同共有人處分共有房屋，須經(jīng)全體共同共有人同意D.除另有約定外，按份共有人處分共有房屋，經(jīng)占份額1/2以上的按份共有人同意即可

95、下列關于房地產(chǎn)抵押的說法中，正確的是（）。A.已出租的房屋不能設定抵押B.設定了抵押的房地產(chǎn)不能轉讓或者出租C.同一宗房地產(chǎn)的建筑物和土地不可以分別抵押D.設定了抵押的房地產(chǎn)，由抵押權人占用與管理

96、王某是劉某房屋的唯一繼承人。劉某去世后，王某將該房屋賣給陳某，簽訂了房屋買賣合同。王某應先申請該房屋所有權的（）。A.注銷登記B.變更登記C.轉移登記D.異議登記

97、住房公積金個人住房貸款審批主體是（）。A.受托辦理貸款銀行B.當?shù)刈》抗e金管理委員會C.當?shù)刈》抗e金管理中心D.當?shù)刈》拷灰坠芾聿块T

98、因房屋或土地滅失而應進行的登記為（）。A.變更登記B.轉移登記C.注銷登記D.撤銷登記

99、《合同法》規(guī)定，房屋租賃合同期限不得超過（）年，超過此年限超過部分無效。A.10B.15C.20D.30

100、前期物業(yè)管理合同的簽訂主體是（）。A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)服務企業(yè)B.房屋買受人和物業(yè)服務企業(yè)C.房地產(chǎn)經(jīng)紀人員和物業(yè)服務企業(yè)D.房屋買受人和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

參考答案與解析

1、答案：A本題解析：《城市房地產(chǎn)轉讓管理規(guī)定》規(guī)定，房地產(chǎn)轉讓應當以申報的成交價格作為繳納稅費的依據(jù)。成交價格明顯低于正常市場價格的，以評估價格作為繳納稅費的依據(jù)。

2、答案：C本題解析：C項，在租賃期限內，租賃房屋的所有權發(fā)生變動的，原租賃合同對承租人和房屋受讓人繼續(xù)有效。

3、答案：A本題解析：不動產(chǎn)登記收費包括不動產(chǎn)登記費和證書工本費。不動產(chǎn)登記費按件收取，不得按照不動產(chǎn)的面積、體積或者價款的比例收取。具體收費標準由國務院有關部門會同價格主管部門規(guī)定。

4、答案：D本題解析：依據(jù)《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等有關規(guī)定，房地產(chǎn)預售、銷售廣告，必須載明以下事項：①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱；②房地產(chǎn)經(jīng)紀機構代理銷售的，載明該機構名稱；③預售或者銷售許可證書號。廣告中僅介紹房地產(chǎn)項目名稱的，可以不必載明上述事項。

5、答案：A本題解析：A項，柔性基礎是指用抗拉、抗壓、抗彎、抗剪均較好的鋼筋混凝土材料做的基礎。B項，箱形基礎由于剛度大、整體性好、底面積較大，所以既能將上部結構的荷載較均勻地傳到地基，又能適應地基的局部軟硬不均，有效調整基底的壓力。箱形基礎能建造比其他基礎形式更高的建筑物，對于地基承載力較低的軟弱地基尤為合適。C項，筏板基礎是一塊整板把所有的單獨基礎連在一起，使地基土的單位面積壓力減小，從而使得筏板基礎適用于地基土承載力較低的情況。D項，埋置深度大于4m的，為深基礎；埋置深度小于4m的，為淺基礎；基礎直接做在地表面上的，為不埋基礎。

6、答案：C本題解析：變更登記，是指不動產(chǎn)物權的權利歸屬主體不變，而只是不動產(chǎn)登記的其他內容發(fā)生變化時進行的登記。如王某自建的房屋已辦理了房屋所有權登記，因生活需要，王某依法在原房屋上又加建一層，房屋面積增加了100m2。該房屋所有權屬王某沒有變化，但房屋的面積發(fā)生了變化，王某應當向不動產(chǎn)登記機構申請變更登記。

7、答案：A本題解析：按不同的分類方式，房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務可分為不同類型：①根據(jù)標的房地產(chǎn)所處的市場類型，可以分為新建商品房經(jīng)紀業(yè)務和存量房經(jīng)紀業(yè)務。②根據(jù)房地產(chǎn)交易的類型，可分為房地產(chǎn)買賣經(jīng)紀業(yè)務和房地產(chǎn)租賃經(jīng)紀業(yè)務。③根據(jù)標的房地產(chǎn)的用途，可以分為居住房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務（或住宅經(jīng)紀業(yè)務）和商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務。④根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的方式，可以分為房地產(chǎn)居間業(yè)務和房地產(chǎn)代理業(yè)務。BD兩項，按照服務性質，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構所提供的服務項目可分為基本服務和延伸服務。其中，延伸服務的內容包括房地產(chǎn)抵押貸款代辦、不動產(chǎn)登記手續(xù)代辦等。

