物業(yè)前期管理工作流程及文件模板

魯能物業(yè)前期管理工作步驟和文件北京魯能物業(yè)管理有限責任企業(yè)二零零二年九月目錄物業(yè)接管前期工作步驟圖．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第1頁物業(yè)接管前期工作步驟．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第3頁物業(yè)接管前期人員架構(gòu)圖．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第17頁前期收樓工作步驟圖．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第18頁前期收樓工作步驟．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第19頁二次裝修施工步驟圖．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第24頁二次裝修施工步驟．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第27頁用戶入住步驟圖．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第39頁用戶入住步驟．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第40頁總經(jīng)理致詞．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第44頁使用、管理、維修條約．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第45頁房屋質(zhì)量確保書．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第65頁房屋使用說明書．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第71頁服務(wù)指南．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第79頁裝修辦理步驟說明．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第92頁裝修管理要求．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第95頁承諾書．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第104頁治安、消防協(xié)議書．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第107頁房屋交付（入?。┩ㄖ?10頁收樓須知．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第114頁入伙授權(quán)書．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第118頁物業(yè)管理委托協(xié)議．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第121頁物業(yè)接管前期工作步驟圖簽署《物業(yè)管理委托協(xié)議》簽署《物業(yè)管理委托協(xié)議》委任總經(jīng)理，招聘高、中級管理人員委任總經(jīng)理，招聘高、中級管理人員籌備、編寫前期文件，并到相關(guān)政府部門立案籌備、編寫前期文件，并到相關(guān)政府部門立案聯(lián)絡(luò)政府部門、相關(guān)單位，辦理相關(guān)手續(xù)聯(lián)絡(luò)政府部門、相關(guān)單位，辦理相關(guān)手續(xù)和開發(fā)商協(xié)調(diào)入住前事宜，對關(guān)鍵資料進行交接和開發(fā)商協(xié)調(diào)入住前事宜，對關(guān)鍵資料進行交接對外委單位進行調(diào)研，簽定外委協(xié)議對外委單位進行調(diào)研，簽定外委協(xié)議辦理提前進行二裝工程，并和開發(fā)商、總包單位進行協(xié)調(diào)辦理提前進行二裝工程，并和開發(fā)商、總包單位進行協(xié)調(diào)開發(fā)商負責返修物業(yè)交竣驗收，正式接管No開發(fā)商負責返修物業(yè)交竣驗收，正式接管Yes業(yè)主進行室內(nèi)二裝（見二裝步驟）業(yè)主辦理收樓、單元驗收（見收樓步驟）業(yè)主進行室內(nèi)二裝（見二裝步驟）業(yè)主辦理收樓、單元驗收（見收樓步驟）業(yè)主入住，物業(yè)企業(yè)提供相關(guān)服務(wù)（見入住步驟）業(yè)主入住，物業(yè)企業(yè)提供相關(guān)服務(wù)（見入住步驟）物業(yè)前期接管工作步驟簽署《物業(yè)管理委托協(xié)議》由開發(fā)商選聘物業(yè)企業(yè)，并簽署《物業(yè)管理委托協(xié)議》。委任物業(yè)企業(yè)總經(jīng)理，招聘高、中級管理人員由總部委任或?qū)ν庹衅负卸嗄晡飿I(yè)管理經(jīng)驗總經(jīng)理1名。招聘各部門經(jīng)理、主管、職員綜合部：經(jīng)理1名、行政主管1名、總經(jīng)理秘書1名、采購員1名、文員（兼庫房管理員）2名；財務(wù)部：經(jīng)理1名、會計1名、出納1名；管業(yè)部：經(jīng)理1名、客務(wù)主管1名、內(nèi)務(wù)主管1名、客務(wù)代表2名、前臺接待2名；保衛(wèi)部：經(jīng)理1名、消防主管1名、保安主管1名、消防執(zhí)機員4名（含領(lǐng)班1－2名）、保安員4名（含領(lǐng)班1－2名）；工程部：經(jīng)理1名、強電主管1名、弱電主管1名、空調(diào)（生活水）主管1名、土建主管1名、技工2－3名／專業(yè)（約12人）；提議：在招聘技工時，能夠選聘項目工地施工隊中對本物業(yè)項目（本專業(yè)）較為熟悉、了解，技術(shù)、素質(zhì)水平較高人員，納入企業(yè)編制。說明：因物業(yè)企業(yè)組建之初，所招職員對本物業(yè)及大廈工程具體情況不很熟悉，招聘施工隊人員能夠從旁幫助工程部經(jīng)理、主管立即了解大廈工程情況?！捌髽I(yè)早期人員架構(gòu)圖”附后籌備前期物資，編寫前期文件，并到相關(guān)政府部門立案各部門共同匯編文件：⑴．《房屋使用、管理、維修條約》⑵．《房屋質(zhì)量確保書》⑶．《房屋使用說明書》⑷．《房屋交付（入住）通知》⑸．《入伙授權(quán)書》⑹．《業(yè)主（使用人）服務(wù)指南》⑺．《裝修管理要求》⑻．《辦理裝修步驟說明》⑼．《治安、消防協(xié)議書》⑽．《二次裝修施工區(qū)域治安、消防承諾書》⑾．《二次裝修協(xié)議書》⑿．《業(yè)主聯(lián)絡(luò)資料記錄表》⒀．《收樓須知》⒁．《物業(yè)管理費收費標準》⒂．《條約承諾書》備注：《房屋使用、管理、維修條約》編制后需經(jīng)開發(fā)商確定，并到北京市居住小區(qū)管理辦公室進行立案，立案生效后實施。提議：《條約承諾書》和《治安、消防協(xié)議書》可裝訂成一冊（一式三份），在業(yè)主收樓時發(fā)給業(yè)主，由業(yè)主簽字（蓋章）認可、實施；《條約》、《房屋質(zhì)量確保書》、《房屋使用說明書》、《業(yè)主（使用人）服務(wù)指南》、《裝修管理要求》、《辦理裝修步驟說明》可合裝成一冊，作為業(yè)主收樓時《用戶手冊》。同時，在《用戶手冊》正文內(nèi)容前增加：“總經(jīng)理致辭”。2．各部門在前期階段編制文件、要求，和需要在前期辦理事宜?！骶C合部編制《職員手冊》，經(jīng)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)同意后，統(tǒng)一印刷成冊。制訂《職員考勤制度》，建立“考勤記錄表”、“月考勤匯總臺帳報表”。制訂《職員獎懲條例》，建立“職員過失單”、“獎勵審批單”。制訂《職員聘用措施》，建立“應(yīng)聘面試記錄表”、“入職循環(huán)單”、“轉(zhuǎn)正審批表”、“離職結(jié)算表”、“調(diào)動通知單”、“勞動協(xié)議續(xù)簽審批單”。制訂《職員培訓(xùn)要求》、培訓(xùn)計劃，建立“培訓(xùn)審批表”、“培訓(xùn)協(xié)議”。制訂《物資采購、驗收、入庫、報銷步驟》。制訂《職員工服管理要求》，建立“制作工服通知單”、“工服更換通知單”。制訂《職員請假制度》，建立“休假申請單”。制訂《薪金實施細則》，建立“工資報表”、“薪金明細表”。制訂《印章管理要求》，建立“公章啟用、報廢、移交記錄表”、“用印申請”；統(tǒng)計企業(yè)多種印章，經(jīng)總經(jīng)理審批后統(tǒng)一刻制（公章、管業(yè)部章、保衛(wèi)部章、工程部章、財務(wù)專用章、文件傳閱章、審批合格章、餐票專用章、浴室專用章）。制訂《庫房管理要求》，建立“物品入庫登記單”、“物品領(lǐng)用單”、“物品入庫驗收單”、“庫存物品臺帳”、“月收、發(fā)、存報表”、“采購申請單”。制訂《內(nèi)部行文管理要求》，建立“文件簽收表”、“內(nèi)部請示匯報”。制訂《檔案管理要求》，建立“檔案分類表”、“檔案（一、二、三級）目錄表”、“檔案借閱記錄表”。制訂《部門運作手冊》：人員編制、崗位職責（經(jīng)理、行政主管、總經(jīng)理秘書、庫房管理員、文員）、工作程序、管理制度。聯(lián)絡(luò)印刷廠，對需要印刷多種表格、信封，經(jīng)總經(jīng)理審批后統(tǒng)一印刷。制訂《創(chuàng)辦費使用方案》，統(tǒng)計、制訂前期創(chuàng)辦物資配置內(nèi)容、標準，并負責前期采購工作；建立“固定資產(chǎn)臺帳”、“個人辦公用具臺帳”。制訂《協(xié)議、協(xié)議審批制度》、《協(xié)議、協(xié)議管理措施》，建立“協(xié)議、協(xié)議審批單”、“協(xié)議、協(xié)議付款內(nèi)簽單”。制訂《計劃性工作管理措施》，建立“年度（月度、周）工作計劃、總結(jié)報表”、“計劃、總結(jié)考評統(tǒng)計表”?！髫攧?wù)部制訂《財務(wù)報銷管理制度》，建立“付款申請及報銷單”。建立二次裝修“付款內(nèi)簽單”、“裝修押金記錄表”、“裝修管理費統(tǒng)計表”制訂《現(xiàn)金支出管理要求》。