產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資運營商業(yè)模式分析 (干貨)

近年來，在房地產(chǎn)集體低迷、商業(yè)地產(chǎn)整體遇冷的背景下，以服務(wù)實體經(jīng)濟為主要目的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開始逐漸升溫，剎那間，涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)各路資隨著住宅地產(chǎn)領(lǐng)域黃金十年的離去，高庫存率、低利潤率已經(jīng)成為房地產(chǎn)領(lǐng)域的新常態(tài)，新常態(tài)下，房企跨界轉(zhuǎn)型已經(jīng)不是新話題，且有越演越烈業(yè)地產(chǎn)，成立了專門的事業(yè)部、部門或中心，探求“創(chuàng)新驅(qū)動、轉(zhuǎn)型發(fā)展”的道路，打造企業(yè)的新增長板塊。以綠地集團為例，近年來，綠地先后規(guī)劃啟動了哈爾濱國家級廣告產(chǎn)業(yè)園、大慶綠地大學(xué)科技園、西咸新區(qū)空港其次，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商開始大肆布局。華夏幸福、天安數(shù)碼城、光谷等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商已經(jīng)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域浸淫多年，取得豐碩成果的同時，也樹立的另外，制造企業(yè)、電商向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)延伸。從產(chǎn)業(yè)鏈的角度看，制造企業(yè)、電商處于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的上游，是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的需求方。但現(xiàn)如今，產(chǎn)業(yè)資本開始覺醒，大量企業(yè)開始試水產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上游驅(qū)動的現(xiàn)象十分運營汽車零部件產(chǎn)業(yè)基地已經(jīng)成為其七大業(yè)務(wù)之一，目前，中汽零已在蘇擬在全國多個一、二線城市拿地建設(shè)醫(yī)療器械專業(yè)產(chǎn)業(yè)園。作為電商的阿在全國范圍內(nèi)大肆拿地，進軍物流地產(chǎn)。富士康、華為、中興、海爾、聯(lián)最后，金融資本開始青睞產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。資本的嗅認(rèn)可，繼華南城、華夏幸福、卓爾發(fā)展、毅德控股、五洲國際等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)嘉民基金以向?qū)I(yè)物流地產(chǎn)商注資的方式或直接投入自持的方式驅(qū)動物流正以園區(qū)為平臺，以投資打造產(chǎn)業(yè)集群為最終目的，追求傳統(tǒng)地產(chǎn)性收益各路資本的瘋狂造成了產(chǎn)業(yè)園區(qū)進入門檻很低的假象，其實不然，由因此，相較于住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的進入門檻更高，開發(fā)難度入產(chǎn)業(yè)園區(qū)的企業(yè)，似乎每家都宣稱自己有獨到的商業(yè)模式，如產(chǎn)業(yè)綜合其實，眾多的產(chǎn)品線僅僅是產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)的表象，其背后蘊藏的資本運作邏輯才是產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)模式的精髓。從目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)眾多開發(fā)商的商有內(nèi)在的資本運作邏輯和開發(fā)能力要求，后進入的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)商可根據(jù)地產(chǎn)開發(fā)商模式是開發(fā)者在工業(yè)園區(qū)或其它地方獲取土地，以整體開然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資等方式進行項目經(jīng)營和管理，最后獲取開發(fā)利潤地產(chǎn)開發(fā)商可通過以下三種方式盈利:第一，物業(yè)出售，即出售產(chǎn)業(yè)物業(yè)獲取利潤，由巨大，且我國缺乏暢通的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資通道，地產(chǎn)開發(fā)商不得不提高產(chǎn)業(yè)物業(yè)出售比例以迅速回籠資金，與國際產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商相比，我國的地產(chǎn)第二，物業(yè)出租，即通過持有的方式對物業(yè)進行出租獲取租金收益，由于我國工業(yè)用地政策有很強的區(qū)域個性，很多地方規(guī)定，工業(yè)用地上的物業(yè)產(chǎn)權(quán)不能分單元、分層或分棟出讓，這就堵死了物業(yè)出售的獲利通道，開發(fā)商不得不持有并出租物業(yè)，以獲取穩(wěn)定的租金，持有物業(yè)雖然資金回收第三、提供服務(wù)，即通過提供入駐企業(yè)所需的基礎(chǔ)配套服務(wù)和增值服務(wù)獲利。