碧桂園政府關(guān)系的建立與維護(hù)

好風(fēng)憑借力，送我上青云

——政府關(guān)系的建立與維護(hù)王琦◎主講與政府的關(guān)系建立與維護(hù)相識(shí)—相知—相“戀”1相識(shí)相識(shí)與政府的相識(shí)，不會(huì)是“第一次親密接觸”更不會(huì)是“暮然回首，那人卻在燈火闌珊處”，而是有“預(yù)謀”的。有“預(yù)謀”的相識(shí)拜會(huì)來(lái)訪宴請(qǐng)相識(shí)之前了解政府的家底——中國(guó)政府官員級(jí)別分類(lèi)含正、副職下的十級(jí)干部國(guó)家級(jí)干部正副國(guó)家級(jí)領(lǐng)導(dǎo)一共約70個(gè)左右，嚴(yán)格說(shuō)他們都是中央領(lǐng)導(dǎo)。國(guó)家級(jí)干部一級(jí)干部國(guó)家級(jí)正職中共中央總書(shū)記國(guó)家主席中央軍委主席全國(guó)人大常委會(huì)委員長(zhǎng)國(guó)務(wù)院總理全國(guó)政協(xié)主席中共中央政治局常委

二級(jí)干部國(guó)家級(jí)副職國(guó)家副主席中央軍委副主席全國(guó)人大常委會(huì)副委員長(zhǎng)國(guó)務(wù)院副總理全國(guó)政協(xié)副主席中共中央政治局委員，候補(bǔ)委員，中央紀(jì)委書(shū)記，中央書(shū)記處書(shū)記，最高人民法院院長(zhǎng)，最高人民檢察院檢察長(zhǎng)省部級(jí)干部省部級(jí)領(lǐng)導(dǎo)不止有省長(zhǎng)和部長(zhǎng)，一個(gè)省的省委，政府、人大、政協(xié)的一把手都是（四套班子），此外被稱(chēng)為自治區(qū)政府主席，銀行行長(zhǎng)，局長(zhǎng)，主任的官員都有可能是正省部級(jí)。特殊機(jī)構(gòu)新疆建設(shè)生產(chǎn)兵團(tuán)政委、司令也是。四套領(lǐng)導(dǎo)班子四套領(lǐng)導(dǎo)班子黨委省/市委書(shū)記副書(shū)記常委政府省/市長(zhǎng)常務(wù)副省/市長(zhǎng)副省/市長(zhǎng)人大人大主任副主任政協(xié)主席副主席“四套班子”的職責(zé)：黨委負(fù)責(zé)黨務(wù)，研究決策，制定方針，交政府執(zhí)行；政府負(fù)責(zé)行政事務(wù)，具體執(zhí)行黨委的決定；人大是討論"重大"決議，選舉產(chǎn)生政府主要領(lǐng)導(dǎo)人，質(zhì)詢(xún)政府決議；政協(xié)是負(fù)責(zé)對(duì)人大查漏補(bǔ)缺。法院檢察院國(guó)務(wù)院下屬機(jī)構(gòu)除了叫“部”的外，某總局也是正部級(jí)單位。叫局的副部級(jí)。省部級(jí)干部三級(jí)干部省部級(jí)正職國(guó)家各部部長(zhǎng)各省、直轄市政府正職如：江蘇省省長(zhǎng)

重慶市市長(zhǎng)

四級(jí)干部省部級(jí)副職國(guó)家各部副部長(zhǎng)各省、直轄市政府副職

如：江蘇省副省長(zhǎng)