編制《部門運作手冊》：人員編制、崗位職責（經(jīng)理、會計、出納）、工作程序、管理制度、。制訂《預(yù)算管理制度》，建立“年度預(yù)算報表”。編制《固定資產(chǎn)購置方案》。制訂《庫存盤點制度》。制訂《內(nèi)部收支報表制度》，建立“月度收支報表”。制訂《發(fā)票、收據(jù)有價票據(jù)管理制度》?！鞴軜I(yè)部制訂《物業(yè)管理收費標準明細》：物業(yè)管理費（押金）、車位費（押金）、租線費（押金）、裝修管理費（押金）。制訂《業(yè)主（使用人）收樓步驟》，建立“繳款通知單”、“工程返修單”、“返修工程驗收單”、“鑰匙交接表”、“備用鑰匙封存表”、“業(yè)主簽到表”、“業(yè)主檔案”，并通知此步驟中包含部門。制訂《業(yè)主（使用人）二次裝修管理步驟》，建立“業(yè)主（使用人）裝修施工申請表”、“裝修審批單”、“裝修施工許可證”、“驗收申請表”、“施工變更單”、“業(yè)主裝修區(qū)域巡檢表（管業(yè)部）”、“施工人員出入證”。制訂《有償服務(wù)價格表》：維修費、車位費、電話費、裝修管理費、能源費、特約服務(wù)費。制訂《部門運作手冊》：人員編制、崗位職責（經(jīng)理、客務(wù)主管、內(nèi)務(wù)主管、客務(wù)代表、前臺接待）、工作程序、管理制度。編寫《車位租賃（購置）協(xié)議書》、《電話租線（購置）協(xié)議書》。落實垃圾房位置，業(yè)主垃圾放置地（樓層垃圾間）?！鞅Ｐl(wèi)部制訂《停車場管理要求》、《自行車場管理制度》。制訂《巡視管理要求》，建立“治安巡視統(tǒng)計表（公共區(qū)域）”。制訂《物品出門管理要求》，建立“出門條”。制訂《鑰匙使用管理要求》，建立“鑰匙發(fā)放統(tǒng)計表”、“鑰匙使用記錄表”。制訂《備用鑰匙啟用管理要求》，建立“備用鑰匙啟封審批表”。制訂《一裝、二裝交叉施工管理方案》，建立“施工、裝修期間巡視表”、“夜間情況檢驗表”、“消防設(shè)備、設(shè)施日檢統(tǒng)計表（業(yè)主裝修區(qū)域）”、“二次裝修施工現(xiàn)場檢驗表”。制訂《滅火器租用管理措施》，確定租金費用（押金），建立“滅火器材配置統(tǒng)計表”。制訂《施工違規(guī)等級明細》，建立“違章通知單”。制訂《成保人員崗位職責》，建立“成保人員月度工作考評表”制訂《中控室（監(jiān)控室）管理要求》，建立“錄像磁帶臺帳”、“消防中控系統(tǒng)統(tǒng)計表”、“治安監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)計表”。制訂《警具使用、管理措施》，建立“警具臺帳”、“警具啟用、報廢記錄表”、“特殊警具使用審批表”。制訂《部門運作手冊》：人員編制、崗位職責（經(jīng)理、主管<治安、消防>、領(lǐng)班<保安、消防>、保安員、消防執(zhí)機員）。制訂《明火使用管理要求》，建立“動火許可證”?！鞴こ滩恐朴啞段飿I(yè)接管前巡檢措施、計劃》，建立“工程遺留問題跟進統(tǒng)計”，并隨時將工程遺留問題通知開發(fā)商。制訂《專業(yè)機房管理要求》：強電專業(yè)（變配電室、柴油發(fā)電機房）、弱電專業(yè)（電話機房、電梯機房、衛(wèi)星電視機房、電腦機房）、空調(diào)生活水專業(yè)（空調(diào)機房、新風機房、生活水箱間、中水處理機房、消防泵房、污水泵房、隔油池）。聯(lián)絡(luò)物業(yè)辦公用房，確定裝修方案，并負責跟進裝修施工進度。制訂《項目接管驗收細則》，建立“驗收單元交接書”，按專業(yè)、具體內(nèi)容劃分。建立業(yè)主（使用人）二次裝修“裝修質(zhì)量驗收表”。從項目工地施工隊中選拔對該項目工程了解全方面專業(yè)技術(shù)人員，聘用至工程部。經(jīng)理率領(lǐng)部門主管、職員學(xué)習、熟悉物業(yè)內(nèi)全部工程、設(shè)備內(nèi)容。編制《部門運作手冊》：人員編制、崗位職責（經(jīng)理、主管<強電、弱電、空調(diào)水、土建>、領(lǐng)班<強電、弱電、空調(diào)水、土建>、技工<強電、弱電、空調(diào)水、土建>、工作程序、管理制度）制訂《設(shè)備運行保養(yǎng)檢修計劃》（各專業(yè)設(shè)備），建立“設(shè)備保養(yǎng)卡”、“設(shè)備保養(yǎng)計劃表”聯(lián)絡(luò)政府部門、相關(guān)單位，辦理相關(guān)手續(xù)聯(lián)絡(luò)工商所，辦理企業(yè)營業(yè)執(zhí)照聯(lián)絡(luò)稅務(wù)所，辦理稅務(wù)登記聯(lián)絡(luò)銀行，開通企業(yè)帳號聯(lián)絡(luò)勞動局，電梯審檢，領(lǐng)取合格證、特殊工種報檢（開發(fā)商）聯(lián)絡(luò)北京市居住小區(qū)辦公室，核準《條約》聯(lián)絡(luò)供電局，確定供電方案及價格（開發(fā)商）聯(lián)絡(luò)自來水企業(yè)，確定供水方案及價格（開發(fā)商）聯(lián)絡(luò)節(jié)水辦，確定節(jié)水方案（開發(fā)商）聯(lián)絡(luò)煤氣企業(yè)，確定通氣方案及價格（開發(fā)商）聯(lián)絡(luò)熱力企業(yè)，確定供熱方案及價格（開發(fā)商）聯(lián)絡(luò)電話局，電話報裝開通及產(chǎn)權(quán)分界聯(lián)絡(luò)交通大隊，報車場管理方案聯(lián)絡(luò)郵電局，為物業(yè)通郵聯(lián)絡(luò)環(huán)衛(wèi)局，落實垃圾清運價格、方法聯(lián)絡(luò)綠化隊，確定綠化維護方案及總體費用（開發(fā)商）聯(lián)絡(luò)物價局，報物業(yè)管理收費標準（開發(fā)商）聯(lián)絡(luò)當?shù)嘏沙鏊?，報小區(qū)門牌號碼（開發(fā)商）聯(lián)絡(luò)外管局，報涉外關(guān)系（開發(fā)商）聯(lián)絡(luò)廣電局，報光纜信號傳輸相關(guān)手續(xù)（開發(fā)商）聯(lián)絡(luò)公安局，報內(nèi)保關(guān)系聯(lián)絡(luò)安全局，報衛(wèi)星電視涉外節(jié)目（開發(fā)商）聯(lián)絡(luò)防疫站，報檢生活水箱，取合格證（開發(fā)商）和開發(fā)商協(xié)調(diào)入住前相關(guān)事宜，對關(guān)鍵資料進行交接確定收樓時間確定物管費起計日期前期工程遺留問題處理辦理大廈前期工作資料、關(guān)鍵文件、產(chǎn)品說明、各類證書移交和交接工作：△．產(chǎn)權(quán)資料房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)資料是國家房地產(chǎn)部門依法對各類房地產(chǎn)進行管理依據(jù)；是房地產(chǎn)管理部門確定產(chǎn)權(quán)，稅務(wù)部門依法征稅，司法部門處理產(chǎn)權(quán)糾紛必需憑證；也是產(chǎn)權(quán)人參與產(chǎn)權(quán)租賃、交易、抵押必需憑據(jù)；物業(yè)企業(yè)將以產(chǎn)權(quán)資料為依據(jù)，收取或分攤相關(guān)費用，行使管理職能，預(yù)防發(fā)生私拆、亂改、違章搭建，損壞房屋結(jié)構(gòu)和公共設(shè)施等行為，維護公有設(shè)施，共有部位和綠地不受侵犯，維護廣大業(yè)主權(quán)益。接管驗收時檢索提交產(chǎn)權(quán)資料關(guān)鍵有：項目同意文件用地同意文件建筑執(zhí)照拆遷安置資料房地產(chǎn)平面圖面積測繪匯報小業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、單元號、建筑面積清單△．市府驗收合格資料建設(shè)工程完工驗收證書市建筑消防驗收合格證市小區(qū)辦綜合驗收合格證用電許可證供用電協(xié)議書衛(wèi)星地面接收設(shè)施許可證電視共用天線合格證電梯使用合格證△．工程技術(shù)資料技術(shù)資料是物業(yè)接管驗收時對物業(yè)進行質(zhì)量檢驗依據(jù)。物業(yè)企業(yè)在接管驗收時，必需依據(jù)相關(guān)技術(shù)資料來進行檢驗。接管驗收時提交工程技術(shù)資料關(guān)鍵有：完工圖－包含總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、給排水、通風空調(diào)、強電、弱電、隸屬工程及隱蔽管線全套圖紙地質(zhì)勘察匯報工程協(xié)議及開工、完工匯報工程預(yù)決算清單圖紙會審統(tǒng)計工程設(shè)計變更通知（包含質(zhì)量事故處理統(tǒng)計）隱蔽工程驗收簽證沉降觀察統(tǒng)計完工驗收證實書鋼材、水泥等關(guān)鍵材料質(zhì)量確保書新材料、構(gòu)配件判定合格證書水、電、采暖、衛(wèi)生器具等設(shè)備檢驗合格證書砂漿、混凝土試塊試壓匯報供水、供暖試壓匯報園林綠化圖紙和清單設(shè)備清單、安裝調(diào)試統(tǒng)計、使用注意事項說明、質(zhì)保書和保修單相關(guān)政府部門對分類項目標批文相關(guān)工程項目標其它關(guān)鍵技術(shù)決定和文件△．須移交物業(yè)企業(yè)管理資料用水申請審批表及月供水計劃實施表機電設(shè)備單臺說明書、調(diào)試、訂購協(xié)議分攤面積、建筑面積測繪匯報對外委單位進行調(diào)研，簽署外委協(xié)議從開發(fā)商處接管《成品保護協(xié)議》，對外現(xiàn)有成品保護人員進行管理。調(diào)研保險企業(yè)，對物業(yè)投?！柏敭a(chǎn)一切險”、“機器損壞險”、“公眾責任險”，簽署《保險協(xié)議》調(diào)研外委保潔企業(yè)（三家以上），簽署《保潔協(xié)議》調(diào)研外委綠植租擺企業(yè)（三家以上），簽署《綠植租擺協(xié)議》調(diào)研滅蟲、滅鼠企業(yè)（三家以上），簽署《消殺協(xié)議》調(diào)研保安企業(yè)（三家以上），簽署《外保協(xié)議》調(diào)研電梯企業(yè)，簽署《電梯維保協(xié)議》視物業(yè)具體情況，聯(lián)絡(luò)配電室對外承包單位，簽署《配電室承包協(xié)議》視物業(yè)具體情況，聯(lián)絡(luò)水處理對外承包單位，簽署《水處理協(xié)議》視物業(yè)具體情況，聯(lián)絡(luò)化糞池清掏單位，簽署《化糞池清掏協(xié)議》視物業(yè)具體情況，聯(lián)絡(luò)干、濕垃圾清運單位，簽署《垃圾清運協(xié)議》視物業(yè)具體情況，聯(lián)絡(luò)汽車清洗、保養(yǎng)單位，簽署《洗車臺租賃協(xié)議》視物業(yè)具體情況，聯(lián)絡(luò)樓宇系統(tǒng)維保單位，簽署《樓宇自控維保協(xié)議》物業(yè)交竣驗收，正式接管依據(jù)各項目標施工進度和小業(yè)主（或租戶）入住情況不一樣，開發(fā)商（或大業(yè)主）可視需要要求物業(yè)企業(yè)對其物業(yè)部分樓層建筑裝修、設(shè)備和系統(tǒng)進行驗收接管，但項目標最終移交是在經(jīng)過政府相關(guān)職能部門和開發(fā)商驗收基礎(chǔ)上以物業(yè)企業(yè)驗收經(jīng)過為準。