8、答案：B本題解析：套內使用面積與建筑面積的比值，俗稱得房率（以下稱K值），K值越大，得房率就越高。K值與建筑形式有關，如板式住宅的K值一般在80%以上，板式住宅的K值一般大于塔式住宅的K值。

9、答案：A本題解析：對應期房和現(xiàn)房的交易價格就是期房價和現(xiàn)房價。在期房和現(xiàn)房品質相同的情況下，期房價格低于現(xiàn)房價格。期房價格和現(xiàn)房價格二者的關系為：期房價格＝現(xiàn)房價格－預計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值－風險補償?，F(xiàn)實中通常出現(xiàn)同地段的期房價格比現(xiàn)房價格高的現(xiàn)象，這主要是由于兩者的品質、付款進度不相同，如期房的戶型和環(huán)境較好、不需要現(xiàn)在付清全款等。

10、答案：C本題解析：房地產(chǎn)的分類方式有多種，按照房地產(chǎn)的用途，可將其分為：①居住房地產(chǎn)；②辦公房地產(chǎn)；③零售商業(yè)房地產(chǎn)；④旅館房地產(chǎn)；⑤餐飲房地產(chǎn)；⑥體育和娛樂房地產(chǎn)；⑦工業(yè)房地產(chǎn)；⑧農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)；⑨特殊用途房地產(chǎn)；⑩綜合用途房地產(chǎn)。

11、答案：D本題解析：房屋租賃期限，是指承租人使用出租人房屋的期限。租賃合同的租賃期限均不得超過20年，租賃期限超過20年的，超過部分無效。出租人有權在簽訂租賃合同時明確租賃期限，并在租賃期滿后，收回房屋。承租人有義務在房屋租賃期滿后返還所承租的房屋。

12、答案：D本題解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員資格證書實行登記服務制度。中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會負責全國房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員職業(yè)資格證書登記服務的具體工作，接受國務院住房城鄉(xiāng)建設行政管理部門、人力資源社會保障行政管理部門的指導和監(jiān)督。地方房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織等單位接受中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會委托，協(xié)同做好本行政區(qū)域內房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員職業(yè)資格證書登記服務工作。

13、答案：B本題解析：房地產(chǎn)價格趨勢分析是確定擬交易房地產(chǎn)價格的一種方法，最常用的即為長期趨勢法，是指根據(jù)房地產(chǎn)價格在過去和現(xiàn)在較長時期內形成的變動規(guī)律作出判斷，借助歷史統(tǒng)計資料和現(xiàn)實調查資料來推測未來，通過對資料的統(tǒng)計、分析得出一定的變動規(guī)律，并假定其過去形成的趨勢在未來繼續(xù)存在，而推測未來的房地產(chǎn)的價格。這種方法的理論依據(jù)是事物的過去和未來是有聯(lián)系的，事物的現(xiàn)實是其歷史發(fā)展的結果，而事物的未來又是其現(xiàn)實的延伸。

14、答案：C本題解析：住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的大中維修和更新、改造。

15、答案：C本題解析：房屋戶型圖中房屋朝向一般為“上北下南、左西右東”，并用箭頭或指針標注正北方向。通過房屋戶型圖可以清晰地看到該戶型的房屋朝向、入口、房間內部布局（包括客廳、臥室廚房、衛(wèi)生間、陽臺的布局、數(shù)量和組合關系）以及門、窗的位置等。從圖中可以看出，該房屋權屬證書記載的房屋位于1層的中間部位。

16、答案：C本題解析：存量房租賃，主要查驗屋內設施設備、家具、家電的使用狀況是否良好，記錄各類計量表的讀數(shù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀人員要根據(jù)現(xiàn)場查看情況，邊檢查邊記錄下房屋各項設施設備的基本情況，并填寫房屋交接單。

17、答案：A本題解析：更正登記是對原登記權利的涂銷，同時對真正權利進行登記?！段餀喾ā芬?guī)定，權利人、利害關系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項有誤的，權利人、利害關系可以向不動產(chǎn)登記機構申請更正登記。變更登記是指不動產(chǎn)物權的權利歸屬主體不變，而只是不動產(chǎn)登記的其他內容發(fā)生變化時進行的登記。

18、答案：A本題解析：房屋戶型圖中房屋朝向一般為“上北下南、左西右東”，并用箭頭或指針標注正北方向。通過房屋戶型圖可以清晰地看到該戶型的房屋朝向、入口、房間內部布局（包括客廳、臥室廚房、衛(wèi)生間、陽臺的布局、數(shù)量和組合關系）以及門、窗的位置等。根據(jù)圖中指針標注的正北方向可以判斷出此房屋戶型為南北朝向。