重慶市副市長(zhǎng)副省級(jí)城市政府正職

如：南京市市長(zhǎng)我國(guó)城市分級(jí)：直轄市、副省級(jí)市、地級(jí)市、縣級(jí)市我國(guó)城市分級(jí)市分縣級(jí)市、地級(jí)市、副省級(jí)市、直轄市，級(jí)別從正處到副國(guó)級(jí)不等。（江蘇昆山2012年GDP2725億元，高西藏幾倍（696億元），市委書(shū)記提半級(jí)也才是副廳局級(jí)，還是夠不上高級(jí)干部。）縣級(jí)市地級(jí)市副省級(jí)市直轄市辨析領(lǐng)導(dǎo)級(jí)別四步法第一步：看城市直轄市＞副省級(jí)城市＞地級(jí)市＞副省級(jí)所轄區(qū)縣＞地市所轄區(qū)縣注：副省級(jí)城市所轄區(qū)縣為副地市級(jí)

地級(jí)市所轄區(qū)縣為縣級(jí)單位第二步：看部門(mén)政府“四套班子”＞直屬?gòu)d局＞所屬處室注：四套班子：市委書(shū)記、市長(zhǎng)、縣長(zhǎng)等

直屬?gòu)d局：如國(guó)土局、建設(shè)局等所屬處室：如科技成果處等第三步：看官職正職＞副職第四步：算級(jí)別城市、部門(mén)、官職三方面每降一級(jí)，干部級(jí)別隨之降一級(jí)直轄市副省級(jí)城市地級(jí)市副省級(jí)所轄區(qū)縣地級(jí)市所轄區(qū)縣政府正職3級(jí)干部政府副職下屬部門(mén)正職下屬部門(mén)副職部門(mén)處室正職部門(mén)處室副職辨析領(lǐng)導(dǎo)級(jí)別四步法：示意圖依次降級(jí)依次降級(jí)試一試！我國(guó)干部級(jí)別五級(jí)干部廳局(地)正職各省、直轄市廳局正職：如河北省交通廳廳長(zhǎng)，重慶市財(cái)政局局長(zhǎng)副省級(jí)城市政府副職：如寧波市副市長(zhǎng)各地級(jí)市政府正職：如蘇州市市長(zhǎng)六級(jí)干部廳局(地)副職各省、直轄市廳局副職：如黑龍江省建設(shè)廳副廳長(zhǎng)、上海市文化局副局長(zhǎng)副省級(jí)城市所屬各局正職，區(qū)縣政府正職：如南京市教育局局長(zhǎng)、江寧區(qū)區(qū)長(zhǎng)各地級(jí)市政府副職：如蘇州市副市長(zhǎng)省、直轄市：職能部門(mén)正職副省級(jí)城市：政府副職地市：政府正職省、直轄市：職能部門(mén)副職副省級(jí)城市：職能部門(mén)正職地市：政府副職我國(guó)干部級(jí)別七級(jí)干部縣處級(jí)正職各省、直轄市所屬處室正職：如江蘇省科技廳農(nóng)村科技處處長(zhǎng)副省級(jí)城市所屬各局副職、區(qū)縣政府副職：如沈陽(yáng)市衛(wèi)生局副局長(zhǎng)、浦口區(qū)副區(qū)長(zhǎng)各地級(jí)市所屬各局正職、區(qū)縣政府正職：如揚(yáng)州市勞動(dòng)局局長(zhǎng)、濱?？