△.物業(yè)驗收條件物業(yè)驗收移交，必需滿足以下條件：提供被驗收物業(yè)完工圖（若還未完成完工圖，必需提供最終施工圖，并附具體設(shè)計修改說明）提供被驗收設(shè)備、系統(tǒng)操作說明、保養(yǎng)手冊及其它相關(guān)資料提供和承包商（或供給商）簽署承包（供給）協(xié)議中相關(guān)技術(shù)條款出示政府相關(guān)職能部門驗收證實提供承包商、廠商及供給商地址、聯(lián)絡(luò)電話及聯(lián)絡(luò)人資料提供必需專業(yè)技術(shù)介紹和培訓(xùn)提供全部測試、檢驗和分析匯報清潔被驗收場地、設(shè)備和機房△.拒絕驗收對以下情況，物業(yè)企業(yè)有權(quán)拒絕驗收接管物業(yè)：嚴重違反國家相關(guān)法規(guī)未能經(jīng)過相關(guān)政府職能部門驗收工地和交付物業(yè)不能有效隔離機房不能完全獨立封閉其它可能危及設(shè)備正常運行和入住人身安全物業(yè)△.缺點整改對在驗收中發(fā)覺多種問題，包含工程未完事項、工程缺點及因為成品未能有效保養(yǎng)引發(fā)受損等情況，物業(yè)企業(yè)將會做具體缺點統(tǒng)計，以供開發(fā)商（或大業(yè)主）督促承包商（或供給商）進行整改，對不能進行整改缺點進行賠償交涉。對問題比較嚴重，則向開發(fā)商（或大業(yè)主）提議暫緩驗收，待整改完成后重新驗收?！?試運行若部分設(shè)備或整個系統(tǒng)還未經(jīng)過最終驗收，但因為小業(yè)主（或租戶）入住需要必需開啟運行一些設(shè)備或系統(tǒng)，物業(yè)企業(yè)通常僅做實物驗收，并嚴格按開發(fā)商（或大業(yè)主）書面指令進行管理和操作，在此期間，技術(shù)上仍由承包商（或供給商）把關(guān)。若發(fā)生任何問題或意外，除物業(yè)企業(yè)人為原因外，責任由開發(fā)商（或大業(yè)主）及其承包商（或供給商）負責，對于關(guān)鍵設(shè)備或機房有必需簽署臨時試運行協(xié)議，清楚列明相關(guān)各方責任?！?驗收經(jīng)過被驗收物業(yè)完好，設(shè)備及系統(tǒng)運行情況正常，全部指標均達成協(xié)議約定要求，場地、設(shè)備和機房均清潔潔凈，經(jīng)相關(guān)各方書面確定驗收經(jīng)過，開發(fā)商（或大業(yè)主）應(yīng)督促承包商（或供給商）移交全部鑰匙、備品備件和專用工具，物業(yè)正式交由物業(yè)企業(yè)接收管理。△.保修期按正常情況，物業(yè)整體驗收結(jié)束，正式進入保修期，但物業(yè)驗收往往是一段相當長過程，在此期間，有些設(shè)備可能會因先期投入運行或其它原因已經(jīng)進入保修期，故需要開發(fā)商（或大業(yè)主）和其承包商、供給商協(xié)議約定整個項目標保修期起始日期，書面通知物業(yè)企業(yè)，而在此之前進入保修期部分設(shè)備和系統(tǒng)，若需要簽續(xù)保協(xié)議，開發(fā)商（或大業(yè)主）應(yīng)酌情給予賠償?！?通常操作和維修保養(yǎng)手冊遞交要求承包單位在物業(yè)移交前，須遞交設(shè)備／系統(tǒng)操作和維修保養(yǎng)手冊（以下簡稱“手冊”），以確保物業(yè)企業(yè)操作人員能立即掌握驗收設(shè)備／系統(tǒng)操作和管理，通常有以下要求：承包單位須在設(shè)備／系統(tǒng)驗收前30天遞交手冊，方便物業(yè)企業(yè)操作人員有時間了解該驗收設(shè)備／系統(tǒng)基礎(chǔ)情況。手冊內(nèi)全部內(nèi)容應(yīng)以漢字編印，文字、插圖和表格等效果清楚。每一系統(tǒng)應(yīng)獨立成冊，以降低每冊厚度，不一樣內(nèi)容或章節(jié)應(yīng)以塑料索引標簽分隔，并附有清楚目錄指示，方便操作人員翻查參考。為使手冊便于使用，并經(jīng)得起日常維修工作環(huán)境下數(shù)次反復(fù)翻閱而不易破損，手冊應(yīng)采取優(yōu)質(zhì)A4標準紙張編印，配上堅硬封面和書背，并以膠質(zhì)塑料或其它耐磨損材料作保護。手冊須同時附有本項目標“完工圖”目錄，按所屬系統(tǒng)分列在相關(guān)系統(tǒng)章節(jié)內(nèi)。如某一圖紙同時適適用于多個系統(tǒng)時，則需在每個相關(guān)系統(tǒng)章節(jié)內(nèi)同時列出。若遞交手冊時還未完成完工圖，必需提供最終施工圖，并附具體設(shè)計修改說明，完工圖最遲必需在無償保修期開始后六個星期內(nèi)呈交。系統(tǒng)操作需提供技術(shù)資料（最少包含以下內(nèi)容）：系統(tǒng)正常運作程序和在不正常情況時應(yīng)變程序。詳盡介紹每個獨立系統(tǒng)怎樣調(diào)整、控制、監(jiān)察和調(diào)校說明。系統(tǒng)內(nèi)全部管道和接線圖，并說明關(guān)鍵設(shè)備和部件規(guī)格和功效。提出每個系統(tǒng)可調(diào)整部件和保護裝置最初調(diào)校參數(shù)，并預(yù)留一定空位方便加插最終調(diào)定參數(shù)。系統(tǒng)中相關(guān)供電，配電屏和控制屏具體說明。7．設(shè)備操作需提供技術(shù)資料（最少包含以下內(nèi)容）：設(shè)備正常啟閉程序和出現(xiàn)異常情況時停機程序。詳盡介紹每臺獨立設(shè)備怎樣調(diào)整、控制、監(jiān)察和調(diào)校說明。全部設(shè)備原廠所發(fā)隨機文件、圖紙資料，包含每塊電路板電路圖，和全部電子元件部署圖。如有需要，還需提供部件分解圖，以顯示各部件位置。列出全部設(shè)備生產(chǎn)制造廠商、型號、系列編號、經(jīng)調(diào)試運行后所設(shè)定參數(shù)。全部設(shè)備產(chǎn)品說明書、合格證書、生產(chǎn)廠測試匯報和性能指標圖表等資料。8．系統(tǒng)／設(shè)備維修保養(yǎng)需提供技術(shù)資料（最少包含以下內(nèi)容）：全部系統(tǒng)／設(shè)備檢驗手冊。設(shè)備更換部件程序和要求。從整個系統(tǒng)到設(shè)備維修保養(yǎng)說明，調(diào)校操作程序和尋求故障方法。實施運作和維修保養(yǎng)程序時應(yīng)尤其注意事項。常見故障處理和處理方法。提出系統(tǒng)／設(shè)備保養(yǎng)制度，列明關(guān)鍵設(shè)備天天、每七天、每個月、每季、每十二個月及五年需統(tǒng)計和維護保養(yǎng)內(nèi)容和方法。9．安全保險需提供技術(shù)資料（最少包含以下內(nèi)容）：各類設(shè)備保護操作程序。對各項系統(tǒng)操作時可能發(fā)生事故危險應(yīng)作預(yù)防、應(yīng)變和保護方法說明。－電氣事故保護－機械事故保護－火災(zāi)和爆炸事故保護－化學(xué)事故保護－在處理燃料和化學(xué)物品時出現(xiàn)事故保護－搶救和事故匯報10．現(xiàn)在任何設(shè)備或控制系統(tǒng)所采取電腦專用軟件，需提供技術(shù)資料（最少包含以下內(nèi)容）：軟件內(nèi)容目錄表打印本。步驟圖、數(shù)據(jù)表和程序說明。特殊軟件和工具使用說明。程序設(shè)計和系統(tǒng)使用手冊。應(yīng)用基礎(chǔ)軟件、專用工具和通用軟件資料，便于業(yè)主深入修改和發(fā)展軟件。11．列出每一個型號設(shè)備、材料和附件供給廠和代理商名單，并具體列明這些廠商地址、電話及圖文傳真號碼。12．列出承包單位提供給業(yè)主全部備品、備件和專用工具清單。業(yè)主辦理收樓、單元驗收（見收樓步驟）業(yè)主進行室內(nèi)二裝（見二裝步驟）物業(yè)接管前期人員架構(gòu)圖總經(jīng)理總經(jīng)理（一名）總經(jīng)理秘書（一名）總經(jīng)理秘書（一名）保衛(wèi)部經(jīng)理（一名）綜合部經(jīng)理（一名）管業(yè)部經(jīng)理保衛(wèi)部經(jīng)理（一名）綜合部經(jīng)理（一名）管業(yè)部經(jīng)理（一名）工程部經(jīng)理（一名）財務(wù)部經(jīng)理（一名）空水主管（一名）弱電主管（一名）強電主管（一名）土建主管（一名）保安主管（一名）消防主管（一名）客務(wù)主管空水主管（一名）弱電主管（一名）強電主管（一名）土建主管（一名）保安主管（一名）消防主管（一名）客務(wù)主管（一名）內(nèi)務(wù)主管（一名）行政主管（一名）會計（一名）前臺接待（二名）前臺接待（二名）空水技工（三名）弱電技工（三名）強電技工（三名）土建技工（三名）空水技工（三名）弱電技工（三名）強電技工（三名）土建技工（三名）保安領(lǐng)班（二名）消防領(lǐng)班（二名）出納（一名）人事專員（一名）外委保潔企業(yè)客務(wù)代表（二名）外委保潔企業(yè)客務(wù)代表（二名）外委電梯維保企業(yè)外委變配電室企業(yè)保安員（二名）消防執(zhí)機（二名）外委電梯維保企業(yè)外委變配電室企業(yè)保安員（二名）消防執(zhí)機（二名）文員兼庫管（二名）外保外保前期收樓工作步驟圖開發(fā)商通知業(yè)主入住開發(fā)商通知業(yè)主入住入伙現(xiàn)場部署入伙現(xiàn)場部署現(xiàn)場辦理現(xiàn)場辦理業(yè)主交納費用業(yè)主交納費用返修驗房交接No返修驗房交接Yes交接鑰匙交接鑰匙前期收樓工作步驟資料簡稱全稱簡稱《**********房屋交付（入?。┩ㄖ獣贰锻ㄖ獣贰?