在專業(yè)分工越來越細(xì)化的時代，企業(yè)對人力資源、金融投資、科技信息等專業(yè)化、增值型服務(wù)的需求越來越多，基礎(chǔ)性的物業(yè)服務(wù)已經(jīng)不能滿足企業(yè)的需求。提供配套的產(chǎn)業(yè)服務(wù)在提高園區(qū)的招商能力的同時，也蘊信息、市場、商務(wù)、政策等增值性服務(wù)，建立產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)體系，打造一作為地產(chǎn)開發(fā)商，至少需同時具備以下三大能力:產(chǎn)品開發(fā)能力，物業(yè)產(chǎn)品是地產(chǎn)開發(fā)商的生命線，也是能否打動客戶的關(guān)鍵，地產(chǎn)開發(fā)商首先應(yīng)具有豐富多樣的產(chǎn)品體系，如產(chǎn)業(yè)綜合體、總部綜合體等，而且其產(chǎn)品體系還應(yīng)根據(jù)客戶的需求不斷調(diào)整升級，如天安數(shù)碼產(chǎn)業(yè)服務(wù)能力，在招商優(yōu)惠政策趨同的形勢下，園區(qū)服務(wù)成為提升園區(qū)綜體系，如創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)、市場開發(fā)、科技推廣、融資擔(dān)保、管理咨詢、知識產(chǎn)體育公共設(shè)施建設(shè)及運營管理工作，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、項目招商、宣傳推廣等產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)工作，空間規(guī)劃、建筑設(shè)計、物業(yè)管理、公共項目維護等基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商主要通過土地一級開發(fā)和土地二級開發(fā)獲利。土地一級開發(fā)獲利，產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商代替政府從事區(qū)域一級開發(fā)如九通一平、公共設(shè)施建設(shè)等，因此，土地是其最大的產(chǎn)品，土地出讓收入也是其最大的土地一級開發(fā)收入，另外產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商參與產(chǎn)業(yè)招商等新城的運營，稅收收入、基礎(chǔ)設(shè)施配套費等非稅收入以及地方財政可以支付的專項收入也是其土地一級開發(fā)收入來源。土地二級開發(fā)獲利，即開發(fā)商獲取房地產(chǎn)用地進行二級開發(fā)，通過銷售房產(chǎn)獲利，目前，房地產(chǎn)開發(fā)銷售收入成為產(chǎn)業(yè)新產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商至少需同時具備以下三大能力:運營等環(huán)節(jié)都必須與政府進行多輪談判，尤其在拿地環(huán)節(jié)，隨著地方政府在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的見聞不斷豐富，產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商的拿地談判難度十分巨區(qū)域規(guī)劃能力，產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商從事的是大片區(qū)進行，必須在藍(lán)圖描繪、目標(biāo)制定、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、空間布局、招商引資、投入產(chǎn)出等方面具有前瞻性、創(chuàng)新性和操作性的思考，區(qū)域戰(zhàn)略規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)資金募集能力，產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)面積動輒十幾乃至數(shù)十平方公里，涉及數(shù)百產(chǎn)業(yè)投資商模式以張江高科、清華科技園和湖北高投為主要代表，其和產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商模式相比，產(chǎn)業(yè)投資商不僅將資金投向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，同時先向社會資本募集園區(qū)開發(fā)基金，該基金不僅投向產(chǎn)業(yè)園區(qū)進行土地及產(chǎn)業(yè)物業(yè)開發(fā)，同時還投向具有市場前景的科技型創(chuàng)新企業(yè)，用投資的方式吸引大批創(chuàng)新企業(yè)入駐，產(chǎn)業(yè)投資在實現(xiàn)資本溢價的同時還是帶動園區(qū)資產(chǎn)業(yè)投資商可通過園區(qū)運作、資本運作、基金管理三種方式盈利。園新城開發(fā)商類似，產(chǎn)業(yè)投資商也可通過出讓園區(qū)土地、租售產(chǎn)業(yè)物業(yè)獲取收益;資本運作，產(chǎn)業(yè)投資商發(fā)揮充分熟悉入駐企業(yè)的優(yōu)勢，采用產(chǎn)業(yè)投資基金或物業(yè)入股的方式對成長型企業(yè)進行孵化、培育，待孵化企業(yè)被并購作為產(chǎn)業(yè)投資商，其需要具備園區(qū)開發(fā)運營的產(chǎn)品開發(fā)能力、產(chǎn)業(yè)服務(wù)能力、和產(chǎn)業(yè)招商能力外，還至少需要具備基金募集和產(chǎn)業(yè)投資兩大能力，其中，基金募集能力是指基金主發(fā)起方大規(guī)模、快速度向社會募集資理財機構(gòu)的營銷能力等因