h縣長(zhǎng)省、直轄市：處室正職副省級(jí)城市：職能部門(mén)副職、區(qū)縣政府副職地市：職能部門(mén)正職、區(qū)縣政府正職八級(jí)干部縣處級(jí)副職各省、直轄市所屬處室副職：如江蘇省科技廳農(nóng)村科技處處長(zhǎng)副省級(jí)城市所屬處室正職、區(qū)縣各局正職：如南京市科技局科技成果處處長(zhǎng)、玄武區(qū)衛(wèi)生局局長(zhǎng)各地級(jí)市所屬各局副職、區(qū)縣政府副職：如鎮(zhèn)江市民政局副局長(zhǎng)、張家港市副市長(zhǎng)省、直轄市：處室副職副省級(jí)城市：處室正職、區(qū)縣職能部門(mén)正職地市：職能部門(mén)副職、區(qū)縣政府副職我國(guó)干部級(jí)別九級(jí)干部鄉(xiāng)科級(jí)正職各地級(jí)市黨委、人大、政府、政協(xié)的下屬單位所屬科室正職各縣市黨委、人大、政府、政協(xié)的下屬單位正職各鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委，政府正職十級(jí)干部鄉(xiāng)科級(jí)副職各地級(jí)市黨委、人大、政府、政協(xié)的下屬單位所屬科室副職；各縣市黨委、人大、政府、政協(xié)的下屬單位副職；各鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委，政府副職；地市：科室正職縣市：職能部門(mén)正職鄉(xiāng)鎮(zhèn)：政府正職地市：科室副職縣市：職能部門(mén)副職鄉(xiāng)鎮(zhèn)：政府副職直轄市副省級(jí)城市地級(jí)市副省級(jí)所轄區(qū)縣地級(jí)市所轄區(qū)縣政府正職3級(jí)干部4級(jí)干部5級(jí)干部6級(jí)干部7級(jí)干部政府副職4級(jí)干部5級(jí)干部6級(jí)干部7級(jí)干部8級(jí)干部下屬部門(mén)正職5級(jí)干部6級(jí)干部7級(jí)干部8級(jí)干部下屬部門(mén)副職6級(jí)干部7級(jí)干部8級(jí)干部部門(mén)處室正職7級(jí)干部8級(jí)干部部門(mén)處室副職8級(jí)干部辨析領(lǐng)導(dǎo)級(jí)別四步法：示意圖依次降級(jí)依次降級(jí)對(duì)角線上同級(jí)石家莊國(guó)土局局長(zhǎng)：7級(jí)石家莊副市長(zhǎng)：6級(jí)石家莊元氏縣縣長(zhǎng)：7級(jí)相識(shí)準(zhǔn)備三法則STEP1：自我準(zhǔn)備與身份相稱(chēng)與場(chǎng)合相稱(chēng)新人及助手投資負(fù)責(zé)人宴會(huì)或會(huì)晤名片著裝貴在“得體”正裝“高大上”西裝革履NO!花哨隨意相識(shí)準(zhǔn)備三法則STEP2：后勤準(zhǔn)備考察項(xiàng)目職位對(duì)等安排周到總部參觀時(shí)間表節(jié)點(diǎn)把控商務(wù)宴請(qǐng)賓客口味當(dāng)?shù)靥厣聼o(wú)巨細(xì)行程、車(chē)輛人員……相識(shí)準(zhǔn)備三法則STEP3：了解對(duì)方人員（女性領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)尤為關(guān)注）第一人做好背調(diào)核心人員其他人員熟悉履歷把握喜好分工了解分工對(duì)接熟記姓名熟記職位身體面對(duì)面；右手相握，稍稍用力上下?lián)u動(dòng)1~3次；時(shí)間3~5″為宜掌心稍向上表示謙恭；對(duì)方不便或忙碌中勿握手尊者優(yōu)先相識(shí)——留下良好第一印象握手：從掌心傳遞尊重順序方式細(xì)節(jié)并行時(shí)，尊者居中前后行，尊者居前