*********入伙授權(quán)書》《授權(quán)書》《**********驗收單元交接書》《單元交接書》《**********房屋使用、管理、維修條約承諾書》《承諾書》《**********治安、消防協(xié)議書》《治安、消防協(xié)議書》《**********裝修辦理步驟說明》見《用戶手冊》《**********服務(wù)指南手冊》見《用戶手冊》《**********裝修管理要求》見《用戶手冊》《**********房屋使用、管理、維修條約》見《用戶手冊》《**********總經(jīng)理致辭》見《用戶手冊》《**********物業(yè)管理繳費單》《物業(yè)管理繳費單》《**********工程返修單》《返修單》《**********返修工程驗收單》《返修工程驗收單》《**********業(yè)主（使用人）鑰匙交接表》《鑰匙交接表》《**********業(yè)主（使用人）備用鑰匙封存表》《鑰匙封存表》《**********業(yè)主聯(lián)絡(luò)資料記錄表》《聯(lián)絡(luò)記錄表》《**********用戶簽到表》《簽到表》《**********業(yè)主檔案目錄》《檔案目錄》接開發(fā)商業(yè)主入住書面通知。物業(yè)企業(yè)各部門召開協(xié)調(diào)會通告此事，并統(tǒng)一口徑。工程部于辦理入住前一天和開發(fā)商工程部聯(lián)絡(luò)對大廈外圍進行場地平整，做到場清路平，在施工部位進行圍擋，并設(shè)置警示牌。保衛(wèi)部在東門設(shè)保安員2名，1名為業(yè)主引路：“先生／小姐您好！辦理入住，請您按路標指示上物業(yè)企業(yè)辦理?！比鐦I(yè)主開車，另1名保安員將其引至地上或地下停車位停放車輛。在二層至三層樓梯口設(shè)保安員一名，預(yù)防閑雜人員進入非辦理區(qū)。管業(yè)部于辦理入住前一天將引導(dǎo)路標放置醒目處（累計四處），并部署室內(nèi)會場（詳見會場部署圖）。接待人員指導(dǎo)業(yè)主到管業(yè)部辦理相關(guān)手續(xù)，并提請準備好相關(guān)資料。檢驗、查對相關(guān)資料，查對后返還業(yè)主（使用人）或被委托人：業(yè)主（使用人）身份證原件；（如業(yè)主未到）被委托人身份證原件；購房契約或銀行貸款協(xié)議原件；購房發(fā)票原件。以上資料須齊全、完整、真實、有效，缺乏任何一份全部不予受理。4．接收相關(guān)資料（材料），和對應(yīng)原件進行核實，存于業(yè)主（使用人）檔案，并填寫《檔案目錄表》A．《通知書》1份；B．《授權(quán)書》1份；C．業(yè)主（使用人）身份證復(fù)印件2份；D．（如業(yè)主未到）被委托人身份證復(fù)印件2份；E．公證證實（或委托書）1份；F．業(yè)主（使用人）照片1張；在被委托人身份證復(fù)印件背后注明“被委托人”字樣。以上資料（材料）缺乏任何一份全部不予受理。5．給業(yè)主發(fā)放相關(guān)資料（材料）：A．《用戶手冊》1份；B．《承諾書》3份（已蓋物業(yè)企業(yè)公章）；C．《治安、消防協(xié)議書》3份（已蓋物業(yè)企業(yè)公章）；D．聯(lián)絡(luò)記錄表1份；6．發(fā)放小禮品（單元．份）7．填寫《簽到表》中相關(guān)內(nèi)容，并由業(yè)主（使用人）簽字。8．接到業(yè)主（使用人）簽署后：A．《承諾書》3份；B．《治安、消防協(xié)議書》3份；將其中一套返還業(yè)主（使用人），另外兩套存檔。9．核實該業(yè)主（使用人）首月物業(yè)管理費（．元／建筑平米／月＊協(xié)議注明面積）。10．核實物業(yè)確保金（？元／建筑平米／月＊3個月＊協(xié)議注明面積）。11．核實手續(xù)辦理費（？元／單元＊n單元）。12．填寫《物業(yè)管理繳費單》一式三聯(lián)，由業(yè)主（使用人）簽字確定。13．引導(dǎo)業(yè)主（使用人）到財務(wù)部辦理交費手續(xù)。財務(wù)部接到《物業(yè)管理繳費單》進行審核，并按表中注明內(nèi)容收取相關(guān)費用。開具對應(yīng)發(fā)票。如業(yè)主使用支票，暫開收據(jù)，款到帳5以后，由交費人憑收據(jù)原件換取發(fā)票。收費人在《物業(yè)管理繳費單》上簽字后返業(yè)主一聯(lián)，當日將其它一聯(lián)返回管業(yè)部，另一聯(lián)本部門留存。告之業(yè)主到工程部辦理驗收手續(xù)。工程部見到業(yè)主持財務(wù)部開據(jù)發(fā)票或收據(jù)原件，復(fù)印臨時留存。各專業(yè)人員持《單元交接書》陪同業(yè)主到所購房間進行交接驗收。驗收合格：…業(yè)主（使用人）確定驗收，填寫《單元交接書》中相關(guān)工程驗收內(nèi)容，一式兩份?！瓗?把鑰匙，陪同業(yè)主持《單元交接書》2份到保衛(wèi)部辦理鑰匙交接手續(xù)?！斎諏⑹論?jù)復(fù)印件返回管業(yè)部。4．驗收不合格：填寫《返修單》2份，業(yè)主簽字確定后，交保修單位，并要求返修時間不得超出48小時。保修單位接物業(yè)企業(yè)工程部《返修單》簽字確定，物業(yè)企業(yè)工程部、保修單位各執(zhí)1份。保修單位到物業(yè)企業(yè)保衛(wèi)部辦理返修入場手續(xù)后進行返修。返修后開據(jù)《返修工程驗收單》送至物業(yè)企業(yè)工程部。工程部接保修單位《修復(fù)通知單》后組織各專業(yè)進行復(fù)驗。驗收合格，在接到《修復(fù)通知單》二十四小時內(nèi)，和業(yè)主約定時間進行復(fù)驗。合格后確定驗收，填寫《單元交接書》2份。驗收不合格，工程部填寫《限期修復(fù)通知書》一式兩份，送至保修單位1份，部門存檔1份。保衛(wèi)部接到工程部送來鑰匙3把／單元。見到驗收合格《單元交接書》為其辦理鑰匙交接手續(xù)。鑰匙查對無誤后，填寫《鑰匙交接表》2份及《單元交接書》2份，業(yè)主、工程部三方簽字確定。發(fā)放業(yè)主房間鑰匙2把。封存房間鑰匙1把，并請業(yè)主（使用人）在封存信封封口處簽字，當面封存，并填寫《鑰匙封存統(tǒng)計表》，部門存檔。部門留存《鑰匙交接表》1張，另1張送至管業(yè)部。率領(lǐng)業(yè)主持《單元交接書》2份返回管業(yè)部。管業(yè)部接到工程部送來收據(jù)復(fù)印件1份，部門存檔。接到保衛(wèi)部送來《鑰匙交接表》1張，部門存檔。接到業(yè)主《單元交接書》2份，核查其中內(nèi)容全部合格后為其發(fā)放信箱鑰匙，業(yè)主簽字后，在“物業(yè)企業(yè)簽署”一欄上簽字確定。將其中一聯(lián)返還業(yè)主，另一聯(lián)存檔。整理業(yè)主資料，查對《檔案目錄表》：A．《授權(quán)書》1份（開發(fā)商）；B．《入住通知書》1份（開發(fā)商）；C．《聯(lián)絡(luò)記錄表》1份；D．《承諾書》2份；E．《治安、消防協(xié)議書》2份；F．業(yè)主身份證復(fù)印件2份；G．（如業(yè)主未到）被委托人身份證復(fù)印件2份；H．公證證實（或委托書）原件1份；I．《物業(yè)管理繳費單》1份；J．《單元交接書》1份K．《鑰匙交接表》1份。如有業(yè)主問詢裝修事宜，則按二裝步驟辦理。業(yè)主辦理完全部手續(xù)由接待人員引導(dǎo)其順原路返回，離開大廈。入住期辦理完成，整理現(xiàn)場。二次裝修施工步驟圖接收全部資料，將資料分類送至人事、工程接收全部資料，將資料分類送至人事、工程依據(jù)工程部審批結(jié)果，附相關(guān)資料下傳保衛(wèi)部依據(jù)工程部審批結(jié)果，附相關(guān)資料下傳保衛(wèi)部保衛(wèi)部審批后，除《承諾書》存檔，其它資料返回管業(yè)部保衛(wèi)部審批后，除《承諾書》存檔，其它資料返回管業(yè)部管業(yè)部通知施工方，重新報裝修申請。各部門審批是否合格管業(yè)部通知施工方，重新報裝修申請。各部門審批是否合格NoYes綜合部報總經(jīng)理審批綜合部報總經(jīng)理審批總經(jīng)理審批是否合格總經(jīng)理審批是否合格管業(yè)部通知業(yè)主，讓施工方領(lǐng)取相關(guān)資料，并將其它資料存檔No管業(yè)部通知業(yè)主，讓施工方領(lǐng)取相關(guān)資料，并將其它資料存檔Yes施工方到財務(wù)部交相關(guān)費用。施工方領(lǐng)取《許可證》、《施工證》進行施工。施工方到財務(wù)部交相關(guān)費用。施工方領(lǐng)取《許可證》、《施工證》進行施工。管業(yè)部統(tǒng)計施工方驗收申請，銷毀《許可證》，附驗收表送至保衛(wèi)部管業(yè)部統(tǒng)計施工方驗收申請，銷毀《許可證》，附驗收表送至保衛(wèi)部保衛(wèi)部先銷毀《施工證》，再依據(jù)管業(yè)部送來驗收資料進行驗收，送工程部，保衛(wèi)部先銷毀《施工證》，再依據(jù)管業(yè)部送來驗收資料進行驗收，送工程部，工程部接到保衛(wèi)部送來驗收資料后進行驗收，并返回管業(yè)部。工程部接到保衛(wèi)部送來驗收資料后進行驗收，并返回管業(yè)部。通知業(yè)主、施工方驗收是否合格通知業(yè)主、施工方驗收是否合格驗收不合格，請施工方領(lǐng)取《驗收表》進行整改。No驗收不合格，請施工方領(lǐng)取《驗收表》進行整改。Yes 綜合部接財務(wù)審核后《內(nèi)簽單》，報總經(jīng)理指示。驗收合格，管業(yè)部自動辦理退確保金手續(xù)。管業(yè)、保衛(wèi)、工程、財務(wù)分別填寫《內(nèi)簽單》相關(guān)內(nèi)容，辦理退確保金手續(xù)綜合部接財務(wù)審核后《內(nèi)簽單》，報總經(jīng)理指示。驗收合格，管業(yè)部自動辦理退確保金手續(xù)。管業(yè)、保衛(wèi)、工程、財務(wù)分別填寫《內(nèi)簽單》相關(guān)內(nèi)容，辦理退確保金手續(xù)No管業(yè)部通知施工方暫不能領(lǐng)取，待通知。總經(jīng)理是否同意退確保金管業(yè)部通知施工方暫不能領(lǐng)取，待通知?？偨?jīng)理是否同意退確保金Yes管業(yè)部通知施工方帶相關(guān)資料、收據(jù)來物業(yè)企業(yè)領(lǐng)取退款。財務(wù)部收回原始收據(jù)及相關(guān)資料，辦理退款，并做好統(tǒng)計。管業(yè)部通知施工方帶相關(guān)資料、收據(jù)來物業(yè)企業(yè)領(lǐng)取退款。財務(wù)部收回原始收據(jù)及相關(guān)資料，辦理退款，并做好統(tǒng)計。