19、答案：B本題解析：自2008年3月1日起，對個人出租住房取得的收入，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。本題中，應繳納房產(chǎn)稅為：5000×4%＝200（元）。

20、答案：D本題解析：土地和房屋抵押權登記的類別包括：①首次登記；②變更登記；③轉移登記；④注銷登記。異議登記是利害關系人對不動產(chǎn)登記簿記載的權利提出異議并記入登記簿的行為，是在更正登記不能獲得權利人同意后的補救措施。

21、答案：A本題解析：等額本金還款的計算公式為：式中，At為第t月的還款額；P為貸款全額；n為按月計算的貸款期限；i為月利率。題中，貸款月利率i＝5%/12，按月計算的貸款期限n＝20×12＝240（個月），計算王某第1個月的還款額，即t＝1，代入公式得：

22、答案：C本題解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)主要是幫助房地產(chǎn)出售者、出租人尋找到房地產(chǎn)的購買者、承租人，或者幫助房地產(chǎn)的購買者、承租人尋找到其欲購買、承租的房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)市場運行的潤滑劑。在成熟的房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)居房地產(chǎn)業(yè)的主體地位。

23、答案：D本題解析：按照房地產(chǎn)流轉次數(shù)分，房屋買賣市場可以分為：①新房市場，又稱增量房市場，是指新建商品房等房地產(chǎn)的初次交易市場，其市場銷售的主體是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等單位；②存量房市場，又稱二手房市場，是指已經(jīng)發(fā)生過一次或多次產(chǎn)權轉移的房地產(chǎn)的交易市場，其市場銷售主體是擁有房屋產(chǎn)權的個人或單位等所有者。

24、答案：C本題解析：配租對象選擇公共租賃住房后，公共租賃住房所有權人或者其委托的運營單位與配租對象應當簽訂書面租賃合同。公共租賃住房租賃合同期限為5年。租賃合同簽訂前，所有權人或者其委托的運營單位應當將租賃合同中涉及承租人責任的條款內容和應當退回公共租賃住房的情形向承租人明確說明。

25、答案：A本題解析：計算土地增值稅應納稅額，并不是直接對轉讓房地產(chǎn)所取得的收入征稅，而是要對收入額減除國家規(guī)定的各項扣除項目金額后的余額算征稅（這個余額就是納稅人在轉讓房地產(chǎn)中獲取的增值額）。納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。

26、答案：D本題解析：存量房買賣中，由于產(chǎn)權轉移復雜等原因，自行交割會存在較大的資金和權屬風險，一般不推薦自行交割。實踐中，如買賣雙方堅持自行交割或者所在城市有實行資金監(jiān)管的，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員要告知買方交易資金交割中存在的風險。登記部門一般要求買賣雙方在辦理房屋轉移登記手續(xù)時，提交放棄資金監(jiān)管聲明或交易資金自行劃轉聲明，聲明交易過程中發(fā)生的資金及權屬風險由交易雙方自行承擔。

27、答案：B本題解析：按照構造方式，墻體分為：①實體墻，是指用普通磚和其他實心砌塊砌筑而成的墻；②空心墻，是指用普通磚和其他實心砌塊砌筑而成的墻；③復合墻，是指用兩種以上材料組合而成的墻。B項屬于按照受力情況對墻體進行的分類。

28、答案：C本題解析：房屋轉租一般是指商品房屋轉租。商品房屋轉租，是指房屋承租人將承租的商品房屋再出租的行為。轉租要求包括：①轉租的房屋必須合法，禁止出租房屋的情形也適用于轉租的房屋；②須經(jīng)出租人書面同意；③轉租期限不得超過原合同規(guī)定的期限。

29、答案：C本題解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務服務費用收款不規(guī)范的表現(xiàn)包括：①房地產(chǎn)經(jīng)紀服務未實行明碼標價，未在經(jīng)營場所醒目位置標明房地產(chǎn)經(jīng)紀服務項目、服務內容、收費標準以及相關房地產(chǎn)價格和信息的；②房地產(chǎn)經(jīng)紀機構收取未予標明的費用的；③房地產(chǎn)經(jīng)紀機構利用虛假標價，或者通過混合標價、捆綁標價等使人誤解的標價內容和標價方式進行價格欺詐的；④對交易當事人隱瞞真實的房屋交易信息，低價收進高價賣（租）出房屋賺取差價構成價格違法行為的；⑤房地產(chǎn)經(jīng)紀機構未完成房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同約定事項，或者服務未達到房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同約定標準的，收取傭金的；⑥兩家或者兩家以上房地產(chǎn)經(jīng)紀機構合作開展同一宗房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務，未按照一宗業(yè)務收取傭金，或者向委托人增加收費的。

30、答案：C本題解析：從因素影響的范圍角度，可將影響房地產(chǎn)價格的因素分為：①一般因素；②區(qū)域因素；③個別因素。其中，區(qū)域因素是指對某一特定范圍的房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響的因素，包括：①交通因素；②外部配套設施因素；③周圍環(huán)境和景觀因素等。A項屬于一般因素；BD兩項屬于個別因素。

