ST雪發(fā)：青島市市北區(qū)延吉路4項(xiàng)商業(yè)用途房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

共4項(xiàng)商業(yè)用途房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值項(xiàng)目二O二四年六月十四日地址：山東省濟(jì)南市歷下區(qū)解放路11號(hào)1號(hào)辦公樓1層電話(huà)：0531-828000590546—8975050天昊國(guó)際合同字[2024]第Z-0100號(hào)非法定評(píng)估業(yè)務(wù)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告天昊資評(píng)報(bào)字【2024】第0222號(hào)雪松發(fā)展股份有限公司擬出售資產(chǎn)涉及其持有的青島市市北區(qū)延吉路76-19、76-20、76-21及76-22共4項(xiàng)商業(yè)用途房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值項(xiàng)目2024年06月14日天昊國(guó)際房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司張衛(wèi)東(資產(chǎn)評(píng)估師)(資產(chǎn)評(píng)估師)會(huì)員編號(hào)：37090023會(huì)員編號(hào)：37150001(可掃描二維碼查詢(xún)備案業(yè)務(wù)信息)說(shuō)明：報(bào)告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報(bào)告已在業(yè)務(wù)報(bào)備管理系統(tǒng)進(jìn)行了備案，不作為青島市市北區(qū)延吉路76-19、76-20、76-21及76-22 2 3 5 5二、評(píng)估目的 6 6 8五、評(píng)估基準(zhǔn)日 8 8七、評(píng)估方法 九、評(píng)估假設(shè) 十、評(píng)估結(jié)論 十一、特別事項(xiàng)說(shuō)明 十二、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明 十三、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告日 十四、簽名蓋章 天昊國(guó)際房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司 76-19、76-20、76-21及76-22共4項(xiàng)商業(yè)用途房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告聲明 76-21及76-22共4項(xiàng)商業(yè)用途房地產(chǎn)。評(píng)估范圍：位于青島市市北區(qū)延吉路76-19、76-20、76-2雪松發(fā)展股份有限公司擬出售資產(chǎn)涉及其持有的青島市市北區(qū)延吉路76-19、76-20、76-21及76-22評(píng)估基準(zhǔn)日：2024年4月30日。評(píng)估價(jià)值類(lèi)型：市場(chǎng)價(jià)值。評(píng)估方法：市場(chǎng)法、收益法。評(píng)估結(jié)論：本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告選用市場(chǎng)法評(píng)估結(jié)果作為評(píng)估結(jié)論。于評(píng)估基準(zhǔn)日2024年4月30日，雪松發(fā)展股份有限公司委托評(píng)估的青島市市北區(qū)延吉路76-19、76-20、76-21及76-22共4項(xiàng)商業(yè)用途房地產(chǎn)不含增值稅的市場(chǎng)價(jià)值總價(jià)為2,746.61萬(wàn)元。本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅為資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中描述的經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考，評(píng)估結(jié)論的使用有效期限自評(píng)估基準(zhǔn)日起一年，即2024年4月30日起至2025年4月29特別事項(xiàng)說(shuō)明：評(píng)估中，評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員對(duì)房屋建構(gòu)筑物外貌進(jìn)行了觀察，在盡可能的情況下察看了建筑物內(nèi)部裝修和使用情況，但未對(duì)建構(gòu)筑物的隱蔽工程及內(nèi)部結(jié)構(gòu)(非肉眼所能觀察的部分)做技術(shù)檢測(cè)，而是在假定產(chǎn)權(quán)持有單位提供的有關(guān)資料真實(shí)有效前提下，未借助任何檢測(cè)儀器，通過(guò)實(shí)地勘察作出的判斷。以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文，欲了解本評(píng)估業(yè)務(wù)的詳細(xì)情況和正確理解評(píng)估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)閱讀資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文。 天昊國(guó)際房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司接受貴單位(公司)的委托，按照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則，采用市場(chǎng)法、收益法，按照必要的評(píng)估程序，對(duì)雪松發(fā)展股份有限公司擬出售資產(chǎn)涉及的其持有的青島市市北區(qū)延吉路76-19、76-20、76-21及76-22共4項(xiàng)商業(yè)用途房地產(chǎn)在2024年4月30日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況報(bào)告如下。(一)委托人暨產(chǎn)權(quán)持有單位概況企業(yè)類(lèi)型：其他股份有限公司(上市)成立日期：2003年12月17日營(yíng)業(yè)期限：2003年12月17日至無(wú)固定期限 集成服務(wù)；信息系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)服務(wù)；信息咨詢(xún)服務(wù)(不含許可類(lèi)信息咨詢(xún)服務(wù));旅(二)委托人和產(chǎn)權(quán)持有單位之間的關(guān)系(三)資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅供委托人和國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人使用，除國(guó)家法律法規(guī)另有規(guī)定外，任何未經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)和委托人確認(rèn)的機(jī)構(gòu)或個(gè)人不能由于得到評(píng)估報(bào)告而成為評(píng)估報(bào)告使用人。三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍(一)評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍 委托的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍一致。