二次裝修工作步驟資料簡稱全稱簡稱《**********裝修協(xié)議書》《協(xié)議書》《**********業(yè)主(使用人)裝修施工申請表》《申請表》《**********二次裝修工程區(qū)域治安、消防承諾書》《承諾書》《**********裝修審批單》《審批單》《**********用印申請》《用印申請》《**********裝修施工許可證》《許可證》《**********臨時施工證》胸卡《施工證》《**********驗收申請表》《驗收申請》《**********裝修質(zhì)量驗收表》《驗收表》《**********付款申請內(nèi)簽單》《內(nèi)簽單》《**********違章通知單》《違章通知》《**********施工變更單》《變更單》裝修施工圖紙圖紙裝修企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件營業(yè)執(zhí)照裝修企業(yè)企業(yè)資質(zhì)證復(fù)印件資質(zhì)證裝修企業(yè)和業(yè)主簽署裝修協(xié)議復(fù)印件裝修協(xié)議施工人員身份證復(fù)印件身份證施工人員1寸照片照片－裝修申請－＊施工方第一次到物業(yè)企業(yè)：管業(yè)部：發(fā)放相關(guān)資料：《**********裝修協(xié)議書》-3份；《**********裝修管理要求》-1份；《**********裝修辦理步驟說明》-1份；《**********業(yè)主(使用人)裝修施工申請表》-1份；《**********二次裝修工程區(qū)域治安、消防承諾書》-1份。施工方第二次到物業(yè)企業(yè)：管業(yè)部：檢驗施工方是否將以下資料備齊：①．《**********裝修協(xié)議書》－3份；②．《**********業(yè)主(使用人)裝修施工申請表》－1份；③．裝修施工全套圖紙－2套；④．裝修企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件(須加蓋企業(yè)原始公章，如是外地企業(yè)須持進京施工許可證)－1份；⑤．裝修企業(yè)企業(yè)資質(zhì)證復(fù)印件(須加蓋企業(yè)原始公章)－1份；⑥．《**********二次裝修工程區(qū)域治安、消防承諾書》(有裝修單位公章)－1份；⑦．裝修企業(yè)和業(yè)主簽署裝修協(xié)議復(fù)印件(加蓋企業(yè)原始公章或帶協(xié)議正本作為參考)－1份；⑧．施工人員身份證復(fù)印件(如是外地人員須持務(wù)工證、暫住證)－1份；⑨．施工人員1寸照片各2張；⑩．施工進度表1份。于申請第1日填寫好《審批單》（見附表）－(1式5聯(lián))相關(guān)內(nèi)容；如缺乏其中任一資料，便不予受理裝修申請業(yè)務(wù)。接到申請第1日將《審批單》、《申請表》、圖紙交至工程部進行審批。將施工方送至《協(xié)議書》，填寫《用印申請》（見附表）后報至綜合部加蓋物業(yè)企業(yè)公章。將營業(yè)執(zhí)照、裝修協(xié)議、資質(zhì)證、《承諾書》、身份證、照片等資料全部臨時存在該業(yè)主檔案資料中。綜合部：接到管業(yè)部《用印申請》報總經(jīng)理審批。于當日將《協(xié)議書》返回管業(yè)部。工程部：接到管業(yè)部送來《審批單》、《申請表》、圖紙。自接到以上資料2個工作日內(nèi)完成裝修圖紙等審批工作。在申請第3個工作日結(jié)束前，將以上3份資料返回管業(yè)部。管業(yè)部：接到綜合部返回《協(xié)議書》，將其中1份存在該業(yè)主檔案資料中，其它2份準備在裝修審批合格后返回給施工單位及業(yè)主。接到工程部返回《審批單》、《申請表》、圖紙。工程部審批合格：于申請第3個工作日內(nèi)將《審批單》、《申請單》、《承諾書》復(fù)印件、圖紙，及施工人員身份證、照片，送至保衛(wèi)部進行審批。工程部審批不合格：于申請第3個工作日內(nèi)將《審批單》、《申請單》、《承諾書》復(fù)印件、圖紙，(不附加身份證、照片)送至保衛(wèi)部進行審批。保衛(wèi)部：于申請第3個工作日內(nèi)接到管業(yè)部送來《審批單》、《申請表》、圖紙、《承諾書》復(fù)印件，（或包含身份證、照片）四份（或六份）資料對圖紙進行審批。工程部、保衛(wèi)部審批均合格：依據(jù)身份證、照片制作《施工證》（見附表），作好《施工證》暫留在保衛(wèi)部，并于當日將《審批單》、《申請表》、圖紙、身份證、照片返回管業(yè)部；《承諾書》復(fù)印件本部門存檔。工程部審批不合格，保衛(wèi)部審批合格：審批合格后，于當日將《審批單》、《申請表》、圖紙返回管業(yè)部；《承諾書》復(fù)印件本部門存檔。工程部審批合格，保衛(wèi)部審批不合格：1．審批不合格，于當日將《審批單》、《申請表》、圖紙、身份證、照片返回管業(yè)部；《承諾書》復(fù)印件本部門存檔。工程部、保衛(wèi)部審批均不合格：1．于當日將《審批單》、《申請表》、圖紙、返回管業(yè)部；《承諾書》復(fù)印件本部門存檔。管業(yè)部：審批不合格：于申請第4個工作日接到保衛(wèi)部返回《審批單》、《申請表》、圖紙（或包含身份證、照片）。電話通知業(yè)主、施工方裝修施工審批不合格，并由施工方到物業(yè)企業(yè)管業(yè)部領(lǐng)取《審批單》業(yè)主、施工方各1聯(lián)、圖紙1套、《申請表》復(fù)印件1份。其它資料：①．《協(xié)議書》－1份，在管業(yè)部臨時存檔，以備第2次申請時繼續(xù)使用（另2份已返回業(yè)主、施工方）；②．《申請表》－1份，原件留存在管業(yè)部存檔，作為永久資料，不再使用；③．圖紙－1套，原件留存在管業(yè)部存檔，作為永久資料，不再使用（另一套返施工單位）；④．營業(yè)執(zhí)照－1份，在管業(yè)部臨時存檔，以備第2次申請時繼續(xù)使用；⑤．資質(zhì)證－1份，在管業(yè)部臨時存檔，以備第2次申請時繼續(xù)使用；⑥．《承諾書》－1份，在管業(yè)部臨時存檔，以備第2次申請時繼續(xù)使用；⑦．裝修協(xié)議復(fù)印件－1份，在管業(yè)部臨時存檔，以備第2次申請時繼續(xù)使用；⑧．身份證－1套，在管業(yè)部臨時存檔，以備第2次申請時繼續(xù)使用；⑨．照片－各2張共2套，在管業(yè)部臨時存檔，以備第2次申請時繼續(xù)使用。審批合格：于申請第4個工作日內(nèi)接到保衛(wèi)部返回《審批單》、《申請表》、圖紙、身份證、照片。將身份證、照片1套，連同以上①、④－⑦資料臨時存在該業(yè)主檔案資料中。將各部門審批過《審批單》、《申請表》、圖紙，附加上打印完整《許可證》（見附表），于申請第4個工作日內(nèi)一并報至綜合部。綜合部：接到管業(yè)部上報《審批單》、《申請表》、圖紙、《許可證》。于上報當日將審批資料報至物業(yè)企業(yè)總經(jīng)理?？偨?jīng)理簽批不一樣意：將總經(jīng)理簽批后《審批單》、《申請表》、圖紙、《許可證》返回管業(yè)部。總經(jīng)理簽批同意：1．將總經(jīng)理簽批后《審批單》、《申請表》、圖紙、《許可證》返回管業(yè)部，并在《許可證》上加蓋物業(yè)企業(yè)公章，在圖紙上加蓋“審圖合格”章。管業(yè)部：接到簽批過《審批單》、《申請表》、圖紙、《許可證》?？偨?jīng)理簽批不一樣意：電話通知業(yè)主、施工方裝修施工審批不合格，到物業(yè)企業(yè)管業(yè)部領(lǐng)取《審批單》業(yè)主、施工單位各1聯(lián)、圖紙－1套、《申請表》復(fù)印件1份。其它資料同第六項中“審批不合格”第3條。將《審批單》各聯(lián)送至相關(guān)部門存檔，便于第二次申報作為附件。總經(jīng)理簽批同意：接到簽批過《審批單》、《申請表》、圖紙、《許可證》。電話通知業(yè)主及施工方全部審批手續(xù)辦理完成，由施工方來物業(yè)企業(yè)辦理交費手續(xù)。給施工方《審批單》復(fù)印件1份，告之施工方帶《審批單》復(fù)印件到財務(wù)部交納相關(guān)費用。收到財務(wù)部給施工方開據(jù)相關(guān)費用收據(jù)復(fù)印件，發(fā)給施工單位《許可證》、《審批單》業(yè)主、施工方對應(yīng)各1聯(lián)、加蓋“審圖合格”章圖紙1套。告之施工方到保衛(wèi)部領(lǐng)取《施工證》。將《審批單》各聯(lián)送至相關(guān)部門存檔。九、保衛(wèi)部：接到財務(wù)部給施工方開據(jù)相關(guān)費用收據(jù)復(fù)印件，發(fā)給施工方《施工證》，并將發(fā)放編號、數(shù)量和收據(jù)做好登記、存檔。十、財務(wù)部：接到施工方《審批單》復(fù)印件，收取施工方相關(guān)費用：A．裝修責任確保金：5000元／單元（現(xiàn)金）B．裝修管理費：0.2元／m2／天C．《施工證》胸卡押金20元／個D．《施工證》胸卡工本費10元／個做好收取費用登記統(tǒng)計，方便查詢，并將《審批單》復(fù)印件存檔。―完工驗收―*施工方提前三天到管業(yè)部申請完工驗收管業(yè)部請施工方出具業(yè)主驗收合格證實（原件），將復(fù)印件存檔。收回施工方《許可證》原件，做好回收統(tǒng)計后銷毀。填寫《驗收申請》（見附表）及回執(zhí)，將回執(zhí)交給施工方（回執(zhí)上半聯(lián)臨時存檔，待用），并讓其到保衛(wèi)部交回《施工證》。提取該裝修工程圖紙原件1份、《申請表》原件1份，并附上《驗收表》（見附表）1張送至保衛(wèi)部。保衛(wèi)部收回施工方全部《施工證》原件，查對后做好回收統(tǒng)計后銷毀。接到管業(yè)部送來圖紙、《申請表》、《驗收表》。于當日（既申請第1個工作日）內(nèi)完成驗收。下班前送至工程部。三、工程部接到保衛(wèi)部送來圖紙、《申請表》、《驗收表》。于次日（既申請第2個工作日）內(nèi)完成驗收。下班前送至管業(yè)部。四、管業(yè)部接到工程部送來圖紙、《申請表》、《驗收表》。驗收不合格：當日（既申請第3個工作日）通知業(yè)主及施工方驗收不合格，施工方帶來管業(yè)部領(lǐng)取驗收表復(fù)印件。填寫《驗收申請》上驗收后需填寫內(nèi)容。驗收合格：當日（既申請第3個工作日）通知業(yè)主及施工方驗收合格，管業(yè)部將自動為其辦理退確保金手續(xù)。填寫《驗收申請》上驗收后需填寫內(nèi)容。將圖紙、《申請表》、《驗收申請》存檔?！舜_保金—一、管業(yè)部填寫《內(nèi)簽單》上本部門相關(guān)內(nèi)容，并注明相關(guān)收據(jù)復(fù)印件編號、已收回《許可證》統(tǒng)計、違章罰款統(tǒng)計（是否已交罰款，并附《違章通知》全部原件）。于當日下班前（既退款第1個工作日）將《內(nèi)簽單》、《驗收表》、或附有《違章通知》送至保衛(wèi)部會簽。二、保衛(wèi)部接到管業(yè)部送來《內(nèi)簽單》、《驗收表》、或附有《違章通知》。