31、答案：A本題解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應該告知當事人在合同中約定房屋及其設施設備的維修責任。如沒有特別的約定，維修責任通常由出租人承擔。建議事先約定清楚，以免將來產(chǎn)生糾紛。

32、答案：D本題解析：編制房屋狀況說明書，能更加系統(tǒng)、全面、詳細反映房屋狀況。這對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構有著重要意義，包括：①加強對委托房屋狀況的全面認識；②提升客戶對經(jīng)紀服務的認同和信賴；③降低房地產(chǎn)交易風險；④防范房地產(chǎn)交易有關糾紛；⑤積累房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)。

33、答案：B本題解析：在簽訂定金條款或者定金合同時，經(jīng)紀人員應說明定金合同（或者定金條款）是實際交付后才生效，且適用定金罰則時以實際交付的數(shù)額為準，告知當事人定金罰則的適用條件。

34、答案：A本題解析：從因素影響的范圍角度，可將影響房地產(chǎn)價格的因素分為：①一般因素；②區(qū)域因素；③個別因素。其中，一般因素即對國家或某城市房地產(chǎn)價格普遍產(chǎn)生影響的因素，包括社會因素、經(jīng)濟因素、行政因素、人口因素等。其中，社會因素包括：①政治安定狀況；②社會治安狀況；③城市化等。B項屬于經(jīng)濟因素；CD兩項屬于行政因素。

35、答案：A本題解析：根據(jù)貸款性質，個人住房貸款分為：①商業(yè)性個人住房貸款，是指商業(yè)銀行用其信貸資金向購買、建造和大修各類型住房的個人所發(fā)放的自營性貸款。②住房公積金貸款，是指由各地住房公積金管理中心運用歸集的住房公積金，委托銀行向購買、建造和大修各類型住房的住房公積金繳存職工發(fā)放的住房貸款。③個人住房組合貸款，是指借款人申請個人住房公積金的貸款額不足以支付購房所需資金時，其不足部分向銀行申請商業(yè)性個人住房貸款，個人住房公積金貸款和商業(yè)性個人住房貸款兩者的組合，稱之為組合貸款。

36、答案：D本題解析：不動產(chǎn)登記機構應當履行的職責為：①查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料；②就有關登記事項詢問申請人；③如實、及時登記有關事項；④法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責。此外，不動產(chǎn)登記機構沒有權利的行為包括：①不得要求對不動產(chǎn)進行評估；②不得以年檢等名義進行重復登記；③不得有超出登記職責范圍的其他行為。

37、答案：A本題解析：對客源信息分類是將不同的、雜亂無序的客源信息按一定標準、方法加以整理歸類?？驮葱畔⒖梢园床煌姆椒ㄟM行分類，在實際工作中，通常是按照方便查詢的方式進行分類。按照客戶特征對客戶進行的分類如表2所示。其中，根據(jù)客戶的需求或交易類型，可將客戶分為買房客戶和租房客戶。表2客戶分類表

38、答案：B本題解析：房屋租賃市場的特點有：①租賃價格相對穩(wěn)定。與房屋買賣價格相比，房屋租金能夠保持一個比較穩(wěn)定的水平。②季節(jié)性變化明顯。承租房屋的行為通常具有短期性的特點。③交易更為頻繁。房屋出租在城市、城市郊區(qū)乃至鄉(xiāng)鎮(zhèn)，都是十分普遍的現(xiàn)象，且呈現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢。④屬地區(qū)性市場。房屋租賃市場規(guī)模、價格水平、供求狀況、價格走勢等因房屋所處不同地區(qū)而存在較大差異，是地區(qū)性市場。

39、答案：B本題解析：《城市房地產(chǎn)轉讓管理規(guī)定》規(guī)定，房地產(chǎn)轉讓當事人在房地產(chǎn)轉讓合同簽訂后90日內持房地產(chǎn)權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格

40、答案：D本題解析：根據(jù)《物權法》，按份共有的房屋和共同共有的房屋在買賣時有所不同：①按份共有房屋的份額處分更為靈活。通常情況下，按份共有人可隨時請求分割共有房屋，并自由處分分割所得份額，而且即便在共有條件下，按份共有人也可轉讓其份額，其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購買權；而共同共有人只有在共有基礎喪失或者有重大理由需要分割共有房屋時，才可請求分割。②共同共有房屋的買賣條件較為嚴苛。除非另有約定，共同共有人處分共有房屋，須經(jīng)全體共同共有人同意；而按份共有人處分共有房屋，需經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人同意即可。