(二)評(píng)估范圍內(nèi)資產(chǎn)情況序號(hào)利性質(zhì)房屋用1雪松發(fā)展股份有限公司出讓日止2雪松發(fā)展股份有限公司出讓日止3路76-21雪松發(fā)展股份有限公司出讓日止4雪松發(fā)展股份有限公司出讓日止序號(hào)12012年6月27日22012年6月27日32012年6月27日42012年6月27日根據(jù)委托人提供的租賃合同、《企業(yè)關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說(shuō)明》及現(xiàn)場(chǎng)查勘情況，評(píng)估對(duì)象第2項(xiàng)一樓的部分(租賃面積119.78m2)及第4項(xiàng)一樓部分(租賃面積230.22m2)已出租，承租方為濰坊景致通訊技術(shù)有限公司青島分 公司，租賃建筑面積合計(jì)350m2,租賃期限為2023年11月1日至2028年12月31日，年租金為440,000.00元，每2年上浮3%。本項(xiàng)目評(píng)估基準(zhǔn)日為2024年4月30日。(二)法律法規(guī)依據(jù) 2.《中華人民共和國(guó)公司法》(根據(jù)2018年10月26日第十三屆全國(guó)人民代表大3.《中華人民共和國(guó)民法典》(2020年5月28日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)第三次會(huì)議通過(guò));4.《中華人民共和國(guó)證券法》(2019年12月28日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常6.《中華人民共和國(guó)土地管理法》(2019年8月26日修訂);7.《資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)財(cái)政監(jiān)督管理辦法》(財(cái)政部令第86號(hào)，財(cái)政部令第97號(hào)修9.《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》(財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2019年第39號(hào));3.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—-資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》(中評(píng)協(xié)[2018]35號(hào));4.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—-資產(chǎn)評(píng)估程序》(中評(píng)協(xié)[2018]36號(hào));5.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—-資產(chǎn)評(píng)估檔案》(中評(píng)協(xié)[2018]37號(hào));6.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估委托合同》(中評(píng)協(xié)[2017]33號(hào));7.《資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》(中評(píng)協(xié)[2017]46號(hào));8.《資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見(jiàn)》(中評(píng)協(xié)[2017]48號(hào));9.《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型指導(dǎo)意見(jiàn)》(中評(píng)協(xié)[2017]47號(hào));10.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》(中評(píng)協(xié)[2017]38號(hào));11.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則一資產(chǎn)評(píng)估方法》(中評(píng)協(xié)〔2019〕35號(hào)); 12.《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則術(shù)語(yǔ)2020》(中評(píng)協(xié)(2020)31號(hào))。(四)權(quán)屬依據(jù)1.《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》:魯(2022)青島市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0051120號(hào)、魯(2022)青島市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0051152號(hào)、魯(2022)青島市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0051124號(hào)、魯(2022)青島市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0051163號(hào)；(五)取價(jià)依據(jù)1.評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員收集的市場(chǎng)資料；2.評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員現(xiàn)場(chǎng)勘查及調(diào)查所得的有關(guān)資料。(六)其他參考資料1.《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-2015);2.產(chǎn)權(quán)持有單位提供的《資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表》;3.雪松發(fā)展公司與天昊國(guó)際簽訂的《資產(chǎn)評(píng)估委托合同》;4.產(chǎn)權(quán)持有單位提供的其他有關(guān)資料。七、評(píng)估方法(一)評(píng)估方法的選擇青島市市北區(qū)延吉路76-19、76-20、76-21及76-22(二)評(píng)估方法簡(jiǎn)介市場(chǎng)法是將評(píng)估對(duì)象與在評(píng)估基準(zhǔn)日有過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚源斯浪阍u(píng)估對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)案例修正后單價(jià)=比較案例成交單價(jià)(統(tǒng)一價(jià)格內(nèi)涵后)×交易情況修正×評(píng)估對(duì)象評(píng)估單價(jià)=案例1修正后單價(jià)×影響權(quán)重1+案例2修正后單價(jià)×影響權(quán)重2+案例3修正后單價(jià)×影響權(quán)重3影響權(quán)重1+影響權(quán)重2+影響權(quán)重3=100%V=a/(r—g)×{1-[(1+g)/((一)評(píng)估前期準(zhǔn)備工作階段 (一)基本假設(shè) (二)一般假設(shè)(三)特殊假設(shè)本次評(píng)估采用市場(chǎng)法和收益法進(jìn)行了評(píng)定估算。(一)市場(chǎng)法評(píng)估結(jié)果采用市場(chǎng)法評(píng)估得出評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日不含增值稅的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值總(二)收益法評(píng)估結(jié)果(三)確定評(píng)估結(jié)論共4項(xiàng)商業(yè)用途房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日不含增值稅的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值總價(jià)為(四)評(píng)估結(jié)論與賬面價(jià)