填寫《內(nèi)簽單》上本部門相關(guān)內(nèi)容，并注明相關(guān)收據(jù)復(fù)印件編號、已收回施工證統(tǒng)計、及違章罰款統(tǒng)計（是否已交罰款，并附《違章通知》全部原件）。退款第2個工作日下班前將《內(nèi)簽單》、《驗收表》、或附有《違章通知》送至工程部會簽。三、工程部接到保衛(wèi)部送來《內(nèi)簽單》、《驗收表》、或附有《違章通知》。填寫《內(nèi)簽單》上本部門相關(guān)內(nèi)容、違章罰款統(tǒng)計（是否已交罰款，并附《違章通知》全部原件）。退款第3個工作日下班前將《內(nèi)簽單》、《驗收表》、或附有《違章通知》送至財務(wù)部。四、財務(wù)部接到工程部送來《內(nèi)簽單》、《驗收表》、或附有《違章通知》。審核付款金額，并填寫《內(nèi)簽單》上本部門相關(guān)內(nèi)容。退款第4個工作日下班前將《內(nèi)簽單》、《驗收表》、或附有《違章通知》送至綜合部。五、綜合部接到財務(wù)部送來《內(nèi)簽單》、《驗收單》、或附有《違章通知》。報至總經(jīng)理簽批。于退款第5個工作日返回管業(yè)部。六、管業(yè)部接到綜合部返回《內(nèi)簽單》、《驗收單》、或附有《違章通知》?？偨?jīng)理簽批不一樣意：如為《內(nèi)簽單》會簽出現(xiàn)錯誤，當日通知施工方暫不能領(lǐng)取確保金，待通知。如總經(jīng)理指示驗收質(zhì)量有疑問，需重新進行驗收，于當日通知施工方暫不能領(lǐng)取押金，等候物業(yè)企業(yè)再次驗收通知?？偨?jīng)理簽批同意：當日通知施工方帶原始收據(jù)到管業(yè)部辦理退確保金手續(xù)。將《驗收單》原件、《內(nèi)簽單》復(fù)印件存在該業(yè)主檔案資料中。將《內(nèi)簽單》原件給施工方，讓施工方帶其到財務(wù)部領(lǐng)取退款。七、財務(wù)部讓施工方在原始收據(jù)后面簽字確定，并收回原始收據(jù)及《內(nèi)簽單》，為其辦理退款手續(xù)。依據(jù)《違章通知》上罰款數(shù)額，如施工方未交罰款，讓其交納現(xiàn)金，或從退款金額中扣除。做好確保金退還統(tǒng)計。―施工變更―＊施工方到物業(yè)企業(yè)申請施工延期一、管業(yè)部施工延期查驗施工方過期《許可證》使用期。依據(jù)過期《許可證》內(nèi)容開據(jù)《變更單》（見附表），填寫相關(guān)內(nèi)容。收回過期《許可證》，附在《變更單》后于當初送至保衛(wèi)部。施工整改1．填寫《變更單》相關(guān)內(nèi)容，并提取《驗收表》原件附后送至保衛(wèi)部。二、保衛(wèi)部接到管業(yè)部送來延期施工《變更單》和過期《許可證》，或整改施工《變更單》和《驗收表》。當初簽署相關(guān)意見。將《變更單》、過期《許可證》或《驗收表》送至工程部。三、工程部接到保衛(wèi)部送來《變更單》、過期《許可證》或《驗收表》。當初簽署相關(guān)意見。將《變更單》、過期《許可證》或《驗收表》送回管業(yè)部。四、管業(yè)部接到工程部送回《變更單》、過期《許可證》或《驗收表》。同意延期：1．銷毀過期《許可證》，制作新《許可證》，做好收發(fā)統(tǒng)計。2．將新《許可證》后附《變更單》報至綜合部。不一樣意延期：銷毀過期《許可證》，做好統(tǒng)計，并將《變更單》存檔。讓施工方依據(jù)各部門簽署意見再報。同意整改：制作新《許可證》，做好發(fā)放統(tǒng)計。將新《許可證》后附《變更單》報至綜合部，《驗收表》存檔。不一樣意整改：讓施工方依據(jù)各部門簽署意見再報。將《變更單》、《驗收表》存檔。五、綜合部接到管業(yè)部送來《許可證》和《變更單》。報至總經(jīng)理簽批。在《許可證》上加蓋物業(yè)企業(yè)公章，附《變更單》返回管業(yè)部。六、管業(yè)部接到綜合部返回《許可證》和《變更單》。讓施工方持新《許可證》到財務(wù)交《施工證》費用，然后帶《許可證》、收據(jù)原件及復(fù)印件到保衛(wèi)部辦《施工證》。將《變更單》存檔，并做好變更統(tǒng)計。七、財務(wù)部見到總經(jīng)理簽批后《許可證》，收取《施工證》相關(guān)費用。做好收費統(tǒng)計。八、保衛(wèi)部接到施工方收據(jù)原件及復(fù)印件，并見到新《許可證》方可為其辦理《施工證》。將收據(jù)復(fù)印件存檔，并做好統(tǒng)計。《許可證》原件、《施工證》返給施工方。―整改驗收―＊施工方到物業(yè)企業(yè)申請二次驗收一、管業(yè)部請施工方出具業(yè)主驗收合格證實（原件），將復(fù)印件存檔。收回施工方《許可證》原件，做好回收統(tǒng)計后銷毀。填寫《驗收申請》及回執(zhí)，將回執(zhí)交給施工方，讓其到保衛(wèi)部交回《施工證》。提取圖紙1份、《申請表》原件、一次《驗收表》，并附此次驗收表送至保衛(wèi)部。二、保衛(wèi)部接到施工方交回《施工證》將其銷毀，并做好統(tǒng)計。接到管業(yè)部送來圖紙、《申請表》、一次《驗收表》及此次《驗收表》。于當日完成驗收工作，下班前將圖紙、《申請表》、兩次《驗收表》送至工程部。三、工程部接到保衛(wèi)部送來圖紙、《申請表》、兩次《驗收表》。于次日（既申請第2個工作日）完成驗收。下班前將圖紙、《申請表》、兩次《驗收表》返回管業(yè)部。四、管業(yè)部接到工程部送來圖紙、《申請表》、兩次《驗收表》。驗收不合格：當日（既申請第3個工作日）通知業(yè)主及施工方驗收不合格，施工方來管業(yè)部領(lǐng)取驗收表復(fù)印件。填寫《驗收申請》上驗收后需填寫內(nèi)容。驗收合格：當日（既申請第3個工作日）通知業(yè)主及施工方驗收合格，管業(yè)部將自動為其辦理退確保金手續(xù)。填寫《驗收申請》上驗收后需填寫內(nèi)容。將圖紙、《申請表》、《驗收申請》存檔。用戶入住步驟圖接業(yè)主入住通知接業(yè)主入住通知確定遷居相關(guān)事宜確定遷居相關(guān)事宜依據(jù)入住通知單，各部門安排工作依據(jù)入住通知單，各部門安排工作遷居現(xiàn)場管理遷居現(xiàn)場管理管業(yè)部上門造訪管業(yè)部上門造訪用戶入住步驟業(yè)主通知入住管業(yè)部客務(wù)接到業(yè)主（使用人）正式入住電話通知（或傳真通知，需由管業(yè)部人員電話進行確定）。填寫《入住通知單》中相關(guān)內(nèi)容。資料填寫完成后，將通知單送至工程部。查對業(yè)主（使用人）檔案資料：檔案齊全，同意入??；如有缺項，通知業(yè)主（使用人）補齊缺項檔案資料再行正式入住。檔案明細入伙授權(quán)書1份房屋交付（入?。┩ㄖ獣?份業(yè)主聯(lián)絡(luò)記錄表1份承諾書2份治安、消防協(xié)議書2份業(yè)主身份證復(fù)印件或被委托人身份證復(fù)印件（注明被委托人字樣）各2份公證證實（或委托書）原件1份業(yè)主入住費用應(yīng)收表1份驗收單元交接書1份鑰匙交接表1份裝修管理協(xié)議書1份裝修審批單1份二次裝修工程區(qū)域治安、消防承諾書1份裝修施工申請表1份裝修施工圖紙1套裝修企業(yè)資質(zhì)證實1份業(yè)主和裝修企業(yè)裝修協(xié)議1份工程部：接到管業(yè)部入住通知單。填寫入住通知單中本部門相關(guān)內(nèi)容。部門經(jīng)理確定后，將入住通知單送至保衛(wèi)部。保衛(wèi)部：接到工程部送來入住通知單。填寫本部門相關(guān)內(nèi)容。部門經(jīng)理確定后送至綜合部。綜合部：接到保衛(wèi)部送來入住通知單，填寫相關(guān)內(nèi)容后，報總經(jīng)理審批?？偨?jīng)理簽批后，準備相關(guān)物品（指示牌、花籃等）。管業(yè)部：接到綜合部返回入住通知單。依據(jù)各部門簽署意見通知業(yè)主入住相關(guān)準備工作已就緒，能夠正式入住。入住當日保衛(wèi)部：用顯著標志設(shè)置出卸貨區(qū)位置及臨時車位。車場人員指導(dǎo)遷居企業(yè)車輛進入臨時車位停車，并進行疏導(dǎo)。保安員指導(dǎo)遷居企業(yè)人員將貨物從指定貨梯（或路線）進行搬運，嚴禁進入其它區(qū)域。預(yù)防遷居人員出現(xiàn)大聲喧鬧、拖拉貨物、碰損公物、設(shè)施設(shè)備現(xiàn)象。如出現(xiàn)野蠻遷居現(xiàn)象，視情況進行對應(yīng)處理。如發(fā)覺遷居物品中有易燃易爆品，對遷居人員進行提醒、監(jiān)督。管業(yè)部：客務(wù)代表在相關(guān)樓層（或在大廈外）迎接業(yè)主（使用人），并進行指導(dǎo)。安排保潔人員立即打掃公共區(qū)域衛(wèi)生，保持清潔。遷居企業(yè)離開大廈保衛(wèi)部：檢驗公共區(qū)域內(nèi)有沒有遺失物品，如有請業(yè)主（使用人）進行確定，并做好遺失物品登記、認領(lǐng)手續(xù)。工程部：檢驗公共區(qū)域、公共設(shè)施有沒有損壞，如有進行對應(yīng)處理。管業(yè)部：檢驗公共區(qū)域清潔情況。造訪用戶，贈予花籃。填寫業(yè)主檔案目錄中相關(guān)內(nèi)容?？偨?jīng)理致詞尊敬各位業(yè)主（使用人）你們好：歷經(jīng)二年多精雕細琢，最終以其超前功效設(shè)計，獨特建筑造型，良好工程品質(zhì)展現(xiàn)在世人面前。在此請許可我代表牧業(yè)企業(yè)全體職員歡迎您到來。我們將繼續(xù)秉承“以人為本、業(yè)主至上、關(guān)注點滴、不停進取”服務(wù)理念，經(jīng)過安全、舒適、溫暖、快捷、方便服務(wù)方法，全方位向您提供程序化、標準化、規(guī)范化高端物業(yè)服務(wù)。各位業(yè)主（使用人）讓我們共同負擔起相互責任和義務(wù)去發(fā)明美好明天。北京*****************企業(yè)總經(jīng)理：*****年****月使用、管理、維修條約依據(jù)中國和北京市相關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合“----------”(以下簡稱“大廈”)實際情況，為維護大廈全體產(chǎn)權(quán)人、使用人、開發(fā)企業(yè)及物業(yè)管理企業(yè)正當權(quán)益，明確各自權(quán)利、義務(wù)和責任，從而達成對大廈統(tǒng)一管理，特制訂《----------使用、管理、維修條約》(以下簡稱“條約”)。本條約對開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)及全體產(chǎn)權(quán)人(包含其使用人、受讓人、繼承人、承租人或占用人)全部有約束力。