41、答案：C本題解析：買方不需要貸款的存量房交易中，通過第三方專用賬戶劃轉交易資金的一般流程為：①簽訂資金監(jiān)管協(xié)議。交易雙方持存量房買賣合同、房地產(chǎn)權屬證書、本人身份證明，與交易保證機構簽訂資金監(jiān)管（劃轉）協(xié)議。②買方將交易資金存入監(jiān)管賬戶。買方將交易資金一次性或分期存入監(jiān)管專用賬戶。交易保證機構為買方出具交易資金監(jiān)管憑證。③辦理不動產(chǎn)轉移登記。交易雙方持資金監(jiān)管協(xié)議、交易資金監(jiān)管憑證、不動產(chǎn)轉移登記所需材料申請辦理不動產(chǎn)轉移登記。④劃轉交易資金。保證機構向賣方及銀行出具交易結算資金支取憑證，并通知銀行將監(jiān)管專用賬戶中相應的交易資金劃轉給賣方，交易完成。

42、答案：D本題解析：住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，專項用于物業(yè)共用部位、共用設施沒備保修期滿后的大中維修和更新、改造。商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積繳存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積繳存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%～8%，所以該業(yè)主交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為12～19.2萬元。

43、答案：D本題解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和經(jīng)紀人員為獲取報酬而從事的以促成房地產(chǎn)交易為核心內容的主要工作。房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務有基本業(yè)務和延伸業(yè)務之分，基本業(yè)務是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構從提供交易信息到促成交易合同簽訂這一階段的服務，延伸業(yè)務是指交易達成后的代辦貸款、代辦登記等后續(xù)服務。

44、答案：B本題解析：合同法的基本原則包括：①平等原則；②自愿原則；③公平原則；④誠實守信原則；⑤守法和公序良俗原則。其中，合同自愿原則是民法上意思自治原則的具體體現(xiàn)，它貫徹于合同動態(tài)發(fā)展的整個過程，包括訂約自由、選擇合同相對人的自由、決定合同內容的自由、選擇合同方式的自由、變更和解除合同的自由等。

45、答案：A本題解析：土地面積測算的方法可分為圖解法和解析法兩大類。凡是從圖上直接量算面積或由圖上采集數(shù)據(jù)計算面積的，均為圖解法。凡是由實地采集計算元素（坐標、邊長等）用數(shù)學公式或數(shù)學模型計算面積的，均為解析法。

46、答案：A本題解析：房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，以房產(chǎn)的價值和租金收入為計稅依據(jù)，向房產(chǎn)的所有人或經(jīng)營管理人征收的一種財產(chǎn)稅。自2008年3月1日起，對個人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。則本題中，張某每年應繳納的房產(chǎn)稅為：3000×12×4%＝1440（元）。

47、答案：A本題解析：存量房買賣可以自行成交，也可以通過經(jīng)紀機構居間成交，無論哪種成交方式，房屋買賣的一般流程如下：①買賣雙方簽訂房屋買賣合同；②經(jīng)紀機構或買賣雙方到房地產(chǎn)管理部門申請房源核驗與購房資格審核及辦理房屋買賣合同網(wǎng)簽（如有）；③買賣雙方辦理交易資金監(jiān)管及購房貸款（如需要）；④買賣雙方按照規(guī)定繳納有關稅費；⑤買賣雙方申請不動產(chǎn)轉移登記；⑥買方領取不動產(chǎn)權屬證書，賣方收款、交付物業(yè)。

48、答案：C本題解析：15.登記是物權的公示最主要的方法。除法定生效和事實行為成就時生效的情形外，其他行為導致不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，均應當依法申請登記，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。

49、答案：B本題解析：住宅類不動產(chǎn)登記費按件向登記申請人收取，當事各方共同申請登記的，由登記為不動產(chǎn)權利人的一方繳納。規(guī)劃用途為住宅的房屋及其建設用地使用權登記收費標準為每件80元；非住宅類不動產(chǎn)登記收費標準為每件550元。向一個以上不動產(chǎn)權利人核發(fā)權屬證書的，每增加一本證書加收證書工本費10元。

50、答案：A本題解析：樓梯一般的組成部位包括：①樓梯段，由若干個踏步組成的供層間上下行走的傾斜構件，是樓梯的主要使用和承重部分；②休息平臺，指聯(lián)系兩個傾斜樓梯段之間的水平構件，主要作用是供人行走時緩沖疲勞和分配從樓梯到達各樓層的人流；③欄桿和扶手，設置在樓梯段和休息平臺臨空邊緣的安全保護構件。

51、答案：D本題解析：在新建商品房的查驗和交接中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應提供的資料包括：①住宅質量保證書；②住宅使用說明書；③建設工程竣工驗收備案證明等。買受人應帶好身份證明、前期物業(yè)管理合同、臨時管理規(guī)約和書面交房通知。D項，購房合同屬于存量房買賣查驗的前期準備中買方需要準備的資料。

