二期物業(yè)營銷方案

二期物業(yè)2014年5月份貨量盤點(diǎn)及營銷方案

一、二期物業(yè)資源盤點(diǎn)明細(xì)：二期剩余物業(yè)明細(xì)

二期已銷售未回款

物業(yè)名稱

可售面積

可售套數(shù)可銷額萬富城工程抵款二期已售未回款1期寫字樓2號樓3324.3633686641951.8億，預(yù)計(jì)2015年初回款2.7億（1億銀行退款，1.7億銷售未回款）1.6億，預(yù)計(jì)2014年7-11月回款3號樓3324.3647485677234號樓1912.0829343059795號樓1418.0916275207826號樓4222.2769741616487號樓1969.926252962398號樓27767.58182255084075合計(jì)43938.64402533600641

6.1億

結(jié)論：二期剩余可售物業(yè)與已銷售未回款物業(yè)共計(jì)可回款11.4億。二期剩余物業(yè)銷售難點(diǎn)及針對營銷策略

在二期剩余物業(yè)中商鋪是銷售主攻的方向。從銷售一線得到的信息反響可知，在商鋪銷售中抗性以下幾點(diǎn)1.價格抗性，在二期剩余物業(yè)里商鋪價格偏高，因此針對這一因素我們提出以下策略：在現(xiàn)有的銷售政策〔2至5號樓的返租政策：8年46%,即4、4、4、6、6、6、8、8〕根底上，前三年12%的返租金額在購房總款里邊一次性抵扣。此策略減少了客戶首付、貸款金額以及月還款壓力，一定程度上降低投資客門檻，促進(jìn)了銷售。在二期主廣場設(shè)立銷售點(diǎn)，配合主廣場肯德基及必勝客的開業(yè)做二期的推廣宣傳，針對可返租的商鋪也做相應(yīng)宣傳。二期客源群體較少針對二期客源來中豪營銷體驗(yàn)中心上門客戶較少原因，特在5月份在二期5號樓肯德基旁設(shè)立銷售點(diǎn)，以方便吸引二期新老客戶上訪。并且定期以新設(shè)銷售點(diǎn)為中心組織促銷活動。二期前期銷售中遺留問題前期二期由于在2011銷售時侯按施工面積銷售與后來交房時候?qū)崪y面積誤差過大導(dǎo)致辦理房產(chǎn)證至今困難，以及前期招商工作沒做好導(dǎo)致到目前仍有大面積商鋪空置沒有經(jīng)營，投資客在購置二期商業(yè)后無法實(shí)現(xiàn)出租收益及物業(yè)增值收益，沒有房產(chǎn)證辦理也使得投資客無法在三級市場實(shí)現(xiàn)抵押再融資。二期物業(yè)公司需要配合解決事項(xiàng)：

1.2014年6月份希望二期招商開業(yè)率到達(dá)50%，使得二期主廣場商鋪能夠增加人流量。2.二期辦理房產(chǎn)證事宜速度加快。3.一期一號寫字樓在5月份取得預(yù)售證。4.二期8號樓交房時間不晚于5月底。二期物業(yè)營銷活動籌劃1、活動時間：5月17、18日〔周六周日〕2、活動地點(diǎn)：二期主廣場5號樓125號商鋪旁〔肯德基側(cè)面〕3、活動目的：二期主廣場的肯德基及必勝客等知餐飲店在5月初開業(yè)，將大大增加客流量及之前二期投資客的投資信心，為此能加大程度上推進(jìn)去化二期主廣場的剩余商鋪?；顒臃绞剑貉s局部二期老客戶，聚攏人氣，發(fā)放禮品，提供二期物業(yè)返租的購置政策，給予老客戶底價銷售，老客戶購置或者老客戶推薦新客戶購置都可以獲得最優(yōu)惠政策。以老帶新方式刺激這一批的客戶的購置欲望。活動預(yù)算：禮品：5000元〔小音響，充電寶，馬克杯等〕肯德基必勝客的套餐券：5000元中豪廣場

2014年5月份貨量盤點(diǎn)及營銷方案二．中豪廣場物業(yè)資源盤點(diǎn)明細(xì)表：中豪廣場銷售情況預(yù)覽表

物業(yè)名稱

總銷套數(shù)

總銷面積

總銷金額

已交款金額

已銷售未回款

C8-216711291.201298773405659999473277346C8-5543547.98915227073733617954186528C9-111611276.6414454653972236425.572310113.5C9-2535497.3910243835642767370.859670985.2C9-320414102.261535477976955241383995384前5幢總和

59445715.47

621932739

278492382.3

343440356.7

C8裙樓371488.90354142711378380321630468C9裙樓4611259.84832220322856420954657823C8/C9裙樓總和

8312748.74

118636303

42348012

76288291

C9塔樓4棟（Loft）

43

2702.05

24691298

11002943

13688355

總計(jì)