物業(yè)概況物業(yè)名稱：----------宗地位置：----------物業(yè)四至： 東：---- 南：---- 西：---- 北：----占地面積：----m2建筑面積：----m2國有土地使用證：------------土地用途：商業(yè)、房屋可使用年限：商業(yè)--年、房屋--年公共地方：指不為單個產(chǎn)權(quán)人全部而為全體產(chǎn)權(quán)人全部并共同使用部位。其中包含大廈各出入口、行人道、通道、電梯大堂、外墻、屋面、綠化區(qū)、車道、公用車輛停泊及裝卸貨區(qū)域、電梯、消防通道、保安監(jiān)控室、走廊、樓梯、臺階、共用衛(wèi)生間、管理用房、電話機房、變配電室、熱力站、燃氣熱水間、隔油池、污水池、化糞池、泵房、中水處理房、水箱、中央空調(diào)設(shè)備機房及風機房、垃圾房、自動噴淋系統(tǒng)及消防設(shè)備控制室、電梯機房及為該大廈產(chǎn)權(quán)人、租戶及訪客而設(shè)置共用其它地方或范圍。公共設(shè)施：指不為單個產(chǎn)權(quán)人全部而為全體產(chǎn)權(quán)人全部并共同使用，為該大廈公眾利益而在大廈所屬地塊范圍內(nèi)裝設(shè)多種器械、設(shè)備、裝置或種植物，包含衛(wèi)星電視系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、熱力系統(tǒng)、燃氣系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、電子監(jiān)察保安系統(tǒng)、電梯、公共衛(wèi)生間設(shè)備、玻璃幕墻、照明系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、污水處理系統(tǒng)、下水道、溝渠、管道、槽溝、電線、電纜、綠化區(qū)之裝置及種植物、通告牌及其它機械、衛(wèi)生設(shè)備。以上所列各類設(shè)備，均屬公共設(shè)施一部分。各主體基礎(chǔ)情況開發(fā)企業(yè)開發(fā)企業(yè)：----------注冊地址：----------郵編：------法人代表：------注冊資本：------聯(lián)絡(luò)電話：------產(chǎn)權(quán)人擁有該房屋單元產(chǎn)權(quán)人，包含其以后繼承人或轉(zhuǎn)讓人(包含但不限于變賣、贈和及互易等)，假如該單元已被抵押，則“產(chǎn)權(quán)人”應(yīng)包含抵押人和抵押權(quán)人。物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理委員會(以下簡稱“管委會”)成立前，由開發(fā)企業(yè)選聘物業(yè)管理企業(yè)對大廈進行管理。管委會成立后，由管委會選聘物業(yè)管理企業(yè)對大廈進行管理。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)含有《北京市物業(yè)管理資質(zhì)合格證書》。----------物業(yè)管理企業(yè)企業(yè)名稱：----------注冊地址：----------注冊資金：------郵政編碼：------法人代表：------聯(lián)絡(luò)電話：------定義本條約中除文義有所指示需另作解釋外，下列用語所指意義以下：管理規(guī)則指本條約及用戶守則內(nèi)一切條款或要求，和開發(fā)企業(yè)或物業(yè)管理企業(yè)按本條約制訂各項和大廈管理相關(guān)規(guī)章制度。管理協(xié)議指開發(fā)企業(yè)(管委會成立后由管委會)為管理大廈而和物業(yè)管理企業(yè)簽定《物業(yè)管理委托協(xié)議》，其內(nèi)容不能和本條約相違反。開發(fā)企業(yè)、管委會、物業(yè)管理企業(yè)、產(chǎn)權(quán)人及使用人等均須遵守。綠化區(qū)域指依據(jù)政府相關(guān)法令所要求或由開發(fā)企業(yè)所設(shè)計計劃在該土地上實施綠化地域，屬公共設(shè)施之一。停車場指大廈只限停放機動車、非機動車地方。外墻指大廈全部或部分墻，為公共地方之一。保留地方指全部在土地之上，除公共范圍及已售出單元之外，由開發(fā)企業(yè)保留全部權(quán)而非供產(chǎn)權(quán)人使用多種地方。業(yè)權(quán)份額指各單元產(chǎn)權(quán)人房屋在該大廈內(nèi)所占份額。交付使用通知書指大廈能交付使用時開發(fā)企業(yè)給各產(chǎn)權(quán)人通知書。通常要求本條約對大廈開發(fā)企業(yè)、全體產(chǎn)權(quán)人、使用人及物業(yè)管理企業(yè)均含有約束力。本條約適適用于中國法律、法規(guī)和相關(guān)政策和北京市法律、法規(guī)、政府規(guī)章和相關(guān)政策。如政府相關(guān)部門頒發(fā)新法規(guī)和本條約相互抵觸時，將以最新頒發(fā)法規(guī)為準。若本條約內(nèi)有任何條文在任何法律下成為無效、非法或不能實施時，本條約其它條文有效性、正當性及實施性并不所以而受損。本條約以漢字簡體書寫，印刷文字含有相同法律效力。本條約自北京市國土資源和房屋管理局核準并經(jīng)購房人簽署遵守條約《承諾書》之日起生效。管委會擁有對條約解釋權(quán)，但在管委會成立前，由開發(fā)企業(yè)解釋。管委會成立前，不得對已經(jīng)過北京市國土資源和房屋管理局核準條約進行修改。管委會成立后，可由管委會依據(jù)產(chǎn)權(quán)人大會決議對條約進行修改，條約修改版本須經(jīng)北京市國土資源和房屋管理局核準。本條約送交北京市國土資源和房屋管理局市場一處一份，北京市居住小區(qū)管理辦公室一份，東城區(qū)房屋土地管理局居住小區(qū)管理辦公室一份，開發(fā)企業(yè)一份，含有相同法律效力。大廈單元購置者須按本管理條約要求簽署一份承諾書(見附件)，承諾遵守本管理條約各條款，其以后受讓人、繼承人、受贈人均受本管理條約各項條款約束。而大廈各產(chǎn)權(quán)人將共同享受及遵守本管理條約所載權(quán)利及義務(wù)。各產(chǎn)權(quán)人(下稱“原產(chǎn)權(quán)人”)承諾在將其物業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、饋贈或變賣同時，必需取得承受人或受讓人簽署遵守本條約承諾書。原產(chǎn)權(quán)人在物業(yè)管理企業(yè)接到承受人或受讓人簽署承諾書前，不管該單元是否已出售、轉(zhuǎn)讓、饋贈或變賣，原產(chǎn)權(quán)人仍要推行本條約責任，包含支付全部管理費用及其它相關(guān)費用直到其承受人或受讓人簽署本條約承諾書生效之日止。本條約所要求任何發(fā)給大廈各產(chǎn)權(quán)人通知，以送至相關(guān)產(chǎn)權(quán)人單元或所知產(chǎn)權(quán)人最終通訊地址為準；如經(jīng)過郵局掛號信投送，則以郵局掛號收據(jù)為準；全部不以其單元為通訊地址產(chǎn)權(quán)人應(yīng)將其選擇通訊地址事先通知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在大廈合適公共范圍設(shè)置通告牌，以張貼管理規(guī)則及其它本管理條約要求通知及布告，通知或布告在通告牌上連續(xù)張貼三以后，即視為對全部產(chǎn)權(quán)人即使用人有效通知。開發(fā)企業(yè)/管委會及物業(yè)管理企業(yè)還能夠其它正當方法向各產(chǎn)權(quán)人及上述人士發(fā)出通知。產(chǎn)權(quán)人權(quán)利義務(wù)產(chǎn)權(quán)人依法對其名下單元享受占有、使用、收益和處分權(quán)。每個產(chǎn)權(quán)人對其單元享受全權(quán)處理權(quán)，包含出售、轉(zhuǎn)讓、抵押、按揭、出租、同意享用或以其它方法處理或變賣，而無須其它產(chǎn)權(quán)人或?qū)Υ髲B有任何權(quán)益人士同意，但該處理權(quán)須明確地受本條約限制和保障，若任何產(chǎn)權(quán)人出租其單元給任何租客或租戶，須就該租客或租戶推行及遵守本條約條款向其它產(chǎn)權(quán)人負責。產(chǎn)權(quán)人在出租、轉(zhuǎn)讓其所擁有單元時，應(yīng)書面通知物業(yè)管理企業(yè)，并確保承租方和受讓方遵守本條約及物業(yè)管理要求。產(chǎn)權(quán)人在將其單元出租時，該產(chǎn)權(quán)人須對物業(yè)管理企業(yè)及其它產(chǎn)權(quán)人確保其或使用人遵守和推行本條約要求及一切守則，并對其租客或其使用人違約行為負擔責任。在不影響大廈建筑結(jié)構(gòu)、機電設(shè)備及外貌下，并取得物業(yè)管理企業(yè)書面同意及符合政府相關(guān)要求情況下，能夠?qū)ζ涿聠卧M行內(nèi)部裝修工程。按本條約要求共同使用大廈共用設(shè)備、共用部位、公共設(shè)施和公共場所。產(chǎn)權(quán)人有權(quán)要求召開、參與產(chǎn)權(quán)人大會，有選舉權(quán)和被選舉權(quán)。產(chǎn)權(quán)人可依據(jù)本條約條款監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)及管理人員工作。產(chǎn)權(quán)人無權(quán)直接處理任何管理人員，可向物業(yè)管理企業(yè)書面提出任何投訴，由物業(yè)管理企業(yè)采取其認為適宜、必需行為。各產(chǎn)權(quán)人在任何時侯須遵守和推行本條約所約定各項確保、要求及限制，并受其約束。產(chǎn)權(quán)人須遵守物業(yè)管理法規(guī)、政策和本條約要求及物業(yè)管理企業(yè)依條約簽訂《使用手冊》、《裝修守則》及其它規(guī)章制度。產(chǎn)權(quán)人須依據(jù)條約要求，負責依時繳納其名下應(yīng)分擔管理費、管理費押金及其它費用等。產(chǎn)權(quán)人須按時繳納其名下單元應(yīng)付稅項、水、電、暖氣等及相關(guān)公共設(shè)施費用。實施管委會及產(chǎn)權(quán)人大會決議。產(chǎn)權(quán)人須遵守物業(yè)管理法規(guī)、政策和本條約要求及依據(jù)本條約簽訂其它規(guī)章制度。