52、答案：B本題解析：房地產(chǎn)價格趨勢分析是確定擬交易房地產(chǎn)價格的一種方法，最常用的即為長期趨勢法，是指根據(jù)房地產(chǎn)價格在過去和現(xiàn)在較長時期內形成的變動規(guī)律作出判斷，借助歷史統(tǒng)計資料和現(xiàn)實調查資料來推測未來，通過對資料的統(tǒng)計、分析得出一定的變動規(guī)律，并假定其過去形成的趨勢在未來繼續(xù)存在，而推測未來的房地產(chǎn)的價格。這種方法的理論依據(jù)是事物的過去和未來是有聯(lián)系的，事物的現(xiàn)實是其歷史發(fā)展的結果，而事物的未來又是其現(xiàn)實的延伸。

53、答案：C本題解析：房屋出租人應主動到房屋所在地稅務機關辦理納稅申報。出租房屋行為應繳納的稅主要有：增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、個人所得稅等。

54、答案：B本題解析：A項，房屋租賃合同訂立后三十日內，房屋租賃當事人應當?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門辦理房屋租賃登記備案。BC兩項，在進行房屋租賃登記備案時應當提交房屋租賃合同、房屋租賃當事人身份證明、房屋所有權證書或者其他合法權屬證明和直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門規(guī)定的其他材料。房屋租賃當事人提交的材料應當真實、合法、有效，不得隱瞞真實情況或者提供虛假材料。D項，房屋租賃當事人可以書面委托他人代為辦理房屋租賃登記備案。

55、答案：C本題解析：買方不需要貸款的存量房交易中，通過第三方專用賬戶劃轉交易資金的一般流程為：①簽訂資金監(jiān)管協(xié)議。交易雙方持存量房買賣合同、房地產(chǎn)權屬證書、本人身份證明，與交易保證機構簽訂資金監(jiān)管（劃轉）協(xié)議。②買方將交易資金存入監(jiān)管賬戶。買方將交易資金一次性或分期存入監(jiān)管專用賬戶。交易保證機構為買方出具交易資金監(jiān)管憑證。③辦理不動產(chǎn)轉移登記。交易雙方持資金監(jiān)管協(xié)議、交易資金監(jiān)管憑證、不動產(chǎn)轉移登記所需材料申請辦理不動產(chǎn)轉移登記。④劃轉交易資金。保證機構向賣方及銀行出具交易結算資金支取憑證，并通知銀行將監(jiān)管專用賬戶中相應的交易資金劃轉給賣方，交易完成。

56、答案：C本題解析：抵押權的標的物以債務人或者第三人的財產(chǎn)為限。抵押權是不轉移標的物占有的物權。抵押權的核心內容在于取得抵押物的交換價值，以該交換價值擔保債的履行，而不在于取得或者限制物的使用價值。因此，抵押權的設定與存續(xù)，無需轉移標的物的占有。抵押權設定后，抵押人仍然可以使用、收益抵押物，并可依法處分抵押物。

57、答案：D本題解析：房地產(chǎn)的供給有限特性，使得房地產(chǎn)具有獨占性。一定位置，特別是好位置的房地產(chǎn)被人占用之后，占用者可以獲得生產(chǎn)或生活的場所，享受特定的光、熱、空氣、雨水和風景，或可以支配相關的自然資源和生產(chǎn)力。

58、答案：C本題解析：預告登記，是指為保全一項以將來發(fā)生的不動產(chǎn)物權變動為目的的請求權的不動產(chǎn)登記。有下列情形之一的，當事人可以按照約定申請不動產(chǎn)預告登記：①商品房等不動產(chǎn)預售的；②不動產(chǎn)買賣、抵押的；③以預購商品房設定抵押權的；④法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

59、答案：B本題解析：房屋租賃市場的特點有：①租賃價格相對穩(wěn)定。與房屋買賣價格相比，房屋租金能夠保持一個比較穩(wěn)定的水平。②季節(jié)性變化明顯。承租房屋的行為通常具有短期性的特點。③交易更為頻繁。房屋出租在城市、城市郊區(qū)乃至鄉(xiāng)鎮(zhèn)，都是十分普遍的現(xiàn)象，且呈現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢。④屬地區(qū)性市場。房屋租賃市場規(guī)模、價格水平、供求狀況、價格走勢等因房屋所處不同地區(qū)而存在較大差異，是地區(qū)性市場。

60、答案：A本題解析：抵押權登記，是指不動產(chǎn)登記機構根據(jù)抵押當事人的申請。依法將抵押權設立、轉移、變動等事項在登記簿上予以記載的行為。B項，變更登記是指因不動產(chǎn)權利人的姓名、名稱或者不動產(chǎn)坐落等發(fā)生變更而進行的登記。王某將房屋抵押給銀行但并未發(fā)生產(chǎn)權變更。C項，轉移登記是指因不動產(chǎn)權利人發(fā)生改變而進行的登記。房屋租賃或抵押不屬于不動產(chǎn)權利人改變。D項，更正登記是指登記機構根據(jù)當事人的申請或者依職權對登記簿的錯誤記載事項進行更正的登記。王某并未申請對錯誤記載事項進行更正。