賓客左前方2~3步為宜；勿背對(duì)賓客相識(shí)——留下良好第一印象陪同：尊重賓客意愿位次距離主賓位主賓位面門(mén)為上遠(yuǎn)離為上以右為尊以長(zhǎng)為尊座次安排座次安排相識(shí)——留下良好第一印象會(huì)客：座次安排剛見(jiàn)面、告別時(shí)發(fā)，或即將發(fā)表意見(jiàn)時(shí)；不輕易向年長(zhǎng)者發(fā)；不在用餐時(shí)發(fā)起身站立；執(zhí)名片兩角（勿擋住信息）雙手接；認(rèn)真讀；妥善放相識(shí)——留下良好第一印象會(huì)客：名片禮儀優(yōu)先權(quán)給他人鄭重其事地遞雙手接收相識(shí)——留下良好第一印象送客：“身送七步”讓客戶先起身晚一步關(guān)門(mén)相識(shí)的重要場(chǎng)合——酒桌視頻鏈接案例分享大家一起來(lái)找茬！“不得當(dāng)”行為關(guān)鍵點(diǎn)回顧視頻鏈接宴請(qǐng)或會(huì)談原則１．代表公司，掌握分寸一視同仁無(wú)論政府官員職位高低，代表公司拜訪政府，注意形象和禮節(jié)有始有終拜訪政府后可發(fā)邀請(qǐng)函或感謝信給政府部門(mén)，以繼續(xù)或暫停談判NO!大吹大擂夸大承諾級(jí)別對(duì)等言辭得當(dāng)YES!宴請(qǐng)或會(huì)談原則２．團(tuán)隊(duì)協(xié)作，合理分工投資總監(jiān)vs縣長(zhǎng)投資經(jīng)理