產(chǎn)權(quán)人大會及管理委員會產(chǎn)權(quán)人大會開發(fā)企業(yè)或物業(yè)管理企業(yè)需在大廈經(jīng)相關(guān)主管部門檢驗合格后并已交付使用，產(chǎn)權(quán)人入住率達百分之五十及以上時，在要求時間內(nèi)，組織召開大廈產(chǎn)權(quán)人大會第一次全體會議，選舉產(chǎn)生物業(yè)管理委員會。產(chǎn)權(quán)人大會推行以下職責：選擇、免職管委會委員。制訂、修改管委會章程和管理條約。監(jiān)督管委會工作。審議、同意物業(yè)管理企業(yè)年度預(yù)算。決定物業(yè)管理其它重大事項。管理委員會管理委員會經(jīng)由各產(chǎn)權(quán)人依據(jù)中國相關(guān)法規(guī)于產(chǎn)權(quán)人大會選舉產(chǎn)生，并由第一次產(chǎn)權(quán)人大會會議決定管委會任職人數(shù)、任期等事宜，同時選舉管委會主席。管委會職責包含以下各項：選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)，和物業(yè)管理企業(yè)簽定或解除物業(yè)管理協(xié)議。審議物業(yè)管理企業(yè)提出物業(yè)管理服務(wù)標準、收費標準和年度計劃、財務(wù)預(yù)算。收取產(chǎn)權(quán)人、使用人意見和提議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)管理服務(wù)活動。審議同意物業(yè)管理企業(yè)制訂物業(yè)管理規(guī)章制度。組織召開產(chǎn)權(quán)人大會或管理委員會會議。監(jiān)督公共維修基金使用和管理。幫助物業(yè)管理企業(yè)開展各項工作。推行物業(yè)管理協(xié)議，監(jiān)督條約和其它管理制度實施。對部分產(chǎn)權(quán)人、使用人違反條約或損害其它產(chǎn)權(quán)人、使用人正當權(quán)益行為，管委會有權(quán)代表產(chǎn)權(quán)人提起訴訟；在其它相關(guān)本物業(yè)法律訴訟中管委會可作為全體產(chǎn)權(quán)人代表，相關(guān)訴訟費用由各產(chǎn)權(quán)人分擔。條約、會議統(tǒng)計、簽到簿、出席委托書及相關(guān)文件由管委會保管，產(chǎn)權(quán)人或利害關(guān)系人如有書面請求閱覽，管委會不得拒絕。開發(fā)企業(yè)權(quán)利義務(wù)開發(fā)企業(yè)對其擁有單元，享受和其它產(chǎn)權(quán)人相同權(quán)利，并推行對應(yīng)義務(wù)。管委會成立前，開發(fā)企業(yè)對大廈內(nèi)任何使用權(quán)未轉(zhuǎn)讓、未出售部分、公共部分和公共設(shè)施進行安裝、架設(shè)、翻新、保養(yǎng)或拆去煙筒、招牌(包含霓虹燈光管招牌)、天線、梁柱、欄桿、照明及其它多種固定設(shè)施工程，必需事先書面通知各產(chǎn)權(quán)人，在取得同意后方可于合理時間進入上述部位，方便進行相關(guān)工程。開發(fā)企業(yè)有權(quán)依據(jù)合適條款準許、同意或授權(quán)其它人進行上述工程；上述工程不得不合理地妨礙其它產(chǎn)權(quán)人使用其所屬單元，而任何安裝于大廈天臺或其它地方招牌，不可阻礙或干擾升降機升降功效。開發(fā)企業(yè)在進行上述工程時，對所造成損失負有賠償責任。管委會成立前，開發(fā)企業(yè)有權(quán)直接或指定物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進行管理，有權(quán)和物業(yè)管理企業(yè)簽署管理協(xié)議、簽訂管理職責范圍、年期及酬金等。以授權(quán)書形式書面授權(quán)物業(yè)管理企業(yè)向大廈各產(chǎn)權(quán)人收取物業(yè)管理費、物業(yè)管理押金及其它相關(guān)管理費用?？晌纱砣诵惺贡緱l約給開發(fā)企業(yè)任何權(quán)利。向政府相關(guān)部門申請對土地批文做出修改并就此事全權(quán)和政府進行磋商、達成協(xié)議，簽署任何相關(guān)文件。行使此項權(quán)利時，須不妨礙其它產(chǎn)權(quán)人使用其所屬單元或其現(xiàn)有權(quán)益。在受本條約限制和保障下，開發(fā)企業(yè)有全權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、出租、同意她人占用或以其它任何方法處理大廈任何部分(已出售部分及公共部分、公共設(shè)施除外)?？删痛髲B管理事宜另行簽訂細則或規(guī)章制度，但不得抵觸本條約。在管委會成立前審核、同意或修訂大廈年度管理預(yù)算。物業(yè)交付使用時，開發(fā)企業(yè)應(yīng)該向物業(yè)管理企業(yè)移交下列材料：新建項目完工總平面圖；單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝完工圖；隸屬公建配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程完工圖；相關(guān)設(shè)施、設(shè)備安裝、使用和維護保養(yǎng)技術(shù)資料；各單項工程完工驗收證實材料；房屋質(zhì)量確保文件和房屋使用說明文件；房屋銷售清單和產(chǎn)權(quán)資料；公共配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)及收益歸屬清單；物業(yè)管理所必需其它資料。在保修期間開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)本市要求，保修期內(nèi)、范圍內(nèi)開發(fā)企業(yè)委托物業(yè)管理企業(yè)進行相關(guān)保修事宜。保修費用由開發(fā)企業(yè)負擔。保修期從入住通知單發(fā)放之日起計算。物業(yè)管理企業(yè)權(quán)利和義務(wù)通常事項----------是依據(jù)相關(guān)法律正式登記注冊企業(yè)，并含有《北京市物業(yè)管理資質(zhì)合格證書》。在管委會成立前受開發(fā)企業(yè)委托，全方面負責統(tǒng)一管理大廈。管委會成立之前各產(chǎn)權(quán)人、使用人完全同意由開發(fā)企業(yè)全權(quán)選擇物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)可視為全部產(chǎn)權(quán)人代理人，而非部分代理，即每一產(chǎn)權(quán)人被視為全權(quán)及不可撤銷地任命物業(yè)管理企業(yè)為實施本條約要求代理人。物業(yè)管理企業(yè)權(quán)利及義務(wù)2.1對接收委托物業(yè)實施管理；依據(jù)大廈日常運作，建立一套完整管理工作程序，并在實施中不停完善。依據(jù)本條約制訂大廈用戶守則、裝修規(guī)則及其它必需規(guī)章制度，并以有效形式督促產(chǎn)權(quán)人和使用人遵守。責任人事管理工作，指導(dǎo)并監(jiān)督所聘用職員完成各項管理工作和保障各項公共設(shè)施正常運作。依據(jù)大廈實際情況，負責建立、健全財務(wù)管理制度和編制大廈管理預(yù)算，建立物業(yè)管理收支帳目，定時向產(chǎn)權(quán)人公布，接收開發(fā)企業(yè)或管理委員會查詢帳收取管理費和代收水、電、燃氣、供暖、熱水費及電話等市政公用設(shè)施使用費并追討欠款，可收取欠款滯納金及手續(xù)費。處理全部對于大廈管理投訴及各項維修，并幫助調(diào)解產(chǎn)權(quán)人或使用人之間因大廈管理而引發(fā)糾紛和爭吵。負責大廈保安工作，保持大廈正常秩序和盡力使產(chǎn)權(quán)人、使用人免遭騷擾。對各項管理職責定時(每個月及每十二個月)或依據(jù)管委會合理要求時做出檢討和總結(jié)，并對改善大廈管理或增加服務(wù)項目等事宜向開發(fā)企業(yè)或管委會遞交匯報及做出提議。清除及拆去任何不符合管理規(guī)則要求建筑物、安裝物、擺放貨物及雜物，并向應(yīng)負責人征收及追索清除費和所以而發(fā)生相關(guān)費用。控制該大廈全部車輛(包含機動車及非機動車)行駛、停放及行人交通。在相關(guān)大廈物業(yè)管理事宜法律訴訟中可作為全體產(chǎn)權(quán)人代表，由此而產(chǎn)生訴訟費用由各產(chǎn)權(quán)人分擔。預(yù)防任何人未經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)書面同意或未按本條約要求而占用或使用公共地方及公共服務(wù)設(shè)施。采取一切必需方法遵守政府對于大廈要求。代表全體產(chǎn)權(quán)人和政府部門、公共事業(yè)機構(gòu)、承包商、專業(yè)服務(wù)機構(gòu)及其它任何單元接觸、交涉、簽署協(xié)議或進行訴訟。預(yù)防任何人對大廈或公共設(shè)施進行有害變更或損壞，并對損壞者進行索償。節(jié)日期間可裝飾大廈幕墻(包含燈光及其它飾物)，并有權(quán)組織大廈內(nèi)文娛活動。聘用、撤換及付酬金予物業(yè)管理相關(guān)律師、建筑師、會計師等專業(yè)顧問、承建商、工人、代理人、清潔工人或其它工作人員。采取一切必需方法(包含提出及進行訴訟)阻止各產(chǎn)權(quán)人違反、不遵守或不推行本條約或用戶守則要求，包含：在大廈內(nèi)顯著地方公布違約產(chǎn)權(quán)人姓名連同其違約細節(jié)。經(jīng)過民事訴訟向每名違約產(chǎn)權(quán)人追討本條約要求該產(chǎn)權(quán)人須繳納任何款項。物業(yè)管理企業(yè)采取正當其它方法。物業(yè)管理企業(yè)按實際運作需求安排及調(diào)整大廈中央空調(diào)開放時間。物業(yè)管理企業(yè)可依據(jù)實際情況，采取書面委托形式，將上述部分管理大廈職權(quán)及責任委托其它企業(yè)幫助管理。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)妥善管理及維修大廈公共范圍、設(shè)施及提供各項服務(wù)，使大廈保持清潔、安全及正常運行。對大廈公共地方和公共設(shè)施進行維護和修繕，使其保持良好狀態(tài)。如：維修關(guān)鍵結(jié)構(gòu)，幕墻、窗框、門、玻璃、設(shè)備、器材更換、修理、涂漆等。每十二個月或在有合理需要時，替大廈公共地方及外墻涂漆、清潔、鋪砌或視情況而施行其它