72061166.26

765260340

331843337.3

433417002.7

結(jié)論：中豪廣場已銷售未回款為4.33億，由于工程進(jìn)度拖延，后期實(shí)現(xiàn)銷售難度較大，以收取20%以內(nèi)訂金為主要銷售策略。中豪廣場物業(yè)銷售難點(diǎn)及針對營銷策略中豪廣場物業(yè)銷售難點(diǎn)及針對營銷策略1.中豪廣場前5棟樓〔C8-2，C8-5,C9-1,C9-2,C9-3〕主要遺留為二樓的商鋪剩余9400萬，由于公攤較大和單套總價偏高，現(xiàn)仍實(shí)行返租十年，前三年抵扣首付的銷售策略。2.中豪廣場C8，C9裙樓商鋪目前總銷剩余2.1億，由于工期進(jìn)展緩慢，投資客戶缺乏投資信心，另由于目前購置客戶對原返租三年的銷售政策反響時間過短，現(xiàn)提出裙樓商業(yè)提高返租年限，從原來3年的〔7%，8%，8%〕提高至6年〔7%，7%，8%，8%，9%,9%),增加投資客戶保障。3.中豪廣場LOFT公寓今年首推C9-4整棟，3月21日至4月26日階段性LOFT蓄水，情況不佳，特作了現(xiàn)市場相對競爭產(chǎn)品的蓄水調(diào)查，對原LOFT蓄水報(bào)告作如下調(diào)整。中豪廣場物業(yè)銷售難點(diǎn)及針對營銷策略競品樓盤認(rèn)籌市調(diào)情況報(bào)告例舉：共信時代廣場：20000元/張，送價值1000元本元卡壹張；〔工程地址：西市區(qū)采蓮路〕西畔麗景：20000元/張，送價值1000元加油卡壹張；〔工程地址：金星立交橋旁〕六千城：5000元/張，送價值100元餐具壹套；〔工程地址：春城路紅河賓館斜對面〕Ａ、根據(jù)競品樓盤蓄卡政策，中豪廣場LOFT認(rèn)籌卡的價格從原來的5萬抵8萬等級，調(diào)整為10000元/張，并贈送價值50元左右紀(jì)念禮品壹份。Ｂ、只要成功辦理認(rèn)籌卡的客戶均能在開盤當(dāng)天享受當(dāng)天開盤優(yōu)惠之外的2%的優(yōu)惠。C、階段性蓄水：1、第二期蓄水期暫定為5月1日至6月29日；2、第三期蓄水為7月1日至8月29日；3、第四期蓄水期為：9月1日至10月29日；〔暫定2個月做一次解籌〕。D、凡成功認(rèn)購次日起即享受“聚寶盆”方案(“聚寶盆”方案按原董事會報(bào)告執(zhí)行)。中豪廣場物業(yè)需要公司配合解決事項(xiàng)已銷售5棟樓〔C8-2，C8-5，C9-1,C9-2，C9-3〕確定預(yù)售許可證取得時間，確定交房時間。〔局部寫字樓，已經(jīng)交付50%的客戶要求公司支付資金占有費(fèi)用〕C8,C9裙樓商業(yè)及LOFT公寓需要按照原定施工方案進(jìn)行施工，明確交房時間及預(yù)售證取得時間。1.市區(qū)拓客活動：

走出售樓處，在人口密集區(qū)設(shè)置臨時接待點(diǎn)，擴(kuò)大展示范圍是宣傳推廣工程一個重要手段，這便是市區(qū)拓展。市區(qū)拓展是現(xiàn)場售樓處的延伸，是拓客的有效形式，我們應(yīng)該把它長態(tài)化執(zhí)行下去，5月份的市區(qū)拓展應(yīng)重點(diǎn)放在工程周邊的繁華區(qū)域，比方新亞洲體育城\世紀(jì)城，市區(qū)各加油站點(diǎn)等。1.市區(qū)拓客活動：

5月份市區(qū)拓展排布方案1.時間地點(diǎn)：1-10日，世紀(jì)城、新亞洲體育城派報(bào)主推產(chǎn)品C8、C9裙樓商鋪\LOFT\二期剩余物業(yè)2.時間地點(diǎn)：19-29，市區(qū)各加油站DM單投放主推產(chǎn)品：C8、C9裙樓商鋪\LOFT\二期剩余物業(yè)2.中豪廣場品牌商家見面會活動一、活動時間：2014年5月25日〔星期日〕二、活動地點(diǎn)：昆明世紀(jì)金源大酒店三、活動目的：通過商家見面會商家上臺發(fā)言的形式，表達(dá)商家對中豪廣場的信心及強(qiáng)烈入駐愿望同時局部商家簽訂租賃意向協(xié)議，進(jìn)而提升其他商家和投資客對工程的信心，引發(fā)社會關(guān)注，增加銷售和回款。四、活動內(nèi)容：中豪廣場產(chǎn)品展示商家代表發(fā)言局部商家簽訂租賃意向協(xié)議商家與客戶現(xiàn)場交流置業(yè)參謀現(xiàn)場逼定客戶晚宴禮品贈送總結(jié)：由于中豪廣場的工程進(jìn)展沒有按原先的工程進(jìn)度施工，導(dǎo)致整體交房時間的不確定性；土地使用權(quán)證至今未取得，導(dǎo)致預(yù)售許可證的取得未確定性，給投資中豪廣場的市場的客戶信心帶來極大的負(fù)面影響，觀望氣氛濃重。因此整個中豪廣場2014年度目標(biāo)回款力爭實(shí)現(xiàn)已銷售未回款局部的4.33億及新增回款1億。二期物業(yè)作為5-12月份的銷售回款重點(diǎn)，解決二期主廣場5月份的順利開業(yè)問題及剩余商鋪的空余出租問題和產(chǎn)權(quán)證順利辦理問題，是能夠?qū)崿F(xiàn)二期物業(yè)5.3億的未銷售物業(yè)