vs部門(mén)負(fù)責(zé)人介紹公司，洽談項(xiàng)目條件維護(hù)關(guān)系，了解業(yè)務(wù)流程投資助理足夠醒目，懂得察言觀色宴請(qǐng)或會(huì)談原則思考：

假若你是投資總監(jiān)，與莫總接待某地級(jí)市市委書(shū)記，你的角色是什么？投資總監(jiān)市委書(shū)記酒桌上的減分項(xiàng)領(lǐng)導(dǎo)還沒(méi)相互喝完，你就敬酒；一人敬多個(gè)領(lǐng)導(dǎo)敬別人酒，但喝得比別人少；與領(lǐng)導(dǎo)碰杯，杯口高于領(lǐng)導(dǎo)領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)話，應(yīng)有附和，不能三心二意、打斷酒后失言，說(shuō)大話，失態(tài)，唾沫橫飛，摔酒杯把"我不會(huì)喝酒"掛在嘴上(如果你喝的話)目的性太明顯，切勿先入為主，先做朋友，再談生意盲目替領(lǐng)導(dǎo)代酒或單對(duì)單敬酒時(shí)，喝“假酒”特別提醒訣竅１韜光養(yǎng)晦，厚積薄發(fā)，切不可一上酒桌就充大訣竅２訣竅３訣竅４訣竅５訣竅６酒桌上的訣竅不管領(lǐng)導(dǎo)要你喝多少，“我喝完，你隨意”方顯大度如無(wú)特殊人物在場(chǎng)，碰酒最好按時(shí)針順序，不要厚此薄彼保持清醒頭腦，酒后酸奶、熱水，熱毛巾彰顯關(guān)懷備至說(shuō)錯(cuò)話，辦錯(cuò)事，不要申辯，自覺(jué)罰酒才是硬道理端起酒杯，右手扼杯，左手墊杯底，動(dòng)作很優(yōu)雅碰杯，敬酒，要有說(shuō)詞最后一定還有一個(gè)悶杯酒，所以，不要讓自己的酒杯空著訣竅７訣竅８2相知相知目標(biāo)1讓領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)可碧桂園目標(biāo)2讓領(lǐng)導(dǎo)記住你自己目標(biāo)3你進(jìn)一步了解領(lǐng)導(dǎo)目標(biāo)1：如何介紹碧桂園1994首次：將五星級(jí)酒店式服務(wù)引入物業(yè)管理1999首創(chuàng)：打破“春節(jié)不開(kāi)盤(pán)”1999首創(chuàng)：精裝現(xiàn)房，免費(fèi)看樓巴2000開(kāi)創(chuàng)：中國(guó)地產(chǎn)的華南板塊2002神話：鳳凰城一天銷(xiāo)售7.5億元2005開(kāi)創(chuàng)：“4+3”度假生活模式2011冠軍：十里銀灘當(dāng)日銷(xiāo)量稱(chēng)霸全國(guó)2013一年再創(chuàng)一個(gè)碧桂園，躍入千億軍團(tuán)一個(gè)善于創(chuàng)造奇跡的公司！1994首創(chuàng)：名盤(pán)+名校=中國(guó)教育地產(chǎn)開(kāi)創(chuàng)者為政府提供“私人訂制”較為偏遠(yuǎn)貧窮地區(qū)的政府政府需求區(qū)域發(fā)展、帶動(dòng)城鎮(zhèn)化、盤(pán)活經(jīng)濟(jì)、改善人民生活……輸出重點(diǎn)對(duì)城鎮(zhèn)化的貢獻(xiàn)快速開(kāi)發(fā)、GDP增長(zhǎng)（增城）、城市形象城市形象改善稅收貢獻(xiàn)十里銀灘，首年實(shí)現(xiàn)37億銷(xiāo)售，納稅超3億元首創(chuàng)免費(fèi)看樓巴，苑區(qū)交通中心帶動(dòng)居民就業(yè)，改善人民生活為政府提供“私人訂制”江浙一帶發(fā)達(dá)地區(qū)的政府政府需求關(guān)注教育事業(yè)輸出重點(diǎn)中國(guó)教育地產(chǎn)開(kāi)創(chuàng)者，首創(chuàng)“名校+名盤(pán)”謹(jǐn)慎輸出IB學(xué)校旅游型城市的政府政府需求推動(dòng)旅游行業(yè)發(fā)展輸出重點(diǎn)開(kāi)創(chuàng)“4+3”度假生活模式十里銀灘、十里金灘等典型度假項(xiàng)目五星級(jí)酒店為政府提供“私人訂制”新上任的領(lǐng)導(dǎo)班子政府需求輸出重點(diǎn)政績(jī)工程、快速見(jiàn)效快速開(kāi)發(fā)片區(qū)整體打造城市形象改善招商名片銷(xiāo)售即有稅收小結(jié)：敏銳發(fā)現(xiàn)需求，有選擇性輸出，做到“一語(yǔ)中的”目標(biāo)2：如何讓領(lǐng)導(dǎo)記住你（1）平臺(tái)來(lái)源于公司（2）學(xué)識(shí)及能力（3）尋找交集目標(biāo)3：你進(jìn)一步了解領(lǐng)導(dǎo)（1）主動(dòng)靠上去（2）渠道獲取更多信息信息就是力量3相“戀”相戀的底線：不做違法的事我們要做有良心、有社會(huì)責(zé)任感的陽(yáng)光企業(yè)主席指示：相戀的底線：不做違法的事莫伸手，伸手必被捉！中央打老虎，企業(yè)抓蛀蟲(chóng)！清遠(yuǎn)假日半島順碧西苑海南區(qū)域投資相戀的底線：不做違法的事集團(tuán)案件每年處理案件幾十宗不做違法的事，是我們的底線！相戀的底線：不做違法的事刑事責(zé)任憑證人證5000元以上行賄受賄均需承擔(dān)刑事責(zé)任正當(dāng)必要開(kāi)支應(yīng)提供憑證及人證相“戀”政府關(guān)系維護(hù)巴結(jié)諂媚送禮≠相“戀”政府官員需求≠相“戀”需求層次論相“戀”政績(jī)升遷政府官員核心需求相“戀”政府官員真正需求獲得尊重社交圈層購(gòu)房便利其他訴求在依法依規(guī)的前提下相“戀”想其所想投其所好莫總分享在中建五局任職時(shí)的案例：相“戀”真誠(chéng)關(guān)注他人需求用心成為長(zhǎng)久朋友時(shí)刻關(guān)注領(lǐng)導(dǎo)迫切需求定期贈(zèng)送新鮮環(huán)保蔬菜不靠金錢(qián)靠真情領(lǐng)導(dǎo)家里馬桶、門(mén)鎖故障，主動(dòng)安排同事上門(mén)修理花小錢(qián)，辦實(shí)事相“戀”細(xì)處著眼感動(dòng)他人贈(zèng)送某領(lǐng)導(dǎo)《莫言全集》贈(zèng)送某領(lǐng)