61、答案：B本題解析：《民法總則》規(guī)定將現(xiàn)行民法通則規(guī)定的2年一般訴訟時效期間延長為3年，以適應交易方式與類型不斷創(chuàng)新、權利義務關系更趨復雜的現(xiàn)實情況，有利于更好地保護債權人合法權益。

62、答案：C本題解析：住房公積金是用于解決職工自住住房的一種工資形式，住房公積金的義務性、保障性和互助性，主要通過住房公積金的信貸政策來體現(xiàn)。

63、答案：D本題解析：房產(chǎn)分戶圖以產(chǎn)權登記戶為單位繪制，是在房產(chǎn)分丘圖基礎上繪制的細部圖，以一戶產(chǎn)權人為單位，表示房屋權屬范圍的細部，以明確異產(chǎn)毗連房屋的權利界線，是不動產(chǎn)權證（房屋權屬證書）的附圖。房產(chǎn)分戶圖的比例尺一般為1:200；表示的主要內容有房屋權界線、四面墻體的歸屬和樓梯、走道等部位以及門牌號、所在層次、戶號、室號、房屋建筑面積和房屋邊長等。房產(chǎn)分戶圖圖框內標注有房屋權屬面積，它包括套內建筑面積和共有分攤面積。從圖中可以看出，該幢房屋1層共有9套房屋。

64、答案：D本題解析：土地和房屋抵押權登記的類別包括：①首次登記；②變更登記；③轉移登記；④注銷登記。異議登記是利害關系人對不動產(chǎn)登記簿記載的權利提出異議并記入登記簿的行為，是在更正登記不能獲得權利人同意后的補救措施。

65、答案：A本題解析：《增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人銷售不動產(chǎn)，增值稅稅率為11%。

66、答案：A本題解析：房地產(chǎn)居間是指向委托人報告訂立房地產(chǎn)交易活動的機會或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務，撮合交易成功并向委托人收取傭金的經(jīng)紀行為。

67、答案：B本題解析：房屋租賃合同與房屋買賣合同在權屬發(fā)生轉移方面有著根本區(qū)別。后者是以轉移房屋所有權為目的，而房屋租賃合同僅轉移房屋的使用權，所有權并不發(fā)生變動，承租人僅能依合同約定對租賃房屋進行使用、收益，而不得處分。

68、答案：C本題解析：房地產(chǎn)市場的參與者包括房地產(chǎn)交易雙方、為交易雙方提供服務的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和其他專業(yè)服務機構，以及對交易等行為進行管理的行政主管部門和行業(yè)組織。其中，其他專業(yè)服務機構主要包括金融機構、律師事務所、會計師事務所和房地產(chǎn)估價機構。選項C屬于房地產(chǎn)市場的管理者。

69、答案：D本題解析：2016年2月，中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會印發(fā)《關于調整個人住房信貸政策有關問題的通知》（銀發(fā)[2016]26號）規(guī)定，在不實施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住推進再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整為不低于30%。

70、答案：D本題解析：《物權法》規(guī)定，權利人、利害關系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。不動產(chǎn)登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。

71、答案：B本題解析：土地、房屋登記等不動產(chǎn)登記是以維護不動產(chǎn)交易安全與效率為目的的法律制度，是采取登記方式來公示土地、房屋的所有權等物權的歸屬。因此，登記信息應當是公開的。從國際慣例上看，不動產(chǎn)登記的登記資料公開有兩種模式：①完全公開，指不動產(chǎn)登記資料完全公開，任何人都可以查詢、復制。奧地利、法國采取此種模式。②有限公開，指不動產(chǎn)登記資料的內容、可查詢的群體不是全部的，而是部分的、有限的。我國采取了有限公開模式。

72、答案：A本題解析：承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。

73、答案：C本題解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀人員帶領客戶實地看房的注意事項包括：①約看要求要明確。②與客戶大方溝通。③及時了解客戶真正需求。④及時回訪。帶看后，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員一定要根據(jù)實際情況安排回訪，詢問客戶意向。A項，新建商品房銷售中通常使用訂金、意向金等策略。B項，帶看后，若客戶表示需要進一步考慮，切莫強買強賣。D項，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構不得索取傭金以外的其他報酬。

74、答案：A本題解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀機構在編制房屋狀況說明書時，需要注意下列事項：①根據(jù)親自查看的情況，真實描述、詳細記錄房屋狀況和信息；②房屋產(chǎn)權狀況、房屋交易信息，是房地產(chǎn)經(jīng)紀人員根據(jù)房屋權利人提供的資料或說明編寫的，但要到登記部門核實權益狀況是否真實；③房屋狀況說明書應及時更新；④房屋狀況說明書編制及更新要經(jīng)委托人簽字確認，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構加蓋公章后生效。

75、答案：C本題解析：房屋實地查看的操作要點包括：①房屋區(qū)位狀況實地查看；②房屋實物狀況實地查看；③房屋物業(yè)管理狀況實地查看；④配置家具、家電情況及房屋使用相關費用調查；⑤其他事項調查。其中，房屋實物狀況查看的內容包括：①建筑規(guī)模；②空間布局；③房屋用途；④層高或室內凈高；⑤房齡（或竣工日期、建成年月、建成年份、建成年代）和設計使用年限；⑥裝飾裝修；⑦設施設備；⑧通風、保溫、隔熱、隔聲、防水等情況；⑨梯戶比。其中，對設施設備的查看又包括給水、排水、采暖、通風與空調、燃氣、電梯、互聯(lián)網(wǎng)、有線電視等設施設備的配置情況（有或無）、類型、性能等。

76、答案：C本題解析：房屋實地查看的操作要點包括：①房屋區(qū)位狀況實地查看；②房屋實物狀況實地查看；③房屋物業(yè)管理狀況實地查看；④配置家具、家電情況及房屋使用相關費用調查；⑤其他事項調查。其中，房屋區(qū)位狀況查看的內容主要有：坐落、樓層、朝向、交通設施、環(huán)境狀況、嫌惡設施、景觀狀況以及配套設施。

77、答案：A本題解析：轉移登記是指不動產(chǎn)權利人發(fā)生改變而進行的登記。一般來說，轉移登記適用的情形包括：①買賣、繼承、遺贈、贈與、互換不動產(chǎn)的；②以不動產(chǎn)作價出資（入股）的；③不動產(chǎn)分割、合并導致權屬發(fā)生轉移的；④共有人增加或者減少以及共有不動產(chǎn)份額變化的；⑤因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導致不動產(chǎn)權屬發(fā)生轉移的；⑥因主債權轉移引起不動產(chǎn)抵押權轉移的；⑦因需役地不動產(chǎn)權利轉移引起地役權轉移的；⑧法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他不動產(chǎn)權利轉移情形。

78、答案：B本題解析：在存量房買賣查驗的前期準備環(huán)節(jié)，賣方需要準備的資料包括：身份證明、合同約定轉移的各種設施設備使用說明、各項交費憑證、物業(yè)服務合同和管理規(guī)約、鑰匙等。

79、答案：A本題解析：《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定，賣方故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實，訂立的房屋買賣合同導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

80、答案：C本題解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同的填寫要求包括：①合同簽訂雙方的基本信息；②房屋基本情況；③掛牌價格或出租要求；④房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的內容；⑤房地產(chǎn)經(jīng)紀服務期限及完成標準；⑥委托權限；⑦房地產(chǎn)經(jīng)紀服務費用及其支付方式；⑧違約責任和糾紛解決方式；⑨簽章與簽名。其中，服務費用是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構提供房地產(chǎn)經(jīng)紀服務應得的服務報酬，由傭金和代辦服務費兩部分構成。經(jīng)紀服務費用由誰支付、收費標準以及支付方式，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應向委托人進行說明，由委托人確認后填寫。

81、答案：D本題解析：按照構造形式，基礎分為：①條形基礎；②獨立基礎；③筏板基礎；④箱形基礎；⑤樁基礎。其中，箱形基礎主要是指由底板、頂板、側板和一定數(shù)量內隔墻構成的整體剛度較好的鋼筋混凝土箱形結構。箱形基礎由于剛度大、整體性好、底面積較大，所以既能將上部結構的荷載較均勻地傳到地基，又能適應地基的局部軟硬不均，有效調整基底的壓力。箱形基礎能建造比其他基礎形式更高的建筑，對于地基承載力較低的軟弱地基尤為合適。

82、答案：B本題解析：預告登記是指為了確保債權的實現(xiàn)和物權的獲得，按照約定向不動產(chǎn)登記機構申請辦理的預先登記。最常見的預告登記是預購商品房的預告登記?！段餀喾ā返诙畻l規(guī)定：當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。

83、答案：C本題解析：變更登記，是指不動產(chǎn)物權的權利歸屬主體不變，而只是不動產(chǎn)登記的其他內容發(fā)生變化時進行的登記。如王某自建的房屋已辦理了房屋所有權登記，因生活需要，王某依法在原房屋上又加建一層，房屋面積增加了100m2。該房屋所有權屬王某沒有變化，但房屋的面積發(fā)生了變化，王某應當向不動產(chǎn)登記機構申請變更登記。

84、答案：C本題解析：非收益性房地產(chǎn)是指不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)，例如未開發(fā)的土地、行政辦公樓、學校、教堂、寺廟等。判定一宗房地產(chǎn)是收益性房地產(chǎn)還